Stima dei frutteti (p.293)

Stima dei frutteti (p.293)

1. Concetto di Frutteto

2. Caratteristiche e tipo di arboreto

3. Descrizione aziendale – relazione estimativa: vale sia per la procedura sintetica che per quella analitica

4. Procedure sintetiche

4.1 Procedura comparativa

4.2 Procedura per elementi costitutivi

5 Procedure analitiche per capitalizzazione del reddito ordinario problemi estimativi Vo, Vm, Vss 5.1 Frutteti coetanei specializzati e calcolo dell’età del max. tornaconto.

5.2 Frutteti disetanei specializzati (assestati a governo annuo) 5.3 Frutteti promicui (ca1 + ca2 ; ca1 + ce2)

5.4 Frutteti disetanei specializzati a ciclo lunghissimo (assestati a governo annuo)

1. Concetto di Frutteto: fondo, o parte di esso, la cui superficie è stabilmente occupata da una coltivazione arborea da frutto (es. pescheto, meleto, pereto, vigneto, oliveto ecc.)

2. Caratteristiche:

- specie: tipo di prodotto

- varietà: (pere: William olive: Casaliva, Moraiolo, Frantoio, Leccino ecc.) che differiscono per l’epoca di maturazione, caratteristiche agronomiche e fitopatologiche ecc.

- portainnesto: influisce sulla vigoria, adattabilità al terreno,

- forma di allevamento: che deve essere adatta al portainnesto ed alle esigenze della meccanizzazione

tipo di arboreto:

- specializzato: coltura intensiva con unica specie (ev. varietà) o viceversa promiscuo - coetaneo: piante della medesima età o viceversa disetaneo

- perpetuo: ossia ordinario e continuativo nel tempo

- autonomo: tutta la superficie aziendale è occupata dall’arboreto

Il soprassuolo di un arboreto è rappresentato dalle piante in piedi che hanno un ciclo agronomico articolato in:

1. fase d’impianto: improduttiva (2-3a) Sp > Pr

2. fase giovanile: produttiva (4-8a) Sp < Pr Redditi positivi tendenzialmente crescenti 3. fase maturità: produttiva Sp < Pr Redditi positivi tendenzialmente costanti 4. fase vecchiaia: produttiva Sp < Pr Redditi positivi tendenzialmente decrescenti Il ciclo dell’arboreto dura n anni al termine dei quali, se si considera ordinaria tale destinazione, si procede al

reimpianto immediato (salvo un eventuale periodo di K= 2-3 anni durante i quali si coltiva il terreno con sole essenze erbacee, tipo medica, al fine di evitare il problema della stanchezza del terreno.

Prima della messa a dimora dell’arboreto da frutto dobbiamo considerare che esso è soggetto > rischi tecnici ed economici / coltura erbacea.

Rischi tecnici:

- modifica delle tecniche di coltivazione che possono comportare adeguamenti del parco macchine - eventi meteorologici (grandine, siccità prolungata, gelate prolungate ect.)

- necessità di espiantare il frutteto prima dell’epoca n per sostituirlo con impianti più moderni e razionali (a questo punto il rischio tecnico diviene anche economico)

Rischi economici:

- notevole incidenza delle spese d’impianto

- prolungato immobilizzo del capitale investito (ciclo di ritorno lunghissimo del K  15-25 a. x c. intensive) - modifica dei gusti dei consumatori che comportano non facili adattamenti alla nuova situazione

- concorrenza internazionale soprattutto da parte di quei paesi che hanno un costo del lavoro più basso

3. Descrizione aziendale– relazione estimativa: vale sia per la procedura sintetica che per quella analitica

Il processo di valutazione richiede, come sempre, una serie di indagini tecnico-economiche

riguardanti sia le condizioni estrinseche (proprie della zona) che intrinseche (proprie dell’azienda a frutteto).

