LA DEDUZIONE PER GLI IMMOBILI DA LOCARE E IL MOD. REDDITI 2018

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Direttore responsabile Anna Maria Nicolussi

INFORMATIVA N. 207 – 05 LUGLIO 2018

IMPOSTE DIRETTE

LA DEDUZIONE PER GLI IMMOBILI DA LOCARE E IL MOD. REDDITI 2018

 Art. 21, DL n. 133/2014

 DM 8.9.2015

 Circolare Agenzia Entrate 27.4.2018, n. 7/E

 Istruzioni mod. REDDITI 2018 PF

Come noto, il Legislatore ha previsto una specifica deduzione pari al 20% delle spese sostenute tra l’1.1.2014 e il 31.12.2017 per l’acquisto / costruzione di immobili destinati alla locazione a canone concordato.

L’agevolazione è usufruibile anche con riferimento agli interessi passivi relativi al mutuo acceso per tale acquisto.

In particolare:

 il limite massimo di spesa ammessa è pari a € 300.000 e va riferito sia all’immobile che al contribuente, per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione (2014 – 2017);

 entro 6 mesi dall’acquisto / fine lavori di costruzione l’immobile deve essere concesso in locazione per almeno 8 anni;

 la deduzione spettante va ripartita in 8 rate annuali (la rateazione non riguarda gli interessi passivi che sono deducibili

“per cassa” per l’intera durata del mutuo);

 la deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni (ad esempio, detrazione per il recupero del patrimonio edilizio e detrazione del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto).

SERVIZI COLLEGATI

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Come noto, l’art. 21, DL n. 133/2014 ha introdotto una specifica deduzione dal reddito complessivo a favore delle persone fisiche (privati) che nel periodo 1.1.2014 – 31.12.2017 acquistano / costruiscono unità immobiliari da destinare alla locazione.

Con il DM 8.9.2015 sono state definite le modalità attuative di tale agevolazione (Informativa SEAC 9.12.2015, n. 337), alle quali sono seguiti molteplici chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, da ultimo riepilogati nella Circolare 27.4.2018, n. 7/E.

La deduzione in esame non è stata oggetto di proroga e quindi non spetta in caso di acquisto / costruzione dell’immobile da locare e per le spese sostenute a decorrere dall’1.1.2018.

SPESE AGEVOLABILI

L’agevolazione in esame spetta per le spese sostenute dall’1.1.2014 al 31.12.2017 in relazione all’acquisto / costruzione di unità immobiliari aventi specifiche caratteristiche.

ACQUISTO

La deduzione è riconosciuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale:

 “non di lusso” e quindi di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;

 con prestazioni energetiche classificate in classe A / B;

 non ubicate nella zona omogenea di classe E (zone territoriali destinate ad usi agricoli);

 di nuova costruzione invendute al 12.11.2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del DL n. 133/2014);

 oggetto di ristrutturazione / restauro / risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR n. 380/2001 e cedute dall’impresa / cooperativa che ha effettuato gli interventi.

Come precisato dall’art. 1 del citato DM è considerata invenduta l’unità immobiliare che alla predetta data (12.11.2014) risulta, alternativamente:

 interamente / parzialmente costruita;

 con titolo abilitativo edilizio, comunque denominato;

 con “concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell’intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale”.

In base all’art. 2 del citato DM la deduzione è riconosciuta:

 ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà acquisita;

 a condizione che sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il relativo silenzio – assenso ex art. 25, DPR n. 380/2001 nel periodo di vigenza dell’agevolazione (1.1.2014 – 31.12.2017).

COSTRUZIONE

L’agevolazione in esame è riconosciuta anche con riferimento alle spese sostenute per le prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto, per la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale:

 su aree edificabili già possedute prima dell’inizio dei lavori ovvero sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori;

 a condizione che:

- i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12.11.2014;

- i lavori di costruzione siano stati ultimati entro il 31.12.2017.

