La valutazione delle strutture ricettive

La valutazione delle strutture ricettive

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

INDICE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

Tipologie di strutture ricettive Modelli contrattuali alberghieri

Il bilancio delle imprese alberghiere

Riclassificazione e indici del bilancio

Incidenza immobiliare e gestionale Es. A: bilanci dei comparabili

Es. B: albergo che si ristruttura

Es. C: analisi di convenienza economica Valutazione alberghi: «ex ante» / «ex post»

Valutazione alberghi: remunerazione dei fattori

TIPOLOGIE di STRUTTURE

RICETTIVE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

TIPOLOGIE RICETTIVE

- ALBERGHI

- RESIDENCE, R.T.A.

- VILLAGGI VACANZE, TERME, ETC.

- B&B, «SHORT RENT» TURISTICI - PROPRIETA’ FRAZIONATE

- RESIDENZE per STUDENTI - R.S.A.

- «SENIOR HOUSING»

N.B. - Stanti le finalità di questa presentazione, questa distinzione non segue le normative turistiche, ma si focalizza sulle

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ALBERGHI

- vendite giornaliere

- spesso servizio ristorante

(aperto anche ad utenti esterni?)

- tariffe letto / pensione / mezza pensione - possibili ricavi secondari

(sale riunioni, negozi, etc.) - importanza del n° di stelle - stagionalità differenziate

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

ALBERGHI (stagionalità)

- località di villeggiatura monostagione (MARE, LAGO)

due stagioni ^(MONTAGNA) - città d’arte / turistiche

venerdì/sabato > domenica/giovedì

«ponti» e mesi «magici»

- città d’affari

domenica/giovedì > venerdì/sabato

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

RESIDENCE, R.T.A.

- angolo cottura

- spesso vendite settimanali

- tariffe base + rimborsi spese forfettari (utenze, pulizie finali)

- grande rilevanza dell’immobile rispetto alla gestione e agli «intangibles»

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

«VILLAGGI», TERME, ETC.

- vendite settimanali

- strutture e servizi collaterali rilevanti - tariffe disaggregate o «all inclusive»?

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

B&B, «SHORT TERM» ^turistici

- vendite giornaliere

- incidenza quasi solo dell’immobiliare

- interpretazione H.B.U. degli alloggi

PROPRIETA’ FRAZIONATE

CONDOHOTEL

- proprietà frazionata, gestione unitaria - parziale utilizzo diretto dei proprietari

- convenzionamenti per i servizi alberghieri

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

MULTIPROPRIETA’

- proprietà frazionata in settimane - utilizzo diretto dei proprietari

- reti per interscambi internazionali

Notevole rilevanza degli oneri condominiali

RESIDENZE per STUDENTI

- camere singole o doppie

- spesso rilevanza degli spazi comuni

(sale studio/lettura, palestra, lavanderia, magazzini)

- spesso servizi collaterali

(ristorazione, tutoraggio)

- domanda/offerta su scala comunale - confronto con canoni in singoli alloggi - mutevole incidenza immobiliare/servizi

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

R.S.A.

- importanza convenzioni S.S.N.

- notevole rilevanza dei servizi

- attività gestionale molto specifica - limitata incidenza dell’immobile

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

«SENIOR HOUSING»

- anziani autosufficienti

- alloggi individuali o condivisi

- notevole incidenza dell’immobile

Ci focalizziamo sulle aziende alberghiere

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

MODELLI

CONTRATTUALI ALBERGHIERI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURAZIONE

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

NESSUN CONTRATTO

«Faccio tutto io!»

PROPRIETARIO/IMPRENDITORE/GESTORE

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

LOCAZIONE IMMOBILE

Affitto dei muri

PROPRIETARIO IMPRENDITORE/GESTORE

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

AFFITTO D’AZIENDA

Accade spesso nelle procedure giudiziarie

PROPRIETARIO/IMPRENDITORE GESTORE

Procedura

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

MANAGEMENT

Contratto di management alberghiero

PROPRIETARIO/IMPRENDITORE GESTORE

Il gestore può retrocedere alla proprietà un fisso, una percentuale su ricavi o margini gestionali. Oppure, al contrario, riceve una «fee» e

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

LOCAZIONE + MANAG.

Locazione immobile + Contratto di management

PROPRIETARIO IMPRENDITORE GESTORE Tre soggetti diversi. Il proprietario immobiliare loca i muri

all’azienda alberghiera conduttrice, la quale, a sua volta, affida un contratto di management a una struttura specialistica.

