4.2.4. Verifica degli indici urbanistici nel progetto sull’AREA SALOV. 42
La proposta di progetto sull’AREA SALOV prevede la trasformazione di destinazione da zona omogenea D1 (zona produttiva di completamento) a zona omogenea B4 prevalentemente residenziale. In accordo con l’Art.17 della L.765/67 il comune deve controllare la densità edilizia e verificare che i servizi pubblici essenziali (verde pubblico, parcheggi) soddisfino i minimi fissati per legge, ossia gli standards urbanistici definiti dal D.M.1444/68.
Il suddetto decreto divide il territorio comunale in zone omogenee, ciascuna delle quali è caratterizzata da indici definiti. La zona omogenea B4 rappresenta un’area con agglomerati urbani, totalmente o parzialmente edificata, caratterizzata da una superficie coperta Sc>1/8Sf (superficie fondiaria) e da un indice territoriale It>1,5.
Per verificare la densità edilizia compatibile con la zona B4 occorre determinare innanzitutto le superfici territoriali su cui si va ad intervenire. Nell’area in esame si individuano tre comparti principali:
1. a destinazione esclusivamente residenziale (parte fondamentale della zona B4).
2. a destinazione mista (in parte residenziale e in parte commerciale-direzionale, è ancora parte fondamentale della zona B4).
3. caratterizzato da attrezzature pubbliche e di interesse collettivo e da spazi a verde di arredo urbano e piazze (definito su PRG come AP e VU, risulta parte integrante della zona B4).
A ciascuno di essi compete una superficie territoriale riportata in tabella. Si sottolinea la necessità di inserire nel computo del comparto 3 anche parte di territorio assegnato dal PRG alla zona PP8. Infatti, nell’ottica di un recupero del lungocanale, il territorio adiacente alla piazza di progetto e
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TAVOLA 3 DI PROGETTO. Verifica degli indici urbanistici: Rilevamento delle superfici territoriali e delle superfici coperte.
caratterizzato dal punto di partenza dell’ECOTOUR (la motonave che conduce i turisti alla visita ecologica del Lago di Massaciuccoli), rientra nel particolare progetto di riqualificazione dell’AREA SALOV: con la destinazione della via di Circonvallazione e parcheggio risulta questa parte di terreno risulta svincolata dalla parte a sud del canale denominata PP8 che sarà appunto oggetto di piano particolareggiato.
All’interno dei comparti 1 e 2 si individuano le opere di urbanizzazione necessarie all’utilizzo degli edifici e le fasce di tutela dovute alla presenza del canale che genera un vincolo idraulico. La legge regionale L.R.74/84 stabilisce infatti per il canale Burlamacca due ambiti di tutela: un ambito A, che contraddistingue una fascia di rispetto di 10 m, e un ambito B che nella situazione attuale comprende l’intera AREA SALOV (come evidenziato dalla tavola di vincolo idrogeologico del Piano Strutturale). Pertanto l’unica possibilità per la realizzazione di un nuovo progetto nell’area è data dalla costruzione di un terrapieno che permatta il suo rialzamento ad un dislivello di 2 m rispetto alla fascia di primo ambito, in modo da rispettare il vincolo idraulico.
Dalla differenza fra superfici territoriali e opere di urbanizzazione si ricavano le superfici fondiarie relative a ciascun comparto.
Per verificare le capacità inerenti la zona B occorre calcolare i volumi di edificazione dati dalla superficie coperta su ciascun piano edificato per l’altezza media ad esso relativo (il metodo del computo dei volumi viene riportato nel capitolo 3 negli articoli di regolamento edilizio). La tabella mostra le superfici coperte, le altezze medie, i volumi da esse derivanti e l’altezza in gronda. Il rapporto fra volume edificato e superficie fondiaria determina l’indice fondiario che, nel rispetto della normativa, deve risultare minore di 3,0 mc/mq. Per completare la verifica evidenziamo che l’altezza massima in gronda risulta minore di 11 m e che il
rapporto di copertura (Sc/Sf) risulta pari a 0,5.
