Indice
Premessa generale pag. 3
Risposta al quesito “a”
Individuazione dei beni oggetto del pignoramento pag. 4
Confini dei beni oggetto del pignoramento pag. 4
Formazione di uno o più lotti per la vendita pag. 5
Risposta al quesito “b”
Individuazione dei beni componenti il lotto pag. 5
Tipologia ed ubicazione di ciascun immobile pag. 5
Accessi e confini di ciascun immobile pag. 5
Dati catastali di ciascun immobile pag. 6
Pertinenze e accessori pag. 6
Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della zona, dei servizi e
delle zone confinanti pag. 6
Tipologia ed altezza interna utile pag. 7
Composizione interna, esposizione, caratteristiche strutturali, caratteristiche
interne ed attuale stato di manutenzione pag. 7
Superficie netta pag. 9
Rispondenza degli impianti alla vigente normativa pag. 9
Risposta al quesito “c”
Epoca di realizzazione dell’immobile, estremi del provvedimento autorizzatorio
e rispondenza della costruzione pag. 9
Risposta al quesito “d”
Identificazione catastale dell’immobile pag. 10
Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di
pignoramento con le risultanze catastali pag. 10
Variazioni e schede catastali pag. 10
Risposta al quesito “e”
Stato di possesso degli immobili pag. 11
Risposta al quesito “f”
Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene pag.11
Risposta al quesito “g”
Informazioni per l’acquirente pag.12
Precedenti proprietari nel ventennio pag.12
Risposta al quesito “h”
Criteri di stima utilizzati pag.12
Fonti delle informazioni utilizzate per la stima pag.13
Calcolo delle superfici dell’immobile pag.13
Adeguamenti e correzioni della stima pag.14
Valore totale pag.15
Valore finale del bene pag.15
Risposta al quesito “i”
Valutazione della quota indivisa pag.15
Divisibilità del bene pag.16
Allegati
Elenco allegati pag.16
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE
CAUSA TRA San Paolo Banco di Napoli e xxxxxxxxxx xxxxxxx + xxxxx xxxxx, iscritta al n.90/2005 di R.G.
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Premessa
In data 29/05/2009 è comparsa dinanzi al giudice dr. Michele Cuoco la sottoscritta Arch. Paola Sorgente nominata quale esperto per la causa distinta in oggetto.
Dopo aver dichiarato di accettare l’incarico e aver prestato il giuramento di rito, veniva a conoscenza dei quesiti riportati nel verbale di giuramento, in copia allegato n.1.
Svolgimento delle operazioni peritali
Con Raccomandata A/R del 2/07/09, la sottoscritta comunicava, alle parti in causa, l’inizio delle operazioni peritali fissate per il giorno 13 del mese di luglio 2009, alle ore 10,00 davanti alla sede del Comune di Montesarchio per poi procedere al sopralluogo presso l’immobile oggetto del pignoramento.
Tale giorno dopo aver atteso inutilmente dalle ore 10,00 alle ore 11,00, per assenza degli interessati convocati, l’attività peritale è stata sospesa.
In seguito alla disamina delle missive inviate è emerso che : il debitore xxxxxxxxxx xxxxxxx
ufficialmente residente in ::::::::::::: giusta certificato del 15/07/09,
risulterebbe TRASFERITO e la Sig.ra xxxxx xxxxx non ha mai ritirato presso l’ufficio postale competente la raccomandata ivi giacente. Dovendo necessariamente accedere all’immobile pignorato per l’opportuna ispezione, la sottoscritta ha chiesto all’Ill.mo G.E. Dr. Michele Cuoco, con istanza depositata il 17/07/2009 di adottare gli opportuni provvedimenti.
Il G.E., vista la richiesta, ha nominato quale custode l’Avv. Alessandro Zolli, invitato a prendere possesso dello staggito nel più breve tempo possibile, onde consentire allo stimatore di espletare il suo mandato.