IMMOBILE

AZIENDA

GESTIONE

IL BILANCIO delle IMPRESE ALBERGHIERE

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

IL BILANCIO

Si compone di due sezioni:

§ STATO PATRIMONIALE

Misura la «ricchezza» di un’impresa al netto dei debiti («fotografia»)

§ CONTO ECONOMICO

Mostra quanto è variata la ricchezza dell’impresa nell’ultimo esercizio

economico (anno) ^(«film»)

STATO PATRIMONIALE

Si compone di due sezioni:

ATTIVITA’ PASSIVITA’

PATRIMONIO NETTO

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ATTIVO PATRIMONIALE

Comprende varie classi di elementi:

- IMMOBILIZZAZIONI - MAGAZZINO

- CREDITI

- TITOLI LIQUIDABILI - LIQUIDITA’

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

LE IMMOBILIZZAZIONI

- MATERIALI

- IMMATERIALI - FINANZIARIE

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

LE IMMOBILIZZAZIONI

- MATERIALI Immobili

Impianti

Macchinari e attrezzature Arredi e corredi

Veicoli

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

LE IMMOBILIZZAZIONI

- IMMATERIALI Marchi e brevetti

Concessioni

Spese d’impianto e ampliamento Pubblicità

Ricerca & sviluppo, Know how Avviamento

- FINANZIARIE

Partecipazioni societarie

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

L’AVVIAMENTO

Viene iscritto in bilancio solo se è stato

espressamente pagato all’atto dell’acquisto dell’azienda.

Esiste però anche un avviamento implicito che è necessario stimare, in quanto

rappresenta un capitale che la proprietà mantiene costantemente investito

nell’impresa.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

LE PASSIVITA’

- varie categorie di debiti

- fondi di accantonamento rischi

IL PATRIMONIO NETTO

- capitale sociale - riserve legali

- ulteriori riserve accantonate - utili non ancora distribuiti

+/- utile/perdita di esercizio

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

STATO PATRIMONIALE

ATTIVO PASSIVO e NETTO

IMMOBILIZZAZIONI - Materiali

- Immateriali - Finanziarie

CAPITALE CIRCOLANTE - Magazzino

- Crediti

- Titoli liquidabili LIQUIDITA’

- Cassa

- Conti correnti

DEBITI

- verso Banche - verso Fornitori - verso Dipendenti - verso l’Erario

- altri debiti

FONDI RISCHI

PATRIMONIO NETTO - Capitale sociale

- Riserve accantonate - Utili non distribuiti

Se l’attivo è > di passivo e netto, si è generato un utile di esercizio, che aumenta il patrimonio netto; se avviene il contrario, c’è una

perdita di esercizio, che invece lo riduce.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

PROPRIETARIO GESTORE

ATTIVO PASSIVO e NETTO

IMMOBILIZZI

- Materiali 12.400.000 - Immateriali 200.000 CIRCOLANTE

- Magazzino 10.000 - Crediti 60.000 LIQUIDITA’

- Cassa 8.000

- C/correnti 110.000

TOTALE 12.788.000

DEBITI

- Banche 9.800.000 - Fornitori 170.000 - Dipendenti 320.000

- Erario 260.000

- altri debiti 50.000

F. RISCHI 450.000

NETTO

- Cap. sociale 120.000

- Riserve 618.000

- Utili 1.000.000 TOTALE 12.788.000

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

LOCATARIO dei MURI

ATTIVO PASSIVO e NETTO

IMMOBILIZZI

- Materiali 1.300.000 - Immateriali 200.000 CIRCOLANTE

- Magazzino 10.000 - Crediti 60.000 LIQUIDITA’

- Cassa 8.000

- C/correnti 300.000 TOTALE 1.878.000

DEBITI

- Fornitori 120.000 - Dipendenti 320.000

- Erario 100.000

- altri debiti 50.000

F. RISCHI 300.000

NETTO

- Cap. sociale 120.000

- Riserve 468.000

- Utili 400.000

TOTALE 1.878.000

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

AFFITTUARIO d’AZIENDA

ATTIVO PASSIVO e NETTO

CIRCOLANTE

- Magazzino 10.000 - Crediti 60.000 LIQUIDITA’

- Cassa 8.000

- C/correnti 430.000

TOTALE 508.000

DEBITI

- Fornitori 70.000 - Dipendenti 20.000

- Erario 60.000

- altri debiti 10.000

F. RISCHI 10.000

NETTO

- Cap. sociale 120.000

- Riserve 18.000

- Utili 200.000

TOTALE 508.000

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Tipologie contrattuali e bilanci

ATTIVO PATRIMONIALE

IMMOBILI

ALTRE

IMMOBILIZZ.

MATERIALI

IMMOBILIZZ.

IMMATERIALI CIRCOLANTE LIQUIDITA’

PROPRIETARIO GESTORE

LOCATARIO

DEI MURI AFFITTUARIO D’AZIENDA

TIPOLOGIE di COSTI

PLURIENNALI di ESERCIZIO

Nuovi immobilizzi.

Vengono trasformati in costi d’esercizio con gli ammortamenti.

Oneri per acquisire beni e servizi che si utilizzano per un solo anno.

VARIABILI FISSI

Proporzionali ai ricavi (colazioni, pulizie,

utenze).

Spese amministrative, generali, oneri indifferenziati.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Tipologie contrattuali e bilanci

CONTO ECONOMICO

AMMORTAMENTI

MANUTENZIONI STRAORDINARIE

SPESE PER IL GODIMENTO DI BENI DI TERZI

PROPRIETARIO GESTORE

LOCATARIO

DEI MURI AFFITTUARIO D’AZIENDA

MARGINE UNITARIO

Ogni notte in albergo, ogni settimana in un residence determinano un costo variabile unitario CVU.

