COMUNE DI STRESA (PROVINCIA DEL VERBANO-CUSIO-OSSOLA)

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COMUNE DI STRESA

(PROVINCIA DEL VERBANO-CUSIO-OSSOLA)

PERIZIA PER DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI E DELLE PERTINENZE, DELLE UNITA’ RESIDENZIALI SITE IN VIA SELVALUNGA

COMUNE DI STRESA

Proprietà:

Promittente acquirente:

Indice

1) PREMESSA

2) PROPRIETA’ E PROVENIENZA 3) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

3.1) Ubicazione degli immobili 3.2) Data di costruzione 3.3) Situazione catastale

3.4) Consistenza degli immobili oggetto di perizia

3.5) Caratteristiche costruttive e stato di fatto degli immobili 4) CONSIDERAZIONI GENERALI

5) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI 6) CONCLUSIONI

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1) PREMESSA

Con incarico verbale affidato, in data 10/07/2014, dal Sig. in qualità di Amministratore Unico e legale rappresentante della ditta ., il sottoscritto Geom. Stefano PIODA, nato a

Domodossola il 26 agosto 1958, residente in Borg.ta Case Pioda, 2 Domodossola, iscritto all'Albo dei Geometri della Provincia di Verbania al n° 219, veniva incaricato di redigere una relazione tecnico- estimativa al fine di accertare il più probabile valore di mercato di tre unità residenziali e pertinenze cantine e posti auto, site in Via Selvalunga, Comune di Stresa (VB), foglio n° 38, mapp. 231 e 240.

In base a quanto riscontrato nel sopralluogo effettuato in data 06/08/2014, in base alle visure catastali, al Piano Regolatore e agli elaborati a me pervenuti, il sottoscritto relaziona quanto segue.

2) PROPRIETA’ E PROVENIENZA

Gli immobili e le pertinenze oggetto di perizia, sono di proprietà della e compro

missate con la ditta I con CONTRATTO D’APPALTO e CONTRATTO PRELIMINARE DI

COMPRAVENDITA stipulato il 05/11/2010, per un valore di € 640.000,00 oltre IVA di legge (seicentoquarantamila/00) (v. allegato sub. 1)

3) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

3.1) Ubicazione degli immobili

I beni oggetto di perizia sono ubicati nel complesso condominiale denominato Residence Selvalunga, composto da numero tre edifici contraddistinti tra loro con le lettere A, B e C, sito in Località Carciano, via Selvalunga, in Comune di Stresa (VB), su terreno identificato al Catasto Terreni al foglio n°38 mapp. 316 e specificatamente nel fabbricato contraddistinto con la lettera A come da planimetria allegata (v. allegato sub. 2).

L’accesso al complesso condominiale avviene da Via Selvalunga, ed in particolare:

- per le autorimesse situate al piano interrato, si accede mediante rampa carraia con cancello motorizzato.

L’accesso pedonale può avvenire dalla rampa pedonale con cancelletto elettrico, situato a destra dell’edificio contraddistinto con la lettera A, oppure dal corpo scala e ascensore dello stesso edificio.

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- per le unità immobiliari situate al secondo piano della palazzina A, si accede dal corpo scale e vano ascensore con accesso diretto dal parcheggio su via Selvalunga;

- per le cantine situate al piano sottotetto della palazzina A, si accede come per le unità residenziali dal corpo scale e vano ascensore con accesso diretto dal parcheggio su via Selvalunga.

(v. allegato sub. 3, foto n°1-2)

3.2) Data di costruzione

Il complesso immobiliare in oggetto è stato realizzato, con Denuncia di Inizio Attività (DIA) presentata in data 01/12/2009 e terminato nel 2011, ad eccezione di alcune finiture interne agli appartamenti.

3.3) Situazione catastale

Dalle visure catastale effettuate presso il Nuovo Catasto Urbano di Verbania in data 07/08/2014 (v. allegato sub. 4) gli immobili risultano censito come segue:

Posto auto P7

Foglio 38, particellla 316, sub.16

via Selvalunga, piano: S1 interno 7 scala A;

categoria C/6, classe 2, consistenza mq 19: Rendita € 41,21;

Posto auto P8

Posto auto P9

Appartamento A7

via Selvalunga, piano: 2 e 4 interno: 7 scala A;

categoria A/2, classe 2, vani 4, Rendita € 433,82;

Appartamento A8

Appartamento A9

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- oltre a quote millesimali di comproprietà delle parti comuni -

intestati a:

, proprietaria per

1000/1000, derivanti da costituzione del 02/12/2011 n. 3042.1/2011 in atti dal 02/12/2011 (protocollo n. VB014306)

3.4) Consistenza degli immobili oggetto di perizia

Gli immobili oggetto di perizia sono così composti:

al piano interrato dell’edificio A:

