Istituto Finanziario MOLISANNIO SpA

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PERIZIA GIURATA per la stima dei beni immobili di proprietà dell’’Istituto Finanziario Molisannio SpA, in MONTEFALCONE VAL FORTORE (BN) alla Via Figliola e P/za V. Emanuele III

Istituto Finanziario MOLISANNIO SpA

in liquidazione

P/za G. Matteotti,8 82100 BENEVENTO

PERIZIA GIURATA per la stima dei beni immobili di proprietà dell’ ISTITUTO FINANZIARIO MOLISANNIO SpA, in MONTEFALCONE VAL FORTORE (BN) alla Via Figliola e P/za V. Emanuele III

CONTIENE:

1. Relazione 2. Visura catastale 3. Planimetrie catastali

4. Copia documentazione relativa alla pratica del terremoto L. 219/81 dell’immobile di via Figliola n° 1

5. Rilievo fotografico 6. Titolo di proprietà

Benevento ______________

IL TECNICO

(Ing. Umberto FICOCIELLO)

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A) INCARICO

Nel mese di Giugno 2008, il Dott. Massimo ZENO nella qualità di Liquidatore Giudiziario della MOLISANNIO SpA, conferiva incarico al sottoscritto Ing. Umberto FICOCIELLO, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al n° 564, di procedere alla stima degli immobili ubicati a Montefalcone Val Fortore (BN) alla Via Figliola n° 1 e P/za V. Emanuele III, di proprietà dell’Istituto Finanziario MOLISANNIO S.p.A., ed in particolare:

1) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale alla Via Figliola n°1 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 300 sub.8);

2) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III n°3 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 818 sub.11);

3) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 213 sub.5);

4) Appartamento al piano terra e primo del fabbricato condominiale in P/za V.

Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg.

27 – particella 213 sub.1);

B) PROPRIETA’

Gli immobili oggetto di stima sono pervenuti all’Istituto Finanziario Molisannio S.p.A. con:

• Atto di Cessione di Ramo d’Azienda del 23/01/2004 per Notaio Marinelli Rep.

13182-Racc. 4064, Registrato a Benevento l’11/02/2004 al n° 22, trascritto a Benevento il 13/02/2004, relativamente agli appartamenti di cui ai punti 1) e 2);

• Atto di Compravendita del 28/10/2002 per Notaio Marinelli Rep. 11323-Racc.

3324, Registrato a Benevento il 15/11/2002 al n° 5442, trascritto a Benevento il 11/11/2002 al n°13655-10848, relativamente agli appartamenti di cui ai punti 3) e 4);

C) IDENTIFICAZIONE CATASTALE

I beni, tutti ubicati nel comune di Montefalcone Val Fortore (BN), risultano essere così identificati (cfr. Planimetrie e Visure Catastali):

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CATASTO URBANO

Per maggiore chiarezza vengono di seguito riportate le descrizioni corrispondenti alle categorie catastali assegnate:

• Categoria A/4 Immobile a destinazione ordinaria per abitazione di tipo popolare

• Categoria A/10 Immobile a destinazione ordinaria per uffici e studi privati

INTESTATARIO

N° DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI ED ONERI REALI

1 ISTITUTO FINANZIARIO MOLISANNIO SPA 01094190624 Proprietà per 1.000/1.000

DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO

N° Foglio Particella Sub Zona Cens.

Micro Zona

Categoria

classe consistenza Sup.

catastale

Rendita

NOTE

1 27 300 8 A/10 U 3.5 vani € 524,20 Via Figliola civ. 1

2 27 818 11 A/10 U 4 vani € 599,09

P/za Vittorio Emanuele III civ. 3 La particella 818 sub 11 è graffata alle particelle 821 sub 2 e 822 sub 6

3 27 213 5 A/4 3 2.5 ani € 95,54 P/za Vittorio Emanuele III, con ingresso

da cortile su Via Ponte

4 27 213 1 A/4 3 6.5 vani € 248,42

P/za Vittorio Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte

La particella 213 sub 1 è graffata alle particelle 818 sub 10, 821 sub 3 e 822 sub 5

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D) DESCRIZIONE DEI BENI DA STIMARE E CONFINI

Gli immobili sono tutti ubicati nel centro storico di Montefalcone Val Fortore ed in particolare:

1) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale alla Via Figliola n°1 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 300 sub.8)

Trattasi di un appartamento al piano terra di Via Figliola civ.1 costituito da due grossi ambienti, da un servizio igienico e da un piccolo locale caldaia. Il solaio di copertura è conformato a tetto con altezza interna al colmo di 3,45 mt.

ed alla gronda di 2,80 mt.. La zona servizio igienico-ingresso-locale caldaia è coperta con un solaio piano ed il soppalco ricavato, di altezza molto limitata, è utilizzato come deposito materiale.

