Carta dei Valori

Roma

Assessorato all’Urbanistica Assessore: prof. arch. Luca Montuori Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Direttore: arch. Cinzia Esposito Direzione Rigenerazione Urbana

Direttore: arch. Silvia Capurro Funzionario P.O.: arch. Paolo Ceccarelli

Responsabile del Procedimento:

arch. Annarita Carotenuto Collaboratori Tecnici:

I.T.S.G.I.T. Anna Simoncelli Municipio Roma V Presidente: Giovanni Boccuzzi

Risorse per Roma SpA

Amministratore Delegato ing. Giuseppe Noviello

Area Territorio

Unità Pianificazione e Progettazione Urbana Responsabile: arch. Massimo Mengoni

Responsabile di progetto: arch. Silvia Giustini arch. Maria Cristina Campanelli

arch. Daniela Marzo arch. Alessio Sacquegna

Sommario

PARTE PRIMA – Carta dei valori ...

Cap. 1 – Presentazione dell’Ambito ... 1

1. Premessa ... 1

2. Inquadramento territoriale ... 5

3. Inquadramento urbano ... 18

4. Descrizione dell’Ambito per Programma Integrato VIIa2 Tor Tre Teste ... 22

Cap. 2 – Risorse e criticità ... 34

1. Analisi dello stato di fatto del contesto urbano di riferimento ... 34

2. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema ambientale ... 36

3. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema insediativo ... 41

4. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema dei servizi e infrastrutture ... 43

Cap. 3 – Analisi urbanistica ... 46

1. Disciplina urbanistica generale: PRG previgente ... 46

2. Disciplina urbanistica generale: PRG vigente ... 49

3. Disciplina urbanistica sovraordinata: PTPG ... 67

4. Disciplina urbanistica sovraordinata: PTPR adottato ... 71

Cap. 4 – Obiettivi e opere pubbliche del Programma ... 80

1. Gli obiettivi del Programma Preliminare ... 80

2. Le opere pubbliche del Programma Preliminare ... 84

PARTE SECONDA – Planimetrie schematiche ... 128

Obiettivi generali di contesto Tav 0 Obiettivi generali di progetto Analisi dello stato di fatto

Tav 1 Quadro programmatico delle trasformazioni in atto Tav 2 Stato dei luoghi - Risorse e criticità

Tav 2.1 Spazi aperti e funzioni esistenti

Tav 3 Sintesi valutativa delle potenzialità trasformative Obiettivi generali del Programma preliminare

Tav 4 Obiettivi generali del Programma

Opere pubbliche del Programma preliminare Tav 5 Opere pubbliche prioritarie - prima fase Uso del suolo

Tav 6 Uso del suolo delle aree trasformabili

Tav 7 Caratterizzazione e ruolo del boulevard di quartiere

PARTE PRIMA – Carta dei valori

1 Cap. 1 – Presentazione dell’Ambito

1. Premessa

Nell’ambito delle strategie definite dal PRG, l’Amministrazione Capitolina ha assunto la riqualificazione diffusa del territorio quale obiettivo primario per la rigenerazione urbana, intervenendo sulle componenti della Città da ristrutturare. A tal fine ha deciso di porre in essere ogni iniziativa utile a promuovere la formazione dei Programmi Integrati aderenti alla realtà del territorio individuandone le esigenze prioritarie sulla base delle indicazioni dei Municipi interessati.

In coerenza con questo orientamento, con Deliberazione della Giunta Capitolina n. 115 del 24 aprile 2014, l’Amministrazione ha approvato “l’invito pubblico alla manifestazione di interesse per la formulazione di proposte di interventi privati finalizzata alla programmazione e redazione dei Programmi Preliminari relativi agli Ambiti per i Programmi Integrati della Città da ristrutturare contenenti Tessuti per attività”. L’Invito pubblico è finalizzato a conoscere l’interesse dei proprietari a presentare proposte di intervento nelle aree di loro proprietà o nella loro disponibilità, ove ricadenti negli Ambiti per Programmi Integrati prevalentemente per attività della Città da ristrutturare.

Successivamente, con Deliberazione di Giunta Capitolina n.192/2014 l’Amministrazione ha approvato, in conformità con l’art. 53 comma 4 delle NTA di PRG, la definizione, nel dettaglio, delle modalità di formazione e approvazione dei Programmi Integrati relativi agli Ambiti per i PRINT della Città da ristrutturare.

L’iter attuativo del Programma Integrato della Città da ristrutturare -Tessuto prevalentemente per attività “Tor Tre Teste” viene avviato nel 2004, quando il Consiglio del VII Municipio (oggi V), con la Risoluzione n. 6 del 13 Febbraio, visto l’elevato degrado urbanistico ed edilizio dell’area, chiede al sindaco e agli assessori competenti l’avvio di una procedura di Programma Integrato di recupero, da sviluppare in Accordo di Programma, comprendente l’intera zona di attività di Alessandrino – Tor Tre Teste (ex zona industriale25/L), il nucleo residenziale di via dei Fiorrancini fino al Fosso della Cunola (confine tra l’allora VII e VIII Municipio) e l’area a servizi religiosi tra Via Bonafede e Via Passiflore.

Tra le previsioni del programma, il municipio richiede la predisposizione di una nuova viabilità integrata con quella esistente e funzionale ai nuovi insediamenti e la rilocalizzazione, all’interno dello stesso perimetro, degli edifici residenziali che attualmente insistono sull’area dove poi sarà ubicata la futura stazione della Metro C.

Nel 2006 la Delibera di Giunta Comunale n. 284 del 24.05.2006 approva il Programma Preliminare ai sensi dell’art.16 L.R. 179 del 1992, L.R. n 22 del 1997 e art.13,14 e 53 delle NTA del PRG vigente, e con esso approva il Bando di sollecitazione dei contributi partecipativi e di proposte preliminari di intervento, ad esito del quale vengono presentati 6 contributi partecipativi e 4 proposte di intervento; con la Delibera di Giunta Comunale n. 651 del 30.11.2006 si apportano modifiche sostanziali al Bando pubblicato con Deliberazione n.

284 e contestualmente si proroga la scadenza della presentazione delle proposte private d’intervento per l’Ambito Casilina-Tor Tre Teste.

2 Nel 2008, con Deliberazione di Consiglio Comunale n.18, l’Amministrazione comunale ha approvato il nuovo Piano Regolatore Generale (PRG) che ha modificato la denominazione dei Programmi integrati di intervento, come risulta dall’ Allegato sub (B) degli “Elaborati esaminati dalla Conferenza di Copianificazione ed agli atti della medesima”, e nello spedifico

“Elaborati di Sintesi – Sistema insediativo e dimensionamento della Conferenza di Copianificazione”, stabilendo una nomenclatura che dà conto della localizzazione per Municipi, per componenti e per numero progressivo. Conseguentemente il Programma di che trattasi, denominato “Casilino-Tor tre Teste” dalle DGC n. 284 e 651 del 2006, ha assunto la denominazione di “Vlla2-Tor tre Teste”.

Inoltre il PRG approvato con DCC 18/2008 ha modificato il perimetro dell’ambito di Print, di cui alle DGC n. 284 e 651 del 2006, stralciando il nucleo residenziale di via dei Fiorrancini fino al Fosso della Cunola annesso al limitrofo Programma Integrato “VII3-Alessandrino”, prevalentemente residenziale. Si precisa inoltre che lo Schema di Assetto Urbanistico Preliminare soprarichiamato indicava la struttura insediativa dell’ambito di riferimento incluse le rispettive connessioni con il contesto, qualificandolo con ipotesi progettuali schematiche e che tali contenuti, opportunamente novati e redatti in conformità alle sopraggiunte linee guida per la formazione dei Print contenute nella DGC 192/2014, sono parte del Programma preliminare di Assetto Urbanistico allegato al Print di cui alla presente relazione.

Il Programma Preliminare approvato nel 2006 non si è successivamente trasformato in uno strumento definitivo; inoltre, per favorire l’avvio del processo di riqualificazione, con Delibera di Giunta Comunale n.221 e 222 del 14.07.2010, vengono approvati rispettivamente l’”Invito pubblico per la modifica delle destinazioni d’uso di zone urbanistiche non residenziali” e l’”Invito pubblico per la modifica delle destinazioni d’uso dei fabbricati non residenziali”.

