TRIBUNALE DI PALERMO Sezione IV Civile - Sezione Esecuzioni Immobiliari

TRIBUNALE DI PALERMO

Sezione IV Civile - Sezione Esecuzioni Immobiliari

GIUDICE DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE DOTT.SSA VALENTINA IMPERIALE

Procedura esecutiva n° R.ES.IMM. N.° 475/2018

Promossa da:

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA CONTRO

DEBITORE 1

RELAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI

FASCICOLO

Palermo li, 2/09/2020 II Consulente Tecnico d'Ufficio Architetto Alessandra Alagna

Premessa

La sottoscritta architetto Alessandra Alagna avendo ricevuto incarico da parte del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Palermo Dott.ssa Valentina Imperiale, giusto Decreto di Nomina del 13/06/2019, di redigere consulenza tecnico - estimativa sull'immobile sito in Palermo (PA), Via Giacomo Serpotta, n. 69 sottoposto ad esecuzione forzata con atto di pignoramento nel procedimento R.G. Es. n° 475/2018 promosso dalla Banca Nazionale del Lavoro Spa:

- in data 17/06/2019 ha prestato giuramento telematico nel fascicolo che si trova presso la cancelleria del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Palermo;

- ha acquisito la produzione telematica degli atti del procedimento;

- in data 19/11/2019, presso l’Anagrafe del Comune di Palermo, ha estratto copia dell’atto di Matrimonio e del Certificato di residenza del debitore;

- ha quindi verificato la completezza della documentazione presentata dai creditori (avvisi ex art. 498 c.p.c. ai creditori con diritto di prelazione risultante da pubblici registri) nonché dei documenti di cui all’art. 567 c.p.c. e ha redatto l’Allegato 2, controfirmato dal Custode Giudiziario, e lo ha depositato telematicamente in data 26/11/2019;

- in data 22/01/2020 ha avuto copia di visura storica, estratto di mappa e planimetria catastali dell'immobile pignorato;

- in data 28/01/2020 alla presenza del debitore e del Custode Giudiziario ha effettuato il sopralluogo presso l’immobile pignorato come risulta da Verbale di Sopralluogo allegato. In tale occasione la sottoscritta ha effettuato il rilievo metrico e fotografico e ha invitato le parti a prendere visione del provvedimento di convocazione ex art. 569 c.p.c;

- in sede di sopralluogo ha saputo che l’immobile è attualmente occupato dal debitore e dalla sua famiglia e che è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica;

- ha ricevuto copia dell’Atto di compravendita del 20/05/2008 dall’esecutato;

- in data 28/02/2020 ha ritirato copia del Rapporto di Abitabilità per l’immobile nel quale ricade l’appartamenteo pignorato presso il Comune di Palermo – Settore edilizia Privata.

La sottocritta dichiara che in ordine ai quesiti formulati dal Giudice Esecutivo, alla data odierna:

- ha verificato lo stato e la consistenza dell’immobile pignorato, nonché le caratteristiche del contesto urbano e territoriale e ha redatto la seguente perizia al fine di determinarne il più probabile valore venale;

- ha effettuato, in occasione del sopralluogo, un’approfondita indagine fotografica e planimetrica per l’identificazione fisica e catastale dell’immobile;

- ha effettuato una approfondita indagine catastale presso l’Agenzia del Territorio di Palermo;

- ha effettuato la ricerca presso l'Edilizia Privata - Polo Tecnico del Comune di Palermo, al fine di verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile e ha trovato ed estratto copia che si allega del Rapporto di Abitabilità, che attesta la legittimità dell’immobile pignorato.

QUESITO N. 1

Si precisa che dalla verifica del fascicolo di cui al procedimento R.G. Es. 475/2018 e dalla documentazione acquisita risulta che:

- Diritti reali pignorati: il diritto reale sull’appartamento sito in Via G. Serpotta, 69 – 90100 Palermo - identificato al NCEU di Palermo al Foglio 125, particella 262, sub 11 – piano 4 – cat. A3, classe 6, 5 vani, rendita Euro 284,05 è di

“Intera proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni” in capo al debitore, come risulta dalla documentazione catastale. Tale immobile è per intero oggetto del pignoramento. Quindi il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto di acquisto trascritto in suo favore.

