Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO SEZIONE FALLIMENTARE
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N. Gen. Rep. 04/2020 R.G.F.
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Giudice Delegato
Dott. Fabrizio Di Sano
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Curatore
Avv. Gaetano Urzi
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ELABORATO PERITALE
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ALLEGATI DIGITALI:
1) Documentazione catastale
2) Annotazione del Dissequestro del terreno 3) Documentazione urbanistica
4) Sentenza T.A.R. Catania 5) Convenzione di lottizzazione
6) Certificati di destinazione urbanistica 7) Documentazione fotografica
8) Valutazioni Osservatorio Mercato Immobiliare
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
2 perito ing. Domenico Lupo’
email: domenico.lupo@ingpec.eu piazza Duomo n. 29, Messina
MANDATO
In data 02 Settembre 2020 il Curatore del Fallimento avv. Gaetano Urzì trasmetteva al Giudice Delegato dott. Fabrizio Di Sano la richiesta di nomina dello scrivente consulente tecnico e nello specifico riportava :
“ La nomina è motivata da diverse circostanze di seguito esposte. In primis, occorre portare all’attenzione della S.V.
che la relazione dell’arch. Cilona non chiarisce fino in fondo la natura del terreno, la criticità emersa in conseguenza della mancata concessione edilizia né se la convenzione di lottizzazione ( anche a seguito della pronuncia del TAR Catania) possa forzare il comune di Barcellona Pozzo di Gotto nel concedere quelle autorizzazioni mancanti tali da aumentare il valore del terreno oggetto di vendita, nè la perizia chiarisce se in effetti il terreno possa essere venduto in più lotti o in un unico lotto ed i motivi di tale eventuale impedimento.
Né appare chiaro se per procedere alla vendita del terreno occorra o meno una polizza fidejussoria.
Alla luce di quanto in premessa, lo scrivente intende nominare l’ing. Domenico Lupo’ – che oltre alla stima del bene- dovrà avere il mandato di acquisire tutte le certificazioni utili per la vendita e valutare anche in seno alla redigenda perizia la vendita a lotto unico o in diversi e distinti lotti ( alla luce della convenzione di lottizzazione) e dirimere le eventuali problematiche sorte con l’Ufficio tecnico comunale di Barcellona Pozzo di Gotto ai fini di una vendita scevra da futuri ed eventuali contenziosi con l’aggiudicatario”.
Tanto premesso, il Curatore chiedeva la nomina dello scrivente oltre che per la stima del bene, anche per l’acquisizione di tutte le certificazioni utili per la vendita e per valutare la vendita a lotto unico o in diversi lotti e per dirimere le eventuali problematiche sorte con l’Ufficio Tecnico comunale.
In data 04/09/2020 l’ill.mo G.D., rilevando le criticità rappresentate dal Curatore, autorizzava quanto richiesto.
ATTIVITA’ PERITALI
Attività del 22.09.2020: Alle ore 10:00, previo appuntamento telefonico, mi recavo presso l’ufficio tecnico del comune
, consultavo i fascicoli relativi alla pratica in oggetto e chiedevo le copie relative alla concessione edilizia ed agli elaborati tecnici relativi alla C.E. nr. 39/2020, giusta istanza prot. nr. 42289 del 24.09.2020. Alle ore 12:40 terminano le operazioni odierne.
Attività del 01.10.2020: Alle ore 10:30 mi recavo presso l’ufficio tecnico comunale e previa verifica dei documenti relativi alle convezioni stipulate dalla ditta fallita e visionato il progetto relativo al piano di lottizzazione si chiedeva il rilascio del certificato destinazione urbanistica, quale documento fondamentale sia per motivi tecnici che per la vendita
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
del terreno. Le operazioni proseguivano con un sopralluogo sui luoghi oggetto della presente, ove si scattavano fotografie e si prendevano misure a campione. Alle ore 12: 30 terminavano le operazioni .
Attività del 16.10.2020: Alle ore 11:15 mi recavo presso l’ufficio tecnico , settore Servizio Pianificazione Territoriale,
ove acquisivo il certificato di destinazione urbanistica giusta istanza prot. nr. 44041. Lo scrivente, verificato lo stesso, constatava che non veniva citata la convenzione urbanistica stipulata dal Not. Cutripia e non veniva considerata la sentenza del T.A.R. Catania nr. 4218/10, in merito ne discuteva con il funzionario e con il dirigente del settore, oltre che con il notaio della procedura Giuseppina Bonanno. Alle ore 12:30 terminavo le operazioni.
Attività del 27.10.2020: Mi recavo presso l’ufficio tecnico comunale, ufficio edilizia privata e sanatoria, dove si
restituivano i documenti relativi alla C.E. nr. 39/2020 del 08.07.2020 e si discuteva con il funzionario della pratica in oggetto. Le operazioni iniziavano alle ore 10:00 e terminavano alle ore 12:10.
Attività del 12.11.2020: Alle ore 10:25 iniziavano le operazioni e mi recavo presso l’ufficio tecnico Pianificazione
Territoriale , si presentava una ulteriore istanza per il Certificato di destinazione urbanistica, viste le problematiche emerse, giusto prot. nr. 50877 del 12.112020. Alle ore 11:50 terminavano le operazioni.