Nel 2013 uno dei proponenti, accogliendo l’invito pubblico dell’Amministrazione Capitolina, presenta un progetto di housing sociale mediante cambio di destinazione d’uso ai sensi D.G.C. 222/2010.

Il medesimo proponente nel 2014 presenta un ulteriore progetto di intervento per la realizzazione di un programma unitario di attività pubbliche e private, ad integrazione e modifica della domanda di partecipazione al bando del Print e quale manifestazione di rinnovo dell’interesse.

Successivamente, in data 07.07.2016, il Consorzio Tor Tre Teste presenta una seconda istanza di attivazione del Print su iniziativa privata ai sensi degli art. 13 comma 8 e 53 comma 5 delle NTA del PRG vigente. Nello stesso anno il Municipio V, con propria Deliberazione del 19 luglio, definisce le linee programmatiche per un corretto ed organico sviluppo del proprio territorio esplicitando l’intenzione di migliorare i servizi ai cittadini, combattere il degrado e gli sprechi di risorse pubbliche, tutelare il verde pubblico, realizzare interventi ecosostenibili, evitare l’incremento di cubature. Ancora nel 2016, al fine quindi di intraprendere l’enunciato processo di riqualificazione urbana, si dà l’avvio alla revisione del Programma Preliminare del 2006, con l’obiettivo di conciliare le proposte dei privati con gli obiettivi pubblici generali espressi dal Municipio.

Nel 2019 il Municipio V e l’Amministrazione Capitolina ribadiscono con atti formali la priorità della ripresa della programmazione e l’interesse alla riqualificazione dell’area, attraverso la

3 realizzazione di opere pubbliche coerenti con il contesto urbano e necessarie alla migliore fruibilità dello stesso.

In considerazione dell’intervallo temporale trascorso dall’approvazione del Programma preliminare nel 2006 e delle modifiche alle proposte presentate dai proponenti, il riavvio della suddetta procedura non può evidentemente prescindere dalla definizione di un nuovo Programma preliminare, che tenga conto degli obiettivi e degli interessi pubblici del contesto territoriale di riferimento esplicitati nel Programma originario, operando tuttavia una necessaria rimodulazione riferita oltre che ai cambiamenti intervenuti anche nell’ottica di una più generale operazione di rigenerazione urbana.

Così il Municipio V con la Risoluzione n.8 del 7.03.2019, in riferimento al PRINT presentato dal Consorzio Tor Tre Teste, delibera di impegnare il Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica alla valutazione della coerenza del PRINT proposto con gli strumenti urbanistici vigenti al fine di redigere un cronoprogramma dei tempi di completamento dell’iter amministrativo e tecnico.

Il Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica, con nota del 2.12.2019, indice una Conferenza di Servizi Preliminare ai sensi dell’art.14 comma 3 ed art.14-bis della L.241/1990 in forma semplificata e modalità asincrona per raccogliere i contributi degli organi preposti alla salvaguardia del territorio e alla pianificazione sovraordinata in merito alla proposta privata pervenuta all’Amministrazione nel 2016 da parte del Consorzio Tor Tre Teste.

Il Municipio V, in coerenza con quanto contenuto nella Deliberazione di Giunta Capitolina n.192/2014, con Risoluzione di Consiglio municipale n.1 del 13.02.2020 promuove la procedura per l’approvazione del Programma Integrato in variante al PRG vigente confermando e ribadendo l’esigenza del perseguimento di obiettivi pubblici generali. In particolare il Municipio V “impegna la Sindaca, l’Assessore all’Urbanistica e altri competenti, a predisporre un nuovo Programma Urbanistico Preliminare, che dovrà definire nell’ambito del Print VIIa2 Tor Tre Teste obiettivi, incentivi, indirizzi per la definizione degli interventi privati, anche sotto la forma di un piano preliminare di assetto, interventi pubblici prioritari, finanziamenti pubblici disponibili o attivabili”.

La formazione e l’approvazione del Programma Integrato seguiranno le modalità contenute nella Deliberazione di Giunta Capitolina n.192/2014, con l’integrazione delle necessarie procedure per gli adempimenti normativi relativi all’approvazione di Print in variante e verranno svolte secondo le seguenti fasi:

1. formazione del Programma Preliminare, promosso dal Municipio territorialmente competente con apposita Risoluzione di Consiglio municipale, composto da:

 Planimetrie schematiche¹

 Carta dei valori ²

1indicano gli obiettivi pubblici del Programma, articolati secondo i Sistemi del PRG – Servizi, Ambiente e Trasporti – e individuano in modo specifico anche singoli interventi pubblici.

2 – esplicita gli elementi puntuali e di sistema, a cui si riconoscono specifiche qualità territoriali, la cui conservazione e valorizzazione è considerata irrinunciabile per l’identità del territorio da parte della comunità territoriale compresa nel medesimo ambito;

4 2. approvazione con Deliberazione di Giunta Capitolina del Programma Preliminare e

relativo Bando con declaratoria di formazione e approvazione del Programma Definitivo in variante al PRG;

3. pubblicazione del Programma Preliminare;

4. avvio del processo partecipativo e deposito delle proposte private e dei contributi partecipativi;

5. procedura negoziale;

6. aggiornamento del Programma Preliminare, formazione e adozione del Programma Definitivo di assetto urbanistico del PRINT in variante al PRG vigente ai sensi dell’art.

4 della L.R. 36/1987 ss.mm.ii.;

7. approvazione del Programma definitivo in variante al PRG anche in più fasi e stralci con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina;

8. eventuale nuova pubblicazione del Programma Preliminare.

– articola e argomenta gli obiettivi pubblici, che si intendono perseguire, suddivisi secondo i sistemi del PRG – Servizi, Ambiente e Trasporti;

– individua, in modo specifico, singoli interventi pubblici, servizi, attrezzature, viabilità piste ciclabili, parchi, giardini e altro, anche allegando schede progetto delle rispettive opere pubbliche, ancorché sintetiche;

– indica le priorità, relativamente all’attuazione degli interventi;

5 2. Inquadramento territoriale

fig. 1 - Perimetro del Print Programma Integrato VIIa2 Tor Tre Teste su foto aerea (fonte Google Satellite)

L'Ambito per Programmi Integrati prevalentemente per attività VIIa2 Tor Tre Teste è localizzato nel V Municipio, internamente alla fascia infrastrutturale del G.R.A., nel settore orientale del territorio di Roma Capitale (fig. 1).

Il Municipio Roma V è la denominazione della quinta suddivisione amministrativa di Roma Capitale; è stato istituito con delibera n.11 dell'11 marzo 2013 dell'Assemblea Capitolina, con la quale è stata ridefinita la “Delimitazione territoriale dei Municipi di Roma Capitale”. In seguito a tale provvedimento, il territorio dell’attuale Municipio V corrisponde oggi all’accorpamento dei contigui territori dei preesistenti Municipi Roma VI, denominato Prenestino – Labicano, e Roma VII, denominato Centocelle.

Presenta una superficie territoriale di 26,92 Kmq, e vi risiedono 247.302 abitanti (fonte sito Roma Capitale, dato 2016).

6 Il territorio del Municipio Roma V è situato nel quadrante est della Capitale, confina a nord con i Municipi II e IV, ad ovest con il Municipio I, a sud sud-est con i Municipi VII e VI.

I limiti amministrativi del Municipio Roma V circoscrivono una porzione di territorio che assume una forma assimilabile ad un triangolo irregolare con un vertice rivolto verso il centro, in corrispondenza di Porta Maggiore, due lati che seguono rispettivamente via Collatina e via Casilina, e un terzo lato che corrisponde al tratto del G.R.A. compreso tra le due strade.

Più precisamente, partendo dalle Mura Aureliane all’altezza di Porta maggiore, il territorio del Municipio V si estende fino al Grande Raccordo Anulare seguendo a nord il limite di via Collatina fino all’incrocio con via di Tor Cervara, per piegare poi lungo l’Autostrada dei Parchi A24, mentre a sud il limite segue il fascio dei binari della ferrovia contiguo a via Casilina fino a via Tuscolana; di qui il perimetro, in corrispondenza del Quadraro, rientra su via di Centocelle – via Papiria fino all’incrocio con viale Palmiro Togliatti, dove risale fino a via Casilina ribattendone il tracciato fino a via di Tor Tre Teste e da qui, attraversando il territorio di Casetta Mistica, raggiunge il G.R.A. in corrispondenza della stazione di servizio Casilina.

