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Visure catastali
Il catasto
Un catasto è un registro nel quale si elencano e descrivono i beni immobili, con l'indicazione del luogo e del confine, con il nome dei loro possessori e le relative rendite, sulle quali debbano calcolarsi tasse e imposte, a cura dei Comuni in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate e del Territorio.
Tra le funzioni principali del catasto vi sono:
• definire la base imponibile fiscale degli immobili
• registrare ed aggiornare le proprietà ed i diritti reali degli immobili
Il Catasto italiano si divide in Catasto Fabbricati (CF) e Nuovo Catasto Terreni (NCT).
Le informazioni di proprietà custodite presso il catasto non costituiscono prova giuridica. Per conoscere i dati reali ed aggiornati di proprietà, occorre fare riferimento all’Ufficio del Registro.
Catasto dei fabbricati (CF)
Il Catasto dei fabbricati inventaria e conserva i dati relativi alle costruzioni urbane dal 1939 e alle costruzioni rurali dal 1994.
L'elemento minimo di riferimento è l’unità immobiliare urbana (es. appartamento, box, casa indipendente), definita come "quella porzione di fabbricato, o intero fabbricato, o insieme di fabbricati, o area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale" (art.2 del decreto ministeriale 2 gennaio 1998).
Nel CF la singola unità immobiliare è rappresentata da un numero di subalterno, all'interno del mappale/particella di appartenenza. Ad esempio, se un condominio è identificato da una particella, gli appartamenti, i box, i posti auto, etc, hanno ciascuno un numero di subalterno.
Per ogni unità immobiliare, sono registrate le seguenti informazioni:
• dati catastali identificativi: comune, foglio, particella o mappale, subalterno
• dati toponomastici: via, n. civico, piano, zona censuaria
• destinazione d’uso, categoria e classe
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• consistenza: misura delle dimensioni (in mq o vani)
• rendita catastale: reddito ordinario al netto delle spese e al lordo delle imposte, utilizzato ad esempio ai fini del pagamento dell'IMU
• nominativi e dati anagrafici dei titolari di diritti reali
• planimetria
Il CF può essere consultato tramite visura catastale, documento ottenuto tramite:
• visura per dati catastali (comune, foglio, particella, eventuale sub)
• visura per indirizzo
• visura per soggetto (titolare, intestatario)
La consultazione è gratuita ed esente da tributi per gli immobili di cui i richiedenti risultano titolari in catasto, e può essere richiesta:
• presso gli Uffici Provinciali - Territorio dell’Agenzia delle Entrate con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome
• presso gli sportelli catastali decentrati attivati nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni
• in modalità telematica tramite il servizio "Consultazione personale" sul sito dell’Agenzia delle Entrate
Nuovo Catasto dei terreni (NCT)
Il Nuovo Catasto dei terreni inventaria e conserva i dati relativi ai terreni ed i fabbricati rurali al loro servizio, ai terreni incolti e alle strade pubbliche e le acque esenti da estimo. Le mappe del NCT costituiscono una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale. L'elemento minimo di riferimento è la particella, riferita a un determinato foglio del relativo comune di appartenenza.
Per ogni particella, sono registrate le seguenti informazioni:
• dati catastali identificativi: comune, foglio, particella o mappale
• superficie, in ettari (10.000 mq), are (100 mq) e centiare (1 mq)
• produttività di coltura, qualità e tipologia
• redditi: dominicale (che spetta al proprietario) e agrario (che spetta al coltivatore)
• proprietari e titolari di altri diritti reali
Il NCT può essere consultato tramite visura catastale o estratto di mappa, documento ottenuto tramite:
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• visura per dati catastali (comune, foglio, particella)
• visura per soggetto (titolare, intestatario) La consultazione è gratuita e può essere richiesta:
• presso gli Uffici Provinciali - Territorio dell’Agenzia delle Entrate con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome
• presso gli sportelli catastali decentrati attivati nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni
• in modalità telematica tramite il servizio "Consultazione personale" sul sito dell’Agenzia delle Entrate
Mappa catastale
La mappa catastale rappresenta il territorio di ogni comune, e la cartografia può essere talvolta suddivisa in sezioni se i comuni sono molto estesi.
Ogni mappa o sezione è suddivisa in fogli, suddivisi a loro volta in particelle classificate da un numero.
Nelle mappe una linea continua delimita le particelle dei terreni, dei fabbricati, delle strade e dei corsi d’acqua; una linea tratteggiata indica le strade private e i fossi; il segno ~ collega aree confinanti con stesse caratteristiche e diritti di proprietà.
Conservatorie dei Registri Immobiliari
Gli atti e le trascrizioni con valore legale riguardanti immobili (compravendite, successioni, ipoteche, etc…) sono custoditi nelle Conservatorie dei Registri
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Immobiliari (o Uffici di Pubblicità Immobiliare), uffici dell'Agenzia delle Entrate e del Territorio.