Il soggiorno viene venduto al prezzo P.

La differenza (P-CVU) è il margine unitario.

RICAVI COSTI

costi variabili

P CVU

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

MARGINALITA’

TARIFFARIA

A fini promozionali, un soggiorno può essere venduto a una tariffa anche molto bassa, purché superiore al costo variabile unitario CVU.

ESEMPIO:

Determinazione della tariffa minima per un residence turistico

Cipolotti, Frittoli, Procedure di valutazione immobiliare, cap.11

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

COSTI FISSI ANNUI (euro/anno)

Personale dipendente 130.000

Energia per le parti comuni 60.000

Pulizia delle parti comuni 25.000

Manutenzioni 35.000

Spese amministrative e consulenze 15.000 Tasse in misura fissa e spese varie 10.000

TOTALE COSTI FISSI 275.000

Ci interessano?

COSTI VARIABILI per SETTIMANA di SOGGIORNO Impresa pulizie = 36 Euro/ora (2 unità ricettive)

Noleggio lenzuola/asciugamani = 22 Euro/cambio completo

Le utenze delle unità ricettive pagate direttamente dai clienti

Provvigioni commerciali = 15% della tariffa

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

COSTI VARIABILI per SETTIMANA di SOGGIORNO Impresa pulizie = 36 Euro/ora (2 unità ricettive)

Noleggio lenzuola/asciugamani = 22 Euro/cambio completo Le utenze delle unità ricettive pagate direttamente dai clienti Provvigioni commerciali = 15% della tariffa

Costo variabile a settimana = Euro (36/2) + 22 = Euro 40 Considerando il 15% di provvigioni:

TARIFFA SETTIMANALE MINIMA = Euro 40 / 0,85 = 47,06

Una volta coperti i costi fissi, un soggiorno

settimanale venduto ad almeno 50 Euro genera

una piccola quota di utile.

TIPOLOGIE DI RICAVI

TIPICI o CARATTERISTICI

Derivanti dalla specifica attività aziendale.

ACCESSORI (extracaratteristici)

Connessi, ma non propri dell’oggetto sociale.

O R D

I N A R I

FINANZIARI

Interessi attivi (se passivi = costi).

STRAORDINARI

Riferiti ad esercizi precedenti o derivanti da plusvalenze (se minusvalenze = costi) per

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

CONTO SCALARE

Un’unica sezione, in diminuendo:

Cipolotti, Frittoli, Procedure di valutazione immobiliare, cap.11

Webinar

03.12.2021 Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

C/SCALARE per HOTEL

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

VALORE della PRODUZIONE – Ricavi 1.000.000 COSTI della PRODUZIONE

- Materie prime, sussidiarie, di consumo e merci 150.000 -

- Servizi 140.000 -

- Godimento beni di terzi (escluso immobile) 30.000 -

- Personale 260.000 -

- Altri oneri di gestione (spese generali) 50.000 -

_______________________________

E.B.I.T.D.A.R. 370.000 +

- Costi immobiliari

40.000 -

_______________________________

E.B.I.T.D.A. (Margine Operativo Lordo, M.O.L.) 330.000 +

AMMORTAMENTI/ACCANTONAMENTI 90.000 -

_______________________________

E.B.I.T. (Net Operating Income, N.O.I.) 240.000 +

PROVENTI/ONERI FINANZIARI 20.000 -

_______________________________

Utile lordo della gestione ordinaria 220.000 +

RICAVI/COSTI STRAORDINARI 10.000 +

_______________________________

E.B.T. (Utile Lordo) 230.000 +

IMPOSTE DIRETTE 70.000 -

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

INDICI DI BILANCIO

R.O.I. (Return on Investment)

Rapporto fra reddito e capitali investiti

R.O.A. (Return on Assets)

Rapporto fra reddito e immobilizzazioni

R.O.S. (Return on Sales)

Rapporto fra reddito e fatturato (vendite)

R.O.E. (Return on Equity)

Rapporto fra reddito e mezzi propri

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

QUALE REDDITO ?

Che genere di reddito utilizzano gli indici di bilancio?

Questa scelta è fondamentale.

Di solito, R.O.I. - R.O.A. - R.O.S. adottano l’E.B.I.T.D.A. mentre il R.O.E. l’Utile Netto.

Ma è essenziale rispettare lo stesso tipo di reddito che si è rilevato durante il «benchmarking».

Dovendo valutare un immobile, spesso si usa l’E.B.I.T.D.A.R. o un particolare E.B.I.T. che escluda i costi immobiliari ma includa gli

ammortamenti degli altri immobilizzi.

Esempio A:

BILANCI DEI COMPARABILI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

ESEMPIO «A»:

BILANCI dei COMPARABILI

Valutare un albergo nel centro di Roma, zona Stazione Termini

- DEFINIRE LA ZONA TRAMITE IL C.A.P.

- INDIVIDUARE GLI ALBERGHI CON RICAVI SIMILI - CONTROLLARE I SITI WEB

- SCARICARE I BILANCI

[si ringrazia: OBIETTIVO VALORE s.r.l.]