Oggi il territorio del Municipio V include i quartieri storici Pigneto, Prenestino-Labicano, Villa Gordiani, Collatino, Quadraro (parte), Torpignattara, Villa De Sanctis, Centocelle, Alessandrino, Quarticciolo e quartieri sorti a partire dagli anni sessanta/settanta del secolo scorso come Casilino 23, Tor Tre Teste, Casale Rosso, Tor Sapienza, La Rustica e la Zona via dell’Omo.

Il territorio del Municipio V è ripartito in dodici Zone Urbanistiche molto diverse tra loro, di cui quattro appartenenti all’ex Municipio VI (Torpignattara, Casilino, Quadraro e Gordiani), e otto all’ex Municipio VII (Centocelle, Alessandrina, Tor Sapienza, La Rustica, Tor Tre Teste, Casetta Mistica, Centro Direzionale Centocelle e Omo):

 Torpignattara - ZU 6A del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VI) di Roma Capitale - si estende sui quartieri Q. VI Tiburtino e Q. VII Prenestino-Labicano.

 Casilino - ZU 6B del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VI) di Roma Capitale - si estende sul quartiere Q. VII Prenestino-Labicano. I confini della zona sono costituiti da: via Casilina, viale della Primavera, via Anagni, via Teano, via Torre Cajetani, via San Vito Romano, via di Acqua Bullicante fino a via Casilina.

7

 Quadraro - ZU 6C del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VI) di Roma Capitale - si estende sul quartiere Q. VIII Tuscolano. È disposta a cuneo fra via Casilina a nord, fino a via Orazio Pierozzi, e via del Mandrione a sud-ovest, fino alla Porta Furba.

 Gordiani - ZU 6D del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VI) di Roma Capitale - si estende sui quartieri Q. VII Prenestino-Labicano e Q. XXII Collatino.

 Centocelle - ZU 7A del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale - si estende sull'intero quartiere Q.

XIX Prenestino-Centocelle e sul quadrante sud-est del quartiere Q. XXII Collatino.

 Alessandrina - ZU 7B del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale. Si estende

sul quartiere Q.

XXIII Alessandrino.

 Tor Sapienza - ZU 7C

del Municipio Roma

V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale. Si estende sull’ottava zona di Roma nell'Agro Romano, indicata con Z. VIII, si trova nell'area est del comune, a ridosso ed internamente al Grande Raccordo Anulare, tra la via Prenestina e il tratto urbano dell'autostrada A24. Il territorio è idealmente diviso in quattro quadranti separati a croce da nord a sud dalla omonima via di Tor Sapienza e da ovest a est dalla via Collatina.

 La Rustica - ZU 7D del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale - si estende sulla zona Z. VIII Tor Sapienza e, in minor parte, sulla zona Z. IX Acqua Vergine. È situata a est della capitale, internamente e a ridosso del Grande Raccordo Anulare e l'A24 Strada dei Parchi, dalle quali è direttamente accessibile tramite uno svincolo.

 Tor Tre Teste - ZU 7E del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale - si estende sul quartiere Q. XXIII Alessandrino.

 Casetta Mistica - ZU 7F del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale - si estende sulla zona Z. XII Torre Spaccata. Nell'area è presente il cosiddetto Parco della Mistica, un'estesa area verde. Prende il nome da alcuni casali presenti nella tenuta della Mistica.

 Centro Direzionale Centocelle - ZU 7G del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale si estende sul quartiere Q. XXIV Don Bosco. Il territorio corrisponde all'area occupata dall'ex Aeroporto di Roma-Centocelle e ora dal Parco archeologico di Centocelle, e vi sorge il Forte Casilina.

 Omo - ZU 7H del Municipio Roma V (ex Municipio Roma VII) di Roma Capitale - si estende in gran parte sulla zona Z. VIII Tor Sapienza e, in minima parte, sulla zona Z.

XII Torre Spaccata. Prende il nome da una tenuta agricola che anticamente sorgeva qui.

8 In epoca antica, lo sviluppo storico degli insediamenti umani nel territorio del V municipio può essere sinteticamente ricondotto a tre fasi:

- una prima fase è relativa all’antichità imperiale caratterizzata dall’attività agricola, con la presenza delle grandi aziende patrizie e degli insediamenti dei servi che a migliaia venivano sfruttati per la lavorazione dei terreni agricoli (ne sono testimonianza le ville dei Gordiani e dell’Imperatore Costantino - Comprensorio “Ad duas lauros”, l’acquedotto Alessandrino, il mausoleo di Elena, le catacombe dei santi Marcellino e Pietro, sepolcri e colombari);

- una seconda fase costituita dal lungo medioevo, durante la quale persiste l’attività agricola con il ricorso ad affidamenti coloniali da parte della borghesia agraria, in cui si assiste ad uno spopolamento accentuato del territorio e al suo degrado idrogeologico, causato dai dissesti nel sistema degli acquedotti e dal conseguente impaludamento. Di questo periodo si conservano esigui resti, tra cui alcune torri innalzate in funzione di difesa dalla nobiltà “nera”, come la Tor dé Schiavi e la Tor Tre Teste in località Tor Sapienza;

- una terza e ultima fase che parte dal 1870 a seguito della proclamazione di Roma quale Capitale del nuovo Regno ed è caratterizzata dallo sviluppo di insediamenti intensivi legati alle continue ondate immigratorie delle classi sociali impegnate nelle nuove attività, industriali, commerciali e amministrative. Con l’incremento demografico e la conseguente richiesta abitativa si assiste all’urbanizzazione dei primi quartieri del Municipio, con la parcellizzazione e la lottizzazione delle immense dimore nobiliari agricole presenti.

In epoca moderna, lo sviluppo urbanistico del territorio del Municipio V ha inizio negli anni 30’ del secolo scorso. Infatti, nei primi anni del 1900, oltre le Mura Aureliane, a partire da Porta Maggiore, erano presenti solo vaste distese di campi e aree verdi.

Nel 1909 viene approvato il Nuovo Piano Regolatore di Roma, redatto ad opera di Edmondo Sanjust di Teulada, che prevedeva un’espansione del territorio urbano nei diversi quadranti della città, con la definizione di nuovi quartieri di medie e grandi dimensioni.

Per assistere alle prime urbanizzazioni nel settore urbano compreso tra la via Tiburtina e la via Casilina bisogna attendere il 1931 con l’approvazione della variante generale al Piano Regolatore redatta da una Commissione composta da Giovannoni, Piacentini, Muñoz e altri, che definisce molti sventramenti, prevede una viabilità ad anelli concentrici e la costruzione di ampie zone industriali nel quadrante sud della città.

Tuttavia, già nei primi decenni del 1900, l’assetto territoriale inizia a mutare radicalmente per l’insediamento, nelle vaste distese di campi ed aree verdi, di numerosi stabilimenti industriali di notevole dimensioni: la grande fabbrica della SNIA (stabilimento di Roma della Società generale Italiana della Viscosa per la produzione di seta artificiale), l’ex Pantanella (stabilimento per la macinazione dei cereali e pastificio) e lo Stabilimento Serono (primo stabilimento chimico-farmaceutico della Capitale).

In seguito al referendum del 1909 sulla municipalizzazione dei servizi pubblici, tra cui quello dei trasporti e dell’energia elettrica, su iniziativa del sindaco di Roma Ernesto Nathan, viene

9 fondata l’Azienda Autonoma Tranviaria Municipale (AATM), che trova la sua prima sede in via Prenestina.

Sul piano demografico e sociale gli immigrati e coloni agricoli vengono sostituiti dal nuovo proletariato urbano impiegato nelle industrie, nell’artigianato e nel commercio al dettaglio, e dalla piccola borghesia impiegatizia e della Pubblica Amministrazione.

Durante l’era fascista si assiste alla nascita delle borgate storiche Gordiani, Prenestina e Quarticciolo, dove vengono alloggiati migliaia di sfollati provenienti dagli sventramenti del centro storico di Roma. In alcuni quartieri si sviluppa un’edilizia privata modesta ma con caratteristiche di pregio (quartiere dei Villini al Pigneto), con la realizzazione di opere pubbliche (istituti scolastici) destinate a durare nel tempo.