Il giorno 1 del mese di maggio dell’anno 2010, alle ore 10,00, è stato possibile accedere all’immobile pignorato, e alla presenza del custode Avv. Alessandro Zolli e della debitrice Sig.ra xxxxx xxxxx sono state effettuate le ispezioni, i rilievi tecnici e fotografici necessari per la redazione della consulenza (vedi verbale di sopralluogo all. n.9).
Le operazioni si sono susseguite presso l’Ufficio del Territorio di Benevento e l’Agenzia del Territorio, nonché presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Montesarchio, dove è stata richiesta e successivamente rilasciata la documentazione e gli atti relativi sia al bene pignorato che al fabbricato contenente lo stesso immobile oggetto della procedura.
Risposta al quesito a)
I
ndividuazione dei beni oggetto del pignoramento
L’immobile sottoposto a pignoramento e contenuto nell’atto relativo consiste in :
- una unità immobiliare adibita a civile abitazione, ubicata su un unico livello, e precisamente al piano IV, lato EST, scala E, interno 9, con annesso vano posto al piano terra adibito a ricovero auto;
il tutto appartenente al fabbricato sito nel Comune di Montesarchio (Benevento) alla Via Benevento;
zona residenziale lievemente decentrata rispetto al centro storico del Comune, con edifici a destinazione abitativa (vedi all. n.3).
Confini dei beni oggetto del pignoramento
L’appartamento è confinante :
a sud - ovest con interno 8 della scala D;
a nord – est con interno10 della stessa scala;
a nord –est con l’interno della scala;
e con area condominiale.
Il locale garage distinto con il numero 9/E è confinante con strada di accesso, con box int.10 e int.3.
Formazione di uno o più lotti per la vendita
Dalla descrizione riportata nel paragrafo ”Individuazione dei beni oggetto del pignoramento”, è possibile dedurre che il patrimonio immobiliare ivi indicato, non può essere diviso in più lotti.
Per la tipologia dell’immobile e per le diverse componenti connesse tra loro che saranno descritte di seguito in maniera dettagliata, il bene si fa coincidere, necessariamente, con un unico lotto cui attribuire, ai fini della vendita, il corrispondente valore di mercato.
Risposta al quesito b) Individuazione dei beni componenti il lotto
Come già indicato nel paragrafo precedente, il patrimonio immobiliare oggetto del pignoramento consiste in una sola un’unità immobiliare che costituisce il cespite a destinazione abitativa di seguito riportato :
- appartamento con terrazzino al piano quarto dello stabile, con annesso vano accessorio della stessa unità abitativa posto al piano cantinato, adibito a ricovero auto.
Tipologia ed ubicazione di ciascun immobile
Riguardo la tipologia del complesso di appartenenza e la loro ubicazione si può fare riferimento al paragrafo precedente ed a quello relativo all’“Individuazione dei beni oggetto del pignoramento”.
Accessi e confini di ciascun immobile
E’ opportuno precisare che l’edificio contenente l’immobile pignorato, ha l’accesso dal viale privato proprietà della :::::::::::; esso è parte integrante del Parco Residenziale
costruito su suolo confinante con detto viale ed è costituito complessivamente da più abitazioni aventi in comune : i vanì d’ingresso i diversi corpi scala con ascensore e l’area circostante (vedi foto n.1).
L’appartamento in questione ha un unico accesso dalla porta d’ingresso in legno prospiciente un disimpegno del vano scala in comune con un’altra unità abitativa (vedi foto n.4).
Il box al piano terra, ha l’accesso sia da una porta posta nel disimpegno comune alle cantine retrostante
il portone dello stabile, che attraverso una porta basculante quale ingresso per l’auto posta dal lato opposto e prospiciente la strada comune di accesso ai garage (vedi foto n.3, n.40, n.42).