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

LA ZONA: c.a.p. 00185

In questa zona si individuano alberghi i cui

ricavi sono compresi fra 2 e 2,8 milioni di Euro

SONO STATI ACQUISITI I BILANCI 2019 ONDE EVITARE GLI INFLUSSI DELL’EMERGENZA SANITARIA SULL’ESERCIZIO 2020 Webinar

03.12.2021 Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

ALBERGHI SIMILI

N° ricavi sito Internet => stelle

1. 2.727 ****

2. 2.706 ****

3. 2.664 ****

4. 2.610 ***

5. 2.558 ****

6. 2.540 ****

7. 2.212 ****

8. 2.178 ****

9. 2.055 ****

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Dall’analisi dei bilanci:

L’ALBERGO n. 9 RIPORTA NELLE

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI UN AVVIAMENTO DI 2 MILIONI DI EURO LE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI SUPERANO 10 MILIONI DI EURO

L’IMPORTO DELL’AVVIAMENTO E’ STATO AMMORTIZZATO SOLO IN MINIMA PARTE

Cosa significa tutto questo?

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Attenzione: VENDITA!

Per l’albergo n. 9, dopo aver scaricato il bilancio, scarichiamo anche la nota integrativa, dalla quale emerge che l’albergo è stato acquistato nel 2017 per circa 12 milioni di Euro.

ABBIAMO TROVATO UNA COMPRAVENDITA COMPARABILE!

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

E.B.I.T.D.A.R. SIMILI

N° EBITDAR ricavi EBITDAR/ricavi

1. 1.063 2.727 39%

2. 1.281 2.706 47%

3. 1.197 2.664 45%

6. 1.009 2.540 40%

7. 949 2.212 43%

8. 1.214 2.178 56%

Dovendo stimare il risultato di una gestione

«ordinaria» è bene focalizzarsi sul gruppo degli EBITDAR più alti.

In questo modo si evitano eventuali politiche di ottimizzazione fiscale.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

E.B.I.T.D.A.R. SIMILI

N° EBITDAR ricavi EBITDAR/ricavi

1. 1.063 2.727 39%

2. 1.281 2.706 47%

3. 1.197 2.664 45%

6. 1.009 2.540 40%

7. 949 2.212 43%

8. 1.214 2.178 56%

Da questo confronto si può desumere che, per gli

alberghi comparabili, una gestione ordinaria determini un EBITDAR compreso fra il 45% e il 50% dei ricavi.

SE IL «SUBJECT» HA RICAVI DI 2,5 MILIONI, SI STIMA

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Es. «A»: VALUTAZIONE

Partendo dall’E.B.I.T.D.A.R. è possibile valutare l’immobile alberghiero tramite il metodo della remunerazione dei fattori produttivi, che sarà meglio illustrato più avanti.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

RICLASSIFICAZIONE e INDICI

del BILANCIO ALBERGHIERO

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Si sono osservati i bilanci

espressi in forma tradizionale, ma per le imprese alberghiere

è raccomandata una

riclassificazione del bilancio più pertinente a questo

specifico genere di attività

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

U.S.A.L.I.

U ^niform S ^{ystem of}

A ccounts for

L ^odging I ^ndustry

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

OBIETTIVI di U.S.A.L.I.

1) Metodo applicabile a tutte le strutture ricettive (indipendentemente dalla

tipologia e dalle dimensioni)

2) E’ uno standard di riferimento per rilevare i risultati economici

3) Facilita i confronti tra più aziende del settore ricettivo («BENCHMARK»)

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

BASE di U.S.A.L.I.

E’ necessario che l’impresa alberghiera imposti un sistema di CONTABILITÀ ANALITICA (o industriale).

Vengono specificamente approfondite alcune aree di gestione aziendale.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

AREE di COMPETENZA

- CAMERE

- RISTORAZIONE

- ALTRI REPARTI, FITTI ATTIVI, ALTRI RICAVI - SPESE GENERALI

- MARKETING E VENDITE

- IMMOBILE E MANUTENZIONI IMMOBILIARI - UTENZE

- MANAGEMENT - Altri comparti

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

C/economico U.S.A.L.I.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

RICAVI

- da camere 700.000

- da ristorazione 200.000

- altri 100.000

_______________________________

Ricavi totali 1.000.000 +

COSTI dei REPARTI

- camere 210.000 -

- ristorazione 160.000 -

- altri reparti 50.000 -

_______________________________

Margine Lordo di Contribuzione (M.L.C.) 580.000 + COSTI OPERATIVI INDIRETTI

- spese generali e amministrative 70.000 -

- marketing e vendite 40.000 -

- utenze e spese varie 50.000 -

_______________________________

E.B.I.T.D.A.R. 420.000 +

COSTI IMMOBILIARI

- fitti passivi

0 -

- gestione e manutenzioni 60.000 -

- tasse, imposte e assicurazioni sull’immobile 30.000 -

_______________________________

E.B.I.T.D.A. (Margine Operativo Lordo, M.O.L.) 330.000 +

Chiusura del c/economico

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

E.B.I.T.D.A. (Margine Operativo Lordo, M.O.L.) 330.000 +

AMMORTAMENTI/ACCANTONAMENTI 90.000 -

_______________________________

E.B.I.T. (Net Operating Income, N.O.I.) 240.000 +

PROVENTI/ONERI FINANZIARI 20.000 -

_______________________________

Utile lordo della gestione ordinaria 220.000 +

RICAVI/COSTI STRAORDINARI 10.000 +

_______________________________

E.B.T. (Utile Lordo) 230.000 +

IMPOSTE DIRETTE 70.000 -

_______________________________

Utile Netto 160.000 +

Si è ripreso lo stesso c/economico esaminato nel capitolo precedente. In più, il modello U.S.A.L.I. permette di

analizzare i singoli reparti, ottenendo una rilevazione più dettagliata dei costi diretti.