Negli anni ‘60/70, sulla base di importanti leggi di riforma, in alcuni quartieri del municipio vengono messe in campo esperienze urbanistiche innovative che modificano sostanzialmente l’assetto territoriale, come il quartiere edilizio Tor Tre Teste, alcuni complessi edilizi nella zona di Tor dé Schiavi – Viale Agosta, e il Piano di Zona Casilino 23, uno dei 16 Piani di zona del programma biennale di attuazione del Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP) del 1964, regolamentato dalla legge 167 del 1962.

A partire dagli anni Ottanta, l’andamento demografico del Municipio V, come più in generale quello della città di Roma, si presenta in costante declino; questo fenomeno si accompagna all’aumento delle famiglie composte da uno o due membri. In linea con questa tendenza, negli anni e fino ai nostri giorni, gran parte del territorio è stato interessato da una rapida

“gentrificazione” di alcune zone (soprattutto Pigneto) dove si è registrato l’esplosione del fenomeno della “movida”.

Contrariamente a quanto accade per la componente autoctona della popolazione e in coerenza con la vocazione storica del territorio come luogo di migrazione, la componente straniera risulta in costante crescita e presenta un più alto livello di fecondità rispetto a quello della popolazione locale, mettendo in atto esperienze di coabitazione che coinvolgono diverse comunità migranti e la popolazione italiana.

La popolazione attualmente residente nel municipio si distribuisce in modo non omogeneo tra le diverse zone urbanistiche: il vasto territorio, con la sua conformazione topografica molto estesa da ovest ad est, comprende infatti zone con una densità abitativa elevata (quartieri Torpignattara, Villa Gordiani, Centocelle), e altre con valori anche di gran lunga inferiori (Casilino, Quadraro, Alessandrino, Tor Sapienza, La Rustica, Tor Tre Teste, Casetta Mistica).

Zona Urbanistica Abitanti (*)

6A Torpignattara 48.462

6B Casilino 10.869

6C Quadraro 21.288

6D Gordiani 42.239

7A Centocelle 56.588

7B Alessandrina 28.246

10

7C Tor Sapienza 12.645

7D La Rustica 10.483

7E Tor Tre Teste 11.258

7F Casetta Mistica 915

7G Centro Direzionale

Centocelle 1.425

7H Omo 2.002

Non Localizzati 882

Totale Municipio 247.302

(*) Popolazione per zona urbanistica - Fonte: Elaborazioni Ufficio di Statistica di Roma Capitale su dati Anagrafe Anno 2016

Per ciò che riguarda il patrimonio edilizio, il territorio del Municipio V si caratterizza per la disomogeneità delle tipologie e per la compresenza di stili architettonici dovuta anche a un’azione di progressiva sostituzione delle parti edificate:

- nel territorio dell’ex Municipio VI, sul lato della Casilina (zone urbanistiche 6A, 6B e 6C - borgate storiche del Pigneto, Quadraro, Torpignattara), troviamo palazzine di piccole e medie dimensioni risalenti agli anni Trenta e Quaranta e complessi di edilizia popolare edificati nell’immediato dopoguerra (case IACP di via Rovetti), palazzine multipiano (da cinque a dieci piani) a filo strada sorte negli anni sessanta che occupano quasi sempre l’intero lotto con cortili sul retro e esercizi commerciali di vicinato al piano terra;

- nel territorio dell’ex Municipio VII, lungo la via Casilina (zone urbanistiche 7A, 7B, 7E - quartieri Centocelle, Alessandrino e Tor tre Teste) e in adiacenza alla via Collatina (ZU 7C - Tor Sapienza), ci troviamo in presenza di un tessuto insediativo a media densità con prevalenza della tipologia a palazzina;

- la zona adiacente la Prenestina – ZU 6D, dal centro fino a Villa Gordiani, rientra nel Piano INA-Casa degli anni Cinquanta ed è caratterizzata da alti palazzoni realizzati a partire dagli anni sessanta;

- le Zone Urbanistiche 7F e 7H - Casetta Mistica e Omo, si caratterizzano per la presenza di insediamenti industriali, artigianali e commerciali di medio-piccole dimensioni, con scarsissima presenza di insediamenti residenziali;

- L’area relativa alla Zona Urbanistica 7G - Centro Direzionale Centocelle, comprende l’area dell’ex aeroporto di Roma-Centocelle, l’area del Parco archeologico di Centocelle.

La struttura urbanistica del municipio risulta notevolmente carente di funzioni e servizi pubblici, di spazi pubblici di aggregazione e di tracciati infrastrutturali di attraversamento adeguati all’alto indice di traffico veicolare.

Attualmente il territorio del municipio è interessato da un processo di trasformazione urbanistica che procede in diverse direzioni; alla realizzazione di nuovi complessi residenziali si affianca l’attivazione di processi di trasformazione che interessano lo spazio

11 urbano, in particolare quello pubblico ed interventi di riqualificazione promossi dal Comune nel tentativo di arginare i diffusi fenomeni di disagio sociale.

Le principali direttrici viarie del V Municipio sono le radiali via Casilina e via Prenestina, che garantiscono la comunicazione tra il centro e le periferie orientali di Roma; il traffico quotidiano testimonia come il Municipio V svolga una funzione di collegamento tra la città e il suo intorno. Altri assi di scorrimento tangenziale, perpendicolari alle due direttrici principali, permettono la comunicazione internamente al municipio e corrispondono alle progressive fasi di espansione della città; procedendo dal centro verso l’esterno si annoverano come strategiche via dell’Acqua Bullicante, viale della Primavera, viale Palmiro Togliatti e il Grande Raccordo Anulare.

Il territorio del Municipio V è inoltre attraversato da alcune delle più importanti arterie della Capitale di livello urbano ed extraurbano:

- il Grande Raccordo Anulare, margine orientale del territorio municipale, separa nettamente il territorio più densamente edificato e consolidato da quello in continua e disordinata espansione nella direzione di Palestrina;

- l’Autostrada dei Parchi A24, che ne costituisce il confine a nord e lo separa dal territorio del municipio IV;

- il sistema dei tracciati urbani ed extra urbani, anche con valenza storica, che percorrono il municipio longitudinalmente, e che mettono in comunicazioni parti di città storica e consolidata con le periferie ad est e con altre provincie del Lazio e della Campania; via Collatina, antica strada del Lazio il cui prolungamento arrivava fino all’antica città di Gabii, termina oggi al castello di Lunghezza; via Prenestina, (in origine via Gabina, da Gabii, città del Latium vetus, dove la via si attestava) via consolare dell’antica Roma, che la congiunge oggi a Palestrina (anticamente Preneste, da cui il nome attuale); via Casilina, strada medievale che congiungeva Roma a Casilinum, porto fluviale dell'antica Capua (oggi Santa Maria Capua Vetere), riprendendo il percorso di altre due strade romane: la via Labicana e la via Latina (in origine la via Casilina finiva a Labicum, l'odierno comune di Monte Compatri, prendendo il nome di via Labicana, e qui confluiva nella via Latina, giungendo quindi a Casilinum).

Il trasporto pubblico nel municipio è assicurato, oltre che dal servizio del trasporto pubblico su gomma, anche dal passaggio delle seguenti linee ferroviarie e metrotranviarie:

- la linea Ferrovia Roma-Giardinetti con tracciato in sede protetta su via Casilina, raggiungibile dalle stazioni Alessi, Filarete, Tor Pignattara, Berardi, Balzani, Centocelle;

- la linea C della metropolitana, raggiungibile dalle stazioni Pigneto, Malatesta, Teano, Gardenie, Mirti, Centocelle, Alessandrino, Torre Spaccata;

- la linea FL2, che percorre in senso longitudinale il margine settentrionale del territorio del municipio e collega la Stazione di Roma Tiburtina a Tivoli fermando nelle stazioni Palmiro Togliatti, Tor Sapienza, La Rustica Città e La Rustica U.I.R..

