TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME

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RELAZIONE TECNICA DI STIMA BENI IMMOBILI

Procedura Esecutiva Immobiliare n° 39/2016 R.G.E.

INTESA SAN PAOLO S.P.A.

Contro

VILLELLA ENZA TERESA

Giudice Esecuzione: Dr. Francesco TALLARICO

Provvedimento Nomina C.T.U.: 13-14 luglio 2016 Giuramento: 19 luglio 2016

Udienza modalità di vendita: 23 novembre 2016

Deposito Relazione di consulenza tecnica: 14 ottobre 2016

CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO:

ING. PAOLO ARCIERI

Viale I maggio, 147

88046 LAMEZIA TERME (CZ) Cod. Fiscale: RCRPLA79T06M208Y Partita I.V.A.: 02795070792

Iscrizione Albo degli Ingegneri della Provincia di Catanzaro con il n° 2352

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Io sottoscritto Ing. Paolo ARCIERI, iscritto all’Albo degli Ingegneri della provincia di Catanzaro al numero d’ordine 2352, con studio in Lamezia Terme, viale I maggio n° 147, incaricato quale esperto estimatore con provvedimento del G.E., Dott. Francesco Tallarico, del 13-14 luglio 2016 e successivo verbale di conferimento dell’incarico del 19 luglio 2016, a seguito delle indagini effettuate e delle informazioni raccolte, redigo la presente consulenza tecnica d’ufficio allo scopo di rispondere ai quesiti posti dal Sig. Giudice e qui di seguito riportati:

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;

4. identifichi con precisi dati catastali (ricostruendo storicamente le eventuali variazioni degli identificativi) e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e; sospenda le operazioni e relazioni al g.e. anche qualora accerti che i beni pignorati rietrano nel patrimonio indisponibili o demaniale dell’ente esecutato;

5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato, ricostruendo i passaggi di proprietà verificatisi nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento; precisi, altresì, se il

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debitore, sulla scorta di detta ricostruzione, risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

7. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;

8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

9. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni

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propter rem);

10. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene (avendo riguardo a tutti gli identificatisi catastali succedutisi nel tempo, ove si siano riscontrate, sotto tale profilo, variazioni catastali) che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di un accurato controllo incrociato;

12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;

13. in caso di opere abusive controlli le possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6.6.2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l’eventuale presentazione di domande di condono edilizio, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza è stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle

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condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della legge 28.02.1985 n. 47 ovvero dall’art.

46, comma quinto del D.P.R. 6.6.2001 n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

14. verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene pignorato del debitore sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

15. determini il valore di mercato, procedendo al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, indicando il criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente e distintamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

16. corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria ma completa descrizione (per tale intendendosi una descrizione che contenga tutti i dati che andranno inseriti nell’ordinanza di vendita), il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati:

per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul

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medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;

17. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

Il G.E., nell’autorizzare il sottoscritto ad estrarre copia degli atti di causa, nonché ad acquisire presso i competenti uffici tutta la documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico e, ancora, ad usare il mezzo proprio di locomozione, ha disposto che la stima fosse effettuata entro e non oltre il 30° giorno antecedente all’udienza del 23 novembre 2016, fissata per la determinazione delle modalità di vendita. Entro detto termine il sottoscritto ha l’obbligo di trasmettere copia della relazione ai creditori, procedente ed intervenuti, ed all’esecutato, con invito a far pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente alla suddetta udienza, che saranno discusse in sede di udienza o a mezzo di comunicazioni scritte.

Svolgimento delle operazioni di sopralluogo

L’inizio delle operazioni di sopralluogo è stato fissato per il giorno 02.08.2016 ed è stato comunicato alla debitrice esecutata, sig.ra Enza Teresa Villella, a mezzo raccomandata a/r del 22.07.2016 ed al procuratore del creditore procedente, Avv.to Angelo Carduccelli, a mezzo p.e.c.

del 29.07.2016.

Il giorno stabilito, presso l’immobile ubicato in via Marconi n° 29 del Comune di Conflenti, alla presenza della sig.ra Enza Teresa Villella, debitrice esecutata, e con l’ausilio del proprio personale collaboratore, geometra Valentino Falvo, il sottoscritto ha proceduto al rilievo metrico e fotografico del bene pignorato, al fine di accertarne l’esatta superficie e documentarne lo stato di fatto.

Risposta ai quesiti

Quesito n° 1

– (se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

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documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;)

Esaminati i beni oggetto di pignoramento, si evince che essi consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria; dal successivo esame dei documenti contenuti nel fascicolo, risulta la completezza degli stessi in base all’art. 567, cod. proc.

civ. e precisamente è stata allegata la certificazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari relative all’immobile pignorato.

