LAVORI IN CONTO PROPRIO

LAVORI IN CONTO PROPRIO

GUIDA ALLA DIMOSTRAZIONE DEI REQUISITI

CRITERI DI VALUTAZIONE DEI LAVORI ESEGUITI E DEI RELATIVI IMPORTI

Aggiornato alla procedura del Manuale ANAC 28/10/2014

EDILIZIA ABITATIVA, COMMERCIALE, INDUSTRIALE

PREMESSA

E’ identificabile come lavoro in “conto proprio” qualsiasi opera che l’impresa esegue con propria capacità finanziaria il cui atto autorizzativo per la sua realizzazione è a se stessa intestato..

In tale situazione, vista l’assenza della figura del “committente”, e quindi di conseguenza di un contratto e/o di fatture, non è palese la determinazione del valore dell’immobile realizzato.

Ecco perché il DPR 207/2010 assume come metodo di calcolo quello dettato dal D.M.

05/08/1994 pubblicato sulla G.U. del 20/08/1994 n. 194 usato per la “Determinazione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia residenziale agevolata”.

Si tratta di una valutazione parametrica. Conoscendo lo sviluppo della superficie totale

“calpestabile” della nuova realizzazione o della ristrutturazione attraverso l’analisi del progetto e ricavando il costo totale d’intervento a mq (CTN) dettato, non dal valore di mercato ne tanto meno da quello di costruzione, ma dalla norma ossia da Decreti delle Giunte Regionali che aggiornano periodicamente i valori indicati nel precedente DM 5/08/1994 n. 194, si ottiene il valore parametrico utile per la qualificazione.

E’ facilmente intuibile che un edificio di pregio, quindi costruito con materiali selezionati di prima scelta con particolari soluzioni architettoniche ed un edificio di tipo classico e di normale decoro, con entrambi la stessa SC (superficie calpestabile) – quindi grandi uguali - avranno un costo di realizzazione identico. Questo perché la norma relativa alla qualificazione delle imprese chiede che gli edifici ed in genere l’edilizia abitativa sia valutata operativamente solo con dimostrazione della capacità di realizzazione dell’opera “ordinariamente” realizzata.

Dei valori aggiuntivi cosiddetti “differenziali di costo” connessi alla miglior qualità possono arricchire la valutazione del CTN avvicinandola al valore del costo reale di costruzione dell’edificio così come i cosiddetti “oneri complementari” che riguardano spese quali progettazione, direzione lavori, gestione dell’appalto, etc. Tali meccanismi e la metodologia di calcolo per l’individuazione del valore parametrico utilizzabile ai fini della qualificazione sono quelli identificati nel summenzionato D.M. 05/08/1994 pubblicato sulla G.U. del 20/08/1994 n.

194 ed ivi allegato.

Tale procedura è stata ulteriormente confermata dal Manuale ANAC di recente pubblicazione che al capitolo 2_6_5 (pag. 294) precisa che:

Al fine di uniformare la valutazione delle opere di edilizia abitativa, si forniscono di seguito criteri di valutazione dei lavori eseguiti e dei relativi importi nel caso di realizzazioni di tali opere.

L’art. 86, comma 4 del Regolamento prevede che «Nel caso di opere di edilizia abitativa, si fa riferimento al costo totale dell’intervento (C.T.N.), costituito dal costo a metro quadro,

così come determinato dai soggetti competenti secondo le norme vigenti, moltiplicato per la superficie complessiva (S.C.) e maggiorato del venticinque per cento».

Il costo totale dell’intervento di nuova edificazione (C.T.N.) è costituito, ai sensi dell’articolo 1, comma 1 del decreto ministeriale 5 agosto 1994, dalla somma dei seguenti addendi:

1) costo base di realizzazione (C.B.N.), che rappresenta il costo, riconosciuto all’operatore, per interventi di nuova edificazione, determinato dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano, per metro quadrato di superficie complessiva (S.C.), anche in funzione delle condizioni localizzative e geomorfologiche delle aree;

2) differenziale di costo connesso alla qualità aggiuntiva dell’intervento, che rappresenta le maggiorazioni di costo da riconoscersi in relazione alle indicazioni fornite dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano con riferimento ai parametri indicati nel d.m. 5 agosto 1994.

