VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE N. 72 DEL 21/12/2017
Oggetto: PATRIMONIO IMMOBILIARE. ACQUISIZIONE IMMOBILI DI PROPRIETÀ DEL CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SITI IN PIAZZALE MARTIRI MONTEMAGGIO TRAMITE PERMUTA CON IMMOBILI COMUNALI SITI IN VIA SAN GIOVANNI. APPROVAZIONE
L’anno duemiladiciassette, il giorno ventuno del mese di dicembre alle ore 20:00, nell'apposita Sala del Comune, a seguito di regolare convocazione effettuata dal Presidente, si è riunito il Consiglio Comunale per deliberare sulle proposte all'Ordine del Giorno.
Il Presidente Sig. FIASCHI LEONARDO, riconosciuta la validità dell'adunanza, accertato il numero legale dei Consiglieri presenti, dichiara aperta le seduta.
Alla trattazione dell'argomento in oggetto, risultano:
BASSI GIACOMO Presente FIASCHI LEONARDO Presente MARRUCCI ANDREA Presente BARTALINI GIANNI Presente ANGUTI MARIA GRAZIA Presente BOLDRINI PATRIZIA Presente FERRINI FEDERICA Presente
MALQUORI ALESSIA Presente CALONACI MATTEO Presente PIETRONI MASSIMO Presente CALVARESI ELENA Presente MENNUCCI ANTONELLO Presente ROSSI GIUSEPPE Presente
Assiste e cura la redazione del presente verbale il Vice Segretario GAMBERUCCI MARIO.
Sono inoltre presenti in qualità di Assessori Esterni: Guicciardini Niccolo', Antonelli Marco, Taddei Carolina.
protocollata al n. 23149 del 18.10.2017, copia dell’avviso relativo alla alienazione del complesso di immobili di proprietà dello stesso Consorzio e situati al Piazzale Martiri di Montemaggio ai numeri 2 e 8;
- considerato che l’avviso prevedeva di dover presentare formalmente le offerte di acquisto e di versare il relativo anticipo con modalità che non potevano trovare applicazione nel rispetto della disciplina contabile in vigore per gli enti locali, con nota prot.
n. 24873 del 10.11.2017 il comune ha manifestato il proprio interesse all’operazione ed ha richiesto un incontro al Consorzio Agrario di Siena per aprire un confronto sulle possibili ipotesi risolutive;
- sulla base delle proposte fatte durante gli incontri avvenuti nel mese di novembre, il Comune di San Gimignano e il Consorzio Agrario di Siena hanno valutato positivamente la possibilità di addivenire ad una permuta senza conguaglio tra alcuni immobili comunali posti in via San Giovanni ed attualmente locati per finalità commerciali ed il plesso immobiliare dello stesso Consorzio situato in Piazzale Martiri di Montemaggio;
- detti immobili risultano definiti come di seguito meglio precisato;
Immobili comunali:
a1) denominato “Museo della tortura” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125 censito al catasto fabbricati al Foglio 156 - Part. 971 - Sub. 4 - Cat. C/1 – classe 8 – Consistenza: Mq. 30 – Superficie catastale: Mq. 58 - Rendita € 697,22 ed avente destinazione urbanistica “commerciale” e destinazione d’uso consentita dagli strumenti urbanistici vigenti quale “servizi pubblici – commerciale – direzionale”.
a2) denominato “Palazzo Pratellesi” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 censito al catasto fabbricati al Foglio 156 - Part. 517 - Sub. 30 - Cat. C/1 – classe 7 – Consistenza: Mq. 95 – Superficie catastale: Mq. 112 - Rendita € 1.898,75 ed avente destinazione urbanistica “commerciale” e destinazione d’uso consentita dagli strumenti urbanistici vigenti quale “servizi pubblici – commerciale – residenziale”.
Immobili del Consorzio Agrario di Siena:
b1) denominato “Consorzio Agrario” ubicato in San Gimignano - Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2 censito al catasto fabbricati al Foglio 87 - Part. 997 - Sub. 1-4 (graffati) – Cat. D/8 - Rendita € 5.319,51 - superficie commerciale Mq. 831 ed avente destinazione urbanistica: “produttivo-commerciale”.
b2) denominato “Ristorante – Taverna del Granducato” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8 censito al catasto fabbricati al Foglio 87 - Part. 997 - Sub. 2-3- 5 (graffati) – Categoria C/1 – classe 3 – consistenza: Mq. 553 – Superficie catastale: Mq.
640 - Rendita € 5.997,61 ed avente destinazione urbanistica: “commerciale”.
Valutato che con tale operazione di permuta il Comune conseguirebbe la disponibilità di un
considerevole contingente di spazi utilizzabili per diversi servizi istituzionali collocati nelle
immediate vicinanze del centro storico ed in una strategica posizione rispetto alle vie di
comunicazione, ai parcheggi per residenti e a quelli per turisti;
valutando congruo il valore di stima dei beni oggetto di permuta per entrambe le proprietà in ad euro 2.050.000,00, determinando così una permuta a pari valore senza conguaglio in denaro;
Dato che il Comune di San Gimignano (prot. 26956 del 5.12.2017) ha richiesto alla competente Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le province di Siena, Grosseto e Arezzo l’autorizzazione alla vendita degli immobili di proprietà ai sensi dell’art.
55 del D.Lgs n. 42/2004;
Preso atto che con nota prot. n. 34360 del 12.12.2017 la stessa Soprintendenza ha espresso il proprio parere favorevole trasmettendo la pratica alla Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale presso il Segretariato Regionale del Ministero dei beni e delle Attività Culturali e del Turismo per la Toscana (Co.Re.Pa.Cu.), competente all’adozione del parere definitivo;
Considerato che la permuta dell’immobile predetto determinerebbe pertanto esclusivamente una variazione allo stato patrimoniale del Comune, senza alcuna rilevanza contabile, in termini finanziari, per l’ente locale;
Richiamato il parere della Sez. Reg. di Controllo della Corte Conti Toscana – Del. n.
125/2013/PAR secondo il quale la tipologia di acquisizione oggetto del presente provvedimento non rientra nella nozione di “acquisto a titolo oneroso” e pertanto non rientra nella fattispecie di cui al comma 1-ter dell’art. 12 della L. n. 111/2011 come modificato dall’art. 1, comma 138 della L. n. 228/2012;
Ritenuto pertanto di addivenire alla permuta alla pari de qua;
Visto il Documento Unico di Programmazione approvato con deliberazione C.C. n. 82 del 23.12.2016;
Ravvisata la necessità di integrare il Piano delle alienazioni e valorizzazioni al fine di prevedere l’operazione di permuta immobiliare sopra descritta;
Dato atto che l’adozione del presente atto compete al Consiglio comunale ai sensi dell’articolo 42, comma 2, del T.U. 18 agosto 2000, n. 267;
Visto il parere del Collegio dei revisori dei conti espresso ai sensi dell’art. 239 del del T.U.
18 agosto 2000, n. 267;
Dato atto che sono stati espressi i pareri favorevoli del Responsabile del Servizio
Patrimonio in ordine alla regolarità tecnica e del Responsabile dei servizi Finanziari in
ordine alla regolarità contabile, ai sensi del D.Lgs n. 267 del 18.02.2000;
Gimignano”: dichiarazione di voto favorevole.