Il territorio del Municipio V è connotato dalla presenza di importanti emergenze storico–

archeologiche e naturalistiche. Ai quartieri densamente urbanizzati si contrappongono infatti

12 il Comprensorio “Ad duas lauros” ed il Comprensorio “Mistica - Tor Tre Teste - Casa Calda”

all’interno dei quali ricadono i seguenti parchi e ville:

 Parco di Centocelle (Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Villa Gordiani (Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Villa De Sanctis (Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Parco Giovanni Palatucci, detto Parco di Tor Tre Teste (Comprensorio Mistica - Tor Tre Teste - Casa Calda)

 Parco delle Energie e Lago Ex SNIA (Area industriale dismessa ex fabbrica SNIA Viscosa - Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Parco Somaini (Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Parco del Torrione Prenestino (Comprensorio Ad Duas Lauros)

 Parco Giordano Sangalli (Tor Pignattara)

 Parco Fabio Montagna (La Rustica)

 Parco Caduti di Marcinelle (La Rustica)

Il Comprensorio di interesse archeologico "Ad duas lauros" (in latino "ai due allori") identifica una grande proprietà imperiale di epoca costantiniana, il cui toponimo deriva dalla supposta presenza di due allori posti all’entrata della villa, a simboleggiare il valore sacro della sapienza divina e della gloria appartenuta agli imperatori romani.

Comprende una larga fascia di territorio non edificato compreso tra le antiche via Prenestina e Labicana; più precisamente, si estende dal Parco di Centocelle, sulla Casilina, fino a Villa Gordiani, sulla Prenestina, includendo le vie di Torpignattara, Acqua Bullicante e Tor de Schiavi. Il comprensorio collega da nord a sud il Parco dell’Aniene con il Parco dell’Appia Antica e degli Acquedotti.

Il suburbio, oggetto di studi internazionali sin dai primi del ‘900, presenta stratificazioni archeologiche della Roma repubblicana e imperiale, fino al periodo dell’Alto Medioevo.

Essendo attraversato dal tracciato storico antico delle due consolari (via Prenestina e via Casilina) è sede di innumerevoli presenze archeologiche: il colombario di Largo Preneste, i Mausolei di Sant’Elena e Tor de’ Schiavi, il Torrione Prenestino, le ville rustiche tardo repubblicane, le ville imperiali dei Gordiani e di Costantino, il tracciato dell’Acquedotto Alessandrino, le Catacombe dei SS. Marcellino e Pietro, quelle ebraiche (oggi inaccessibili) di Via Labicana e l’Ipogeo di Villa Cellere.

L’area, considerata un unicum urbano per la compresenza di paesaggi ambientali, storici e archeologici, è una delle ultime testimonianze dell’Agro Romano antico; è stata sottoposta a vincolo paesistico con il D.M. del 21.10.1995 del MIBACT, censita e registrata nella Tavola B 24, Foglio 374 del PTPR come area di interesse archeologico ai sensi dell’Art. 13, punto 3, lettera b della Legge Regionale n. 24 del 6.7.1998.

Il Comprensorio storico-archeologico “Tor Tre Teste, Casa Mistica e Casa Calda”, che comprende l’area tra via di Tor Tre Teste ad ovest, via di Casa Calda a sud, il G.R.A. e via Muraccio di Rischiaro a ovest e la via Prenestina a nord, presenta il paesaggio classico dell’Agro romano attraversato dai resti dell’Acquedotto Alessandrino; risulta caratterizzato anche dalla presenza di significativi monumenti di età medioevale, quali il Torraccio del

13 Rischiaro o il complesso delle torri di Casa Calda, nonché da significative architetture rurali quali il grande casale a corte della Tenuta La Mistica.

I due comprensori sono solo due delle cinque macroaree che compongono un articolato Sistema di Corridoi Naturalistici presenti nel settore orientale della periferia di Roma, territori di rilevanza culturale e paesistica, che formano tra loro un continuum ecologico dagli importantissimi valori ambientali, naturalistici, paesaggistici e archeologici. Oltre ai Comprensori “Tor Tre Teste, Casa Mistica e Casa Calda” e “Ad duas lauros” e l’adiacente area di Torre Spaccata, le altre macroaree sono: l’area del “Parco Lineare Roma est” tra Casalbertone e il Parco Rurale della Cervelletta, l’area del “Parco della Caffarella e del Parco degli Acquedotti”, l’area della “Riserva Naturale della Valle dell’Aniene e il Parco d’Aguzzano”.

Tra le emergenze di interesse archeologico presenti nel territorio del municipio V va annoverato l’acquedotto Alessandrino, l’ultimo, in ordine di tempo, dei grandi acquedotti romani, costruito dall’imperatore Alessandro Severo (222-235 d.C.) per rifornire le terme di Nerone; queste, situate in Campo Marzio presso il Pantheon, erano state radicalmente ristrutturate dallo stesso imperatore, assumendo la denominazione di "terme Alessandrine"

(Thermae Alexandrinae).

Dell’opera idraulica, che rimase in uso per diversi secoli, sono ancora visibili alcuni tratti nella periferia orientale della città ed in aperta campagna, nella Tenuta della Mistica e nel Fosso Tre Teste. Il tratto più imponente e maestoso dell’acquedotto è visibile nel quartiere Centocelle dove, con un doppio ordine di arcate, visibile da Viale Alessandrino a Piazza S.

Felice da Cantalice, attraversa viale Palmiro Togliatti seguendo il tracciato di via degli Olmi - via dei Pioppi, raggiungendo nel punto più alto la quota di circa 25 metri.

In questo tratto, 50 arcate sovrastano viale Palmiro Togliatti ed è ben visibile una torre medioevale di difesa che ne testimonia l’utilizzo almeno fino al Medioevo. L’ultimo tratto visibile è quello alla fine di via Tor Pignattara, dove la struttura scavalca il fosso dell’acqua Bullicante (o della Maranella). Nessun altro avanzo del percorso è visibile all'interno della cinta delle Mura Aureliane. Oggi le stesse sorgenti sono utilizzate dall'acquedotto dell'Acqua Felice, realizzato nel 1585 per volontà di papa Sisto V.

Di seguito alcune immagini rappresentative dell’odierna consistenza dell’acquedotto nell’ambito territoriale Alessandrino – Tor Tre Teste.

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fig 2 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato nord direzione viale Palmiro Togliatti

fig 3 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato nord direzione viale Alessandrino

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fig 4 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato sud direzione viale Palmiro Togliatti

fig 5 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato sud direzione Parco di Tor Tre Teste

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fig 6 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato sud direzione Viale Alessandrino

fig 7 – Acquedotto Alessandrino, via degli Olmi lato nord direzione viale Alessandrino

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fig 8 – Acquedotto Alessandrino all’ingresso del Parco di Tor Tre Teste

fig 9 – Acquedotto Alessandrino nel Parco di Tor Tre Teste

18 3. Inquadramento urbano

Il Programma Integrato prevalentemente per attività Programma Integrato VIIa2 Tor Tre Teste è inserito in un contesto territoriale e urbanistico dove coesistono differenti realtà insediative, individuate e classificate nell’elaborato prescrittivo Sistemi e Regole 1:10.000 e 1:5.000 (per le parti di Città storica) del Piano Regolatore Generale, approvato con Del. C.C.

n. 18/2008, in riferimento ai Sistemi e alle componenti di riferimento, come di seguito riportato:

 Un nucleo di città storica classificato dal PRG nei Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario - T8, ubicato a sud dell’ambito, rappresentato dall’insediamento popolare dell’INA-Casa di Torre Spaccata (fig.11 e fig.12), sorto in attuazione del cosiddetto "Piano Fanfani" (L.43/1949) dal nome dell’allora ministro del Lavoro e della Previdenza Sociale; con questa iniziativa nel secondo dopoguerra il ministro del quinto Governo De Gasperi intese in primo luogo promuovere e incentivare lo sviluppo del settore edilizio, ambito ritenuto capace di promuovere la rinascita economica dell’Italia con l’eliminazione del preoccupante fenomeno sociale della disoccupazione. L’intervento, gestito dall’INA-Casa, puntava alla realizzazione di alloggi per le famiglie a basso/medio reddito, e venne finanziato attraverso un sistema misto pubblico/privato, che vide la partecipazione dello Stato, dei datori di lavoro e dei lavoratori dipendenti. L’insediamento è costituito da 74 edifici che presentano un carattere unitario sia pure nell’ampia varietà e autonomia delle soluzioni proposte, che hanno richiesto l’impegno di cinquanta progettisti. Fu progettato e realizzato come un quartiere residenziale popolare da contrapporre all'abusivismo dilagante della periferia, per offrire agli abitanti un quartiere abitabile, dignitoso e pensato con validi criteri urbanistici: tipologie a torre e in linea, a tre, cinque, sette e fino a dieci piani, disposte a formare, all’interno degli isolati, ampie corti verdi protette. Su viale dei Romanisti, che divide a metà il quartiere, si dispongono, in posizione baricentrica, due aree dedicate ai servizi comuni: chiesa, scuola, asilo, mercato e uffici.