Per determinare un numero di abitanti indicativo si calcola 1/80 del volume a destinazione residenziale; dividendo per la superficie fondiaria si ricava la densità insediativa.
Con il computo relativo al volume edificato nel comparto 3 vogliamo evidenziare che, nel rispetto degli indici relativi alla zona B, è stato possibile recuperare solo il 55% della volumetria attuale. La proprietà ha presentato all’Amministrazione comunale un progetto commissionato all’arch. Belluomini basato sul recupero di granparte della volumetria esistente (si computano circa 90.000 mc comprensivi della volumetria interna ai silos e si rilevano nel progetto una riduzione del 15%) proponendo una variazione sull’altezza massima ammissibile pari a 24 m. L’approvazione le è stata negata a causa del non rispetto degli indici di zona. Le motivazioni addotte dalla proprietà riguardavano la particolare condizione dell’area che non può subire un cambiamento di destinazione (da zona D1 a zona B) senza alterare gli standard che le competono: la proprietà proponeva quindi una contrattazione con l’Amministrazione comunale per la definizione di indici relativi ad un piano di recupero
particolare, estranei ai vincoli derivanti dalla classificazione di zona B.
Nel progetto di riqualificazione dell’AREA SALOV si computa in totale una volumetria di circa 50.000 mc (55% della volumetria attuale) da destinare per il 5% ad attrezzature pubbliche (2.500 mc derivanti dal recupero dei due silos di dimensioni maggiori, trasformati in spazi espositivi per la collettività), per il 55% a residenziale e per il rimanente 40% ad commerciale-direzionale. Il calcolo degli indici mostra il rispetto degli standard di zona B4 con una variazione al comma 3 dell’art. 65 del Piano Strutturale che prevede che il 70% della volumetria sia destinato a residenziale e il 30% ad attività produttiva, commerciale e direzionale. Le variazioni sulle percentuali di ripartizione della volumetria sono motivate dagli obiettivi che si pone il progetto: la creazione di un centro artificiale che possa riqualificare l’intera zona e venire in aiuto al centro storico della città necessita l’individuazione di spazi per la collettività (non richiesti dall’Amministrazione comunale ma ad essa concessi) e di spazi di vita comune che per essere vissuti quotidianamente hanno bisogno di attività commerciali e produttive. In ogni caso il progetto può subire facilmente variazioni sulle percentuali da destinare a residenziale e a commerciale senza alterare il proprio aspetto. Infatti, l’integrazione fra i due ambiti (politica essenziale del progetto stesso) permette il cambiamento di destinazione di alcuni locali da spazi commerciali a spazi residenziali.
Per quanto riguarda gli standards urbanistici relativi alla zona B questi richiedono:
– verde attrezzato 4,5 mq/ab. – scuole 2,25 mq/ab. – parcheggio pubblico 1,25 mq/ab. – servizi pubblici 1 mq/ab.
Nell’area d’intervento non sono previste scuole ma è possibile verificare gli altri standards. Il comparto 3 infatti prevede aree di interesse collettivo e di pubblica
utilità e aree a verde che integrando la zona B rispondono ampiamente ai requisiti di standards.
4.2.4.1. Individuazione e verifica delle aree a parcheggio. 43
L’individuazione e la verifica delle superfici a parcheggio deve essere trattata in funzione della destinazione delle aree che ad essa competono.
Per quanto riguarda le parti a destinazione residenziale, in progetto sull’AREA SALOV (comparti 1 e 2), la L.122/89 stabilisce che il minimo di superficie da destinare a parcheggio deve essere di 1 mq/ 1 mc di volumetria edificata. Il calcolo riportato in tabella dimostra il rispetto delle prescrizioni di legge. Per la destinazione residenziale infatti si prevedono 4 nodi di parcheggio:
1. un parcheggio interrato privato,
ricavato grazie alla sopraelevazione del piano di costruzione dovuta al rispetto della L.R.74/84 di vincolo idraulico. Il parcheggio è situato in corrispondenza di una superficie di distribuzione agli edifici residenziali
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e collegato con essi attraverso i vani scala; l’ingresso e l’uscita da esso avviene su via di Montramito con due rampe a senso unico di marcia (una d’ingresso, l’altra di uscita) e serve a soddisfare in numero di 1 posto auto per ogni residenza i blocchi di costruzione C1, D1, E1, F1, G1 che saranno descritti successivamente.