E’ altresì possibile calcolare gli indici specifici della

gestione alberghiera.

INDICI ALBERGHIERI

A.D.R. (Average Daily Rate)

Tariffa media giornaliera dell’hotel

REV.PAR (Revenue per Available Room)

Ricavi totali delle camere / n ° camere dell’hotel

REV.POR (Revenue per Occupied Room)

Ricavi totali delle camere / n ° di notti vendute nell’anno

Tasso di occupazione (Occupancy rate)

Rapporto fra n ° camere occupate e camere dell’hotel

I riferimenti PAR e POR possono essere calcolati per qualunque altro parametro del bilancio:

RICAVI RISTORAZIONE P.A.R. e P.O.R.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ALCUNE INDICAZIONI

CANONI DI LOCAZIONE FREQUENTI (% sui ricavi)

- Alberghi: da 18% a 25% dei ricavi

- Residence: da 60% a 70% (ricavi senza rimborsi spese)

[la percentuale nei residence può anche risultare inferiore, quando i ricavi inglobano servizi aggiuntivi]

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

VALUTAZIONE

DEGLI ALBERGHI :

«ex ANTE» / «ex POST»

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

APPROCCI VALUTATIVI

«Ex ante»

basati su dati di bilancio, previsioni reddituali e flussi di cassa

includono anche moltiplicatori quali, ad esempio, la

«regola del pollice»

«Ex post»

basati su compravendite, locazioni, la rilevazione di tassi di capitalizzazione dal mercato

G. Morri, F. Trimarchi, Hotel Investment & Valuation, EGEA, 6.1.6 Webinar

03.12.2021 Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

REGOLA del POLLICE

(«Thumb rule»)

Una camera vale 1.000 volte la sua tariffa media giornaliera:

V(hotel) = N°cam. x A.D.R. x 1.000

Ma le compravendite effettive negli U.S.A. hanno registrato prezzi medi inferiori:

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

REGOLA del POLLICE

(«Thumb rule»)

Negli U.S.A. si è rilevato che i prezzi di compravendita variano in ragione delle diverse tipologie alberghiere:

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

1000 Residence strutturati

940 5*

850 Residence con ristorazione

720 2* e 3*

600 4*

Prezzo compravendita / Tariffa media giornaliera (A.D.R.)

REGOLA del POLLICE

(«Thumb rule»)

In effetti, il moltiplicatore non è sempre 1.000, ma varia in funzione di:

- GIORNI di APERTURA ANNUI [365]

- TASSO di RIEMPIMENTO [80%]

- QUOTA RICAVI per CANONE IMMOBILE [24%]

- TASSO di CAPITALIZZAZIONE [7%]

[Fra parentesi una combinazione di fattori che determina un moltiplicatore pari a 1.000]

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

A.D.R. vs N.O.I.

Negli U.S.A. le analisi di regressione su centinaia di compravendite di alberghi hanno rilevato che il parametro meglio correlato ai prezzi effettivi è risultato - A.D.R. («Average Daily Rate»)

- anziché N.O.I. («Net Operating Income»)

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

A.D.R. vs N.O.I.

L’A.D.R. è maggiormente correlato ai prezzi di vendita rispetto al N.O.I.

SPIEGAZIONE DEGLI ESPERTI:

Molti acquirenti si sentono in grado di migliorare la gestione alberghiera, aumentando il numero di clienti o razionalizzando i costi.

Per questi operatori, l’ADR indica il posizionamento di mercato dell’hotel (che difficilmente potrà cambiare nel breve/medio termine). Invece il NOI è più soggetto a variazioni, in virtù di miglioramenti gestionali.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

APPROCCI «EX POST»

Molte compravendite alberghiere avvengono con assunzioni molto

ottimistiche, prevedendo tariffe, riempimenti e risultati economici in forte crescita. Sembrerebbe che Fondi Immobiliari e investitori esteri stiano sovrastimando gli alberghi che acquistano, guidati dalla loro supremazia finanziaria. I prezzi che ne derivano non possono essere considerati «valori di mercato»: probabilmente soddisfano le esigenze del finanziatore («valore d’investimento»), ma non sono in grado di rappresentare un fair value.

Pertanto va prestata grande attenzione nell’estrarre indicazioni di valori o di cap rate senza prima operare tutti i necessari aggiustamenti del caso.