Tutto ciò premesso;
Con la seguente votazione resa ai sensi di legge, in forma palese per alzata di mano e proclamata dal Presidente del Consiglio Comunale:
Presenti n. 13 Votanti n. 12 Favorevoli n. 12 Contrari n. 00
Astenuti n. 1 (Rossi)
DELIBERA
1. Di approvare il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni 2017-19 secondo i contenuti di cui all’allegato sub “A” alla presente deliberazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 58 del DL n. 112/2008, dando atto che gli immobili, inseriti nel Piano in argomento, sono classificati automaticamente come “patrimonio disponibile” e che per gli stessi valgono gli effetti dichiarativi della proprietà di cui al comma 3 del citato art. 58 del DL n. 112/2008;
2. di approvare la permuta senza conguaglio delle unità immobiliari di proprietà comunale relativamente alle unità di seguito elencate;
3. Immobili comunali:
a1) denominato “Museo della tortura” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125 censito al catasto fabbricati al Foglio 156 - Part. 971 - Sub. 4 - Cat. C/1 – classe 8 – Consistenza: Mq. 30 – Superficie catastale: Mq. 58 - Rendita € 697,22 ed avente destinazione urbanistica “commerciale” e destinazione d’uso consentita dagli strumenti urbanistici vigenti quale “servizi pubblici – commerciale – direzionale”.
a2) denominato “Palazzo Pratellesi” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 censito al catasto fabbricati al Foglio 156 - Part. 517 - Sub. 30 - Cat. C/1 – classe 7 – Consistenza: Mq. 95 – Superficie catastale: Mq. 112 - Rendita € 1.898,75 ed avente destinazione urbanistica “commerciale” e destinazione d’uso consentita dagli strumenti urbanistici vigenti quale “servizi pubblici – commerciale – residenziale”.
Immobili del Consorzio Agrario di Siena:
b1) denominato “Consorzio Agrario” ubicato in San Gimignano - Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2 censito al catasto fabbricati al Foglio 87 - Part. 997 - Sub. 1-4 (graffati) – Cat. D/8 - Rendita € 5.319,51 - superficie commerciale Mq. 831 ed avente destinazione urbanistica: “produttivo-commerciale”.
b2) denominato “Ristorante – Taverna del Granducato” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8 censito al catasto fabbricati al Foglio 87 - Part. 997 - Sub. 2-3- 5 (graffati) – Categoria C/1 – classe 3 – consistenza: Mq. 553 – Superficie catastale: Mq.
640 - Rendita € 5.997,61 ed avente destinazione urbanistica: “commerciale”;
6. di approvare lo schema di Contratto di permuta immobiliare allegato alla presente deliberazione sub “C” per farne parte integrante e sostanziale, con cui si formalizzerà la permuta degli immobili descritti in premessa;
7. di dare atto, che tutte le spese inerenti la procedura di permuta ed, in particolare, quelle riferite alle spese notarili, saranno suddivise in quota uguale dalle parti;
8. di dare mandato, al Dirigente del Servizio Patrimonio, di stipulare l'atto relativo alla permuta immobiliare, autorizzandolo ad introdurre nello schema elaborato, al momento della stipula, ogni opportuno elemento atto a correttamente identificare e/o descrivere gli immobili e ad apportare le eventuali modificazioni ed integrazioni formali ritenute necessarie ed autorizzando lo stesso Dirigente, nelle more del rilascio del parere definitivo del (Co.Re.Pa.Cu.) alla sottoscrizione di un eventuale preliminare di permuta agli stessi patti e condizioni previsti dallo schema di contratto allegato sub “C”;
Successivamente;
IL CONSIGLIO COMUNALE Presenti n. 13
Votanti n. 12 Favorevoli n. 12 Contrari n. 00
Astenuti n. 1 (Rossi)
DELIBERA
Di rendere il presente atto immediatamente eseguibile, ai sensi dell'art. 134, comma 4, del D.Lgs. 267/2000, stante l’urgenza di provvedere in merito.
Approvato e sottoscritto con firma digitale:
Il Presidente Il Vice Segretario
FIASCHI LEONARDO GAMBERUCCI MARIO
“Museo della tortura”
4 - Cat. C/1 Siena
Immobile denominato
“Palazzo Pratellesi”
Via San Giovanni 36
Commerciale Foglio 156 - Part. 517 - Sub.
30 - Cat. C/1
1.650.000,00 Permuta con immobili Consorzio Agrario di Siena
la carica ove appresso, che intervengono al presente atto non in proprio, bensì nella loro rispettiva qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione e Direttore del "CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA' COOPERATIVA", con sede in Siena, via Pianigiani n. 9, iscritta al Registro delle Imprese di Siena con il codice fiscale n. 00049520521, autorizzati al presente atto dai poteri loro conferiti dal vigente statuto sociale, nonchè in esecuzione della delibera del Consiglio di Amministrazione in data
... domiciliato per la carica ove appresso, il quale interviene al presente atto non in proprio, bensì nella sua qualità di e, come tale, legittimo rappresentante (ai sensi del D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 e del vigente Statuto Comunale) del "Comune di San Gimignano", con sede in San Gimignano, Piazza Duomo n. 2, codice fiscale e partita I.V.A. 00102500527, autorizzato in virtù dei poteri al medesimo conferiti con Decreto sindacale n. del nonchè in esecuzione del
I comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, premettono
- che con nota del dicembre 2017, il Comune di San Gimignano ha richiesto al Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali l'autorizzazione alla permuta di cui al presente atto ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004;
- che con nota del
Direzione Regionale del Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali ha autorizzato la presente permuta;
Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue.
ARTICOLO 1
Il "CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA' COOPERATIVA", come sopra rappresentato, cede e trasferisce a titolo di permuta al Comune di San Gimignano, che allo stesso titolo acquista, la piena proprietà di un complesso immobiliare posto nel Comune di San Gimignano, Piazzale Martiri di Montemaggio, consistente in:
A) unità immobiliare composta di un locale ad uso magazzino e tre locali accessori al piano terra, quattro locali adibiti ad ufficio
servizi igienici e locali accessori al piano seminterrato, due resedi di pertinenza esclusiva circostanti il fabbricato, il tutto censita al Catasto dei Fabbricati al foglio 87 particelle 997 subalterno 2, subalterno 3 e subalterno 5 graffati, categoria C/1, classe 3, consistenza mq. 553, superficie catastale mq. 640, rendita Euro 5.997,61, evidenziata nella planimetria catastale che approvata e sottoscritta si allega a questo atto sotto la lettera B.
L'area sulla quale insiste l'intero oggetto del presente atto è rappresentata al Catasto Terreni al foglio 87 particella 997 (Ente Urbano).
Confini:
La parte cedente, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52 e successive modifiche ed integrazioni, dichiara che i dati e le planimetrie catastali degli immobili in contratto sono conformi allo stato di fatto.