2. un parcheggio esterno privato in corrispondenza del blocco residenziale A1,
si tratta della riprogettazione di un parcheggio già esistente e già destinato all’edificio in questione. Attualmente a destinazione di uffici amministrativi, il blocco A1 sarà trasformato in edificio a destinazione residenziale, che si sviluppa in 6 appartamenti duplex. Il parcheggio prevede 1,3 posti auto per ogni residenza.
3. un parcheggio esterno privato sul confine est del lotto, situato al termine dell’unica penetrazione carrabile dell’intera area prevede 1 posto auto per ogni residenza del blocco B1 e 5 posti auto di competenza dell’intero edificio a destinazione residenziale.
4. un parcheggio esterno privato lungo via di Montramito in corrispondenza del blocco C2,
prevede 1 posto auto per ogni residenza presente nel blocco C2 a destinazione mista (in parte residenziale, in parte commerciale-direzionale).
Inoltre, il D.M.1444/68 prevede un indice per l’area effettiva di sosta per i veicoli pari a 1.25 mq/ab. La tabella mostra il calcolo dell’area a parcheggio effettiva e il conseguente rispetto dell’indice urbanistico.
Per quanto riguarda le parti a destinazione commerciale-direzionale, in progetto sull’AREA SALOV (comparto 2), il D.L.114/98 rimanda alle direttive comunali che così si esprimono:
“nel caso di utilizzo di parte della volumetria a commerciale o direzionale dovranno essere individuate apposite aree a parcheggio nella misura di mq 1,0 ogni mq di superficie utile per attività non superiori a mq 250 di vendita e di mq
1.5 di superficie utile per attività comprese fra mq 250 e mq 2500”.
Il calcolo della superficie effettiva di vendita è stato effettuato su ogni fondo commerciale presente in progetto in base alla definizione proposta dal decreto stesso (art. 4):
“ai fini del presente decreto si intendono (…) per superficie di vendita di un esercizio commerciale, l’area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili. Non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi”.
Poiché il progetto proposto è comunque in una fase preliminare la determinazione delle superfici di vendita è stata condotta in modo approssimativo massimizzando, in funzione dell’orientamento e delle caratteristiche distributive di ogni singolo fondo commerciale, la potenziale superficie destinata al rapporto con il pubblico.
All’interno dell’AREA SALOV sono stati individuati i parcheggi pubblici P (parcheggio interrato in corrispondenza del blocco B2, su via di Montramito) e P(0) (parcheggi esterni). La tabella mostra che essi soddisfano le direttive comunali in materia di parcheggi destinati ad attività commerciali e direzionali.
Il D.M.1444/68 per edifici a carattere commerciale o direzionale stabilisce la necessità di reperire per ogni 100 mq di superficie lorda edificata 80 mq di spazio di cui almeno la metà da destinare a parcheggio, in aggiunta a quelli derivanti dalle indicazioni all’art. 18 della L.765/67 che prevede che una superficie pari al 5% del volume edificato sia da destinare a parcheggio. Dal calcolo della superficie lorda da destinare a commerciale e da quello delle superfici a parcheggio effettive previste nell’AREA SALOV risulta che le prescrizioni esposte del D.M. non sono soddisfatte. Tuttavia, il D.M. stesso indica che qualora non si riesca a reperire interamente le aree a parcheggio nel sito di intervento, per le zone omogenee A e B è possibile ricercare la metà di esse
in aree contigue (attrezzature integrative). La tabella mostra che l’area di parcheggio effettiva presente nell’AREA SALOV copre più della metà dell’area a parcheggio prevista dal D.M. Pertanto, ci si propone di reperire superfici a parcheggio pari alla metà non soddisfatta e all’aliquota richiesta dalla L.765 in aree di pertinenza.