- posto auto P7: (superficie commerciale di mq 19,00 da calcolare al 100%);

al piano secondo dell’edificio A:

- Appartamento A7: composto da soggiorno/cottura, due camere da letto, disimpegno con bagno e balconi (superficie commerciale appartamento mq 68,55 da calcolare al 100%, balconi mq 12,20 da calcolare al 30%);

- Appartamento A8: composto da soggiorno/cottura, una camere da letto, disimpegno con bagno e balconi (superficie commerciale appartamento mq 52,84 da calcolare al 100%, balconi mq 8,00 da calcolare al 30%);

- Appartamento A9: composto da soggiorno/cottura, due camere da letto, disimpegno con bagno e balconi (superficie commerciale appartamento mq 67,50 da calcolare al 100% , balconi mq 12,20 da calcolare al 30%);

al piano sottotetto dell’edificio A:

- Soffitta A11: (superficie commerciale di mq 16,88 da calcolare al 100%);

3.5) Caratteristiche costruttive e stato di fatto degli immobili

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Caratteristiche generali:

Il fabbricato è di recente realizzazione e rispecchia al meglio i parametri tecnico funzionali e strutturali, nonché i parametri richiesti dalla Certificazione Energetica per la Classe A come definito all’attestato allegato (v. allegato sub. 5).

Le strutture portanti dell’edificio sono state realizzate a telaio in calcestruzzo gettato in opera con fondazioni continue, plinti pilastri in cls armato, i solai di copertura del piano interrato (posti auto) in lastre prefabbricate tipo Predalles, i solai dei piani superiori in latero-cemento.

La copertura è stata realizzata con struttura portante in legno, manto di copertura in tegole Canadesi.

Le murature perimetrali sono state realizzate in laterizio non portante.

I tavolati interni ai singoli appartamenti sono stati realizzati in mattoni forati.

I tavolati divisori tra appartamenti sono stati realizzati con doppia muratura in laterizio ed interposto pannello per isolamento termo-acustico.

Gli intonaci sono con finitura al civile.

I pavimenti dei vani manovra dei posti auto, sono stati realizzati in cls con finitura antipolvere al quarzo, colore grigio.

I pavimenti dei balconi, marciapiedi e locali condominiali, in piastrelle di grès antigelivo.

L’impianto di riscaldamento è centralizzato, con una sola centrale termica a servizio dei tre edifici, con generatore di calore a gas metano ad alto rendimento a condensazione, con conta chilocalorie sui pianerottoli di ogni piano.

L’impianto elettrico rispecchia le vigenti norme CEI e completo in ogni sua parte ad esclusione dei corpi illuminanti dei singoli appartamenti.

I serramenti sono in legno di pino con tapparelle in pvc.

I parapetti e le ringhiere sono in ferro verniciato.

Ogni palazzina è servita da un vano scala e ascensore autonomo.

Piano interrato (posti auto):

I posti auto oggetto di perizia alla data del sopraluogo si presentavano come segue:

Pavimentazione delle rampe di accesso in cemento con finitura antiscivolo (v. allegato sub.3, foto n°3).

Pavimentazione del corsello e dei posti auto cemento con finitura antipolvere al quarzo (v. allegato sub.3, foto n°4).

Pareti e solai in calcestruzzo tinteggiati di bianco con fascia alta visibilità arancione.

Impianto elettrico esterno completo di corpi illuminanti in tutte le parti condominiali.

Rete smaltimento acque meteoriche e di scolo.

Piano secondo (appartamenti):

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Tutti i tre appartamenti oggetto di perizia alla data del sopraluogo, si presentano nelle stesse condizioni di finitura come sotto descritto:

Pavimenti interni non eseguiti, solo sottofondo atto alla posa degli stessi (v. allegato sub. 3, foto n°5).

Rivestimento bagni non eseguiti, pareti in intonaco rustico pronti alla posa degli stessi (v. allegato sub 3, foto n°6).

Sanitari bagno non posati, ad esclusione del piatto doccia già posato.

Porte interne in legno tamburate, non ancora posate ma depositate nell’appartamento A7 (v. allegato sub.3, foto n°7).

Pareti interne intonacate al civile e tinteggiate bianche (v. allegato sub.3, foto n°8).

Impianto riscaldamento centralizzato a radiatori, con contabilizzazione al piano.

Impianto elettrico completo di frutti e placche con esclusione dei corpi illuminanti, compreso videocitofono.

Serramenti esterni in legno con tapparelle in pvc.

Pavimenti balconi in grès antigelivo e contorni in pietra (v. allegato sub. 3, foto n°9).

Parapetti in ferro verniciato.

Piano quarto (soffitte) :

Tutte le tre soffitte oggetto di perizia alla data del sopraluogo si presentano nelle stesse condizioni di finitura come sotto descritto:

Pavimentazione in grès porcellanato (v. allegato sub. 3, foto n°10).

