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RAPPORTO DI VALUTAZIONE
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
TRIBUNALE DI BRESCIA
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 402/2020
Giudice delegato: Dr.ssa Liana Zaccara
ANAGRAFICA
Creditore procedente : CF LIBERTY SERVICING SPA – in qualità di mandataria di LEVITICUS SPV SRL.
C.F. 10581450961, con sede in Roma, via Piemonte n. 38, iscritta al R.E.A. di Roma al n. 1581658, soggetta all’attività di direzione e coordinamento di Credito Fondiario Spa, in persona del Procuratore Dott. BRUNETTO DE MERCANTI.
Rappresentato dall’Avv.: PROC.DOM.AVV. GIOVANNI ROCCHI
Con studio in Via Vittorio Emanuele II n.1, Brescia, tel. n. 030.297070 fax. n. 030.2970730
Esecutato: omissis
Nato a omissis il omissis, C.F. omissis
Residente in Via omissis n. omissis omissis
Rappresentato dall’Avvocato: _________________________________
1 Esperto incaricato: Dott. Ing. DARIO GAGLIANDI
Con studio in Via Malta, 7/C – Brescia (25124) C.F. GGLDRA53S08B100H
Tel. 030-2428902 Mail: [email protected]
Pec: [email protected]
Iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Brescia al n. 1185
Intervenuti alla data di stima: Dott. Ing. DARIO GAGLIANDI Esperto incaricato
Arch. FRANCESCO BEGOTTI
In qualità di delegato dal Custode Giudiziario nominato Notaio dr. ROBERTA DE PAOLI AMBROSI
Associazione Notarile per le Procedure Esecutive C.F: 03507390171
con studio in Via Ugo la Malfa, 4 – Brescia (25124) tel. n. 030.223649 - fax. n. 030.2242237
Sig. omissis
Persona fisica occupante l’immobile residente in Via omissis – omissis C.F. omissis
Timbro e firma
__________________________________
DATE:
Nomina dell’esperto: 06/10/2020
Conferimento Incarico: 15/10/2020
Data di scadenza consegna del rapporto di valutazione: 10/03/2021 Data consegna del rapporto di valutazione: 09/03/2021 Udienza per la determinazione della modalità di vendita: 09/04/2021
2 IDENTIFICAZIONE DEI LOTTI
Lotto nr. : 1 Immobile unico
Descrizione sintetica:
L’immobile di cui trattasi è un appartamento al piano rialzato di un edificio sito nel centro storico di Villa Carcina (BS).
Ubicazione:
Via Giulia Ravelli n. 3 – (25069) Comune di Villa Carcina (BS)
Identificativi catastali:
Censito nel Catasto Fabbricati alla sezione NCT al fg. 24 mappale n. 93 sub. 11 (A/3) (ALLEGATO 3 e 5);
Quota di proprietà (1/1):
Piena proprietà di omissis – C.F.: omissis.
Diritto di proprietà: ///
Divisibilità dell’immobile: ///
Più probabile valore in libero mercato:
52.200,00 diconsi cinquantaduemiladuecentoeuro/00
Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta):
47.000,00 diconsi quarantasettemila euro/00
Spese condominiali arretrate:
--- diconsi --
Spese per il ripristino delle conformità catastali ed edilizie:
--- diconsi --
Giudizio sintetico sulla commerciabilità dell’immobile:
L’immobile è situato in un contesto ben servito e vicino ai principali servizi di primaria necessità.
Nelle vicinanze si trovano centri sportivi, parchetti pubblici e scuole. E’ facilmente accessibile tramite le arterie di traffico principali e discretamente collegato sul territorio tramite strade di minore importanza e arterie principali.
3 La commercialità dell’immobile, tenuto conto di questi fattori, può ritenersi mediamente buona.
ADUT DOCUMENTALE E DUE DILIGENCE Conformità edilizia: SI
Conformità catastale: SI Conformità titolarità: SI
FORMALITA’ E VINCOLI RILEVANTI OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Immobile occupato: Durante il sopralluogo avvenuto in data 23.12.2020 (ALLEGATO 1), il Sig. omissis dichiara di abitare nell’immobile oggetto di pignoramento insieme alla moglie e ai due figli.
