Affitto: come sciogliere automaticamente il contratto

Affitto: come sciogliere automaticamente il contratto

Autore: Redazione | 01/10/2015

Locazione: inserendo nel contratto la clausola “risolutiva espressa”, in caso di mancato pagamento dei canoni il rapporto si scioglie automaticamente, anche se il padrone di casa non comunica all’inquilino la volontà di risolvere la locazione una volta per tutte.

Chi ha detto che c’è sempre bisogno del giudice per sciogliere un contratto di

affitto quando l’inquilino non paga i canoni mensili? Le parti, infatti, possono accordarsi, sin dal momento della stipula della scrittura privata, per inserirvi la cosiddetta “clausola risolutiva espressa”: in virtù di tale previsione, se l’inquilino non paga il canone, il contratto si considera sciolto automaticamente.

Sebbene, di norma, per far scattare la “clausola risolutiva” ci sia bisogno di una dichiarazione espressa della parte, inviata all’altra, con cui comunichi di volersi avvantaggiare della clausola stessa (e quindi sciogliere l’affitto), il contratto potrebbe anche prevedere l’esonero dall’invio di tale diffida. In pratica, la risoluzione del contratto si avrebbe in automatico senza bisogno né della causa in tribunale, né della dichiarazione del locatore. Risultato: non c’è bisogno di una lettera di diffida all’inquilino moroso, né di un termine entro cui adempiere, perché il contratto di affitto si consideri già risolto.

È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza dell’altro ieri [1].

Ovviamente l’intervento del giudice sarà necessario solo qualora il conduttore non lasci l’appartamento con “le buone”: e allora il provvedimento di sfratto accerterà una situazione già verificatasi (appunto lo scioglimento del contratto, avvenuto in automatico) e servirà per dare al padrone di casa un titolo esecutivo con cui agire attraverso l’ufficiale giudiziario.

Note

[1] Cass. sent. n. 19230/15 del 29.09.2015. Autore immagine: 123rf com

Sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 giugno – 29 settembre 2015, n. 19230 Presidente Russo – Relatore Frasca

Svolgimento del processo

p.1. La Hotellerie s.r.l. unipersonale ha proposto ricorso per revocazione ai sensi dell'art. 391-bis c.p.c. contro la sentenza della Corte di cassazione n. 4540 del 22 marzo 2012, con la quale è stato deciso il ricorso, iscritto al n. r.g. 9498 del 2010,

da essa proposto avverso la sentenza resa in grado di appello dalla Corte di Appello Firenze il 7 ottobre 2009 in una controversia locativa. Con la sentenza di

legittimità qui impugnata per revocazione il suddetto ricorso è stato dichiarato inammissibile nei confronti della Low Cost Parking s.r.l., della La Ciambellina s.r.l. e

di Co.Pa.Br. , mentre è stato rigettato nei confronti della s.r.l. Terra Caffè. p.2. Il ricorso per revocazione è stato proposto nei confronti di tutti i soggetti contro i

quali era stato proposto il ricorso ordinario, ma con l'unico motivo con il quale deduce un preteso errore di fatto in cui la Corte di cassazione sarebbe incorsa, esso impugna soltanto la statuizione di rigetto del ricorso nei confronti della s.r.l.

Terra Caffè. p.3. Quest'ultima ha resistito con controricorso. p.4. La ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

p.1. Con l'unico motivo di ricorso per revocazione si denuncia "errore risultante dagli atti e documenti di causa sul ritenere inesistente un fatto la cui esistenza era

positivamente stabilita e non costituente un punto controverso, vale a dire il fatto che Hotellerie aveva manifestato alla controparte la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa in riferimento agli artt. 391-bis e 395 n. 4 c.p.c.". Il motivo di revocazione si duole che la sentenza impugnata, dopo avere ritenuto

erronea la sentenza della Corte d'Appello di Firenze, là dove essa aveva considerato priva di effetti in quanto di mero stile la clausola risolutiva espressa sulla base della cui invocazione era stata proposta dalla qui ricorrente l'azione di

