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PRESIDENTE A.L.A.C. BRINDISI Dottore Commercialista Revisore Contabile

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SOMMARIO numero 10 - 2021

News informa ALAC Rassegna Stampa (ad uso interno degli associati)

Pag. 05| Comunicazione alle Entrate, cosa cambia con il super- bonus?

Pag. 15| Superbonus: attenzione al calcolo della doppia maggio- ranza per deliberare i lavori.

Pag. 18| 110%: nel modello da presentare alle Entrate i dati dei fornitori.

Pag. 20| L’amministratore non deve essere autorizzato per resiste- re all’impugnativa di una delibera.

Pag. 25| Antenne per telefonia mobile sul tetto di un solo edi- fi cio: gli utili vanno a tutti.

Pag. 28| Deleghe per l’assemblea condominiale, alcune precisa- zioni.

Pag. 32| Morosità condominiale: quando l’amministratore può sospendere i servizi di condominio.

Pag. 41| Conteggio termini d’impugnazione, un esempio pratico.

Pag. 53| Servizio di pulizia: per la validità della clausola che preve- de il rinnovo automatico serve la doppia fi rma.

Pag. 59| Domande & Risposte. Parola d’esperto - Condominio.

Comunicazione alle Entrate, cosa cambia con il superbonus?

LA DOMANDA

Gli amministratori di con- dominio devono comuni- care annualmente all'A- genzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riquali�ica- zione energetica (di so- lito entro il 28 febbraio dell’anno successivo al periodo d'imposta in cui avviene il pagamento).

Tale comunicazione do- vrà essere eseguita anche per i pagamenti per i qua- li si usufruirà del bonus 110%? Ci sono differen- ze di procedura qualo- ra si opti per la cessione del credito piuttosto che per lo sconto in fattura?

In base all’ar� colo 121 del Decreto Rilancio, i sogge� che sostengo- no, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interven� elenca� al para- grafo 7.2 possono optare, in luogo dell’u� lizzo dire� o della detrazio- ne spe� ante in sede di dichiara- zione dei reddi� rela� va all’anno

di riferimento delle spese, alterna-

� vamente, del cosidde� o “sconto in fa� ura” o della cessione del cre- dito d’imposta corrispondente alla detrazione spe� ante, ad altri sog- ge� , ivi inclusi is� tu� di credito e altri intermediari fi nanziari, con facoltà di successive cessioni.

L’opzione può essere eff e� uata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che, con riferimento agli interven� am- messi al Superbonus, non posso- no essere più di due per ciascun intervento complessivo. Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento medesimo.

In par� colare, per interven� sulle par� comuni degli edifi ci, non è necessario che il condominio nel suo insieme op� per lo sconto in fa� ura o per la cessione del credi- to corrispondente alla detrazione spe� ante. Infa� , alcuni condomi- ni potranno scegliere di sostenere le spese rela� ve agli interven� e benefi ciare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fa� ura o per la cessio- ne del credito.

Le modalità di esercizio dell’opzio- ne, da eff e� uarsi in via telema� ca, anche avvalendosi dei professioni-

s� abilita� alla trasmis- sione telema� ca delle dichiarazioni (do� ori commercialis� , ragio- nieri, peri� commer- ciali e consulen� del lavoro) sono defi nite con il Provvedimento del Dire� ore dell’Agen- zia delle entrate dell’8 Agosto 2020. Nel qual caso, la comunicazione rela� va agli interven�

esegui� sulle par� co- muni degli edifi ci può essere inviata, esclu- sivamente mediante i canali tele- ma� ci dell’Agenzia delle entrate:

a) dal sogge� o che rilascia il visto di conformità.

Nei casi di cui al punto 1.4, la Comunicazione è inviata esclu- sivamente da tale sogge� o; b) dall’amministratore del condomi- nio, dire� amente oppure avva- lendosi di un intermediario di cui all’ar� colo 3, comma 3, del d.P.R.

n. 322 del 1998.

Il provvedimento in commento prevede, altresì, che per gli inter- ven� esegui� sulle par� comuni degli edifi ci: a) il condòmino be- nefi ciario della detrazione che cede il credito, se i da� della ces- sione non sono già indica� nella delibera condominiale, è tenuto a comunicare tempes� vamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la rela� va acce� azione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fi scale, l’ammon- tare del credito ceduto e il codi- ce fi scale del cessionario. Infi ne, l’amministratore del condominio – in aggiunta a quanto occorre per glia adempimen� ordinari - è tenuto comunicare ai condòmini che hanno eff e� uato l’opzione il protocollo telema� co della Comu- nicazione.

Superbonus: attenzione al calcolo della doppia maggioranza per deliberare i lavori

I

l comma 9 bis dell'ar� colo 119 Dl Rilancio pone alcune perples- sità interpreta� ve. Analizziamo- le con ordine. Nel suo primo capo- verso, il comma in esame introduce una specifi ca maggioranza per la delibera delle opere a� nen� al superbonus. Cosi: «Le deliberazio- ni dell'assemblea del condominio aven� per ogge� o l'approvazione degli interven� di cui al presente ar� colo e degli eventuali fi nanzia- men� fi nalizza� agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la ces- sione o lo sconto di cui all'ar� colo 121, sono valide se approvate con un numero di vo� che rappresen�

la maggioranza degli intervenu� e almeno un terzo del valore dell'e- difi cio».

Il richiamo al Codice

Tale disposto pur non prevedendo un espresso richiamo all’ar� co- lo 1136 del Codice civile, in tema di maggioranze assembleari, ne riporta un analogo contenuto e comunque va necessariamente coordinato con l’ar� colo 1136 do- vendosi esprimere una decisione nell’ambito del consesso assem- bleare. Può, pertanto, assumersi

anzitu� o che tra� asi di una spe- cifi ca maggioranza delibera� va e cioè esprimibile tanto in prima, quanto in seconda convocazione solo a seguito del raggiungimen- to dei quorum cos� tu� vi previs�

all’ar� colo 1136 che sono, rispet-

� vamente, in prima convocazione la maggioranza dei partecipan� al condominio rappresentante i due terzi del valore dell’edifi cio ed in seconda convocazione un terzo dei partecipan� al condominio che rappresen� un terzo del valo- re dell’edifi cio.

Il valore delle quote di appartenenza

A tal proposito, dobbiamo ram- mentare che, l'ar� colo 1136 Codi- ce civile prevede per regola gene- rale nell'ambito condominiale (a diff erenza di quanto previsto per la comunione dall'ar� colo 1105 Codice civile) che la decisione col- legiale del condominio si formi dalla combinazione tra l'espres- sione delle cosidde� e “teste” vo- tan� ed il valore millesimale da esse rappresentate. Si ripropone, così, il datato problema dell'in- terpretazione del terzo comma dell'ar� colo 1136. Orbene, il com- ma in parola, nel prevedere che la decisione assembleare sia assunta dalla maggioranza dei partecipan�

che rappresen� almeno un terzo del valore dell'edifi cio va riferito necessariamente ai quorum co- s� tu� vi previs� dai commi prece- den� dell'ar� colo 1136.

Per l'assemblea in seconda con- vocazione il richiamo ad almeno un terzo del valore è da riferirsi al quorum minimo necessario per la cos� tuzione assembleare. Così, non si potrà formare una decisio- ne con un'espressione millesimale

inferiore al terzo del valore mille- simale che è necessario affi nché la cos� tuzione dell'assemblea sia possibile. Ove sia cos� tuito in as- semblea un valore millesimale su- periore al terzo dei partecipan� , affi nché si formi la delibera questo non deve essere sopraff a� o da un più alto valore millesimale con- trario. Del resto argomentando al contrario, in un'assemblea totali- taria, un terzo del valore dell'edi- fi cio “comanderebbe” i due terzi contrari.