- condizioni estrinseche: - zona vocata

- colture prevalenti in zona e loro consistenza - esposizione dei versanti (se terreni declivi) - sistemazioni superficiali e rete viaria della zona - sistemi di allevamento più diffusi, età media impianti - specie e cv. prevalenti della zona, loro caratteristiche - condizioni intrinseche:

- individuazione del fondo:

- denominazione del fondo

- ubicazione del fondo: provincia, comune, località, altri dati significativi - strade di accesso interpoderali e distanze dai centri limitrofi più caratteristici - confini e loro caratteristiche: muri, siepi, fossi, canali ecc.

- riferimenti catastali: partita, fg, mappali, qualità, classe, superficie, RD, RA - riparto della superficie catastale: ST, SAU, Tare produttive ed improduttive e

suddivisione nelle varie qualità di coltura ed ev. cv.

- descrizione aziendale:

- altitudine, giacitura, esposizione, conformazione, ampiezza, distanza fra i vari appezzamenti dell’azienda

- natura del terreno (allegare eventuale analisi del terreno con interpretazione agronomica)

- caratteristiche idrologiche (falde, presenza di corsi d’acqua ecc.)

- viabilità intrapoderale, sistemazioni superficiali e loro stato di manutenzione - tipo di conduzione: (economia diretta o capitalistica, affittanza ecc.)

- specie e cv. prevalenti dell’azienda

- sesto d’impianto, densità teorica e reale, durata del ciclo e stazioni produttive - elementi economici relativi a produzioni e spese

- dotazione, caratteristiche, consistenza e stato di manutenzione dei FR.

(fabbricati rurali: casa colonica, magazzini, cantine, uffici ecc.)

4. Procedure sintetiche: sono le più usate nella pratica professionale e possono riguardare il Vo (valore del suolo nudo), il Vm valore intermedio (suolo + soprassuolo), il Vss valore del soprassuolo ( Vm – Vo).

4.1 Procedura comparativa in base a parametri tecnici od economici.

1. Rilevare prezzi recenti di mercato di frutteti omogenei a quello da stimare

2. Scegliere il parametro che abbia una reale correlazione tra il valore del frutteto da stimare e quello del campione (Superficie, n° piante, RN, RD, età, varietà ect.) 3. Calcolare il Vo = ( valori/ parametri) * px (classica comparazione) 4. Calcolare il Vr = Vo + A – D

4.2 Procedura per elementi costitutivi:

1. Suddivisione del frutteto da stimare in porzioni costitutive omogenee per qualità e classe di produttività. (es. Vigneto 1°, 2°, ; Oliveto 1°, 2° ecc.)

2. Ricerca (interpellando notai, colleghi, immobiliari ect.) accurata dei prezzi medi unitari (es. ha.) di ogni singola parte considerata separatamente vendibile.

3. Assegnazione, alle singole porzioni da stimare, dei rispettivi prezzi di competenza e moltiplicazione dei valori unitari per le rispettive consistenze.

4. Stima del valore di ricostruzione dei fabbricati rurali (VR = VN * coeff. deprezzamento tiene conto della vetustà e del grado di conservazione e manutenzione degli edifici) 5. Somma dei valori parziali ossia delle parti costitutive precedentemente determinate al fine di trovare il valore complessivo dell’insieme.

5. Procedura analitica per capitalizzazione del reddito ordinario:

In generale il lavoro va suddiviso nelle seguenti fasi:

1. Determinazione del Bfmo o della ⁿBfmo

0 (reddito annuo o poliannuo ordinario) 2. Determinazione del tasso di capitalizzazione ic =

Vo Bf

(fase molto critica come sempre) dato che non è facile reperire dati sulla redditività di frutteti con le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e della medesima età.

Tale tasso deve tener conto della stessa rischiosità dell’investimento, dell’alternanza produttiva, della difficoltà del disinvestimento (non è né facile né economico cambiare indirizzo produttivo), tempi di improduttività dal momento dell’impianto. Per tali motivi gli ic sono più alti di quelli applicati per terreni a seminativi. (3-5 %) e si potrebbe determinare sulla base della relazione sopra indicata ed applicandola ai frutteti disetanei assestati a governo annuo recentemente compravenduti. (che tuttavia sono meno rischiosi dei frutteti coetanei che forniscono un reddito periodico).