Raffronto tra ortofoto e foto satellitare:

Foto satellitare di Google maps in data 20/04/2020

Estratto dal foglio di mappa catastale n. 125 con evidenziata la particella n. 262

Dal raffronto tra ortofoto/foto satellitare ed estratto di mappa catastale è possibile definire esattamente il lotto a cui appartiene l’immobile in linea all’interno del quale, al 4° piano, si trova l’appartamento pignorato.

Formazione del lotto per la vendita: il lotto per la vendita è costituito da un bene indiviso ovvero intero appartamento sito al quarto piano di un edificio in linea a cui si accede al n. civico 69 di Via Giacomo Serpotta a Palermo. L’appartamento si definisce/confina con la via Giacomo Serpotta, con la proprietà Testagrossa e con il vano scala. Dati di identificazione catastale: Foglio 125, particella 262, sub 11 – piano 4 – cat. A3, classe 6, 5 vani, rendita Euro 284,05.

QUESITO N. 2.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE 2.a IL CONTESTO AMBIENTALE

Il contesto urbano in cui l'immobile ricade è la zona compresa tra via Dante, da cui dista circa 400 mt, e il Corso Camillo Finocchiaro Aprile, zona quindi prettamente a carattere residenziale e per questo provvista di molti servizi e negozi. Tutta l'area circostante, anche per la vicinanza al Tribunale, è ben servita sotto tutti i punti di vista e i mezzi di trasporto pubblici (autobus e metropolitana) garantiscono i collegamenti con la città. La via in cui si trova l’immobile è appunto la Via Giacomo Serpotta, strada caratterizzata da edifici in linea che termina alle spalle di Villa Filippina. L’immobile consiste in un appartamento sito al quarto piano di un edificio di sette piani con tipologia in linea realizzato con regolare Licenza di Costruzione n. 880 del 22/07/1963, a cui si accede dal portone su strada dotato di citofono funzionante. L’immobile è provvisto di ascensore e vano scala. L’appartamento, composto da 5 vani (ingresso, salotto, due camere da letto, cucina abitabile e wc), si affaccia sulla Via Serpotta mediande un balcone avente accesso dal soggiorno, mentre il bagno si affaccia sulla chiostrina e la cucina, mediante il balcone verandato, su un cortile interno: il gran numerodi aperture e balconi conferisce molta luminosità agli interni. L’immobile è dotato di condominio e le spese sono variabili a seconda dei calcoli dell’amministratore dott. Giuseppe Bruno: possiamo dire che in genere ammontano a circa Euro 135,00 mensili (vedi Allegato).

2.b L’EDIFICIO

L’unità immobiliare oggetto della perizia è un appartamento posto al quarto piano, composto da 5 vani inclusa la cucina più un servizio, su un'unica elevazione, accessibile dal n. 69 di Via Giacomo Serpotta, mediante un portone che consente l’accesso sia all’ascensore che al vano scala a doppia rampa. Sono presenti due balconi su due affacci dell’appartamento ed è stata realizzata una veranda sul balcone interno in corrispondenza della cucina. Non è presente alcun servizio di portierato o vigilanza.

L’immobile appartiene alla tipologia architettonica degli edifici in linea, con due appartamenti per piano: come categoria catastale è identificato con A/3 ovvero abitazioni residenziali di tipo economico. L'edificio è stato realizzato con struttura intelaiata con travi e pilastri in calcestruzzo armato, solai latero – cementizi e finitura con intonaco. Lo stato fisico dell'edificio, ad una semplice ricognizione visiva esterna, appare in buone condizioni, sufficienti sia dal punto di vista statico che strutturale. Si suggerisce, per i prospetti esterni e per le parti comuni, un intervento di manutenzione ordinaria onde evitare succesivi distacchi dell’intonaco. Trattandosi di immobile urbano, sono presenti gli allacci all’acquedotto comunale e alla fognatura comunale.