Spese condominiali arretrate: ASSENTI
Servitù, vincoli, oneri: ASSENTI
Pesi, gravami: ASSENTI
Vincoli urbanistici,
ambientali e paesaggistici: ASSENTI
LIMITAZIONI:
Assunzioni limitative: ASSENTI Condizioni limitative: ASSENTI
RIEPILOGO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI:
A tutto il 08 marzo 2021, l’immobile oggetto di pignoramento risulta libero da pesi, oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli nonché iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti da documenti e registri, ad eccezione delle seguenti formalità pregiudizievoli (ALLEGATO 8):
- Ipoteca volontaria in data 19 settembre 2008 ai nn.ri 09716/43340 – concessione a garanzia di mutuo fondiario del 12.09.2008 a rogito del Dott. Busani Angelo Notaio in Milano (MI), Rep. 7373/4720 a favore di BANCA POPOLARE DI NOVARA SPA, per € 192.000,00 di cui 96.000,00 capitale da restituire in 30 anni.
- Verbale Pignoramento Immobili in data 5 agosto 2020 ai nn.ri 17743/27635 a favore di LEVITICUS SPV SRL contro omissis, con atto del 27.07.2020 dell’ Ufficiale Giudiziario di Brescia (BS), Rep. 5000.
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I N D I C E
1. INQUADRAMENTO DELL’IMMOBILE
2. DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE
3. AUDIT DOCUMENTALE E DUE DILIGENCE
3.1 LEGITTIMITA’ EDILIZIA –URBANISTICA
3.2 RISPONDENZA CATASTALE
3.3 VERIFICA DELLA TITOLARITA’
4. FORMALITA’, VINCOLI, ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
5. FORMALITA’, VINCOLI, ONERI NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
6. FASI-ACCERTAMENTI E DATE DELLE INDAGINI
7. ANALISI ESTIMATIVA
8. RIEPILOGO DEI VALORI DI STIMA
9. DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA
10. ALLEGATI
5 1. INQUADRAMENTO DELL’IMMOBILE
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione:
Provincia: Brescia Comune: Villa Carcina Via: Giulia Ravelli Civico n. : 3
Piano : 1° (abitazione)
Zona:
Urbana centrale – Centro storico
Mappa geografica:
From google maps
Destinazione urbanistica immobile: Residenziale
Tipologia Immobiliare:
Appartamento di tipo economico situato al piano rialzato di un edificio antico.
Stato di conservazione: usato - scadente
6 Tipologia edilizia dei fabbricati: Tipologia a schiera appartenente ad un nucleo
antico in centro storico.
Tipologia edilizia unità immobiliari: Appartamento.
Caratteristiche generali dell’immobile: (ALLEGATO 9)
Da una ricerca effettuata presso gli archivi comunali, non sono emersi elementi a carico dell’immobile in questione. (ALLEGATO 7).
Nello specifico l’unità immobiliare oggetto di stima non appare interessata da interventi costruttivi recenti.
Con riferimento alle documentazioni catastali acquisite, non sono emersi elementi rilevanti di difformità dell’immobile e per lo stesso non è stato possibile repertare:
Certificato di agibilità
Certificato di collaudo strutture
Certificazioni degli impianti
È lecito supporre che detti documenti non siano disponibili.
Strutture in elevazione: muratura perimetrale e di spina portanti in pietre e mattoni.
