TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Procedura n. 2015/14 - Curatela Fallimentare
Curatore Avv. Giuseppe Di Liberto Giudice dott.ssa Giovanna De Bernardi
Fallito
Perito Arch. Sabrina Zora
Con nomina del 14/10/2015 il Giudice nominava il sottoscritto arch. Sabrina Zora, iscritta all’Albo degli Architetti della provincia di Palermo al n.4647, per la stima dei beni immobili identificati al catasto fabbricati del Comune di Cefalù al foglio MU particella 1547 per la quota di 200/1000 di usufrutto e del terreno identificato in contrada Mazzaforno identificato al catasto terreni del Comune di Cefalù al foglio 3 part. 571/572/573, per la quota indivisa di 1/10, a nome di
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Per maggiore chiarezza, si ritiene opportuno denominare i beni oggetto del procedimento come segue:
• LOTTO 1 - Unità immobiliare, sita nel Comune di Cefalu' (Pa) in via Borgo n.21 ubicata al piano terra, piano primo . Essa risulta distinta in catasto fabbricati al foglio MU part. 1547 , part.419 A/6
• LOTTO 2 - Terreno sito nel Comune di Cefalù distinto al catasto terreni della provincia di Palermo al foglio 3 part. 571, part. 572 e part. 573.
Descrizione Lotto 1
L’immobile ubicato in via Borgo n. 21n. 23 presenta una struttura portante in muratura di vecchia costruzione e si sviluppa in tre livelli fuori terra. Al piano terra abbiamo un unico ambiente di circa mq 36 illuminato da finestre poste a Nord e a Sud (prospiciente la via Borgo). Al piano primo abbiamo un ambiente di circa mq 17,60 illuminato da una porta finestra con balcone prospiciente la via Borgo. Vi sono poi due piccoli ambienti di circa mq 7,6 e mq 5,6 illuminati da finestre prospicienti a Nord. Attraverso il corpo scala si sale al piano secondo composto da un unico ambiente di circa mq16,2, questo vano è illuminato ed arieggiato da finestre .
Catasto
Foglio Part. Categoria Classe Consistenza Sup.
Catastale
Rendita
MU 1547 A/6 4 4,5 vani Tot. :122mq
Tot. Escluse aree scoperte :121mq
Euro169,66
Intestati:
usufrutto per 200/1000 proprietà per 1/5
nuda proprietà per 4/5 usufrutto per 200/1000 usufrutto per 200/1000 usufrutto per 200/1000
Regolarità edilizia
L’immobile in quanto ante 39 è commerciabile anche in assenza di concessione e abitabilità , fa fede la planimetria catastale d’impianto registrata il 23/06/1940.
Non avendo potuto svolgere gli opportuni sopralluoghi considerato il periodo (emergenza Covid 19), si considera l’immobile così come rappresentato al catasto.
• La superficie commerciale è pari a:mq 102,40
• La superficie utile è pari a:mq 83
LOTTO 2 - Terreno sito nel Comune di Cefalù .Distinto al catasto terreni della provincia di Palermo al foglio 3 part. 571, part. 572 e part. 573.
Il terreno distinto con le particelle 571,572 e573 è composto da un appezzamento di forma irregolare ( part. 572 che confina con la part. 573), mentre la parte di terreno distinta alla part. 571è di forma triangolare e confina con alti lotti di terreno edificati (part. 9 e part. 27).
Catasto
Foglio Part. Qualità classe Superficie (mq) HA are ca
Reddito Domenicale
Reddito agrario 3 571 Uliveto 3 11 81 Euro 4,88 Euro 4,57 3 572 Uliveto 3 13 04 Euro 5,39 Euro 5,05 3 573 Uliveto 3 01 73 Euro 0,71 Euro 0,67
Sup. totale : Are 26 ca58 : mq 2.658
Intestati:
proprietà 5/10 proprietà 1/10 proprietà 1/10 proprietà 1/10 proprietà 1/10 proprietà 1/10
Dati derivanti da denunzia (nei passaggi per causa di morte) del
protocollo in atti dal de: Cefalù volume : del
successione di
Stima Lotto 1
Ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi in relazione al criterio o all’aspetto economico che interessa considerare, in rapporto al motivo della stima.
Nel caso in esame il criterio di stima deve tendere principalmente a determinare il valore venale del bene. Esso è il valore che il bene assume nel mercato e quindi compito del perito è quello di ricavare i più probabili valori attribuiti ai beni in oggetto da comuni compratori o venditori. Considerando l’attuale situazione di mercato ci si rende conto che non c’è rispondenza ordinata tra il reddito di un bene economico e il valore capitale corrispondente; in altri termini vi è incertezza sul reddito ordinario da capitalizzare con un saggio adeguato, anch’esso peraltro difficilmente individuabile. Pertanto si esclude il metodo di stima analitico e si ricorre al metodo per confronto.