Identificazione catastale

Da quanto riportato nell’atto di pignoramento, nonché da quanto accertato dal C.T.U.

presso l’Ufficio del Catasto dell’Agenzia del Territorio di Palermo, l’unità immobiliare oggetto di esecuzione forzata, è così catastalmente censita:

- Palermo (PA), Via Giacomo Serpotta 69, iscritto al N.C.E.U. di Palermo del Comune di Palermo al Foglio 125, particella 262, sub 11 – piano 4 – cat. A3, classe 6, 5 vani, rendita Euro 284,05. Dall'esame delle visure catastali storiche risultano confermati i passaggi di proprietà. Si precisa che i dati catastali riportati nel pignoramento consentono l’identificazione esatta dell’immobile. Si precisa che la planimetria correlata ai suddetti dati catastali ed estratta dal C.T.U., corrisponde all’immobile pignorato. Si precisa, altresì, che dalle visure catastali la titolarità dell'immobile risulta regolarmente volturata/aggiornata rispetto alle risultanze dei registri immobiliari e così come certificato dalle ispezioni ipotecarie, in quanto in testa al Debitore.

Tuttavia dal sopralluogo effettuato dalla sottoscritta CTU, non si può asseverare la conformità tra quanto dichiarato nella planimetria catastale e lo stato di fatto dei luoghi in quanto sono state realizzate piccole variazioni nella distribuzione e nell’uso degli spazi interni. Variazioni che normalmente sono soggette a una CILA (Comunicazione Inizio Lavori) che non è stata presentata, come pure non è stato effettuato l’aggiornamento catastale della planimetria. Inoltre nel balcone sul retro, in corrispondenza di quella che oggi è la cucina, è stata realizzata una veranda anche questa non sanata secondo l’Art. 20 della L.R. 4/2003 (N.B.: tutte queste variazioni sono documentate nella planimetria dello stato dei luoghi che si allega).

Stato fisico e d’uso

Ad una semplice ricognizione visiva, lo stato fisico dell’appartamento appare in buone condizioni in quanto è stato recentemente ristrutturato il bagno, non vi sono infiltrazioni né condensa. Solo nella parete esterna del bagno realizzato in corrispondenza del balcone interno, adiacente la cucina, vi è condensa che ha provocato muffa e distacchi superficiali dell’intonaco.

L’altezza interna è pari a 3,20 mt, l’appartamento è composto da ingresso, salotto, due camere da letto, wc e cucina abitabile. Nel balcone interno è stata realizzata una veranda non sanata, utilizzata per ampliare la cucina. Sempre nella veranda è stato realizzato un secondo servizio wc a cui si accede dalla camera da letto.

Gli impianti, sia idrico che elettrico, sono a norma. L’immobile è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica. L’appartamento è dotato di pompe di calore, l’acqua calda sanitaria è prodotta mediante caldaia a metano. Sono presenti allacci alla fognatura, alla rete del metano e alla rete idrica.

La superficie commerciale è di 99 mq (considerando la supeficie dei balconi al 30%).

Stato di possesso dell'immobile

Come risultante dal Verbale di sopralluogo, l'appartamento è attualmente occupato dal debitore e dalla sua famiglia.

REPERTORIO FOTOGRAFICO

Foto 1 – La via Serpotta vista dal portone al n. 69 Foto 2 – La via Serpotta vista dal portone al n. 69

Foto 3 – Il prospetto con il portone al n. 69 Foto 4 – Il prospetto dell’edificio: l’appartamento è al 4° piano

Foto 5 – L’ingresso all’appartamento con la porta blindata Foto 6 – L’ingresso con vista sulla sala da pranzo

Foto 7 – Il corridoio che disimpegna bagno e camera da letto Foto 8 – Il salotto con l’apertura sul balcone

Foto 9 – Il bagno in fase di ristrutturazione Foto 10 – La doccia in fase di ristrutturazione

Foto 11 – La sala da pranzo da cui si accede alla cucina (foto 12) posta nella veranda realizzata sul balcone interno.