Per quanto attiene alla descrizione dei confini dell’immobile si rimette al paragrafo “Confini dei beni oggetto del pignoramento”
Dati catastali dell’immobile
I dati catastali relativi al patrimonio immobiliare oggetto della procedura sono i seguenti : Unità immobiliare sita nel Comune di Montesarchio provincia di Benevento;
Identificata con il Foglio n.20, Particella n. 362, Sub. 21;
Intestata a xxxxxxxxxx xxxxxxx nato :::::::::::::;
Categoria A/2, Classe 3, Consistenza di 5 vani, Rendita € 426,08
Dati derivati da atti informatizzati dall’impianto meccanografico all’08/07/2009 (vedi all. n.3 e n.5).
Pertinenze e accessori
In riferimento al paragrafo “Individuazione dei beni componenti il lotto”, è possibile confermare che il box al piano terra del fabbricato, costituisce una pertinenza esclusiva dell’appartamento pignorato.
Altre pertinenze, non esclusive, ma condominiali risultano essere: l’androne comune d’ingresso, i corpi scala con i relativi ascensori e i vani interni di servizio alle abitazioni e ai box (vedi foto n.2, n.3).
Il corpo di fabbrica semiporticato di collegamento ai due fabbricati destinato all’accesso e a locali di servizio, unitamente allo spazio comune circostante gli edifici stessi appartenenti al Parco Residenziale, costituisce l’area pertinenziale esclusiva degli stabili.
Entrambi sono indicati rispettivamente al N.C.E.T., con il foglio n.20, particella n.131 e particella n.363 del Comune di Montesarchio (vedi estratto di mappa, allegato n.3).
All’unità immobiliare oggetto di procedura corrisponde una dotazione condominiale che consiste in un posto auto scoperto fruibile all’interno del suddetto spazio comune.
Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della zona, dei servizi e delle zone confinanti
L’unità immobiliare, oggetto del pignoramento, come già menzionato in precedenza, costituisce parte integrante del corpo di fabbrica sito in Montesarchio alla Via Benevento.
L’edificio stesso fa parte di un Parco Residenziale, costituito da due fabbricati identici a pianta
rettangolare collegati da un corpo di fabbrica semiporticato, costituiti a loro volta da tre piani più il piano sottotetto ricavato al di sotto della falde inclinate di copertura ed in parte praticabile.
In particolare lo stabile contenente l’immobile pignorato, è posto nelle vicinanze della S.S. Appia n.7 a nord-est e poco distante dal centro storico del Comune di Montesarchio.
L’immobile in questione posto in una zona centrale del paese di appartenenza presenta nelle vicinanze molteplici servizi di tipo commerciale, bar e impianti di rifornimento carburanti.
Tipologia ed altezza interna utile
L’appartamento ubicato al quarto piano del fabbricato, precisamente all’ultimo piano dell’edificio, presenta in alcuni vani altezze diverse determinate dalle falde inclinate del tetto sovrastante.
Pertanto le differenti altezze interne, sono riportate dettagliatamente nella planimetria di rilievo, allegato n. 6.
Dai rilievi effettuati in sede di sopralluogo è risultato che l’altezza utile di ogni vano è : - nell’ingresso e nel disimpegno di m. 3,75;
- nella cucina pari a m. 3,40 nella parte più alta e di m.2,60 in quella più bassa;
- nella camera da letto n.1 di m. 3,20 nella zona più alta del tetto, e pari a m.2,40 nella parte più bassa del solaio di copertura;
- nella camera da letto n.2 di m.3,75;
- nel w.c. di m.3,75;
Composizione interna, esposizione, caratteristiche strutturali, caratteristiche interne ed attuale stato di manutenzione
E’ necessario premettere che la composizione interna dell’immobile è fornita sia dal rilievo effettuato in sede di sopralluogo (allegato n.6) che da quello fotografico (allegato n.2) come già menzionato nel precedente paragrafo.
In ogni caso l’unità abitativa in narrativa risulta così composta :
ingresso, cucina, disimpegno, due camere da letto e bagno; la cucina e la camera matrimoniale ad essa attigua posseggono due aperture prospicienti un terrazzino comunicante; il disimpegno è cieco; alle rimanenti stanze corrispondono rispettivamente ad ognuna una finestra.