Le maggioranze delibera- tiva e costitutiva

Sul punto, già ebbe ad esprimersi la Cassazione quando la versione della norma, precedente alla rifor- ma del 2012, non dis� ngueva per l’assemblea di seconda convoca- zione tra maggioranza delibera� va e cos� tu� va – appia� endo così il quorum cos� tu� vo su quello de- libera� vo - e faceva riferimento al solo quorum di un terzo dei parte- cipan� al condominio rappresen- tante almeno un terzo del valore dell’edifi cio. Così la Cassazione del 05 aprile 2004 numero 6625 aff ermava che: «In tema di condo- minio negli edifi ci, la regola posta dall’ar� colo 1136, comma 3 Codi- ce civile, secondo la quale la deli- berazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convoca- zione è valida se riporta un nume- ro di vo� che rappresen� il terzo dei partecipan� al condominio e almeno un terzo del valore dell’e- difi cio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rap- presentare un valore proprietario maggiore rispe� o a coloro che ab- biano votato a favore, a� eso che l’intero ar� colo 1136 privilegia il criterio della maggioranza del va- lore dell’edifi cio quale strumento coerente per soddisfare le esigen-

ze condominiali».

La Corte so� olineava che non è suffi ciente che la maggioranza dei votan� a favore sia rappresenta� - va di almeno di un terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l’appro- vazione non siano rappresenta� vi di un valore maggiore rispe� o agli altri, anche se numericamente in- feriori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo rela-

� vamente al numero dei votan� a favore, ma anche rela� vamente al valore del bene da essi rappresen- tato.D’altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fi ni dell’approvazione delle delibe- re, una rilevanza maggiore al nu- mero dei votan� rispe� o al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell’ar� colo 1136 che ap- pare, invece, ispirato al principio opposto.

La necessità di entrambi i quorum

In conclusione la Corte evidenzia- va che per l'approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambi i quorum previs� dal ter- zo comma dell'ar� colo 1136, ed entrambi devono risultare mag- gioritari, rispe� o al numero e alla rappresenta� vità dei partecipan�

contrari all'approvazione. La Cas-

sazione confermava così quanto già sentenziato in precedenza con la sentenza 25558 del 12 novem- bre 2020. Con la maggioranza speciale prevista dal comma 9 bis dell'ar� colo 119 si potranno dun- que deliberare tu� gli interven�

fi nalizza� all'o� enimento delle detrazioni fi scali del superbonus compresi gli incarichi tecnici e pro- fessionali che si confi gurano come necessari, siano essi preliminari, contestuali o consecu� vi all'ese- cuzione delle opere.

Rela� vamente all'inciso del dispo- sto che si riferisce al fi nanziamen- to bancario, alla cessione del cre- dito ed allo sconto in fa� ura, pare corre� o ritenere la delibera come una generale espressione assem- bleare di mandato all'amministra- tore affi nché si possa adoperare a tu� e le pra� che connesse alle operazioni di cessione del credi- to o di fi nanziamento bancario (nell'ambito di proge� complessi che comportano un pres� to “pon- te” per perme� ere l'an� cipo di quanto dovuto ad imprese e pro- fessionis� ) che dovranno poi esse- re confermate dei singoli condo- mini coinvol� .

La scelta tra cessione o sconto è del singolo

Il successivo ar� colo 121 che disci- plina l’opzione per la cessione o lo sconto in fa� ura si riferisce chiara- mente ai sogge� che sostengono le spese ed infa� la circolare 24/E del 8 agosto 2020 ed anche la suc- cessiva 30/E del 22 dicembre 2020 paiono chiare nel riferire il diri� o al singolo condomino. Altre� an- to, il fi nanziamento bancario per l’an� cipo delle spese dovute ad imprese e professionis� per poter avviare i lavori in condominio, ove nasca garan� to dalla cessione dei futuri credi� fi scali, dovrà essere confermato dai singoli condomini

interessa� all’operazione.

L’assemblea del condominio non potrà vincolare i condomini a sop- portare delle opere nell’ambito delle proprietà private. Pertanto ove i proge� compor� no la ne- cessità di a� uare la sos� tuzione d’infi ssi o d’impian� priva� per il cosidde� o salto delle due clas- si energe� che la delibera dovrà essere condizionata all’esplicita espressione favorevole dei singo- li condomini coinvol� . Dobbiamo altre� anto ritenere che, la pre- visione di uno specifi co quorum delibera� vo riferito ad opere che inevitabilmente coinvolgono l’e- ste� ca dei fabbrica� con coiben- tazioni alle facciate perimetrali o cambio di infi ssi, compor� la ne- cessaria acce� azione da parte del- la minoranza dissenziente di una modifi ca dell’este� ca dell’immobi- le in funzione di un miglioramento energe� co, purché ciò non si tra- duca in uno svilimento del decoro archite� onico.

La ridotta super�icie dei terrazzi

Si sta poi ponendo, in quest’ul� mo periodo, un acceso diba� to sulla possibilità o meno del condominio di coibentare le facciate perime- trali con quell’inevitabile riduzio- ne della superfi cie dei terrazzi. Nel

caso, ritengo, dovrà porsi un’a� en- ta valutazione in ordine alla super- fi cie disponibile del terrazzo e se l’eventuale riduzione dello spazio comporterà o meno una signifi - ca� va perdita di funzionalità del bene tale da comprome� erne l’u-

� lizzo per la sua natura per� nen- ziale, e se la coibentazione ester- na è eff e� vamente necessaria al raggiungimento dello scopo di mi- glioramento energe� co del condo- minio ed accesso agli importan�

benefi ci fi scali.

Difa� , se è vero che i balconi sono beni di per� nenza dei priva� – so- pra� u� o per quanto a� ene alle superfi ci - è altre� anto vero che ques� non possono non conte- stualizzarsi nell’ambito dell’ester- no del fabbricato in quanto pro- spicien� ed inseri� nelle facciate perimetrali che sono beni comu- ni. Tra l’altro, la coibentazione del fabbricato è una competenza del condominio ed anche fonte di responsabilità per quest’ul� mo.

L’ul� ma parte del comma 9 bis specifi ca poi che: «Le deliberazio- ni dell’assemblea di condominio, aven� per ogge� o l’imputazione ad uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento delibe- rato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favore- vole».

L’accollo totale della spesa

Dal punto di vista pre� amente civilis� co tale disposto non porta nessuna novità sostanziale posto che, già facendo ricorso all’ar� colo 1102 Codice civile– in tema di uso della cosa comune – in virtù del ri- chiamo di cui all’ar� colo 1139 Co- dice civile, può aff ermarsi la possi- bilità per un gruppo di condomini di eseguire delle opere su beni co-

muni, a suo precipuo interesse, assumendosene integralmente le sp ese. Nel caso, i limi� che si potrebbero prospe� are sarebbero quelli tradizionali del rispe� o del decoro archite� onico, di non arre- care pregiudizio alla stabilità o si- curezza del fabbricato o di rendere le par� comuni inservibili all’uso o al godimento anche per un solo condomino.

Tra l’altro è bene so� olineare che il comma 9 bis prevede un’esplici- ta espressione di assunzione del- le spese da parte dei condomini ai quali le spese sono imputate.