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Le spese, come previsto dall’art. 3 del citato DM, devono essere attestate dalle fatture emesse dall’impresa che ha eseguito i lavori di costruzione.

CONDIZIONI DELLA LOCAZIONE

Al fine di usufruire dell’agevolazione in esame è necessario che l’immobile sia destinato, entro 6 mesi dall’acquisto / termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni, purché tale periodo abbia carattere continuativo.

Non devono sussistere, tra locatore e locatario, rapporti di parentela entro il primo grado (ad esempio, madre e figlio).

Come precisato dall’art. 6 del citato DM, la decorrenza del termine di 6 mesi è così individuata.

Unità immobiliare Decorrenza termine di 6 mesi per la locazione

 Di nuova costruzione ovvero

 oggetto di interventi di ristrutturazione / restauro / risanamento

Dalla data dell’acquisto.

Se l’acquisto è avvenuto prima del 3.12.2015, i 6 mesi decorrono da tale data.

Costruita su area edificabile già posseduta

Dalla data di rilascio del certificato di agibilità o di formazione del silenzio – assenso ex art. 25, DPR n. 380/2001.

Con riferimento alla durata minima della locazione (8 anni):

 in base alla lett. a) del comma 4 del citato art. 21, la deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto. Ciò è confermato anche dall’art. 2 del citato DM ai sensi del quale:

“eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al locatore, purché ciascuna inferiore ad un anno, non determinano la decadenza del diritto alla detrazione”;

 l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 2.3.2016, n. 3/E richiamata dalla citata Circolare n. 7/E:

- riconosce la deduzione anche per i contratti a canone concordato ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98, la cui durata è stabilita in anni “sei più due” ex art. 2, comma 5, che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, qualora non sia concordato il rinnovo dello stesso, salva la facoltà di disdetta da parte del locatore ex art. 3, Legge n.

431/98;

- considera rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione non solo nel caso in cui il periodo di efficacia del contratto sia espressamente fissato dalle parti, ma anche nel caso in cui “sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a 8 anni”.

TIPOLOGIA CONTRATTO

L’agevolazione in esame è subordinata alla stipula di un contratto di locazione ad un canone che non deve essere superiore a quello definito:

 dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata per il rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;

ovvero, al minore importo tra quello previsto:

 dai contratti a canone concordato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98;

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 dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003.

Come sancito dall’art. 7 del citato DM:

 le unità immobiliari realizzate in base alla convenzione ex art. 35, Legge n. 865/71 (case popolari ed economiche) sono equiparate alle unità immobiliari individuate dalla convenzione- tipo di cui al citato art. 18, DPR n. 380/2001;

 in assenza di immobili realizzati nell’ambito urbano di cui al citato art. 3, comma 114, Legge n.

350/2003 a “canone speciale”, il canone è determinato in base ai parametri definiti ai fini dei contratti a canone concordato;

 nei Comuni in cui non sono stati definiti i contratti a canone concordato, il canone è determinato in base a quanto disposto dall’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un’altra Regione.

DEDUZIONE SPETTANTE La deduzione è pari al 20%:

 del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;

ovvero

 dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori;

fino ad un ammontare massimo di spesa pari a€ 300.000, comprensivo di IVA.

In merito a tali aspetti si evidenzia che, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 7/E:

 l’importo massimo di € 300.000 va riferito sia all’immobile che al contribuente, per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione (2014 – 2017).

Ciò comporta, ad esempio, che in caso di acquisto / costruzione di più unità immobiliari da destinare alla locazione da parte di uno stesso soggetto, la spesa complessiva va considerata nel limite di€ 300.000;

 per gli acquisti in comproprietà la deduzione è riconosciuta in proporzione alla quota di possesso.

Esempio 1 I sig.ri Rossi, Verdi e Gialli nel 2017 hanno acquistato in comproprietà e in parti uguali un appartamento per€ 900.000.