Pareti interne intonacate al civile e tinteggiate bianche.

Tetto in legno a vista con finitura in perline (v. allegato sub. 3, foto n°10).

Porte ingresso in lamiera zincata (v. allegato sub. 3, foto n°11).

4) CONSIDERAZIONI GENERALI

Lo stato di conservazione dell’intero stabile vista la recente data di costruzione si presenta in ottime condizioni, le metodologia costruttiva e le tipologie di finitura degli appartamenti e delle parti comuni colloca l’intero complesso residenziale a un livello di pregio.

La posizione della palazzina A nel complesso residenziale e in particolar modo gli appartamenti oggetto di perizia posti al secondo piano della palazzina stessa, privilegiano di una vista sul Lago Maggiore (v. allegato sub. 3, foto n°12).

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5) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI:

- Verificate e analizzate le condizioni degli immobili allo stato del sopraluogo, acquisiti elementi conoscitivi inerenti al mercato immobiliare della zona con particolare riferimento a compravendite recenti di immobili ubicati nella stessa zona.

- Valutato il prezzo inserito nella compravendita tra la l’immobiliare e la

ditta all’art. 2 pari a € 640.000,00 oltre IVA di legge (seicentoquarantamila/00), per tutti gli immobili oggetto di perizia.

- Valutato il periodo corrente del mercato immobiliare in continua regressione.

- Valutato il prezzo che attualmente l’agenzia immobiliare incaricata ha esposto per la vendita di tali immobili pari a € 3.000 al mq. per gli immobili finiti.

- Considerato lo stato di finitura degli appartamenti, come sopra descritto.

- Supposta la regolarità edilizia ed urbanistica, la disponibilità immediata dei beni, l’assenza di vincoli, servitù e tutto quanto non espressamente già riportato, indagini non richieste nell’incarico conferito.

A seguito di quanto premesso è possibile determinare il più probabile valore di mercato con una valutazione a mq pari a € 2.300,00 (duemilatrecento/00) da applicare alle superfici commerciali degli immobili oggetto di perizia, con già tenuto conto delle finiture mancanti negli appartamenti.

Le superfici sono state calcolate a partire dagli elaborati progettuali ricevuti e dalle piante dei piani allegate (v. allegato sub. 6) e dalle visure catastali, previa verifica durante il sopraluogo delle misure principali, le misure esposte comprendono per intero i muri perimetrali esclusivi e valutati al 50%

quelli in comunione con altre proprietà o condominiali.

Alle superfici dei terrazzi e balconi è stato applicato un coefficiente di ragguaglio, mentre i posti auto sono stati valutati a corpo.

Determinate le superfici ed appurati i prezzi di riferimento si è provveduto alla valutazione sotto riportata.

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PIANO IMMOBILI SUPERFICI COMMERCIALI

VALUTATE AL 100%

SUPERFICI COMMERCIALI

BALCONI VALUTATI AL

50%

SUPERFICIE COMMERCIALE

SOFFITTA VALUTATA AL

60%

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE

€/MQ TOTALE

€

P.2° Appartamento A7 Soffitta A11

68,00 12,00 17,00 84,20 2.300 193.660

53,00 8.00 16,00 66,60 2.300 153.180

68,00 12,00 16,00 83,60 2.300 192.280

VALUTAZIONE A CORPO

P.INT. Posto auto P7 19,00 25.000

TOTALE VALORE DI MERCATO € 612.120

6) CONCLUSIONI

Avendo assunto come riferimento i valori esposti, in base all’esperienza professionale e analizzate le caratteristiche degli immobili è stato determinato il più probabile valore di mercato.

Riassumendo e arrotondando per difetto i valori ricavati analiticamente si può definire a corpo i valori delle unità immobiliari oggetto di perizia come segue:

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Appartamento A7 + soffitta A11 € 193.000,00

Posto auto P7 € 25.000.00

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TOTALE VALORE BENI OGGETTO DI PERIZIA € 611.000,00

Ringrazio per la fiducia accordata e resto a disposizione per ogni chiarimento in merito.

Domodossola, 07 agosto 2014

PIODA Geom. Stefano

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Allegati:

Sub. 1 Contratto d’appalto, contratto preliminare di compravendita Sub. 2 Elaborato grafico Planimetria

Sub. 3 Documentazione fotografica Sub. 4 Visure Catastali

Sub. 5 Attestato di certificazione energetica Sub. 6 Piante Piano, Interrato-Secondo-Sottotetto

COMUNE DI STRESA (PROVINCIA DEL VERBANO-CUSIO-OSSOLA)

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PERIZIA PER DETERMINARE IL VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI E DELLE PERTINENZE, DELLE UNITA’ RESIDENZIALI SITE IN VIA SELVALUNGA

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ALLEGATO Sub. 1