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R E L A Z I O N E D I V A R I A N T E
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PREMESSA
Il Piano Particolareggiato N60: via I° Maggio è stato approvato in variante al P.R.G. con delibera C.C. n. 50 del 18/04/2012. La convenzione urbanistica è stata perfezionata con atto a rogito Notaio Barisone in data 29/5/2015 rep. 45671/9899.
La presente variante è stata richiesta in data 5/6/2015 prot. 21262 dalle proprietà Costruzioni Edilizie Imolesi srl e Fabbi Immobiliare srl, contestualmente alla richiesta di presentazione di una variante al Piano Particolareggiato.
La presente relazione è redatta al fine di valutare gli impatti sull’ambiente derivanti dalla variante proposta, ai sensi dell’art. 5 della L.R. 20/2000 e s.m.
OGGETTO DELLA VARIANTE AL RUE
La variante riguarda la scheda d’ambito N60 contenuta nell’Allegato 1 al Tomo III delle N.T.A. del RUE. Trattasi pertanto di variante esclusivamente normativa attinente al solo ambito N60.
La proposta di variante al RUE riguarda in sintesi:
1. la possibilità di attivare l’uso c3) Commercio al dettaglio di tipo alimentare con Sdv non superiore a 1.500 mq per una quota della Su in origine prevista per funzioni residenziali (2.200 mq su 3.740 mq);
2. la possibilità di prevedere anche un accesso secondario per operazioni di carico/scarico merci da via I° Maggio;
La richiesta è assentibile in quanto l’area si colloca in prossimità di un’arteria importante di traffico e adiacente la zona artigianale a nord, per cui risulta più opportuna la riduzione dell’edificazione a fini abitativi, a favore di usi misti in particolare l’uso commerciale. Inoltre l’accessibilità dell’area dalla rotatoria di via della Cooperazione è adeguata al disimpegno di funzioni terziarie e commerciali in condizioni di sicurezza.
La richiesta di un accesso secondario per carico/scarico merci da via I° Maggio si ritiene assentibile in quanto le carreggiate di tale strada sono separate da una aiuola spartitraffico esistente alberata che consente solo le svolte a destra, in condizioni di sicurezza.
In considerazione del nuovo uso commerciale alimentare ammesso, si ritiene opportuno prevedere una sezione della strada di accesso all’ambito più ampia, definendola in m 12,5: ciò consente la realizzazione di corsie più ampie, oltre che della pista ciclopedonale e del marciapiede sul lato opposto. Inoltre potrà in un futuro consentire il collegamento con via Togliatti qualora il Piano Urbano del Traffico ne valutasse la necessità.
Pertanto nella scheda d’ambito si prescrive la realizzazione del tratto di viabilità pubblica di accesso con tale sezione obbligata, che viene compensata con una diminuzione di 1000 mq dell’area verde da cedere al Comune che nel suo complesso (9.000 mq) resta comunque molto al di sopra dello standard di legge (3.187 mq, considerando la somma delle quantità derivanti applicando lo standard pari al 10% della Superficie territoriale destinata ad attività produttive, al 60% della Su per attività commerciali e all’80% della Su residenziale). Ad essa va inoltre aggiunta la quota di verde di 3.500 mq che le Ditte convenzionate hanno già provveduto a monetizzare in sede di stipula della prima convenzione del Piano Particolareggiato.
Per quanto riguarda i parcheggi pubblici, la scheda prescrive già il reperimento totale dei parcheggi pubblici in funzione degli usi attivati, quindi non risulta necessario modificare la tabella degli elementi quantitativi.
Vengono inoltre apportate alcune modifiche minori alla scheda:
- si elimina l’obbligo di realizzare tipologie differenziate di edifici residenziali, considerata la quota esigua di Su realizzabile rimanente. Stessa considerazione per gli edifici specialistici in quanto la differenziazione tipologica in un ambito di così limitate dimensioni non risulta realizzabile né necessaria;
- si esclude la possibilità di attivare artigianato laboratoriale nella zona sud dell’ambito al fine di non creare disturbo alle abitazioni esistenti. A loro tutela si prescrive inoltre di realizzare una fascia verde con funzione di schermatura degli edifici specialistici previsti;
- per chiarezza si specifica che gli interventi ammessi dal RUE per l’ambito di appartenenza riguardano le aree pertinenziali.
Per le specifiche modifiche alla scheda d’ambito si rimanda all’apposito elaborato “Scheda oggetto di variante”.
La proposta di variante non comporta modifiche al PSC.