Quesito n° 2

– (se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;)

Il bene pignorato consiste esclusivamente in un bene per il quale la documentazione contenuta nel fascicolo risulta completa ed idonea.

Quesito n° 3

– (se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12)

Vista la completezza e l’idoneità della documentazione riguardante il bene pignorato, provvedo a dare risposta ai successivi quesiti.

Quesito n° 4

- (identifichi con precisi dati catastali (ricostruendo storicamente le eventuali variazioni degli identificativi) e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e; sospenda le operazioni e relazioni al g.e. anche qualora accerti che i beni pignorati rientrano nel patrimonio indisponibili o demaniale dell’ente esecutato)

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DATI CATASTALI

Gli immobili oggetto di esecuzione sono così descritti nell’atto di pignoramento:

“Fabbricato per uso abitazione di piena proprietà della sig.ra Villella Enza Teresa, coniugata in regime di separazione di beni, sito in Comune di Conflenti (CZ), via Guglielmo Marconi n. 29, composto da due locali adibiti a cantina a piano seminterrato, da portico, ingresso, un vano ed un garage a piano terra (primo fuori terra) e da quattro vani, cucina, bagno, disimpegno ed un balcone a piano primo (secondo fuori terra), dotato di copertura a tetto, confinante, oltre che con la via Guglielmo Marconi, con terrapieno e con proprietà Marotta, salvo altri; riportato nel catasto fabbricati al foglio 13 part. 458 e part. Graffate 78 sub. 7 e 459 sub 3, via fratelli Marconi, piani S1-T-1, categoria A/3, classe 2, vani 6,5, rendita 265,20 [omissis]. “

Dalla consultazione delle visure catastali (cfr. Allegato 2), effettuate sia per soggetto che per immobile, si ottiene la seguente situazione:

Catasto Fabbricati, Comune di Conflenti

Foglio 13 particella 78 subalterno 7 Foglio 13 particella 458

Foglio 13 particella 459 subalterno 3

Via G. Marconi, piano: S1-T-1; categ. A/3, classe 2, vani 6,5; R.C. € 265,20

Intestazione: VILLELLA Enza Teresa nata a Lamezia Terme il 18/11/1973 - Proprietà per 1/1 L’immobile risulta così accatastato a seguito della soppressione degli immobili distinti in catasto urbano al foglio 13, p.lla 78 sub. 6, p.lla 458, p.lla 459 sub. 1 e p.lla 459 sub. 2 e della relativa denuncia di Variazione n° 2003/1995 del 08.05.1995.

Per l’immediata visualizzazione planimetrica dei luoghi oggetto di causa, viene riprodotta le seguente vista satellitare della zona dalla quale si evince l’esatta ubicazione dell’immobile di cui trattasi.

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Stralcio stradale di Conflenti

Vista satellitare di Conflenti, via Marconi

DESCRIZIONE IMMOBILI

I beni oggetto della presente procedura consistono in un compendio immobiliare costituito da due corpi di fabbrica, prospicienti l’uno all’altro, separati da una piccola corte comune. In particolare, il primo, a tre piani, è destinato a civile abitazione; il secondo, a due piani, è destinato a cantina e locale di sgombero.

I manufatti, ubicati poco fuori il centro storico di Conflenti, appaiono vetusti ed addossati ad altri corpi di fabbrica. Gli stessi sono stati edificati, in epoca remota, nel “terrazzamento” esistente tra la soprastante via G. Marconi e la sottostante via Roma.

Conflenti Fg 13 p.lla 78

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Stralcio catastale degli immobili

Stralcio satellitare degli immobili

La struttura portante di entrambi i corpi di fabbrica è in muratura e cemento armato, con solai il latero cemento e copertura a falde inclinate.

Il corpo di fabbrica, destinato a civile abitazione, ha l’ingresso principale su via G. Marconi, dal quale si accede direttamente all’ultimo piano dell’unità abitativa (piano primo), composta da un ampio soggiorno, una cucina, un bagno ed una camera da letto. Tra quest’ultima ed il locale bagno è presente un piccolo disimpegno con delle scalette che conducono al piano sottostante (piano terra).

2° manufatto

1° manufatto

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In realtà dette scale conducono ad una porzione di piano terra appartenente all’unità abitativa, ma non di proprietà della debitrice esecutata e, dunque, non oggetto di pignoramento. Occorre, allora, prevedere, in caso di futura alienazione, la separazione di detti locali dalla restante porzione di piano terra, tramite parete divisoria.