La deduzione spettante ad ogni soggetto va calcolata su€ 100.000 (300.000 : 3).

Esempio 2 Con riferimento all’esempio 1, si ipotizzi che il sig. Rossi nel 2017 abbia acquistato un altro appartamento per€ 250.000.

La deduzione spettante al sig. Rossi sarà pari al 20% di:

- € 100.000 in relazione al primo appartamento;

- € 200.000 in relazione al secondo appartamento.

In tal modo, la deduzione è fruita nel rispetto del limite complessivo di€ 300.000.

La deduzione:

 va ripartita in 8 quote annuali di pari importo;

 è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione;

 non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese. In particolare il contribuente che fruisce della deduzione in esame:

- non può fruire della detrazione IRPEF ex art. 16-bis, comma 3, TUIR per l’acquisto di un immobile ristrutturato dall’impresa cedente;

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- non può fruire della detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata, ex art. 1, comma 56, Finanziaria 2016 per l’acquisto di un immobile di classe energetica A / B;

 non spetta qualora le spese per l’acquisto dell’immobile da dare in locazione siano sostenute a favore di familiari fiscalmente a carico.

INTERESSI PASSIVI

La deduzione in esame può essere fruita anche con riferimento agli interessi passivi dipendenti dal mutuo contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare avente le caratteristiche / destinazione sopra illustrate. In tal caso, la deduzione spettante è determinata dando rilevanza:

 alla quota di interessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo di importo non superiore al minor importo tra il prezzo di acquisto e€ 300.000;

 agli interessi passivi pagati nell’anno (principio di cassa);

Di conseguenza, in caso di un mutuo di importo superiore al prezzo di acquisto dell’unità abitativa o comunque superiore a € 300.000, gli interessi passivi su cui calcolare la deduzione (20%) vanno ridotti proporzionalmente applicando la seguente formula:

(minore tra prezzo d’acquisto e€ 300.000) x interessi pagati importo mutuo

La quota di interessi deducibile va suddivisa tra gli intestatari del mutuo, per la relativa quota parte.

Esempio 3 Il sig. Neri ha acquistato nel 2017, accendendo un mutuo di € 400.000, un appartamento di nuova costruzione.

Si ipotizzi la seguente situazione:

- spesa acquisto appartamento € 600.000

- interessi complessivi pagati nell’anno € 2.000

La deduzione massima spettante è di€ 1.500 ed è così determinata:

300.000 x 2.000 400.000

Esempio 4 Il sig. Gialli ha acquistato nel 2017, accendendo un mutuo di € 270.000, un appartamento di nuova costruzione.

La deduzione massima spettante è di€ 925 ed è così determinata:

250.000 x 1.000 270.000

Esempio 5 La sig.ra Lilla ha acquistato nel 2017, accendendo un mutuo di € 290.000, un appartamento di nuova costruzione.

La deduzione spettante è di€ 1.500 considerato che il mutuo è dì importo pari al prezzo di acquisto e non superiore a€ 300.000.

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Diversamente da quanto previsto per la deduzione del costo di acquisto / costruzione dell’abitazione, la deduzione riferita agli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare:

 può essere fruita per l’intera durata del mutuo (e non limitatamente al periodo di 8 anni nel quale va “spalmata” la deduzione spettante per le spese di acquisto / costruzione);

 non va rateizzata (si deduce il 20% degli interessi passivi pagati nell’anno nel limite sopra determinato).

COMPILAZIONE DEL MOD. REDDITI 2018 PF

Al fine di fruire della deduzione in esame, nel mod. REDDITI 2018 PF va compilato il rigo RP32, composto da 4 campi.

Campo Rigo RP32 mod. REDDITI 2018 PF

1

Data (gg/mm/aaaa) di stipula del contratto di locazione dell’immobile acquistato / costruito. Dalla lettura delle specifiche tecniche risulta che il diagnostico controlla che la data indicata sia compresa tra l’1.1.2014 e il 31.12.2017.

