CESSIONE DEL PRELIMINARE
(SHORT TRADING)
DEFINIZIONE
Commercializzazione dinamica del contratto
preliminare di vendita
VENDERE UN DIRITTO, NON UN IMMOBILE.
• Al terzo non viene venduto il bene immobile, ma il contratto preliminare
• Si acquista il diritto ad acquistare quell’immobile a
quelle determinate condizioni
ART. 1406 DEL CODICE CIVILE
La cessione del contratto è disciplinata dagli art. 1406
e seguenti del codice civile
LA FORZA GIURIDICA DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Perché un contratto possa essere ceduto, è necessario inserire la clausola portante il consenso del
promittente venditore alla cessione
LA FORZA GIURIDICA DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Non è sufficiente basarsi sulla riserva di nomina
SVOLGIMENTO FASE 1°
ALFIO STIPULA IL CONTRATTO
PRELIMINARE CON CRISTIAN
SVOLGIMENTO FASE 2°
CRISTIAN VENDE IL CONTRATTO
PRELIMINARE A ALESSANDRO
SVOLGIMENTO FASE 3°
INCONTRA AL ROGITO
ALESSANDRO
ALFIO
CRISTIAN
SVOLGIMENTO
STIPULA IL PRELIMI - NARE
CRISTIAN ALFIO
ALESSANDRO
ESEMPIO: TRE SOGGETTI (ALFIO, CRISTIAN E ALESSANDRO)
Alfio vende l’immobile da ristrutturare, stipula con
Cristian il contratto preliminare e stabilisce il prezzo di
vendita in € 200.000,00
ESEMPIO:
Cristian ristruttura l’immobile, lo rimette in vendita e cede/vende il preliminare ad Alessandro per €
90.000,00
ESEMPIO:
Il giorno del rogito notarile Alessandro versa il saldo ad
Alfio e a Cristian l’importo per differenza
ANALISI ECONOMICA
1) Prezzo di acquisto stabilito in € 200.000,00 2) Versare al compromesso € 10.000,00
3) Pagare la provvigione all’agenzia immobiliare (3% + i.v.a.) = € 7.320,00
4) Costo di ristrutturazione e valorizzazione € 10.000,00
ANALISI ECONOMICA
5) Prezzo di rivendita = € 290.000,00
290.000,00 – 17.320,00 (ristrutt. + agenzia ) = 272.680,00 272.680,00 – 200.000,00= 72.680,00
Totale utile dall’operazione - € 72. 680,00
ESPOSIZIONE FINANZIARIA
10.000,00 al proprietario
10.000,00 costo ristrutturazione 7.320,00 provvigione mediatore
27.320,00 = totale esposizione contante
CALCOLO ROI & ROE
72.680,00
___________ X 100 = R.O.I. = 33,44 % 217.320,00
72.680,00
___________ X 100 = R.O.E. = 266,03 % 27.320,00
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Gli immobili liberi, non abitati dai proprietari
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Possibilmente da ristrutturare e comunque da valorizzare o rimodernare
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Indispensabile ottenere le chiavi al compromesso
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Richiedere la firma della SCIA/CILA/CIAL... per eventuali modifiche interne (oppure farsi autorizzare per poterle firmare...)
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Termine per il rogito notarile almeno 8/10 mesi
LE REGOLE PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO:
Fare diverse proposte ricordando di negoziare non solo il prezzo ma anche altre condizioni (termine per il rogito, l’importo della caparra, le chiavi...)
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE - COSTO
PAGAMENTO DELLE IMPOSTE:
• 0,50% - caparra confirmatoria
• 3% - acconto prezzo
• imposta fissa € 200,00
• a mezzo modello F23
• Marche da bollo da € 16,00 ogni 100 righe
CHI EFFETTUA LA REGISTRAZIONE
• Solitamente le agenzie immobiliari (hanno l’obbligo legale entro 20 giorni dalla data dell’ultima firma sul preliminare)
• Se il contratto è tra privati, una delle parti
PAGAMENTO DELLE IMPOSTE SULLA CESSIONE DEL CONTRATTO
La plusvalenza ottenuta dalla vendita del contratto preliminare va dichiarata nella dichiarazione dei redditi – quadro redditi diversi e si paga in base al proprio scaglione Irpef
PAGAMENTO DELLE IMPOSTE SULLA CESSIONE DEL CONTRATTO
• Fare attenzione al costo dei lavori di ristrutturazione perché non si possono detrarre tali costi, non essendo i proprietari del bene!
• Scegliere «piccoli» lavori di valorizzazione e non lavori
«pesanti» di ristrutturazione!
È SEMPLICE TROVARE GLI IMMOBILI PER LA CESSIONE DEL PRELIMINARE? NO!
È possibile trovarli?
Assolutamente si!
Quante proposte bisogna fare?
Diverse
IL MESSAGGIO FINALE
PER LA CESSIONE DI COMPROMESSO!
• Sviluppare l’abitudine al rifiuto e non mollare!
• Un rifiuto oggi può serenamente trasformarsi in un’operazione interessante dopo qualche mese
• Fare offerte solo ai Don’t Wanters
• I più determinati verranno abbondantemente premiati!