Per acquisti effettuati da Fondi Immobiliari o investitori esteri, guidati da considerazioni eminentemente finanziarie o valutarie e disposti a ridurre i propri rendimenti accettando prezzi elevati pur di acquisire «trofei», occorre correggere tali prezzi (considerando anche i differenziali vigenti nei costi del denaro fra tali investitori e i normali operatori) prima di utilizzarli quali comparativi per altri alberghi.

M. ALLEN, Come valutare un albergo Webinar

03.12.2021 Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

VALUTAZIONE

DEGLI ALBERGHI :

REMUNERAZIONE DEI FATTORI

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Ai fini delle valutazioni immobiliari, come possono

rivelarsi utili

gli indici di bilancio ?

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

REDDITO IMMOBILIARE

= REDDITO RESIDUALE

Il processo che stiamo osservando si imposta

allorché non esiste un mercato consolidato idoneo a definire un canone oggettivo per l’immobile

aziendale:

REDDITO ORDINARIO dell’IMPRESA - REMUNERAZIONE ALTRI FATTORI PRODUTTIVI

= REMUNERAZIONE POTENZIALE DELL’IMMOBILE

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

FATTORI PRODUTTIVI

FATTORE IMPEGNO DURATA RISCHIO o QUALITA’

ALTRI

IMMOBILIZZI di capitale medio/lunga come azienda o autonomo

CAPITALE

CIRCOLANTE di capitale breve/media come azienda INDIRIZZO

D’IMPRESA di lavoro altissima come azienda OPERATIVITA’ di lavoro dipende dalla

attività come azienda AVVIAMENTO

IMPLICITO di capitale lunga come azienda

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

REMUNERAZIONE DEI CAPITALI (TASSI)

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

durata dell’impegno

tasso tipo di

rischio rischio aziendale

rischio immobiliare

REMUNERAZIONE DEI CAPITALI (TASSI)

Rispetto al tasso di capitalizzazione, che è riferito a un impegno a lungo termine e a un rischio

immobiliare, si potrebbe stimare:

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

tipo di rischio autonomo immobiliare aziendale

termine

breve medio lungo

0%

-0,5% 0%

-1%

-1% +2%

Un «rischio autonomo» è quello che caratterizza uno specifico asset

indipendentemente dall’azienda cui appartiene

REMUNERAZIONE DEI FATTORI

Ad esempio, se il tasso di capitalizzazione per l’immobile alberghiero è 6% si può ipotizzare:

CIRCOLANTE durata breve rischio aziendale = 6,5%

AVVIAMENTO durata lunga rischio aziendale = 7,5%

ALTRI durata media rischio aziendale = 7%

IMMOBILIZZI durata media rischio autonomo = 4,5%

Per gli altri immobilizzi si può definire un «rischio autonomo» quando il Webinar

03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Riprendiamo l’esempio…

E.B.I.T.D.A.R. = 1.200.000

Nel segmento in esame (hotel a 4 stelle) il costo dell’attività operativa è già stato inserito: tutti gli alberghi hanno un loro direttore; non esiste un apporto di lavoro da parte dell’imprenditore e famiglia.

E’ comunque opportuno prevedere una

remunerazione per l’attività di management.

Ad esempio, il 6% sul fatturato:

Euro 2.500.000 x 6% = Euro 150.000

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

Riprendiamo l’esempio…

Le altre immobilizzazioni, nel subject e negli alberghi analoghi, sono stimabili in circa 2 milioni di Euro. Il capitale circolante in circa 600.000 Euro. Pertanto, riconducendo tali

impegni di capitale al mero rischio aziendale, si determinano le seguenti remunerazioni virtuali:

- immobilizzazioni 2.000.000 x 7% = 140.000

- circolante 600.000 x 6,5% = 39.000

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Concludiamo l’esempio…

E.B.I.T.D.A.R. 1.200.000 +

Dedotte le remunerazioni dei fattori:

Management 150.000 –

Altre immobilizzazioni 140.000 – Capitale circolante 39.000 –

L’importo residuo (871.000 Euro) è stimabile quale potenziale remunerazione (canone) dell’immobile alberghiero. Ne scaturisce la stima:

Valore = Euro 871.000 : 6% = Euro 14.516.667

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

Concludiamo l’esempio…

L’immobile alberghiero, quindi, vale circa 14,5 milioni di Euro.

Questa stima è perfettamente allineata col

prezzo della compravendita del comparabile (albergo n. 9) osservata in precedenza

(il prezzo era 12 milioni, ma anche il fatturato era più basso:

2,1 contro 2,5 milioni) .

Tutto bene, quindi…

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

L’AVVIAMENTO

Il bilancio esplicita l’avviamento solo se tale voce è stata espressamente pagata durante l’acquisizione dell’azienda.

Tuttavia, in un’impresa avviata (come quella in esame) esiste sempre un avviamento

implicito che, sebbene non emerga dal bilancio, fa parte del valore dell’azienda.

Pertanto, i 14,5 milioni di Euro includono

anche tale avviamento.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

L’AVVIAMENTO: cos’è?

L’avviamento costituisce un plusvalore che un’impresa funzionante presenta rispetto ad una dismessa o di nuova costituzione.

