TRIBUNALE DI NAPOLI VII^ SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento Edilizia Melito srl n. 329/2011 G.D. dr. Livia De Gennaro

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VII^ SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento “Edilizia Melito srl” n. 329/2011

G.D. dr. Livia De Gennaro

PERIZIA ESTIMATIVA RELATIVA ALL’INDIVIDUAZIONE DEL

VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE SITO IN MELITO DI NAPOLI (NA) IN VIA SIGNORELLI snc, SCALA A, PIANO TERRA, INTERNO A

(Catasto Fabbricati, Foglio 2, Particella 169, sub 5)

Il tecnico nominato Ing. Luigi Cosenza

16 OTTOBRE 2019

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SOMMARIO

PREMESSA ... 2

UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE ... 3

CONFINI ... 4

DATI CATASTALI E TITOLARITA’ ... 5

PROVENIENZA ... 5

LEGITTIMITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA ... 5

STIMA DEL VALORE DI MERCATO ... 6

VALORE DI MERCATO ... 8

ALLEGATI ... 9

Allegato 1: SCHEMA PLANIMETRICO DI RILIEVO DELLO STATO ATTUALE ... 10

Allegato 2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA... 11

Allegato 2: DOCUMENTAZIONE CATASTALE ... 13

Allegato 3: BANCHE DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI ... 14

Allegato 4: SCHEDE IMMOBILI PROPOSTI IN VENDITA DA AGENZIA IMMOBILIARE ... 16

PREMESSA

Il sottoscritto ing. Luigi Cosenza, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Napoli al n°16473, a seguito dell’incarico ricevuto dal dott. Roberto Fava, quale Curatore del Fallimento Edilizia Melito srl n.

329/2011 ed autorizzato dal Tribunale di Napoli - VII Sezione Fallimentare - G.D. dr. Livia De Gennaro in data 18/05/2019, avente come oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile sito in Melito di Napoli (Na) alla via Signorelli snc, scala A, piano terra, interno A, di proprietà Edilizia Melito srl CF 06124460632, dopo avere effettuato sopralluogo dell’immobile in data 10.06.2019 ed esperite tutte le opportune indagini, analisi e studi come in prosieguo descritte, rimette di seguito la presente perizia estimativa.

Le stime di seguito riportate consistono pertanto nella determinazione del "più probabile valore di mercato" dell’unità immobiliare, impiegando sia il metodo sintetico comparativo sia il metodo analitico di capitalizzazione dei redditi.

Le superfici considerate sono state desunte dalle planimetrie catastali estratte dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali e dai riscontri di rilievo metrico effettuati in sito.

Gli elementi di riferimento delle stime effettuate provengono da una ricerca di mercato eseguita acquisendo dati provenienti da fonti documentali ufficiali e contattando gli operatori del mercato immobiliare (agenzie ed altri soggetti di intermediazione).

Come fonte ufficiale si è fatto riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (dati riferiti al secondo semestre dell’anno 2018), mentre tra gli operatori di mercato si è fatto riferimento ai dati pubblicati da Borsino Immobiliare ed offerte di agenzie immobiliari.

Nell'analizzare i dati si è tenuto conto che si tratta di quotazioni riferite allo specifico segmento di mercato ed alla zona ove ricade il cespite oggetto di disamina e che tali informazioni costituiscono mere

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indicazioni di valore riferibili a caratteristiche immobiliari di tipo genericamente ordinario e, pertanto, non sostitutive né necessariamente determinative del valore di stima.

Per il computo delle "superfici commerciali" si sono applicate le indicazioni della norma UNI 10750:2005 (ora UNI 15733:2011) e dell’Agenzia del Territorio – Tecnoborsa che riportano i seguenti criteri di computo:

a) La totalità delle superfici coperte calpestabili (100%);

b) La totalità delle superfici coperte occupate dai divisori interni (100%);

c) La totalità delle superfici coperte occupate dai muri perimetrali esterni (100%) fino ad un massimo di 50 cm di spessore;

d) La metà delle superfici coperte occupate da muri in comunione (50%) fino ad un massimo di 25 cm di spessore;

e) Le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

f) Le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto, soffitte, box, ecc.).

UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

L’unità immobiliare oggetto della presente stima è costituita da un appartamento per civile abitazione sito al piano terra, interno A della scala A del fabbricato residenziale pluripiano sito in Melito di Napoli (Na) con accesso indipendente dalla via Signorelli.

Aerofoto con individuazione dell'unità immobiliare (google Maps)

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L’area in esame è quella dello stadio comunale Domenico Marrone e risulta non molto distante dal centro del comune, nei pressi del Corso Europa, strada ad alto traffico veicolare, con attività commerciali e terziarie, scuole ed edifici pubblici presenti nell’ambito di alcune centinaia di metri.

Il fabbricato presenta una pianta rettangolare allungata con lati maggiori posti a Nord su fronte strada (ingresso), a Sud con affaccio sul campo sportivo, e lati minori ad Est in distacco da suolo libero con affaccio su area scoperta di pertinenza, e ad Ovest in distacco da altro fabbricato residenziale con affaccio su area scoperta di pertinenza.

L’edificio si articola in due distinte scale ciascuna con accesso indipendente ciascuno dal proprio androne. In corrispondenza del marciapiede pubblico sono presenti due distinti cancelli in ferro con chiusura ed impianto videocitofonico identificati come civici 12 (scala A) e 22 (scala B). Ogni cancello consente l’accesso ad uno spazio scoperto comune pavimentato che conduce ad un portone vetrato con chiusura da cui si passa all’androne e da questo al corpo scala. Quest’ultimo è dotato di affaccio esterno ed ospita anche l’ascensore ubicato in posizione centrale. Ogni corpo scala serve due unità per piano, ciascuna con doppia esposizione (fronte via Signorelli a Nord e lato retrostante con affaccio su campo sportivo a Sud).

Il fabbricato è arretrato rispetto alla strada pubblica con uno spazio scoperto di pertinenza, antistante il marciapiede pubblico e presenta un piano terra con attività commerciali con accessi indipendenti. È presente un ulteriore spazio di pertinenza scoperto sui restanti tre lati che, protetto sul fronte strada con ulteriore cancello carrabile, si estende anche sul retro del fabbricato. Gli ulteriori quattro livelli fuori terra sono tutti a destinazione residenziale. È presente anche un livello seminterrato ad uso deposito di pertinenza privata.

Il fabbricato ha una struttura portante in telai di calcestruzzo armato con tamponature in laterizio e solai laterocementizi.

L’unità in esame ha una destinazione d’uso commerciale ed ha accesso indipendente dallo spazio scoperto adiacente il marciapiede pubblico mediante porta in ferro con serranda e si sviluppa su di una pianta libera di forma rettangolare allungata sul cui fondo è ricavato un servizio igienico con antibagno ed è presente un finestrone alto. L’unità ha finiture molto semplici, dotazioni impiantistiche essenziali e necessita di una manutenzione generale. Allo stato attuale l’immobile risulta libero da persone e cose.

CONFINI

L’unità immobiliare oggetto della presente stima è ubicata al piano terra, interno A della scala A, ha accesso indipendente dalla via Signorelli e confina a Nord con limite del fabbricato (marciapiede via Signorelli), a Sud con limite fabbricato (cortile), ad Est con limite del fabbricato, ad Ovest con interno B di proprietà aliena (interno B).