risoluzione per inadempimento del contatto locativo corrente fra le parti, conseguentemente riformando la pronuncia del Tribunale di Firenze con cui detta

domanda era stata accolta, avrebbe, tuttavia, reputato che il dispositivo della sentenza della Corte fiorentina fosse giuridicamente corretto e che dunque la sentenza de qua non dovesse essere cassata e se ne dovesse soltanto correggere

la motivazione, in quanto il detto dispositivo, siccome determinate il rigetto della domanda di risoluzione, risultava giustificato dalla circostanza che la Hotellerie non avesse mai dedotto e provato di aver assolto l'onere di comunicare alla conduttrice

la dichiarazione, ai sensi dell'art. 1456, secondo comma, c.c., di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Si sostiene, quindi: a) che “il fatto storico che la Hotellerie avesse fatto tale dichiarazione era, oltre che allegato e provato, del tutto

pacifico tra le parti e no era neanche un fatto controverso”, giacché la relativa dichiarazione di volersi avvalere della clausola era contenuta nella citazione per

convalida di sfratto per morosità con cui in primo grado era stata introdotta la controversia: detta citazione era contenuta nel fascicolo di primo grado, che era

stato oggetto di indicazione ai sensi dell'art. 366 n. 6 c.p.c., ed alla pagina 3 di essa si leggeva la deduzione “che il contratto si è dunque risolto per morosità, anche in virtù della clausola risolutiva espressa (art. 7 contratto), di cui il locatore

manifesta la volontà di avvalersi con la notifica del presente atto”; b) che il fatto della dichiarazione di avvalimento della clausola non era stato contestato dalla

controparte, come emergeva dalla comparsa di risposta della medesima in primo grado, dove si dava atto che “la ricorrente ha manifestato la volontà di avvalersi

della clausola risolutiva espressa proprio con l'atto introduttivo del presente giudizio”; c) che la sentenza i primo grado, del resto, pur non essendovi controversia sul punto, aveva dato atto “che la domanda proposta da parte attrice

in linea di tesi ha ad oggetto la declaratoria dei risoluzione del contratto inter partes e si fonda su una clausola risolutiva espressa di cui parte intimante ha dichiarato in citazione di volersi avvalere (dichiarazione certamente efficace, avendo il legale rappresentante della società attrice sottoscritto la procura ad

litem posta a margine della citazione...”; d) che nel suo atto di appello la controparte aveva dato per pacifico l'essere stata dichiarata la volontà di avvalersi

della clausola risolutiva, come emergeva dalle pagine 2 e 24 del medesimo e non aveva svolto alcun motivo di impugnazione sul punto, che era pacifico fra le parti.

e) che parimenti la circostanza che nell'atto di citazione per convalida di sfratto vi fosse stata la dichiarazione di volersi avvalere ella clausola risolutiva espressa risultava dedotta sia nel ricorso per cassazione della Hotellerie sia nel controricorso

della Terra Caffè. Sulla base del rilievo di tali emergenze dell'iter processuale antecedente alla decisione impugnata per revocazione, si assume che “quindi è indubbio che nella specie il fatto storico della dichiarazione di volersi avvalere della

clausola risolutiva espressa c'è stato, risultava dagli atti e documenti di causa e che tale fatto è incontroverso” onde detta decisione andrebbe revocata perché “ha

invece ritenuto, errando e senza alcun riferimento agli atti di causa, che non fosse mai stato dedotto e provato il fatto che ci fosse stata una siffatta dichiarazione”.