Il valore degli immobili è convenuto in Euro
I suddetti immobili sono pervenuti al "CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA' COOPERATIVA" per costruzione su area acquistata in parte con atto di compravendita a rogito del notaio Diodato Imbellone in data 4 ottobre 1957, repertorio n. 3.249/319, trascritto a Siena in data 12 ottobre 1957 n. 2718 del registro particolare, in parte con atto a rogito del notaio Nasimbeni in data 14 novembre 1924, fascicolo n. 3973, repertorio n. 6091, trascritto a Siena in data 20 gennaio 1925 n. 58 del registro particolare ed in parte con atto a rogito del notaio Nasimbeni in data 12 gennaio 1917, fascicolo n. 1028, repertorio n. 1971, trascritto a Siena in data 7 febbraio 1917 n. 130 del registro particolare.
ARTICOLO 2
Il Comune di San Gimignano, come sopra rappresentato, cede e trasferisce a titolo di permuta al "CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA' COOPERATIVA", che allo stesso titolo acquista, i seguenti immobili posti nel Comune di San Gimignano, consistenti in:
A) unità immobiliare ad uso negozio, avente accesso da via San Giovanni n. 36, composta di due locali, due bagni, tre ripostigli
evidenziata nella planimetria catastale che approvata e sottoscritta si allega a questo atto sotto la lettera C.
Confini: via San Giovanni, via Ronda, proprietà
La parte cedente, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52 e successive modifiche ed integrazioni, dichiara che i dati e le planimetrie catastali degli immobili in contratto sono conformi allo stato di fatto.
Il valore degli immobili è convenuto in Euro
I suddetti immobili sono pervenuti al Comune di San Gimignano in parte con atto a a rogito del notaio Capaccioli in data ....1918, repertorio n. ..., trascritto a Siena in data
n. del registro particolare ed in parte con atto
ARTICOLO 3
Essendo le porzioni immobiliari in contratto di ugual valore, le parti non procedono ad alcun conguaglio tra loro, con rinunzia all'ipoteca legale.
ARTICOLO 4
Ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 e da me edotte delle conseguenze penali delle dichiarazioni mendaci, in osservanza dell'articolo 35, comma 22, del Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223 convertito in Legge 4 agosto 2006 n. 248, le parti dichiarano che non si sono avvalse di un mediatore immobiliare per la conclusione del presente contratto.
ARTICOLO 5
La permuta viene fatta e accettata a corpo, con tutti gli annessi e connessi, accessori e pertinenze, usi e servitù, passi ed accessi, parti in comune come per legge, nello stato di fatto in cui gli immobili si trovano.
Il Comune di San Gimignano, tramite il proprio legale rappresentante, dichiara che gli immobili sopra descritti al precedente articolo 2 sono locati e precisamente:
- l'immobile di cui alla lettera A) alla società LE TORRI S.R.L.
come da contratto stipulato in data 4 dicembre 2012, registrato
ARTICOLO 6
Le parti si garantiscono vicendevolmente la piena proprietà degli immobili in contratto e la loro libertà da pesi, vincoli, ipoteche,
privilegi, sequestri, pignoramenti, trascrizioni
pregiudizievoli.
Le parti offrono reciproca garanzia per l'evizione.
ARTICOLO 7
Le parti dichiarano che, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n.
445 e da me edotta delle conseguenze penali delle dichiarazioni mendaci, in osservanza della legge 28 febbraio 1985 n. 47, dichiara che la costruzione di tutti gli immobili in contratto è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.
Il "CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA' COOPERATIVA", tramite il proprio legale rappresentante, dichiara che successivamente gli immobili di cui al precedente articolo 1 sono stati oggetto dei seguenti interventi:
- ....
Il Comune di San Gimignano, tramite il proprio legale rappresentante, dichiara che successivamente gli immobili di cui al precedente articolo 1 sono stati oggetto dei seguenti interventi:
- ....
Le parti si consegnano reciprocamente le certificazioni di conformità degli impianti presenti negli immobili in contratto.
Ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 si allegano al presente atto sotto le lettere..., i seguenti attestati di prestazione energetica:
- relativamente all'immobile di cui alla lettera A) del precedente articolo 1, l'attestato redatto in data
dal
iscritto al n.
del Collegio dei Geometri della Provincia di Siena, dal quale risulta che l'immobile in contratto appartiene alla classe energetica "...";
risulta che l'immobile in contratto appartiene alla classe energetica "...";
- relativamente all'immobile di cui alla lettera B) del precedente articolo 2, l'attestato redatto in data
dal
iscritto al n.
del Collegio dei Geometri della Provincia di Siena, dal quale risulta che l'immobile in contratto appartiene alla classe energetica "...";
Le parti dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla certificazione energetica degli immobili in contratto.
ARTICOLO 8
Per la clausola circa gli effetti del presente atto bisogna attendere l'esito delle verifiche del MIBACT
ARTICOLO 9
Le spese del presente atto e conseguenti sono a carico della parti in ragione dei diritti acquistato.
In riferimento al cessione di cui all'articolo 1, il Consorzio Agrario di Siena, trattandosi di alienazione di beni strumentali per natura, non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 10, primo comma, n. 8-ter) del D.P.R. 633/72, non opta per l'imposizione al regime I.V.A. della suddetta cessione.
Il presente atto è pertanto soggetto ad imposta di registro in misura fissa e all'imposta ipotecaria anch'essa in misura fissa ai sensi dell'articolo 2 della tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347 e all'imposta catastale con l'aliquota dell'1%
(uno per cento).
Il Comune di San Gimignano, in riferimento alla cessione di cui al precedente articolo 2, dichiara non essere soggetto passivo I.V.A. e pertanto quella cessione è soggetta ad imposta di registro con l'aliquota del % ( per cento).
Ai sensi e per gli effetti del D.Lgs. 30 giugno 2003 n. 196, i comparenti autorizzano me Notaio al trattamento dei loro dati
DUE – DILIGENCE
RELAZIONE TECNICA ED ESTIMATIVA
COMUNE DI SAN GIMIGNANO
Richiedente:
Comune di San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 53037 San Gimignano
IL TECNICO
Geom. Paolo Parrini
Il sottoscritto Geom. Paolo PARRINI iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Siena al n° 863, Valutatore Certificato a livello avanzato ai sensi della norma UNI 11558/2014 con certificato n° 010501 rilasciato dalla Società ENIC, avente studio in Poggibonsi (SI) Via Sangallo 178, in relazione all’incarico per la stima dei beni, ha provveduto a stimare quanto appresso indicato, tenendo conto della posizione, lo stato attuale degli immobili, la loro destinazione, il contesto, le caratteristiche e tutti quegli aspetti che possono influire sulla valutazione immobiliare .
La presente relazione tecnica estimativa viene redatta sulla base dei seguenti quesiti:
- Esegua gli accertamenti di natura catastale, legale, ipotecaria, amministrativa;
- Indichi il valore attuale in base alla loro redditività ed in relazione alle loro dimensioni verificando la relativa congruità rispetto ad alcune banche dati disponibili.
I beni oggetto della perizia risultano essere così suddivisi:
A.1 – Immobile denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125;
A.2 - Immobile denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36;
B.1 - Immobile denominato “CONSORZIO AGRARIO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2;
B.2 - Immobile denominato “RISTORANTE – TAVERNA DEL GRANDUCATO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8.