INQUADRAMENTO RISPETTO AGLI STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE COMUNALE E RISPETTO ALLE TUTELE DEI PIANI SOVRAORDINATI
1. RUE del Comune di Imola
Nel RUE vigente l’area in oggetto è classificata come Ambito con disciplina speciale (art.16.1.2 del Tomo III), disciplinato dalla scheda dell’Allegato 1 al Tomo III.
Figura 1.1 – Stralcio RUE Comune di Imola (Tavola 1a Foglio 11 - Ambiti e dotazioni territoriali)
2. PSC del Comune di Imola
Per quanto riguarda la Tavola dei vincoli del PSC sono riportati a seguire gli stralci delle Tavole 2, 3, e 4 del PSC.
Figura 2.1 - Stralcio PSC Tavola 2 “Tutele e valorizzazioni delle identità culturali e del paesaggio”
L’ambito è delimitato a ovest dalla via I° Maggio (Asse della centuriazione) su cui non sono previsti interventi particolari a parte la realizzazione della pista ciclopedonale in adiacenza, che comunque non interferisce sul la giacitura e sul tracciato stradale.
L’ambito presenta potenzialità archeologica livello 2 (art. 2.2.6 delle NTA del PSC), pertanto gli interventi previsti sono subordinati all’esecuzione di sondaggi preliminari, in accordo con la Soprintendenza Archeologica e in conformità alle eventuali prescrizioni da questa dettate, a cura e spese del soggetto intervenente, prima del rilascio del titolo edilizio.
Figura 2.2 - Stralcio PSC Tavola 3 “Tutele relative a vulnerabilità e sicurezza del territorio”
L’area ricade nell’ambito di controllo degli apporti d’acqua in pianura (art. 3.1.10 delle NTA del PSC).
Figura 2.3 - Stralcio PSC Tavola 4 “Infrastrutture, attrezzature tecnologiche, limiti e rispetti”
A sud-ovest dell’ambito sono presenti due elettrodotti paralleli a 132 KV che si dipartono dalla stazione ferroviaria della città e proseguono verso nord, generando una fascia di rispetto che interessa marginalmente l’ambito, come già verificato in sede di prima approvazione del Piano Particolareggiato.
L’ambito è inoltre interessato sul lato ovest dalla fascia di rispetto della via I° Maggio pari a 10 m trattandosi di strada urbana di quartiere di tipo VU.
3. Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) Provincia di Bologna
Per quanto riguarda la Tutela dei sistemi ambientali e delle risorse naturali e storico- culturali (Tavola 1) individuata dal PTCP, l’ambito “N 60” non è interessato da tutele particolari.
Per quanto attiene la Tutela delle acque superficiali e sotterranee (Tavola 2B del PTCP), l’area in esame ricade all’interno delle Aree dei terrazzi e dei conoidi ad alta o elevata vulnerabilità dell’acquifero (Zona di tutela dei corpi idrici superficiali e sotterranei), soggette alle prescrizioni di cui agli artt. 5.3 e 5.4 delle Norme. Pertanto viene prevista la raccolta delle acque bianche e nere per mezzo di reti separate.
Figura 3.1 – Stralcio PTCP Provincia di Bologna (Tavola 2 )
Per quanto riguarda l’assetto evolutivo degli insediamenti l’area in esame rientra tra le aree urbanizzate e pianificate per usi urbani (Tavola 3 del PTCP).
Figura 3.2 – Stralcio PTCP Provincia di Bologna (Tavola 3 )
Per quanto attiene le reti ecologiche (Tavola 5 del PTCP), l’area ricade nel sistema insediativo.
Area in esame
IMOLA
Area in esame
Figura 3.3 – Stralcio PTCP Provincia di Bologna (Tavola 5 )
L’ambito appartiene infine all’Unità di Paesaggio n.6 “Pianura Imolese”.
IMOLA Area in esame
4. Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PSAI)
Il Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico per il bacino del fiume Reno e dei torrenti Idice, Sillaro e Santerno, elaborato dall’autorità di Bacino del Reno, individua il bacino imbrifero di pianura e pedecollinare del Torrente Santerno e del canale Zaniolo (Titolo II Rischio idraulico e Assetto della rete idrografica). In tale area ricade l’ambito in esame, che pertanto soggiace alle indicazioni dell’art.20 delle Norme del Piano che definisce il controllo degli apporti d’acqua: al fine di non incrementare gli apporti d’acqua piovana al sistema di smaltimento e di favorire il riuso di tale acqua, per le aree ricadenti nel territorio di pianura e pedecollina indicate nelle tavole del
“Titolo II” i Comuni prevedono nelle zone di espansione, per le aree non già interessate da trasformazioni edilizie, la realizzazione di sistemi di raccolta delle acque piovane per un volume complessivo di almeno 500 m3 per ettaro di superficie territoriale, ad esclusione delle superfici permeabili destinate a parco o a verde compatto.
