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EcPrLe 01.01 real term house prices Reinhart 140123
Analisi delle Bolle Immobiliari dal 1995 al 2013 e loro conseguenze
Sommario
1. Premessa ... 2
2. Analisi storica delle Bolle Immobiliari in Italia e in Germania... 3
3. Le Bolle Immobiliari negli Stati Uniti ... 4
4. Le Bolle Immobiliari negli altri Stati Europei ... 5
5. Ulteriori dati macroeconomici forniti dall’Economist... 6
6. EURO e Prezzi stabili ... 9
7. Proposta ... 10
8. Nuovi strumenti per evitare le crisi finanziarie ... 11
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1. Premessa
E’ ancora dal lontano 2003-2005 che la rivista Economist e alcuni premi Nobel dell’Economia (J. Stiglitz, P. Krugman) lanciano allarmi sull’aumento fuori controllo dei prezzi delle abitazioni in diversi stati (Stati Uniti in primis, Gran Bretagna, ecc). Da alcuni anni Economist pubblica nel sito www.economist.com/houseprices un grafico interattivo per l’utente affinché ciascuno possa verificare in autonomia l’andamento dei prezzi del settore immobiliare.
Economist utilizza fonti primarie di statistica in campo economico pubbliche (Eurostat, OCSE o OECD, FMI, ecc) e private (US Case & Shiller).
Gli indici utilizzati dal sito sono:
• House price index che riporta il valore nominale dei prezzi
• Prices in real terms che espone i precedenti al netto del tasso di inflazione di ciascuno stato
• Prices against average income riporta quanti anni di stipendio netto occorrono per acquistare una casa
• Prices against rent confronta la percentuale annua di affitto (rent) rispetto al prezzo della casa
• Percentage change riporta l’aumento/diminuzione tra inizio e fine periodo di indagine
Ricordiamo anche:
• Che gli Stati a maggior vocazione alla esportazione di prodotti manifatturieri sono:
Germania (40% PIL), Cina, Giappone, Italia (25% PIL) - fonte Economist
• Una delle raccomandazioni della BCE è la stabilità dei prezzi – fonte sito della BCE Glossario
EUR Euro
GBP Sterlina inglese USD Dollaro USA Mld miliardo
bn billion (1 bn = 1mld)
Q1 quarter 1 (o primo trimestre) BI Bolla Immobiliare
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2. Analisi storica delle Bolle Immobiliari in Italia e in Germania
Iniziamo dal sito Economist.com/houseprices e selezioniamo: Prices in real term, Italy e Germany Fig. 1 Andamento delle Bolle Immobiliari in Italia e Germania dal 1980 a oggi.
Dal grafico si nota in particolare per l’Italia l’alternarsi dei prezzi tra il minimo del 1986 70 e il massimo del 2007 del 125,1. Riportiamo in Tabella 1 alcuni calcoli dei prezzi in termini reali:
Tabella 1.
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3. Le Bolle Immobiliari negli Stati Uniti
Fig. 2 Confronto aggiungendo gli Stati Uniti
Negli Stati Uniti, grazie al credito a tasso molto basso (tasso di sconto , e forse anche ai mutui subprime, l’indice è salito al massimo valore 137,9 nel 2006 Q1 come sotto riportato.
Ora però, per rilanciare l’economia nel settore delle Costruzioni, l’indice è a livello 85, ben al di sotto del valore 100 dell’Italia e simile a quello della Germania. O se si preferisce i prezzi in termini reali sono scesi del -38,36% dal 2006 al 2012.
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4. Le Bolle Immobiliari negli altri Stati Europei
Fig. 3 E per gli altri Stati in crisi da Bolla Immobiliare?
Molto singolare è il caso della Spagna. L’impennata dei prezzi si ha a partire dal 2003 circa (governo Zapatero) con addirittura l’indice dei prezzi reali che raddoppia (da 210 nel 2003 a 399 nel 2007 Q4 quarto trimestre).
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5. Ulteriori dati macroeconomici forniti dall’Economist
Analizziamo i report settimanali degli indicatori forniti dall’Economist in www.economist.com Fig. 4
7 Fig. 5
8 Proviamo a sintetizzare le figg 4 e 5 nella Tabella 2 che segue:
Tabella 2.
Si ricavano le seguenti considerazioni:
1. dal 1997 in poi alcuni Stati hanno avuto una o più Bolle Immobilari e altri no;
2. la Germania non ha avuto BI, ha contenuto i prezzi interni, ha un surplus eccezionale delle Merci e servizi venduti (259,10 miliardi di dollari USD), di conseguenza una pari Bilancia dei Pagamenti (il conto/corrente) che non segnala deflusso di capitali per interessi e investimenti; ha il più basso tasso di disoccupazione di tutti i paesi riportati 6,90%;
3. la Spagna ha avuto la BI peggiore e ora ha il peggior tasso di disoccupazione (26,70% come gli Stati Uniti nella Grande Depressione degli anni 1929-32 – fonti varie);
4. Stati Uniti e Gran Bretagna hanno avuto BI ma, avendo propria moneta, hanno fatto ripartire l’Economia grazie alla svalutazione (Tabella 3.) ;
5. Germania, Italia e Spagna sono in area EURO e di conseguenza Italia e Spagna non possono avvalersi della svalutazione competitiva.