3. Capitalizzazione del reddito ordinario e calcolo del Vo 4. Calcolo del Vr = Vo + A – D

La procedura di applica in modo diverso a seconda che la coltura sia specializzata (coetanea o disetanea), promiscua (consociata a colture arboree o erbacee).

Sintetizzando i problemi estimativi riguardano:

- Calcolo del Vo = valore della terra nuda o suolo nudo - Calcolo del Vm = valore intermedio Vo + Vss

- Calcolo del Vss = valore del soprassuolo (piante in piedi) - Calcolo dell’età del massimo tornaconto

Anche in questo caso la stima analitica risulta scarsamente applicata per le difficoltà ed

incongruenze che essa comporta. Quale ic ? Durata del ciclo economico “n” ? Ipotesi di costanza del reddito periodico è puramente matematica, come determinare P e Sp annui e di tutto il ciclo ?!

Non è facile trovare e reperire dati attendibili su frutteti “simili”.

5.1 Frutteti coetanei specializzati:

Costituiti da piante della medesima specie, messe a dimora nello stesso anno. Può essere che per motivi di mercato siano presenti delle diverse varietà che hanno caratteristiche merceologiche e classe di precocità diverse.

Se siamo nell’ipotesi dell’ordinarietà succede che la piantagione si rinnova perennemente ed i cicli futuri sono della stessa durata e col medesimo reddito periodico. (ipotesi assunta).

A) Il valore del suolo nudo (Vo) deriverà quindi dalla seguente relazione:

Pr : prodotti realizzati da inizio a fine ciclo (0-n)

Sp : spese realizzate da inizio a fine ciclo (0-n) d’impianto e di coltivazione

n : durata del ciclo dell’arboreto con la 4 stazioni produttive (impianto, giovinezza, maturità e vecchiaia) indicativamente n = 15 pescheto; n = 25 vigneto; n = 40 oliveto a monocono ect. Vedi prontuario

NB. Se a fine ciclo e prima di procedere al reimpianto, s’inserisce con regolarità un periodo di “K” anni durante i quali si coltivano essenze erbacee la relazione diverrà:

I motivi di tale scelta sono di tipo agronomico dato che il reimpianto immediato potrebbe creare problemi di stanchezza del terreno.

Nella pratica è opportuno determinare il Vo con procedura sintetica facendo riferimento a suoli nudi vocati e ma potenzialmente trasformabili in frutteto dato che nella zona sono molto diffusi, ossia ordinari, i frutteti.

Calcolo dell’età del massimo tornaconto

Corrisponde all’anno al quale procedere all’espianto, al rinnovo del vecchio frutteto.

1

) (Pr

n

0

q n

Sp Vo

1

) (Pr

_^

k n

0 k

q n

Sp Vo

In teoria: si procede per tentativi calcolando il Vo nella fase di vecchiaia. L’epoca “n” che massimizza il Vo corrisponde all’età del massimo tornaconto. Es. p.309

In pratica: si confronta l’età del nostro frutteto con quella media tecnico-economica di espianto di frutteti simili della zona e si procede in analogia. (es. 25-30 a. per un vigneto)

B) Il valore intermedio (Vm) deriverà quindi dalle seguenti relazioni:

Vm = Vo + Vss

La scelta del metodo più opportuno dipende dal momento in cuicade la stima:

- vicino espianto  redditi futuri - vicino all’impianto  redditi passati

1° Metodo dei redditi passati

m m

P Sp

m q Vo Vm

0 0

^

*

Posticipo il Vo fino all’epoca m, sommo le spese d’impianto e di coltivazione, che rappresentano un investimento fisso e che incrementano il valore del suolo nudo, e tolgo il valore di quei pochi prodotti che ho avuto fino a quel momento e che

compensano, almeno in parte, delle spese sostenute.

2° Metodo dei redditi futuri

m n

n

m

q Bf Vo

Vm

Sommo al Vo i redditi futuri (

n

m

Sp

P )

( ed anticipo entrambi i valori all’epoca di stima.