Le caratteristiche sono le seguenti:

• Pavimento in tozzetti di pietra calcarea di buona qualità; Pavimento in marmo granito nero e grigio nella stanza;

• Rivestimento in maiolica alle pareti nel wc;

• Intonaco civile alle pareti;

• Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale Vaillant da 24 KW e corpi radianti in acciaio;

• Impianto idrico, igienico e di scarico funzionante;

• Impianto elettrico sotto traccia ed seguito a norma;

• Infissi esterni in legno massello, colore noce scuro, e vetro camera;

• Infissi interni in legno massello colore noce scuro.

Lo stato complessivo di manutenzione è ottimo.

L’appartamento di cui innanzi occupa per intero il piano terra di un fabbricato condominiale di complessivi tre piani, di cui due seminterrati. Il suddetto fabbricato è provvisto di Decreto Provvisorio di Riparazione n°92 del 11/06/1988 emanato ai sensi della legge 219/81 dal Sindaco del Comune di Montefalcone e, in data 19/09/1999, gli allora proprietari hanno dato inizio, a proprie spese, all’esecuzione dei lavori condominiali relativi al rifacimento del tetto. Per tali lavori furono depositati i relativi calcoli statici al Genio Civile di Benevento con Prot. 7328 del 18/08/2000. In data 08/07/2003 l’Arch. Anita TROTTA, nella qualità di collaudatore in corso d’opera dei lavori, ha provveduto al deposito del Collaudo Statico.

Durante il sopralluogo si è verificata la perfetta corrispondenza con la planimetria catastale allegata.

Allo stato l’immobile risulta libero da persone ed occupato con mobilio da ufficio

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Confina:

• NORD con terrazzo dell’appartamento al II piano seminterrato

• EST con Via Ripetella

• SUD con fabbricato - particella 301

• OVEST con Via Figliola

CALCOLO DELLE SUPERFICI (al netto dei muri perimetrali)

2) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V.Emanuele III n°3 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 818 sub.11)

Trattasi di un appartamento al piano terra con ingresso da P/za V.

Emanuele III civ. 3, costituito da tre vani ed accessori (wc e ripostiglio). I vari ambienti sono sfalzati tra di loro e l’altezza di interpiano varia da un massimo di 3,40 mt. ed un minimo di 3,25 mt. Il locale posteriore e gli accessori sono privi di aereazione diretta.

• Pavimento in gres ceramico colore chiaro;

• Rivestimento alle pareti nel wc;

• Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale da 24 KW da revisionare e corpi radianti in allumino;

• Impianto idrico, igienico e di scarico funzionante;

• Impianto elettrico sotto traccia ed seguito a norma;

• Infissi esterni in acciaio con profili preverniciati colore nero e vetro camera;

• Infissi interni in legno massello colore chiaro.

Lo stato complessivo di manutenzione è buono.

Allo stato l’immobile risulta libero da persone ed occupato con mobilio da ufficio.

APPARTAMENTO AL PIANO TERRA

Riferimento catastale: particella 300 sub 8 – Via Figliola civ.1

N° Destinazione Dimensioni Superficie

parziale Superficie totale

1 Ufficio 5,98x4,73 28,28

2 Ufficio 5,95x4,56 27,13

3 Locale caldaia 1,40x1,05 1,47

4 Ingresso 1,10x1,76 1,94

5 Wc ed antibagno 1,40x2,74 3,84

TOTALE mq. 62,66 ED IN C.T. mq. 63,00

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Confina:

• NORD con proprietà MINELLI

• EST con P/za V. Emanuele III

• SUD con proprietà NARDI

•

OVEST con terrapieno

3) Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V.

Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale:

Fg. 27 – particella 213 sub.5)

Trattasi di un piccolo appartamento al piano terra di un fabbricato condominiale in Via Ponte, cui si accede da un cortile che prospetta su P/za V.

Emanuele III; si compone di due vani ed accessori (wc ed un cucinino) di cui solo la camera di ingresso è dotata di aereazione e luce diretta mentre tutti gli altri ambienti risultano essere privi di finestre. L’altezza di interpiano è risultata essere di mt. 2,66.