2 Spesa sostenuta per l’acquisto / costruzione dell’immobile, nel limite di€ 300.000.

3 Interessi passivi pagati per il mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile.

4

Ammontare della detrazione spettante (20% di campo 2) / 8 + 20% di campo 3.

Gli interessi passivi non concorrono al raggiungimento del limite massimo di € 300.000 su cui calcolare la deduzione per l’acquisto dell’immobile da destinare a locazione.

Esempio 6 Con riferimento all’esempio n. 4, ipotizzando che a ottobre 2017 l’immobile sia stato locato, al contribuente spetta per il 2017 la deduzione pari a:

 € 6.250 (250.000 x 20% / 8) per l’acquisto dell’immobile;

 € 925 per gli interessi pagati nel 2017.

Il rigo RP32 del mod. REDDITI 2018 PF va così compilato.

Esempio 7 Il sig. Azzurri ha acquistato nel 2016, accendendo un mutuo di € 280.000, un appartamento di nuova costruzione, locato in data 1.8.2016.

 spesa acquisto appartamento € 280.000

 interessi complessivi pagati nel 2017 € 1.400

Al contribuente spetta la deduzione pari a:

 € 1.400 per gli interessi pagati nel 2017. Considerato che l’ammontare del mutuo è pari al prezzo di acquisto e non superiore a€ 300.000 gli interessi non devono essere riproporzionati;

 € 7.000 (280.000 x 20% / 8) per l’acquisto dell’immobile. Trattasi della seconda quota di deduzione (la prima è stata fruita nel 2016).

Il rigo RP32 del mod. REDDITI 2018 PF va così compilato.



01 10 2017 250.000 925 7.175

925 + 6.250

01 08 2016 280.000 1.400 8.400

1.400 + 7.000

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Nel caso in cui il contribuente benefici della deduzione per l’acquisto / costruzione di più immobili, è necessario compilare un rigo per ciascun immobile, utilizzando ulteriori moduli.

In tal caso:

 l’ammontare delle spese indicate nei campi 2 non può complessivamente superare € 300.000;

 il campo 4 va compilato soltanto nel primo modulo riferendo il calcolo sopra descritto ai campi 2 e 3 dei diversi moduli.

TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE AGEVOLATO

CESSIONE IN USUFRUTTO A SOGGETTI DEL SETTORE DEGLI ALLOGGI SOCIALI L’immobile agevolato può essere ceduto in usufrutto, a titolo oneroso:

 anche contestualmente all’atto di acquisto. In caso di concessione contestuale all’acquisto, il corrispettivo dell’usufrutto, come specificato dall’art. 8 del DM in esame, va espressamente indicato nell’atto stesso;

 prima della scadenza del periodo minimo di locazione (8 anni);

a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali.

In tal caso, come confermato dall’Agenzia nella citata Circolare n. 7/E, l’agevolazione è riconosciuta al proprietario a condizione che:

 il vincolo alla locazione sia mantenuto;

 il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri sopra illustrati.

L’immobile non può essere concesso in usufrutto a favore di soggetti diversi dai suddetti.

Tuttavia, nell’ipotesi in cui la concessione sia disposta “mortis causa” a favore di persone fisiche, il beneficiante deve rispettare le condizioni richieste per la fruizione dell’agevolazione.

CESSIONE / SUCCESSIONE

Nel caso in cui l’immobile agevolato sia oggetto di cessione / donazione / successione ereditaria, la deduzione si trasferisce, per le quote residue, al nuovo proprietario (acquirente / erede) a decorrere dall’anno nel quale avviene il trasferimento dell’immobile.

A tal fine è necessario il rispetto dei requisiti e delle condizioni richieste ai fini della spettanza dell’agevolazione.

Come evidenziato dall’Agenzia nella citata Circolare n. 7/E, “tale previsione, diversamente da quanto avviene per la detrazione delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non è derogabile nemmeno in caso di accordo tra le parti”.