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Vendere casa!
La checklist completa per iniziare
Vendere casa!
La checklist completa per iniziare
Condurre felicemente a compimento una compravendita immobiliare è un’operazione complessa, che prevede diversi step e molti prerequisiti.
Non solo: l’aspetto economico considerevole e il coinvolgimento emoti- vo che ne consegue non aiutano certo a tenere tutto sotto controllo.
Per evitare di saltare i passaggi cruciali e aiutarti ad affrontare meglio le difficoltà burocratiche e gli adempimenti, abbiamo quindi creato questa checklist. Essa ti aiuterà in modo semplice a capire se tutto è pronto per passare efficacemente all'azione.
Per vendere casa avrai bisogno di molti documenti, che elenchiamo qui sotto per permetterti di verificare rapidamente cosa è in tuo possesso e cosa devi ancora reperire.
Purtroppo non sono così facilmente ottenibili e richiedono il coinvolgimento di figure professionali nei più diversi ambiti, dal
geometra fino all’amministratore di condominio, dal termotecnico fino al notaio e così via.
Una soluzione per rendere il tutto più semplice e funzionale è senz’altro quella di delegare tutte le incombenze ad un unico consulente.
I documenti di cui hai bisogno
1) ATTO PUBBLICO CHE CERTIFICA LA TITOLARITÀ DELL’IMMOBILE
Consiglio: l'unico modo per essere sicuro al 100% che l’immobile sia in regola è coinvolgere un tecnico. Egli dovrà:
• Verificare lo stato di fatto attraverso un sopralluogo
• Controllare la documentazione catastale
• Effettuare un accesso agli atti urbanistici nel Comune di riferimento
• Rilasciare, sulla base di tutto ciò, un parere di conformità catastale e urbanistica
L’atto di provenienza di un immobile è il documento che dimostra che sei il legittimo proprietario della casa.
Tieni conto che ci sono differenze in base alla tipologia specifica dell’atto. Ad esempio, in caso di donazione potresti avere maggiore difficoltà a vendere; oppure, in caso di successione, potresti essere costretto a pagare delle tasse prima di vendere.
È già in tuo possesso oppure devi chiederne una copia
autentica al notaio ovvero, in alternativa, all'Archivio notarile territorialmente competente o alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dell'Agenzia delle Entrate?
2) RAPPRESENTAZIONI GRAFICHE DELLA CASA
Per legge, per vendere una casa devi produrre tutte le rappresentazioni grafiche in modo fedele alla realtà.
Hai verificato la piantina? La planimetria catastale è pienamente conforme ai luoghi che rappresenta?
Hai esaminato le tavole in Comune? L’ultimo progetto depositato corrisponde puntualmente agli spazi?
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Consiglio: l'unico modo per essere sicuro al 100% che l’immobile sia in regola è coinvolgere un tecnico. Egli dovrà:
• Verificare lo stato di fatto attraverso un sopralluogo
• Controllare la documentazione catastale
• Effettuare un accesso agli atti urbanistici nel Comune di riferimento
• Rilasciare, sulla base di tutto ciò, un parere di conformità catastale e urbanistica
3) CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI IDRAULICO ED ELETTRICO
Se vuoi evitare possibili contestazioni da parte dell’acquirente, ti raccomandiamo di verificare lo stato degli impianti e la loro rispondenza alle norme.
Si tratta di questioni molto tecniche, per questo conviene sempre sentire il parere di un professionista del settore.
Hai reperito, o fatto realizzare, un certificato di conformità degli impianti rispetto alla normativa vigente all’epoca della loro installazione?
5) ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Quando decidi di mettere in vendita, sei obbligato a indicare quanto consuma dal punto di vista energetico la tua casa.
Tieni a mente che è normalmente il contributo di entrambe le figure professionali!
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Hai fatto redigere l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) da un termotecnico e da un caldaista?
È tuo compito accertare che la casa sia vendibile senza vincoli e che sulla stessa non gravino limitazioni che ne possano compromettere il massimo libero godimento da parte dell’acquirente.
Per esempio, se l’immobile è stato costruito in edilizia convenzionata, è molto probabile che potrai vendere soltanto a un compratore con
determinate caratteristiche e solo entro un certo prezzo.
4) VINCOLI O LIMITAZIONI
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- Hai verificato che l’immobile non sia gravato da qualche vincolo alla vendita o limitazione?
In caso di barriere alla piena godibilità da parte dell’acquirente, puoi provare di essere in grado di informarlo scrupolosamente in tutto e per tutto?
6) VISURA IPOTECARIA
Questo dossier indica tutti gli eventuali gravami di natura volontaria o meno che insistono sul tuo immobile. Parliamo di ipoteche,
pignoramenti, iscrizioni di provvedimenti giudiziali e così via.
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Hai una copia della visura ipotecaria (o visura ipocatastale) da fornire all’acquirente?
7) ASPETTI CONDOMINIALI
L’acquirente va informato di tutto quello che riguarda il condominio, le spese presenti e passate, i lavori già deliberati ecc.