Foto 13 – La camera da letto matrimoniale Foto 14 – L’altra camera da letto con accesso al wc

Foto 15 – Il wc ricavato nel balcone interno Foto 16 – Anche il secondo wc è dotato di doccia

Foto 17, 18 – La porta finestra sul balcone e la vista sulla Via Giacomo Serpotta verso il Tribunale

Foto 19 - La caldaia per l’acqua calda sanitaria Foto 20 – La veranda. L’appartamento è dotato di pompe di calore

Planimetria dello stato reale dei luoghi

QUESITO N. 3 -

Oggetto del pignoramento è l’immobile di proprietà del Debitore 1, nato a Palermo (PA) il XXXXXXXXXX, sito in Palermo, Via Giacomo Serpotta, 69, al 4° piano a destra salendo la scala, interno n. 8, composto da ingresso, tre vani, bagno, corridoio di disimpegno e due balconi. L’appartamento confina con la via, con il vano scala e con la proprietà Torregrossa. Dati di identificazione catastale: Foglio 125, particella 262, sub 11, cat. A/3, classe 6, 5 vani, Rendita Catastale Euro 284,05.

Planimetria catastale.

STORIA DEL DOMINIO VENTENNALE

In base alle ricerche effettuate presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Palermo, Servizio di Pubblicità Immobiliare di PALERMO, dalla Certificazione Notarile, nel ventennio anteriore al pignoramento, alla data del 24/09/2018, sull’immobile oggetto del pignoramento, gravano le seguenti provenienze e formalità:

- Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 27/05/2008 al n. 31327 de registro generale e al n. 5836 del registro particolare, di Euro 250.000,00, Notaio Sangiorgi Giuseppe del 20/05/2008 rep. 33594/7497, a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. sede Roma C.F. 09339391006 a fronte di un capitale di Euro 175.000,00, durata 30 anni, a carico del Debitore 1 nato a Palermo il 20/10/1979, titolare della piena proprietà in separazione di beni. Grava la piena proprietà dei beni oggetto della presente certificazione.

- Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 27/06/2008 al n. 38317 del registro generale e al n. 7106 del registro particolare, di Euro 350.000,00, Notaio Sangiorgi Giuseppe del 20/05/2008 rep. 33594/7497, a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. sede Roma cf. 09339391006 a fronte di un capitale di Euro 175.000,00, durata 30 anni, a carico del Debitore 1 nato a Palermo il XXXXXXXX, titolare della piena proprietà in separazione di beni. Grava la piena proprietà dei beni oggetto della presénte certificazione.

- Ipoteca legale iscritta il 9/12/2010 al n. 65848 del registro generale e al n. 14319 del registro particolare, di Euro 20.697,12, per atto di Serit Sicilia s.p.a. Agente della Riscossione del 2/12/2010 rep. 57496/2010, a favore Serit Sicilia s.p.a. Agente della Riscossione sede Palermo CF. 00833920150 a fronte di un capitale di Euro 10.348,56, a carico del Debitore 1, titolare della piena proprietà. Grava la piena proprietà dei beni oggetto della presente certificazione. Serit Sicilia s.p.a. Agente della Riscossione, elegge domicilio ipotecario in Via Orsini n. 9.

- Atto esecutivo o cautelativo verbale di pignoramento immobili trascritto il 6/08/2018 al n. 31069 del registro generale e al n. 23496 del registro particolare, Corte di Appello di Palermo, Unep di Palermo del 10/07/2018 rep. 4487, a favore Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. sede Roma CF. 09339391006, a carico del Debitore 1,

titolare della piena proprietà. Grava la piena proprietà dei beni oggetto della presente certificazione.

PROVENIENZA

L'immobile innanzi descritto è pervenuto al Debitore 1, nato a Palermo il XXXXXXXX, per la piena proprietà in separazione di beni, da

, titolare della piena proprietà in separazione di beni, per atto di compravendita presso Notaio Sangiorgi Giuseppe, del 20/05/2008 rep. 33593/7496 e trascritto presso l'Ufficio del Territorio di Palermo il 27/05/2008 al n. 31326 del registro generale e al n. 21849 del registro particolare. Catastalmente si rileva la

riunione di usufrutto in morte di . Tale

immobile era pervenuto a per la nuda

proprietà, da , che si riservava l'usufrutto,

per atto di donazione, Notaio Drago Tommaso, del 31/12/1982, rep. 10974 e trascritto presso l'Ufficio del Territorio di Palermo il 20/01/1983 al n. 2809 del registro generale e al n. 2381 del registro particolare.