Figura 4.1 – Bacino fiume Reno
5. Altri vincoli
L’area di indagine non rientra in alcun Sito di Importanza Comunitaria o Zona di protezione Speciale (Direttiva 92/43/CEE) e non è sottoposta a vincolo idrogeologico ai sensi del R.D.
n.3267/1923.
Area in esame
Figura 5.1 – Rete Natura 2000 in Emilia Romagna
6. Conclusioni
La variante proposta risulta compatibile con le prescrizioni specifiche e i vincoli derivanti dal PSC del Comune di Imola, già sottoposto a VAS, dal PTCP e dal PSAI.
Per quanto riguarda gli impatti sull’ambiente, si rileva che l’inserimento della possibilità di attivare medie strutture di vendita fino a 1500 mq di SdV in sostituzione di parte della Su residenziale originariamente prevista, non comporta peggioramento delle condizioni ambientali. Al contrario si rileva che la destinazione dell’area più prossima alla via I° Maggio a una struttura di tipo terziario risulta più opportuna rispetto alla precedente previsione di edifici abitativi, per le caratteristiche proprie dell’ambito di zona di “cerniera” tra l’ambito urbano consolidato a sud e l’ambito produttivo posto a nord. L’accessibilità dell’intero ambito tramite rotatoria consente il disimpegno in condizioni di sicurezza del traffico indotto.
Al fine di ridurre l’impatto visivo della struttura commerciale rispetto alle abitazioni esistenti lungo il lato sud dell’ambito si prescrive la realizzazione di una fascia verde con funzione di schermatura degli edifici specialistici lungo il lato sud dell’ambito. La prescrizione è inserita nella scheda d’ambito N60 nella sezione “Interventi ammessi”.
Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che la Variante non richieda di essere assoggettata a VAS.
Area in esame
RELAZIONE AI SENSI DELL’ART. 16 DPR 380/2011
Ai sensi dell’art. 16 comma 4 lettera d) ter del DPR 380/01 e succ. mod. occorre calcolare il maggior valore derivante dalla Variante al RUE in oggetto, tenuto conto che la Regione Emilia Romagna non ha ancora emanato le tabelle parametriche a cui attenersi.
a) per quanto riguarda la riduzione dell’area verde da cedere (da 10.000 mq a 9.000 mq) e l’eliminazione delle limitazioni agli accessi carrai su via I° Maggio, consentendo un ulteriore accesso per operazioni di carico/scarico merci, tenuto conto che tale possibilità consentirà di eliminare il transito di mezzi pesanti sull’area di parcheggio pubblico, si ritiene che il maggior valore derivante da tale variante sia compensato dal beneficio pubblico conseguente alla realizzazione e cessione di un’area stradale più ampia (sezione 8 m anziché 6 m oltre che innesto nella rotatoria conseguentemente più ampio);
b) per quanto riguarda la trasformazione della potenzialità edificatoria da residenziale a terziaria, al fine di valutare il maggior valore derivante dalla Variante si sono presi in esame i valori OMI per la zona di riferimento da cui si rileva che:
• il valore della abitazioni civili nello stato ottimo è compreso tra 1.700 e 2.000 €/mq;
• il valore di negozi nello stato ottimo è compreso tra 1.100 e 1.600 €/mq;
• il valore degli uffici strutturati nello stato normale è compreso tra 1.700 e 2.000 €/mq;
Si rileva pertanto che il valore della Su con destinazione ad uso commerciale e terziario è inferiore o pari a quello con destinazione residenziale e pertanto si ritiene equo non applicare alcun incremento di valore a tale modifica.
Tale considerazione risulta inoltre avvalorata dal fatto che con la variante in oggetto viene consentita la destinazione terziaria per 2.200 mq (in particolare per strutture di vendita alimentari) prima non prevista, ma viene contemporaneamente esclusa la possibilità di realizzare tale
superficie a destinazione residenziale da parte del proponente: in definitiva la potenzialità edificatoria di 2.200 mq di Su non potrà più essere destinata indifferentemente a residenza o altre utilizzazioni ma solo ad attività terziarie (che in base ai valori OMI hanno un minor valore economico).
In conclusione, sulla base delle considerazioni espresse, si ritiene che la variante in oggetto non abbia generato un maggior valore economico misurabile per il privato proponente.
7/03/2016
Ing. Laura Ricci