Solai: porzioni antiche di 1^ e 2^ soletta con volta a botte.
porzioni ristrutturate con solai in latero-cemento;
Copertura: copertura edificio a falde con orditura principale e secondaria in legno;
Murature perimetrali: murature di piano interrato – terra – primo e secondo, in pietre sbozzate miste a mattoni pieni con spessori non inferiori a 40 cm;
Coibentazioni/Isolamenti: non presenti;
Divisori tra unità: laterizio forato spessore 8 cm intonacati;
Infissi esterni: in legno;
Infissi interni: in legno;
Pavimenti e rivestimenti: piastrelle ceramica;
Impianto di riscaldamento: caloriferi a parete con caldaia autonoma interna a gas metano;
Impianto sanitario: presente;
Impianto gas: metano per utilizzo cucina e riscaldamento;
Impianto elettrico: presente – data la vetustà dell’immobile è lecito supporre che l’impianto non abbia caratteristiche soddisfacenti le normative vigenti;
7 Impianto di climatizzazione: assente;
Altri impianti: ///
Allaccio fognatura: allaccio alla fognatura pubblica;
Fonti Rinnovabili: non presenti;
Finiture esterne: La parte antica dell’edificio è intonacata grezza, mentre il rialzo del 2° piano è intonacato al civile; i serramenti sono in legno fatiscente; oscuranti ad anta presenti nelle finestre della zona notte, finestra del soggiorno con inferriate.
Numero totale piani: L’appartamento è al piano rialzato di un complesso composto da due piani fuori terra e un seminterrato.
Altro: ///
Dimensione:
Appartamento di medie dimensioni con superficie utile netta di 63,00 mq e superficie commerciale di 87 mq (vedi punto 2).
Caratteri domanda e offerta:
Lato acquirente: privato Lato venditore: privato
Forma di mercato: Monopolio
Flitering: Assente
Fase del mercato immobiliare:
Ripresa
Altro: ///
2. DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE
DATO IMMOBILIARE
8 Descrizione sintetica dell’immobile staggito:
L’immobile di cui trattasi è un appartamento al piano rialzato di uno stabile esistente in centro storico del Comune di Villa Carcina (BS). E’ costituito da una zona soggiorno- cottura, due camere, disimpegno e bagno. L’accesso al piano avviene direttamente dalla strada mediante una breve scala di collegamento della stessa con il piano.
L’immobile è inserito in un edificio a schiera ed è privo di ascensore e box auto
Identificazione catastale: (ALLEGATO 5) Comune censuario: Villa Carcina Tipologia catasto: Fabbricati
Identificativo: Sez. NCT, foglio 24, particella 93 subalterno 11 (A/3)
Confini: (ALLEGATO 3)
Nord: mapp. n. 89
Sud: via Giulia Ravelli
Est: via Giulia Ravelli
Ovest: mapp.li n. 91 e 92 e 87
Consistenza:
Rilievo: esterno/interno
Misurazioni: in loco esternamente ed internamente Data del sopralluogo: 23.12.2020
Criterio di misurazione: SUL Superficie Utile Lorda – SC Superficie Commerciale
Calcolo superfici commerciali di proprietà: (ALLEGATO 4)
Superficie principale: 63,00 m2 63,00 m2 Superficie secondarie (m2): ///
Totale Superficie calpestabile appartamento 63,00 m2
Caratteristiche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione:
Livello di piano: Appartamento piano rialzato;
Ascensore: Non presente;
Numero servizi: E’ presente un bagno dotato di un water, un lavabo, un bidet ed un piatto doccia.
9 Impianti in dotazione: (ALLEGATO 9)
Riscaldamento: caloriferi a parete con caldaia autonoma interna;
Condizionamento: assente
Solare termico(ACS): assente
Elettrico: impianto non recente – non conforme agli attuali standard normativi;
Idraulico: impianto tradizionale;
Antifurto, videosorveglianza: assente;
Pannelli fotovoltaici: assenti;
Impianto geotermico: assente;
Domotica: assente;
Manutenzione fabbricato: scarsa;
Manutenzione unità immobiliare: pessima;
Classe energetica: non dichiarata;
Inquinamento:
- atmosferico: immobile nelle immediate vicinanze di strada statale con elevata intensità di percorrenza;
- acustico: non rilevato;
- elettromagnetico: non rilevato;
- ambientale: non rilevato;
Esposizione prevalente immobile: buona Luminosità dell’immobile: buona Panoramicità dell’immobile: assente Funzionalità dell’immobile: sufficiente Finiture dell’immobile: esterne scadenti
interne al civile
Altro: ///
10 3. AUDIT DOCUMENTALE E DUE DILIGENCE
3.1 LEGITTIMITA’ EDILIZIA -URBANISTICA
Anno di costruzione:
L’edificio appartiene a un nucleo di antica formazione del centro storico del paese. La tecnica costruttiva e i materiali fanno risalire l’immobile al periodo antecedente agli anni 40 del secolo scorso. Ristrutturazione e sopraelevazione di un piano: anni ’70 secolo scorso.