Per quanto da me riscontrato in sede di sopralluogo posso attestare la totale conformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi attuale a meno della veranda e del secondo wc entrambi realizzati in corrispondenza del balcone sul retro, e della demolizione di tre tramezzi interni nella sala da pranzo e nel corridoio.

Raffronto della planimetria catastale (in alto) con la planimetria dello stato reale dei luoghi (in basso).

Planimetria dello stato dei luoghi con indicazione grafica delle difformità riscontrate.

In rosso le parti aggiunte (veranda, wc), in verde le parti demolite (tramezzi cucina)

Se vogliamo quantificare i costi per l’elimazione delle difformità riscontrate, come si vede dal computo metrico qui riportato essi ammontano a Euro 3.143,00 circa. Ovviamente questo è solo un calcolo presuntivo, realizzato sulla base dei valori riportati nel Prezziario della Regione Sicilia del 2020. Poi sarà un’eventuale ditta a stabilire la cifra definitiva.

QUESITO N. 4

LOTTO Unico: piena e intera proprietà di appartamento ubicato in Palermo alla via Giacomo Serpotta n.69, piano 4, interno n. 8, composto da 5 vani (ingresso, tre vani, bagno, corridoio di disimpegno e due balconi). L’appartamento confina con la via, con il vano scala e con la proprietà . Dati di identificazione catastale: Foglio 125, particella 262, sub 11, cat. A/3, classe 6, 5 vani, Rendita Catastale Euro 284,05.

Il descritto stato dei luoghi corrisponde all’identificazione catastale. L’appartamento fa parte di un edificio realizzato con Licenza di Costruzione n. 880 del 22/07/1963 ed è in possesso di Rapporto di Abitabilità del 23/01/1965 rilasciato dal Comune di Palermo.

PREZZO BASE D’ASTA:

€ 90.576,00

QUESITO N. 5

Da tutta la storia delle trascrizioni riportate al Quesito 3 (VEDI DA PAG. 14) l’identificazione catastale del bene oggetto del presente pignoramento non ha subito alcuna variazione. Il bene pignorato corrisponde al bene oggetto dei passaggi di proprieta. L’identificazione è altresi confermata dall’estratto di foglio di mappa catastale. Bene pignorato: Foglio 125, particella 262, sub 11, cat. A/3, classe 6, 5 vani, Rendita Catastale Euro 284,05. Il bene, come risula dall’atto di compravendita del 20/05/2008, è pervenuto in capo al debitore coniugato in regime di separazione dei beni (Vedi Allegato – Estratto di Matrimonio).

QUESITO N. 6

L’immobile è stato realizzato con Licenza di Costruzione n. 880 del 22/07/1963 e la costruzione, riconosciuta conforme ai progetti approvati, ha ottenuto dal Comune di Palermo il Rapporto di Abitabilità in data 23/01/1965. L’accatastamento dell’appartamento è stato presentato in data 24/04/1971. Dalla tavola n. 5011 della Variante Generale al P.R.G. - D.C.C. 7/2004 risulta che l’immobile del 1965 è inserito in Zona A2 in un isolato costituito da tessuto urbano storico. Per quanto da me

riscontrato in sede di sopralluogo, a meno della veranda nel balcone interno, dove è stata realizzata la cucina e il wc, e la demolizione di due tramezzi interni, è possibile attestare la conformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi attuale.

