Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 28/2020 data udienza ex art. 569 c.p.c.:

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO DEMONTIS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

Esperto alla stima: Arch. Massimo Bergamasco Codice fiscale: BRGMSM69H06A182H

Studio in: Spalto Gamondio 27 - 15100 Alessandria Email: [email protected]

Pec: [email protected]

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001

Corpo: A Categoria:

, PROPRIE- TA' SUPERFICIARIA PER 1/1., foglio 24, particella 85, subalterno 118, indirizzo VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13, scala B, interno 2, piano S1-T-1, comune VALENZA, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 VANI, superficie 82, rendita € 658,48

2. Stato di possesso

Corpo: A

Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 11/07/2016 per l'importo di euro 350,00 con cadenza mensile.

Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: . Registrato a ALESSANDRIA il 19/07/2016 ai nn.3879 SERIE 3T

Tipologia contratto: 4+4, scadenza 31/07/2024

Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di falli- mento.

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: A

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: A

Creditori Iscritti: OMISSIS

5. Comproprietari

Beni: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048

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Lotto: 001 Corpo: A

Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001

Corpo: A

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 62.953,67

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Beni in Valenza (AL) Località/Frazione

VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA

Lotto:

001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

sito in Valenza (AL) CAP: 15048, VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13

Quota e tipologia del diritto

1/1 di OMISSIS - Altro: Proprietà superficiataria Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

PROPRIETA' SUPERFICIARIA PER 1/1., foglio 24, particella 85, subalterno 118, indirizzo VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13, scala B, interno 2, piano S1-T-1, comune VALENZA, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 VANI, superficie 82, rendita € 658,48 Millesimi di proprietà di parti comuni: 25,993

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato

Caratteristiche zone limitrofe: agricole/residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato

Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 11/07/2016 per l'importo di euro 350,00 con cadenza mensile.

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Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: . Registrato a ALESSANDRIA il 19/07/2016 ai nn.3879 SERIE 3T

Tipologia contratto: 4+4, scadenza 31/07/2024

Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.

Opponibilità ai terzi: SI

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: ATTO VOLONTAR- IO; A rogito di OMISSIS in data 27/09/2007 ai nn. OMISSIS; Registrato a VALENZA in data

03/10/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 200000; Importo capitale: € 100000.

- Trascrizione pregiudizievole:

Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: ATTO GIUDIZIARIO; A rogito di OMISSIS in data 20/01/2020 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a ALESSANDRIA in data 26/02/2020 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 378.48

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momen- to della perizia: RESIDUO LAVORI TETTO A PREVENTIVO: 336,55 € - QUOTA RIPRISTINI E RIFACI- MENTO LASTRICI A PREVENTIVO: 234,97 €

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

1707.21.

Millesimi di proprietà: 25.993

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 27/09/2007 . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/09/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto

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di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Continuità delle trascrizioni: Si

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: CONCESSIONE N.51/85 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: CONCESSIONE DI COSTRUZIONE

Per lavori: COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 13/09/1985 al n. di prot. 9238/1289 Numero pratica: CONCESSIONE N.50/88

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera

Per lavori: VARIANTE A COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: variante

Rilascio in data 24/05/1988 al n. di prot. 5602/734 Numero pratica: CONCESSIONE N.69/88

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera

Per lavori: VARIANTI FINALI PER LA COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: variante

Rilascio in data 18/08/1988 al n. di prot. 13529/2822

Abitabilità/agibilità in data 28/10/1988 al n. di prot. 16/1988

7.1 Conformità edilizia:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urban- istico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabil- ità?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni NO

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particolari?

Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

Descrizione: di cui al punto A

ALLOGGIO POSTO AL PIANO RIALZATO E PRIMO PIANO COSI' COMPOSTO:

AL PIANO RIALZATO CUCININO, SOGGIORNO, VANO SCALA INTERNO E DUE TERRAZZI;

AL PRIMO PIANO BAGNO DISIMPEGNO E DUE CAMERE DA LETTO.