Attività del 26.11.2020: Alle ore 10:40 iniziavano le operazioni peritali presso l’ufficio tecnico comunale, settore
Servizio Pianificazione, si ritirava, sulla scorta delle interlocuzioni avute con il funzionario preposto e con il notaio , il certificato di destinazione urbanistica integrativo di quello già rilasciato. Si eseguiva, inoltre un sopralluogo e si prendevano misure sui luoghi in oggetto. Alle ore 13:05 terminavano le operazioni odierne.
Attività del 03.12.2020: Alle ore 10:30 mi recavo presso l’ufficio tecnico comunale, settore Edilizia Privata e
Sanatoria, ove si acquisivano i documenti relativi alla C.E. nr.1679 del 12.03.1985. Alle ore 11:35 terminavano le operazioni.
Attività del 16.12.2020: Alle ore 10:30 mi recavo sui luoghi oggetto di studio e stima, scattavo fotografie, prendevo appunti ed eseguivi alcune misurazioni dei ruderi esistenti. Alle ore 11: 30 terminavo le operazioni.
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
4 perito ing. Domenico Lupo’
email: domenico.lupo@ingpec.eu piazza Duomo n. 29, Messina
Beni nel comune di Barcellona Pozzo di Gotto Via G. Leopardi – Località Quartalari -
Al catasto foglio 36 partt. 612 sub. 1 – partt. 2442-2440-2067-2441-95
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un compendio immobiliare costituito da un terreno edificabile e da ruderi ubicati nel comune di Barcellona Pozzo di Gotto, località Quartalari Via G. Leopardi, in ditta Laterizi Barcellona s.r.l., società dichiarata fallita giusta sentenza del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto nr. 04/2020 del 18 giugno 2020 e depositata in cancelleria in data 26 giugno 2020.
- Il compendio oggetto della presente è identificato nel catasto del comune di Barcellona P.D.G. nel foglio 36 particelle :
-612 sub. 1 : superficie catastale 80 mq, categoria C/2 ; catasto terreni - -2442 : area urbana , consistenza 100 mq; -fabbricato non più esistente - - 2440 : 28.083 mq, - catasto dei terreni -
-2067: superficie 493 mq;
-2441 : area urbana, consistenza 3090 mq.;
- 95 : unità collabente ; - catasto dei fabbricati – fabbricato inagibile – 102 mq Superficie totale del compendio : 31.948 mq
Sono state soppresse le particelle 2068 , part. 95 con aggraffate partt. 612-613. (Allegato nr.1)
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: il compendio è ubicato nel quartiere Quartalari, in prossimità del centro urbano, raggiungibile mediante una viabilità in alcuni tratti caratterizzata da una larghezza stradale ridotta e flusso veicolare relativamente intenso.
L’accesso avviene dalla via G. Leopardi che si raccorda tramite la via Cairoli al centro città ed alla strada statale nr. 113.
3. STATO DI POSSESSO:
Il bene risulta nella disponibilità della procedura fallimentare. In data 22.07.2020, come riportato nella relazione del Curatore avv. Gaetano Urzì, si sono concluse le operazioni di apposizioni sigilli.
Durante le operazioni peritali è stato possibile il regolare accesso ai luoghi.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: si rimanda alla relazione notarile del notaio Giuseppina Bonanno, in quanto non oggetto dell’incarico conferito allo scrivente.
Sarà onere del promissario acquirente volturare la concessione edilizia già rilasciata.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: /
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: (Allegato nr. 3)
- la società Laterizi Barcellona s.r.l. ha presentato un piano di lottizzazione per la realizzazione di un compendio immobiliare destinato ad insediamenti artigianali, su un fondo di terreno esteso 26.170 mq e che lo stesso piano è stato approvato dal Consiglio Comunale con delibera nr. 53 del 30.09.1999.
- Con delibera del Commissario straordinario nr. 238 del 17.04.2001, avente per oggetto “ modifica schema di convenzione di cui alla Delibera Consiliare nr. 53/99 per documentazione relativa ai titoli di proprietà”, è stata approvata una modifica allo schema di convenzione relativamente alla parte riguardante il titolo di proprietà e la sottoscrizione dell’avv. Maiorana quale commissario liquidatore della società.
- In data 16.07.2001 è stata stipulata la convenzione di lottizzazione, giusto rogito del notaio Salvatore Cutrupia rep. nr. 242883/19938 registrato a Barcellona P.D.G. il 25.07.2001 al nr.
398 mod.I. Nel rogito si evidenzia che il P.D.L. è in ambito chiuso per complessivi 26.170 mq. inoltre, al punto B si precisa che la lottizzante “deve realizzare tutte le opere da cedere entro cinque anni dalla stipula del presente atto e comunque prima del rilascio delle concessioni edilizie per i singoli lotti artigianali per la realizzazione degli opifici produttivi”. Inoltre, tra i diversi obblighi della lottizzante all’art. 8 si riporta che il rilascio della Concessione Edilizia per i singoli lotti è subordinata al collaudo tecnico amministrativo positivo, al pagamento del costo di costruzione, alla vigenza del P.D.L.
Si rimanda allo schema di convenzione del 16.07.2001, sopra citato, per completezza e comunque le note sopra riportate sono a titolo esplicativo ma non esaustivo.