Estratto dal foglio di mappa catastale n. 125 con evidenziata la particella n. 262

Successivamente all’acquisto da parte del debitore sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione interna all’appartamento tra il 2008 e il 2010 per il quali non è stata presentata alcuna CILA al Comune. Lavori che hanno modificato la distribuzione interna mediante la demolizione di tre tramezzi e la realizzazione di una veranda sul balcone interno, in cui è stata posta sia la cucina sia un secondo wc, a cui si accede dalla camera da letto. Questi lavori sono soggetti a Comunicazione Inizio Lavori da parte di un tecnico abilitato al Comune. Le sanzioni per la presentazione di una CILA tardiva in sanatoria sono variabili tra 1.000 € e 10.000 € a seconda dei lavori eseguiti in assenza di titolo abilitativo. Tale importo viene definito dal dirigente dell'Ufficio Tecnico comunale. Alla CILA tardiva in sanatoria vanno allegati i seguenti documenti:

atto di proprietà, Titolo abilitativo dell’opera; documentazione catastale (visura e planimetria); Relazione e Progetto ante/post operam a firma di un tecnico abilitato;

ricevuta del pagamento dei diritti di segreteria e sanzioni eventuali; DURC impresa esecutrice (Documento Unico Regolarità Contributiva). Inoltre è necessario presentare un nuovo accatastamento dopo la ristrutturazione poichè è obbligatorio effettuare una variazione catastale dell'immobile (DOCFA), successivamente ad una ristrutturazione, come definisce la Legge 311/2004 art. 1 c. 336-340 e dalla Circolare 1/2006 dell'Agenzia del Territorio. Costo presuntivo DOCFA Euro 800,00 + IVA compreso di diritti di segreteria. In generale, è obbligatorio nel caso di modifiche murarie. Possiamo quindi ipotizzare i costi di regolarizzazione, che comunque sono puramente indicativi, mediante una CILA tardiva in sanatoria per un appartamento in stabile condominiale, fino a 100 mq, è di Euro 1.500,00 € + IVA. Infine serve redigere l’Attestato di Prestazione Energetica : Costo redazione APE a corpo Euro 200,00+ IVA. Per sanare la veranda realizzata sul balcone sul retro bisogna far riferimento all’Art. 20 della L.R. n.

4/2003, comma 5 e presentare al Comune una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato allegando il pagamento dei diritti di segreteria Euro 100,00 più un ulteriore quota chiamata oblazione che in questo caso trattandosi di veranda a filo con il piano o soprastante sarà di 25,00 euro per ogni mq. In questo caso l’area della veranda è pari a 6,77 mq, quindi l’oblazione sarà pari a Euro 170,00.

Sommano costi di legittimazione:

€ 800,00 + € 1.500,00 + € 269,25+ € 200,00= € 2.770,00

Plaminetria dello stato reale dei luoghi a sinistra e a destra evidenziate le trasformazioni interne (veranda e wc in rosso, tramezzi in verde) che sono da sanare mediante CILA tardiva, Docfa per aggiornamento catastale e Art. 20 L.R. 4/2003 per la veranda.

QUESITO N. 7

Attualmente l’immobile è occupato dal debitore e dalla sua famiglia, come dichiarato nel Verbale di Sopralluogo.

QUESITO N. 8

Alla data odierna non risultano esserci sull’immobile oggetto della procedura altre procedure esecutive e neanche creditori intervenuti, né procedimenti giudiziari civili.

Dalla certificazione notarile risulta solo un’ipoteca legale iscritta il 9/12/2010 al n.

65848 del Registro Generale e al n. 14319 del Registro Particolare di Euro 20.697,12 a favore di Serit Sicila S. p A., Agente della Riscossione con sede a Palermo, a carico del Debitore esecutato.

QUESITO N. 9

Il bene non ricade su area demaniale, fa parte del Tessuto urbano storico come definito dalla tavola n. 5011 della Variante Generale di PRG del 2004 allegata.

QUESITO N. 10

L’immobile pignorato non è gravato da censo o oneri di altro tipo.

QUESITO N. 11

Vi è condominio con amministartore e le spese ammontano a circa Euro 135,00 mensili. L’esecutato risulta debitore nei confronti del condominio di Euro 1.501,91.

QUESITO N. 12

La stima del valore di mercato dell’immobile viene eseguita mediante il procedimento della STIMA SINTETICA COMPARATIVA (PROCEDIMENTO DIRETTO), basato sulla comparazione dei prezzi di vendita noti per la stessa zona e per immobili con caratteristiche simili. Il valore trovato, costituirà il più probabile valore di mercato attribuibile all’appartamento. Il metodo consiste nell'individuazione di alcuni parametri fisici in comune tra il bene oggetto di stima e un campione di beni con caratteristiche simili. Il parametro di riferimento è naturalmente il prezzo di vendita di uno o più immobili con caratteristiche simili e ubicati nella stessa zona.