Titoli autorizzativi visionati ed esaminati:
Data verifica urbanistica 25.01.2021 (VEDI ALLEGATO 7)
Situazione urbanistica: (ALLEGATO 6) Strumento urbanistico: P.G.T. Vigente Pubblicazione Bando 23.01.2013
P.G.T. Piano delle Regole: Tav. T01 “Rappresentazione Cartografica”
NUCLEI ANTICHI
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P.G.T. Piano delle Regole: Tav. T01 “Rappresentazione Cartografica”
- legenda -
12 Nel piano delle regole l’immobile rientra in zona A ovvero appartiene al tessuto del Nucleo Antico del Centro Storico.
Gli interventi edilizi ammessi sono quelli indicati dall’art. 41 delle NTA.
Relativamente al Certificato di destinazione Urbanistica si precisa che la vigente normativa non prescrive tale documento per il trasferimento di fabbricati censiti al N.C.E.U. ; si rinvia per conferma della circostanza al comma 2 dell’art. 30 del DPR 380/2001 e s.m.i.
Concessione urbanistica: no
Cessione diritti edificatori: no
Limitazioni urbanistiche: (ALLEGATO 6)
Vincoli urbanistici: Centro storico – zona A
Vincoli ambientali: non presenti
Vincoli paesaggistici: SI
Altro: ///
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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA
Il sottoscritto ING. DARIO GAGLIANDI, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 1185 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Villa Carcina (BS) ed in base a quanto rilevato in loco (esternamente ed internamente), con la presente
D I C H I A R A
X La REGOLARITA’ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa alle prescrizioni di PGT (vedi ALLEGATO 6) del Comune di Villa Carcina;
- La NON REGOLARITA’ edilizio - urbanistica della costruzione e la difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:
14 3.2 RISPONDENZA CATASTALE
Immobile identificato in mappa al foglio 24 Sezione NCT, particella 93 (ALLEGATO 3-5) - Sub. 11 categoria A/3 classe 5 consistenza 4 vani rendita 177,66 €;
Documentazione reperita: presso Agenzia Entrate Ufficio provinciale di Brescia Territorio;
Elenco documentazione recuperata:
- Planimetrie catastali; (ALLEGATO 5)
- Visura immobile per soggetto; (ALLEGATO 5)
- Estratto mappa; (ALLEGATO 5)
Data verifica catastale: 27/10/2020
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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE
Il sottoscritto ING. DARIO GAGLIANDI, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 1185 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Villa Carcina (BS) ed in base a quanto rilevato in loco (internamente ed esternamente), con la presente
DICHIARA
X La REGOLARITA’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile.
Detta regolarità catastale è stata espressa in funzione della veridicità della situazione di rilievo con le schede catastali recuperate presso l’Agenzia del Territorio
- La NON REGOLARITA’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile per le seguenti motivazioni:
16 3.3 VERIFICA DELLA TITOLARITA’
Inquadramento della titolarità:
- Tipo atto: compravendita;
- Notaio: Dott. BUSANI ANGELO;
- Data atto: 12.09.2008 - Repertorio: 7372/4719;
- Estremi di trascrizione: nn. 26274 rp. e 43339 rg
Titolo di provenienza:
- Tipo atto: compravendita;
- Notaio: Dott.ssa REBUFFONI ANTONELLA;
- Data atto: 26.06.2001;
- Repertorio: 5691;
- Estremi di trascrizione: nn. 16430 rp. e 25349 rg. in data 09.07.2001
Quota di proprietà: Piena proprietà omissis;
C.F. omissis per la quota di 1/1
Usufrutto: no
Nuda proprietà: no
Condizioni limitanti:
- Servitù: no
- vincoli: no
- oneri: no
- pesi: no
- gravami: no
17 Stato del possesso del bene alla data della valutazione:
Al Sig. omissis, nato a omissis il omissis, (C.F. omissis) compete la piena ed esclusiva proprietà dell’ immobile pignorato.