Orbene, il disposto in parola può piu� osto trovare una gius� fi cazio- ne nell’ambito fi scale nel quale tra l’altro viene a confi gurarsi. Difa� , dal medesimo potrà desumersi una deroga alla regola generale per la quale in caso di opere con- dominiali agevolate fi scalmente ogni condomino può detrarsi la quota di spese di sua spe� anza determinata sulla base della tabel- la millesimale (Circolare 19/E del 8 luglio 2020). In virtù dell’ar� colo 9 bis pare legi� marsi l’operazio- ne per la quale i condomini inte- ressa� ai lavori potrebbero assu- mersene integralmente le spese portandosele di conseguenza in detrazione nel rispe� o dei propri massimali concessi dalla norma� - va; ciò, comporterà inevitabilmen- te per i condomini interessa� un carico di spese maggiore alla loro quota millesimale, proprio per l’e- senzione di altri dalla partecipa- zione alle spese.

Andrea Tolomelli

110%: nel modello da presentare alle Entrate i dati dei fornitori

L’

opzione per lo sconto in fat- tura e la cessione del credito di cui all’ar� colo 121 del Dl 34/2020 deve essere comunicata all’agenzia delle Entrate u� lizzan- do un modello specifi co.

Il sogge� o tenuto alla presentazio- ne della comunicazione è il benefi - ciario, per gli interven� esegui� su unità immobiliari e su par� comuni di edifi ci non condominiali, oppu- re l’amministratore di condominio, per gli interven� esegui� su par�

comuni degli edifi ci con proprietà di � po condominiale.

Nel Quadro A della comunicazio- ne, oltre a iden� fi care il � po di intervento per cui sono state so- stenute le spese, devono essere indica� ulteriori elemen� u� li, tra cui l’anno di sostenimento delle stesse. Perciò occorre fare riferi- mento al principio di cassa quando le spese sono sostenute dal bene- fi ciario dell’agevolazione al di fuori

dell’esercizio di a� vità di impresa, oppure al principio di competen- za economic a quando le spese sono sostenute dal benefi ciario dell’agevolazione nell’esercizio di impresa, comprese le imprese mi- nori.

Per i contribuen� che applicano il principio di cassa, nel caso di ap- plicazione, da parte del fornitore, dello sconto sull’intero corrispe� - vo, la spesa si considera sostenuta alla data di emissione della fa� u- ra. Se la comunicazione viene pre- sentata dal benefi ciario, nella Se- zione I del Quadro C deve essere barrata la casella “A” per lo scon- to in fa� ura e “B” per la cessione del credito. Inoltre, il benefi ciario deve indicare l’importo complessi- vo del credito ceduto o del contri- buto so� o forma di sconto che è pari alla detrazione spe� ante.

Nel caso, ad esempio, di opzione per lo sconto in fa� ura e di inter-

vento ammesso al superbonus, l’importo da indicare è pari al 110% dello sconto applicato. Nel quadro Quadro D della comuni- cazione si indicano i cessionari del credito di imposta e i fornitori che hanno concesso lo sconto sul corrisp e� vo, la data di esercizio dell’opzione, e la suddivisione per des� natario dell’ammontare del credito ceduto o dello sconto.

L’esempio

Si pensi, ad esempio, al proprie- tario di un edifi cio unifamiliare che ha sostenuto nel mese di no- vembre 2020 una spesa di 40mila agevolabile con il superbonus che, pertanto, dà diri� o ad una detra- zione pari a 44mila euro (la spesa corrisponde a 36mila euro per l’in- tervento edile eff e� uato dal forni- tore Alfa, 2mila per l’asseverazione del professionista Beta e 2mila per il visto di conformità del profes-

sionista Gamma). Il 12 dicembre 2020 è stato concordato lo sconto in fa� ura e sono state ricevute le rispe� ve fa� ure. Nel quadro C,

“sezione I” si barra la casella A e si indica l’importo di 44.000 nel cam- po “importo complessivo del con- tributo” mentre al rigo 1 del qua- dro D si indicherà il codice fi scale di Alfa, la data del 12 dicembre 2020 e l’importo di 39.600 euro e ai righi 2 e 3 , rispe� vamente, quello di Beta e Gamma con il me- desimo importo di 2.200 euro.

L’amministratore di con- dominio

La “Sezione II”, del Quadro C, deve essere, invece, compilata se la comunicazione viene presentata dall’amministratore di condominio (o, nel caso di “condomini minimi”, dal singolo condomino “incarica- to”) indicando il codice fi scale di ciascun condomino che esercita l’

opzione “A” per lo sconto in fa� ura o “B” per la cessione del credito.

Inoltre, in corrispondenza di cia- scun condomino, deve essere indi- cato sia l’importo della spesa so- stenuta di competenza del singolo co ndomino (nei limi� ammessi dalla legge) sia l’importo detraibi- le corrispondente al credito d’im- posta ceduto o che sorge in capo al fornitore a fronte dello sconto applicato in fa� ura.

G. Car, Ba. Z

L’amministratore non deve essere autorizzato

per resistere all’impugnativa di una delibera

U

n condominio chiede al pre- cedente amministratore, da un lato un risarcimen- to pari alle spese legali sostenute nell'ambito di sei impugnazioni di delibere promosse da un condo- mino; dall'altro lato la ripe� zione dei compensi percepi� durante gli anni in cui sono sta� radica� i sud- de� contenziosi. In par� colare, si contesta all'amministratore di non aver o� enuto una previa au- torizzazione a resistere alle impu- gnazioni, avendo invece conferito la procura al difensore di propria inizia� va; di non aver informato l'assemblea sull'andamento delle cause, privandola in tal modo del- la possibilità di valutare soluzioni alterna� ve; in generale, di aver te- nuto una condo� a inadempiente rispe� o al metro di diligenza che cara� erizza il rapporto di manda- to. La domanda del condominio è respinta con ar� colata ed esau- riente mo� vazione, nonché ric- ca di spun� giurisprudenziali dal Tribunale di Pistoia con sentenza 69/2021.

L’autorizzazione assem- bleare

In primo luogo, il Tribunale ricorda che «integra indirizzo consolidato della giurisprudenza di legi� mi- tà quello per cui, qualunque sia il contenuto della delibera contesta- ta, sussiste la legi� mazione pas- siva dell’amministratore a resiste- re alle impugna� ve promosse da singoli condomini senza necessità di previa autoriz zazione a par- te dell’assemblea di condominio:

ciò in quanto la difesa, anche in via giudiziale, di tali delibere rien- tra nella prima fra le a� ribuzioni dell’amministratore codicis� ca- mente individuate, ossia il dovere di eseguire le deliberazioni dell’as- semblea (ar� colo 1130 numero 1 Codice civile)».

Come osservato dal giudice, l’as- sunto è a tal punto grani� co che la Suprema corte, in un recen- te pronunciamento sul tema, ha dichiarato inammissibile il mo-

� vo d’impugnazione poiché «si contrappone ad un consolidato

orientamento di questa Corte sen- za off rire elemen� per mutare lo stesso» (Cassazione, ordinanza 12806/2019).