Deriva dal consolidamento della clientela, dell’immagine aziendale, ma anche delle capacità imprenditoriali, gestionali e

operative del management e dello staff

(«know-how»)

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

L’avviamento è da attribuirsi all’immobile o alla gestione?

E’ una domanda cruciale, cui viene dedicato il prossimo capitolo.

L’argomento è stato molto dibattuto

negli U.S.A. per controversie fiscali.

INCIDENZA IMMOBILIARE E GESTIONALE

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

DOMANDA CRUCIALE

Quanto vale l’immobile e quanto la gestione?

www.pregia.org

NEWS/LIBRERIA

«La Libreria di PR.E.G.I.A.»

tag: alberghi

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Negli U.S.A. 2 fronti contrapposti

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

FISCO e BANCHE

ALBERGATORI

Negli U.S.A. 2 fronti contrapposti

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

FISCO e BANCHE

ALBERGATORI ^Lennhoff

Rushmore

OBIETTIVO

Stimare correttamente il B.E.V.

(Business Enterprise Value)

E’ il valore che l’azienda possiede indipendentemente dall’immobile dove esercita l’attività.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ESAGERAZIONI

Nei Tribunali di vari stati U.S.A. sono girate valutazioni del B.E.V.

40% del valore totale

70% del valore totale

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

L’APPROCCIO LEGALE

Il B.E.V. può essere stimato solo se sostenuto da questi requisiti giuridici:

- IDENTIFICAZIONE SPECIFICA

- ESISTENZA LEGALE TUTELABILE - P.P. LEGALMENTE TRASFERIBILE

- ESPRESSIONI CONCRETE (contratti, licenze, etc.)

- NASCITA/ESTINZIONE DEL DIRITTO IN UN PRECISO MOMENTO

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

CONSEGUENZE

L’approccio legale include sicuramente i MARCHI (appartenenza a una catena).

Le LISTE CLIENTI ?

Formalmente sì, ma è arduo che abbiano tutte le prerogative enunciate.

Il KNOW-HOW ?

Non sarebbero considerabili capacità delle risorse umane e della gestione, qualità

organizzativa, etc.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

IN ITALIA…

Le aziende alberghiere possono rivalutare i beni strumentali nei loro bilanci 2021

senza pagare imposte.

Fra questi beni rientrano:

- IMMOBILI

- IMPIANTI, ATTREZZATURE, MACCHINARI - ARREDI E CORREDI

- AUTOMEZZI - MARCHI

- KNOW-HOW

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ALCUNI DUBBI

Il valutatore immobiliare deve individuare una gestione ordinaria. Perché deve interessarsi al B.E.V. (che esiste solo in presenza di una

gestione superiore alla media, che genera dei sovraredditi)?

Nell’approcciare bilanci di più aziende alberghiere, il valutatore deve saper

riconoscere l’eventuale esistenza del B.E.V.

proprio per ricondursi infine alla stima di una gestione ordinaria.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

ALCUNI DUBBI

Nel calcolo dei costi gestionali di un albergo è opportuno considerare gli ammortamenti?

Gli ammortamenti iscritti a bilancio derivano dalla politica fiscale condotta negli anni dall’impresa e potrebbero non risultare oggettivi.

Inoltre, gli ammortamenti non sono un esborso e quindi non generano flussi di cassa.

Tuttavia, va stimato un costo annuo medio per il

rimpiazzo programmato di tutte le immobilizzazioni soggette a deterioramento (FFE, Furnishment Fitting &

Equipment), ed anche per le manutenzioni straordinarie all’immobile.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ALCUNI DUBBI

La presenza di un marchio di catena è

compensata dai costi (iniziali e annui) per acquisirlo e mantenerlo? In caso contrario, come è possibile stimarlo?

E’ logico supporre che da un marchio o dall’affiliazione a una catena l’impresa alberghiera tragga benefici più importanti della somma fra costo iniziale e quote annue.

In caso contrario, non si comprende perché mantenere tale marchio.

Pertanto, non sono i costi a definire il valore d’uso d’un marchio, bensì i differenziali sui risultati economici.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

ALCUNI DUBBI

E’ corretto considerare l’appartenenza a una

catena alberghiera (quindi il marchio) come una componente del tutto estranea all’immobile?

In termini giuridici e contabili, il marchio e la relativa licenza d’uso sono immobilizzazioni immateriali, per cui risultano chiaramente distinte dall’immobile.

Tuttavia, molte catene sono particolarmente severe nel selezionare gli alberghi da affiliare: è quindi evidente che l’immobile (sia in termini di ubicazione che di sue caratteristiche architettoniche) gioca un ruolo rilevante anche ai fini del riconoscimento di un marchio.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

DUE APPROCCI

per stimare l’immobile alberghiero

1) Si determina il valore aziendale col metodo reddituale e da detto valore si detrae la stima dei costi iniziali (impianto, avviamento, altre immobilizzazioni

materiali e immateriali)

2) Si riduce il risultato economico in ragione di una congrua remunerazione annua di tali costi iniziali, ma anche di un loro ipotetico ammortamento

(anzi, di una ricostituzione graduale programmata)

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

RIASSUMENDO…

L’avviamento è il plusvalore di un albergo esistente rispetto a uno di nuova costituzione.