Dalla dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate di Brescia – ufficio territoriale di Brescia 1 non risulta presente in Anagrafe Tributaria alcun contratto di locazione, riguardante l’immobile staggito (ALLEGATO 10).
Dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio del 27.10.2020 pervenuto dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Villa Carcina, la Sig.ra omissis nata il omissis a omissis, il giorno omissis; ha contratto matrimonio in omissis con omissis, nato il omissis a omissis (ALLEGATO 11).
Dal certificato di stato di famiglia e residenza rilasciato dall’ufficiale dell’anagrafe del Comune di Villa Carcina il 27.10.2020, risulta che il Sig. omissis è ivi residente, in via Giulia Ravelli, unitamente al nucleo familiare così composto:
- omissis: omissis, nata il omissis in omissis C.F. omissis - omissis: omissis, nato il omissis in omissis C.F. omissis - omissis: omissis, nato il omissis in omissis C.F. omissis - omissis: omissis, nato il omissis in omissis C.F. omissis
Al momento del sopralluogo si è riscontrato che l’immobile risultava occupato come sopra descritto.
4. FORMALITA’, VINCOLI, ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
A tutto il 14 dicembre 2020 l’immobile oggetto di pignoramento risulta libero da pesi, oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli nonché iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti da documenti e registri, ad eccezione delle seguenti formalità pregiudizievoli:
- ipoteca volontaria in data 19 settembre 2008 ai nn. ri 19716/43340 a favore di Banca Popolare di Novara spa, per € 192.000,00 di cui €96000,00 capitale da restituire in 30 anni;
18 - verbale pignoramento immobili in data 5 agosto 2020 ai nn. ri 17743/27635 a favore
di Leviticus SPV SRL con atto del 27 luglio 2020 dell’ Ufficiale Giudiziario di Brescia (BS), Rep. 5000, contro omissis, nato a omissis il omissis.
I dati sono ricavati dal certificato notarile relazione legale ventennale (presente agli atti) del Notaio Dott. Elio Bergamo del 21 settembre 2020 (ALLEGATO 8)
5. FORMALITA’, VINCOLI, ONERI NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Non sono state evidenziate formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o comunque non opponibili all’acquirente.
6. FASI-ACCERTAMENTI E DATE DELLE INDAGINI
Ad espletamento dell’incarico ricevuto, lo scrivente Consulente Tecnico si è recato presso i luoghi e gli enti pubblici competenti per raccogliere le informazioni necessarie alla corretta redazione della perizia, relativa all’immobile in Via Giulia Ravelli n. 3, Comune di Villa Carcina, Provincia di Brescia. In collaborazione con il Custode Giudiziario si è proceduto a visionare l’immobile.
In data 10.11.2020 è stato effettuato un primo tentativo di accesso all’immobile, non riuscito in quanto i figli presenti e conviventi col proprietario omissis non hanno consentito al custode e al CTU di procedere al disbrigo degli adempimenti delegati.
Successivamente è stato possibile accedere all’immobile in data 23.12.2020 (ALLEGATO 1); è stato effettuato il sopralluogo congiunto con l’ Arch. Francesco Begotti, nominato dal Custode Giudiziario Dott.ssa Roberta De Paoli Ambrosi. Si procedeva dunque alla rilevazione esterna ed interna della porzione immobiliare oggetto di stima, prendendo visione dello stato dei luoghi e del bene (ALLEGATO 4 e 9).
L’unità abitativa in oggetto è inserita al piano rialzato di un edificio bipiano a destinazione residenziale.