Il piano terra è, comunque, accessibile dall’esterno attraverso un cancelletto in ferro, prospiciente la via G. Marconi, che conduce ad un portico sottostente il piano primo. Attraverso un portoncino si accede al piano terra costituito da ingresso, wc e camera da letto.

Al di sotto del piano terra è presente un locale a piano seminterrato adibito a deposito ed accessibile dall’esterno attraverso la corte esterna.

Il corpo di fabbrica, destinato a locali accessori (cantina e deposito), è, come detto, costituito da due piani, a loro volta composti da un unico vano. Il piano primo (piano prospiciente la strada) è accessibile direttamente dalla via G. Marconi; il piano terra è accessibile dalla corte comune tramite cancelletto in ferro.

Le condizioni generali di manutenzione dei fabbricati sono mediocri.

Esternamente le facciate non sono rifinite, internamente, il piano seminterrato del manufatto adibito ad uso abitativo appare totalmente privo di alcuna rifinitura nonché di alcuna chiusura di accesso.

Chiusura con parete divisoria

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Il manufatto adibito a locali accessori, si presenta quasi tutto al limite dell’agibilità e privo della minima manutenzione.

Solo i piani primo e terra dell’unità abitativa appaiono rifiniti: pavimentati con piastrelle di ceramica; le pareti intonacate e tinteggiate; le aperture dotate di infissi con telaio in legno-alluminio e persiane esterne; le pareti della cucina e dei bagni rivestite con piastrelle. Lo stato di conservazione appare buono, ugualmente dicasi per l’impianto idrico, elettrico e termico.

CONSISTENZA

Al fine di quantificare la consistenza delle unità immobiliari che ci occupano, si considera la superficie catastale così come definita dall’allegato C al D.P.R. 138 del 23 marzo 1998.

In generale, la superficie catastale di una unità immobiliare è definita come somma della superficie reale, della superficie occupata per intero dai muri interni, dai muri perimetrali esterni fino ad uno spessore massimo di 50 cm., delle superfici delle pertinenze comuni e non comuni ponderate con i relativi coefficienti che la stessa normativa stabilisce e della superficie degli elementi di collegamento verticale (scale, rampe, ecc.) interni all’unità immobiliare, computata in misura pari alla proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

- CATEGORIE DEL GRUPPO R - Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato.

La superficie commerciale per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo R “unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari” (R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui. R/2 - Abitazioni in villino e in villa. R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi. R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli) è il risultato della somma di quattro superfici:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura di:

 50%, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

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 25% qualora non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura di:

 30%, fino a metri quadrati 25;

 10% per la quota eccedente;

qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

e di:

 15%, fino a metri quadrati 25;

 5% per la quota eccedente;

qualora non comunicanti.

d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite.

Calcolo della superficie commerciale dell’unità immobiliare censita al N.C.E.U. del Comune di Conflenti al foglio n° 13 p.lle graffate n° 78 sub. 7 – p.lla 458 – p.lla 459 sub. 3.

Corpo_1 Sup. netta (mq) Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)

P1 – ingresso-soggiorno 40,30 43,20 100 43,20

P1 – cucina 5,20 6,80 100 6,80

P1 – bagno 4,00 6,20 100 6,20

P1 – camera_1 10,40 14,60 100 14,60

P1 – disimpegno 2,30 3,30 100 3,30

P1 – balcone 2,00 2,00 30 0,60

PT – ingresso 5,40 9,40 100 9,40

PT – wc 2,70 3,80 100 3,80

PT – camera_2 10,20 15,40 100 15,40

PT – portico 19,10 21,40 30 6,40

PSI – deposito 15,80 28,50 25 7,10

Corpo_2 Sup. netta (mq) Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)

PT - cantina 11,20 15,90 25 3,97

PSI – deposito 17,90 23,40 25 5,85

Superficie commerciale Totale (mq) 127,00

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Quesito n° 5

- (precisi la provenienza del bene al debitore esecutato, ricostruendo i passaggi di proprietà verificatisi nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento; precisi, altresì, se il debitore, sulla scorta di detta ricostruzione, risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;)

L’unità immobiliare pignorata, ubicata nel Comune di Conflenti, via G. Marconi, censita al N.C.E.U. al Foglio n. 13, p.lle graffate 78, sub. 7 - p.lla 458 - p.lla 459 sub. 3, è di proprietà, piena ed esclusiva, della sig.ra Enza Teresa Villella, alla stessa pervenuta con atto di compravendita del 29.03.2006, Rep. n° 3564 – Racc. n° 1509 (cfr. Allegato 7), a rogito del notaio Maria Stella Tigani.