 Parti di città consolidata caratterizzate dalla presenza di Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera – T3 corrispondenti agli insediamenti di Tor Tre Teste, Torre Maura e Torre Spaccata sorti negli anni 60/70.

 Ambiti a pianificazione particolareggiata definita (APPD) della Città della trasformazione, che riguardano aree interessate dalla pianificazione attuativa o da programmi urbanistici variamente adottati o approvati o in corso di attuazione (cfr.

Tav.01 quadro programmatico delle trasformazioni in atto), quali:

 Piano di Zona B68 Tor Tre Teste, compreso nel II Piano per l’Edilizia Economica e Popolare, localizzato a nord del Programma Integrato;

 Programma urbanistico Tor Tre Teste, rappresentato dalla Compensazione edificatoria denominata E1 Tor Marancia, non ancora attuata, ad est, in adiacenza al Programma integrato.

 Centralità urbana e metropolitana a pianificazione definita Torre Spaccata – Comprensorio di Centocelle, una vasta area prevalentemente non edificata ritagliata tra via Casilina, viale Palmiro Togliatti e via di Centocelle, fortemente caratterizzata dalla

19 presenza di elementi di interesse storico-archeologico e ambientale, e per questo identificata dal PRG come polarità urbana e luogo centrale dotato di forte identità locale.

Il territorio della Centralità corrisponde oggi all'area occupata un tempo dall'ex Aeroporto militare di Roma-Centocelle, intitolato all’aviatore Francesco Baracca, da dove nel 1909 si alzò in volo il primo aeroplano italiano; in seguito all’apposizione del vincolo storico- archeologico l’area, compresa all’interno del Comprensorio di interesse archeologico

"Ad duas lauros", venne trasformata nell’attuale Parco archeologico di Centocelle.

 Tessuti della Città da ristrutturare, che riguardano aree interessate dalla programmazione dei Programmi Integrati rappresentati dai Print prevalentemente residenziali Alessandrino e Torre Maura oltre che dal Print Tor Tre Teste in oggetto prevalentemente per attività.

 Tre aree destinate a servizi classificate dal PRG a Servizi pubblici di livello urbano, di cui due ubicate su via Casilina che accolgono le strutture sanitarie del Policlinico Casilino e le strutture della Caserma “Vincenzo Piccinnini” circondata dal tessuto del nucleo residenziale INA Casa, mentre la terza area su via di Torre Spaccata, solo parzialmente attuata in coerenza con le previsioni di PRG, ospita una casa di cura per lungodegenti, un servizio farmaceutico ospedaliero e altri servizi.

 Centralità locali, luoghi rappresentativi dell’identità locale, in cui il PRG individua le funzioni, gli spazi e i servizi pubblici necessari e in grado di rivitalizzare e riqualificare i tessuti circostanti - Centralità locali Alessandrino, Tor Tre Teste e Torre Maura.

 Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale concentrati in due vaste aree a cavallo di via di Tor Tre Teste:

 il parco attrezzato Giovanni Palatucci (parco di Tor Tre Teste) sul lato occidentale di via di Tor Tre Teste, occupa il territorio compreso tra via Prenestina, le borgate storiche di Quarticciolo e Alessandrino, e i più recenti insediamenti di Tor Tre Teste;

 il “Comprensorio Mistica - Tor Tre Teste - Casa Calda”, testimonianza di valore culturale, storico-archeologico e ambientale del paesaggio classico dell'Agro romano, ubicato sul lato orientale di via di Tor Tre Teste, si estende a nord fino a lambire le aree produttive del comprensorio La Rustica - Tor Sapienza - Via dell'Omo in località Casetta Mistica, a est fino al G.R.A., mentre a sud raggiunge il tessuto insediativo di Torre Maura.

Tutte le componenti descritte sono individuabili nello stralcio dell’elaborato prescrittivo Sistemi e Regole 1:10.000 di seguito riportato (fig.10).

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fig 10 – PRG approvato – Disegno Definitivo PRG 2008, Elaborati prescrittivi 3.18-3.19 Sistemi e Regole 1:10.000 (stralcio fuori scala)

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fig 11 - INA Casa Torre Spaccata (fonte Bing maps)

fig. 12 - INA Casa Torre Spaccata – schizzi

22 4. Descrizione dell’Ambito per Programma Integrato VIIa2 Tor Tre Teste

L’Ambito in oggetto si sviluppa all’interno della zona urbanistica 7B Alessandrina, si presenta compatto e occupa una superficie territoriale pari a circa 23 ha prevalentemente pianeggiante, ubicata all’intersezione tra via Casilina e via di Tor Tre Teste.

Ad esclusione di puntuali consistenze edilizie residenziali lungo via di Tor Tre Teste, in prossimità dell’intersezione con via Casilina, e di un piccolo comprensorio residenziale, ubicato nella parte centrale dell’ambito con accesso da una viabilità di servizio a cul de sac, il territorio dell’ambito del Print VIIa2 Tor Tre Teste è caratterizzato dalla presenza di aree per attività.

Si registra infatti la presenza di attività produttive in esercizio lungo viale della Bella Villa, aree ed edifici destinati prevalentemente ad attività commerciali della grande distribuzione sul fronte lungo via Casilina - Centro Commerciale Casilino e OBI Roma-Casilina, un nucleo di attività di piccole dimensioni su via di Tor Tre Teste, e la presenza di lotti produttivi oggi dismessi ubicati su via di Tor tre Teste e viale della Bella Villa.

L’ambito si caratterizza per la dimensione estesa dei lotti produttivi e per la mancanza di viabilità locale di distribuzione degli accessi che avvengono principalmente da via Casilina, via di Tor Tre Teste e viale della Bella Villa.

L’Ambito, quasi completamente circondato dal perimetro del Print Alessandrino, è delimitato a nord da una lingua di tessuto consolidato a destinazione non residenziale, dove trovano posto due consistenze: una in esercizio che ospita la sede della Direzione Generale di Bricofer Group Spa, l’altra, dismessa, risulta attualmente occupata da famiglie disagiate in emergenza abitativa.

A est, l’ambito è delimitato dalla porzione meridionale del Comprensorio storico archeologico “Tor Tre Teste, Casa Mistica e Casa Calda” e, lungo via di Tor Tre Teste, dalla porzione del tessuto residenziale del Print Alessandrino che si sviluppa lungo via dei Fiorrancini.

A sud il limite è costituito dal nastro infrastrutturale di via Casilina, mentre ad ovest l’ambito confina con una consistente porzione del tessuto residenziale del Print Alessandrino.

Dall’analisi degli elementi riportati nelle cartografie storiche, emerge che l’attività antropica in quest’ambito è documentata dalla ricchezza di testimonianze storico-monumentali del periodo antico, medievale e moderno, che configurano l’immagine di un territorio agricolo attraversato da vie di comunicazione, presidiato da torri e casali che ha visto i primi interventi di urbanizzazione contemporanea solo agli inizi del secolo scorso, successivamente allo sviluppo della borgata Alessandrina di epoca fascista.

In particolare, dall’estratto della cartografia IGM del 1949 (fig.13), in questo ambito si distinguono i tracciati di via Casilina e via di Tor Tre Teste oltre all’asse via della Bella Villa – via di Casa Calda.

Oggi l’intero ambito, che come già descritto risulta caratterizzato dalla presenza di un centro commerciale e di alcune attività produttive di tipo artigianale di grande dimensioni, si

23 presenta degradato, frammentato e isolato rispetto al contesto più prossimo; risente infatti della mancanza di organicità e di relazioni con le realtà insediative contermini di Alessandrino, Tor Tre Teste e Torre Spaccata.