3° Metodo dei cicli fittizi

1 ) (

1

n m

m

q Sp P Vm

Devo realizzare un ciclo artificiale di durata n¹ = n ossia pari a quella naturale. La capitalizzazione della periodicità fittizia fornisce direttamente il Vm. La P¹ è > P perché posticipiamo i prodotti della fase di maturità a fine ciclo fittizio ed abbiamo meno intessi sulle spese soprattutto d’impianto. P.299

Vantaggio teorico: non calcolo Vo Si usa solo per indagini statistiche.

C) Il valore del soprassuolo (Vss) deriverà quindi dalla seguente relazione:

Vss = Vm – Vo dove Vm è stato determinato con uno dei 3 suddetti metodi.

Casi applicativi:

- distruzione piante in piedi causata da incendio o inquinamento parziale o totale o danno - distruzione di piante a causa della costituzione di una servitù prediale

- distruzione piante in piedi causata da operazioni militari, insediamento di un cantiere od opere di P.U. (pubblica utilità) di particolare urgenza.

Se la stima cade in un’epoca intermedia dell’annata agraria dovremo considerare anche Fp ed Ac.

5.2 Frutteti disetanei specializzati (assestati a governo annuo)

La superficie aziendale viene suddivisa per un n° parcelle = n°anni del ciclo dell’arboreto. (es. 16a pescheto) in modo che le piante siano scalate tra loro di 1 anno. E’ chiaro che all’interno della parcella le piante sono coetanee ma tra

Inizio turno facile prevede re il passato

Fine turno facile prevede re il futuro

loro si presentano di età diversa. Quando il frutteto sarà a regime avremo una compensazione tra prodotti e spese e quindi il Bfmo tenderà ad essere medio annuo.

ic Vm Bfmo

Dato che ogni parcella “funziona” come un piccolo frutteto coetaneo specializzato, per trovare il Vo devo applicare la formula.

q n Bfmo Vo _n

n

1 *

0 rappresenta: [Vo/parcella] x n° parcelle (n)

Compito: aggiornare d.p.v. tecnico-estimativo l’es. p. 306 5.3 Frutteti promiscui (ca1 + ca2 ; ca1 + ce2)

Si possono avere colture arboree promiscue fra loro  ca1 + ca2 Colture erbacee assieme ad altre colture arboree  ca1 + ce2

La disposizione delle piante può essere regolare o irregolare; tuttavia le attuali esigenze

dell’agricoltura industrializzata portano ad una semplificazione degli schemi agroecologici ed ad una regolarità dei sesti d’impianto. Infatti le consociazioni spesso rendono problematico lo svolgimento delle ordinarie pratiche agronomiche (es. lavorazioni, trattamenti, raccolta ect.) e creano fenomeni di concorrenza per quanto riguarda l’intercettazione della luce, l’utilizzo degli elementi nutritivi e dell’acqua.

Per questi motivi oggi si adottano sempre meno, anche se va detto che esse sono state rivalutate nell’agricoltura biologica dato che certe specie hanno tra loro esigenze complementari. (es. certe crucifere funzionano come repellenti verso larve di insetti dannosi di alcune orticole).

Nel suo insieme il fondo fornisce un Bfmo sia con piante arboree coetanee che disetanee. Per tale motivo: Vm = Bfmo/ic. In questo caso risulta inoltre difficoltoso o arbitrario assegnare ad ogni singolo gruppo di piante la propria quota di costo di produzione.

5.4 Frutteti disetanei specializzati a ciclo lunghissimo (assestati a governo annuo)

Certi frutteti, come oliveti e mandorleti presentano cicli produttivi molto lunghi, addirittura secolari.

L’agricoltore, in tali tempi, interviene con gradualità alla sostituzione delle piante non più

produttive (per vecchiaia, per avversità parassitarie o meteoriche ecc.) e quindi trasforma l’arboreto da coetaneo in disetaneo.

In tali circostanze il perito fa riferimento ai redditi medi annui – scartando i picchi di min. – max. – che capitalizzati con la celeberrima relazione:

Vm = Bfmo/ic forniranno il valore dell’intero capitale fondiario.