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DATI CATASTALI E TITOLARITA’

L’unità immobiliare oggetto della presente stima è riportata al Catasto Fabbricati del comune di Melito di Napoli ed in particolare:

Comune di Melito – Catasto Fabbricati

Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita catastale

2 169 5 C/1

Abitazione di tipo civile 4 47 mq - 711,21 Indirizzo: Via Signorelli piano: TERRA interno: A scala: A

Intestato: Edilizia Melito s.r.l. con sede in Napoli (C.F. 06124460632)

Il tutto come meglio riportato nella visura storica del 28.05.2019 e nella planimetria catastale del 03.06.2019 estratte dalla banca dati ed allegate alla presente. La planimetria catastale associata è sostanzialmente coerente e conforme con l’attuale stato dei luoghi, a meno di una differente posizione del servizio igienico che sul grafico catastale è riportato in fondo a destra, entrando, mentre oggi è in fondo a sinistra, entrando. Il tutto come indicato nel grafico di rilievo allegato alla presente (vedi pag. 10).

PROVENIENZA

L’immobile è pervenuto alla parte proprietaria in virtù di atto del Notaio Carlo Tafuri di Napoli del 28.05.1992 (repertorio n. 196798, raccolta n. 43187), trascritto presso al Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 2 in data 09.06.1992 ai numeri 22390/17029.

Con tale atto la società Sud Edil srl rappresentata dal sig. Chianese Luigi vendeva alla società Edilizia Melito srl rappresentata dal sig. Marano Francesco “l’appezzamento di terreno sul quale insistono due corpi di fabbrica costituiti da scheletri di cemento armato con tompagnature esterne e quindi come tali in corso di costruzione, costituiti da piano cantinato, porticato, tre piani superiori e sottotetto”.

LEGITTIMITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA

L’immobile ricade in area “C – Zona di espansione” del Vigente P.R. del comune di Melito di Napoli (cfr. tavola 6 Zonizzazione del PRG) adottato con Deliberazione commissariale n° 1 del 04.05.1985 e non risulta sottoposto a vincoli di tutela di cui al D. Lgs. 42/2004.

A seguito degli accertamenti condotti presso l’archivio del comune di Melito di Napoli, e come anche rilevato nell’atto del Notaio Carlo Tafuri di Napoli del 28.05.1992 (repertorio n. 196798, raccolta n. 43187), il fabbricato di cui l’unità fa parte risulta realizzato in virtù di concessione edilizia n. 130/90 rilasciata dal comune di Melito di Napoli in data 12.06.1990 con protocollo n. 4100 alla società Sud Edil srl e successivamente volturata in favore della Edilizia Melito srl dal comune di Melito di Napoli in data 06.05.1993 per l’avvenuto trasferimento di proprietà.

Tuttavia la licenza consentiva la realizzazione al piano terra di un porticato che nel corso dei lavori veniva chiuso per ricavare dei locali commerciali, tra cui quello oggetto della presente valutazione che risulta il primo sulla sinistra guardando il fabbricato dalla via Signorelli.

Pertanto relativamente alle modifiche effettuate in difformità alla concessione edilizia sopra richiamata

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risulta essere stata presentata in data 31.03.1995 e protocollata al n. 6742 richiesta di concessione in sanatoria ai sensi della L. 724/94 relativamente all’unità commerciale interno A scala A piano terra oggetto della presente. La richiesta risulta integrata secondo la procedura semplificata sia in data 21.03.2013 protocollo n.

7723 sia in data 29.07.2015 con protocollo n. 16529. A quest’ultima integrazione risulta allegato il controllo di congruità delle somme dovute per oblazione ed oneri concessori e versate con le seguenti modalità:

- Per oblazione:

Lire 800.000 in data 31.03.1995 con bollettino n. 0941 Euro 1.526,00 in data 14.04.2008 con bollettino VCY 0224 - Per oneri concessori:

Euro 2.263,00 in data 14.04.2008 con bollettino VCY 0223 Euro 410,00 in data 25.03.2016 con bollettino VCYL0235 - Per diritti di istruttoria:

Euro 250,00 in data 14.04.2008 con bollettino VCY 0222 Euro 40 in data 29.03.2016 con bollettino VCYL 0297

La richiesta di concessione in sanatoria non risulta essere stata ad oggi ancora perfezionata.