Con riferimento alla continuità ventennale, si evidenzia che l’immobile che ci occupa, apparteneva, fino al 2006, al sig. Roperti Antonio al quale è pervenuto a seguito di compravendita del 2 maggio 1989, Rep. n. 90034 dalla sig.ra Boggero Marilena, a sua volta proprietaria sin dall’impianto meccanografico del 1987.

Quesito n° 6

- (valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;)

L’unità immobiliare pignorata e censita nel Comune di Conflenti al Foglio 13, p.lle graffate 78 sub.

7 – 458 – 459 sub. 3 è di proprietà, piena ed esclusiva, della sig.ra Enza Teresa Villella, ragion per cui non è necessario procedere ad alcuna divisione.

Giova, però, precisare che l’ultimo piano dell’immobile è collegato, tramite scala interna, ad una porzione abitativa non di proprietà della debitrice esecutata. Ciò comporta che, in caso di futura alienazione, occorrerà chiudere, tramite realizzazione di divisori, il passaggio attraverso detta porzione.

Quesito n° 7

- (dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la

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data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;)

L’immobile che ci occupa è attualmente occupato dalla debitrice esecutata, Enza Teresa Villella, unitamente alla coniuge Grandinetti Nicola Giovanni, nato a Conflenti il 12/07/1967, ed ai due figli Grandinetti Vittorio nato a Lamezia Terme il 24/07/2008 e Grandinetti Sara nata a Lamezia Terme il 12/07/2012 (cfr Allegato 6).

Quesito n° 8

- (indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;)

La debitrice è coniugata con il sig. GRANDINETTI Nicola Giovanni, con il quale ha contratto matrimonio a Conflenti il giorno 23.08.2005. I coniugi si trovano in regime di separazione di beni, come d’altronde risulta dall’annotazione presente nell’estratto dell’atto di matrimonio (Cfr.

Allegato 6).

Quesito n° 9

- (riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem);)

Sul bene che ci occupa non grava alcun onere di carattere condominiale.

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Dalle indagini effettuate risulta, inoltre, che l’immobile di cui trattasi non rientra tra quelli vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939 n. 1089 (tutela dei beni di interesse artistico), L. 29 giugno 1939 n. 1497 (protezione delle bellezze ambientali), D.L. 312/85 convertito in L. 431/85 (piani paesistici regionali) e successive modifiche e integrazioni.

Come già accennato in risposta al quesito n. 4, il piano primo del manufatto ad uso residenziale è collegato, tramite rampa di scale interne, al piano terra. La porzione di detto piano cui si giunge scendendo le scale non è di proprietà della debitrice esecutata e, dunque, in caso di futura alienazione, sarà necessario realizzare una parete divisoria al piano primo ed una parete al piano terra, al fine di limitare l’accesso alla porzione non oggetto di esecuzione e, peraltro, in capo ad altra ditta.

Per quanto riguarda la presenza di eventuali giudizi pendenti a nome della debitrice esecutata, si precisa che, in seguito alle istanze depositate presso la Cancelleria Civile, la Cancelleria del Lavoro e la Cancelleria Volontaria Giurisdizione del Tribunale di Lamezia Terme, si è appreso che non esistono cause attualmente in corso, come risulta dalle relative certificazioni rilasciate ed allegate alla presente perizia (cfr. Allegato 8).

Quesito n° 10

- (riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene (avendo riguardo a tutti gli identificatisi catastali succedutisi nel tempo, ove si siano riscontrate, sotto tale profilo, variazioni catastali) che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;)

VISURE IPOTECARIE PER SOGGETTO (dal 1979)

A nome della sig.ra Enza Teresa Villella, relativamente all’immobile che ci occupa, risultano le seguenti formalità cancellabili (cfr. Allegato 3):

ISCRIZIONE R.P. n° 885 R.G. 6694 del 14.04.2006

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Pubblico ufficiale TIGANI MARIA STELLA Repertorio 3565/1510 del 29/03/2006 a favore di BANCA INTESA SPA

contro VILLELLA ENZA TERESA

GRANDINETTI NICOLA GIOVANNI - debitore non datore d’ipoteca

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riferita alle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Conflenti al foglio 13, p.lle graffate 78 sub. 7, p.lla 458, e p.lla 459 sub 3.

TRASCRIZIONE R.P. n° 5810 R.G. 7449 del 06.06.2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – Verbale di pignoramento immobili

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME Repertorio 620 del 24/05/2016 a favore di INTESA SAN PAOLO SPA

riferita alle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Conflenti al foglio 13, p.lle graffate 78 sub. 7, p.lla 458, e p.lla 459 sub 3.