Esposizione :
- l’ingresso è collocato a nord –ovest;
- la cucina è ubicata a nord – est;
- la camera da letto n.1 è esposta a sud;
- la camera da letto n.2 a sud - ovest;
- il w.c. a ovest.
Caratteristiche strutturali :
le strutture portanti verticali (pilastri e travi) sono in c.a., le murature di tompagno in laterizi alveolari a doppia camera d’aria; le strutture portanti orizzontali (solai) sono a struttura mista in laterizi e c.a., con travetti prefabbricati tipo Ala di spessore cm.16+4.
La copertura a falde inclinate è in c.a. con sovrastante materiale coibente, guaina e manto di tegole di cemento.
Caratteristiche interne :
La pavimentazione dell’appartamento è in piastrelle di ceramica, i rivestimenti sia della cucina che del bagno sono in ceramica smaltata; sono presenti intonaci e tinteggiature su tutte le pareti e sul soffitto dei singoli vani. Le porte interne sono in legno e vetro; gli infissi esterni in alluminio anodizzato con persiane alla “romana”, dello stesso materiale (vedi foto n. 14, n.15, n.16).
Attuale stato di manutenzione :
La pavimentazione si presenta in discrete condizioni, mentre le pareti interne della camera da letto matrimoniale e della cucina prospicienti il terrazzino presentano tracce di umidità, che ha provocato la rimozione di parte della pittura. Tracce di umidità sono presenti anche sui muretti esterni di chiusura al terrazzo stesso e sulla pavimentazione (vedi foto n.26, n.27).
Complessivamente le facciate esterne dello stabile sono in discrete condizioni.
Il box al piano terra dello stabile è costituito da un unico vano, con due ingressi, uno di accesso diretto dall’area circostante l’immobile attraverso una porta basculante, e l’altro comunicante con l’interno dello stabile attraverso una porta posta alle spalle dell’androne del fabbricato stesso (vedi foto n.3).
Caratteristiche strutturali :
le caratteristiche costruttive sono per il vano in questione, le stesse dell’edificio, struttura in c.a.con muratura di tompagno solai misti e laterizi di tipo Ala prefabbricati .
Caratteristiche interne :
la pavimentazione è in piastrelle di ceramica, le pareti ed il soffitto sono intonacati e tinteggiati (vedi foto n.8, n.19, n.21)
Attuale stato di manutenzione :
complessivamente l’immobile si trova, attualmente in discrete condizioni.
Superficie netta
Al fine della redazione del computo estimativo si riportano, di seguito, le superfici utili di tutti gli ambienti e degli spazi facenti parte del patrimonio immobiliare oggetto di valutazione, considerando quale superficie utile quella computata al netto dei muri di tompagno, delle tramezzature, delle soglie di passaggio da un vano all’altro, nonché quella esterna del terrazzino e delle aree di pertinenza.
Appartamento
- cucina mq. 26,57
- letto n.1 mq. 18,92
- letto n.2 mq. 13,72
- ingresso mq. 9,54
-\ disimpegno mq. 5,00
- ripostiglio mq. 3,20
- w.c. mq. 11,82
Totale superficie utile appartamento mq. 88,77
- terrazzino mq. 18,43
- box mq. 19,00
Rispondenza degli impianti alla vigente normativa
L’unità immobiliare in questione è dotata degli impianti tecnologici quali : elettrico, idraulico-termico, telefonico televisivo, citofonico, eseguiti sottotraccia fino alle apparecchiatura erogatrici, il tutto secondo le norme UNI vigenti.
Risposta al quesito c)
Epoca di realizzazione dell’immobile. Estremi del provvedimento autorizzatorio e rispondenza della costruzione
Dalla documentazione acquisita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Montesarchio è possibile risalire all’epoca di realizzazione del Parco Residenziale alla via Benevento di cui fa parte l’edificio
contenente l’appartamento pignorato.
In data 15/10/1985 con numero di protocollo 13571 l’immobiliare ::::::: chiede
l’autorizzazione di eseguire i lavori di variante al progetto originario approvato con la C.E. n. 2523/’83 e alla I° Variante approvata con C.E. n. 2794/’84. Tale variante riguarda esclusivamente i “Profili estetici architettonici e funzionali” senza alcuna incidenza sulla volumetria e sulla struttura già autorizzata.