Tanto sarebbe “sufficiente per addivenire alla revocazione e quindi per un nuovo esame del ricorso, ingiustificatamente rigettato solo per tale erronea percezione

materiale di un fatto risultante diversamente dagli atti di causa, con su accoglimento, del che si fa istanza”. Si svolgono, quindi, considerazioni che sarebbero idonee, una volta accolto il ricorso per revocazione, a giustificare la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Firenze con rinvio perché si esamini la sussistenza di un inadempimento giustificativo della risoluzione sulla base della clausola risolutiva espressa. p.3. Il motivo di ricorso per revocazione non

è fondato. Esso si basa sulla supposizione che la sentenza n. 4540 del 2012 di questa Corte sia pervenuta alla correzione della motivazione della sentenza d'appello su cui rese la sua decisione assumendo come fatto storico rilevante e decisivo che non vi fosse stata la dichiarazione della società locatrice qui ricorrente

di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, mentre essa vi era stata nella citazione introduttiva della convalida di sfratto per morosità. Secondo la ricorrente la sentenza impugnata avrebbe, cioè, supposto erroneamente l'inesistenza di un

fatto storico, l'essere intervenuta detta dichiarazione, che, invece, era non solo esistente come accadimento della vita, ma che era anche esistente come fatto introdotto nel processo. Se tale prospettazione trovasse riscontro nel tenore della

sentenza il motivo di revocazione sarebbe fondato. Senonché essa non trova questo riscontro nella sentenza impugnata. p.3.1. Queste le ragioni, che suppongono preliminarmente la considerazione del tenore della sua motivazione, che, dunque, conviene qui riportare per la parte che interessa: “Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366, 1367, 1325, 1372, 1456 e 1587, in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1,

n. 3. Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto la clausola risolutiva espressa contemplata nel contratto di locazione in argomento come meramente di stile, laddove ad essa non può non riconoscersi natura precettiva tra

le parti, in base sia al tenore testuale che all'interpretazione secondo buona fede e funzionale del contratto, avuto riguardo alla forza di legge che esso ha tra le parti

e all'obbligo normativo per il conduttore di corrispondere il canone nei termini convenuti. Con il 2 motivo denunzia insufficiente o contraddittoria motivazione su

punto decisivo della controversia, in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ravvisato trattarsi di clausola di stile argomentando dall'essere le parti contrattuali soggetti qualificati, e cioè in

ragione della loro professionalità, trattandosi di due società di capitali. Con il 3 motivo denunzia insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della

controversia, in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Lamenta che, prendendo esclusivamente in considerazione il ritardato pagamento dell'ultimo trimestre, la corte di merito ha erroneamente escluso la ricorrenza nel caso del

requisito della gravità dell'inadempimento richiesto dall'art. 1455 c.c., non assegnando rilievo ad una pluralità di comportamenti anticontrattuali e non potendo invero valorizzarsi la prassi invalsa di differire il pagamento anticipato del canone trimestrale alla ricezione della fattura (in effetti pervenuta alla conduttrice in data 9.7.2007), in mancanza dell'indicazione degli elementi da cui la stessa sia

stata invero desunta, e che si appalesa in ogni caso per converso inconcepibile, attesa la raccomandata di contestazione e invito al rigoroso rispetto dei termini contrattuali. Con il 4 motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 91

e 92 c.p.c., in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Lamenta che l'accoglimento del presente ricorso travolge ovviamente anche la statuizione in

appello sulle spese del doppio grado di giudizio. I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte infondati - nei termini e limiti di seguito indicati - e in parte inammissibili. Ai sensi dell'art. 1456 cc i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva qualora

una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite.

Trattasi di patto accessorio al contratto principale, stipulato tra le medesime parti, con il quale si attribuisce al creditore il potere di far valere la risoluzione del contratto al verificarsi del fatto d'inadempimento convenzionalmente elevato a condizione risolutiva, dichiarando all'altro contraente che intende avvalersi della

clausola risolutiva (art. 1456 c.c, comma 2). A tale stregua, da un canto,

l'operatività della clausola non è rimessa alla valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. da parte del giudice; e, per altro verso, al verificarsi del fatto d'inadempimento previsto dalle parti la risoluzione del

contratto non può essere dichiarata d'ufficio, ma solo se la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita nel contratto dichiara di volersene avvalere (cfr. Cass.,