Tabella 3.
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6. EURO e Prezzi stabili
Riportiamo dal sito della BCE la seguente pagina:
Ci sono nel sito altri documenti che enfatizzano la stabilità dei prezzi.
Altre considerazioni da approfondire:
Dal settembre 2008 (fallimento della banca Lehman Brothers) sono molto diffuse le promozioni pubblicitarie che enfatizzano prezzi inferiori:
• Oggi si può acquistare una VW Polo base a 10.500EUR come nel 2006; lo stesso vale per altre Case Automobilistiche;
• In IKEA si può acquistare una lavapiatti da incasso prodotta dalla Electrolux a circa 300 EUR contro i 560 EUR della GDO presente nel Pordenonese;
• Anche le offerte pubblicitarie di mobili per cucina e arredo di produttori locali si sono adeguate ai prezzi di IKEA (Veneta Cucine, Mobilificio Caramel)
• Il prezzo del pane comune è passato da 4.000 Lire/kg a circa 3,00 – 4,00 EUR/kg del 2013
• La confezione da 20 pastiglie da 500mg (totale 10g) di aspirina generica in Italia viene venduta a 2,80 EUR mentre a Londra nei Supermercati della Tesco viene venduta a 0,70 GBP- Sterline pari a circa 1,00EUR.
Nella sostanza i prezzi delle merci prodotte anche all’estero sono rimaste invariate mentre i prezzi delle merci a diffusione locale sono aumentate anche del 100%.
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7. Proposta
7.1 Per uscire velocemente dalla crisi
Si propone di fare tutti (produttori, rete distributiva, negozi al dettaglio GDO e negozietti di quartiere) un passo indietro nei prezzi generalizzato. Si tratta di concordare, come riportato negli esempi della pagina precedente, un patto di territorio per far diminuire i prezzi per un periodo più o meno prolungato fino ad uscire dalla crisi.
E’ un a sfida corale di tutto il territorio che proviamo a sintetizzare nei seguenti punti:
• Diminuiscono i prezzi delle merci al consumatore finale (10% subito, un secondo 10% dopo un anno)
• Diminuisce o meglio resta uguale lo stipendio ma non aumenta
• Il consumatore può disporre di maggior capacità di spesa
• Le fabbriche conservano la stessa capacità produttiva
• Le ns merci diventano maggiormente concorrenziali all’estero Per l’attuazione si prevede di:
• Far esporre ai negozi che accettano la targhetta: Io voglio risollevare l’economia del mio territorio
• Creare un ufficio di raccolta degli scontrini per la verifica che apparirà su web di ciascun Comune
7.2 Cosa evitare in futuro
• Divulgare delle informazione di Economia teorico/pratica via televisione e web del tipo:
- aumentare i prezzi è deleterio per la collettività per i seguenti motivi …
- se possiedi la prima casa e aumenta il prezzo delle case sei più povero o più ricco?
- ….
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8. Nuovi strumenti per evitare le crisi finanziarie
Sembra di cogliere dei segnali, da parte delle autorità monetarie (BCE in primis), nell’adottare nuovi strumenti e nel migliorarne di già esistenti, per evitare i fenomeni speculativi di bolla immobiliare e di borsa.
Da una parte la BCE sta cercando di attuare controlli più severi verso le banche: fondo salvastati, fondo salvabanche, inerzie dei prestiti dele banche, ecc.
Dall’altra il Consiglio d’Europa e il Parlamento Europeo hanno, tramite Eurostat, in corso il dispiegamento e la miglioria di alcuni strumenti:
• il modello macroeconomico ESA2010 pensato dall’economista V. Leontief, vincitore del Premio Nobel in Economia nel 1975, a partire dagli anni 60 del secolo scorso:
per citare Leontief stesso: “si tratta finalmente, come avviene per i fenomeni scientifici, di adottare uno strumento di misurazione delle variabili economiche e prevedere come la variazione di alcune va ad
influenzare le altre (ad esempio se il petrolio ha un aumento del 5% cosa avviene dei prezzi degli altri settori dell’economia).”
Eurostat ha improntato la lettura dei dati che gli Stati membri trasmettono già a partire dal 1995 (ESA95).
• il bollettino MIP Macroeconomic Imbalance Procedure nato nel 2011 del quale riportiamo una pagina del web:
• Anche la UBS - Union des Banques Suisse ha un suo bollettino specifico Swiss Real Estate Bubble Index per tenere sotto controllo le imbalences macroeconomiche del settore. Analogamente esiste un bollettino del Credit Suisse.