Per la differente posizione del servizio igienico che come detto sulla planimetria catastale è riportato in fondo a destra, entrando nel locale, mentre oggi è in fondo a sinistra, entrando, è possibile procedere o al ripristino dello stato dei luoghi riportando il bagno nella posizione indicata sul catastale oppure provvedere alla trasmissione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata pagando una sanzione di € 1.000,00 come previsto dall’art. 6- bis comma 5 del D.P.R. 380/2001 come modificato dal D. Lgs. 222/2016 e successivamente aggiornare la planimetria catastale con procedura Docfa. Le spese tecniche per la redazione e trasmissione della CILA e procedimento Docfa per aggiornamento della planimetria catastale si quantificano in ulteriori € 1.000,00, per un costo complessivo di € 2.000,00 che sostanzialmente risulta pari al costo delle eventuali opere di ripristino dello stato dei luoghi.

STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Determinazione della superficie commerciale

Per la determinazione della superficie dell'unità immobiliare si è fatto riferimento alla planimetria catastale estratta dalla banca dati ed ai riscontri di rilievo metrico effettuati in sito. Da questa si è ricavata una superficie commerciale complessiva pari a 57,22 mq come di seguito riportato:

Indagine di mercato

L'indagine di mercato è stata condotta acquisendo da un lato dati provenienti da fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate), dall'altro dati da operatori del mercato immobiliare privati (Borsino Immobiliare ed Agenzie

Superfici Mq Coefficiente di

virtualizzazione S virtuale

S coperta netta

^50,32

1 50,32

S pareti perimetrali

^6,90

1 6,9

S Commerciale TOTALE 57,22

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Immobiliari) ed ha fornito i valori di vendita e di locazione di seguito proposti. Si precisa che tali dati sono stati utilizzati come puro riferimento ed ausilio alla stima.

Inoltre nell’ambito delle attività di indagine di mercato sono state esaminate anche le proposte di vendita di una delle principali Agenzie (Tecnocasa) operanti sul territorio del comune di Melito che, relativamente al mercato omogeneo e zona di riferimento si possono riassumere come nella tabella seguente.

Valore di Mercato

La stima del più probabile valore di mercato è stata condotta sia con il metodo sintetico per comparazione diretta, sia con il metodo analitico per capitalizzazione del reddito.

STIMA ANALITICA

Il valore di mercato [Vm] è stato determinato come il rapporto tra il reddito annuo netto [RN] ed il saggio di capitalizzazione [r].

La stima è stata condotta partendo in primo luogo dal canone unitario mensile [€/mq x mese] e ricavando quindi il canone ordinario mensile ed il reddito annuo lordo [RL].

Il canone unitario è stato fissato in 5,25 € / mq mese cui corrisponde un canone mensile di € 300,41.

Il calcolo del reddito annuo netto [RN) è stato effettuato scomputando le spese quantificate nella misura del 30 % e ricavando pertanto il reddito annuo lordo RN= RL - Spese.

Il saggio di capitalizzazione è stato valutato al 3,70 % - valore congruo con quello medio individuato dal Borsino Immobiliare - partendo da un saggio medio ed applicando le detrazioni per Localizzazione e Posizione ed aggiunte per caratteristiche Tipologiche (necessità manutentive).

Min Max Medio Min Max Medio

Agenzia Entrate Semicentrale superficie L 870 1750 1310 2,90 5,80 4,35

Borsino Immobiliare Centro 942 1884 1413 2,50 5,70 4,10

Fonte Id Zona Note Valore mercato (€/mq) Valore locazione

(€/mq x mese)

N Localizzazione Superficie

[mq] locali Richiesta €/mq

1 via Rose 40,00 2 € 50 000,00 € 1 250,00

2 via Rose 40,00 1 € 58 000,00 € 1 450,00

3 via Rose 50,00 1 € 64 000,00 € 1 280,00

4 via S. Di Giacomo 90,00 1 € 74 000,00 € 822,22

5 via F Kennedy 30,00 1 € 24 000,00 € 800,00

VALORE MEDIO € 1 120,44

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Il valore unitario di vendita al metro quadro pari a circa 1.192 €/mq risulta congruo rispetto ai valori rilevati dall’Osservatorio Immobiliare anno 2018 / secondo semestre, per la zona Semicentrale - C2, con destinazione commerciale, come allegati alla presente.