1/8/2007, n. 16993). Giusta l'interpretazione legale della clausola, e pertanto anche in assenza di specifica previsione delle parti al riguardo, l'interessato che intende avvalersi della clausola risolutiva espressa ha l'onere di manifestare alla controparte inadempiente (cfr. Cass., 11/5/1973, n. 1275), con stragiudiziale atto negoziale recettizio avente la stessa forma del contratto risolto, la propria volontà

di avvalersi della risoluzione del contratto operante di diritto, in tal caso la sentenza del giudice essendo di mero accertamento, dichiarativa dell'avvenuto scioglimento del rapporto. Le parti possono invero anche convenire che il contratto si risolva senza l'onere della preventiva comunicazione della dichiarazione richiesta

dall'art. 1456 c.c., comma 2 (c.d. clausola risolutiva automatica), ma in tal caso l'esclusione di siffatto onere deve risultare espressamente. Il riferimento alla scadenza di un termine non è allora di per sé sufficiente a deporre per la relativa

essenzialità, e la conseguentemente ineluttabile risoluzione del contratto. In tal senso non può invero nemmeno valorizzarsi la previsione negoziale della risoluzione del contratto all'esito dell'inutile decorso del termine. Laddove il carattere di essenzialità del medesimo non risulti altrimenti, la risoluzione del contratto di norma consegue in realtà solamente all'esito dell'assolvimento da

parte del creditore dell'onere di comunicazione in argomento al debitore inadempiente. In mancanza, quest'ultimo può invero utilmente adempiere anche

tardivamente, successivamente cioè alla scadenza del termine (cfr. Cass., 30/9/1954, n. 3175. V. anche Cass., 9/11/1976, n. 4098; Cass., 8/7/1983, n. 4591;

Cass., 27/6/1987, n. 5710; Cass., 22/7/1993, n. 8195). La clausola risolutiva espressa (da interpretarsi non già in base al relativo rigoroso tenore formale bensì

in senso rispondente al ragionevole affidamento delle parti, particolare rilievo al riguardo assumendo il criterio interpretativo della buona fede ex art. 1366 c.c.: cfr.

Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, n. 28056; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 15/2/2007, n. 3462; Cass., 27/10/2006, n. 23273;

Cass., 20/2/2006, n. 3651. E già Cass., 5/1/1966, n. 89) di norma non comporta dunque la risoluzione del contratto in ragione del mero avvenuto decorso del termine, ma a tal fine assume pur sempre rilievo la condotta colposa del debitore (cfr. Cass., 6/2/2007, n. 2553), per la cui configurabilità non può non tenersi conto -

a fortiori ove come nella specie trattisi di contratto di durata - del contegno dalle parti mantenuto anche durante l'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.). Orbene,

a fronte di una clausola del tenore le parti convengono espressamente che il mancato pagamento del canone; o dell'acconto per gli oneri accessori entro i termini di legge costituisce motivo di risoluzione del contratto, a norma dell'art.

1456 c.c., e in presenza di un adempimento della prestazione effettuato con minimo ritardo, giacché nella specie il canone scadente il 5.7.2007 fu pagato con

bonifico bancario del 20.7.2007, nel considerare siffatto ritardo giustificato dalla prassi invalsa di differire il pagamento anticipato del canone trimestrale alla ricezione della fattura (in effetti pervenuta alla conduttrice in data 9.7.2007), e nel

dare atto che le fatture venivano emesse prima del pagamento, la corte di merito ha ravvisato la sussistenza nella specie di una deroga di fatto accordata dalla locatrice circa il termine di adempimento indubbiamente rilevante quanto meno sul piano della buona fede in fase esecutiva; tenuto anche conto che il differimento

del pagamento alla ricezione della fattura non era mutile ma funzionale all'esatto Adempimento, variabile in ragione della variabilità degli oneri accessori. Ed è pervenuta a ritenere la clausola in argomento come vuota formula di stile, invero

irrilevante nel contesto del regolamento pattizio perché priva di concreto significato. Alla stregua dei valorizzati elementi, nonché in base ai criteri dell'interpretazione secondo buona fede dell'interpretazione letterale e di quella