3) oneri complementari, che comprendono tutti quegli elementi indicati nel d.m. 5 agosto 1994 (spese tecniche e generali, prospezioni geognostiche, ecc.).

La valutazione dei lavori eseguiti e dei relativi importi nel caso di opere di edilizia abitativa deve essere effettuata sulla base della certificazione rilasciata dal Direttore dei L avori integrata dalla relativa documentazione tecnico-amministrativa.

Su questa base introduttiva, con la presente guida si cerca di fornire all’impresa che deve documentare interventi in questa tipologia, delle linee guida per facilitare la produzione della documentazione necessaria ed utile alla qualificazione.

Si elenca qui di seguito la documentazione necessaria:

Per la dimostrazione delle opere di edilizia eseguite in proprio, dovrà, essere prodotto quanto segue:

1. Certificazione esecuzione lavori redatta secondo l'ALLEGATO B al DPR 207/2010 – Si richiede di utilizzare il format qui allegato.

2. Copia dell’atto autorizzativo dell’opera. Quest’ultimo dovrà essere necessariamente intestato all’impresa attestanda.

3. Copia autentica del progetto approvato e presentato in allegato all’atto autorizzativo al Comune competente.

4. Documento che individua chiaramente il nominativo del Direttore Lavori se non chiaramente indicato nell’atto autorizzativo.

5. Copia del Certificato di Regolare Esecuzione rilasciato dal Direttore dei Lavori.

NON può essere accettato come CRE il certificato lavoro di cui al primo punto benché controfirmato dal DL. Si accettano certificati di Agibilità e/o di Collaudo se l’opera è ultimata in un periodo congruo per la loro redazione.

6. Dichiarazione del DL sul (CTN) Costo Totale d’intervento applicato per realizzazione a Nuovo dell’edificio (oppure per ristrutturazione primaria/secondaria, etc.) e sul calcolo della superficie complessiva dell’opera (SC). Si richiede di utilizzare i format qui allegati. Gli interventi devono essere valutati in riferimento al C.T.N.

in vigore alla data di stipula del contratto con la SOA.

7. Documentazione giustificativa dei differenziali di costo e degli oneri complementari applicati al CBN come di seguito illustrato.

8. Copia delle fatture relative a materiale impiegato per la realizzazione dell’opera pari

almeno al 30% dell’importo totale dell’opera.

L’acquisizione delle fatture ha il fine di provare che l’impresa ha eseguito l’opera direttamente senza ricorrere a subappalti. Pertanto sono ammesse tutte le fatture relative a qualsiasi costo che l’impresa costruttrice ha sostenuto per la realizzazione dell’opera.

Tra quelle presentate si deve verificare che non vi siano fatture relative a lavorazioni di fornitura e posa che invece sono annoverabili come subappalti (con riscontro su presenza subappalto su CEL).

9. Individuazioni di tutte le lavorazioni che sono state affidate a ditte terze Queste ultime devono essere inserite sul certificato lavoro nell’apposito spazio dedicato e per questi allegare copia dei contratti/ordini e le relative fatture per tutte le lavorazioni . Trattasi di “subappalto” se il contratto è di importo superiore al 2%

dell’intera opera o se fornitura con incidenza della manodopera superiore al 50%.

Spostiamo ora l’attenzione alla valutazione degli elementi di calcolo che la norma individua per questa fattispecie.

