FINANZA INNOVATIVA PER LA VALORIZZAZIONE FINANZA INNOVATIVA PER LA VALORIZZAZIONE
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
DI ENTI TERRITORIALI DI ENTI TERRITORIALI
III Assemblea ANDIGEL – Genova, 21 Novembre 2003
III Assemblea ANDIGEL – Genova, 21 Novembre 2003
• Introduzione
1.1 La valorizzazione del patrimonio immobiliare 1.2 Il servizio di due diligence
1.3 Case Study: Comune di Milano
• La due diligence
• I prodotti di finanza strutturata
• Il Gruppo UniCredito per l’Ente Territoriale
• Contatti
Sommario
Introduzione
La valorizzazione del patrimonio immobiliare
Obiettivo di questa presentazione è illustrare il processo e gli strumenti per assistere un ente territoriale pubblico nel programma di valorizzazione e dismissione del proprio patrimonio immobiliare.
Il processo complessivo è composto dalle seguenti fasi:
Due diligence
Strutturazione
del prodotto finanziario Alienazione e valorizzazione
del Patrimonio
La definizione delle migliori strategie di valorizzazione non può prescindere da una due diligence approfondita del patrimonio immobiliare dell’Ente, che comprende:
vInventario: raccolta di dati, accertamenti urbanistici ed edilizi, sopralluoghi, imputazione dei dati in un database
vValutazione: analisi del mercato immobiliare e valutazione degli immobili
vSegmentazione: raggruppamento per segmento di mercato e selezione per obiettivo vRipartizione del patrimonio tra “strategico” e “non strategico”
Introduzione
Il servizio di due diligence
Due diligence
Strutturazione del prodotto finanziario
Alienazione e valorizzazione del Patrimonio
Comune di Milano
Nel mese di maggio 2003, il Comune di Milano ha indetto una gara per identificare e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.
UBM è la banca capofila del consorzio che si è aggiudicato la gara, proponendo al Comune un programma che consente di:
v impostare una strategia di valorizzazione ed ottimizzazione economica del patrimonio immobiliare nel medio periodo;
v realizzare i percorsi strategici al fine di massimizzare il valore di cessione degli immobili;
v anticipare nei prossimi mesi i flussi di cassa, derivanti dalla dismissione degli immobili non strategici.
In qualità di advisor, UBM, servendosi della collaborazione specialistica di UniCredit Real Estate, ha predisposto un programma di valorizzazione che si articola in (i) una prima fase di due diligence del patrimonio; (ii) una fase di strutturazione del prodotto finanziario più appropriato per la valorizzazione di ciascun pacchetto di immobili e (iii) una fase di dismissione del patrimonio non strategico.
Introduzione
Case Study: Comune di Milano
• Introduzione
• La due diligence 2.1 Introduzione
2.2 Il portafoglio immobiliare
• I prodotti di finanza strutturata
• Il Gruppo UniCredito per l’Ente Territoriale
• Contatti
Sommario
La due diligence
Introduzione
Il patrimonio immobiliare di un Ente Territoriale, nella sua varietà ed articolazione, è ricco e carico di valori potenziali accumulati nel tempo.
Il programma di valorizzazione e di dismissione di un patrimonio così complesso ed eterogeneo non può prescindere da un’attività di ricognizione e valutazione approfondita dello stesso.
La due diligence consentirà all’Ente di:
v “mettere ordine”, ove necessario, nella gestione dei dati relativi al patrimonio immobiliare e costituire un data base;
v definire il valore di mercato di aree ed immobili, anche in funzione di progetti di sviluppo;
v selezionare gli immobili idonei alla dismissione nel breve e nel medio- lungo periodo.
v Analizzare in modo comparativo i diversi scenari di valorizzazione e dismissione del patrimonio
La due diligence
Il portafoglio immobiliare (1)
La due diligence si articola nelle seguenti cinque fasi operative principali:
• INVENTARIO: raccolta dati e documenti relativi alle proprietà, accertamenti urbanistici ed edilizi, sopralluoghi, imputazione dei dati in un database.
• RIPARTIZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE TRA STRATEGICO E NON-STRATEGICO: ripartizione del Patrimonio in funzione dell’opportunità politica e finanziaria di procedere alla sua dismissione.
• VALUTAZIONE: analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile.
La due diligence
Il portafoglio immobiliare (2)
• RAGGRUPPAMENTO PER SEGMENTO DI MERCATO E SELEZIONE PER OBIETTIVO: raggruppamento delle diverse tipologie di immobili in categorie omogenee sulla base dei seguenti criteri:
v proprietà frazionata o proprietà di immobili “cielo-terra”;
v destinazione urbanistica degli immobili e delle aree;
v rendimenti attuali o potenziali derivanti dalla locazione;
v classi di investitori interessati ai diversi strumenti di finanza strutturata.
• Predisposizione di uno STUDIO DI PRE-FATTIBILITA’: individuazione per ogni categoria di sotto-portafogli del percorso di valorizzazione più efficiente.
• Introduzione
• La due diligence
• I prodotti di finanza strutturata 3.1 Introduzione
3.2 La cartolarizzazione
3.3 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico 3.4 Lo spin off
3.5 La soluzione congiunta 3.6 La tempistica
Sommario
I prodotti di finanza strutturata
Introduzione
Gli strumenti di finanza strutturata più idonei per la valorizzazione e l’alienazione del patrimonio di un Ente Pubblico sono:
v La cartolarizzazione
v La costituzione di fondi immobiliari pubblici ad apporto (destinati sia al pubblico risparmio sia ad investitori qualificati)
v Lo spin off
Una volta conclusa la fase preliminare di ricognizione e valutazione del portafoglio immobiliare, sarà possibile scegliere quale o quali strumenti siano più idonei per la valorizzazione e la dismissione.
SPV
Ente Territoriale
Piano di Dismissione degli Immobili
Definizione valori di
cessione Proventi derivanti
da cessione immobili Cessione
immobili
Controparte
Tasso fisso swap
Tasso variabile
Advisor Immobiliare Operativa
La cartolarizzazione
Struttura dell’operazione
Strutturazione dell’operzione
Arranger
1. L’Ente cede gli immobili ad una società veicolo appositamente costituita (SPV) ai sensi dell’art. 84 della Legge Finanziaria 2003.
2. Una efficiente valorizzazione del patrimonio disponibile richiede che gli immobili selezionati siano ceduti a valore di mercato; per questo è necessario l’intervento di un Advisor immobiliare.
3. L’SPV emette titoli obbligazionari, il cui ripagamento è garantito dai proventi derivanti dal Piano di Dismissione degli Immobili (PDI); i proventi del collocamento dei titoli verranno trasferiti all’Ente come corrispettivo della cessione degli immobili.
4. Un Interest Rate Swap con una o più controparti dotate di rating adeguato si rende necessario per coprire il rischio di interesse sulle classi con cedola a tasso variabile.
5. L’SPV provvede al servizio del debito con i proventi del Piano di Dismissione degli Immobili.
La cartolarizzazione
Descrizione dell’operazione
La cartolarizzazione
Vantaggi e fattori critici
Vantaggi Fattori critici
Finanziamenti che non incidono sul patto di stabilità
Costi di finanziamento competitivi e diversificazione delle fonti
Mantenimento dell’upside tramite il meccanismo del pricing differito Alta performance in caso di
Elevati costi fissi nel caso di dimensioni limitate del
patrimonio
Complessità della struttura legale dell’operazione
Necessità di avere un PDI con orizzonte temporale definito
Fondo ad apporto pubblico
Ente Territoriale
SGRpA
Gestione del fondo
Investitori
Quote fondo
Quote fondo e/o proventi derivanti da sottoscrizione quote da parte di investitori Conferimento
immobili
Sottoscrizione Quote fondo
Advisor Immobiliare Operativa
Il Fondo immobiliare ad apporto pubblico
Struttura dell’operazione
1. L’Ente Territoriale conferisce ad una SGRpA l’incarico per assistere i propri uffici nel redigere il progetto di conferimento di beni immobili e diritti reali immobiliari nel Fondo, completo della documentazione di supporto (business plan, regolamento del Fondo, prospetto informativo). I beni immobili conferendi devono essere valutati con le modalità previste dall’art. 2343 del c.c.;
2. Il C.d.A. della SGRpA delibera la costituzione del Fondo ed approva il Regolamento;
3. Approvazione da parte di Banca d’Italia del regolamento (tempo necessario fino a
Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico
Descrizione dell’operazione
Di seguito viene indicato l’iter per l’istituzione di un fondo immobiliare ad apporto pubblico ai sensi dell’art. 14bis della L. 86/94:
5. L’Ente conferisce un complesso di beni immobili pari almeno alla metà del valore complessivo del Fondo, mentre altri operatori (pubblici o privati) conferiranno beni immobili e liquidità;
6. collocamento di almeno il 60% delle quote del Fondo entro 18 mesi dall’ultimo apporto. L’Ente riceve così, a fronte del conferimento, tanto quote del fondo quanto i proventi derivati dalla sottoscrizione delle quote da parte di investitori;
7. salvo deroghe per ammontari minimi di sottoscrizione superiori a € 25.000, quotazione in borsa del Fondo.
