Tribunale di Alessandria
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS
contro: OMISSIS
N° Gen. Rep. 28/2020 data udienza ex art. 569 c.p.c.:
Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO DEMONTIS
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001
Esperto alla stima: Arch. Massimo Bergamasco Codice fiscale: BRGMSM69H06A182H
Studio in: Spalto Gamondio 27 - 15100 Alessandria Email: mail@archlifestudio.it
Pec: massimo.bergamasco@archiworldpec.it
SINTESI ELABORATO
1. Dati Catastali
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A Categoria:
, PROPRIE- TA' SUPERFICIARIA PER 1/1., foglio 24, particella 85, subalterno 118, indirizzo VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13, scala B, interno 2, piano S1-T-1, comune VALENZA, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 VANI, superficie 82, rendita € 658,48
2. Stato di possesso
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A
Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 11/07/2016 per l'importo di euro 350,00 con cadenza mensile.
Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: . Registrato a ALESSANDRIA il 19/07/2016 ai nn.3879 SERIE 3T
Tipologia contratto: 4+4, scadenza 31/07/2024
Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di falli- mento.
3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO
4. Creditori Iscritti
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A
Creditori Iscritti: OMISSIS
5. Comproprietari
Beni: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048
Lotto: 001 Corpo: A
Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali
Beni: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A
Misure Penali: NO
7. Continuità delle trascrizioni
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Corpo: A
Continuità delle trascrizioni: SI
8. Prezzo
Bene: VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001
Valore complessivo intero: 62.953,67
Beni in Valenza (AL) Località/Frazione
VIA CARLO ALBERTO DALLA CHIESA
Lotto:
001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
sito in Valenza (AL) CAP: 15048, VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13
Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS - Altro: Proprietà superficiataria Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:
Nessuno
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione:
PROPRIETA' SUPERFICIARIA PER 1/1., foglio 24, particella 85, subalterno 118, indirizzo VIALE CARLO ALBERTO DALLA CHIESA N.13, scala B, interno 2, piano S1-T-1, co- mune VALENZA, categoria A/2, classe 2, consistenza 5 VANI, superficie 82, rendita € 658,48 Millesimi di proprietà di parti comuni: 25,993
Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale
2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato
Caratteristiche zone limitrofe: agricole/residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 11/07/2016 per l'importo di euro 350,00 con cadenza mensile.
Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: . Registrato a ALESSANDRIA il 19/07/2016 ai nn.3879 SERIE 3T
Tipologia contratto: 4+4, scadenza 31/07/2024
Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.
Opponibilità ai terzi: SI
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: ATTO VOLONTAR- IO; A rogito di OMISSIS in data 27/09/2007 ai nn. OMISSIS; Registrato a VALENZA in data
03/10/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 200000; Importo capitale: € 100000.
- Trascrizione pregiudizievole:
Abitazione a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: ATTO GIUDIZIARIO; A rogito di OMISSIS in data 20/01/2020 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a ALESSANDRIA in data 26/02/2020 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 378.48
Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momen- to della perizia: RESIDUO LAVORI TETTO A PREVENTIVO: 336,55 € - QUOTA RIPRISTINI E RIFACI- MENTO LASTRICI A PREVENTIVO: 234,97 €
Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:
1707.21.
Millesimi di proprietà: 25.993
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 27/09/2007 . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in da- ta OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/09/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto
di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Continuità delle trascrizioni: Si
7. PRATICHE EDILIZIE:
Numero pratica: CONCESSIONE N.51/85 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: CONCESSIONE DI COSTRUZIONE
Per lavori: COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: nuova costruzione
Rilascio in data 13/09/1985 al n. di prot. 9238/1289 Numero pratica: CONCESSIONE N.50/88
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera
Per lavori: VARIANTE A COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: variante
Rilascio in data 24/05/1988 al n. di prot. 5602/734 Numero pratica: CONCESSIONE N.69/88
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera
Per lavori: VARIANTI FINALI PER LA COSTRUZIONE DI EDIFICIO AD USO CIVILE ABITAZIONE Oggetto: variante
Rilascio in data 18/08/1988 al n. di prot. 13529/2822
Abitabilità/agibilità in data 28/10/1988 al n. di prot. 16/1988
7.1 Conformità edilizia:
Nessuna.
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia
7.2 Conformità urbanistica:
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urban- istico:
NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabil- ità?
NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni NO
particolari?
Note sulla conformità:
Nessuna.
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Descrizione: di cui al punto A
ALLOGGIO POSTO AL PIANO RIALZATO E PRIMO PIANO COSI' COMPOSTO:
AL PIANO RIALZATO CUCININO, SOGGIORNO, VANO SCALA INTERNO E DUE TERRAZZI;
AL PRIMO PIANO BAGNO DISIMPEGNO E DUE CAMERE DA LETTO.