- Con Delibera nr. 1 del 11/12/2003 il commissario ad acta ha adottato il nuovo P.R.G., con la prescrizione che i progettisti inserissero tutti i provvedimenti efficaci o esecutivi alla data della Delibera. In data 16.10.2004, la società ,oggi fallita, ha esposto le proprie osservazioni rilevando la titolarità di un piano di lottizzazione già approvato e convenzionato che tuttavia non risultava essere stato inserito nelle tavole del piano. In relazione alle osservazioni della società i progettisti riscontravano che il p.d.l. non rientrava tra quelli ritenuti validi ed efficaci.
- Con Sentenza nr. 4218/10 il Tribunale Amministrativo Regionale ha accolto il ricorso della ditta ed ha annullato i provvedimenti dell’amministrazione comunale, specificando che è “ illegittimo il mancato inserimento del piano di lottizzazione approvato con atto pubblico del 16.07.2001 in notaio Cutrupia tra le tavole del P.R.G.” (Allegati nr. 4-5)
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
. Giusta sentenza emessa dalla Corte di Appello di Messina in data 07.11.2018, è stata disposta la restituzione agli aventi diritto di quanto in sequestro. Si allega la domanda di annotazione con registro generale nr. 30319, registro particolare nr. 6591, presentazione nr. 6 del 07/12/2020. (Allegato nr. 2) 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
E’ stata acquisita la concessione edilizia nr. 1679 del 12.03.1985, relativa ai lavori di ampliamento ed ammodernamento dello stabilimento di laterizi nel comune di Barcellona Pozzo di Gotto.
E’ stato anche acquisito il certificato di destinazione urbanistica in data 07.10.2020 ed un successivo certificato di destinazione urbanistica, rilasciato in data 25.11.2020, ad integrazione del primo.
E’ stato rilasciato, inoltre, dall’ufficio tecnico comunale il permesso di costruire nr. 39/2020 del 08.07.2020, relativo alle opere di urbanizzazione primaria. Nulla si evince relativamente all’epoca di costruzione del rudere identificato con la particella 612 sub. 1.
4.3.2. Conformità catastale: Durante le operazioni peritali e dallo studio della documentazione tecnica depositata presso il catasto edilizio urbano sono emerse difformità, tra le planimetrie catastali depositate nella Banca dati del Catasto edilizio ed i beni oggetto della presente.
Pertanto, su istanza dello scrivente, inoltrata al Curatore, è stato nominato dallo stesso su autorizzazione del G.D., il perito Sebastiano Cacciola della provincia di Messina. E’ stato redatto dallo stesso un nuovo “ PREGEO “ e nr. 3 docfa.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: /
6.ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: si rimanda alla relazione notarile del notaio Giuseppina Bonanno, in quanto non oggetto dell’incarico conferito allo scrivente.
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6 perito ing. Domenico Lupo’
email: domenico.lupo@ingpec.eu piazza Duomo n. 29, Messina 7. PRATICHE EDILIZIE:
In data 22.09.2020 si richiedeva all’ufficio tecnico di Barcellona P.D.G. l’accesso agli atti tecnici ed amministrativi relativi alle opere di urbanizzazione primarie, nell’ambito del piano di lottizzazione in c.da Quartalari, pratica edilizia nr. 15986, in ditta LATERIZI BARCELLONA s.r.l., oggi Fallimento Laterizi Barcellona s.r.l. - R.G.F.
04/2020-. Veniva acquisita, in particolare, la seguente documentazione :
- Convenzione tra il comune di Barcellona Pozzo di Gotto e la società Laterizi Barcellona s.r.l., alla data della stipula in concordato preventivo, rogito registrato il 25.07.2001 – repertorio 242883/19938 not.
Salvatore Cutrupia.
• Nell’art. 3 punto B , tra gli adempimenti, oneri ed obblighi a carico della lottizzante si ha : - la realizzazione di tutte le opere da cedere entro 5 anni dalla stipula del presente atti e comunque prima del rilascio delle concessioni edilizie per i singoli lotti artigianali per la realizzazione degli opifici produttivi.
• La realizzazione delle opere di urbanizzazione sarà effettuato sotto il diretto controllo del Collaudatore tecnico amministrativo che sarà nominato dall’amministrazione comunale, con spese a carico della Lottizzante.
• La manutenzione delle opere collaudate dovrà essere effettuata dalla Lottizzante e/o suoi aventi causa senza nessun onere per il Comune.
• Nell’art. 8 si riporta che “ il rilascio della concessione edilizia per i singoli lotti artigianali è subordinato al collaudo tecnico amministrativo, al pagamento della quota di contributo relativa al costo di costruzione, alla vigenza del piano di lottizzazione.
Si allega lo schema di convenzione per la determinazione di tutti gli oneri a carico della lottizzante.