• Pavimento in marmette con scaglie di marmo;

• Impianto idrico, igienico e di scarico da revisionare;

• Impianto elettrico sotto traccia non a norma;

• Infisso esterno in legno e zanzariera esterna;

• Infissi interni in legno tamburato;

• Porta di ingresso in legno massello.

Lo stato complessivo di manutenzione è mediocre.

Allo stato l’immobile risulta libero da persone e cose.

APPARTAMENTO AL PIANO RIALZATO

Riferimento catastale: particella 818 sub 11 - P/za Vittorio Emanuele III

1 Ingresso 1.50 x 2.00 3.00

2 Stanza 5.90 x 4.50 26,55

3 Stanza (3.40 + 4.20) /2 x 5.40 + 3.10

x 0.50 22,07

4 Stanza (2.70+3.80)/2 x 4.80 +

2x1.00 x 1.00 17,6

5 Ripostiglio + wc 4.70 x 3.20 15,04

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Confina:

• NORD con proprietà ALTOBELLI Vito

• EST con cortile su Via Ponte che prospetta su P/za V. Emanuele III

• SUD con proprietà della stessa ditta

•

4) Appartamento al piano terra e primo del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 213 sub.1)

Trattasi di un appartamento al piano terra e primo di un fabbricato condominiale in Via Ponte, cui si accede da un cortile che prospetta su P/za V.

Emanuele III; si compone di quattro vani ed accessori (wc, cucina e dispensa) di cui solo la cucina, il soggiorno e una camera da letto sono dotate di aereazione e luce diretta mentre tutti gli altri ambienti risultano essere privi di finestre. La camera al primo piano è dotata di due piccole finestre ingredienti. Gli ambienti privi di aereazione diretta e confinanti con il terrapieno presentano problemi di umidità. L’altezza di interpiano è risultata essere di mt. 2,80.

• Pavimento in marmette con scaglie di marmo;

• Impianto idrico, igienico e di scarico da revisionare;

• Impianto elettrico sotto traccia non a norma;

• Infissi esterni in alluminio e cristallo;

• Infissi interni in legno tamburato;

• Porta di ingresso in legno massello.

Lo stato complessivo di manutenzione è mediocre.

APPARTAMENTO AL PIANO TERRA

Riferimento catastale: particella 213 sub 5

1 Camera (2,68+4,38)/2x4,34 15,32

2 Cucina 1.53 x 1.25 1,91

3 wc 0.80 x 0.80 + (1.00+1.50)/2 x

2.00 3,14

4 Camera 3,40x3,43 + 2,20x0,40 12,54

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Allo stato l’immobile risulta libero da persone e parzialmente occupato con mobilio.

Confina:

• NORD con proprietà ALTOBELLI , proprietà stessa ditta e cortile di accesso

• EST con Via Ponte

• SUD con proprietà VITTI

•

E) LEGITTIMITA’ URBANISTICA

Tutti gli immobili ricadono in fabbricati realizzati in data antecedente il 1967. In particolare, come ricordato, l’immobile di Via Figliola civ.1 è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione che ha interessato prevalentemente il rifacimento del tetto. Da quando accertato presso l’Ufficio Tecnico del Comune, nessuno dei fabbricati dove sono inseriti gli immobili di proprietà MOLISANNIO è dotato di Certificato di Agibilità. Per la richiesta ed il rilascio del citato Certificato di Agibilità è necessario dare incarico ad un tecnico abilitato con un’incidenza di spesa pari a € 1.000,00 per ogni immobile.

F) DESCRIZIONE METODO DI STIMA

Ultimata l’individuazione del bene da stimare si passa alla descrizione del metodo di stima utilizzato per la valutazione.

Il procedimento utilizzato è quello della stima sintetica che consiste nel determinare il valore di mercato dell’immobile attraverso la comparazione con

APPARTAMENTO AL PIANO TERRA E PRIMO

Riferimento catastale: particella 213 sub 1

1 Cucina 3.10 x 4.39 13,60

2 Dispensa (1.50+2.40)/2 x 3,60 7,02

3 Ingresso 1,63x3,00 4,89

Sottoscala 1,20x1,00 1,20

4 Wc 1,90x2,30 4,37

Corridoio 6,20x1,20 + 0,95x3,67 10,92

4 Letto 3,37x5,00 16,85

5 Soggiorno 3,25x3,18 + 2.45 x 2.00 15,23

6 Letto 5,15x3,41 17,56

7 Camera I piano 4,75x5,35 + 2,90x1.00 28,31

8 ^Balcone

ragguagliato al 25% mq. 4.80 x 0.25 1,20

9 Varchi vari 5 x 0.50 2,50

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compravendite recenti, tenendo nel giusto conto le caratteristiche generali che influenzano il valore di mercato di un immobile che sono da individuarsi tra le seguenti:

- ubicazione

- epoca di costruzione - destinazione

- caratteristiche costruttive - stato di manutenzione - superficie.