A nome di Roperti Antonio, proprietario dal 1989 fino al 2006, non risultano formalità cancellabili.

VISURE IPOTECARIE PER IMMOBILE (dal 1989)

Sulle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Conflenti al foglio 13, p.lla 78 sub.7, al foglio 13, p.lla 458, al foglio 13, p.lla 459 sub. 3 risultano le seguenti formalità cancellabili (Cfr.

Allegato 3):

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Pubblico ufficiale TIGANI MARIA STELLA Repertorio 3565/1510 del 29/03/2006 a favore di BANCA INTESA SPA

GRANDINETTI NICOLA GIOVANNI - debitore non datore d’ipoteca TRASCRIZIONE R.P. n° 5810 R.G. 7449 del 06.06.2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – Verbale di pignoramento immobili

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME Repertorio 620 del 24/05/2016 a favore di INTESA SAN PAOLO SPA

Sulle unità immobiliari censite nel NCEU del Comune di Conflenti al foglio 13 p.lle 78, sub. 6, p.lla 459 sub.1 e 2 (originarie dell’unità edilizia censita al NCEU del Comune di Conflenti, al foglio 13, p.lle graffate 78 sub. 7, 458 e 459 sub. 3), non risultano formalità cancellabili (cfr. Allegato 3).

Per quanto riguarda la cancellazione delle antescritte formalità, presso la Conservatoria dei RR II, si è appurato che la cancellazione dell'ipoteca volontaria sconta un’imposta di € 35,00, mentre la cancellazione del pignoramento immobiliare sconta un’imposta fissa di € 294,00 per ciascuna

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trascrizione.

Nel caso che ci occupa, sul bene sottoposto a pignoramento, risultano iscritte n. 1 ipoteca volontaria e n. 1 pignoramento.

1. Ipoteca Volontaria R.P. n° 885 R.G. 6694 del 14.04.2006 2. Atto Esecutivo R.P. n° 5810 R.G. 7449 del 06.06.2016

La cancellazione delle formalità gravanti sui beni oggetto della presente perizia ammonterebbe, dunque, ad € 35,00 + 294,00 = € 329,00, oltre ai compensi dell’eventuale soggetto incaricato ad eseguire la cancellazione-annotazione.

Trattasi, comunque, di somme soggette a controllo e verifica da parte della stessa Conservatoria.

Quesito n° 11

– (acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;)

Sono state acquisite visure catastali e ipotecarie che possono esser consultate negli allegati 2 e 3.

Non risultano discrasie tra le risultanze delle visure eseguite per immobile e quelle effettuate per soggetto.

Quesito n° 12

– (riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.

380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85)

Per rispondere al presente quesito sono state effettuate attente indagini presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conflenti al fine di accertare l’agibilità, le concessioni edilizie, i condoni, ecc., dei beni oggetto di perizia.

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Il P.S.C. del Comune di Conflenti inquadra la zona su cui ricade l’immobile pignorato (censito al foglio 13 particelle graffate 78, sub. 7, 458 e 459 sub. 3), come Zona A – Nuclei storici.

Tale zona comprende nuclei e singoli edifici ritenuti di interesse storico, artistico o di particolare pregio ambientale, nonché le aree circostanti che ne costituiscono parte integrante.

Le Norme tecniche di riferimento sono indicate all’art. 158 (cfr Allegato 6).

I corpi di fabbrica di cui fanno parte i beni che ci occupano sono stati edificati in epoca remota e, dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conflenti, non è stato possibile trovare alcuna documentazione inerente eventuali titoli abilitativi in virtù dei quali gli stessi sono stati realizzati.

E’stata reperita solo una D.I.A. del 04.05.2006 prot. 2137, con cui è stata denunciata l’esecuzione di opere interne all’unità immobiliare che ci occupa.

Il sopralluogo ha permesso di accertare che lo stato dei luoghi differisce leggermente rispetto agli elaborati progettuali allegati alla predetta D.I.A. presentata in Comune.

Nell’immobile destinato ad uso abitativo, si annota, infatti, la realizzazione della scala che conduce dal piano primo alla porzione di piano terra non appartenente alla debitrice, nonché la creazione di una porta di accesso nella porzione di piano terra e una diversa distribuzione interna del medesimo piano.