- Parere in merito alla possibilità di attuare la convenzione di lottizzazione originariamente stipulata in favore della società Laterizi Barcellona s.r.l., nello specifico il segretario comunale dr. Giuseppe Torre, riportava che “ l’intervento può effettivamente qualificarsi come complesso AD AMBITO CHIUSO , poiché diretto alla realizzazione di un complesso privato delimitato e chiuso.” Inoltre, si rileva che la convenzione di lottizzazione riporta nelle premesse “ l’indicazione che il progetto di lottizzazione originariamente presentato è ad ambito chiuso, ma nonostante ciò, impone ai lottizzanti, nel successivo art. 3, punti B e C la necessità di cedere opere al comune.” Si riporta che “gli spazi a verde destinati ad uso collettivo sono dunque pacificatamente classificabili come opere di urbanizzazione secondaria che, secondo la predetta disciplina e le conformi statuizioni convenzionali, restano destinati all’uso pubblico”.
Per tale motivo e anche in base ai precorsi accordi convenzionali viene espressamente previsto che detti spazi a verde debbono essere eseguiti e sistemati- come da progetto – direttamente da parte dei lottizzanti e successivamente consegnati al comune. Ai sensi dell’art. 8 della Convenzione, i lottizzanti restano obbligati al versamento, nei confronti del comune, del contributo relativo al costo di costruzione secondo le tabelle in vigore. Pertanto gli accordi convenzionali stipulati, anche nel caso di lottizzazione ad ambito chiuso, impongono e fanno salvi obblighi aggiuntivi di cessione a carico dei lottizzanti ed in favore del Comune.
- PERMESSO DI COSTRUIRE NR. 39/2020 del 08/07/2020, rilasciato dal Comune di Barcellona Pozzo di Gotto, relativamente a “ OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIE RELATIVE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA IN AMBITO CHIUSO DI UN FONDO IN CONTRADA QUARTALARI “ rilasciata a LATERIZI BARCELLONA s.r.l., con sede in Barcellona P.G. via Cairoli snc., con i vincoli di asservimento e le destinazioni di uso risultanti negli stessi elaborati tecnici allegati alla medesima. Si rimanda a quanto riportato nel permesso di costruire relativamente alle prescrizioni da osservare ed alle CONDIZIONI SPECIALI riferite alla convenzione stipulata dal notaio Salvatore Cutrupia in data 16.01.2001, sopra citata ed allegata alla presente. In particolare, al punto 16 della concessione si specifica che i lavori devono iniziare entro 1 anno dalla data del rilascio della presente ed ultimati entro 3 anni dal loro inizio. Allegati alla presente gli elaborati grafici e tecnici relativi al permesso di costruire.
- Si evidenzia che il PERMESSO DI COSTRUIRE rilasciato dall’ ufficio tecnico del comune, nr. 39/2020 del 08 luglio 2020, è stato rilasciato in ditta “Laterizi Barcellona s.r.l. con sede in Barcellona P.G., via Cairoli snc “ , in merito si ritiene che si debba modificare l’intestazione del permesso di costruire rilasciato, considerato che la società è stata dichiarata fallita giusta sentenza del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto nr. 04/2020 del 18 giugno 2020 e depositata in cancelleria in data 26 giugno 2020.
Sarà onere del promissario acquirente chiedere la voltura del permesso di costruire.
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- In data 01.10.2020, presso l’ufficio tecnico del comune, si acquisiva la documentazione relativa al piano di lottizzazione QUARTALARI, presentato in data 12.02.1996 dal sig. Motta Giuseppe, nella qualità di amministratore unico della ditta oggi fallita, congiuntamente si acquisiva lo schema di convenzione con il comune di Barcellona , giusta delibera consiliare nr. 53 del 30/09/1999 e la successiva delibera nr. 238 del 17.04.2001 avente come oggetto “ modifica schema di convenzione di cui alla delibera consiliare nr. 53/99 per documentazione relativa ai titoli di proprietà “ . Venivano, inoltre, acquisiti gli elaborati tecnici ( che alla presente si allegano) relativi al piano di lottizzazione Quartalari.
Descrizione
terreno
di cui al puntoA
Il compendio oggetto della presente è identificato nel catasto del comune di Barcellona P.D.G. nel foglio 36 particelle :
• 612 sub. 1 : superficie catastale 80 mq, categoria C/2 ; catasto terreni -
• 2442 : area urbana , consistenza 100 mq; -fabbricato non più esistente - - 2440 : 28.083 mq, - catasto dei terreni -
• 2067: superficie 493 mq;
• 2441 : area urbana, consistenza 3090 mq.;
- 95 : unità collabente ; - catasto dei fabbricati – fabbricato inagibile – 102 mq Sono state soppresse le particelle 2068 , part. 95 con aggraffate partt. 612-613 .
-
Superficie totale del compendio : 31.948 mq , acquisita dalle visure catastali.
L’area interessata dal piano di lottizzazione è pari a 26.170 mq e ricade in zona D1 del P.R.G. ( si veda relazione tecnica del progetto), pertanto la differenza tra 31.948 mq – 26.170 mq → 5.778 mq ricadono in zona Fp3. (Allegato nr. 6)
Lo schema di convenzione, così come il progetto, prevede la realizzazione di nr. 10 lotti destinati a “ laboratorio artigianale”, la cui superficie è determinabile dagli elaborati progettuali allegati, si prevedono inoltre 5.125 mq destinati a strade e marciapiedi ( viabilità interna) , 1.948 mq destinati a parcheggio ad uso collettivo e 3.216 mq a verde ad uso collettivo (questi ultimi due sommano 5.164 mq ).