1. CALCOLO DEL CTN

La sigla C. T .N. sta per costo totale dell'intervento per opere di nuova edificazione, e si determina come somma degli addendi indicati nel D.M. 05/08/1994:

• CBN - Costo Base di Realizzazione Tecnica (CBN indicato come costo base al mq) a cui si aggiungono:

• Differenziali di costo connessi alla qualità aggiuntiva (Polizza assicurativa decennale, adozione piano di qualità, programma di manutenzione, miglioramento confort

ambientale);

• Oneri complementari relativi a spese tecniche (progettazione, indagini geologiche, oneri di urbanizzazione etc.)

La somma di questi addendi produce il costo al metro quadro finale applicabile definito come CTN - costo totale dell'intervento.

I valori del CBN e del CTN sono fissati, in misure diverse, da Delibere Regionali, alle quali si rinvia per la corretta individuazione di tali dati.

L’art. 16, comma 9 del Dpr 380/2001, dispone che il costo di costruzione degli edifici residenziali, ai fini del calcolo della relativa quota del contributo di costruzione, è determinato periodicamente dalle regioni, con riferimento ai costi massimali ammissibili per l’edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma dell’art. 4, primo comma, lettera g) della legge n.

457/78.

La predetta norma stabilisce altresì che nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente dai comuni, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di

costruzione accertata dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT).

Nel caso in cui a livello regionale non esista un'apposita Delibera per la determinazione dei limiti massimi di costo, si potrà far riferimento al D.M. 05/08/1994 pubblicato sulla G.U. del 20/08/1994 n. 194 applicando un’opportuna rivalutazione ISTAT.

Nell’allegato LPP-1 sono presenti delle tabelle che possono aiutare al ricerca dei massimali di costo per l’edilizia residenziale sovvenzionata ed agevolata dalle quali desumere i valori di cui sopra regione per regione.

Laddove nell’allegato LPP-1 siano stati inseriti dei differenziali di costo e/o degli oneri complementari, atti a maggiorare il CBN, per ognuno di questi è necessario produrre della documentazione giustificativa del costo sopportato.

La “tipologia di intervento” presente nella tabella è possibile desumerla dalla lettura della concessione edilizia o in genere dall’atto autorizzativo quale Permesso di Costruire o la DIA etc.

2. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA SC

Una volta individuato il costo a mq parametrico, è necessario che si proceda al calcolo della Superficie Complessiva dell’intervento (SC)

Tale superficie è calcolata nella modalità indicata nello stesso DM 05/08/1994. Si procede come qui di seguito indicato sempre in funzione della tipologia di intervento:

Per Nuova edificazione:

SC = Su + 60% (Snr + Sp)

Per Recupero Primario o di manutenzione straordinaria:

SC = Su + Snr + Sp

Per Recupero Secondario:

SC = Su + 70% (Snr + Sp)

In cui i parametri Su, Snr ed Sp sono rappresentativi di:

Su = SUPERFICIE UTILE ABITABILE.

Si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio e degli sguinci di porte e finestre;

Snr = SUPERFICIE NON RESIDENZIALE.

Si intende la superficie risultante dalla somma delle superfici di pertinenza degli alloggi - quali logge, balconi, cantinoie e soffitte - e di quelle di pertinenza dell'organismo abitativo - quali androne d'ingresso, porticati liberi, volumi tecnici, centrali termiche ed altri locali a servizio della residenza - misurate al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.

Sp = SUPERFICIE PARCHEGGIO.

Si intende la superficie da destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza dell'organismo abitativo, comprensiva degli spazi di manovra.

Per il calcolo dovranno essere prese in considerazione tutte le superfici dell’edificio oggetto d’intervento. E’ quindi assolutamente necessario che siano rintracciate tutte le tavole allegate alla concessione/atto autorizzativo dell’immobile in esame. Tali tavole dovranno essere poi prodotte autenticate alla SOA.

3. AGGIORNAMENTO ISTAT

Ultimo parametro utile è il coefficiente di aggiornamento ISTAT per aggiornare alla data di “inizio lavori” i costi a metro quadro che sono prescritti da normativa e che fanno riferimento all’agosto 1994.

