Analisi del ciclo del mercato immobiliare residenziale e il ruolo del credito

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Analisi del ciclo del mercato immobiliare residenziale e il ruolo del credito

A cura di G. Guerrieri, M. Festa e E. Ghiraldo

Direzione centrale Servizi estimativi e osservatorio del mercato immobiliare

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INTRODUZIONE

• PRESENTAZIONE DEL LAVORO

– È parte di uno studio più ampio che riprende, corregge e aggiorna due lavori già pubblicati:

• Cicli immobiliari e credito erogato: un’analisi empirica del segmento delle abitazioni acquistate con il mutuo, Territorio Italia n. 1 del 2017

• Livello e andamento dei valori di mercato e dei valori catastali (2000- 2015)- (dicembre 2016)

– I dati utilizzati sono tratti dalle nuove serie storiche che sta elaborando l’OMI; che sono ancora da completare

– La novità di questo lavoro è il consolidamento dell’analisi del ruolo del credito in base alla classificazione dei territori

comunali per dimensione economica del mercato e secondo la dinamica relativa del mercato residenziale sulla base delle

nuove serie storiche ad oggi disponibili

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INTRODUZIONE

– Il nostro interesse sul ruolo del credito è divenuto

«operativo» in termini di analisi perché

1) abbiamo esteso l’analisi dei mutui non solo a quelli

erogati a fronte di ipoteca sulla stessa abitazione oggetto di acquisto, ma a tutti i mutui e con ipoteca su qualsiasi immobile (escluso i terreni).

2) nel 2016 è intervenuta una nuova norma che attribuisce all’OMI, in uno specifico articolo del testo unico bancario, i compiti del controllo statistico sul mercato residenziale e del rilascio delle opportune comunicazioni ai fini della vigilanza macro prudenziale.

11 LUGLIO 2018 Politecnico di Bari 3

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IL QUADRO GENERALE

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170

180 Ciclo 1996-2013

1996-2006

I FASE: CRESCITA

Nuovo ciclo?

2013-2016 Ciclo 1996-2013

2006-2013 II FASE: CRISI

NUMERO INDICE UNITA’ ABITATIVE COMPRAVENDUTE

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Fattori determinanti il ciclo residenziale

variazione del livello di domanda

prezzi di offerta delle

abitazioni

costo del finanzia-

mento

stock di risparmio

accumulato i redditi correnti e

attesi

redditi attesi

per la

sostenibilità del debito futuro

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I fattori della crescita 1996-2006

• Nel quindicennio antecedente il 2000 le famiglie italiane hanno accumulato un cospicuo ammontare di risparmio

• Tra il 1997 e almeno fino al 2005 (con un rialzo tra fine

’99 ed inizio 2001), si assiste ad un vero e proprio crollo dei tassi di interesse.

• Altre concause:

– tassi di crescita dell’economia e delle retribuzioni positivi e tali da non formare aspettative di medio-lungo periodo negative;

– un livello dei prezzi delle abitazioni che, in termini reali, a fine anni ’90 inferiore a quello della metà di quel decennio;

– maggiore incertezza e volatilità delle altre forme di impiego del risparmio (crollo di borsa proprio tra il 2000 e 2001).

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Tasso di risparmio 1990-2017

Fonte: ISTAT; 1980-1994 dati tratti da Bassanetti-Rondinelli “La difficoltà di risparmio nelle valutazioni delle famiglie italiane” in QEF – Banca d’Italia N.147 – febbraio 2013, che riporta elaborazioni su dati ISTAT

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

tassi di risparmio famiglie italiane

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Tassi di interesse al 31/1 dal 1995 al 2017

Fonte: Banca d’Italia

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

01/01/1995 01/01/1996 01/01/1997 01/01/1998 01/01/1999 01/01/2000 01/01/2001 01/01/2002 01/01/2003 01/01/2004 01/01/2005 01/01/2006 01/01/2007 01/01/2008 01/01/2009 01/01/2010 01/01/2011 01/01/2012 01/01/2013 01/01/2014 01/01/2015 01/01/2016 01/01/2017

Tassi di interesse(%) su prestiti per acquisto abitazioni

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La crisi della metà degli anni 2000

• Crescita fino al 2006

• 2007 il mercato residenziale esaurisce la sua spinta propulsiva e inizia la fase discendente del ciclo.