Il piano di lottizzazione prevede un volume da edificare pari a 57.197 mc < 63.524 mc ( volume edificabile), altezza dei fabbricati pari a 7,50 m, ad eccezione della porzione destinata agli uffici ed all’alloggio del personale di guardia e di direzione dove non si avrà un ambiente a tutta altezza, ma è previsto un solaio a quota 3,75 m. L’accesso al piano primo avviene da una scala interna, che collega il piano terra, destinato ad uffici, con il piano soprastante ove è prevista la residenza del custode.
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Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
8 perito ing. Domenico Lupo’
email: domenico.lupo@ingpec.eu piazza Duomo n. 29, Messina Destinazione urbanistica:
In merito alla destinazione urbanistica del terreno oggetto della presente si riporta quanto segue:
- In data 30.09.1999 delibera C.C. nr. 53 è stato approvato il piano di lottizzazione in ditta Laterizi Barcellona s.r.l.in località Quartalari;
- In data 17.04.2001 delibera C.C. nr. 238 è stata approvata una modifica allo schema di convenzione ed è stata stipulata la convenzione della lottizzazione in data 16 luglio 2001 presso il notaio Salvatore Cutrupia rep.
242883 reg. a Barcellona P.G. il 25 luglio 2001 nr. 398mod.I;
- Con delibera nr. 1 del 11/125/2003 il commissario ad acta ha adottato il nuovo P.R.G., con la prescrizione che i progettisti inserissero tutti i provvedimenti efficaci o esecutivi alla data della delibera.
- In data 16.10.2004, la società ricorrente ha esposto le proprie osservazioni rilevando la titolarità di un piano di lottizzazione già approvato e convenzionato che tuttavia non risultava essere inserito nelle tavole del piano.
Il P.R.G. adottato aveva stravolto il piano di lottizzazione in termini di edificabilità e di destinazione delle aree.
- Il T.A.R. sezione di Catania con sentenza nr. 4218/10 REG. SEN. riportava che “ non sussiste alcun dubbio, quindi, sulla circostanza che con delibera nr. 238/2001 non è stato approvato un nuovo piano di lottizzazione in favore della società ricorrente, ma è stata solo operata una parziale integrazione dello schema di convenzione” ed ancora “ il ricorso, assorbiti gli ulteriori motivi di gravame, è fondato e va accolto con la conseguente declatoria, per quanto di ragione, di annullamento dei provvedimenti impugnativi “
- Giusta sentenza del T.A.R. nr. 4218/10, depositata in segreteria in data 19.10.2010, il compendio da stimare, per cui è stato presentato il piano di lottizzazione, ricade in zona D1 del precedente P.R.G., oggi non più operante ed è possibile l’insediamento di artigianato molesto, ma non inquinante e magazzini commerciali.
( art. 26 delle precedenti norme di attuazione).
- La porzione restante di terreno, pari a 5.778 mq. ( 31.948 mq – 26.170 mq), ricade nella zona Fp3 del p.r.g.
vigente.
Dette aree sono normate dall’art. 40 delle norme di attuazione del P.R.G. vigente, inerenti il Parco della Cava, le cui previsioni si attuano attraverso il piano di Riqualificazione Ambientale ( P.R.A.)
- Nel P.R.G. oggi vigente una porzione dell’area oggetto della presente ricade in zona P3 , come riportato anche dal certificato di destinazione urbanistica, allegato alla presente.
Tali aree, secondo l’art. 150 delle norme di attuazione, sono aree di pericolosità geomorfologica, nello specifico sono aree a pericolosità elevata.
- Si evidenzia che in data 25.11.2020, giusta richiesta dello scrivente del 12.11.2020, è stata eseguita dall’
ufficio tecnico un’integrazione al già rilasciato certificato di destinazione urbanistica.
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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di Stima
Il metodo di analisi considerato è quello indiretto, cioè il metodo di trasformazione, con tale metodo il valore del bene viene determinato in base alla possibile mutazione, in senso edificatorio dell’ area costruita.
Il valore dell’appezzamento di terreno, in oggetto, non può prescindere dalle potenzialità di trasformazione che il terreno stesso possiede. Ciò che oggettivamente caratterizza il terreno è la volumetria che il bene consente di generare, in base alla destinazione di uso della stessa.
Tale metodo consente di determinare il valore del terreno attraverso la differenza tra ricavi delle vendite ed i costi necessari per ottenere la trasformazione.
L’ ipotesi su cui si fonda il metodo è che il terreno ha un valore pari al valore di mercato del bene trasformato meno i costi necessari per ottenere la trasformazione.
Il valore di trasformazione è dato dalla seguente espressione :
Vtr = ( Vm - Kosti) Dove :
· Vm : valore di mercato dei beni dopo la trasformazione, Kosti : costi da sostenere per l’edificazione;
La stima dell’area con il metodo di trasformazione risulta essere la metodologia più idonea proprio quando, come nel caso oggetto della presente, non si ha un numero sufficiente di prezzi di mercato relativi ad aree similari.
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dopo la trasformazione si considerano le valutazioni dell’O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate relative al primo semestre dell’anno 2020 nel caso di capannoni tipici , in uno stato conservativo normale, tipologia a cui possono assimilarsi i nr. 10 capannoni oggetto del piano di lottizzazione, trattandosi di laboratori artigianali, secondo le caratteristiche del progetto allegato alla presente.