Dal certificato di abitabilità del 15/05/1990 si evince che il Sindaco viste le autorizzazioni n.2523/83, 2794/84 e 2905/85, visti :
i calcoli elaborati ai sensi della legge 373/1976;
il verbale di collaudo del 13/1171987;
i pareri espressi dall’U.S.L. n.06 del 9/05/1990
certifica l’abitabilità del fabbricato compreso il piano mansarda, limitatamente al corpo di fabbrica LATO EST (vedi allegato n.7).
Risposta al quesito d) Identificazione catastale dell’immobile
Per l’identificazione catastale si fa riferimento al paragrafo relativo ai “Dati catastali di ciascun immobile”.
Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pigniromento con le risultanze catastali
I dati catastali riportati nell’atto di pignoramento sono i seguenti:
appartamento facente parte del corpo principale lato EST, scala E, piano IV, interno 9, identificato al N.C.E.U. con la partita 3984, foglio 20, particella 362 sub.21, compreso un vano al piano cantinato adibito al ricovero auto.
In riferimento ai dati catastali precedentemente specificati nel paragrafo relativo, si deduce l’esatta corrispondenza con quelli descritti nell’atto di pignoramento.
Variazioni e schede catastali
Vista la corrispondenza verificata in sede di sopralluogo dell’estratto di mappa, delle visure e delle schede catastali con lo stato attuale dell’immobile, non si ritiene necessario apportare alcuna variazione
al fine dell’aggiornamento catastale (vedi allegati n.3, n.4, n.5, n.6 )
Risposta al quesito e) Stato di possesso degli immobili
L’immobile oggetto della procedura risulta, al momento dell’unico accesso avvenuto in esso, occupato dalla Sig.ra xxxxx xxxxx.
Risposta al quesito f) Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene
Dal certificato notarile attestante le risultanze delle visure ipotecarie e catastali si desume che alla data della trascrizione del pignoramento emergono i seguenti altri atti pregiudizievoli di seguito riportati :
- Costituzione di servitù n.3555 del 10.05.1985 A Favore dell’ ENEL
Contro ::::::
Unità negoziale N.1 al NCT fl.20 part.lla 274 al NCT fl.20 part.lla 131
- Ipoteca Volontaria N.433 del 06.09.1986
A favore del BANCO DI NAPOLI sez. di Credito Industriale Contro ::::::::::::::::
Per 1/1 piena proprietà Unità negoziale N.1
Al NCT fl. 20 part.lla 285 con n.2 fabbricati in corso di costruzione;
- Ipoteca Volontaria N.789 del 04.12.1990 A favore del BANCO DI NAPOLI
Contro :::::::::::::::::
Per 1/1 piena proprietà Unità negoziale N.1 Al catasto fl.20 part.lla 362/21 catg.A vani 2;
- Ipoteca legale N.1011 del 10.03.2005 A favore SA.RI. SANNITICA RISCOSSIONI Spa
Per 1/2 piena proprietà Unità negoziale n.1
Al NCEU fl.20 part.lla 362/21 Ctg.A Via Benevento vani 5.
Oltre agli atti relativi alla procedura in corso e quelli elencati in precedenza non si segnalano ulteriori vincoli ed oneri gravanti sui beni in questione.