La presente relazione è suddivisa nei seguenti capitoli:
1. PREMESSE GENERALI
1.1 Descrizione generale dei criteri di stima adottati
1.2 Criteri per la determinazione delle superfici commerciali degli immobili 1.3 Indagini di mercato
1.3.1 Rilevazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) 1.3.2 Rilevazioni Dati Nomisma
2. IMMOBILE “A.1” denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125
2.1 Individuazione della proprietà
2.1.1 Titolo di acquisto dell’immobile 2.1.2 Contratto di affitto
2.2 Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini 2.3 Ispezioni ipotecarie
2.4 Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato 2.5 Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione 2.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 2.7 Determinazione delle Superfici commerciali
2.8 Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) 2.9
Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati
3. IMMOBILE “A.2” denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36
3.1 Individuazione della proprietà
3.1.1 Titolo di acquisto dell’immobile 3.1.2
Contratto di affitto
3.1.3
Contratto di affitto del ramo di azienda
3.2Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini
3.3Ispezioni ipotecarie
3.4
Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato
3.5Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione
3.6
Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione
3.7Determinazione delle Superfici commerciali
3.8 Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) 3.9
Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati
4. IMMOBILE “B.1” denominato “CONSORZIO AGRARIO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2
4.1 Individuazione della proprietà
4.1.1
Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA
4.1.2Titolo di acquisto dell’immobile
4.2
Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini
4.3Ispezioni ipotecarie
4.4
Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato
4.5Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione
4.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 4.7Determinazione delle Superfici commerciali
4.8
Valutazione immobiliare
5. IMMOBILE “B.2” denominato “RISTORANTE – TAVERNA DEL GRANDUCATO”
ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8 5.1
Individuazione della proprietà
5.1.1
Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA
5.1.2Titolo di acquisto dell’immobile
5.2
Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini
5.3Ispezioni ipotecarie
5.4
Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato
5.5Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione
5.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 5.7Determinazione delle Superfici commerciali
5.8
Valutazione immobiliare
6. RIEPILOGO DELLE VALUTAZIONI - CONCLUSIONI
1 – PREMESSE GENERALI
1.1 – Descrizione generale dei criteri di stima adottati
La presente consulenza tecnica è indirizzata alla valutazione di alcuni immobili, a destinazione commerciale e produttiva, ubicati sul territorio della provincia di Siena nel Comune di San Gimignano in proprietà a due distinti gruppi: da una parte la proprietà pubblica comunale e dall’altra la proprietà del “Consorzio Agrario di Siena”.
La finalità della presente relazione è quella di accertare, e dimostrare, la validità di un progetto di permuta immobiliare alla “pari”.
Nei punti successivi vengono esaminati, e conseguentemente valutati, uno ad uno, tutti i fabbricati sottoposti alla presente relazione tecnica.
La presente valutazione immobiliare determina il più probabile valore di mercato dei fabbricati fornendo il valore degli immobili finiti secondo gli aspetti quantitativi e qualitativi.
La valutazione viene redatta assumendo le caratteristiche quantitative e qualitative dalla documentazione fornita dalla proprietà e dal sopralluogo, effettuato in data 13 Dicembre 2017, determinando il valore tramite i seguenti sistemi di stima:
- Per i fabbricati commerciali, produttivi di reddito reale (Museo della Tortura e negozio di abbigliamento in pelle), mediante il procedimento di stima denominato il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) e mediante secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA)
- Per il fabbricato commerciale privo di reddito reale (Ristorante Taverna del Granducato) mediante il procedimento di stima denominato “Metodo del Confronto di Mercato”
(Market Comparison Approach – M.C.A.).
- Per il fabbricato produttivo-commerciale (Consorzio Agrario) mediante il “Metodo del Confronto di Mercato” (Market Comparison Approach – M.C.A.) per valutare l’immobile a lavori ultimati dopo una ipotetica ristrutturazione e, tramite il valore di trasformazione, per determinarne il suo valore nello stato attuale.
I valori, determinati come sopra indicato, sono poi verificati e controllati tramite l’ausilio di alcune banche-dati quali l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Nomisma.
1.2 – Criteri per la determinazione delle superfici commerciali degli immobili
Nell’attività di ricerca delle informazioni di mercato affidata ai rilevatori, uno degli elementi più importanti è la determinazione della superficie commerciale dell’immobile, la cui conoscenza concorre alla determinazione dell’intervallo dei valori unitari di ciascuna tipologia immobiliare presente nelle banche dati.
Poiché le unità immobiliari possono essere composte, come è noto, da superficie principale e da superfici accessorie, per ottenere la superficie commerciale occorre omogeneizzare, con opportuni coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quella principale.
Se si considera, inoltre, che il calcolo della superficie commerciale può essere determinato con metodi diversi di misurazione e di omogeneizzazione, variabili per ciascuna realtà locale, emerge che tale superficie ponderata rappresenta elemento di grande disomogeneità dei dati economici espressi nelle quotazioni degli osservatori immobiliari.
Per poter codificare i criteri di misurazione e di calcolo della superficie delle principali destinazioni immobiliari, affinché i dati economici contenuti possano costituire su tutto il territorio nazionale elemento di uniformità e di trasparenza del mercato immobiliare, si fa riferimento al D.P.R. 23 Marzo 1998 n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.
Il parametro unitario di riferimento viene identificato nel metro quadrato commerciale. La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti ad uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
La superficie commerciale, arrotondata al metro quadrato, per eccesso o per difetto, è data dalla somma della superficie, principale, di vendita più quella delle pertinenze, opportunamente
omogeneizzate, entrambe determinate secondo i seguenti criteri di misurazione:
- Superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali: si assume il coefficiente pari al 100 % della superficie dell’area;
- Superficie del sotto-negozio (o retro-bottega): si assume il coefficiente pari al 50%
della superficie del sotto-negozio;
- Spazi ad uso di tettoie e/o pertinenze (comunicanti con i locali principali) : si assume il coefficiente pari al 50% della superficie dell’area;
- Spazi ad uso di tettoie e/o pertinenze (non comunicanti con i locali principali) : si assume il coefficiente pari al 25% della superficie dell’area;
- Spazi ad uso di balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 % della superficie dell’area;
- Area scoperta a servizio della struttura relativa a negozi e locali assimilabili: si assume il coefficiente pari al 20% della superficie dell’area;
- Area scoperta a servizio della struttura relativa alle altre unità del gruppo T, diverse da quelle indicate al punto precedente (unità immobiliari a destinazione terziaria indicati dall’allegato B DPR 138/98): si assume il coefficiente pari al 10% della superficie dell’area.
1.3 – Indagini di mercato
Ai fini di una corretta valutazione dei beni immobili si procede alla rilevazione di alcune banche- dati, di dominio pubblico e privato, atte a fornire indicazioni utili per le finalità precedentemente esposte.