Si considerano le valutazioni per il comune di Barcellona e di due comuni limitrofi, Pace del Mela e Milazzo, dove esistono delle aree a destinazione artigianale ed industriale con opifici aventi caratteristiche similari a quelle previste nel piano di lottizzazione.
Nello specifico si ha che le valutazioni dell’O.M.I. per “capannoni tipici” , relative al primo semestre 2020, risultano essere le seguenti : (Allegato nr. 8)
- Comune di Barcellona Pozzo di Gotto : 340 – 520 € / mq;
- Comune di Pace del Mela : ( zona Giammoro ) : 440 – 660 € / mq;
- Comune di Milazzo ( zona Grazia – S. Pietro) : 340 – 510 € / mq;
Ulteriori fonti per la determinazione del più probabile valore di mercato dopo la trasformazione sono alcune procedure esecutive pendenti presso il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, relative ad opifici aventi caratteristiche similari agli insediamenti del piano di lottizzazione, acquisite grazie ai tecnici incaricati o ai custodi giudiziari delle stesse procedure.
- Proc. esecutiva nr. 46/2014 R.G.- redatta nell’ottobre 2018- trattasi di un opificio ricadente nel territorio del comune di Pace del Mela, zona industriale, che considera un valore per la stima degli opifici dell’area un valore al metroquadrato pari a € 585 / mq e dell’area di pertinenza pari a € 30,50, ( stima priva di coefficienti correttivi).
- Proc. esecutiva nr. 108/12 R.G. – redatta nell’Aprile 2016 – corpi di fabbrica ricadenti sempre nel comune di Pace Del Mela, valutazione di mercato considerata compresa tra €/mq 425 – 325, con valore medio pari a €/mq 375 e di €/mq 30 per l’area di pertinenza;
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10 perito ing. Domenico Lupo’
email: domenico.lupo@ingpec.eu piazza Duomo n. 29, Messina
- Proc. esecutiva nr. 43/2016 R.G. – redatta nell’aprile 2017 – capannone industriale nel comune di Milazzo, via Ciantro, tale procedura fa ulteriore riferimento alle proc. esecutive del Tribunale di Barcellona P.D.G. relative ad immobili similari a quelli oggetto della presente, nello specifico trattasi delle seguenti procedure nr. 27/2013, nr. 22/2013, nr. 91/2012, nr. 155/2012, nr. 54/2011, nr. 141/2011 R.G.E., con un valore medio di stima pari a €/mq 500 per l’opificio e di €/mq 50 per le aree di pertinenza;
- proc. fallimentare nr. 02/2018 – redatta nell’anno 2015 – relativa anche ad un capannone industriale, comune di Pace del Mela, ricadente nella zona A.S.I. di Giammoro, con un valore di stima pari a €/mq 600 e di €/mq 60 per l’area di pertinenza.
-Proc. esecutiva nr. 15/2013 – redatta nel febbraio 2016 – relativa ad un laboratorio per arti e mestieri, ubicato nel comune di Barcellona Pozzo di Gotto nella zona Sant’Andrea, il consulente individua dall’O.M.I. un valore medio pari a €/mq 375, nel caso di magazzini in uno stato conservativo medio, in merito non si ritiene opportuno considerare tale valore in quanto per omogeneità di utilizzo e di destinazione di uso sarebbe stato più opportuno valutare la tipologia dei “ capannoni tipici” che presentano un valore di mercato compreso tra i 400 ed i 600 €/mq .
Considerando che gli opifici oggetto del piano di lottizzazione sono di nuova realizzazione e pertanto più appetibili rispetto ad immobili esistenti, anche perché i promissari acquirenti saranno maggiormente garantiti dal codice civile per eventuali vizi o difetti costruttivi, si ritiene corretto considerare come il più probabile valore di mercato la media dei valori massimi forniti dall’ O.M.I. ed i valori forniti dalle diverse procedure esecutive, cioè :
520 € / mq + 660 € / mq + 510 € / mq + € 585 / mq + €/mq 375 + €/mq 500 + €/mq 600 → media € / mq 535,71.
Inoltre, gli opifici di nuova realizzazione dovranno rispettare la normativa vigente, per cui dal punto di vista costruttivo saranno certamente più performanti degli immobili esistenti sia in termini impiantistici che in termini qualitativi dei materiali utilizzati per la costruzione, con notevole riduzione dei consumi e dei costi dei promissari acquirenti.
Pertanto, le migliori caratteristiche costruttive degli immobili giustificano una maggiore appetibilità degli stessi sul mercato, tanto da ritenere opportuno aumentare il valore sopra riportato del 25%, in linea anche con le valutazioni acquisite con le diverse fonti dirette ( imprese costruzioni, agenzie immobiliari e tecnici del settore), pertanto il più probabile valore di mercato dei fabbricati è pari a € / mq 669,63.
-Per le aree di pertinenza il più probabile valore di mercato è la media dei valori sopra indicati nelle diverse procedure esecutive pari a €/mq 42,62 ed al 10% del valore di mercato relativo agli opifici ( € 66,96), pertanto la media considerata ai fini della valutazione del più probabile valore di mercato sarà
€/mq 54,79.