Risposta al quesito g) Informazioni per l’acquirente
Dalle informazioni acquisite dall’amministratore dello stabile contenente l’immobile pignorato, risulta che :
- l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione dell’immobile ammontano ad
€ 447,00;
- le spese condominiali non pagate dal debitore, al 31/12/2009 ammontano ad € 3.397,19;
Precedenti proprietari nel ventennio
Dalla documentazione allegata agli atti, precisamente dal certificato notarile a firma del notaio Claudio Cusani si evince che :
il bene pignorato è pervenuto a xxxxxxxxx xxxxxxxx in regime di comunione legale, con atto di compravendita notaio Iannella del 29.01.1991, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Benevento al n. 1838 in data 14.02.1991; parte alienante era la società :::::::::::
Il terreno sul quale è stato realizzato il fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato, censito al NCT al foglio n.20, con part.lla n.362, (ex particelle 131 e 285 entrambe ex part.lla 60 )era pervenuto alla società con sede legale in Napoli con atto di compravendita notaio Tirone
del 21.03.1984, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Benevento al n. 2825 in data 29.03.1984;
parte alienante era
Risposta al quesito h) Criteri di stima utilizzati
Al fine di una obiettiva valutazione è necessario tener conto delle caratteristiche intrinseche, dello stato
di manutenzione e di conservazione dell’immobile pignorato, nonché delle diverse condizioni e i parametri relativi al suo stato contestuale, alla posizione nell’ambito del Comune di appartenenza e al contesto urbano circostante.
Il metodo adottato, che si ritiene anche il più idoneo per il caso in questione, è quello della stima sintetico - comparativa (stima calcolata in base ai parametri tecnici e cioè a mq. di superficie utile), basato su indagini di mercato espletate nella stessa zona di ubicazione dell’immobile e fondate sulla scorta del valore di immobili aventi le stesse finiture e caratteristiche di quello in esame.
Precisamente si parte dal prezzo al metro quadro dell’immobile desunto dalla media dei risultati raggiunti e confrontandolo con altri di pari caratteristiche dei quali si conoscono i prezzi di mercato.
In seguito si adottano dei quozienti di adeguamento e di correzione che tengono conto nel caso specifico, delle particolari condizioni e destinazioni del bene.
Questi coefficienti sono opportunamente scelti in base all’esperienza, ma sono comunque fondati su un campione statistico più vasto e non limitato al solo comune di appartenenza del cespite da valutare.
In particolar modo per i fabbricati l’applicazione dei coefficienti viene generata dalla specifica destinazione d’uso di ogni singolo ambiente componente il bene.
Fonti delle informazioni utilizzate per la stima
Per la stima sono state utilizzate diverse informazioni raccolte sia presso agenzie immobiliari, quali fonti attendibili circa il mercato immobiliare odierno, e sia attraverso l’Agenzia del Territorio che gestisce l’Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) attuale fonte d’informazione molto importante relativa al mercato immobiliare nazionale. Pertanto la valutazione del bene in narrativa è stata desunta sulla base della quotazione corrente in zona, ma soprattutto tenendo conto della consistenza e dello stato di conservazione dello stesso.
Calcolo delle superfici di ciascun immobile
Ai fini della stima le superfici sono già state considerate nel paragrafo relativo: “Superficie netta”.
In ogni caso si è reso necessario raggruppare quelle suscettibili dello stesso coefficiente di adeguamento dettato dalla diversa destinazione d’uso dei vani componenti il bene, pertanto risulta:
- Appartamento superficie totale complessiva = mq.88,77;
- Terrazzino superficie totale complessiva = mq.18,43;
- Box superficie totale complessiva = mq.19,00
La valutazione del bene, è scaturita dalle informazioni che hanno contribuito a costruire una scala di valori di prezzi riferiti a immobili simili a quelli in esame sia per caratteristiche intrinseche che per caratteristiche estrinseche quali : la destinazione d’uso e l’ubicazione rispetto al nucleo urbano comunale come già menzionato nel paragrafo: “Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della zona, dei servizi e delle zone confinanti”.
I dati reperiti da diverse fonti unitamente ai fattori emersi dalle indagini fanno desumere che :
- l’area circostante il fabbricato è abbastanza curata e facilmente fruibile dalla strada di accesso;
- lo stabile è inserito in una zona ben servita e ben collegata con i centri limitrofi;
- il sistema di costruzione dello stabile è in c.a. con pilastri in c.a. e solai misti e laterizi;
- le rifiniture dello stabile sono in mattoni e materiali di tipo ordinario, in buone condizioni;
- complessivamente l’edificio, contenente l’appartamento pignorato, verte in un buono stato di conservazione;
- nello specifico, l’appartamento è ubicato all’ultimo piano dello stabile ed ha due vani a mansarda (camera da letto e cucina);
- lo stato attuale di manutenzione dell’appartamento è mediocre, ed alcuni ambienti necessitano di un intervento di una manutenzione ordinaria.