Per inciso, tale parametro è quello che scaturisce dal rapporto tra l’indice ISTAT relativo al costo di costruzione di un edificio residenziale riferito all’anno di pubblicazione del CBN e quello relativo alla data inizio lavori dell’opera.

Esempio:

Se non sono presenti deliberazioni regionali è possibile prendere in considerazione l’indice riferito alla data della prima deliberazione ossia 05/08/1994. Consultando le tabelle Istat si rileva che:

l’indice ISTAT del periodo maggio 2006 è pari a 131,61 l’indice ISTAT del periodo agosto 1994 è pari a 98,467

per cui il rapporto è pari a 1,337 e l’importo è pertanto incrementato del 33,70%.

4. COEFFICIENTE MAGGIORATIVO

Il comma 4 dell’art. 86 del DPR 207/2010 e s.m. indica una maggiorazione del 25% da applicare alla valorizzazione di opere di edilizia abitativa. La determina n. 48 del 12/10/2000 dell’AVCP, individua invece una maggiorazione del 30% per opere di edilizia commerciale.

Per opere di edilizia industriale invece si applicherà un deprezzamento del 30% rispetto al valore trovato.

Ricapitolando i parametri moltiplicativi indicati dalla normativa sono rispettivamente:

Edilizia abitativa 1,25 Edilizia commerciale 1,30 Edilizia industriale 0,7

5. VALORIZZAZIONE INTERVENTO

Abbiamo così tutti gli elementi utili per ottenere il valore parametrico della costruzione/ristrutturazione dell’edificio in oggetto. Si tratta quindi di moltiplicare i seguenti fattori:

Vp = CTN (€/mq) x SC (m) x Cistat x Cdpr

Nella quale, come già spiegato sopra:

CTN = A seconda della tipologia d’intervento (nuova costruzione, recupero primario per ristrutturazione edilizia semplice o per restauro e risanamento conservativo, e così via) si individua dall’allegato LP-1

SC = Viene calcolata sviluppando le superfici dei vari piani dell’edificio o degli edifici oggetto della valutazione.

Cistat = indice istat

Cdpr = Coefficiente relativo alla tipologia di destinazione.

Con questa formula si ottiene la valorizzazione dell’intervento in oggetto che rappresenta in termini pratici l’importo che l’impresa può considerare per la qualificazione dell’intervento.

Al fine di equiparare la capacità costruttiva delle imprese e quindi di valutarne il requisito tecnico nel modo tra loro più equo, il valore trovato risulta un valore onnicomprensivo e corrisponde ad un costo di realizzazione edilizia di tipo ordinario e

“chiavi in mano”.

6. Situazioni particolari:

 Realizzazione di sola struttura portante.

A volte succede che l’impresa non costruisce completamente l’edificio. Molte volte infatti, si tratta di valutare la sola realizzazione della sola struttura in Cemento Armato o l’edificio è in corso di realizzazione. In letteratura, si può facilmente provare che il costo della sola costruzione della struttura in CA corrisponde al 30% circa del totale intervento. Nel nostro caso andremo a moltiplicare la nostra valorizzazione per 0.3 per ottenere la valutazione desiderata. La percentuale deve essere avallata dal Direttore Lavori ma può essere stimata una percentuale diversa se questa indicata non è aderente alla realtà.

 La costruzione dell’edificio non è ancora completata.

Nel caso in cui l’impresa non abbia ancora completato l’opera ma volesse in ogni caso utilizzare la quota realizzata per la dimostrazione dei requisiti, sarà cura del Direttore Lavori ad identificare la percentuale di lavorazioni eseguita rispetto al totale in progetto ed indicarla attraverso una propria dichiarazione o direttamente all’interno del certificato lavori che andrà a sottoscrivere.