Per la determinazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto ha avuto contatti con tecnici ed agenzie immobiliari operanti in loco.

Dalla elaborazione di tutte le informazioni assunte dal mercato immobiliare è risultato che i valori unitari relativi al più probabile valore di mercato ricavati tenendo conto di tutti i citati fattori, possono essere assunti pari a :

• €/mq. 1.100,00 per l’appartamento di Via Figliola civ. 1 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 300 sub.8);

• €/mq. 1.000,00 per l’appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III n°3 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 818 sub.11);

• €/mq. 400,00 per gli appartamenti al piano terra e primo dei fabbricati condominiali in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimenti catastali: Fg. 27 – particella 213 sub.1 e 5);

G) DIVISIONE DEI BENI IMMOBILI IN LOTTI

Trattasi di 4 unità immobiliari distinte così definite:

LOTTO 1

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale alla Via Figliola n°1 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 300 sub.8)

LOTTO 2

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III n°3 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 818 sub.11)

LOTTO 3

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 213 sub.5)

LOTTO 4

Appartamento al piano terra e primo del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 213 sub.1)

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F) CALCOLO VALORE DI MERCATO

Da quanto relazionato il valore complessivo relativo agli immobili ubicati a Rodi Garganico (FG) – Villaggio del Sole – alla Via degli Eucalipti civ. 49 - di proprietà dell’Istituto Finanziario MOLISANNIO S.p.A.. è il seguente:

LOTTO Descrizione

Sup.

netta in mq.

Valore unitario in €/mq.

Valore

Decurtazione per adempimenti

amm/vi e spese tecniche

€

Valore di mercato del

bene immobile

€

1

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale alla Via Figliola n°1 (riferimento catastale: Fg.

27 – particella 300 sub.8

63,00 1.100,00 69.300,00 1.000,00 68.300,00

2

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III n°3 (riferimento catastale: Fg. 27 – particella 818 sub.11)

84,00 1.000,00 84.000,00 1.000,00 83.000,00

3

Appartamento al piano terra del fabbricato condominiale in P/za V. Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale:

Fg. 27 – particella 213 sub.5)

33,00 400,00 13.200,00 1.000,00 12.200,00

4

Appartamento al piano terra e primo del fabbricato condominiale in P/za V.

Emanuele III, con ingresso da cortile su Via Ponte (riferimento catastale: Fg.

27 – particella 213 sub.1)

124,00 400,00 49.600,00 1.000,00 48.600,00

VALORE COMPLESSIVO LOTTI 1 + 2 + 3 + 4 € 212.100,00 In fede.

IL TECNICO

(Ing. Umberto FICOCIELLO)

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FOTO 1 – Vista da P/za Vottorio Emanuele III della sede della Molisannio al Piano Terra (Fg. 27 – particella 818 sub. 11)

FOTO 2 – Vista interna della sede della Molisannio al Piano Terra (Fg. 27 – particella 818 sub. 11)

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FOTO 3 – Vista dal cortile interno dell’ingresso dell’appartamento al I piano del fabbricato in P/za Vittorio Emanuele III. (Fg. 27 – particella 213 sub 1)

FOTO 4 – Vista interna dell’appartamento al I piano del fabbricato in P/za Vittorio Emanuele III.

(Fg. 27 – particella 213 sub 1)

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FOTO 5 – Vista dal cortile interno dell’ingresso dell’appartamento al I piano del fabbricato in P/za Vottorio Emanuele III. (Fg. 27 – particella 213 sub 5)

FOTO 6 – Vista da Via Figliola dell’appartamento al piano terra con destinazione ufficio (Fg. 27 – particella 300 sub 8)

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FOTO 7 – Vista da P/za Vittorio Emanuele III dell’appartamento con destinazione ufficio (Fg. 27 – particella 300 sub 8)

FOTO 8 – Vista interna dell’appartamento al piano terra con destinazione ufficio (Fg. 27 – particella 300 sub 8)

Appartamento