8. La gestione del Fondo sarà effettuata dalla SGRpA, il cui C.d.A. potrà avvalersi dell’ausilio di un Comitato Etico con funzioni consultive.
Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico
Descrizione dell’operazione
Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico
Vantaggi e fattori di criticità
Vantaggi Fattori
di criticità
Non idoneo per proprietà frazionate
Complessità della struttura legale dell’operazione
Trasparenza
Rivolto sia a investitori qualificati che ad una clientela retail
Semplificazioni nella
Lo spin off
Struttura dell’operazione
Ente
società mista
Investitori
Valorizzazione
Conferimenti immobili
Azioni/dividendi Azioni/dividendi
Corrispettivo azioni
La valorizzazione di una parte del Patrimonio Immobiliare dell’Ente Territoriale potrebbe avvenire con la creazione di una società mista, partecipata dall’Ente (che apporta beni immobili e diritti reali immobiliari) e da privati (che apportano la liquidità ed il know how necessari per i progetti di sviluppo).
Lo spin off
Descrizione dell’operazione
v La creazione di una società mista permetterebbe da un lato di migliorare lo stato e la qualità degli Immobili e dall’altro di condividere con partner privati oneri e rischi per la realizzazione di nuovi investimenti.
v I cittadini potranno fruire di beni attualmente inaccessibili o in condizioni degradate e potranno beneficiare delle conseguenze della migliore gestione economica di questi beni.
v Pertanto la società mista potrà operare secondo due linee principali:
1- gestione, valorizzazione e alienazione di beni disponibili;
L’alienazione del Patrimonio immobiliare
La soluzione congiunta
Per valorizzare il Patrimonio del’Ente Territoriale potrebbe essere necessario utilizzare una o più soluzioni tra quelle previste. Nasce dunque la necessità di considerare una soluzione congiunta
Patrimonio immobiliare
dell’Ente
Immobili maturi per l’alienazione Immobili da valorizzare
Cartolarizzazione Fondo a
distribuzione Società Mista Fondo a
Sviluppo
tempistica
6 mesi 1 anno 1,5 anni
Oltre 24 mesi 14 mesi
La tempistica
• Introduzione
• La due diligence
• I prodotti di finanza strutturata
• Il Gruppo UniCredito per l’Ente Territoriale 5. Contatti
Sommario
Il Gruppo UniCredito per gli Enti Territoriali
Collocamento e sottoscrizione Fase
preliminare
Strutturazione del prodotto
Strutturazione prodotti Advisory immobiliare
LE FASI I SERVIZI I SOGGETTI
• Introduzione
• La due diligence
• I prodotti di finanza strutturata
• Il Gruppo UniCredito per l’Ente Territoriale 4. Contatti
Sommario
Marco
Marco AntiliciAntilici
Rapporti istituzionali Enti
Tel: +39 06 42040722 Fax: +39 06 42040744 Mobile: +39 335 7415526 marco.antilici@unicredit.it Chiara Bevilacqua
Chiara Bevilacqua
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Gianluca Nardone Nardone Per contatti generali con gli
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