La visura ipotecaria è un documento che contiene un elenco di atti, detti formalità, relativi ad un immobile o un soggetto. Ogni formalità possiede una data, un numero di registro generale e uno particolare e può essere una trascrizione (es.
compravendita, successione), una iscrizione (es. ipoteca) o una annotazione (es.
cancellazione di ipoteca). Per consultare i registri della conservatoria, sempre aggiornati, potete richiede una visura ipotecaria on-line, mentre per ottenere una documentazione cartacea più vecchia dovete rivolgervi di persona all’Agenzia delle Entrate e del Territorio.
Glossario dei termini catastali (in ordine alfabetico)
• cancellazione di ipoteca, totale o parziale, si ottiene quando il debitore ha estinto il suo debito con il creditore, per esempio quando si finisce di pagare un mutuo, ed è convalidata formalmente con la trascrizione dell’annotazione di cancellazione, entro 30 giorni, allegata all'iscrizione ipotecaria originaria presso la conservatoria di riferimento. È possibile verificarne l'effettiva cancellazione, richiedendo una visura ipotecaria o una visura per nota se si conoscono il n° di registro e l’anno
• catasto ordinario, è un ufficio con finalità prevalentemente fiscali dell'Agenzia del Territorio, di norma provinciale, che archivia e dove è possibile consultare le informazioni catastali tramite visure telematiche o ispezioni cartacee allo sportello. Si rivolge sia a privati che a professionisti abilitati (geometri, notai..). Le informazioni di proprietà degli immobili non hanno per ora alcun valore legale
• catasto tavolare , nelle sole provincie di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, ed in alcuni comuni in provincia di Udine, nel comune di Pedemonte (Provincia di Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (Provincia di Brescia) e in alcuni comuni in prov. di Belluno (ad esempio Cortina d'Ampezzo), in cui i documenti hanno valore legale e probatorio. In questo caso le visure catastali sono depositate e consultabili presso i Comuni e non all’Agenzia del Territorio
• codice catastale identifica i comuni in forma abbreviata, come per le province. È presente spesso nelle visure catastali ma anche nel codice fiscale personale (ultime 4 lettere prima dell'ultima lettera), come ad esempio per il Comune di Torino: L219
• fabbricato rurale, adibito ad attività agricole, per esempio rimesse per attrezzi, depositi agricoli, stalle. Censiti al catasto terreni, non è quasi mai previsto il numero di subalterno
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• foglio catastale, suddivisione prevista per ogni comune. Ogni foglio rappresenta circa 1kmq, suddivisi in sezioni, che corrispondono di norma a una frazione cittadina. Il foglio è dunque la prima suddivisione che permette di restringere un'area geografica all'interno del comune ed è indicato nella visura catastale e nell'atto di acquisto di un immobile
• particella catastale, unità in cui è suddiviso ogni foglio catastale. Una particella rappresenta un edificio o un terreno o porzione di terreno. È la singola unità immobiliare, che per i soli fabbricati è ulteriormente suddivisa in subalterni (es. interni, pertinenze, box..). La particella è indicata nella visura catastale e nell'atto di acquisto di un immobile
• subalterno catastale, identifica negli edifici/fabbricati la minima unità, più piccola della particella, come ad esempio gli interni di un condominio, i box auto, gli spazi comuni, etc... In alcuni casi un’unità può occupare più subalterni andando a formare un'unica unità (subalterni graffati) oppure a seguito di aggiornamenti catastali o riaccatastamenti un subalterno può essere modificato o riassegnato. Qualsiasi tipo di modifica o variazione è annotata e aggiornata ed è riscontrabile sulla visura
• trascrizione, atto con cui viene trascritto in conservatoria una compravendita o altro atto che trasferisca diritti reali su un immobile. È iscrizione quando si riferisce ad un atto completo oppure annotazione quando è fatta un'aggiunta ad un atto già registrato (esempio la cancellazione di ipoteca)
• variazione catastale, nei casi di fusione, ampliamento, demolizione totale o parziale di immobili, cambiamento della destinazione (ad esempio da ufficio a casa, da box a negozio)
• visura catastale, fornita dall'Agenzia del Territorio in cui sono elencati i dati identificativi dell'immobile (comune, indirizzo, foglio particella subalterno), i dati fiscali come la rendita catastale, i nomi e codice fiscale di tutti i soggetti che vantano diritti reali, i riferimenti degli atti notarili da cui derivano le informazioni presenti nella visura. La ricerca della visura è possibile tramite soggetto, per verificare ad esempio le reali proprietà immobiliari di un soggetto o tramite immobile, per visualizzare ad esempio lo storico di tutti gli intestatari di un immobile specifico
• visura ipotecaria, con valore legale, ottenuta dalla conservatoria dei registri immobiliari, che permette la consultazione in ordine cronologico di tutti gli atti (compravendite, gravami, successioni..) relativi ad un determinato immobile o soggetto