L’obbligo di informativa

In secondo luogo, il richiamo all’ar-

� colo 1131, commi 3 e 4 del Co- dice civile è ritenuto del tu� o non per� nente, posto che l’obbligo di dare no� zia ai condomini riguarda gli a� o i provvedimen� giudiziali che esorbitano dalle a� ribuzioni dell’amministr atore, mentre in- vece la cos� tuzione in una causa di impugna� va rientra, per l’ap- punto, tra i poteri gestori conferi�

dalla legge.Al contempo, l’opera- to dell’amministratore neppure è censurabile ai sensi dell’ar� colo 1713 - che pone un generale ob- bligo di informare il mandante delle vicende ineren� il rapporto di mandato - poiché il condominio non è riuscito a dimostrare i prete- si danni che sarebbero deriva� da tale condo� a.

La tesi secondo cui l’assemblea, ove compiutamente aggiornata, avrebbe potuto revocare l’ammini- stratore o impugnare le sentenze sfavorevoli, rimane assolutamente carente dal punto di vista probato- rio: da un lato, non «è specifi cato (e provato) quale danno l’a� ore avrebbe subito dalla permanenza in carica del convenuto piu� osto che da una sua cessazione imposta dalle decisioni dell’assemblea»;

dall’altro lato «non è né allegato né provato che, con la probabili- tà richiesta in sede civilis� ca, ove tempes� vamente o meglio infor- mata dei contenziosi in essere e del loro esito l’assemblea con do- miniale si sarebbe risolta ad im- pugnare de� esi� e, ancor di più, che tali impugnazioni avrebbero avuto risultato posi� vo per il con- dominio (potendo anzi le stesse, in ipotesi, portare a decisioni peggio-

ra� ve per esso rispe� o a quanto deciso in primo grado)».

In altri termini, non è possibile

«pretendere di far carico all’am- ministratore condominiale delle spese legali sostenute per la dife- sa nelle cause giudiziali intentate contro il condominio e portate avan� dall’amministratore senza prov a che, ove meglio informata, l’assemblea avrebbe ado� ato de- cisioni diff eren� in ordine ai con- tenziosi in essere e sopra� u� o tali da evitare condanne del cond omi- nio e sostenimento delle rela� ve

spese di gius� zia».

La cattiva gestione va pro- vata

Infi ne, dall’esame della documen- tazione agli a� , è emerso che in alcune occasioni l’amministratore avesse riportato ai condomini no-

� zie sull’andamento dei conten- ziosi, dal che, a parere del giudice,

«era loro interesse, loro diri� o, loro possibilità ed anche loro one- re ancora una volta ai sensi dell’ar-

� colo 1227 Codice civile informar- si compiutamente del contenuto di siff a� provvedimen� giudiziali

(…), mentre non risulta che nes- suno abbia avanzato richieste di tal genere non potendo quindi, a distanza di tempo, addebitare ad altri (amministratore di condomi- nio) le conseguenze almeno in par- te derivan� anche da propri com- portamen� omissivi o negligen� ».

Da ciò consegue che la condo� a dell’amministratore neppure può essere censurata per negligenza ai sensi dell’ar� colo 1710 Codice civile.

Giuseppe Zangari

Antenne per telefonia mobile sul tetto di un solo edi�icio: gli utili vanno a tutti

R

ipe� tore per cellulari sul la- strico solare comune? O� - ma scelta ma bisogna capire achi vanno i soldi, a tu� i con- dòmini o solo a quelli cui il lastri- co funge da copertura, quando ci sono più scale o corpi di fabbrica separa� ? La prima ipotesi è quella scelta dal Tribunale di Roma, che si è pronunciato con la sentenza inedita 14619/2020.

La vertenza origina dall’impugna- zione da parte di alcuni condòmini di una delibera con la quale l’as- semblea condominiale aveva ap- provato di s� pulare un nuovo con- tra� o di locazione con una società di telefonia mobile, avente ad og- ge� o la concessione in godimento di un lastrico solare che copriva solo gli appartamen� di una delle qua� ro palazzine del condominio.

L’impugnazione

I condòmini impugnavano la de- libera perché stabiliva che gli u� - li fossero ripar� � tra tu� e non solo tra quelli del «condominio parziale» cos� tuito dalla palazzina coperta dal lastrico solare in que- s� one. Anzi, gli altri condòmini non avrebberio neppure dovutoi votare.

Il condominio, poiché il lastri- co solare concesso in locazione era stato trasferito dall’originario unico proprietario a tu� i singoli condòmini, i quali erano succedu-

� nell’originario contra� o di loca- zione s� pulato tra il precedente proprietario del caseggiato e la società di telefonia, evidenziava la natura comune del bene e l’inap- plicabilità al contra� o di locazione della disciplina del condominio parziale prevista dal terzo comma dell’ar� colo 1123 del codice civile.

Le ragioni del Tribunale

Il Tribunale ha dato torto ai con- dòmini e nel rige� are l’impugna- zione ha osservato che, in consi- derazione del suo tenore le� erale, il terzo comma dell’ar� colo 1123 del Codice civile si riferisce esclu- sivamente alle spese di manuten- zione rela� ve alle par� comuni per loro funzionale natura des� nate a servire una sola parte del fabbrica- to condominiale, fermo restando la proprietà comune di de� e par� , se non diversamente disposto dal

� tolo.

Secondo il giudice, nel conce� o di spese per la manutenzione non è possibile, in via interpreta� va, far rientrare l’u� lità derivante dal canone di locazione per la con- cessione in godimento di un’area comune quale il lastrico solare che copra una sola parte del fabbrica- to, data l’alterità conce� uale della

nozione di spese rispe� o a quella di u� li. Inoltre, ha con� nuato, non è possibile, in applicazione del cri- terio di interpretazione analogica, ricondurre gli u� li nel conce� o di spese di cui al terzo comma dell’ar-

� colo 1123 del Codice civile, in vir- tù del presupposto di quest’ul� ma disposizione, che mira a disciplina- re le spese della cosa comune se- condo i principi di equità-ragion- evolezza e uso eff e� vo.

Una diversa interpretazione, ha concluso il Tribunale, non solo andrebbe al di là delle ragioni di esistenza della norma, ma cause- rebbe una sostanziale lesione dei diri� dei condòmini appartenen�

alle scale diverse da quella inte- ressata dalla locazione del ripe� - tore di telefonia mobile, negando, quindi, a ques� il diri� o di voto su ques� oni delicate in quanto ad esse è so� esa la tutela del diri� o alla salute prevista dall’ar� colo 32 della Cos� tuzione.

Giovanni Iaria

Deleghe per l’assemblea condominiale, alcune precisazioni

S

empre più spesso ci giungono quesi� in merito alle deleghe a partecipare all'assemblea condominiale o tali dubbi diven- gono argomen� di discussione nel nostro forum.

Un signore ci ha domandato, ad esempio, se la delega rappresenta

“una testa”, ossia se al di là dei mil- lesimi, il voto del delegato espres- so in favore del delegante deve es- sere considerato come autonomo rispe� o a quello che il delegato stesso esprime per se stesso.

O ancora ci è stato domandato se è vero che a seguito dell'entrata in vigore della riforma del condomi- nio i condomini delegan� non pos- sano più esprimere in assemblea il proprio voto diversamente da quello poi espresso del delegato.

Da ul� mo è stato chiesto se una volta concessa la delega, la per- sona delegante può comunque partecipare come “uditrice” all'as- semblea condominiale.

Siccome la confusione è tanta e dato che l'argomento della dele- ga può entrare in collisione che l'is� tuto del rappresentante del condominio in senso all'assem- blea del supercondominio, vale

la pena tenere a mente le regole fondamentali in materia di delega a partecipare all'assemblea di con- dominio.