Si accede all’ edificio tramite una porta pedonale comune da via Ravelli; in seguito a una rampa di scale si entra nell’appartamento tramite portoncino non blindato da cui si accede a un atrio d’ ingresso che separa zona giorno e zona notte. La zona giorno è caratterizzata da una stanza adibita a soggiorno con angolo cottura, la zona notte è invece composta da due stanze da letto e un bagno. L’interno dell’appartamento risulta fatiscente e non curato.
19 I serramenti interni sono in legno con vetro singolo e i sistemi oscuranti sono caratterizzati da ante in legno, in pessimo stato di manutenzione.
L’appartamento non è dotato di posto auto e/o parcheggio.
L’immobile è ben collegato sul territorio e discretamente posizionato.
Non si hanno informazioni relativamente agli impianti elettrici ed idrotermo-sanitari, ma è lecito pensare che non siano a norma in quanto di antica installazione, probabilmente intorno agli anni ’70 secolo scorso.
L’intero appartamento non è né termicamente né acusticamente isolato come previsto oggi dalle recenti normative in materia.
L’unità in questione non presenta caratteristiche intrinseche in grado di soddisfare i limiti normativi in materia di isolamento termico ed acustico ed è sprovvista di certificazione energetica.
Per quanto riguarda la normativa strutturale sulle costruzioni ed in particolare per quelle in zona sismica, l’edificio in questione non presenta caratteristiche e specificità anti-sismiche.
7. ANALISI ESTIMATIVA
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di stima.
Il presente rapporto ed analisi estimativa è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
Per la determinazione analitica del valore di mercato dell’immobile staggito è stato applicato il metodo del confronto – Market Comparison Approach- MCA- ovvero un procedimento di stima che permette di determinare il valore degli immobili attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni simili per caratteristiche tecniche e segmento di mercato. Il MCA è un processo logico di comparazione tra le varie caratteristiche tecnico-economiche degli immobili presi a confronto, che utilizza come base del raffronto i prezzi marginali che rappresentano la variazione del prezzo al variare delle caratteristica presa in considerazione.
Il MCA si fonda sull’assioma elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili.
20 In seguito a verifiche condotte presso alcune agenzie immobiliari locali, coinvolte direttamente nelle trattative di immobili simili nel circondario, che hanno dichiarato essere loro ben noto il contesto in cui ricade la proprietà in esame e tenuto conto dello stato di manutenzione e conservazione in cui si trova l’immobile, si è ritenuto di attribuire, oggi 09.03.2021, il valore di € 600,00 per ogni metro quadrato di superficie commerciale per l’appartamento propriamente detto.
Tali valori risultano essere inferiori rispetto a quelli riportati dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del Territorio di Brescia (che riporta valori relativi al primo semestre 2020) che attribuisce un valore di mercato per le civili abitazioni di tipo economico con uno stato normale di conservazione tra € 880,00/mq e € 1.250,00/mq.
La scelta di attribuire un valore più basso fra quelli riportati dall’Agenzia del Territorio è determinata dallo scarso stato di manutenzione dell’immobile, oltre che dalla vetustà dell’immobile e dall’assenza di caratteristiche specifiche dell’immobile stesso (assenza di certificazione energetica, assenza di isolamento termico ed acustico, mancanza dei requisiti di anti-sismicità, non conformità degli impianti elettrico e idro-sanitario e pessimo stato dei serramenti) precedentemente citate.
L’immobile è inserito in un contesto abitativo buono, il suo stato manutentivo generale si può definire scadente e necessita di interventi di ristrutturazione importanti.
Si è dunque proceduti al calcolo del valore di mercato dell’immobile:
il valore dell’immobile è stato calcolato sulla base della sua superficie commerciale (SC);
detta entità è una superficie “ragguagliata”, calcolata attribuendo coefficienti moltiplicativi diversi alle varie porzioni dell’immobile. Il coefficiente pari all’unità è stato attribuito alle superfici lorde abitabili (appartamento propriamente detto), il tutto secondo la seguente tabella, redatta in conformità della Norma UNI 10750 e del D.P.R. n. 138/98, allegato C (Tab. 1).