Hai a disposizione il preventivo più recente delle spese
condominiali e l’ultimo resoconto di quelle già effettivamente pagate?
Sei consapevole che dovrai concordare con l’acquirente chi deve pagare eventuali spese di condominio arretrate?
Ci sono dei lavori in vista già decisi dall’assemblea di condominio?
Ci sono condomini morosi nei pagamenti?
Hai una copia del verbale dell’ultima assemblea condominiale?
Il modo giusto per fare il prezzo non è nessuno di questi due.
Una valutazione seria può essere ottenuta solo grazie ad una terza via, uno studio preliminare di mercato.
Esso può assicurarti una stima certa e precisa e può davvero direziona- re la tua vendita verso il successo.
Se, poi, ti affidi ad un consulente immobiliare d’avanguardia, egli saprà utilizzare al meglio questa informazione, garantendoti il risultato senza svendere di un centesimo.
La risposta a questo quesito è più difficile di quanto
comunemente si crede. Di solito viene spontaneo ricorrere ad una di queste soluzioni
Fai da te
Stabilisci una cifra da
“profano”, in funzione di quanto vuoi ottenere o a seguito di un’occhiata ai dati immobiliari di pubblico dominio. Inutile dire che la valutazione sarà troppo soggettiva per essere attendibile a prescindere.
Chiedi a un agente immobiliare tradizionale In genere è una stima basata su metodi vecchi, costruita su dati
meramente statistici o, peggio, non corretti, che quindi porta a risultati vaghi, incerti e non
definitivi. A volte non c’è neanche un metodo: di fatto ti chiedono quanti soldi vuoi e ti dicono “sì”.
Inutile dire che la casa rimarrà invenduta o subirà ribassi.
Per vendere, devi sapere con precisione a che prezzo proporre l’immobile sul mercato.
Idee chiare sul valore della tua casa
Hai fatto effettuare uno studio preliminare di mercato, cioè un calcolo scientifico dell’attuale massimo valore del tuo
immobile?
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Ti è stata concessa la garanzia della vendita della tua casa entro un limite di tempo ben preciso e senza ritoccare il valore ottenuto dallo studio?
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Hai a disposizione un consulente che ti segua passo passo, dal giorno dell’incarico fino a quello del rogito, e ti fornisca un supporto di vera qualità?
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Il modo giusto per fare il prezzo non è nessuno di questi due.
Una valutazione seria può essere ottenuta solo grazie ad una terza via, uno studio preliminare di mercato.
Esso può assicurarti una stima certa e precisa e può davvero direziona- re la tua vendita verso il successo.
Se, poi, ti affidi ad un consulente immobiliare d’avanguardia, egli saprà utilizzare al meglio questa informazione, garantendoti il risultato senza svendere di un centesimo.
Adottare una strategia efficace, con un marketing studiato
attentamente e l’utilizzo degli strumenti adeguati, è l’unica strada che può portare ad una vendita soddisfacente.
Purtroppo, chi fa da solo o chi si affida agli agenti tradizionali di solito ricorre a metodi obsoleti, a costo zero o quasi, come i vecchi cartelli appesi fuori dalla proprietà, gli annunci amatoriali sul web o il
passaparola.
La pubblicità viene fatta in un’ottica di quantità, per raggiungere più persone possibile, sperando di trovare qualcuno in linea con le
aspettative del venditore.
La giusta strategia di marketing
Hai a disposizione un professionista che studi con attenzione parole e immagini capaci di colpire il tuo target con efficacia?
Hai investito in canali attuali, come quelli online, che ti aiutino a raggiungere solo il profilo di pubblico giusto?
Hai messo in campo abilità professionali e di vendita di alto livello, come quelle che solo un operatore immobiliare può assicurarti?
In questo modo si ottengono tante visite, ma anche tante obiezioni e richieste impreviste da parte dei potenziali clienti e nessuna proposta d’acquisto accettabile.
Un consulente immobiliare d’avanguardia, al contrario, ti farà puntare soprattutto sulla qualità: riceverai meno richieste di visitare l’immobile, ma anche poche obiezioni e una o più offerte concrete e in linea con le tue previsioni di guadagno.
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Ovviamente questa checklist non è esaustiva e non può sostituire il supporto di un professionista ben preparato. Essa però può darti
un’idea della tua attuale situazione e qualche indizio in merito alle cose ancora da fare.
Il rischio di incorrere in errori con conseguenti litigi, cause legali, risarcimenti e annullamenti è, purtroppo, un’eventualità concreta, per cui suggeriamo prudenza.
Se hai bisogno di aiuto o ti senti in difficoltà, non esitare: contattaci.
Ti promettiamo una chiacchierata senza impegno, per capire insieme il modo migliore di supportarti.
Se lo riterrai opportuno, prenderemo noi in carico tutte le incombenze fino alla conclusione della vendita, così potrai rilassarti e pensare ad altro, in attesa dell’arrivo dei soldi.
Ti garantiamo almeno un’offerta d’acquisto entro 150 giorni senza ribassi, pena il pagamento di tasca nostra di 870 euro!