Ai fini della regolarizzazione delle predette variazioni interne avvenute in assenza della S.C.I.A., è prevista, ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. n. 380/2001 – “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (art. 4, comma 13 del decreto-legge n. 398 del 1993; art. 10 della legge n. 47 del 1985)” – una sanzione pecuniaria non inferiore a 516,00 €. Occorrerà, poi, provvedere alle spese tecniche che dovrebbero attestarsi intorno ai 1.500,00 € ed alle opere necessarie per limitare l’accesso al vano non pignorato che si quantificano solo indicativamente intorno alle 1.000,00 €.

L’immobile è, inoltre, privo di certificato di agibilità.

Quesito n° 13

– (in caso di opere abusive controlli le possibilità di sanatoria ai sensi dell’art.

36 del D.P.R. 6.6.2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l’eventuale presentazione di domande di condono edilizio, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza è stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del

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titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della legge 28.02.1985 n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del D.P.R.

6.6.2001 n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;)

Come detto, relativamente al bene che ci occupa, il sopralluogo ha permesso di accertare che lo stato dei luoghi differisce leggermente rispetto agli unici elaborati progettuali presenti in Comune (allegati alla D.I.A. del 04.05.2006 prot. 2137).

Nell’immobile destinato ad uso abitativo, si annota, infatti, la realizzazione della scala che conduce dal piano primo alla porzione di piano terra non appartenente alla debitrice, nonché la creazione di una porta di accesso nella porzione di piano terra e una diversa distribuzione interna del medesimo piano.

Per quanto attiene alle opere difformi, relative a fabbricati soggetti a procedure esecutive, bisogna fare riferimento all'art. 40, comma 6 della legge N. 47/1985 concernente l’eccezionale ipotesi di sanatoria per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive.

L’art. 40, comma sesto della legge 28.02.1985 n. 47 recita: “Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.”

Praticamente il predetto comma, e le altre norme successive, reputano possibile la domanda di sanatoria purché la presentazione della stessa avvenga entro centoventi giorni dalla notifica dell'atto di trasferimento dell'immobile e le ragioni del credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 269/2003 (1° ottobre 2003), cioè dell’ultimo condono.

L'eccezione prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di consentire agli acquirenti di una procedura esecutiva di regolarizzare l'acquisto di immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era conosciuta la natura abusiva.

Nel caso in esame, la realizzazione delle opere difformi è successiva all’entrata in vigore dell’art.

32, comma 25 del D.L. 269/03, e le ragioni del credito sono sorte successivamente a tale termine, di conseguenza, non è possibile utilizzare il regime di “condono speciale” per le opere abusive di fabbricati ricadenti in procedure esecutive.

Rimane, quindi, il ricorso a quanto stabilito dall’art. 37, del D.P.R. N. 380 del 6 giugno 2001 –

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“Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità (art. 4, comma 13 del decreto-legge n. 398 del 1993; art. 10 della legge n. 47 del 1985), che prevede una sanzione pecuniaria non inferiore a 516,00 euro. Occorrerà, poi, provvedere alle spese tecniche che dovrebbero attestarsi intorno ai 1.500,00 € ed alle opere necessarie per limitare l’accesso al vano non pignorato che si quantificano solo indicativamente intorno alle 1.000,00 €. Il tutto da porre in detrazione dalla stima finale del bene.

Quesito n° 14

– (verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene pignorato del debitore sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;)

A seguito dell’istanza presentata presso il Comune di Conflenti in data 27.07.2016 e successivo sollecito del 16.09.2016, il suddetto Comune ha certificato che l’unità immobiliare che ci occupa non è gravata da uso civico.

Quesito n° 15

– (determini il valore di mercato, procedendo al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, indicando il criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente e distintamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.)

Premessa

Da quanto finora esposto, l’immobile da valutare consiste nella piena proprietà di una porzione di fabbricato ad uso residenziale oltre ad un manufatto a due piani adibito a locali accessori, ubicati in via G. Marconi del Comune di Conflenti.

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Allo scopo di eseguire la stima, occorre caratterizzare il bene con gli elementi soggettivi e discriminanti, confrontandolo con altri simili compravenduti nella zona dove esso ricade. Come noto, infatti, la stima di un immobile ha come risultato finale quella di determinare il più probabile valore di mercato del bene oggetto d’indagine.

Il procedimento utilizzato nella valutazione del bene da stimare è quello sintetico-comparativo consistente nella determinazione del valore degli immobili sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni con le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe, e venduti in condizioni ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l’entità e le modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo.

Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Note le quotazioni a metro quadrato dei beni, fornite da agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, agenzia del territorio, è possibile risolvere l’equazione:

V

i

= ( V /  s) x s

i

dove

V

i è il valore medio dell’immobile oggetto della stima,

ΣV

è la somma dei valori trovati per immobili simili,

Σs

è la sommatoria dei valori delle rispettive superfici

, s

i è la superficie dell’immobile oggetto della stima (normalmente la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ai sensi dell’Allegato C al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138).