I dati dimensionali dell’immobile sono stati ricavati dalla planimetria catastale reperita presso il Comune di Villa Carcina già menzionata ai precedenti capitoli (ALLEGATO 4) e da misure effettuate sul posto durante il sopralluogo.
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Tab. 1 Calcolo Superfici Commerciali VALORE DI MERCATO Porzione u.m. Sup.
lorda coefficiente u.m. Sup. Com. u.m. Arrotondamento
appartamento mq 87,00 1,00 mq 87,0 mq 87,00
87,00
Sulla base del calcolo delle Superfici commerciali, si giunge alla seguente valutazione:
VALORE DI MERCATO
IMMOBILE: mq 87,00 * € 600,00/mq = € 52.200,00 0
(cinquantaduemiladuecentoeuro/00)
Si è dunque proceduti al valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta dell’immobile.
Atteso che il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Considerate le premesse il prezzo che lo scrivente ritiene potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato, per cui si è ritenuto di attribuire il valore di € 540,00 per ogni metro quadrato di superficie commerciale per l’appartamento propriamente detto.
Tab. 2 Calcolo Superfici Commerciali VALORE DI VENDITA FORZATA Porzione u.m.
Sup.
lorda coefficiente u.m. Sup. Com. u.m. Arrotondamento
appartamento mq 87,00 1,00 mq 87,00 mq 87,00
87,00
Sulla base del calcolo delle Superfici commerciali, si giunge alla seguente valutazione:
VALORE DI VENDITA FORZATA
IMMOBILE: mq 87,00 * € 540,00/mq = € 46.980,00 0
(quarantasemilanovecentottantaeuro/00)
Arrotondati in = € 47.000,00 (quarantasettemila euro/00)
22 8. RIEPILOGO DEI VALORI DI STIMA
Per quanto concerne l’ immobile identificato in mappa al foglio 24 Sezione NCT, particella 93 - Sub. 11 categoria A/3 classe 5 consistenza 4 vani rendita 177,66 €;
(ALLEGATO 3-5)
Il più probabile valore in libero mercato, che non si ritiene insindacabile, viene di fatto quantificato in 52.200,00 €
(diconsi cinquantaduemiladuecentoeuro/00)
Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, che non si ritiene insindacabile, viene di fatto quantificato in 47.000,00 €
(diconsi quarantasettemilaeuro/00)
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9. DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA
Il sottoscritto ING. DARIO GAGLIANDI, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 1185 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalla Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente:
D I C H I A R A
x Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento;
x Di non aver agito in conflitto d’interesse;
x Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate;
x Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità;
x Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame;
x La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso;
x Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni a dalle condizioni riportate;
x Non ha alcun interesse verso il bene in questione;
x Ha agito in accordo agli standard etici e professionali;
x E’ in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento delle professione;
x Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile;
x Ha ispezionato di persona la proprietà solo esternamente;
x Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.
Timbro e firma
Data rapporto di valutazione ______________________
09/03/2021
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10. ELENCO ALLEGATI
ALLEGATO 1: Comunicazioni accessi immobile;
ALLEGATO 2: Certificato di Residenza e Stato di famiglia Sig. omissis;
ALLEGATO 3: Estratto mappa;
ALLEGATO 4: Pianta piano rialzato di rilievo;
ALLEGATO 5: Visura catastale per soggetto e planimetrie catastali;
ALLEGATO 6: Estratto azzonamento di PRG;
ALLEGATO 7: Risposta accesso documentazione amministrativa;
ALLEGATO 8: Relazione ventennale notarile e nota di trascrizione;
ALLEGATO 9: Fotografie immobile;
ALLEGATO 10: Dichiarazione Agenzia delle Entrate;
ALLEGATO 11: Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio;
ALLEGATO 12: Nota iscrizione a ruolo procedura di espropriazione immobiliare;