AL PIANO INTERRATO CANTINA.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di OMISSIS- Altro: Proprietà superficiataria Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 91,60 E' posto al piano: S1,T-1

L'edificio è stato costruito nel: 1985-1988

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 13; ha un'altezza utile interna di circa m. 270 L'intero fabbricato è composto da n. 8 piani complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L'IMMOBILE VERSA IN BUONE CONDIZIONI GENERALI Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Solai tipologia: NON RILEVABILI

Strutture verticali materiale: c.a.

Travi materiale: c.a.

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Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione: infer- riate materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno e vetro condizioni: sufficienti Pareti esterne materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: fibra di vetro

rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti Pavim. Esterna materiale: mattonelle di cemento condizioni: sufficienti Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: sufficienti Plafoni materiale: stabilitura condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: PORTONCINO BLINDATO accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: BAGNO E CUCINA materiale: PIASTRELLE E INTONACO con- dizioni: sufficienti

Scale posizione: interna rivestimento: legno condizioni: sufficienti

Impianti:

Citofonico tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: NON VALUTABILE

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: suffi-

cienti conformità: NON RILEVABILE

Fognatura tipologia: NON RILEVABILE rete di smaltimento: NON

RILEVABILE recapito: NON RILEVABILE ispezionabilità : NON RILEVABILE condizioni: NON RILEVABILE conform- ità: NON RILEVABILE

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: NON RILEVABILE condizioni: sufficienti con- formità: NON RILEVABILE

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Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: NON RILEVABILE con- dizioni: NON RILEVABILE conformità: NON RILEVABILE

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: NON RILEVABILE condizioni: sufficienti con- formità: NON RILEVABILE

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1985-1988

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto AUTONOMO

Stato impianto SUFFICIENTE

Epoca di realizzazione/adeguamento 1985-1988 Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o clima-

tizzazione NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

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ALLOGGIO sup lorda di pavi- mento

79,00 1,00 79,00

BALCONI sup lorda di pavi-

mento

8,25 0,25 2,06

CANTINA sup lorda di pavi-

mento

4,35 0,20 0,87

91,60 81,93

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 2° - 2019 Zona: VALENZA

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: ALLOGGIO

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 570 Valore di mercato max (€/mq): 830 Pertinenze

A

1. Box Identificato al n. 3

Posto al piano S1

Composto da UNICO VANO

Sviluppa una superficie complessiva di 14 mq Destinazione urbanistica: AUTORIMESSA Valore a corpo: € 11200

Note: FOGLIO 24, MAPPALE 85, SUBALTERNO 134, CAT. C/6, CL. 3, CONS.

13 MQ, SUP.CAT.14 MQ, RENDITA 40.96 EURO

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

DETERMINAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO 8.2 Fonti di informazione:

Catasto di ALESSANDRIA;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di ALESSANDRIA;

Uffici del registro di ALESSANDRIA;

Ufficio tecnico di VALENZA;

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Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: I PARAMETRI MEDI DI ZONA CON STATO CONSERVATIVO NORMALE VARIANO PER GLI EDIFICI A DESTINAZIONE RESIDENZIALE:

AGENZIA ENTRATE

ZONA PERIFERICA - CENTRO ABITATO DIREZIONE VILLABELLA

ABITAZIONI DI TIPO CIVILE DA UN MINIMO DI 570.00 EURO/MQ AD UN MASSIMO DI 830.00 EURO/MQ,

BOX DA UN MINIMO DI 800.00 EURO/MQ AD UN MASSIMO DI 1000.00 EURO/MQ.

.

8.3 Valutazione corpi:

A. Box

Altro Metodo di Valorizzazione.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

ALLOGGIO 79,00 € 800,00 € 63.200,00

BALCONI 2,06 € 800,00 € 1.648,00

CANTINA 0,87 € 800,00 € 696,00

Valore corpo € 65.544,00

Valore Pertinenze € 11.200,00

Valore complessivo intero € 76.744,00

Valore complessivo diritto e quota € 76.744,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Box 81,93 € 76.744,00 € 76.744,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 11.511,60

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien- nio anteriore alla vendita:

€ 2.278,73 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 62.953,67

Data generazione:

06-04-2021

L'Esperto alla stima Arch. Massimo Bergamasco