Superficie commerciale degli opifici:
la superficie coperta degli opifici è pari a 7.626 mq relativamente al piano terra, mentre per quanto concerne il piano primo si avranno 128 mq per i lotti 1-2-3-5-6-7-8-9, 137 mq per il lotto nr. 10 e 135 mq per il lotto nr. 4 , senza considerare ovviamente la proiezione del vano scala, come previsto dalle norme di misurazione. Si evidenzia che per scelta progettuale il 20% del volume destinato all’attività produttiva è stato destinato alla residenza per l’alloggio del personale di guardia e di direzione, secondo quanto riportato nel Manuale della Banca Dati dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia del Territorio – relativamente alla consistenza degli immobili, nel capitolo 12, si specifica ed è condivisibile che la superficie commerciale è data anche dagli accessori diretti, cioè uffici e locali a disposizione del personale.
Inoltre, la documentazione in atti, già approvata anche dal Consiglio Comunale in data 30.09.1999 e lo schema di convenzione, comprendono la realizzazione di tali aree secondo le indicazioni progettuali degli elaborati tecnici allegati.
Avremo pertanto: 7.626 mq + (128 *8) mq + 137mq + 135 mq= 8.922 mq. sup. commerciale degli opifici;
Superficie commerciale di pertinenza degli opifici :
15.881 mq ( area edificabile) – 7.626 mq ( sup .coperta) = 8.255 mq.
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
Da quanto sopra riportato avremo che il valore di mercato dopo la trasformazione dell’area, secondo il piano di lottizzazione sarà pari a : ( €/mq 669,63 * 8.922 mq) + (8.255 mq * €/mq 54,79 ) = € 5.974.438,86 + € 452.291,45 =
€ 6.426.730,31
Kosti da sostenere per effettuare la trasformazione : Kc + Oc + Op + K urb. + Of
- Kc : il costo di costruzione per opifici similari a quelli previsti in progetto – relativamente alla porzione dei lotti destinata all’attività lavorativa-, secondo le norme sismiche, urbanistiche, termiche ed impiantistiche e secondo la perfetta regola dell’arte sono pari a circa 400 €/mq, in merito ci si è basati oltre che sulla esperienza dello scrivente anche su interviste e ricerche eseguite presso ditte di costruzioni.
- Oc : oneri concessori valutabili nel 10% di Kc costo base → 40 €/mq;
- Op : oneri professionali valutabili nel 10% di Kc costo base → 40 €/mq;
Pertanto, per gli opifici avremo dei costi pari a 480 €/mq;
Il costo di costruzione della porzione destinata ad uffici ed all’alloggio del custode sarà ovviamente superiore rispetto ai 400 €/mq, in quanto si dovranno prevedere delle finiture similari a quella di una abitazione oltre che ci saranno maggiori costi costruttivi per le opere strutturali, per i bagni, per la cucina e per quanto previsto in progetto, in merito si prevede un costo di costruzione pari a 450 €/mq, a cui si deve aggiungere l’incremento per oneri professionali ed oneri concessori. Si avrà un importo pari a 540 €/mq.
- Kurb. : il costo delle opere di urbanizzazione, riportato nel computo metrico agli atti della procedura, è pari ad € 971.504,41, con riferimento al prezziario Regione Sicilia dell’anno 2019.
Il valore del costo delle opere di urbanizzazione indicato in € 971.504,41, già agli atti della procedura fallimentare, è stato determinato sulla scorta del prezziario regionale con riferimento all’anno 2019 , lo stesso non è stato sottoposto dallo scrivente ad alcun ribasso, che un’ impresa di costruzioni indicherebbe in un range del 20– 25 % dell’importo dei lavori, ciò perché non sono state valutate alcune variabili non esattamente determinabili, come gli oneri quali il profitto dell’imprenditore e gli oneri finanziari. Pertanto, queste due variabili possono considerarsi comprese nel mancato ribasso dei lavori.
Il costo di costruzione sarà pari a
( 480 €/mq * 7.626 mq) + ( 540 €/mq * 1.296 mq ) + € 971.504,41 = € 5.331.824,41
- Per quanto sopra analizzato e riportato, il valore dell’area trasformata è pari a :
€ 6.426.730,31 - € 5.331.824,41 = € 1.094.905,90 , che rappresenta il valore dell’area da lottizzare.
Lo scrivente ritiene opportuno e congruo considerato il rilascio del permesso di costruire nr. 30/2020 in data 08/07/2020 relativo alle opere di urbanizzazione primaria relative al piano di lottizzazione convenzionata in ambito chiuso, giusta Delibera C.C. nr. 53 del 30.09.1989 e nr. 238 del 17.04.2001 e considerata la convenzione stipulata dal not. Cutrupia in data 16.01.2001, vista la sentenza del T.A.R. nr. 4218/10, considerato il parere espresso dal Segretario Comunale del 29.06.2020 prot. nr. 25351 , applicare un incremento del 20% alla valutazione relativa all’area trasformata, in quanto tale documentazione dà la possibilità di iniziare immediatamente le opere di urbanizzazione e dà maggiori garanzie al promissario acquirente del terreno.