STIMA SINTETICA

A valle delle indagini di mercato ed analisi effettuate si è individuato un prezzo medio unitario di circa

€ 1.150,00 da cui il valore di mercato risulta essere pari a:

Lo scarto presente tra i valori di mercato ottenuti attraverso i due metodi di indagine risulta essere contenuto entro i limiti previsti essendo pari a

S = ASS (VM analitica - VM sintetica) / MAX (VM analitica - VM sintetica) = 3,52 %

VALORE DI MERCATO

Sulla base delle valutazioni effettuate si ritiene che il valore di mercato dell’immobile sia compreso tra i valori individuati con i due differenti metodi di stima.

Il più probabile valore può essere individuato come la media dei valori individuati con i due metodi di stima, analitico e sintetico, e pertanto

il più probabile VALORE DI MERCATO DELL'UNITÀ IN ESAME RISULTA PARI AD € 67.000,00

Considerati i COSTI relativi alla CILA e Docfa pari a complessivi € 2.000,00 da detrarre dal valore di mercato di cui sopra si ricava che

AL NETTO DEI COSTI relativi alla CILa e Docfa

il più probabile VALORE DI MERCATO RISULTA PARI AD € 65.000,00

STIMA ANALITICA

Superficie commerciale 57,22

Canone locazione mensile [€/mq x mese] 5,25

Canone mensile € 300,41

Canone annuo - reddito lordo [RL] € 3 604,92

spese 30,00%

Reddito netto [RN] € 2 523,44

saggio [r] 3,70%

VALORE DI MERCATO [VM = Rn/r]

€ 68 201,19 Corrispondente ad €/mq € 1 191,91

STIMA SINTETICA

valore unitario €/mq

€ 1 150,00

VALORE DI MERCATO VM

€ 65 803,00

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ALLEGATI

Si riportano in allegato:

1. Schema planimetrico di rilievo dello stato attuale;

2.

Documentazione fotografica;

3.

Documentazione catastale (visura e planimetria);

4.

Dati estratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e riferiti al secondo semestre dell’anno 2018 e da altre banche dati;

5.

Schede degli immobili proposti in vendita da Agenzia Tecnocasa.

Napoli, 16 ottobre 2019 Ing. Luigi Cosenza

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Allegato 1: SCHEMA PLANIMETRICO DI RILIEVO DELLO STATO ATTUALE

5m 0

CORTILE

1

h=3,00 m

CO RT IL E

PIANO TERRA Scala A

wc

a ltr a u .i .u .

VIA SIGNORELLI

INTERNO A

N

h=3,80 m

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Allegato 2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Vista esterna

Vista esterna della serranda di accesso

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Vista dell’ambiente interno con il volume destinato al servizio igienico sul fondo

Vista dell’accesso dall’interno del locale

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Allegato 2: DOCUMENTAZIONE CATASTALE

Visura e planimetria catastale

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Territorio

Data: 28/05/2019 - Ora: 17.49.07

V isura storica per immobile

Visura n.: T311646 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 28/05/2019