Anche le emergenze storiche, archeologiche e paesaggistiche presenti nel territorio adiacente non sono integrate con il tessuto del Print, né risultano da questo immediatamente accessibili o percepibili.

L’area del Print è priva di servizi per la residenza di cui è fornito il territorio dell’adiacente Print Alessandrino, e l’unico comprensorio residenziale presente al centro dell’ambito risulta isolato e non servito da alcuna tipologia di servizio pubblico o privato.

A fronte di queste carenze, è opportuno evidenziare la presenza della fermata Torre Spaccata della linea C della metropolitana, un collegamento fondamentale per l’accessibilità dell’area alla scala urbana; l’infrastruttura si pone infatti come prerequisito fondamentale per lo sviluppo delle opportunità trasformative di questo contesto, elemento strategico per l’avvio di un processo di rigenerazione che ipotizzi la riconversione di parte del tessuto produttivo esistente dismesso o in via di dismissione in nuovi insediamenti residenziali con un mix di nuove funzioni di contesto anche a servizio di quest’ultimo.

Al fine della documentazione dello stato dei luoghi, segue, altre allo stralcio della cartografia IGM dell’anno 1949, una breve raccolta di immagini fotografiche significative dello stato attuale dell’area del Print Tor Tre Teste.

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fig. 13 – Estratto fuori scala della Cartografia IGM 1:25.000 , aggiornamento 1949, foglio 150 della Carta d’Italia – Tor Sapienza

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fig 14 – Individuazione PRINT su foto da satellite (Google Maps)

fig 15 – Individuazione PRINT su CTRN 2014 aggiornata al 2019

26 via Casilina

27 Sistemazione esterna dell’accesso alla fermata metro Torre Spaccata

via di Tor Tre Teste in prossimità di via Casilina

28 via Attilio Benigni

via di Tor Tre Teste in prossimità via della Bella Villa – via di Casa Calda

29 Area libera all’intersezione tra via di Tor Tre Teste e via di Casa Calda

30 Intersezione via di Tor Tre Teste – via di Casa Calda

31 Parco della Mistica da via di Casa Calda

via della Bella Villa

32 via Carlo de Marchesetti

via della Bella Villa

33 via di Bonafede

34 Cap. 2 – Risorse e criticità

1. Analisi dello stato di fatto del contesto urbano di riferimento

L’analisi del contesto urbano ha lo scopo di esplicitare le risorse presenti e gli elementi puntuali, lineari e di sistema a cui si riconoscono specifiche qualità territoriali, la cui conservazione e valorizzazione è considerata irrinunciabile per l’identità del territorio oggetto di intervento.

La carta dello Stato dei luoghi - Risorse e criticità, tavola 2 del Programma preliminare del Print in oggetto, allegata alla presente Carta dei valori, è stata redatta proprio con l’intenzione di identificare, evidenziare e mettere a sistema:

a) le risorse presenti nel contesto territoriale di riferimento, classificandole nei sistemi degli spazi aperti, dei beni di qualità, delle funzioni di settore, del sistema delle infrastrutture primarie e di distribuzione locale presenti nell’ambito di riferimento;

b) le criticità presenti all’interno o in prossimità dell’ambito, il cui superamento rende necessario l’avvio di un processo di riqualificazione urbana capace di risolvere i problemi derivanti da una struttura urbanistica insufficiente, sia per la mancanza di infrastrutture o per la presenza di infrastrutture scarsamente idonee e adeguate, sia per la scarsità a livello locale di servizi pubblici e privati, sia per l’erronea conservazione delle risorse archeologiche o di valenza ambientale presenti.

Le principali criticità presenti nelle aree interne al perimetro del Print, sono state causate da uno sviluppo non pianificato che ha prodotto isolamento, basso livello di funzionalità, degrado urbanistico ed edilizio; l’ambito infatti si caratterizza per disomogeneità dei caratteri edilizi, carenza di servizi e attrezzature pubbliche e private, e in ultimo per la presenza di una rete viaria inadeguata sia per la distribuzione interna che per l’attraversamento con l’inevitabile conseguenza del sovraccarico di flussi di traffico su via Casilina e via di Tor Tre Teste.

La capacità attrattiva di questo territorio non risiede nelle funzioni presenti, ma sulle sue potenzialità trasformative; la viabilità principale, il servizio di trasporto pubblico su ferro con linee che collegano la periferia al centro, la prossimità di quartieri residenziali consolidati e di vaste aree verdi di importante valenza ambientale, storico-archeologica e paesistica, la presenza dell’elettrodotto e di grandi superfici dismesse, sono gli elementi su cui puntare per ricreare la struttura del sistema locale con servizi e spazi di uso comune strategici per l’intero ambito.

Punto di partenza per l’attivazione di un processo di rigenerazione dell’ambito è la riorganizzazione della struttura viaria che deve realizzare la separazione delle diverse tipologie di flussi di traffico presenti e futuri - traffico di transito, di attraversamento e di distribuzione interna – predisporre l’area ad un nuovo sviluppo, questa volta pianificato e integrato, garantire la continuità dei diversi sistemi - ambientale, insediativo, dei servizi e delle infrastrutture - e in ultimo favorire le relazioni con i tessuti insediativi contermini.

35 In virtù della natura dell’ambito in oggetto, caratterizzato dalla presenza di contenitori della grande distribuzione commerciale e di consistenze edilizie prevalentemente produttive e in parte dismesse è stata operata la scelta di elaborare, oltre alla più generale tavola relativa allo Stato dei luoghi - Risorse e criticità (Tav. 2) una tavola di approfondimento sugli Spazi aperti e funzioni esistenti (Tav. 2.1) e una tavola di Sintesi valutativa delle potenzialità trasformative del sistema insediativo (Tav. 3); le attività produttive presenti sono state classificate in relazione al tipo di funzione presente e allo stato delle attività – in esercizio/dismessa.

Ad esito di questa valutazione i tessuti presenti nell’ambito sono stati classificati in:

- trasformabili, in riferimento ai tessuti produttivi dismessi;

- mediamente trasformabili, in riferimento ai tessuti produttivi in attività;

- non trasformabili, in riferimento ai tessuti a destinazione commerciale di recente realizzazione per i quali non è realistico ipotizzare una trasformazione a breve termine.

36 2. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema ambientale

L’ambito in oggetto risulta totalmente occupato da aree connotate da funzioni legate al sistema insediativo; pertanto, fatta eccezione per una consistente area libera ubicata lungo via di Tor Tre Teste – via di Casa Calda, non presenta, al suo interno, elementi propri del sistema ambientale.

Il Programma è ubicato comunque in un contesto caratterizzato dalla presenza di elementi di elevato pregio storico, archeologico e ambientale; questo si colloca infatti in adiacenza al Comprensorio storico archeologico “Tor Tre Teste, Casa Mistica e Casa Calda”, una vasta area compresa tra Via di Tor Tre Teste ad ovest, Via di Casa Calda a sud, il G.R.A. e Via Muraccio di Rischiaro a ovest (località Casetta Mistica) e la Via Prenestina a nord.

Quest’area di pregio presenta il paesaggio classico dell’Agro romano e conserva preziosi valori storico - monumentali e archeologici uniti ad altrettanto preziosi valori paesistici e naturalistici; questi sono apprezzabili ancora oggi grazie alla presenza di emergenze storico archeologiche di epoca antica, medievale e moderna – tracciati viari, torri, castelli, ville, casali, acquedotti – testimonianze della storica vocazione agraria di questo territorio, che nei tempi antichi faceva parte della “Campagna Romana”, quella grande fascia attorno alla città estesa per circa 18–20 km, ricca di castelli e di casali realizzati per volere delle élite ecclesiastiche, aristocratiche e mercantili romane.

Nello specifico il Comprensorio storico archeologico “Tor Tre Teste, Casa Mistica e Casa Calda” custodisce i resti monumentali dell’Acquedotto Alessandrino che intercetta lungo il suo percorso il fosso di Tor Tre Teste e il fosso del Quarticciolo, nonché il tracciato della via Francigena del sud.

Il territorio risulta inoltre caratterizzato da significativi monumenti medievali quali il Torraccio del Rischiaro o il Complesso di Casa Calda, che presenta oggi i resti di un muro del castello, la torre, tre corpi di fabbrica relativi ad un casale e due magazzini.