Lo si può misurare confrontando i risultati diversi di alberghi analoghi.

EFFICIENZA = EFFICACIA =

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

confronto sui risultati economici e sui costi

confronto sui ricavi

RIASSUMENDO…

Se l’albergo è in una zona rurale poco frequentata e

l’edificio non presenza attrattive specifiche, l’avviamento è riconducibile alla sola gestione.

Se l’edificio alberghiero presenta peculiarità attraenti l’avviamento spetta all’immobile.

Idem, se ubicato in zona frequentata (metropoli, polo turistico, grande aeroporto, etc.)

Ma in una grande città con molti alberghi concorrenti, il marchio di una grande catena può fare la differenza e polarizza buona parte del valore dell’avviamento.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Esempio «B»:

HOTEL CHE SI RISTRUTTURA

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

ESEMPIO «B»:

HOTEL che si RISTRUTTURA

Dobbiamo valutare quest’immobile:

- Hotel 3 stelle in importante città - 80 camere

- tariffa media effettiva (ADR) = 90 Euro - tasso di riempimento = 65%

Vuole ristrutturarsi e prendere la 4^ stella.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

Cipolotti, Frittoli, Procedure di valutazione immobiliare, cap.12

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

Ricavi 1.700.000

Costi diretti per servizi alberghieri (20%) 340.000 -

_______________________________

Margine Lordo di Contribuzione (M.L.C.) 1.360.000 +

Costi diretti extraimmobiliari 320.000 -

_______________________________

E.B.I.T.D.A.R. 1.040.000 +

CONTO ECONOMICO

Risultati consolidati

NUOVI INVESTIMENTI

Costi di ristrutturazione Euro 1.600.000 Altre immobilizzazioni materiali Euro 500.000 Nuove immobilizzazioni immateriali Euro 80.000

(nuovo sw prenotazioni e «revenue management»)

Cosa occorre sapere?

Dopo la riapertura dell’Hotel****

- la nuova tariffa?

- i nuovi tassi di riempimento?

- i costi resteranno uguali o cambieranno?

- come cambierà l’attivo patrimoniale?

DOMANDE

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

RISPOSTE

- NUOVA TARIFFA = 120 Euro

- RIEMPIMENTO = 50% primo anno

60% secondo anno 70% terzo anno - COSTI DIRETTI da 20%

dei ricavi a 18%

- COSTI INDIRETTI +25% (da 320.000 a 400.000)

- CAPITALE CIRCOLANTE da 150.000 a 200.000 - IMMOBILIZZ.MATERIALI da 400.000 a 900.000

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

1. Per i primi 3 anni della nuova gestione si ricalcola l’E.B.I.T.D.A.R. tenendo conto dei nuovi ricavi, nuovi costi diretti e indiretti.

2. Si stimano i costi annui da accantonare per ricostituire le immobilizzazioni materiali

(Euro 900.000) e immateriali (Euro 80.000).

3. Detraendo tali costi dall’E.B.I.T.D.A.R. si ottiene l’E.B.I.T.R. (reddito disponibile per remunerare l’immobile e gli altri capitali investiti in azienda).

PROCEDIMENTO

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

4. Si fissano i tassi di remunerazione per le varie immobilizzazioni materiali, immateriali e per il capitale circolante. Si possono adottare

tassi differenziati, considerando la durata d’investimento, grado di liquidità e rischio d’obsolescenza.

5. Remunerati gli altri capitali investiti in azienda, l’importo residuo è la stima del canone immobiliare.

6. Si costruisce una D.C.F.A. coi canoni dei 3 anni; valore finale = capitalizzazione diretta

PROCEDIMENTO

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Esempio «C»:

ANALISI DI

CONVENIENZA ECONOMICA

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

CONVENIENZA ECONOMICA Si riprende il caso precedente.

Questa volta, però, invece di dover valutare l’immobile alberghiero, la proprietà ci incarica di verificare la convenienza o meno di compiere la ristrutturazione.

Webinar 03.12.2021

Carlo

FRITTOLI

Si costruisce una simulazione che individua i differenziali nei flussi di cassa fra lo stato attuale e l’ipotesi della ristrutturazione.

FLUSSI di CASSA NEGATIVI:

- i nuovi investimenti

- esborsi annui «virtuali» per la loro ricostituzione FLUSSI di CASSA GESTIONALI:

- differenze annue fra E.B.I.T.D.A.R. attuali e futuri

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE

PROCEDIMENTO

La proprietà indica un tasso minimo preteso per la remunerazione dei suoi investimenti.

Nell’anno «a regime» il differenziale di E.B.I.T.D.A.R. va diviso per tale tasso.

Si determina così, per capitalizzazione diretta, il futuro incremento di valore dell’albergo.

Tutti i flussi fin qui determinati vanno

attualizzati al suddetto tasso: se il risultato è positivo, conviene ristrutturare.

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

PROCEDIMENTO

PER APPROFONDIRE…

Webinar 03.12.2021

Carlo FRITTOLI

STRUTTURE RICETTIVE