L’analisi di mercato è stata opportunamente condotta sulla base delle risultanze dell’Osservatorio delle Quotazioni Immobiliari (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate. Tali quotazioni derivano dai dati relativi alle effettive compravendite locali (non dai comuni dati di offerta economica degli intermediatori locali) forniti da FIAIP e FIMAA, ovvero le maggiori associazioni nazionali di intermediazione immobiliare e dal Borsino Immobiliare. Tale analisi è stata prudenzialmente incrociata, mediante l’esperienza del C.T.U. in campo estimativo, con i dati forniti dalle offerte immobiliari di intermediatori locali, al fine di confermare la congruità dei valori unitari al mq. delle quotazioni O.M.I.

e su questi sviluppare una valutazione contestualizzata all'immobile in oggetto.

Dalle quotazioni O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate per l’Anno 2019 - Semestre 2 è risultato che nella Zona Centrale/Regina Margherita-Re Federico-Finocchiaro Aprile – Marco Polo, il prezzo medio di vendita (Vm) delle abitazioni di tipo economico A3, tipologia in cui ricade l’immobile in oggetto è compreso tra 850,00 €/mq e 1.200,00

€/mq ed è quindi pari a Vm = 1.025,00 €/mq. per superficie lorda.

Quotazioni O.M.I. dell’Agenziadelle Entrate per la zona in cui ricade l’immobile oggetto del pignoramento.

Dalla mappa dei prezzi di vendita immobiliari provenienti dalla ricerca di mercato condotta per immobili posizionati nello stesso contesto residenziale sul sito https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/sicilia/palermo, è risultato che nella zona identificata Calatafimi bassa, Indipendenza, Zisa, Università, del Comune di Palermo in cui rientra la via G. Serpotta, il prezzo medio di vendita (Vm) per abitazioni civili, è pari ad Euro 1.210 €/mq. Bisogna inoltre considerare che l’appartamento, per quanto rientri nella catergoria catastale A3 – abitazioni di tipo economico, è stato ristrutturato nel 2010 e nel 2020 (il bagno è rifinito con materiali moderni).

Mappa dei prezzi da: https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/sicilia/palermo

Infine dalla ricerca di mercato condotta per immobili simili sul sito BORSINO IMMOBILIARE Palermo https://www.borsinoimmobiliare.it/Palermo è risultato che nella zona identificata Regina Margherita – Re Federico – Finocchiaro Aprile – Marco Polo del Comune di Palermo, il prezzo medio di vendita (Vm) per abitazioni di tipo civile è pari ad 1.192,00 €/mq.

Quotazioni dal sito https://www.borsinoimmobiliare.it/Palermo

Per ragioni di congruità ed equità, appare corretto considerare come prezzo medio di vendita (Vm) finale, quello ottenuto dalla media dei tre Vm prezzi medi fin qui trovati.

Si avrà: Vmtot = (1.025,00 €/mq + 1.210,00 €/mq + 1.192,00 €/mq)/3 = 1.142,30€/mq.

CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE (SC)

Per calcolare questa superficie bisogna prima rifarsi al concetto di superficie coperta lorda. Per l’appartamento la Superficie Coperta Lorda (in questo caso pari a mq.

95,00), è la somma della superficie coperta netta (ovvero quella libera da ingombri e pari a mq. 80,70), più la superficie derivante dagli ingombri delle tramezzature e dei pilastri (mq. 14,30), calcolo che tiene conto la superficie derivante dall'intera proiezione delle mura perimetrali libere e metà proiezione delle mura perimetrali confinanti. Nella stima sintetica comparativa si considera sempre la superficie coperta lorda. In genere poi alla superficie coperta vanno aggiunte le superfici scoperte degli accessori diretti o indiretti in questo caso rappresentati dal balcone.