Andamento del mercato immobiliare

a) Fonte osservatorio dei valori immobiliari Agenzia del Territorio- OMI (2° semestre 2015).

Le quotazioni di mercato relative agli immobili ubicati nella “microzona” in cui ricadono i beni in esame, quali risultano dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio – OMI, hanno rilevato i seguenti valori (cfr Allegato 8):

CONFLENTI

DESTINAZIONE: Residenziale

Stato conservativo NORMALE Valore Mercato (€/mq) Val. Locazione (€/mq mese) Fascia/zona: Centrale/Centro urbano Min (€/mq) Max (€/mq) Min (€/mq) Max (€/mq)

Tipologia: Abitazioni civili 500,00 600,00 1,7 2,0

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Tipologia: Abitazioni di tipo economico 450,00 550,00 1,5 1,8

b) Fonte agenzie immobiliari

Le indagini svolte presso alcune agenzie immobiliari (cfr. Allegato 9) hanno riferito un range di valori medi per immobili aventi caratteristiche similari ed ubicazione prossima a quella dei beni oggetto di stima.

In particolare si sono evinte le seguenti informazioni:

CONFLENTI - Residenziale

 appartamento di 150 mq in via Garibaldi a Conflenti, ad un prezzo di € 115.000;

 casa indipendente di 50 mq in via Garibaldi a Conflenti, ad un prezzo di € 20.000;

 appartamento indipendente di 120 mq in via Marconi a Conflenti, ad un prezzo di € 90.000;

per un valore medio a metro quadrato di circa 700,00 €/mq.

VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

Per quanto riguarda i beni che ci occupano, censiti al foglio 13, p.lla 78 sub. 7 graffata con la p.lla 458 e p.lla 459 sub.3, il valore unitario (€/mq), stante la zona di ubicazione, il mediocre stato di conservazione, può essere considerato pari a 550 €/mq.

Data la superficie commerciale, ammontante a 127,00 mq, per come calcolata in risposta al quesito n° 4, il valore dell’intero bene è, dunque, pari a

550,00 €/mq x 127,00 mq = 69.850,00 €.

Da tale importo, oltre a considerare un abbattimento forfettario pari al 5% dovuto ad eventuali vizi occulti, vanno sottratte le spese sanzionatorie e tecniche dovute agli abusi presenti, precedentemente quantificate in circa 3.000,00 €.

Il valore totale dell’immobile oggetto di stima è, dunque, pari a:

Vlotto = ( 69.850,00 € x 0,95) - 3.000,00 € = 63.357,00 € ≈ 63.400,00 €.

Quesito n° 16

– (corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria ma completa descrizione (per tale intendendosi una descrizione che contenga tutti i dati che andranno inseriti nell’ordinanza

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di vendita), il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio - urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;) Per la visualizzazione cartacea delle planimetrie dei beni si veda l’allegato n. 4 e n. 5.

DESCRIZIONE LOTTO

Piena proprietà di compendio immobiliare costituito da due corpi di fabbrica, prospicienti l’uno all’altro, separati da una piccola corte comune. Il primo, a tre piani, è destinato a civile abitazione; il secondo, a due piani, è destinato a cantina e locale di sgombero.

Il corpo di fabbrica, destinato a civile abitazione, è costituito da ampio ingresso, soggiorno, cucina, bagno e camera da letto al piano primo (piano prospiciente la strada); da ingresso, wc e camera da letto al piano terra; da un locale al piano seminterrato.

Giova precisare che al piano primo è presente una scala interna che conduce ad una porzione di piano terra appartenente all’unità abitativa, ma non oggetto di pignoramento e neppure di proprietà della debitrice esecutata. Occorre, allora, prevedere, in caso di futura alienazione, la separazione di detti locali dalla restante porzione di piano terra, tramite parete divisoria.

Il corpo di fabbrica, destinato a locali accessori (cantina e deposito), è, come detto, costituito da due piani, a loro volta, composti da un unico vano. Il piano primo (piano prospiciente la strada) è accessibile direttamente dalla via G. Marconi; il piano terra è accessibile dalla corte comune tramite cancelletto in ferro.

COMUNE DI UBICAZIONE: Comune di Conflenti (CZ), via G. Marconi, n° 29.