Forma della delega per l’assemblea condominiale

La delega a partecipare all’assem- blea di condominio deve essere scri� a. Lo dice chiaramente ed espressamente l’art. 67, primo comma, disp. a� . c.c. Ciò vuol dire non esisterà alcuna delega in assenza della “famosa striscia di carta” presente in calce all’avviso di convocazione e controfi rmata dal delegante e che quindi il pre- sidente non potrà considerare la presenza del delegante.

Numero massimo di dele- ghe

Sempre l'art. 67 delle disposizioni di a� uazione del codice civile, così come modifi cato dalla legge di ri- forma del condominio, ha previsto un limite massimo alle deleghe che una singola persona può rac- cogliere nel contesto di condomi- ni con un determinato numero di partecipan� .

In tal senso è stabilito che “se i condomini sono più di ven� , il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale” (art. 67, primo comma, disp. a� . c.c.). I re- golamen� condominiali possono contenere limi� più stringen� .

Presenza del delegante in assemblea

La persona che ha conferito la de- lega a partecipare all’assemblea di condominio deve essere consi- derata a tu� gli eff e� presente.

Se Tizio delega Caio a partecipare alla riunione, all’appello dovran- no risultare presen� entrambi, chiaramente uno rappresentato dall’altro; ciò vuol dire che se il de-

legante è a tu� gli eff e� (cioè nel computo delle “teste” e dei mille- simi) un condomino presente.

Se una persona delega un’altra a partecipare è perché non può o non vuole essere presente: conse- guenza di ciò è che deve conside- rarsi come non data una delega a partecipare seguita dalla presenza materiale in assemblea del dele- gante stesso.

Voto espresso dal delega- to per conto del delegante

Nell’ambito dell’assemblea di con- dominio, è stata la giurisprudenza a chiarirlo, il delegato agisce per il delegante sulla base delle rego- le del mandato. Chi rappresenta, quindi, ha l’obbligo di agire secon- do le indicazioni del suo mandan- te.Ciò, ad esempio, vuol dire che il delegato dovrà votare come ri- chiestogli dal delegante potendo accadere che il voto suo personale sia diff erente da quello della per- sona che è stato chiamato a rap- presentare.

Solamente nell’ambito delle as- semblee del supercondominio ai condòmini non è data la possibilità di porre vincoli all’azione del rap- presentante del condominio, ossia in questo caso eff e� vamente il rappresentante ha diri� o di votare come ri� ene più opportuno.

Avv. Alessandro Gallucci

Morosità condominiale: quando

l’amministratore può sospendere i servizi di condominio

L

a morosità condominiale è uno dei problemi che preoccu- pano maggiormente gli ammi- nistratori di condominio chiama�

a sfoderare tu� e le proprie abilità di mediatori per far affl uire i soldi in cassa ed evitare che si inceppi la macchina del condominio che ne- cessita di con� nue entrate.

L'art. 63 delle Disposizioni di At- tuazione del Codice Civile auto- rizza l'Amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contri- bu� protra� a per un semestre, di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni

"susce� bili di godimento separa- to".

Quali sono i servizi su- scettibili di godimento se- parato

Bisogna chiarire l’espressione

“servizi susce� bili di godimento separato” per comprendere cosa il legislatore abbia voluto intendere.

La norma (art.63 disp.a� . del Co- dice Civile) pone dei pale� precisi alla sospensione dei servizi:

• la morosità deve protrarsi da oltre un semestre; ciò signifi ca che devono risultare delle somme esigibili scadute da oltre un seme- stre.

• si possono sospendere solo servizi comuni susce� bili di u� liz- zazione separata: riscaldamento, acqua, antenna Tv, citofoni, ecc..

Non si potrà ad esempio impedi- re ad un condòmino di accedere

alla propria abitazione a� raverso il cambio della serratura della por- ta di ingresso comune, ma si potrà intervenire su tu� quei servizi for- ni� ai singoli proprietari a� raverso impian� comuni.

Quando inizia a decorrere il semestre di tolleranza?

La legge specifi ca da quando inizia a decorrere il semestre di "tolle- ranza", anche se è possibile rite- nere che esso vada conteggiato dalla chiusura dell'esercizio in cui è emersa la situazione di mora, oppure dal giorno dell'approva- zione da parte dell'assemblea del condominio, del rendiconto-con- sun� vo rela� vo all'esercizio appe- na concluso.

L'amministratore ad esempio può privare il condomino inadempien- te del diri� o di accedere ad alcuni locali o servizi condominiali (depo- sito, bicicle� e, piscina, ecc.).

Sulla possibilità invece di sospen- dere la fornitura del riscaldamen- to o dell'acqua potabile (quando condominiali) le opinioni sono de- cisamente contrastan� .

Due casi pratici di sospen- sione

La sospensione del servizio di ri- scaldamento centralizzato nella sola unità abita� va del condòm- ino moroso è di diffi cile a� uazione tecnica. Oltretu� o questo � po di inizia� va da parte dell’amministra- tore comporta notevoli problema-

� che giuridiche, essendo da più par� stata evidenziata la violazio- ne del diri� o alla salute cos� tuzio-

nalmente tutelato.

Il Tribunale di Torino ha negato la richiesta di sospensione del ri- scaldamento con la Sentenza del 21/08/2014.

In materia di fornitura dell’acqua condominiale ritenuta come un servizio di primaria importanza tutelato anche dalla Cos� tuzione, il Tribunale di Bologna in un pri- mo momento aveva aff ermato il divieto di distacco del condomino moroso dal servizio idrico, pre- vedendo che ai sogge� indigen�

debba comunque essere garan� ta la somministrazione di 50 litri d’ac- qua al giorno (Trib. Bologna 15 set- tembre 2017).

Successivamente i giudici hanno cambiato a� eggiamento ed han- no autorizzato il distacco del con- domino moroso da servizio idrico (Trib.Bologna 3/04/2018).

L’amministratore dopo vari solle- ci� “bonari” nel caso di morosità persistente del debitore, dovrà dare mandato al legale di fi ducia che si a� verà per chiedere all’Au- torità Giudiziaria (Tribunale o Giudice di Pace) l’emissione di un decreto ingiun� vo su oneri condo- miniali scadu� (provvisoriamente esecu� vo) da no� fi care al proprie- tario dell’immobile - e non al con- du� ore.

Per sospendere i servizi non è ne- cessario aver depositato un de- creto ingiun� vo nei confron� del condomino moroso; al di là della sospensione, sarà cura dell’ammi- nistratore compiere tu� i passi necessari per non incorrere in re- sponsabilità derivan� dalla man- cata a� vazione di procedure fi na- lizzate al recupero del credito.

Le differenze con l'europa

Nei altri Paesi Europei la situazio- ne è molto diversa.

In Francia ad esempio per il re- cupero dei credi� in Condominio è prevista l'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile appartenen- te al moroso, che viene avviata dall'amministratore senza l'ausilio di un legale, essendo suffi ciente la richiesta ad un uffi ciale giudiziario di me� ere in mora il condòmino in ritardo coi i pagamen� .

In Spagna al condòmino moroso viene sospeso il diri� o di voto in assemblea.

In Portogallo, il verbale di assem- blea che riporta l'approvazione dei bilanci e del riparto, cos� tuisce già

� tolo esecu� vo nei confron� del condòmino moroso.

In Germania il protrarsi della mo- rosità per oltre 3 mesi comporta l'esclusione del condòmino stesso che è costre� o addiri� ura a ven- dere spontaneamente la sua pro- prietà.

