Esecuzione Forzata IACP di Agrigento contro

(1)

TRIBUNALE DI AGRIGENTO

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Forzata

IACP di Agrigento

contro

N. Gen. Rep. 000072/10

Giudice Dr.

Daniela Nunno

ELABORATO PERITALE

Tecnico incaricato: Arch. Agostino Curto iscritto all'Albo della provincia di Agrigento al N. 951

iscritto all'Albo del Tribunale di Agrigento al N. 415

C.F. CRTGTN73B05G273X- P.Iva 02210150849

con studio in Canicatti' (Agrigento) Via Carlo Alberto 143 telefono: 0922851171

cellulare: 3392415593 fax: 0922851171 email: agostinocurto@tin.it

Heimdall Studio - www.hestudio.it

(2)

Esecuzione Forzata N.000072/10 IACP di Agrigento contro xxxxxxxx

.

Beni in Agrigento (Agrigento) via Santo Spirito, 5

Lotto 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 di appartamento sito in Agrigento (Agrigento) via Santo Spirito, 5.

Composto da sei vani così suddivisi: ingresso soggiorno, corridoio, tre stanze da letto, bagno, wc, cucina, un balcone e una terrazza prospettanti su via Santo Spirito. posto al piano quarto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 186,94

Identificato al catasto fabbricati: intestata a xxxxxxxx foglio 142

mappale 2493 subalterno 13, categoria A/2, classe 3, composto da vani 7,5 vani, posto al piano 4, - rendita: 871,52, - registrata all'UTE con la scheda SI

Coerenze: a sud con la via Santo Spirito da cui è l'ingresso condominiale, a est con la salita F. Sala, a ovest con proprietà xxxxxxxxxx e a nord con proprietà xxxxxxx.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

L'immobile oggetto della relazione, fa parte di un edificio composto da piano terra, primo, secondo, terzo e quarto con sei appartamenti complessivi. Il fabbricato è stato costruito prima del 1 settembre 1967 e ristrutturato nel 1973 con Licenza edilizia n1372 del 17/05/1973 relativa ai lavori di risanamento conservativo.

L'unità immobiliare in questione è un appartamento posto al piano quarto adibito a civile abitazione ed è costituito da sei vani così suddivisi:ingresso soggiorno, corridoio, tre stanze da letto, wc,bagno, cucina . Le strutture portanti sono costituite da murature in conci di tufo e parzialmente con pietrame tufaceo, legati con malta di gesso poggianti su delle sottomurazioni in mattoni pieni, i solai sono costituiti da strutture in ferro e tavelloni in laterizio. Gli infissi esterni sono in alluminio preverniciato con tapparelle in plastica.

La pavimentazione interna è costituita da parquet tranne nei servizi e nella cucina che sono in ceramica. Le pareti perimetrali insieme al soffitto sono intonacate e rifinite con gesso tipo

"scagliola" e soprastante coloritura, ducotone per interni, tranne le pareti del wc e della zona cottura che sono piastrellate. Le pareti perimetrale esterno sono con prospetto di coloritura chiara.

L'impianto elettrico esistente è costituito da linea sottotraccia, da un primo riscontro lo si può ritenere a norma ai sensi della L. n° 37/08. L'impianto idrico è sottotraccia. L'adduzione idrica e lo scarico dei reflui è assicurato dalle condotte comunali passanti per la zona. L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaia alimentata a metano e radiatori in alluminio, l'acqua calda sanitaria è assicurata dalla caldaia a metano.

L'appartamento si presenta uno discreto livello di finiture, ma l'intero fabbricato è in pessime condizioni necessita di una manutenzione straordinaria a tutte le parti comuni (scala, ascensore, prospetto esterno, e risarcitura e consolidamento delle pareti esterne)vedi i dettagli nell'allegato computo metrico. Contestualmente alla presente relazione, il sottoscritto n.q. di esperto, ha redatto l'Attestato di Certificazione Energetica, con l'ausilio del software DOCET. La classe energetica globale dell'edificio è "G" (vedi i dettagli in allegato).

Caratteristiche zona: in centro storico residenziale (normale) a traffico vietato (zona pedonale) con parcheggi inesistenti.

Servizi della zona: biblioteca (buono), cinema (buono), farmacie (buono), negozio al dettaglio (buono), municipio (buono).

la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria

Caratteristiche zone limitrofe: turistiche i principali centri limitrofi sono San Leone, Porto Empedocle, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: La Valle dei templi, La Casa natale di Pirandello, il Teatro Pirandello,il Duomo.

(3)

Esecuzione Forzata N.000072/10 IACP di Agrigento contro xxxxxxxx

Collegamenti pubblici (km): ferrovia (1), autobus (1), ().

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da xxxxxxxxx in qualità di proprietario del bene 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da garanzia di mutuo ricevuto a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, contro xxxxxxxxx xxxxxxxxx e xxxxxxxxx a firma di Notaio Giuseppe saieva in data 26/03/1990 ai nn. 27189/9606 iscritto a Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05/04/1990 ai nn.