funzionale della clausola, siffatta affermazione si appalesa invero illogica e contraddittoria, chiaramente per converso emergendo non già la mancanza di contenuto precettivo della stessa ma solo l'impossibilità di qualificarsi essenziale il

termine di scadenza ivi indicato, come risulta sintomaticamente confermato dalla riscontrata ed evidenziata prassi invalsa di differire il pagamento anticipato del canone trimestrale alla ricezione della fattura. Non risultando in base ad elemento

alcuno che nella specie le parti abbiano inteso stipulare una clausola risolutiva automatica, decisivo rilievo viene allora ad assumere la circostanza che la ricorrente non ha in effetti provato (e in realtà nemmeno allegato) di avere assolto

l'onere, su di essa incombente, di comunicare al debitore inadempiente la dichiarazione ex art. 1456 c.c., comma 2, di volersi avvalere della risoluzione.

L'inoperatività della clausola risolutiva espressa in argomento discende allora nel caso non già dal palesarsi essa quale meramente di stile, come illogicamente e

contraddittoriamente affermato dalla corte di merito, bensì in ragione della mancata prova del ricorrere nella specie dei relativi presupposti. Né, vale ulteriormente sottolineare, può al riguardo in qualche modo valorizzarsi l'evocata

lettera raccomandata di contestazione e invito al rigoroso rispetto dei termini contrattuali a data 24.1.2007, giacché (a parte il rilievo del mancato rispetto del

principio di autosufficienza: v. oltre) la dichiarazione di cui trattasi deve sostanziarsi nella manifestazione della volontà di avvalersi della risoluzione del contratto, e non già in un mero invito al puntuale adempimento della prestazione

(a fortiori se come nella specie periodica). Attesa l'inoperatività della clausola risolutiva espressa in argomento, correttamente la corte di merito ha allora fatto

luogo alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento, pervenendo (nell'esercizio dei poteri ad essa al riguardo spettanti: v. Cass., 8/10/2008, n.

24799; Cass., 25/10/2006, n. 22899; Cass., 29/11/2004, n. 22415) ad escludere il

carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c. per potersi nella specie emettere declaratoria (costitutiva) di risoluzione del contratto in ragione del tardivo

adempimento del debitore. Né rilievo alcuno può d'altro canto al riguardo riconoscersi alla più sopra indicata lettera raccomandata di contestazione e invito al rigoroso rispetto dei termini contrattuali a data 24.1.2007 giacché, a parte ogni considerazione in merito alla relativa valenza ai fini della valutazione della gravità

del ritardo ex art. 1455 c.c., essa è stata dall'odierna ricorrente evocata in violazione del principio di autosufficienza, non risultando debitamente riportata -

per la parte d'interesse in questa sede - nel ricorso, né puntualmente indicato in quale sede processuale, pur individuata in ricorso, risulti prodotta, e, ai sensi dell'art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, se sia stata prodotta anche in sede di legittimità

(v. Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n.

29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n.20535; Cass., 3/7/2009 n. 15628). Corretta - ricorrendone i presupposti - la motivazione ex art.

384 c.p.c. nei sensi fatti sopra palesi, i primi tre motivi vanno dunque rigettati, inammissibile essendo invece il 4 motivo, non contemplante in realtà una censura

dell'impugnata sentenza ben comprensibile nella sua formulazione, né risultando spesi argomenti a relativo sostegno”. p.3.2. Ora, il Collegio rileva che, ai fini dello scrutinio del ricorso per revocazione, è necessario preliminarmente considerare,

perché di importanza decisiva nell'intendere la ratio decidendi che indusse la sentenza qui impugnata a far luogo a semplice correzione della motivazione della

decisione della Corte fiorentina, quella parte della motivazione nella quale la sentenza stessa, dopo avere asserito che i motivi del ricorso per cassazione potevano essere esaminati congiuntamente, ha enunciato i principi a suo dire regolatori dell'azione di risoluzione del contratto per inadempimento in quanto

basata sulla norma dell'art. 1456 c.c.. Ebbene tra tali principi la sentenza ha enunciato (pagina 7 in fine e inizio della pagina 8), quello secondo cui “Giusta l'interpretazione legale della clausola, e pertanto anche in assenza di specifica previsione delle parti al riguardo, l'interessato che intende avvalersi della clausola

risolutiva espressa ha l'onere di manifestare alla controparte inadempiente (cfr.