Quest’ultimo si esplica in due fasi:
1. individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi;
2. attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti.
Per applicare questo metodo sono stati effettuati accertamenti riguardanti compravendite di immobili simili a quelli oggetto della presente stima, avvenute in tempi recenti, nonché richieste dei prezzi in zona nella figura di possibile acquirente. Tra i valori a disposizione sono stati eliminati quelli esagerati sia in aumento che in diminuzione ottenendo così una realistica espressione del mercato ordinario attuale.
La stima è stata preceduta da indagini accurate di mercato, cercando di conoscere i prezzi praticati nelle libere contrattazioni di compravendita, a quel tipo di immobile che piu' si avvicina per posizione a quello in esame.
La presente stima è stata svolta tenendo in considerazione della fase oggettiva La fase oggettiva è quella che tende a rilevare i dati tecnici inerenti al bene, esposizione, grandezza, stato di conservazione e ubicazione.
Stima sintetica
I valori unitari di riferimento applicati, sono quelli medi rilevati mediante indagini di mercato e comparati con quelli rilevati e pubblicati dall'Agenzia del Territorio per il 1° semestre del 2020 .
La banca dati delle quotazioni immobiliari riporta, per la zona: centro urbano Provincia: Palermo
Comune :Cefalù
Fascia/zona: di espansione del centro urbano codice zona : D3
microzona catastale n. :0
tipologia prevalente :abitazione civile destinazione : Residenziale
I valori di mercato per le abitazioni di tipo rurale nella zona di espansione del centro abitato non risultano registrati all’agenzia del territorio, consideriamo dunque quelle di tipo economico in stato conservativo normale (ALL. D) . Il valore minimo è €/mq1250 e massimo €/mq1750. Il valori di locazione (€/mq x mese) vanno da un minimo di €/mq 3,6 ad un massimo di €/mq 4,8;
L'unità abitativa da stimare ha una superficie commerciale, già calcolata nel precedente paragrafo, pari a:
Sup. commerciale : circa mq 102,40
• Criterio del valore venale
Dopo aver preso in considerazione il criterio basato sulla comparazione dei prezzi di vendita noti, per la stessa zona , si è constatato che il prezzo medio unitario rilevato nella stessa zona, per immobili con caratteristiche simili a quello in esame (P) è rispettivamente : € 980,00
P = 1.100€/mq quindi si è proceduto a dare un valore di mercato medio pari a € 1.100,00 .
Vm = Vmu x Stot
Vmu = valore medio unitario di mercato
Stot = superficie commerciale dell'immobile oggetto di stima Il Vmu preso in considerazione è pari a 1.100,00
Dalla stima sintetica il piu' probabile valore di mercato del nostro immobile è :
– Vm = 1.100 x mq 102,40 = € 112.640,00 (euro centododicimilaseicentoquaranta/00).
• Valutazione finale dell'immobile
Valore di mercato dell’ immobile :
Considerando che bisogna valutare il valore dell’usufrutto per 200/1000 della signora partiamo dal valore totale dell’immobile € 112.640,00 per poi calcolarne il valore della quota dell’usufrutto.
Diamo intanto una definizione di usufrutto.
Si tratta di un diritto che un soggetto, chiamato usufruttuario, ha nel godere di un bene di qualunque genere, che sia appartenente al nudo proprietario o dominus. In questo caso sarà proprio l’usufruttuario a percepire tutti gli utili che il bene è in grado di generare, così come i suoi frutti civili o naturali. Viene imposto però, all’usufruttuario, il rispetto della destinazione economica che la cosa di cui gode possiede. Per questo dovrà conservare in maniera diligente la cosa, non potrà mutarne la natura né tantomeno il suo carattere, per non compromettere la sua utilità economica.
La nuda proprietà viene regolamentata dal codice civile all’articolo 832. In questo caso viene detto che chi è titolare del diritto di proprietà, potrà godere del bene
esclusivamente e in modo pieno. Potrà decidere di ricavarci un credito derivante dal valore di scambio, alienarlo o costituirci su questo, dei diritti reali minori a favore di altri soggetti.
Il diritto di proprietà nei casi elencati, viene compromesso quando vi è la presenza di diritti reali come l’usufrutto, poiché il proprietario potrà preservare solo la nuda proprietà e quindi il diritto, non potendo utilizzare il bene sino a quando questi non si estinguano.
L’usufruttuario ha il diritto di godere e di disporre della cosa, mentre il nudo proprietario ha solo un’aspettativa di diventare pieno proprietario nel momento in cui si estinguerà l’usufrutto.
Come si calcola?