Comune di MELITO DI NAPOLI ( Codice: F111) Provincia di NAPOLI Foglio: 2 Particella: 169 Sub.: 5 ATO EDILIZIA MELITO S.R.L. con sede in NAPOLI06124460632(1) Proprieta` e dal 22/04/1993 DATI IDENTIFICATIVIDATI DI CLASSAMENTODATI DERIVANTI DA SezioneFoglioParticellaSubZonaMicroCategoriaClasseConsistenzaSuperficieRendita UrbanaCens.ZonaCatastale 21695C/1447 m²Euro 711,21 L. 1.377.100COSTITUZIONE del 22/04/1993 in atti dal 17/10/1997 PF 97 (n. R/1091/1993) VIA SIGNORELLI piano: T interno: A scala: A; PartitaMod.5812078/19975027- Terreni Correlati 11 - Sezione - Foglio 2 - Particella 169 DATI ANAGRAFICICODICE FISCALEDIRITTI E ONERI REALI EDILIZIA MELITO S.R.L. con sede in NAPOLI06124460632(1) Proprieta` ANTI DACOSTITUZIONE del 22/04/1993 in atti dal 17/10/1997 Registrazione: PF 97 (n. R/1091/1993) Tributi erariali: Euro 0,90

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10 metri

Ultima planimetria in atti

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 03/06/2019 - Comune di MELITO DI NAPOLI (F111) - < Foglio: 2 - Particella: 169 - Subalterno: 5 > VIA SIGNORELLI piano: T interno: A scala: A;

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Allegato 3: BANCHE DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI

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(dati pubblicati da Borsino Immobiliare)

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Allegato 4: SCHEDE IMMOBILI PROPOSTI IN VENDITA DA AGENZIA IMMOBILIARE

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Via Fratelli Kennedy 80017, Melito di Napoli (NA) Riferimento: KENNEDY PICCOLO

Locali: 1 Bagni: 1 Superficie: 30 m²

Anno Costruzione: 1965 Libero da: 1 Riscaldamento: Assente

Piano: piano terra Totale Piani: 6 Stato: Buono / Abitabile

Classe energetica Indice prestazione energetica: ≥ 175 kWh/m² anno

10/10/2019 Questo annuncio è visibile su

Descrizione: MELITO, in Via Fratelli Kennedy, traversa adiacente a Via Roma, in strada tranquilla e fronte strada, proponiamo in vendita locale Commerciale con Categoria Catastale C/1. L'immobile presenta un metraggio di circa 30 mq , con unica serranda su strada. Vi sono 3 locali separati , l'uno affianco all'altro, che possono essere uniti.. un Locale da mq 30, un locale da mq 36 e altro locale da mq 75. La Vendita può...

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Via Rose 80017, Melito di Napoli (NA) Codice Annuncio: EK-73490598

Libero da: 1 Riscaldamento: Autonomo Allarme: Si

Totale Piani: 3 Posti Auto: 3 Giardino: Nessuno

Stato: Buono / Abitabile Arredamento: Non Arredato

Descrizione: MELITO DI NAPOLI Si Vende Locale Commerciale di circa 40 mq , sito in Vico Rose , nei pressi della Piazza S.Stefano, composto da : ingresso su strada , con due ampie stanze e bagno.

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Via Rose 80017, Melito di Napoli (NA) Riferimento: 1658248

Posti Auto: 0 Garage: 0

Descrizione: melito di napolisi vende locale commerciale di circa 40 mq , sito in vico rose , nei pressi della piazza s.stefano, composto da : ingresso su strada , con due ampie stanze e bagno.

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Via Rose 80017, Melito di Napoli (NA) Riferimento: 1658360

Anno Costruzione: 1970 Libero da: 1 Riscaldamento: Assente

Piano: piano rialzato Totale Piani: 1 Giardino: Nessuno

Descrizione: MELITO DI NAPOLI Si Vende Locale Commerciale di circa 50 mq , sito in Vico Rose , nei pressi della Piazza S.Stefano, in buono stato composto da : ingresso su strada , con due ampie stanze e bagno.

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Via Salvatore Di Giacomo 80017, Melito di Napoli (NA) Codice Annuncio: EK-74197406

Libero da: 1 Riscaldamento: Autonomo Piano: piano terra

Allarme: Si Reception: Si Cablato: Si

Totale Piani: 5 Ascensore: sì Posti Auto: 3

Descrizione: Negozio in vendita di 90 mq sito a Melito Di Napoli, posto al piano terra, composto da: locale, buone condizioni.

accesso da strada/vetrina.