Le novita’ introdotte dalla riforma del condominio in tema di recupero del credito

L’amministratore di condominio oggi rappresenta è un vero e pro- prio “building manager” chiamato ad aff rontare il problema ricorren- te dei “vuo� di cassa” che me� ono a dura prova le capacità ges� onali dei professionis� del se� ore.

Inoltre la legge impone l’obbligo di a� varsi per il recupero dei cre- di� condominiali “entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è com- preso” (art.1129 del Codice Civile così come modifi cato dalla Legge 220/2012).

Una volta no� fi cato il decreto in- giun� vo, esistono strumen� spe- cializza� per valutare le strategie

più u� li a stabilire con certezza se sia meglio dare corso al pigno- ramento mobiliare (mobili, arredi di casa ad esempio), presso terzi (credi� , con� corren� , pensioni di anzianità) oppure immobiliare (pignoramento della casa di pro- prietà).

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Conteggio termini d’impugnazione, un esempio pratico

L

a vertenza ogge� o della disa- mina del Tribunale di Roma (sentenza n. 1230 del 25 gennaio 2021) ha origine dalla impugnazione di una delibera as- sembleare avente ad ogge� o l'ap- provazione del bilancio preven� vo e consun� vo, in ordine alla qua- le due condomini hanno chiesto l'annullamento lamentando la vio- lazione dell'art. 66 Disp. A� . Cod.

Civ. con par� colare e specifi co ri- ferimento alla denunciata tardivi- tà della comunicazione dell'avviso di convocazione.

Conteggio termini d’im- pugnazione delibera con- dominiale. Iter Giudiziale

A sostegno della domanda avanza- ta i condomini hanno manifestato espressa censura sulla validità del- la convocazione, assumendo che l’avviso di convocazione non è sta- to tempes� vo, non essendo sta- to rispe� ato il termine di cinque giorni prima dell’assemblea, pre- scri� o ex art. 66 Disp. A� . Cod. Civ.

A tal riguardo, occorre illustrare che, nel caso, era stato esperito invano anche il tenta� vo di media- zione, non essendosi presentato il

Condominio il giorno fi ssato per l’incontro.

Nonostante la rituale no� fi ca del- la citazione, il Condominio non si cos� tuiva in giudizio mo� vo per cui, alla prima udienza, ne veniva dichiarata la contumacia all’uopo evidenziando che, essendo già pendente altra causa tra le mede- sime par� , stante la connessione sogge� va ed ogge� va, il Giudice provvedeva a disponerne la riu- nione.

Parimen� , tra� andosi di vertenza che poteva essere decisa senza necessità di procedere ad ulterio- re istru� oria, stante la natura do- cumentale, dopo la prima udienza veniva fi ssata udienza di precisa- zione delle conclusioni e la causa tra� enuta in decisione.

Il Tribunale ha accolto l’impu- gnazione mo� vando con ampia dissertazione la giusta e corre� a interpretazione ed applicazione pra� ca del termine entro cui deve essere comunicato ai sogge� in- teressa� e legi� ma� l’avviso di convocazione ex art. 66 Disp. A� . Cod. Civ.

Avviso di convocazio- ne e conteggio termini d'impugnazione delibera condominiale

Preliminarmente, in considera- zione del tema ogge� o dell'in- dagine giuridica so� esa alla ques� one de qua, è appropriato riportare il de� ato della norma richiamata, ovvero l'art. 66 Disp.

A� . Cod. Civ. che, al III comma, prescrive <L'avviso di convoca- zione, contenente specifi ca in- dicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fi ssata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta ele� ronica cer� fi cata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indica- zione del luogo e dell'ora della ri- unione> precisando, nel prosieguo della disposizione, che <In caso di omessa, tardiva o incompleta con- vocazione degli aven� diri� o, la deliberazione assembleare è an- nullabile ai sensi dell'ar� colo 1137 del codice su istanza dei dissen- zien� o assen� perché non ritual- mente convoca� >.

In proposito, è di tu� a evidenza che per quanto concerne il ter- mine indicato nella citata norma, occorre rammentare che il calco- lo dei cinque giorni, anteriori alla data della assemblea, deve essere eseguito a ritroso, partendo dal giorno precedente a quello indica- to per la prima convocazione.

Al contempo, è doveroso rilevare che il termine dei cinque giorni è inderogabile per cui, qualora non sia o� emperato, la delibera è an- nullabile e può essere impugna- ta nel termine di trenta giorni ex art. 1137 Cod. Civ., tenuto conto e ribadito che l’invio tempes� vo dell’invio è condizione di validità della stessa assemblea.

Inoltre, è di indubbia rilevanza, unitamente al rispe� o del termine suindicato, la forma con cui l’avvi- so di convocazione è inoltrato ai condomini, nell’ipotesi in esame tramite raccomandata.

Ed allora una domanda appare spontanea e risolu� va: quando si perfeziona la presunzione di cono- scenza ex art. 1335 Cod. Civ. con la le� era raccomandata?

So� o tale profi lo, l’orientamento costante e consolidato della Giuri- sprudenza di Legi� mità ha aff er- mato e riconosciuto che <Qualora la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata me- diante le� era raccomandata e questa non sia stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), la presunzione di conoscenza coin- cide con il rilascio da parte dell’a- gente postale del rela� vo avviso di giacenza del plico presso l’uffi cio postale, idoneo a consen� re il ri-

� ro del piego stesso, e non già con altri momen� successivi (quali il momento in cui la le� era sia stata eff e� vamente ri� rata o in cui ven- ga a compiersi la giacenza)> (Cass.

Civ. n.8275/2019).

In concreto e nella sostanza, la let- tera con la quale viene inviato l’av- viso di convocazione rappresenta un a� o rece� zio in relazione al quale opera la presunzione di co- noscenza ex art. 1335 Cod. Civ., per cui la conoscenza dell’a� o è parifi cata alla conoscibilità.

In conseguenza, ai fi ni dell’onere della prova, occorre dimostrare che la comunicazione è pervenu- ta all’indirizzo del des� natario, tramite il rilascio dell’avviso di giacenza da parte del pos� no se il condomino è assente.

Costituzione dell'Assem- blea e validità delle deli- bere

Fermo quanto sopra osservato ed argomentato, è opportuno ulte- riormente, ricordare che, ai sensi e per gli eff e� dell'art. 1136, com- ma VI, Cod. Civ. <L'assemblea non può deliberare, se non consta che tu� gli aven� diri� o sono sta� re- golarmente convoca� >.

Tale disposizione richiama la ne- cessaria deferenza della prescri- zione contenuto nell'art. 66 Disp.

A� . Cod. Civ. in ordine, quindi, cer- tamente al termine di cinque gior- ni della comunicazione dell'avviso di convocazione, congiuntamente agli altri requisi� ivi indica� .

La ra� o della norma è chiara e orientata ad a� uare e consen� - re il diri� o di ogni condominio di intervenire e partecipare alla ri- unione in rispondenza del quale ogni condomino deve essere mes- so nella condizione di poterlo fare ricevendo la convocazione con un congruo preavviso, ovvero nel ter- mine indicato dall’art. 66 Disp. A� . Cod. Civ.

Inoltre, dalla le� ura del combina- to disposto di cui agli ar� . 66 Disp.

A� . Cod. Civ. e 1136, comma VI,

Cod.Civ. emerge con trasparenza che, qualora un condomino sollevi eccezione in merito alla tempes� - vità della comunicazione, l’onere della prova ricade sul condominio.

Nella fa� specie de qua, il condo- minio è rimasto contumace per cui non ha svolto difese.