- Il box posto al piano terra dello stabile è di facile accesso e verte in un buono stato di conservazione.
Da tali considerazioni è scaturito che il prezzo unitario di mercato più attendibile per la stima dell’appartamento è pari a :
€/mq. 1.000,00
Tale valore è scaturito in considerazione dalle quotazioni correnti in zona che oscillano tra due estremi:
€/mq.1000,00 e €/mq. 1.300,00
valori desunti da ricerche effettuate per immobili inclusi in complessi condominiali aventi le stesse caratteristiche e ubicati nella zona centrale del Comune di appartenenza come quello esaminato. E’
necessario sottolineare che il valore unitario più basso, attribuito all’immobile è scaturito tenendo conto della sua ubicazione, (piano sottotetto dello stabile) e del suo stato di manutenzione e conservazione.
Adeguamenti e correzioni della stima
I coefficienti di adeguamento e di correzione “K” adottati, come menzionato nel paragrafo “Criteri e di
stima utilizzati”, nel caso specifico in esame sono i seguenti:
Per l’appartamento K = 1,00
Per il terrazzino K = 0,30
Per il box al piano terra dello stabile k = 0,60
Valore totale del bene
Da quanto su esposto si ottiene che:
Appartamento mq. 88,77 x 1,00 x € 1.000,00 = €. 88.770,00 Terrazzino : mq. 18,43 x 0,30 x € 1.000,00 = €. 5.529,00
Box mq. 19,00 x 0,60 x € 1000,00 = €. 11.400,00
Valore totale del bene €. 105.699,00
Valore finale del bene
Il valore finale del bene, di seguito riportato, è stato calcolato decurtando al valore totale del bene stesso, € 3.397,19 pari alla somma corrispondente alle spese condominiali non pagate dall’acquirente, come descritto nel paragrafo : “Informazioni per l’acquirente”.
Valore totale del bene €. 105.699,00
Detratte le spese condominiali insolute di € 3.397,19 Valore finale del bene €. 102.301,81
Risposta al quesito i) Valutazione della quota indivisa
L’immobile oggetto del pignoramento è attribuito al debitore esecutato xxxxxxxxxx xxxxxxxx in regime di comunione legale, così come risulta dal certificato notarile a firma del notaio Claudio Cusani,e così come riportato nella visura catastale allegato n.5.
La valutazione, quindi, coincide con quella già determinata nel precedente paragrafo.
Divisibilità del bene
Il bene pignorato, come già espresso nel paragrafo “Formazione di uno o più lotti per la vendita” non risulta comodamente divisibile.
Conclusioni
Augurandomi di essere stata esauriente nelle risposte ai quesiti posti, grata per la fiducia ricevuta dalla S.V. Ill.ma, mi dichiaro sin da ora a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
In fede
L’ESPERTO
Arch. Paola Sorgente
Elenco Allegati
Allegaton.1 verbale di giuramento Allegato n.2 rilievo fotografico Allegato n.3 estratto di mappa
Allegato n.4 planimetria dell’immobile rilasciata dal N.C.E.U. di Benevento Allegato n.5 visura storica dell’immobile pignorato
Allegato n.6 rilievo e restituzione grafica appartamento e box (scala 1:100)
Allegato n.7 copia documentazione rilasciata dall’Ufficio Tecnico del Comune di Montesarchio :
Variante alla CC.EE. nn.2523/83 e 2794/84 con allegati gli elaborati di progetto del fabbricato destinato a civile abitazione contenente il bene pignorato;
Allegato n.8 Certificato di Abitabilità del fabbricato suddetto compreso il piano mansarda, lato EST.
Allegato n.9 Verbale di sopralluogo.