– Meno risparmio accumulato negli anni 2000.

– Tassi di interesse nel 2006 hanno iniziato a salire

– Prezzi delle abitazioni stavano ancora aumentando in termini reali.

Il livello della domanda inizia a ridursi. Da quel momento in poi si assiste ad un mutamento repentino e grave dello

scenario macroeconomico mondiale e italiano.

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2008-2009 e 2012-2013

• La crisi del mercato residenziale si manifesta in due ondate:

2008-2009: -25% di compravendite rispetto al 2007 2012-2013: -33% di compravendite rispetto al 2011

La seconda crisi (2012) con l’ulteriore caduta della domanda ha innescato la discesa anche i prezzi

nominali delle abitazioni.

Nel 2013 vi è stato l’apice della crisi.

Dal 2014 ripresa.

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Una sintesi del ciclo (2000-2015):

Intero periodo

Fase di crescita

Fase di crisi

Fase di ripresa Tassi di variazione medi annui 2000 2017 2000 2006 2006 2013 2013 2017

Stock abitazioni 1,24% 1,71% 1,39% 0,26%

Stock superficie abitazioni 1,35% 1,77% 1,52% 0,42%

Valore patrimonio abitativo (Vp) 3,27% 8,22% 1,99% -1,62%

Valore patrimonio abitativo per unità di

superficie (Vpu) 2,01% 6,40% 0,59% -1,88%

Vpu al netto dell’inflazione 0,23% 3,94% -1,46% -2,21%

Tasso inflazione prezzi al consumo (NIC) 1,77% 2,37% 2,07% 0,34%

Superficie in m²delleabitazioni

compravendute -1,21% 2,89% -10,07% 9,55%

«Fatturato» compravendite abitazioni 0,90% 9,05% -9,09% 7,78%

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Prezzi e quantità nel 2000-2017 (2000=100)

2000

2006 2012

2017

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150

n. indice quotazione media per unità di superficie compravenduta

n. indice superficie abitazioni compravendute ITALIA

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Motivi discrasia prezzi-quantità nella crisi

• Prima fase della crisi 2008-2011: VISCHIOSITÁ DEI PREZZI VERSO IL BASSO:

– imprese di costruzione non riducono i prezzi a fronte dell’invenduto sia per ragioni sia fiscali, sia di esposizione verso il sistema creditizio;

– a fronte del rischio dell’insolvenza nel pagamento dei mutui da parte delle famiglie, non è agevole per le banche recuperare il credito

garantito da ipoteca; non si sono riversati beni a prezzi più bassi dell’ordinario (cosa che sta avvenendo adesso;

– per una parte delle famiglie l’abitazione funge da riserva di valore; se i prezzi di realizzo non sono ritenuti sufficienti , non riducono il prezzo d’offerta, semmai escono dal mercato.

• Alla caduta della domanda, l’offerta non ha adeguato i prezzi riducendo, per un certo periodo, l’offerta stessa o, il che è lo stesso, l’ha mantenuta ai prezzi dei periodi precedenti e

quindi solo una parte della domanda effettiva si è realizzata.

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N. indice prezzi abitazioni UE e Italia

(2015=100)

80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 120,0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Italy media UE

Fonte: Eurostat e ns elaborazioni per l’Italia su dati OMI (2008-2009)

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Analisi per dimensione del mercato

• I comuni italiani sono stati suddivisi in classi sulla base della propria quota di fatturato rispetto al totale nazionale. Sono state così

individuate cinque classi che rappresentano le «taglie» dimensionali alle quali ciascun mercato comunale appartiene.