1.3.1 – Rilevazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare)
Per una attendibile valutazione immobiliare ho accertato le quotazioni immobiliari delle zone di riferimento attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) redatto e pubblicato dall’Agenzia del Territorio di Siena, per gli immobili ubicati nel Comune di San Gimignano, analizzando, per ciascuna zona interessata, le varie relazioni a cadenza semestrale come meglio indicato nei dati sotto riportati:
- Comune di San Gimignano – Zona Centro Storico Medioevale – Destinazione residenziale e commerciale – Valore di mercato
Abitazioni civili – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 3.000,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 3.000,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 2.200,00 a €/Mq. 3.200,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 2.150,00 a €/Mq. 3.100,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 2.350,00 a €/Mq. 3.400,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.100,00 a €/Mq. 3.100,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.100,00 a €/Mq. 3.100,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.400,00 a €/Mq. 3.500,00
Negozi – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 3.100,00 a €/Mq. 4.400,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 3.100,00 a €/Mq. 4.400,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 3.100,00 a €/Mq. 4.400,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 3.300,00 a €/Mq. 4.600,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 3.100,00 a €/Mq. 4.400,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 3.300,00 a €/Mq. 4.700,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 3.200,00 a €/Mq. 4.600,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 3.500,00 a €/Mq. 5.000,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 3.200,00 a €/Mq. 4.500,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 3.400,00 a €/Mq. 4.700,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 3.900,00 a €/Mq. 5.300,00
- Comune di San Gimignano – Zona Parte dell’abitato posta fuori delle mura – Destinazione residenziale e commerciale – Valore di mercato
Abitazioni civili – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.550,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 2.000,00
- 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.300,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 1.750,00 a €/Mq. 2.450,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 1.700,00 a €/Mq. 2.400,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 1.850,00 a €/Mq. 2.600,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.150,00 a €/Mq. 3.200,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.500,00 a €/Mq. 3.500,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.600,00 a €/Mq. 3.900,00
Centri Commerciali – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.100,00 a €/Mq. 1.600,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.100,00 a €/Mq. 1.600,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.200,00 a €/Mq. 1.700,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 1.250,00 a €/Mq. 1.800,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 1.200,00 a €/Mq. 1.700,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 1.300,00 a €/Mq. 1.850,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 1.250,00 a €/Mq. 1.800,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 1.350,00 a €/Mq. 1.950,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 1.650,00 a €/Mq. 2.300,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 1.900,00 a €/Mq. 2.650,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 2.750,00
Magazzini – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 430,00 a €/Mq. 610,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 430,00 a €/Mq. 610,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 465,00 a €/Mq. 660,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 490,00 a €/Mq. 690,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 465,00 a €/Mq. 660,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 500,00 a €/Mq. 710,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 490,00 a €/Mq. 700,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 530,00 a €/Mq. 760,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 650,00 a €/Mq. 910,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 750,00 a €/Mq. 1.050,00
- 1° semestre 2012: da €/Mq. 810,00 a €/Mq. 1.100,00
Negozi – stato conservativo normale – Sup. Lorda:
- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 1.950,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 1.950,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.100,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.200,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.100,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.250,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 1.550,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 1.700,00 a €/Mq. 2.400,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.350,00 a €/Mq. 3.300,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.550,00 a €/Mq. 3.500,00
I dati sopra riportati indicano, secondo l’O.M.I., un progressivo abbassamento delle quotazioni immobiliari tra gli anni 2012 e l’anno corrente diversificato tra gli immobili ubicati internamente alle mura rispetto a quelli esterni.
Dall’analisi dei dati sopra descritti si denota, in modo chiaro, anche per la zona di riferimento del Comune di San Gimignano, una tendenza ribassista del mercato immobiliare giustificata dalla permanenza di una situazione economica e congiunturale di recessione.
La situazione economica generale dell’ultimo anno, e quindi anche quella legata alla valutazione immobiliare, ha visto un rallentamento dei ribassi relativi ai prezzi, se non addirittura un “fermo” rispetto alle quotazioni ribassiste mantenendo valori immobiliari stagnanti in attesa di una ripresa economica che, negli ultimi mesi, sembra aver segnato il passo.
Dalla lettura dei dati, ma soprattutto da una verifica del contesto in cui sono stati ricavati gli stessi, reputo opportuno e necessario evidenziare che l’Agenzia delle Entrate, nell’individuazione della micro-zona su cui sono state effettuate le rilevazioni, ha individuato il tessuto urbano interno alle mura quale unica micro-zona.
Tale elemento, a mio avviso, può essere fuorviante in particolar modo per le attività commerciali quali negozi.
Le vie principali di San Gimignano, quelle in cui le migliaia di turisti che, in ogni periodo dell’anno, visitano la città, concentrano il loro transito lungo le vie principali, ed in particolare, attraverso la Porta di San Giovanni, passeggiano la Via San Giovanni, Piazza della Cisterna, Piazza del Duomo e così anche Via San Matteo fino al raggiungimento della Porta di San Matteo.
Va precisato, e sottolineato, che la Via San Giovanni è quella più importante per il flusso turistico; dal Piazzale Martiri di Montemaggio arrivano la maggior parte delle auto e dei mezzi di trasporto, pubblici e privati, che cercano il posteggio più “comodo” per il raggiungimento del centro storico, ovvero quello antistante al Piazzale Martiri di Montemaggio.
Conseguentemente, i flussi turistici passeggiano principalmente lungo Via San Giovanni dimostrando così che i valori immobiliari, in particolar modo quelli legati alle attività commerciali poste al piano terreno con affaccio diretto sulla via stessa hanno una rilevanza, e conseguentemente una redditività, che porta poi al valore immobiliare, superiore alla residua parte del centro storico.
1.3.2 – Rilevazioni Dati Nomisma
Nomisma è una società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica per imprese, associazioni e pubbliche amministrazioni, a livello nazionale e internazionale.
La Società, nel suo interno, ha un osservatorio del mercato immobiliare che intendo utilizzare quale elemento di confronto.
Dall’esame dei dati di Nomisma, per edifici a destinazione commerciale e produttiva, i valori disponibili attuali, relativi a fabbricati ubicati nella stessa zona di quelli oggetto di valutazione, risultano posizionati in tre segmenti: massimo , medio e minimo come indicato nel seguente prospetto:
- Comune di San Gimignano – Destinazione commerciale – Fabbricati dentro le mura medioevali e fuori dalle mura nel limite del territorio urbano:
o Posizionamento Massimo: €/Mq. 5.089,84 o Posizionamento Medio: €/Mq. 4.374,17 o Posizionamento Minimo: €/Mq. 3.658,50
- Comune di San Gimignano – Destinazione produttiva – Fabbricati fuori dalle mura nel limite del territorio urbano:
o Posizionamento Massimo: €/Mq. 1.610,50 o Posizionamento Medio: €/Mq. 1.384,16 o Posizionamento Minimo: €/Mq. 1.157,83
I dati sopra riportati presentano la caratteristica di essere massivi, ovvero senza tenere conto dello specifico luogo in cui si trovano; in particolare vengono parificati i valori immobiliari, a destinazione commerciale, della Via San Giovanni a quelli esterni alle mura ubicati sul territorio urbano; tale rilevazione, a scopo statistico, è stata annotata anche per i dati rilevati dall’Agenzia delle Entrate.
2 – Immobile “A.1” denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125.
2.1 – Individuazione della proprietà
La proprietà dell’immobile in oggetto e delle relative aree pertinenziali, dai pubblici registri, risulta così intestata:
- Comune di SAN GIMIGNANO
con sede legale in San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 Codice fiscale e Partita IVA: 00102500527
Numero REA: SI – 116733 Forma Giuridica: Ente Pubblico
Indirizzo PEC: comune.sangimignano@postacert.toscana.it
2.1.1 – Titolo di acquisto dell’immobile
L’immobile in oggetto risulta un bene di proprietà comunale sin dall’antichità. Sono stati reperiti diversi documenti che attestano la legittimità della proprietà immobiliare con delibere comunali ed atti pubblici regolarmente registrati.