Totale superficie coperta lorda appartamento: mq. 95,00

Totale superficie accessori diretti (balconi) = 6,80 mq + 6,40 mq = 13,20 mq

Per arrivare a conoscere la superficie commerciale, bisogna apportare dei correttivi alla superficie coperta lorda, necessari per giungere ad una correlazione delle superfici suddette con la superficie commerciale. Questa infatti altro non è che un valore virtuale, ottenuto attraverso una correzione appropriata dei valori reali, per mezzo dei coefficienti.

Superfcie commerciale coperta immobile: mq. 90,00 Superficie commerciale accessori diretti:

Balconi, terrazzi e similari, va computata come di seguito:

• qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

- nella misura del 30%, fino a mq. 25;

- nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25;

(balconi 30% di mq. 13,20)= mq. 4,00 Pertanto si avrà sommando:

1 - Superficie comm. coperta (appartamento): mq. 95,00 2 - Superficie comm. accessori diretti: mq. 4,00 Totale superficie commerciale immobile: mq. 99,00

Fin quì si è definita soltanto la valutazione che attiene alla consistenza di un immobile e alla conseguente trasformazione in superficie commerciale. Si passa adesso alla individuazione dei parametri distintivi attribuibili ad ogni unità immobiliare. Ad ognuno di questi parametri vengono applicati dei coefficienti di correzione. Ogni coefficiente viene contraddistinto dalla lettera K, la formula di calcolo è K = 1 + (p/100), in cui p rappresenta la percentuale di apprezzamento o di deprezzamento che vengono attribuiti alla zona e al fabbricato. Tali parametri, nel caso di appartamenti, sono ben noti. Per esigenze di sintesi si evidenzieranno soltanto i valori dei parametri relativi al caso in esame.

a) Coefficienti di correzione relativi al contesto:

- per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico K1 = 1,10 - distanza dai servizi (scuole, ospedali, trasporti, ecc) K2 = 1,05 - affaccio su più lati/luminosità K3 = 1,05 - esposizione su via principale, vista panoramica K4 = 0,95

b) Coefficienti di correzione relativi all’immobile:

- per le abitazioni di tipo economico (A/3); K5 = 0,95

- per le abitazioni situate nei piani intermedi e all’ultimo piano; K6 = 1,05 - vetustà immobile (costruito nel 1965) (oltre 40 anni) K7 = 0,70

- appartamento recentemente ristruturato K8 = 1,10

c) Coefficienti di correzione relativi alle caratteristiche dell’appartamento:

- piano quarto con ascensore K9 = 1,05 - abitazione provvista di riscaldamento autonomo/condizionatori K10 = 1,05

- abitazione con balconi K11 = 1,05

- abitazioni senza doppio servizio, con un minimo di 4 locali K12 = 0,95

Fonte

Flavio Paglia, Patrizia Carvelli, Manuale dei coefficienti di differenziazione, EPC Ed., https://www.borsino-immobiliare.com/pagina/coefficiente-differenziazione

Il prodotto dei Kn è pari a 0,97 e il valore venale dell’appartamento (Vv) sarà dato da:

Vv/mq. = Vm x Kn e quindi Vv = Vv/mq. x Sup. comm.

Attribuendo a Vm il valore medio tra i prezzi al mq. ottenuti dall’indagine di mercato pari ad Vm tot = €. 1.142,30/mq., avremo:

Vv/mq. = 1.142,30 €./mq x 0,97 = 1.108,00 €./mq

Vv = 1.108,00 €./mq x mq. 99,00 = €. 109.692,00 che arrotondiamo a €.109.700,00

VALORE VENALE DELL’IMMOBILE

= €. 109.700,00

A sottrarre costo per l’eliminazione delle difformità Euro 3.140,00

(vedi pg. 18 Quesito n. 3) - Costo redazione APE a corpo €. 200,00

Valore immobile definitivo = € 109.700,00 - € 3.140,00 = € 106.560,00

Prezzo suggerito a base d’asta: Valore venale dell’immobile – 15%

PREZZO BASE D’ASTA = € 106.560,00 - € 15.984,00 (15%) = € 90.576,00 Tanto giudica il consulente ad evasione dell'incarico ricevuto.

Palermo lì 2/09/2020 Il Consulente Tecnico d'Ufficio architetto Alessandra Alagna