AL PIANO INTERRATO CANTINA.
1. Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS- Altro: Proprietà superficiataria Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:
Nessuno
Superficie complessiva di circa mq 91,60 E' posto al piano: S1,T-1
L'edificio è stato costruito nel: 1985-1988
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 13; ha un'altezza utile interna di circa m. 270 L'intero fabbricato è composto da n. 8 piani complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: L'IMMOBILE VERSA IN BUONE CONDIZIONI GENERALI Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Solai tipologia: NON RILEVABILI
Strutture verticali materiale: c.a.
Travi materiale: c.a.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione: infer- riate materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti
Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno e vetro condizioni: sufficienti Pareti esterne materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: fibra di vetro
rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti Pavim. Esterna materiale: mattonelle di cemento condizioni: sufficienti Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: sufficienti Plafoni materiale: stabilitura condizioni: sufficienti
Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: PORTONCINO BLINDATO accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti
Rivestimento ubicazione: BAGNO E CUCINA materiale: PIASTRELLE E INTONACO con- dizioni: sufficienti
Scale posizione: interna rivestimento: legno condizioni: sufficienti
Impianti:
Citofonico tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: NON VALUTABILE
Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: suffi-
cienti conformità: NON RILEVABILE
Fognatura tipologia: NON RILEVABILE rete di smaltimento: NON
RILEVABILE recapito: NON RILEVABILE ispezionabilità : NON RILEVABILE condizioni: NON RILEVABILE conform- ità: NON RILEVABILE
Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di dis-
tribuzione: NON RILEVABILE condizioni: sufficienti con- formità: NON RILEVABILE
Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: NON RILEVABILE con- dizioni: NON RILEVABILE conformità: NON RILEVABILE
Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis-
tribuzione: NON RILEVABILE condizioni: sufficienti con- formità: NON RILEVABILE
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 1985-1988
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto AUTONOMO
Stato impianto SUFFICIENTE
Epoca di realizzazione/adeguamento 1985-1988 Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o clima-
tizzazione NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
ALLOGGIO sup lorda di pavi- mento
79,00 1,00 79,00
BALCONI sup lorda di pavi-
mento
8,25 0,25 2,06
CANTINA sup lorda di pavi-
mento
4,35 0,20 0,87
91,60 81,93
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 2° - 2019 Zona: VALENZA
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: ALLOGGIO
Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 570 Valore di mercato max (€/mq): 830 Pertinenze
A
1. Box Identificato al n. 3
Posto al piano S1
Composto da UNICO VANO
Sviluppa una superficie complessiva di 14 mq Destinazione urbanistica: AUTORIMESSA Valore a corpo: € 11200
Note: FOGLIO 24, MAPPALE 85, SUBALTERNO 134, CAT. C/6, CL. 3, CONS.
13 MQ, SUP.CAT.14 MQ, RENDITA 40.96 EURO
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
DETERMINAZIONE DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO 8.2 Fonti di informazione:
Catasto di ALESSANDRIA;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di ALESSANDRIA;
Uffici del registro di ALESSANDRIA;
Ufficio tecnico di VALENZA;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: I PARAMETRI MEDI DI ZONA CON STATO CONSERVATIVO NORMALE VARIANO PER GLI EDIFICI A DESTINAZIONE RESIDENZIALE:
AGENZIA ENTRATE
ZONA PERIFERICA - CENTRO ABITATO DIREZIONE VILLABELLA
ABITAZIONI DI TIPO CIVILE DA UN MINIMO DI 570.00 EURO/MQ AD UN MASSIMO DI 830.00 EURO/MQ,
BOX DA UN MINIMO DI 800.00 EURO/MQ AD UN MASSIMO DI 1000.00 EURO/MQ.
.
8.3 Valutazione corpi:
A. Box
Altro Metodo di Valorizzazione.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
ALLOGGIO 79,00 € 800,00 € 63.200,00
BALCONI 2,06 € 800,00 € 1.648,00
CANTINA 0,87 € 800,00 € 696,00
Valore corpo € 65.544,00
Valore Pertinenze € 11.200,00
Valore complessivo intero € 76.744,00
Valore complessivo diritto e quota € 76.744,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale
Valore diritto e quota
A Box 81,93 € 76.744,00 € 76.744,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )
€ 11.511,60
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien- nio anteriore alla vendita:
€ 2.278,73 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 62.953,67
Data generazione:
06-04-2021
L'Esperto alla stima Arch. Massimo Bergamasco