Il valore della nuda proprietà, che si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, e successivamente moltiplicare per il coefficiente che varia a seconda della durata del diritto o dei destinatari del diritto. Questi coefficienti per la determinazione dell’usufrutto vengono aggiornati periodicamente dall’Agenzia delle Entrate che pubblica una tabella annuale.
Età beneficiario Valore usufrutto Valore nuda proprietà (da 64 a 66 anni) -50% -50%
Valore intero: € 112.640,00 Valore dell’usufrutto €56.320 ,00
Il valore del diritto reale di godimento dell’intero usufrutto: è pari a €56.320 ,00 ma la signora detiene la quota di usufrutto per 200/1000, quindi
1/5.
La quota che detiene la signora è pari a 1/5 perché detiene 200/100 di quota .
Valore interno dell’immobile =( V.i.) = €112.640,00 V.i. : 1000=X:200
112.640: 1000 = X : 200 X = € 112.640 x 200 : 1000 X = 22.528,00
Quindi la quota di usufrutto della signora (-50%) sarà pari a € pari a € 11.264,00.
Stima
LOTTO 2
Il terreno è situato in contrada Mazzaforno e si estende per un totale di circa mq 2.658, e risulta essere tutto coltivato a vigneto.
Totale Superficie = are 26 e 58 ca
Ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi in relazione al criterio o all’aspetto economico che interessa considerare, in rapporto al motivo della stima.
Il valore della stima per i terreni non edificabili si calcola in base al criterio del valore agricolo tenendo conto delle colture praticate sul fondo. Se l'area non è effettivamente coltivata, l'indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona fondo. I VAM sono regolamentati dalla seguente normativa:
• D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 art. 40-42 "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (Testo A)";
• L. 22-10-1971 n. 865 art.16 "Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica, norme sulla espropriazione per pubblica utilità".
II Valore agricolo medio è determinato ogni anno, entro il 31 gennaio, dalla Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie, con riferimento ai valori dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti agrari, secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno solare precedente. I Valori sono espressi in Euro per ettaro.
Un altro metodo per la valutazione dei terreni non edificabile, verte sulla valutazione del valore catastale.
Il valore catastale di un terreno si calcola secondo il reddito dominicale rilevabile da visure. Da visura il reddito dominicale va rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 110 in caso di terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali per 135 in caso di altri terreni agricoli.
Metodo pratico terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali reddito dominicale X 1,25 X 110
altri terreni agricoli reddito dominicale X 1,25 X 135.
Nel caso in esame il criterio di stima deve tendere principalmente a determinare il valore venale del bene. Esso è il valore che il bene assume nel mercato e quindi compito del tecnico è quello di ricavare i più probabili valori attribuiti ai beni in oggetto da comuni compratori o venditori.
Considerando l’attuale situazione di mercato ci si rende conto che non c’è rispondenza ordinata tra il reddito di un bene economico e il valore capitale corrispondente; in altri termini vi è incertezza sul reddito ordinario da
capitalizzare con un saggio adeguato, anch’esso peraltro difficilmente individuabile. Pertanto si ricorre al metodo di stima per confronto.
Quest’ultimo si esplica in due fasi:
1. individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi;
2. attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti.
Per applicare questo metodo sono stati effettuati accertamenti riguardanti compravendite di terreni simili a quelli oggetto della presente stima, avvenute in tempi recenti, nonché richieste dei prezzi in zona nella figura di possibile acquirente. Tra i valori a disposizione sono stati eliminati quelli esagerati sia in aumento che in diminuzione ottenendo così una realistica espressione del mercato ordinario attuale.
Per i terreni oggetto della presente stima è stato scelto un valore di mercato pari a
€ 9 /mq x 2.658 mq = € 23.922,00 .
Il valore totale del lotto 2 sarà pari a € 23.922,00 .
Ma la quota che detiene la sig.ra è pari a 1/10 , per cui sarà : 23.922 :1 = X : 10
X= 23 .922 x 1:10 = 2.392,20.
La quota della signora sarà quindi pari a €2.392,20 che arrotondiamo per difetto a:
€ 2.392,00 (euroduemilatrecentonovantadue/00).
Conclusione
Le quote che detiene la signora saranno per il :
LOTTO1: usufruttuaria per un valore pari a € 11.264,00 (euroundicimiladuecentosessantaquattro /00).
LOTTO2: proprietà per un valore pari a € 2.392,00 (euroduemilatrecentonovantadue/00)
* * * * * * * * *
Allegato A : valori immobiliari Allegato B: rilievo
Allegato B: documentazione catastale
Con la presente relazione, composta di n. 13 pagine dattiloscritte e n. 2 allegati, il perito ritiene di aver adempiuto all’incarico conferitole e resta a disposizione per qualsiasi chiarimento.
Termini 08/01/2021
Il perito Arch. Sabrina Zora