6239/361

importo ipoteca: 103291,37 importo capitale: 51645,68

Ipoteca volontaria iscritta il 22/01/2010 al n. reg. particolare 106 e al n. 1602 del

reg. generale, in rinnovazione all'ixxxxxxxxpoteca iscritta il 05/04/1990 ai nn. 6239/361 per concessione a garanzia di mutuo ricevuto a favore della Banca Monte dei Paschi di

Siena SPA..

Iscrizione legale (Attiva) a favore di BANCA MONTEPASCHI SE.RI.T SPA SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI, contro xxxxxxxxx ,

con atto iscritto a Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 22/01/2004 ai nn. 1579/243

Riferito limitatamente a: per la quota di 1/2

Iscrizione legale (Attiva) a favore di SE.RI.T. SICILIA SPA, contro xxxxxxxxx , con atto iscritto a Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale

di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 18/11/2006 ai nn.

30396/7353

Riferito limitatamente a: per la quota di 1/2 4.2.2. Pignoramenti:

Pignoramento a favore di I.A.C.P. di Agrigento contro xxxxxxxxx

a firma di Avv.Paola D'Arpa in data 24/04/2010 ai nn. 314 trascritto a Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 31/05/2010 ai nn. 13016/9827

Riferito limitatamente a: per la quota di 1/2

Pignoramento a favore di Banca Popolare Sant'Angelo SCRL di Licata contro xxxxxxxxx e xxxxxxxxx con atto trascritto a Agenzia del

Territorio Ufficio Provinciale di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 07/04/1998 ai nn. 1126/10089

Pignoramento a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena SPA contro xxxxxxxxx e xxxxxxxxx a firma di Avv. Giacomo Di Grado in data

26/03/1999 ai nn. 1098 trascritto a Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Agrigento Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 10/04/1999 ai nn. 5748/5042 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

(4)

Esecuzione Forzata N.000072/10 IACP di Agrigento contro xxxxxxxxx

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti difformità: lievi difformità alla distribuzione interna regolarizzabili mediante procedura DOCFA

Pratica DOCFA variazione planimetria: € 50,00 Onorario per tecnico incaricato: € 1.000,00 Oneri totali: € 1.050,00

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 300,00

Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1 Attuali proprietari:

xxxxxxxxx proprietario dal 23/03/1990 ad oggi in forza di atto di

compravendita a firma di Notaio Giuseppe Saieva in data 03/03/1990 ai nn. 27169/9598 registrato a Agrigento in data 28/03/1990 ai nn. 1676 trascritto a Conservatoria dei registri immobiliari in data 05/04/1990 ai nn. 6238/5562

6.2 Precedenti proprietari:

xxxxxxxxx proprietario da data antecedente il ventennio al 22/03/1990 in forza di denuncia di successione e atto di divisione a firma di Notaio Fabio Cutaia in data 21/03/1990 ai nn. 37825/5873 registrato a Agrigento (successione) in data 19/05/1985 ai nn. 1017/515

7. PRATICHE EDILIZIE:

P.E. n. 1372/73 per lavori di Risanamento Conservativo intestata a xxxxxxxxx . Licenza Edilizia presentata in data 06/06/1972- n. prot. 1300 rilasciata in data 17/05/1973- n. prot.

1372 l'gibilità è stata rilasciata in data 05/11/1976- n. prot. 46942 l'intero edificio è stato costruito prima del 1 settembre 1967

Descrizione

appartamento

di cui al punto

A

Piena proprietà per la quota di 500/1000 di appartamento sito in Agrigento (Agrigento) via Santo Spirito, 5.

Composto da sei vani così suddivisi: ingresso soggiorno, corridoio, tre stanze da letto, bagno, wc, cucina, un balcone e una terrazza prospettanti su via Santo Spirito. posto al piano quarto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 186,94

Identificato al catasto fabbricati: intestata a xxxxxxxxx foglio 142 mappale 2493

subalterno 13, categoria A/2, classe 3, composto da vani 7,5 vani, posto al piano 4, - rendita:

871,52, - registrata all'UTE con la scheda SI

Coerenze: a sud con la via Santo Spirito da cui è l'ingresso condominiale, a est con la salita F.

Sala, a ovest con proprietà xxxxxxxxx e a nord con proprietà xxxxxxxxx . L'edificio è stato costruito nel prima del 1967, ristrutturato nel 1973

L'unità immobiliare è identificata con il numero 5 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,80.