A comprovare la dimostrazione della proprietà ritengo utile evidenziare l’utilizzo del bene a bagni pubblici, aperti pubblicamente ai passanti, fino al 2009.
Il Comune di San Gimignano, dopo aver costituito la Società “Santa Lucia s.p.a.” a partecipazione interamente pubblica ai sensi dell’art. 113 del D. Lgs. Del 18 agosto 2000 n. 267, ha affidato in gestione con il regime di “house providing” l’immobile in proprietà ed oggetto della presente valutazione immobiliare con Convenzione del 28 marzo 2007, rep. 1323.
La Soc. “Santa Lucia” è stata messa in liquidazione e cancellata dal Registro delle imprese con comunicazione del 07/05/2013 con l’immissione dei beni a favore del proprietario Comune di San Gimignano.
2.1.2 – Contratto di affitto
L’immobile in oggetto risulta, sulla base dei documenti forniti dal Comune di San Gimignano, concesso in locazione dalla Società “Santa Lucia s.p.a. a socio unico” alla Società “Inquisizione s.r.l.” con sede in Pisa, Via Giovanni Bosco n. 23 per effetto di un contratto di locazione sottoscritto in data 09/07/2009
Il contratto prevede la concessione in locazione, per un periodo di 6 (sei) anni con decorrenza dal 09/07/2009, di un fabbricato a destinazione commerciale della superficie di mq. 26 circa.
La durata della locazione “sarà tacitamente rinnovata alla scadenza per periodi successivi di anni sei in difetto di preventiva disdetta da comunicarsi da parte del Locatore mediante raccomandata a.r. almeno dodici mesi prima del termie dei sopradetti periodi di locazione fatto salvo quanto disposto dagli art. 28 e 29 L. 392/78. E’ data facoltà al Conduttore di recedere anticipatamente dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata a.r. almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.
Il canone di locazione viene stabilito nell’importo annuo di € 21.000,00 oltre I.V.A. da pagarsi in rate mensile anticipate con l’applicazione di un aggiornamento annuo in base agli indici ISTAT al 100 %.
Dopo aver verificato le specifiche fatture di locazione emesse recentemente, il canone annuo aggiornato è determinato nella somma di € 22.386,60 oltre I.V.A.
Il Conduttore, con la sottoscrizione del contratto di locazione, per tutta la durata del rapporto locatizio, assume l’impegno di costituire una garanzia, da consegnare al Locatore, per la somma pari a sei mensilità pari alla somma di € 10.500,00 anche sotto forma di fideiussione bancaria.
2.2 – Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini
L’immobile oggetto della presente valutazione è un locale commerciale composto da un un’unità immobiliare a destinazione commerciale ubicata in San Gimignano Via San Giovanni n. 125 risultando ubicata nel centro storico del tessuto urbano di San Gimignano nelle immediate vicinanze della Porta di San Giovanni.
Mappa aero fotografica
Gli immobili risultano censiti al Catasto del Comune di San Gimignano, in ditta al Comune di San Gimignano per l’intera proprietà come segue:
Catasto Fabbricati (C.F.):
- F. 156 - Part. 971 - Sub. 4 - Cat. C/1 – classe 8 – Consistenza: Mq. 30 – Superficie catastale: Mq. 58 - Rendita € 697,22
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, come aggiunto dall’art. 19 del D.L. 78/2010 convertito in Legge:
- i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in Catasto;
- i dati catastali e la planimetria è conforme allo stato di fatto e, in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;
- l’intestazione catastale dell’unità immobiliare urbana in oggetto risulta regolare.
I confinanti dei beni in oggetto sono: Corsi Rosalba, Via di San Giovanni, mura storiche della città, salvo se altri.
estratto di mappa catastale
2.3 – Ispezioni ipotecarie
Da un controllo effettuato presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sull’immobile in oggetto, censito al F. 156 Part. 971 sub. 4 (ex sub. 1), nel periodo informatizzato dal 01/12/1986 al 11/12/2017, non risulta iscritta alcuna iscrizione né alcuna trascrizione.
2.4 – Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato
In riferimento ai dati consegnati dal Comune di San Gimignano, l’unità immobiliare, di remota costruzione, antecedente al 1940, è stata oggetto dei seguenti titoli abilitativi:
- Denuncia di Inizio Attività del 07/10/2009 prot. 13710 (Pratica Edilizia 00621/09) a nome della Sig.ra Corsi Marta per conto della Società “Inquisizione s.r.l.” per
“modifiche interne volte alla messa in comunicazione tra tre fondi ad uso commerciale”.
- Comunicazione di fine lavori presentata al Comune di San Gimignano in data 13/04/2010 prot. 4927 ed al Genio Civile di Siena (per le opere strutturali) in data 25/03/2010 prot. 32221;
- Deposito del certificato di agibilità, a seguito dei lavori sopra descritti, in data 13/04/2010 prot. 4927 (P.E. 76/10)
- Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico eseguito a regola d’arte e nel rispetto delle normative specifiche rilasciato in data 24/03/2010 dalla ditta Sangimpianti s.r.l.
2.5 – Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione
L’immobile oggetto di valutazione è un’unità immobiliare, ad uso commerciale, ubicata nelle immediate vicinanze della Porta di San Giovanni, e quindi, lungo una delle vie più prestigiose della città di San Gimignano.
In particolare evidenzio l’elevata importanza del fatto che l’unità immobiliare è posta al piano terreno, lungo strada, con accesso diretto sulla pubblica via e dotato di ampia porta – finestra.
L’immobile in oggetto è attualmente parte integrante di un museo, denominato “museo della tortura” che si sviluppa sull’intero edificio congiuntamente ad altre unità immobiliari di proprietà
di altri soggetti.
Esternamente l’edificio si trova in buone condizioni di manutenzione e con un ottimo impatto visivo legato al contesto in cui si trova; le facciate risultano in pietra a vista opportunatamente stuccate, la copertura, avente struttura lignea, risulta con tegole e coppi toscani.
La Società che gestisce il museo, dopo aver sottoscritto un regolare contratto di locazione, ha eseguito un intervento di recupero del fabbricato mettendo in comunione le varie unità immobiliari attraverso una scala interna con struttura in ferro e scalini in legno.
L’unità immobiliare oggetto di valutazione è composto da un unico locale, posto al piano terreno, a cui si accede direttamente dall’esterno tramite porta-finestra in ferro e vetro.
La struttura portante risulta composta da muratura portante, il solaio realizzato a volte in mattoni, le pareti risultano in parte in pietra a vista, opportunatamente stuccata, in parta intonacate a calce con tinteggiatura in colore neutro; la pavimentazione risulta in cotto e parte in legno.
L’impianto elettrico risulta realizzato del tipo sfilabile parte sotto-traccia e parte con tubazioni esterne ben posizionate.
2.6 – Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione
L’immobile oggetto di valutazione risulta composto da un’unica unità immobiliare a destinazione commerciale con la seguente consistenza metrica calcolata al lordo delle murature perimetrali e di quelle interne:
- Locale Commerciale – superficie principale Piano Terreno avente superficie lorda complessiva di Mq. 58 circa;
Le superfici sopra indicate sono state misurate sul posto e, in modesta parte, rilevate graficamente dalle planimetrie catastali.