Cass., 11/5/1973, n. 1275), con stragiudiziale atto negoziale recettizio avente la stessa forma del contratto risolto, la propria volontà di avvalersi della risoluzione

del contratto operante di diritto, in tal caso la sentenza del giudice essendo di mero accertamento, dichiarativa dell'avvenuto scioglimento del rapporto”. Ha, quindi, (di seguito nella pag. 8) ricordato come principio derogatorio di quello così enunciato l'altro secondo cui le parti possono convenire “che il contratto si risolva senza l'onere della preventiva comunicazione della dichiarazione richiesta dall'art.

1456, 2 co., c.c. (c.d. clausola risolutiva automatica), ma in tal caso l'esclusione di siffatto onere deve risultare espressamente”. Ebbene, l'affermazione che secondo quella che si definisce "interpretazione legale della clausola, e pertanto anche in

assenza di specifica previsione delle parti al riguardo", l'interessato ha l'onere di manifestare alla controparte inadempiente “con stragiudiziale atto negoziale recettizio avente la stessa forma del contrato risolto, la propria volontà di avvalersi

della risoluzione del contrato operante di diritto”, sottende manifestamente, pur nell'assenza di spiegazioni, l'idea - per la verità contraddetta dalla giurisprudenza

di questa Corte, ma sostenuta da parte della dottrina - che la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva debba essere necessariamente dichiarazione che dev'essere veicolata in via stragiudiziale e che, invece, non

possa esserlo in via giudiziale, cioè con l'atto introduttivo del giudizio di

risoluzione, sia esso atto ordinario sia esso atto introdotto con le forme speciale del procedimento per convalida come nella vicenda oggetto di giudizio. Ne segue allora che, quando successivamente la sentenza impugnata, dopo aver rilevato e spiegato che erroneamente la Corte fiorentina aveva considerato priva di efficacia la clausola risolutiva espressa presente nel contratto inter partes, ha osservato che

nella specie (p. 10-11) non risultava che le parti avessero pattuito una clausola risolutiva automatica (il che implicava la necessità della dichiarazione di volersi avvalere dell'effetto risolutivo provocato dalla clausola) ed ha, poi, soggiunto che

assumeva rilievo “decisivo rilievo...la circostanza che la Hotellerie non aveva provato ed anzi neppure allegato di avere assolto l'onere, su di essa incombente, di comunicare al debitore inadempiente la dichiarazione ex art. 1456 c.c., comma

2, di volersi avvalere della risoluzione”, per poi concludere che “L'inoperatività della clausola risolutiva espressa in argomento discende allora nel caso non già dal

palesarsi essa quale meramente di stile, come illogicamente e

contraddittoriamente affermato dalla corte di merito, bensì in ragione della mancata prova del ricorrere nella specie dei relativi presupposti”, si deve ritenere -

per un evidente principio di coerenza con la premessa - che non abbia affatto inteso negare il fatto storico dell'inserimento della dichiarazione di volersi avvalere

della clausola nella citazione per convalida e l'essere tale dato pacifico, ma abbia, in realtà, inteso dare rilevanza al precedentemente proclamato principio per cui

sarebbe necessario che la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, in mancanza di pattuizione di clausola automatica, venga fatta stragiudizialmente, dovendosi escludere invece che possa inserirsi nell'atto introduttivo giudiziale, come emergeva pacificamente dagli atti. p.3.3. La ratio decidendi di Cass. n. 4540 del 2012 in funzione della disposta correzione della motivazione è stata, dunque, che nella specie non risultava né provata né allegata l'esistenza di una comunicazione stragiudiziale prima dell'introduzione del giudizio di convalida di sfatto della volontà di volersi avvalere della clausola risolutiva. Chi