DATI CATASTALI: N.C.E.U. del Comune di Conflenti (CZ) Foglio 13 particella 78 subalterno 7 Foglio 13 particella 458

Foglio 13 particella 459 subalterno 3

Via G. Marconi, piano: S1-T-1; categ. A/3, classe 2, vani 6,5; R.C. € 265,20 Intestazione: VILLELLA Enza Teresa nata a Lamezia Terme il 18/11/1973 ESTENSIONE: Sup. Commerciale omogeneizzata (allegato C al DPR n. 138/1998): 127,00 mq PROPRIETARIO: sig.ra Enza Teresa Villella, in forza di atto di compravendita del 29.03.2006,

Rep. n° 3564 – Racc. n° 1509, a rogito del notaio Maria Stella Tigani.

FORMALITA'

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo Pubblico ufficiale TIGANI MARIA STELLA Rep 3565/1510 del 29/03/2006

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a favore di BANCA INTESA SPA contro VILLELLA ENZA TERESA

GRANDINETTI NICOLA GIOVANNI - non datore d’ipoteca TRASCRIZIONE R.P. n° 5810 R.G. 7449 del 06.06.2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – Verbale di pignoramento immobili Pubblico ufficiale TRIBUNALE Rep 620 del 24/05/2016

a favore di INTESA SAN PAOLO SPA contro VILLELLA ENZA TERESA

STATO DI OCCUPAZIONE: l’immobile che ci occupa è attualmente occupato dalla debitrice esecutata, Enza Teresa Villella, unitamente al coniuge Grandinetti Nicola Giovanni ed ai due figli.

REGOLARITÀ EDILIZIA: da un indagine effettuata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conflenti non è stato possibile trovare alcuna documentazione inerente la regolarità edilizia e urbanistica del fabbricato in questione; la realizzazione dello stabile è avvenuta in epoca remota e non è stata autorizzata con licenza o concessione edilizia.

E’stata reperita solo una D.I.A. del 04.05.2006 prot. 2137 con cui è stata denunciata la realizzazione di opere interne al fabbricato. Il sopralluogo ha permesso di accertare che lo stato dei luoghi differisce leggermente rispetto agli elaborati progettuali allegati alla predetta D.I.A. presentata in Comune.

Ai fini della regolarizzazione dell’immobile è prevista una sanzione pecuniari, con relative spese tecniche, per un ammontare complessivo di circa €. 2.000,00, importo già sottratto al valore di stima.

L’immobile è privo di certificato di agibilità.

VALORE STIMATO: 63.400,00 €. (euro sessantatremilaquattrocento/00).

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Quesito n° 17

– (estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni;)

Lotto unico – prospetto Est fabbricato sito in via Marconi, Conflenti

Lotto unico – prospetto Ovest fabbricato sito in via Marconi, Conflenti

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(28)

Lotto unico – prospetto Est fabbricato sito in via Marconi, Conflenti

(29)

Lotto unico – ingresso all’unità abitativa (piano primo)

Lotto unico – salotto unità abitativa (piano primo)

(30)

Lotto unico – sala da pranzo unità abitativa (piano primo)

Lotto unico – cucina unità abitativa (piano primo)

(31)

Lotto unico – bagno piano primo Lotto unico – camera piano primo

Lotto unico – camera piano primo

(32)

Lotto unico – camera piano terra

Lotto unico – corridoio piano terra Lotto unico – bagno piano terra

(33)

Lotto unico – portico piano terra

Lotto unico – prospetto Est Lotto unico – ingresso piano interrato

(34)

Lotto unico – ingresso piano interrato

(35)

Lotto unico – corpo di fabbrica adibito a deposito (piano terra) sito in via Marconi, Conflenti

Lotto unico – corpo di fabbrica adibito a deposito (piano primo) sito in via Marconi, Conflenti

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Lotto unico – interno locale deposito piano terra

Lotto unico – interno locale deposito piano primo

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Nel ringraziare la S.V.Ill.ma per la fiducia accordata, si rassegna la presente relazione, ribadendo le conclusioni alle quali si è giunti, ulteriormente riportate nel prospetto riepilogativo di cui all’allegato n° 10.

Si resta, comunque, a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Lamezia Terme, 14.10.2016

Il CTU Ing. Paolo Arcieri

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Allegati

 All. n. 01 – Verbali di sopralluogo;

 All. n. 02 – Visure catastali;

 All. n. 03 – Visure Conservatoria RR.II.;

 All. n. 04 – Planimetrie catastali;

 All. n. 05 – Rilievi del CTU;

 All. n. 06 – Documentazione comunale;

 All. n. 07 – Atti di proprietà;

 All. n. 08 – Certificati Cancellerie

 All. n. 09 – Mercato immobiliare;

 All. n. 10 – Prospetto riepilogativo lotti.