Ebbene, nella documentazione prodo� a dai condomini ed alle- gata in a� , risulta non solo la loro assenza alla assemblea dal ver- bale ma, altresì, entrambi hanno prodo� o l’avviso di convocazione spedito mediante raccomanda- ta dai cui � mbri postali a� estan�

la ricezione degli avvisi si deduce che la comunicazione è avvenuta in disprezzo del termine di cinque giorni.

Invero, l’assemblea in ques� one era stata inde� a in prima convo- cazione per il giorno 5 marzo ed in seconda per il giorno successivo, 6 marzo.

Tenuto conto che, nel calcolo a ri- troso, deve essere escluso il gior- no della prima convocazione, è evidente che la ricezione dell’av- viso per un condominio il giorno 3 marzo e per l’altro il giorno 1 marzo, dimostra la tardività del- la comunicazione e, per l’eff e� o, re� amente la delibera impugnata va annullata in quanto viziata dal mancato rispe� o delle formalità prescri� e per legge per la comuni- cazione dell’avviso di convocazio- ne dell’assemblea.

Avv. Laura Cecchini

Servizio di pulizia: per la validità della clausola che preveda il rinnovo automatico

serve la doppia �irma

L

a clausola che prevede il rinno- vo automa� co (salvo disde� a) del contra� o di somministra- zione del servizio di pulizie tra un impresa ed un condominio (con- tenuto nel modulo di “off erta”

predisposto dalla di� a) per essere valida deve essere so� oscri� a due volte per acce� azion e a norma degli ar� coli 1341 e 1342 del Codi- ce civile. Ed infa� il condominio è consumatore. Questo il contenuto della sentenza della Corte di ap- pello di Milano 600/2021, pubbli- cata il 23 febbraio 2021.

La vicenda processuale

Un’impresa di pulizie ha conve- nuto in giudizio un condominio, adducendo che il contra� o di somministrazione del servizio di pulizia (1559 Codice civile) si era rinnovato per mancato tempes� - vo invio della disde� a. L’impresa aveva conseguentemente chiesto il risarcimento del danno in for- ma specifi ca a norma dell’ar� colo 2058 del Codice civile, con la ri- presa della prestazione lavora� va o subordinatamente la risoluzione del contra� o per inadempimento del condominio a norma dell’ar-

� colo 1453 del Codice civile, con

conseguente diri� o al risarcimen- to del danno subìto pari ad euro 1.523,31 per mancato guadagno e pari ad euro 1.401,84 per l’a� vi- tà comunque svolta rela� vamen- te ad una mensilità (risultante tra l’altro da una fa� ura prodo� a).

Il rinnovo automatico

La domanda dell’impresa è stata respinta dal Tribunale di Milano che ha evidenziato come nel- la specie non sussistesse alcuna clausola di rinnovo automa� co.

Per il Tribunale infa� si era in presenza di un contra� o annua- le rinnovato di anno in anno (per fa� concluden� ).Tanto più che nel contra� o in ques� one è contenu- ta una clausola che consente alle par� il recesso an� cipato rispe� o alla scadenza annuale, previo pre- avviso di 90 giorni. E tanto più che le Pec prodo� e hanno confermato la volontà del condominio di non conferire ulteriormente l’incarico delle pulizie alla di� a a� rice, dif- fi data anche alla res� tuzione delle chiavi e ad astenersi dallo svolgi- mento di a� vità presso il condo- minio (con introduzione di perso- nale estraneo).

La rinnovazione tacita in- vocata

L'impresa ha appellato la senten- za insistendo sul principio del rin- novo “automa� co” del contra� o, con cos� tuzione di un contra� o a tempo indeterminato, stante l'a- nalogia con altre fa� specie disci- plinate dal Codice civile in tema di rinnovazione tacita per mancata disde� a. L'appellante ha inoltre eccepito la violazione dell'ar� colo 1362 del Codice civile sull'inter- pretazione del contra� o deducen- do che secondo l'interpretazione dell'ar� colo 1569 del Codice civile, il recesso non poteva avvenire “in tronco”, ma con l'esercizio della disde� a nel termine previsto dal contra� o o in un termine congruo, per non pregiudicare le esigenze delle par� .La Corte d'appello di Milano ha respinto l'appello, con- fermando la sentenza del Tribuna- le, ma con diversa mo� vazione.

La decisione della Corte di appello

La Corte d'appello di Milano ha analizzato il contra� o secondo i princìpi ermeneu� ci di cui agli ar-

� coli da 1362 a 1371 del Codice Civile, interpretando quale fosse stata l'intenzione delle par� . Sul punto - evidenzia la Corte – a par- te il criterio le� erale, le singole clausole del contra� o vanno in- terpretate le une per mezzo delle altre complessivamente, così che si evi� che ad una di esse si a� ri- buisca un signifi cato diverso da quello risultante dal complesso del contra� o.

Nel dubbio - in caso di disposizio- ni contrastan� - per il principio della conservazione del contrat- to, le clausole vanno interpreta- te nel senso in cui possano avere qualche eff e� o, anziché in quello secondo cui non avrebbero alcu- no. Ed ancora, in caso di dubbio, l'interpretazione deve avvenire in base a ciò che si pra� ca nel luogo di riferimento del contra� o (sulla scorta degli usi norma� vi secondo quanto prescrive l'ar� colo 1368 ).Ciò premesso, per la Corte mila- nese, la clausola contra� uale che prevede la durata del contra� o di anni uno, salvo che una parte ma-

nifestasse la volontà di sciogliere an� cipatamente il vincolo, rispet- to alla scadenza prevista, fa presu- mere la presenza della rinnovazio- ne automa� ca.

In par� colare, se si accentua il si- gnifi cato giuridico del termine di- sde� a - come sos� ene l'impresa di pulizie – si richiede una manife- stazione di volontà espressa volta ad impedire il rinnovo del contrat- to alla prima scadenza. Disde� a e rinnovo automa� co non devono essere confusi con il recesso – pure previsto dal contra� o – che riguarda invece la possibilità della parte di sciogliersi dal vincolo con- tra� uale durante il corso (a pre- scindere da un eventuale rinnovo automa� co).

La disdetta ed il recesso

In sintesi, la disde� a si esercita per sancire la scadenza nei con- tra� di durata. Il recesso - che provoca uno squilibrio rispe� o alle originarie previsioni di sca- denza – è invece vincolato alla sopravvenienza di determinate ci rcostanz e par� colari che ne pos- sano dare gius� fi cazione e, di con- sueto, anche penali. Ciò premesso la Corte milanese aff ronta un’ulte- riore ques� one rimasta assorbita nel precedente grado di giudizio, quella della nullità della clausola di rinnovo automa� co per manca- ta doppia so� oscrizione. Al riguar- do il Collegio ha puntualizzato che la clausola che prevede il rinnovo automa� co salvo disde� a, sia nul- la per violazione del principio della doppia so� oscrizione a norma de- gli ar� coli 1341 e 1342 del Codice civile.

L’ar� colo 1341, comma 2, del Co- dice civile dispone infa� che «In ogni caso non hanno eff e� o, se non sono specifi camente appro- vate per iscri� o, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che

le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recede- re dal contra� o o di sospenderne l’esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell’altro contraente deca- denze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contra� uale nei rappor�

coi terzi, tacita proroga o rinnova- zione del contra� o, clausole com- promissorie o deroghe alla com- petenza dell’autorità giudiziaria».