Pertanto avremo : € 1.094.905,90 * 1,2 = € 1.313.887,08
Sommando a tale valore la valutazione del terreno non oggetto del piano di lottizzazione, avente superficie pari a 5.778 mq., avremo la valutazione complessiva del compendio.
Considerando che il terreno fuori il piano di lottizzazione ricade in zona Fp3, nel Piano di Riqualificazione Ambientale , e che non vi sono possibilità edificatorie, si ritiene che il terreno sia paragonabile ad uno ad uso agricolo, quindi stimato in €/mq 10,00 → €/mq 10,00 * 5.778 mq. = € 57.780,00
Complessivamente il compendio oggetto di stima è pari a : € 1.313.887,08 + € 57.780,00 = € 1.371.667,08
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
12 perito ing. Domenico Lupo’
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CONSIDERAZIONI SULLA SUDDIVISIONE IN UNO O PIU’ LOTTI :
In merito alla possibilità di vendere il terreno in più lotti ( in modo da realizzare un maggiore attivo e facilitare anche la stessa vendita endofallimentare) o in un lotto unico, si precisa quanto segue.
In data 16 luglio 2001, rep. nr. 242883/19938, veniva stipulata la convenzione tra il comune di Barcellona P.D.G. e la società oggi fallita, registrata a Barcellona P.D.G. il 25 luglio 2001 nr.398, not. Salvatore Cutrupia,.
In merito alla problematica sopra citata nella convenzione si riporta che :
- La lottizzante è proprietaria di terreno oggetto di P.D.L. in ambito chiuso per complessivi 26.170 mq; ( pag. 2 della convenzione)
- La realizzazione di tutte le opere da cedere dovranno aver luogo entro cinque anni dalla stipula del presente atto e comunque prima del rilascio delle concessioni edilizie per i singoli lotti artigianali per la realizzazione degli opifici produttivi. ( art. 3 punto B). E’ possibile la concessione di proroghe, al succitato termine, con provvedimento consiliare e a seguito di comprovate motivazioni.
- Il rilascio della Concessione Edilizia per i singoli lotti artigianali è subordinato:
-al collaudo tecnico amministrativo positivo, attestante la regolare esecuzione delle opere per infrastrutture compreso viabilità interna e la conformità delle stesse al R.E.C. ed alla concessione edilizia rilasciata;
-al pagamento della quota di contributo relativa al costo di costruzione secondo le tabelle in vigore.
Per quanto sopra riportato e sottoscritto nella convenzione, sulla scorta delle interlocuzioni avute a riguardo con il Curatore Fallimentare, considerato che la Curatela Fallimentare non può eseguire attività imprenditoriale e quindi assumersi dei rischi, che sono intrinsechi all’attività stessa, né può sostenere le spese per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria
, si ritiene che il compendio immobiliare debba essere venduto come un unico lotto.
CONSIDERAZIONI SULLA VENDITA DEL TERRENO SENZA POLIZZA FIDEJUSSORIA
Con riferimento all’istanza di nomina si chiedono chiarimenti relativamente alla “ vendita del terreno con polizza fidejiussoria o meno “. In merito, si riporta uno stralcio del parere del Segretario Comunale dott.
Giuseppe Torre del 26.06.2020:
“ La qualificazione di lottizzazione ad ambito chiuso determina, infatti, come conseguenza, non soltanto che le opere di urbanizzazione primaria (strade, marciapiedi, parcheggi pertinenziali, convogliamenti, cablature ed impianti di illuminazione interna ecc..) rimangono in capo ai lottizzanti, ma che tali strutture debbono comunque essere gestite a livello privatistico come “ super condominio esterno” da parte di tutti i proprietari di singoli lotti o immobili ricadenti nel complesso insediato.
Per questo motivo è del tutto condivisibile l’ipotesi secondo cui non è necessaria la stipula di polizza fidejussoria a garanzia dei diritti del Comune per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che, per quanto sopra detto, sono e resteranno di proprietà esclusiva dei lottizzanti e/o pro-quota dei successivi condomini i quali, complessivamente, come accade normalmente per i centri commerciali costituiti in “ parco chiuso”, avranno l’onere ed il diritto di chiudere la loro area all’accesso di utenti collettivi negli orari in cui non è prevista la possibilità di accesso dei clienti o di altri avventori.”
Si riporta comunque quanto previsto al punto 3 comma c della Convenzione stipulata “ la ditta lottizzante resta inoltre impegnata a cedere gratuitamente al Comune, a semplice richiesta dell’Amministrazione, quelle aree infrastrutturali ad uso collettivo che l’amministrazione stessa riterrà opportuno in futuro, anche in base alla previsione del nuovo P.R.G., destinare ad uso pubblico”.
8.2.Fonti di informazione
Catasto di Messina, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Barcellona P.D.G.., agenzie immobiliari e tecnici del settore.
8.3. Valutazione corpo
Curatore fallimentare: avv. Gaetano Urzì
Riepilogo:
ID Immobile Superficie
lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
A terreno 31.948 mq € 1.371.667,08 1/1
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi, per rimborso forfetario di eventuali imposte insolute, per eventuali opere non previste nel computo metrico depositato presso l’ufficio tecnico comunale e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 205.750,06
