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Schede tecniche -FAQ
Come posso effettuare una stima con ilmetodo delcostapproach (altresìdetto costo dicostruzione o costo diricostruzione deprezzato)? E perquanto riguarda il valore ditrasformazione? E'possibile imputare anche l'importo deiSAL?
IlCostApproach è un procedimento distima mirato a determinare ilvalore diun immobile attraverso la somma delvalore delsuolo e delcosto diricostruzione dell'edificio,
eventualmente deprezzato.E'detto anche metodo delcosto diricostruzione deprezzato.
La stima delcosto diricostruzione deprezzato è richiesta in particolare nella stima di edificidestinatia finalità strumentalie nella stima diimmobilispecialidiaziende agricole e industriali.
Ilmetodo sifonda sulprincipio che nella maggiorparte deicasiun investitore non sarà disposto a pagare perun immobile una somma superiore alvalore delterreno sulquale l'immobile è costruito e alcosto dicostruzione dell'edificio,alnetto diun eventuale deprezzamento.
In altritermini,l'acquirente potenziale opterà tra l'acquisto diun immobile esistente e la costruzione diun edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile,tenendo conto delgrado dideprezzamento delbene esistente.
Sidovrà dapprima calcolare ilcosto dicostruzione totale,sommando:
-ilcosto dicostruzione delle singole partidelcomplesso analizzato -le spese tecniche necessarie
-glionericomunalida versare
Andrà quindicalcolato ilvalore dell'area (come percentuale delcosto dicostruzione o a metro quadro)e successivamente l'utile promotore.
Sommando itre valori(costo dicostruzione,valore dell'area ed utile promotore)avremo il valore a nuovo,cuiandrà sottratto ildeprezzamento.
Ildeprezzamento potrà essere calcolato con la funzione lineare oppure applicando la formula proposta dall’U.E.C.(Union Européenne des ExpertComptables Economiques et Financiers)
Esempio:valutazione diun capannone industriale.
1)inseriamo dapprima icostidicostruzione a metro quadro perle singole parti dell'immobile o complesso immobiliare oggetto distima.Le superficidevono essere inserite nell'apposita sezione Calcolo delle superfici
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2)inseriamo quindile spese tecniche (progettazione architettonica,progettazione impianti,progettazione strutture,sicurezza,direzione lavoriecc.)
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3)inseriamo glionericomunali(oneridiurbanizzazione primaria e secondaria)
La somma delle tre componentiappena aggiunte rappresenta ilcosto dicostruzione totale:
CC COSTO DI COSTRUZIONE € 581.060,00 ST SPESE TECNICHE € 58.106,00 OC ONERI COMUNALI € 37.280,67
============
CT SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE € 676.446,67
4)calcoliamo ora ilvalore dell'area.E'possibile calcolare ilvalore a metro quadro,come percentuale delcosto dicostruzione (preso in esame nelnostro esempio),come rapporto complementare che tiene conto dell'utile delpromotore solo sulcosto dicostruzione e come rapporto complementare che tiene conto dell'utile delpromotore sia sulcosto di costruzione che sulvalore dell'area.
Nelnostro esempio ilvalore dell'area sarà parial20% delcosto dicostruzione totale.
VA VALORE DELL'AREA 20,00% € 135.289,33
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5)passiamo quindia calcolare l'utile promotore,applicando una percentuale del15%
(ma potrebbe essere diversa perognisingolo componente)a tuttiivalorifinora calcolati
Ilvalore alnuovo sarà quindidato dalla somma di:
CT SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE € 676.446,67 VA VALORE DELL'AREA € 135.289,33 UP UTILE PROMOTORE € 121.760,40
============
VN VALORE AL NUOVO € 933.496,40
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6)l'ultimo "passaggio"è calcolare ildeprezzamento.Dovremo stabilire le percentualidi incidenza delle varie componentidell'edificio sultotale,imputando anche le relative vite utili(in anni)e gliannidivetustà.Sarà possibile anche inserire importifissi(nell'esempio 50.000 euro pergliinterventidicontenimento energetico).Ildeprezzamento potrà essere calcolato in modo lineare o tramite la formula proposta dall'UEC
Nell'esempio ildeprezzamento (calcolato in modo lineare)è paria € 188.901,01 e quindiil risultato finale della stima è:
VN VALORE AL NUOVO € 933.496,40 DP - DEPREZZAMENTO LINEARE € 188.901,01
============
CD VALORE DI COSTO DEPREZZATO € 744.595,40
Ilmetodo delcostapproach sipuò usare anche nelcaso distima pervalore di trasformazione.
Ilvalore ditrasformazione riguarda le potenzialità diun immobile,nelsenso che si considerano le sue utilità indirette (come,peresempio,perun'area edificabile o perun edificio dismesso da trasformare),percuioccorre determinare ilvalore dimercato diun prodotto finito.In tale caso,ilcriterio distima sifonda sulla differenza tra ilvalore di mercato delbene dopo la trasformazione e tuttiicostinecessariperla sua effettuazione.
In talcaso sidovrà selezionare nelcampo tipologia l'opzione "TRASFORMAZIONE".
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Cosìfacendo verrà dapprima richiesto ilvalore commerciale delbene trasformato a fine lavori,tutte le componentidelcosto dicostruzione e ilvalore attuale delbene (prima della trasformazione)
É possibile imputare glistatidiavanzamento deilavoricome percentuale delle singole categorie diopere.
Detraendo dalvalore delbene trasformato,l'importo deilavoririmanenti(ossia iltotale del costo dicostruzione detrattiilavorigià imputatia SAL)otterremo ilvalore commerciale del bene stimato.
Quest'ultimo potrà essere raffrontato con ilcosto totale dell'intervento (ossia ilvalore attuale delbene sommato alcosto dicostruzione).
e-mail:assistenza@geonetwork.it Esempio:
VFL Valore delbene trasformato alla fine lavori 1.200.000,00 SCC Somma costo dicostruzione 676.446,67 + VA Valore attuale delbene 200.000,00 = CT Costo totale dell’intervento 876.446,67 SCC Somma costo dicostruzione 676.446,67 - SAL Stato diavanzamento lavorialla data odierna 119.420,00 = LM Importo lavori/spese mancanti 557.026,67
VFL Valore delbene trasformato alla fine lavori 1.200.000,00 - LM Importo lavori/spese mancanti 557.026,67 = VC Valore commerciale 642.973,33
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*nota:le funzionalità sopra descritte sono presentiin ExpertStime Immobiliariversione 2.03b o successiva