Nella specie è pacifi co che il con- dominio ha so� oscri� o il modulo di off erta dell’impresa, contente la clausola, come consumatore, con conseguente applicabilità della prede� a norma� va.

Matt eo Rezzonico

Domande & Risposte

PAROLA D’ESPERTO - CONDOMINIO Chiunque voglia porre un domanda può inviare

una email: info@alacbari.it A tutti i quesiti sarà risposto

2777) D. In un Condominio ho provveduto all'am- modernamento dell'antenna TV digitale (sos� tuzio- ne centralina, palo con tu� gli elemen� di ricezione e cavi dall'antenna alla centralina), tali interven�

usufruiscono dell'agevolazione fi scale bonus 50%?

R. Le opere di cui al quesito godono della detrazione Irpef del 50%.

2778) D. In un condominio dal so� oscri� o ammini- strato, mi è stata inoltrata la seguente richiesta da parte di un condominio avente un unità immobi- liare all'ul� mo piano: Le rappresento la volontà di acquistare la porzione di lastrico solare sovrastante l’appartamento di mia proprietà, versando in favore dei comproprietari il complessivo importo di euro 7.000,00, con oneri di frazionamento e notarili a mio carico. La prospe� ata soluzione comportereb- be un rilevante ridimensionamento dei lavori con- dominiali (in quanto la manutenzione straordinaria di porzione del lastrico solare, sarebbe eff e� uata a mia cura e spese) a mio avviso indiff eribili, conside- rato l’indubbio benefi cio rilevante dal “bonus fac- ciate” a scadenza imminente e le condizioni di in- salubrità in cui versa porzione della mia proprietà,

stan� le con� nue infi ltrazioni derivan� dall’ amma- loramento dello stesso lastrico solare. Alla luce di quanto esposto, La pregherei di so� oporre senza in- dugio, la presente mia richiesta ai condomini. Con- siderato che necessita l’unanimità e possibile fare tale passaggio? O sarebbe meglio chiedere un cano- ne di locazione mensile?

R. La vendita della porzione del lastrico solare comu- ne richiede l’intervento del notaio previa delibera assunta da tu� i condomini. Una volta acquisita la proprietà il proprietario della porzione o in caso di mancata vendita la maggioranza potrà decidere di affi � are la porzione a uno o più condomini oppure locare a un terzo a pagamento previo so� oscrizione di un contra� o di affi � o.

2779) D. Devo lasciare lo studio dove esercito l’at-

� vità di amministratore di condominio siccome il proprietario ha disde� o il contra� o. Mi spe� a l’in- dennità di avviamento?

R. No, non le spe� a l’indennità di avviamento poi- ché la sua a� vità ai sensi della L.392/78 non prevede conta� con il pubblico dei consumatori.

2780) D. Sono un amministratore commercialista sono tenuto ad avere una pec per l’a� vità di ammi- nistratore?

R. La casella di posta ele� ronica cer� fi cata per gli am- ministratori di condominio non è obbligatoria ma u� - le, invece per gli amministratori iscri� ad un ordine albo o collegio come tan� amministratori- avvoca� , amministratori –geometri, amministratori-ragionieri, amministratori- ingegneri o società di persone o di capitali che ges� scono è obbligatorio dotarsi di indi- rizzo di posta ele� ronica cer� fi cata.

2781) D. In data 20.02.2021 si è deliberato, 7 con- domini su 9 mill. 791,649, dei lavori indicando la di� a prescelta. La di� a non è stata conta� ata. Oggi mi chiama un condomino e mi chiede di riconvoca- re l’assemblea, in quanto ci dovevamo riunire per deliberare la di� a per la manutenzione giardino, e proporre un suo preven� vo molto più basso. L’as- semblea può annullare la precedente con gli stessi millesimi e presenze.

R. Un solo condomino non può imporre all’ammini- stratore di riconvocare l’assemblea (solo se lo vuole l’amministratore è possibile). Per una nuova assem- blea occorre la richiesta scri� a di almeno 2 condomi- ni con 167 millesimi minimo.

La nuova assemblea con maggioranza dei presen�

e 500 millesimi può annullare la precedenza delibe- ra del 20 febbraio 2021 e come secondo argomento può scegliere una diversa di� a. I due argomen� 1) annullamento delibera del 20/2 e 2) la nomina della nuova di� a dev’essere inserita all’ordine del giorno.

2782) D. Esiste un sistema per recuperare i da� di residenza dei condomini senza fare il giro dei vari Comuni?

R. Se nel suo abitato esiste, come èè probabile una Agenzia documen� dia loro incarico, le troveranno tu� gli indirizzi che le servono.

2783) D. Una condomina proprietaria al 100%

dell'immobile è casalinga. Il marito convivente che può detrarre i lavori eff e� ua� al condominio, l'inte- stazione per quanto concerne la mia dichiarazione deve essere intestata alla moglie o al marito?

R. Se la convivenza è pregressa all’inizio dei lavori, anche il marito può detrarre ed essere intestata al marito la dichiarazione dell’amministratore.

2784) D. Alcuni condomini stanno creando problemi a due condomini anziani che vorrebbero installare

un ascensore, a causa del taglio delle scale che la di� a ha suggerito. Cortesemente vogliate deluci- darmi in merito, così da informare i condomini sulle misure minime delle scale.

R. Le norme a� ualmente in vigore circa o la costru- zione, l’installazione e l’eventuale collaudo delle scale sono contenute nella L.13/1989 sulle barriere archite� oniche e nel successivo regolamento a� ua-

� vo. In base a queste norme la larghezza delle ram- pe e dei pianero� oli deve perme� ere il passaggio orizzontale di una barella con una inclinazione mas- sima del 15% lungo l’asse longitudinale. Quanto alla larghezza minima di 1,20 mt, questa è riservata alla nuove costruzioni, mentre in caso di ristru� urazione è sempre ammessa la realizzazione del vano ascenso- re con il taglio delle scale in quanto l’installazione di un ascensore viene considerato come intervento di abba� mento delle barriere archite� oniche. Le veri- fi che sulla larghezza delle scale debbono essere eff et- tuate dai vigili del fuoco, in genere la misura conside- rata come acce� abile dopo il taglio è quella di 90cm.

Proprio in riferimento al taglio delle scale, peraltro, la Cassazione, con sentenza 16496/2015 ha chiarito che l’installazione dell’ascensore è sempre legi� ma in quanto è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo cui va garan� to il contemperamento di vari interessi, tra i quali quel- lo delle persone disabili ad avere un normale u� lizzo del bene comune (i disagi dei condomini sono con- trobilancia� dal normale u� lizzo del bene da parte del condomino portatore di handicap).

2785) D. In ambito di dichiarazione della ristru� u- razione edilizia, se ho un negozio C/1 e lo ho dato in fi � o e la proprietà è persona fi sica, cosa devo di- chiarare "situazione par� colare"? E se il proprieta- rio lo u� lizza per la sua a� vità?

R. Se il locale in C/1 è u� lizzato dire� amente dal pro- prietario va indicato “caso par� colare”, se invece è vuoto oppure locato, va indicato “caso ad uso diverso dall’abita� vo”.

2786) D. Se l’amministratore dopo la nomina a mag- gioranza che gli è stata comunicata dal Presidente dell’assemblea non comunica l’acce� azione dell’in- carico la sua nomina è valida?

R. Per il Tribunale di Roma del 21 aprile 2020 la no- mina è nulla se l’amministratore non off re una valida acce� azione comprensiva del compenso.

Giuseppe Simone