 Evidenziare anche la componente tecnologica della realizzazione.

In alcuni casi l’impresa esegue direttamente la realizzazione delle opere tecnologiche quali impianto idrico, elettrico, di riscaldamento e condizionamento ed antintrusione. E’ diritto dell’impresa poter dimostrare la sua capacità tecnica documentando anche queste opere.

Pertanto è riscontrabile che ordinariamente le percentuali di incidenza dei vari impianti possono aggirarsi intorno ad i seguenti valori:

Per un complesso residenziale medio di 20 – 30 unità abitative si stimano:

OS30 – Impianto elettrico = 4.5 % del totale OS28 – Impianto riscaldamento = 6.0 % del totale OS28 – Impianto condizionamento = 3.5 % del totale OS3 – Impianto idrico = 3.0 % del totale OS3 – Impianto antincendio = 1.5 % del totale OS5 – Impianto antintrusione = 2.0 % del totale

Il tutto può essere ricompresso nella categoria generale OG11 escludendo la OS5 oppure tenuto nelle singole categorie scorporandole dalla OG1 complessiva. E’ indubbio che le percentuali possono variare in funzione della tipologia costruttiva dell’edificio e dovranno essere avallate dal Direttore Lavori e supportate da documentazione giustificativa quali, fatture di acquisto dei materiali componenti gli impianti, dichiarazioni di conformità, eventuali collaudi e computo metrico degli impianti eseguiti vistato dal DL.

 Opere esterne all’edificio ma pertinenti

Nasce talvolta la necessità di qualificare anche opere di sistemazione aree verdi, costruzione piscine, parcheggi, strade di accesso, ecc. che anche se opere pertinenti all’edificio non possono essere valorizzate con lo stesso criterio.

Per la valorizzazione di tali opere se eseguite in proprio, si procede attraverso quanto viene dettato dall’art. 86 comma 3 del Dpr 207/2010 e s.m..

E’ necessario seguire le linee guida realizzate dalla Bentley per questo tipo di opere che sono diverse dall’edilizia abitativa pura. In ogni caso verranno computate a parte e non possono essere estrapolate dalla valorizzazione dell’edificio ma, a vantaggio dell’impresa, sono da computare in aggiunta.

PROCEDURA GUIDATA PER VALORIZZAZIONE IMMOBILE

RINTRACCIARE I PROGETTI

ARCHITETTONICI CHE ACCOMPAGNANO L’ATTO AUTORIZZATIVO

DELL’OPERA E FARLI AUTENTICARE DA PUBBLICO UFFICIALE.

IDENTIFICARE LA TIPOLOGIA D’INTERVENTO DALLA LETTURA DELL’ATTO AUTORIZZATIVO (VEDI PUNTO 1 DELLA

RELAZIONE) ED ASSOCIARE IL RELATIVO CTN CONSULTANDO L’ALLEGATO LPP-1 ED

ALLEGARE DOCUMENTAZIONE GIUSTIFICATIVA DEI COSTI AGGIUNTIVI APPLICATI.

CALCOLARE LA SUPERFICIE

COMPLESSIVA SC COSI’

COME DESCRITTO NELLA RELAZIONE AL PUNTO 2 CON L’AIUTO DELL’ALLEGATO LPP-2

VALORIZZARE L’IMMOBILE IN FUNZIONE DELLA

FORMULA DESCRITTA AL PUNTO 5

COMPILARE IL

CERTIFICATO LAVORO PREDISPOSTO PER I LAVORI IN PROPRIO IN TUTTI I SUOI CAMPI FAR FIRMARE E

TIMBRARE IL CERTIFICATO DAL DIRETTORE LAVORI E DAL LEGALE RAPPRESENTANTE DELL’IMPRESA ESECUTRICE.

INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE DA VALORIZZARE.

RICERCARE GLI ATTI AUTORIZZATIVI

DELL’OPERA ESEGUITA