legge la sentenza, nell'intendere il significato dell'affermazione di decisività del mancato assolvimento da parte della Hotellerie ed anzi della mancata allegazione

da parte sua di avere assolto all'onere di comunicare alla controparte la

dichiarazione di cui al secondo comma dell'art. 1456 c.c., dovendovi procedere alla

lettura non già sulla scorta di quello che è l'orientamento consolidato di questa Corte circa la possibilità che la dichiarazione di avvalimento possa inserirsi anche

nell'atto introduttivo del giudizio, bensì sulla base di quanto enunciato dalla sentenza stessa circa la necessità di una dichiarazione stragiudiziale, cioè fatta prima del giudizio, non ha in alcun modo un'opzione esegetica diversa da quella che induce a ritenere che la sentenza stessa abbia ritenuto corretto il dispositivo

della sentenza fiorentina in quanto di rigetto della domanda, sovrapponendovi come motivazione "giusta" in iure quella che nella specie risultava indimostrata ed

anzi neppure allegata la formulazione stragiudiziale della dichiarazione di volersi avvalersi della clausola risolutiva espressa. In alcun modo - sebbene debba concedersi che il risultato esegetico appena indicato supponga una lettura attenta

e sistematica della sentenza - si giustifica una lettura come quella ipotizzata dalla qui ricorrente, atteso che essa si porrebbe in manifesto contrasto con la premessa

in iure enunciata circa il necessario carattere stragiudiziale e, quindi, anteriore al giudizio, della comunicazione di volersi avvalere della clausola risolutiva. §3.4. La prospettata ricostruzione della ratio della motivazione della sentenza impugnata risulta confermata anche dalla parte di essa (p. 11) in cui di seguito al passo sopra

riportato si scrisse quanto segue: “Né, vale ulteriormente sottolineare, può al riguardo in qualche modo valorizzarsi l'evocata lettera raccomandata di

contestazione e invito al rigoroso rispetto dei termini contrattuali a data 24.1.2007, giacché (a parte il rilievo del mancato rispetto del principio di autosufficienza: v.

oltre) la dichiarazione di cui trattasi deve sostanziarsi nella manifestazione della volontà di avvalersi della risoluzione del contratto, e non già in un mero invito al

puntuale adempimento della prestazione (a fortiori se come nella specie periodica)”. È palese che queste considerazioni sono funzionali proprio rispetto alla

logica decisionale basata sulla pregressa proclamata necessità del carattere stragiudiziale della dichiarazione di volersi avvalere della clausola. p.4. Il preteso

errore di fatto che denuncia il ricorso in esame risulta, dunque, insussistente, perché si fonda su una lettura della ratio decidendi della sentenza qui impugnata per revocazione che non ha fondamento. Il ricorso è, pertanto, rigettato in quanto il

prospettato errore di fatto non risulta in alcun modo esistente nella motivazione della sentenza impugnata, essendo basato su una lettura di essa priva di fondamento. p.5. La segnalata e dimostrata necessità di una lettura attenta e sistematica della sentenza, congiunta al dato che l'assunto di essa in ordine al necessario carattere stragiudiziale della dichiarazione di volersi avvalere della clausola non è accompagnato da una motivazione esplicativa (il che può indurre il

lettore in prima battuta a non percepirne la rilevanza e, quindi, a prospettare la lettura della sentenza che ha fatto la ricorrente, specie se si considera che

quell'assunto si configurava come si configura contrario alla consolidata giurisprudenza di questa Corte: si vedano: Cass. n. 1653 del 1973; n. 3575 del 1975; n. 2143 del 1977; n. 2129 del 1978; n. 5436 del 1995; n. 9275 del 2005; si

veda anche n. 7178 del 2002), giustifica la compensazione delle spese integrando il presupposto dei giusti motivi ai sensi del testo dell'art. 92, secondo comma, c.p.c. applicabile al processo (che è quello in vigore prima della modifica apportata

dalla l. n. 69 del 2009): la proposizione erronea della revocazione appare, in sostanza, per certi versi scusabile.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.