Destinazione Parametro Valore

reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

ingresso soggiorno Sup. reale netta 30,46 1,00 30,46

corridoio Sup. reale netta 14,03 1,00 14,03

studio Sup. reale netta 15,10 1,00 15,10

letto 1 Sup. reale netta 14,74 1,00 14,74

letto 2 Sup. reale netta 15,84 1,00 15,84

bagno Sup. reale netta 7,86 1,00 7,86

(5)

wc Sup. reale netta 7,48 1,00 7,48

cucina Sup. reale netta 22,36 1,00 22,36

balcone Sup. reale netta 2,30 0,50 1,15

terrazza Sup. reale netta 19,66 0,50 9,83

Sup. reale netta 149,83 138,85

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: scarse.

Solai: tipologia: in ferro con tavelloni, condizioni: sufficienti.

Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: sufficienti.

Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: pietra, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: sufficienti.

Balconi: materiale: misto acciaio-c.a., condizioni: sufficienti.

.

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione:

tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: sufficienti.

Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pietrame, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: da ristrutturare.

Pavim. Interna: materiale: parquet incollato, condizioni: buone.

Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: da ristrutturare.

Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio e vetro, condizioni: sufficienti.

Note: Riferito al portone d'ingresso condominiale

Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno massello, condizioni: sufficienti.

Note: Riferito alla porta d'ingresso nell'appartamento

Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno laccato bianco, condizioni:

buone.

Pavim. Interna: materiale: parquet incollato, condizioni: buone.

Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni:

sufficienti.

.

Impianti:

Ascensore: tipologia: a fune, condizioni: da ristrutturare, conformità: non in funzione.

Citofonico: tipologia: audio, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative.

Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:

rispettoso delle vigenti normative.

Fognatura: tipologia: mista, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: sufficiente, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative.

Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: con autoclave, rete di

distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti, conformità:

rispettoso delle vigenti normative.

Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative.

.

Accessori:

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criterio di Stima

(6)

Il sottoscritto per determinare il più probabile valore di mercato dell'immobile nello stato in cui si trova, ha utilizzato la stima con il procedimento per confronto diretto o comparativa (sintetica).

Per eseguire la stima comparativa è necessario che si verifichino le seguenti condizioni o presupposti:

1)che esistano nello stesso quartiere o nella stessa zona dell'immobile da stimare, o in quartieri ad esso assimilabili, altri fabbricati simili per condizioni intrinseche ed estrinseche al fabbricato oggetto di stima;

2)che in questi fabbricati simili si conoscano i recenti e i normali valori di compravendita;

3)che esista un parametro normale o elemento di confronto in comune tra il fabbricato in esame e gli altri simili presi a confronto.

Soddisfatte queste tre esigenze il più probabile valore di mercato dell'immobile (V) oggetto di stima è dato da:

Vm x S;

dove:

Vm = valore medio di mercato per unità di superficie netta;

S = Superficie equivalente dell'immobile oggetto di stima;

8.2. Fonti di informazione

Catasto di Agrigento, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Agrigento, ufficio tecnico di Agrigento, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: agenzie immobiliari locali e operatori tecnici di zona, quotazioni immobiliari OMI II semestre 2010.

8.3. Valutazione corpi A. appartamento

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Da una attenta analisi dei prezzi di mercato per tipologie di abitazione tipo civile analoghi per posizione, qualità e accessibilitil sottoscritto ritiene che il valore medio dell'immobile al momento della stima, nello stato attuale, per mq di superficie netta oscilla tra 750,00 e 650,00.

Vm = (750,00 + 650,00)/2 = 700,00;

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici nette equivalenti:

Destinazione Superficie

equivalente Valore unitario valore complessivo

ingresso soggiorno 30,46 € 700,00 € 21.322,00

corridoio 14,03 € 700,00 € 9.821,00

studio 15,10 € 700,00 € 10.570,00

letto 1 14,74 € 700,00 € 10.318,00

letto 2 15,84 € 700,00 € 11.088,00

bagno 7,86 € 700,00 € 5.502,00

wc 7,48 € 700,00 € 5.236,00

cucina 22,36 € 700,00 € 15.652,00

balcone 1,15 € 700,00 € 805,00

terrazza 9,83 € 700,00 € 6.881,00

138,85 € 97.195,00

- Valore corpo: € 97.195,00

- Valore accessori: € 0,00

- Valore complessivo intero: € 97.195,00

- Valore complessivo diritto e quota: € 48.597,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie

lorda

Valore intero medio

ponderale Valore diritto e quota A appartamento 186,94 € 97.195,00 € 48.597,50

(7)

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita

giudiziaria: € 7.289,62

- Riduzione monetaria: Spese di manutenzione straordinaria per le parti comuni dell'edificio quota parte relativa al debitore vedi

computo metrico. € 3.795,36

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 1.050,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico

dell'acquirente: Nessuna

Giudizio di comoda divisibilità: non è comodamente divisibile 8.5. Prezzo base d'asta del lotto

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico della procedura: € 37.512,51

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico dell'acquirente: € 36.462,51

Relazione lotto 001 creata in data Codice documento: E002-10-000072-001

il perito Arch. Agostino Curto