Taglia di mercato Limiti delle classi (fatturato comunale su nazionale) Small - S

Medium - M Large - L

Extra Large - XL

Double Extra Large - XXL

quota fatturato comunale ≤ 0,02%

0,02% < quota fatturato comunale ≤ 0,05%

0,05% < quota fatturato comunale ≤ 0,4%

0,4% < quota fatturato comunale ≤ 5%

quota fatturato comunale > 5%

6.822 536 255 14 2

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Analisi per dinamica del mercato

• Sulla base del rapporto tra il «fatturato» medio e il valore del

patrimonio abitativo medio dal 2004 al 2017, considerato come la misura della dinamica del mercato comunale nel periodo analizzato, i comuni italiani, ordinati secondo tale rapporto, sono stati aggregati in 5 classi di 1.526 comuni ciascuna, individuate attraverso i quintili della distribuzione con le seguenti denominazioni:

• 1° quintile – SCARSA

• 2° quintile – DEBOLE

• 3° quintile – MEDIA

• 4° quintile – CONSISTENTE

• 5° quintile – FORTE

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Il ciclo per dimensioni di mercato

2006

2004

2005

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140

n. indice superficie abitazioni compravendute

S M L XL XXL

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Il ciclo per dimensioni di mercato

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140

n. indice superficie abitazioni compravendute

S M L XL XXL

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Il ruolo del credito nel ciclo immobiliare

INC_IPO = Unità abitative acquistate con mutuo con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata su totale acquisti

10%

20%

30%

40%

50%

60%

20 40 60 80 100 120

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

ITALIA

NTN IPO PF NTN NOIPO PF NTN PF

INC_IPO

(20)

NTN_ipo e tasso di interesse

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

- 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Tasso di interesse prima rata

NTN:IP PF (migliaia)

(21)

NTN_ipo e capitale per unità abitativa

- 20 40 60 80 100 120 140 160

- 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Capitale per unità abitativa (migliaia di euro)

(22)

NTN_ipo e Durata mutuo (anni)

- 5 10 15 20 25

- 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Durata mutuo - anni

(23)

NTN_ipo e Rata mensile in euro

- 100 200 300 400 500 600 700 800 900

- 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Rata mensile in euro

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Credito e dimensione mercato 2004-2017

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

M

20 40 60 80 100 120

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

S

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

L

40 60 80 100 120

XL

20%

30%

40%

50%

60%

XXL

INC_IPO

(25)

Credito e dinamica mercato 2004-2017

30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

SCARSA

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

DEBOLE

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

MEDIA

30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CONSISTENTE

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

FORTE

INC_IPO

(26)

INC_IPO e LTV per dimensione 2011-2017

2011 S L M

XL

XXL

Italia

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95%

INC_IPO

LTV

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INC_IPO e LTV per dinamica 2011-2017

SCARSA DEBOLE MEDIA

CONSISTENTE FORTE

ITALIA

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95%

INC_IPO

LTV

(28)

INC_IPO, LTV e VALORE ABITAZIONI

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

INC IPO

LTV

2011 2012 2017

A <= 45 mila

L oltre 700 mila

I

E D G F

I H

L

C

B

A E D

G F

L H C

B

A E D

G F I H

L

C

B

A

(29)

INC_IPO, DIFF% VALAB (IPO/NO IPO) PER DINAMICA

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

INC IPO

DIFF% VAL (IPO/NO IPO)

2011 2012 2017

SCARSA DEBOLE MEDIA

CONSISTENTE

FORTE

Nel grafico sono

confrontati per

dinamica dei mercati, i valori dell’incidenza INC IPO e della

differenza % del valore medio dell’abitazione

acquistata con mutuo

e senza mutuo, per gli

anni 2011, 2012 e

2017.

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BREVE RIEPILOGO

1. Il ricorso al credito produce accelerazioni e decelerazioni

all’andamento della domanda che oscilla attorno al trend degli acquisti senza mutuo

2. Il livello medio di LTV è disposto in senso decrescente alla gerarchia della dimensione di mercato

3. Il livello di LTV è disposto in senso decrescente al crescere della dinamica. Spiegazione: in mercati a minor dinamica la garanzia ipotecaria del mutuo è secondaria (maggiore illiquidità) rispetto al merito del credito relativo alle potenzialità di restituire il prestito da parte del soggetto richiedente; il maggior rischio di questi

mercati è “scontato” concedendo in proporzione meno crediti (l’incidenza degli acquisti con mutuo, INC_IPO, è infatti

particolarmente bassa relativamente al cluster della dinamica SCARSA), ma a quei soggetti a cui si eroga il credito le banche accettano un LTV elevato.