2.7 – Determinazione delle Superfici commerciali
L’immobile in oggetto è costituito da un’unica unità immobiliare, a destinazione commerciale, composta dalla superficie principale commerciale.
Nel sottostante quadro, dopo aver determinato le superfici dell’edificio in progetto, dopo aver stabilito i coefficienti di omogeneizzazione, posso determinare la superficie commerciale complessiva nel seguente modo:
Attività Commerciale Piano Terreno: Mq. 58 x 100 % = Mq. 58,00 --- Totale Superficie Commerciale Mq. 58,00
2.8 - Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization)
Il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi dell’immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un saggio di capitalizzazione.
Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale. Questo metodo mira a simulare un completo ciclo dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può generare un guadagno o una perdita in conto capitale. Il flusso di cassa dell’investimento immobiliare considera anche le variazioni dei livelli del canone di mercato e delle spese di esercizio.
Per la valutazione faccio le sottostanti assunzioni che vengono utilizzate nello schema successivo:
Il canone di affitto, come determinato dall’attuale contratto di locazione aggiornato, è stabilito nella somma annua di € 22.386,60 oltre I.V.A.
Per le determinazione del saggio di capitalizzazione, dopo aver effettuato le opportune e necessarie valutazioni, sulla scorta dell’esperienza professionale, in riferimento ai dati disponibili ricavati presso le agenzie immobiliari, dei Borsini Immobiliari e tramite un calcolo empirico tra redditi e valori immobiliari all’interno del segmento immobiliare per immobili con destinazione e caratteristiche simili, ritengo che il tasso di riferimento più equo possa essere determinabile nel valore del 5 % (cinque per cento).
Pertanto, in considerazione di quanto sopra, assumo i seguenti dati per la valutazione in base alla capitalizzazione finanziaria:
V = valore del bene da stimare
Reddito effettivo annuo : € 22.386,60
n = periodo di disponibilità: dal 2017 al 2042 per un periodo di 25 anni i = saggio (determinato in precedenza) arrotondato al 5 %
Pertanto, in conseguenza alle soprastanti analisi, il valore immobiliare, risulta così determinato, per arrotondamento, nella somma di € 400.000,00
2.9 – Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati
L’immobile in oggetto viene valutato inoltre secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA).
Il sistema del Metodo Finanziario DCFA è la metodologia economico-finanziaria che determina il valore immobiliare basandosi sull’analisi dei flussi di cassa (ricavi – costi) generabili dall’immobile in un periodo temporale medio o medio – lungo (10, 15, 20, 25 anni).
Per l’applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco temporale prefissato l’andamento dei flussi di cassa dati come differenza fra le componenti positive (ricavi) e quelle negative (costi).
Il valore del bene alla fine del periodo (valore finale dell’immobile all’anno n) sarà determinato per capitalizzazione diretta del reddito netto (ricavi – costi) all’anno successivo a quello del periodo considerato ad un tasso atteso (going out cape rate).
Riassumo i dati necessari per la determinazione del DCFA determinati ed analizzati nei precedenti capitoli, oltre che assunti nel relativo quadro, della presente relazione:
Pertanto, il valore determinato tramite l’analisi dei flussi di cassa – DCFA è determinabile, per arrotondamento nella somma di € 400.000,00 .
3 – IMMOBILE “A.2” denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36
3.1 – Individuazione della proprietà
La proprietà dell’immobile in oggetto e delle relative aree pertinenziali, dai pubblici registri, risulta così intestata:
- Comune di SAN GIMIGNANO
con sede legale in San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 Codice fiscale e Partita IVA: 00102500527
Numero REA: SI – 116733 Forma Giuridica: Ente Pubblico
Indirizzo PEC: comune.sangimignano@postacert.toscana.it
3.1.1 – Titolo di acquisto dell’immobile
L’immobile in oggetto risulta un bene di proprietà comunale sin dall’anno 1925. Sono stati reperiti documenti che attestano la legittimità della proprietà immobiliare.
3.1.2 – Contratto di affitto
L’immobile in oggetto risulta, sulla base dei documenti forniti dal Comune di San Gimignano, concesso in locazione dal Comune di San Gimignano alla Società “Le Torri s.r.l.” con sede in San Gimignano Via San Giovanni n. 22/24, avente codice fiscale e partita IVA 01151380522 per effetto di un contratto di locazione sottoscritto in data 04/12/2012 Rep. 1526 tramite scrittura privata autenticata
Il contratto prevede la concessione in locazione, per un periodo di 6 (sei) anni con decorrenza dal 04/12/2012, di un fabbricato a destinazione commerciale della superficie di mq. 119 circa.
La durata della locazione “sarà tacitamente rinnovata alla scadenza per periodi successivi di anni sei in difetto di preventiva disdetta da comunicarsi da parte del Locatore mediante raccomandata a.r. almeno dodici mesi prima del termie dei sopradetti periodi di locazione fatto salvo quanto disposto dagli art. 28 e 29 L. 392/78. E’ data facoltà al Conduttore di recedere anticipatamente dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata a.r. almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.
Il canone di locazione viene stabilito nell’importo annuo di € 90.300,00 oltre I.V.A. da pagarsi in rate mensile anticipate con l’applicazione di un aggiornamento annuo in base agli indici ISTAT al 100 %.
Dopo aver verificato le specifiche fatture di locazione emesse recentemente, il canone annuo aggiornato è determinato nella somma di € 91.114,56 oltre I.V.A.
Il Conduttore, con la sottoscrizione del contratto di locazione, per tutta la durata del rapporto locatizio, assume l’impegno di costituire una garanzia, da consegnare al Locatore, per la somma pari a sei mensilità pari alla somma di € 45.150,00 anche sotto forma di fideiussione bancaria.
3.1.3 – Contratto di affitto del ramo di azienda
La Società “Le Torri s.r.l.”, dopo la sottoscrizione del contratto di locazione di cui al punto precedente, e dopo aver costituito un ramo d’azienda, ha ceduto, con atto pubblico a rogito del notaio Barbara Salvador, con effetto dal 01/08/2013, il ramo d’azienda alla Società “Cindarella s.r.l.” con sede in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 avente codice fiscale e partita IVA 01359800529 subentrando, a tutti gli effetti, al citato contratto di affitto.
3.2 – Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini
L’immobile oggetto della presente valutazione è un locale commerciale composto da un un’unità immobiliare a destinazione commerciale ubicata in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 risultando ubicata nel centro storico del tessuto urbano di San Gimignano.
Mappa aero fotografica
Gli immobili risultano censiti al Catasto del Comune di San Gimignano, in ditta al Comune di San Gimignano per l’intera proprietà come segue:
Catasto Fabbricati (C.F.):
- F. 156 - Part. 517 - Sub. 30 - Cat. C/1 – classe 7 – Consistenza: Mq. 95 – Superficie catastale: Mq. 112 - Rendita € 1.898,75
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, come aggiunto dall’art. 19 del D.L. 78/2010 convertito in Legge:
- i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in Catasto;
- i dati catastali e la planimetria è conforme allo stato di fatto e, in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;
- l’intestazione catastale dell’unità immobiliare urbana in oggetto risulta regolare.