Lo studio di riqualificazione sull’intera area d’intervento ha condotto all’individuazione dei seguenti spazi per la sosta dei veicoli:
- P(1) parcheggio pubblico, in corrispondenza dell’attuale spazio per la sosta davanti al centro commerciale Pam; - P(2) parcheggio pubblico, in corrispondenza della zona
definita VA dal PRG, resa accessibile dal prolungamento della via Pisana verso la via di Pietrasanta;
- P(3) parcheggio scambiatore, in corrispondenza della rotonda gemella e del viale M. Tobino;
- P(4) parcheggio di proprietà del centro commerciale Pam; - P(5) parcheggio relativo alla zona DR di PRG.
La progettazione di questi spazi per la sosta deve soddisfare i requisiti normativi in particolare nelle zone omogenee D.
La tabella mostra che il centro commerciale Pam, situato in corrispondenza della zona omogenea DN, è dotato nello stato di progetto di un’area a parcheggio P(4) effettiva molto superiore rispetto a quella teoricamente da lui richiesta. Infatti, il D.M. 1444/68 richiede per questo tipo di zona una superficie a parcheggio pari al 10% della superficie utile dell’edificio. In realtà si presume che una superficie a parcheggio di progetto sia necessaria ad accogliere i molti utilizzatori che lo affollano ogni giorno. In funzione dello stesso decreto (che stabilisce indici uniformi per tutta la zona D) è stata verificata la superficie a parcheggio P(5) per la zona DR, all’interno della quale sorge un edificio a destinazione commerciale che tratta mobilia, un centro di ristoro, un edificio a destinazione commerciale che tratta automobili e un distributore di carburante.
Si progettano come parcheggio pubblico le aree in corrispondenza di P(1), P(2) e P(3).
L’area a parcheggio P(1) è frutto di una riprogettazione del parcheggio esistente che nello stato di progetto risulta suddiviso in una parte destinata a parcheggio relativo alla zona DN e una parte definita proprio come P(1). L’ingresso a questo parcheggio è posto in corrispondenza del nodo 3 di rotatoria, nel collegamento fra via Pisana e via di Pietrasanta. Si tratta di uno spazio di sosta percorribile a senso unico che si riversa in uscita sulla strada che congiunge il nodo 3 al nodo 1. È importante rilevare che detto parcheggio permette il raggiungimento tramite percorso pedonale sia della scalinata che termina sul marciapiede del Cavalcavia (collegamento diretto con il centro della città), sia del lungocanale che lo congiunge attraverso un percorso pulito all’AREA SALOV.
L’area a parcheggio P(2) deriva da un cambiamento di destinazione, rispetto a quella prevista da PRG (da VA a P) ed è reso facilmente accessibile dal prolungamento della via Pisana e dalla costruzione della nuova strada che fiancheggerà la ferrovia. Il parcheggio P(2) è situato in prossimità
dell’inizio del lungocanale e si collega pertanto tramite percorso pedonale all’AREA SALOV.
Abbiamo dimostrato che entrambi in parcheggi P(1) e P(2) possono essere considerati come di pertinenza all’AREA SALOV. Questa risulta infatti facilmente accessibile tramite percorso pedonale dall’utente di veicolo proprio che utilizza queste aree di sosta. È pertanto possibile ricercare le aree a parcheggio mancanti all’interno del sito SALOV in questi spazi. I parcheggi P(1) e P(2) contribuiscono quindi a verificare le superfici a parcheggio necessarie agli edifici commerciali presenti nello stato di progetto per l’AREA SALOV.
Il parcheggio P(3) situato in corrispondenza della rotatoria gemella risulta estraneo ai conteggi per le aree a parcheggio necessarie. Può pertanto essere considerato come parcheggio scambiatore a favore degli utenti non residenti della città, individuando un punto di sosta del mezzo pubblico in corrispondenza dell’accesso alla nuova piazza di progetto interna all’AREA SALOV. A questo si accede dal nodo 1 di rotatoria, in accordo con tutte le direzioni di accesso allo svincolo del Cavalcavia; l’uscita, invece, è posta sul viale M. Tobino per convogliare il traffico in uscita direttamente all’esterno di questo grande snodo.