Si rileva inoltre la presenza di significative architetture rurali quali il grande casale a corte della Tenuta La Mistica e numerosi casali ubicati in prossimità di via di Tor Tre Teste.

Nel quadro delle risorse storico-culturali-ambientali, dalla Carta storico-archeologica- monumentale del suburbio e dell'Agro Romano si rilevano i seguenti elementi e manufatti:

tracciati viari antichi con andamento radiale e tangenziale, tombe e monumenti funerari lungo i tracciati delle più importanti vie di collegamento con il basso Lazio e la Campania (via Prenestina e via Casilina), numerose e diffuse aree archeologiche, resti di muratura e di materiale archeologico erratico, e numerose rovine di torri, casali e castelli che, come già scritto, sono testimonianze storiche caratteristiche della “Campagna Romana”.

In tempi recenti l’aspetto naturalistico dell’area di Tenuta La Mistica è stato arricchito dalla presenza di un lago di circa 10.000 metri quadri, realizzato all’interno dell’area di via della Tenuta della Mistica, probabilmente come opera utile alla regimentazione dell’afflusso delle acque del Fosso di Tor Tre Teste. Il Lago di Mistica è oggi una delle aree umide del territorio di Roma est strategiche per la tutela della biodiversità; inoltre, quest’area di pregio

37 costituisce dal punto di vista paesaggistico-ambientale una risorsa importante nell’ottica dell’armonizzazione e della messa a sistema delle aree edificate con le emergenze storico- archeologiche e le aree verdi urbane.

Una seconda area verde ubicata in prossimità del Print sul lato occidentale di via di Tor Tre Teste è Parco Giovanni Palatucci, dal nome del commissario di pubblica sicurezza, medaglia d'oro al merito civile. Il parco attrezzato, più comunemente noto come Parco di Tor Tre Teste, si estende sul lato occidentale di via di Tor Tre Teste occupando il territorio compreso tra via Prenestina, le borgate storiche di Quarticciolo e Alessandrino, e i più recenti insediamenti di Tor Tre Teste. Conserva un tratto dell'acquedotto Alessandrino che fa da sfondo all'area giochi ed è caratterizzato da un percorso didattico- naturalistico le cui tappe (laghetto, acquedotto, pineta, campagna romana, centro di educazione ambientale) sono dedicate ad alcune specie botaniche e ad alcuni habitat.

fig 16 – Tenuta Mistica, vista su via della Tenuta Mistica, laghetto, fosso di Tor Tre Teste, Acquedotto Alessandrino, Casale a corte (Google maps)

fig 17 – Tenuta Mistica, laghetto

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fig 18 – Tenuta Mistica, Acquedotto Alessandrino

fig 19 – Tenuta Mistica, Acquedotto Alessandrino (Quilici 1974)

fig 20 – Tenuta Mistica, laghetto

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fig 21 – Complesso Casa Calda, localizzazione fig 22 – Casa Calda, foto da satellite (Google maps) (Archeologia condivisa)

fig 23 – Complesso di Casa Calda, visuale da sud (Quilici 1974)

fig 24 – Complesso di Casa Calda, visuale da ovest (Quilici 1974)

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fig 25 – Parco Giovanni Palatucci (Parco di Tor Tre Teste), vista su laghetto da via Francesco Tovaglieri

fig 26 – Parco Giovanni Palatucci (Parco di Tor Tre Teste), vista dell’Acquedotto Alessandrino

fig 27 – Parco Giovanni Palatucci (Parco di Tor Tre Teste), vista da via Molfetta

41 3. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema insediativo

Il Tessuto edilizio, morfologicamente isolato e costituito solo in minima parte da immobili di tipo residenziale, è caratterizzato prevalentemente da consistenze non residenziali disomogenee di scarsa qualità architettonica destinate a depositi e attività di artigianato produttivo e commercio: piccole e medie attività artigianali a livello locale giustapposte senza alcun tipo di relazione alla grande distribuzione commerciale alla scala urbana.

La presenza di aree e di edifici dismessi fatiscenti, lasciati nel più totale abbandono, è uno degli elementi che contribuiscono al degrado dell’ambito. La dismissione di importanti volumetrie produttive presenti nell’area è indice della progressiva perdita di capacità logistica delle relative attività; il fallimento delle previsioni infrastrutturali degli strumenti urbanistici a supporto di quest’area produttiva ha favorito il progressivo avanzamento dei quartieri residenziali che hanno circondato quest’isola produttiva rendendola sempre meno idonea alla sua destinazione originaria.

Le esigue consistenze residenziali presenti all’interno del perimetro del Print sono isolate dai contesti residenziali limitrofi e prive di servizi ad esse dedicati. Come già anticipato, tra le principali criticità dell’ambito in oggetto si rileva la totale assenza di interazione tra l’ambito e i quartieri circostanti dovuta alla mancanza di funzionalità dei percorsi pedonali e carrabili e dalla mancanza di continuità degli spazi aperti.

Consistenze residenziali

42 Consistenze non residenziali

43 4. Analisi dello stato di fatto degli Elementi del sistema dei servizi e delle

infrastrutture

Come già evidenziato, l’ambito è privo di servizi pubblici; le recenti realizzazioni di contenitori della grande distribuzione commerciale colmano solo in parte questo vuoto con un’offerta variegata di servizi ed attrezzature private di uso pubblico.

Sebbene l’ambito sia posizionato nella vicinanza di tracciati infrastrutturali importanti, la viabilità dell’ambito risulta inadeguata; la mancanza di viabilità locale di distribuzione impone gli accessi alle aree principalmente dalla viabilità principale (via Casilina, via di Tor Tre Teste e viale della Bella Villa), e risulta mancante la congruenza tra il ruolo assolto e le caratteristiche funzionali delle strade. Altri elementi di criticità di alcuni tratti di viabilità sono costituiti dallo stato di degrado del fondo stradale, dalla mancanza di marciapiedi e segnaletica orizzontale, dalla mancanza di aree pubbliche per il parcheggio e la sosta temporanea.

Nello specifico via Casilina, nel tratto compreso tra viale Palmiro Togliatti ed il G.R.A., è percorsa da elevati flussi di traffico a causa delle carenze della rete viaria dei quartieri attraversati e della presenza, lungo la carreggiata, del tracciato ferroviario della linea Roma- Giardinetti, al momento non in esercizio, che ne rende difficoltoso l’attraversamento. I nodi viabilistici in corrispondenza delle intersezioni dell’asse via di Tor Tre Teste – via di Torrespaccata con via Casilina e dell’asse via della Bella Villa – via di Casa Calda con via di Tor Tre Teste, presentano criticità tali per cui si rende necessaria una loro ristrutturazione al fine di adeguarli ai livelli funzionali e di sicurezza richiesti.

44 Per quanto fin qui esposto emerge che nel complesso la viabilità non risulta organizzata in un sistema a rete strutturato secondo una precisa gerarchia; inoltre, l’uso e le caratteristiche funzionali delle strade non sono coerenti con le categorie previste dal codice della strada, e non rispettano quindi la normativa vigente.

L’insieme delle criticità rilevate rendono, allo stato attuale, alcune intersezioni stradali scarsamente sicure per gli automobilisti, mentre altri tratti della viabilità non risultano fruibili in sicurezza da parte di pedoni, ciclisti e in particolar modo dagli utenti con difficoltà motorie.

L’ambito è servito da due importanti infrastrutture per la mobilità su ferro:

- la linea della Ferrovia Roma-Giardinetti con il tracciato in sede protetta su via Casilina per il quale, secondo le previsioni del PUMS, sono previsti interventi di adeguamento con il prolungamento fino a Tor Vergata;

- la linea C della metropolitana con la fermata Torrespaccata in corrispondenza dell’intersezione dell’asse via di Tor Tre Teste – via di Torrespaccata con via Casilina; la stazione di Torrespaccata, sebbene di recente realizzazione, risulta allo stato attuale già in stato di abbandono, poco fruibile e non riconoscibile. Pertanto, sarebbe opportuno predisporne il potenziamento con interventi che ne migliorino la visibilità, l’accessibilità (intermodalità) ed il livello di servizi integrati offerti (funzioni dedicate).