I confinanti dei beni in oggetto sono: Via di San Giovanni, salvo se altri.
estratto di mappa catastale
3.3 – Ispezioni ipotecarie
Da un controllo effettuato presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sull’immobile in oggetto, censito al F. 156 Part. 517 sub. 30 (ex sub. 17), nel periodo informatizzato dal 01/12/1986 al 11/12/2017, non risulta iscritta alcuna iscrizione né alcuna trascrizione.
3.4 – Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato
In riferimento ai dati consegnati dal Comune di San Gimignano, l’unità immobiliare, di remota costruzione, antecedente al 1940, è stata oggetto dei seguenti titoli abilitativi:
- Denuncia di Inizio Attività del 06/03/2008 prot. 3911 (Pratica Edilizia 00176/08) a nome del Sig. Bevilacqua Nicola per conto della Società “Ulisse 2000” per “modifiche interne e miglioramento igienico-sanitario”e che gli stessi sono stati dichiarati ultimati in data 27/03/2008 con comunicazione depositata, presso il comune di San Gimignano, in pari data prot. 4668.
- Comunicazione di manutenzione ordinaria internamente al locale presentata al Comune di San Gimignano in data 24/12/2014 prot. 20272;
- Segnalazione Certificata Inizio Attività depositata in data 20/02/2013 prot. 3332 (P.E.
2013/0094), presentata a nome Valeriani Alberto per conto della Soc. “Le Torri srl”
inviata al Comune di San Gimignano tramite PEC, finalizzata ad un intervento di manutenzione straordinaria e dichiarati ultimati in data 29/03/2013 e per i quali è stato emesso certificato di agibilità del 29/03/2013
3.5 – Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione
L’immobile oggetto di valutazione è un’unità immobiliare, ad uso commerciale, ubicata lungo la Via San Giovanni, e quindi, lungo una delle vie più prestigiose della città di San Gimignano.
In particolare evidenzio l’elevata importanza del fatto che l’unità immobiliare è posta al piano terreno, lungo strada, con accesso diretto sulla pubblica via e dotato di ampia porta – finestra.
L’unità immobiliare fa parte del Palazzo Pratellesi o ex Convento di S. Caterina; l’edificio risulta
composto da 4 piani fuori terra e suddiviso in varie unità immobiliari a destinazione mista (residenziale, commerciale, esercizi di pubblico interesse).
L’immobile risulta dichiarato di interesse storico ed artistico ai sensi della ex L. 1.089/1939 L’immobile in oggetto è attualmente adibito a negozio per la vendita di calzature ed articoli in pelle, cuoi ed assimilabili
L’immobile in oggetto è stato unito, tramite apertura su muro comune, ad un'altra unità immobiliare, con la medesima attività, e con l’impegno formalmente indicato, a tamponare l’apertura realizzata nell’ipotesi di cessione del contratto di locazione.
L’unità immobiliare in oggetto risulta composta da un locale principale, a cui si accede direttamente dall’esterno, un altro vano interno a cui si accede tramite apertura con scalette interne, un disimpegno, due locali w.c., un ripostiglio e due locali accessori direttamente comunicanti.
La struttura portante risulta composta da muratura portante, il solaio realizzato parte con struttura lignea in travi e travicelli con longarine in ferro di rinforzo ed in parte a volta intonacata a calce, le pareti risultano in parte in pietra a vista, opportunatamente stuccata, in parta intonacate a calce con tinteggiatura in colore neutro; la pavimentazione risulta realizzata parte in legno e parte in materiale resina.
L’impianto elettrico risulta realizzato del tipo sfilabile parte sotto-traccia e parte con tubazioni esterne ben posizionate.
Risulta presente un impianto di riscaldamento e raffrescamento ad aria tramite split posizionati a muro.
3.6 – Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione
L’immobile oggetto di valutazione risulta composto da un’unica unità immobiliare a destinazione commerciale con la seguente consistenza metrica calcolata al lordo delle murature perimetrali e di quelle interne:
- Locale Commerciale – superficie principale Piano Terreno avente superficie lorda complessiva di Mq. 112 circa;
Le superfici sopra indicate sono state misurate sul posto e, in modesta parte, rilevate graficamente dalle planimetrie catastali.
3.7 – Determinazione delle Superfici commerciali
L’immobile in oggetto è costituito da un’unica unità immobiliare, a destinazione commerciale, composta dalla superficie principale commerciale.
Nel sottostante quadro, dopo aver determinato le superfici dell’edificio in progetto, dopo aver stabilito i coefficienti di omogeneizzazione, posso determinare la superficie commerciale complessiva nel seguente modo:
Attività Commerciale Piano Terreno: Mq. 112 x 100 % = Mq. 112,00 ---
Totale Superficie Commerciale Mq. 112,00
3.8 - Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization)
Il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi dell’immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un saggio di capitalizzazione.
Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale. Questo metodo mira a simulare un completo ciclo dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può generare un guadagno o una perdita in conto capitale. Il flusso di cassa dell’investimento immobiliare considera anche le variazioni dei livelli del canone di mercato e delle spese di esercizio.
Per la valutazione faccio le sottostanti assunzioni che vengono utilizzate nello schema successivo:
Il canone di affitto, come determinato dall’attuale contratto di locazione aggiornato, è stabilito nella somma annua di € 91.114,56 oltre I.V.A.
Per le determinazione del saggio di capitalizzazione, dopo aver effettuato le opportune e necessarie valutazioni, sulla scorta dell’esperienza professionale, in riferimento ai dati disponibili ricavati presso le agenzie immobiliari, dei Borsini Immobiliari e tramite un calcolo empirico tra redditi e valori immobiliari all’interno del segmento immobiliare per immobili con destinazione e caratteristiche simili, ritengo che il tasso di riferimento più equo possa essere determinabile nel valore del 5 % (cinque per cento).
Pertanto, in considerazione di quanto sopra, assumo i seguenti dati per la valutazione in base alla capitalizzazione finanziaria:
V = valore del bene da stimare
Reddito effettivo annuo: € 91.114,56
n = periodo di disponibilità: dal 2017 al 2042 per un periodo di 25 anni i = saggio (determinato in precedenza) arrotondato al 5 %
Pertanto, in conseguenza alle soprastanti analisi, il valore immobiliare, risulta così determinato, per arrotondamento, nella somma di € 1.650.000,00
3.9 – Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati
L’immobile in oggetto viene valutato inoltre secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA).
Il sistema del Metodo Finanziario DCFA è la metodologia economico-finanziaria che determina il valore immobiliare basandosi sull’analisi dei flussi di cassa (ricavi – costi) generabili dall’immobile in un periodo temporale medio o medio – lungo (10, 15, 20, 25 anni).
Per l’applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco temporale prefissato l’andamento dei flussi di cassa dati come differenza fra le componenti positive (ricavi) e quelle negative (costi).
Il valore del bene alla fine del periodo (valore finale dell’immobile all’anno n) sarà determinato per capitalizzazione diretta del reddito netto (ricavi – costi) all’anno successivo a quello del periodo considerato ad un tasso atteso (going out cape rate).
Riassumo i dati necessari per la determinazione del DCFA determinati ed analizzati nei precedenti capitoli, oltre che assunti nel relativo quadro, della presente relazione:
Pertanto, il valore determinato tramite l’analisi dei flussi di cassa – DCFA è determinabile, per arrotondamento nella somma di € 1.650.000,00 .
