LOTTO IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

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TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 43/2018

LOTTO 33

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

negozio a COMO Via Magni 7, frazione Rebbio, della superficie commerciale di 107,76 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Vano ad uso negozio al piano terra al rustico. Non sono state realizzate, tra l’altro, le divisioni interne , gli impianti i massetti e le finiture

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, interno U 03, scala E, ha un'altezza interna di 3,20 mt.Identificazione catastale:

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 37 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/1, classe 9, consistenza 97 mq, rendita 4.178,03 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7, piano: T scala: D;, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie

Coerenze: da nord ed in senso orario cortile comune, parti comuni, cortile comune, stessa proprietà al sub. 51, scala comune, cortile comune; il tutto salvo errori e come meglio in fatto superficie catastale Totale: 104 m²

L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2010.

B

cantina a COMO Via Magni 7, frazione Rebbio per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, interno CA 64, scala E, ha un'altezza interna di 2,80 mt.Identificazione catastale:

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 209 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/2, classe 3, consistenza 5 mq, rendita 14,72 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7 , piano: S1 scala: F;, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

Coerenze: da nord ed in senso orario stessa proprietà ai subb. 108, 210, corridoio comune, altra proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto

superficie catastale Totale: 5 m²

L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato, interno 64. Immobile costruito nel 2010.

C cantina a COMO Via Magni 7, frazione Rebbio per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, interno CA 61, scala E, ha un'altezza interna di 2,80 mt.Identificazione catastale:

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 210 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/2, classe 3, consistenza 5 mq, rendita 14,72 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7 , piano: S1 scala: E; , intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie

Coerenze: da nord ed in senso orario altra proprietà, stessa proprietà al sub. 57, corridoio comune, stessa proprietà al sub. 209; il tutto salvo errori e come meglio in fatto

Nuovo rito fallimentare N. 43/2018 tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara Pagina 554 di 899

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

La stima viene effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e diritto in cui l’immobile si trova, tenendo conto di tutti i diritti, azioni, ragioni e servitù, pesi e privilegi e qui riportati ove trascritti.

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

Convenzione urbanistica per il Piano di Recupero, stipulata il 23/05/2007 a firma del Segretario Generale del Comune di Como ai nn. 2654 di repertorio, registrata il 01/06/2007 a Como ai nn. 2113, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** La convenzione,

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relativa tra l'altro alle aree su cui sono sorte le costruzioni oggetto della presente valutazione, disciplina le regole per la loro edificazione.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

IPOTECA VOLONTARIA di euro 31.600.000 a garanzia di un mutuo di euro 15.800.000 della durata di 10 anni a favore della *** DATO OSCURATO *** con sede in Verona codice fiscale 03656170960 iscritta a Como in data 1/3/2007 ai nn. 6958/1401. Ipoteca ridotta ad € 22.500.000 a garanzia di un capitale ridotto ad € 11.250.000: Annotamento in data 25/06/2010 ai nn. 17360/2714.

Detta ipoteca è stata iscritta sull'intero compendio di proprietà della società e cancellata limitatamente alle unità immobiliari vendute.

Ipoteca frazionata:

I) Atto a rogito Notaio SCHIAVETTI di Como in data 21/10/2010 rep. 129647/28511 annotato a Como Consistenza commerciale complessiva unità principali: 107,76 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 303.780,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 243.000,00

Data della valutazione: 21/03/2019

il 12/11/2010 ai nn. 30030/4681

Lotto 20: mappale 3858 sub. 199, cat. C/2 – capitale € 3.000 == ipoteca € 6.000 svincolata Lotto 21: mappale 3861 sub. 1 , cat. D/1 – capitale € 6.000 == ipoteca € 12.000 svincolata

Tutti gli altri lotti oggetto del sopracitato frazionamento si riferiscono a immobili venduti dalla società costruttrice.

II) Atto a rogito Notaio ELEFANTE di Nova Milanese in data 30/11/2010 rep. 115195/7095 annotato a Como il 30/12/2010 ai nn. 35570/5560

Ipoteca frazionata per i seguenti immobili di proprietà della *** DATO OSCURATO *** : Lotto 2 mappale 3858 sub. 719, cat. A/2 – capitale € 127.764 == ipoteca € 255.528 svincolato Lotto 11 mappale 3858 sub. 33, cat. A/2 – capitale € 39.546,00 == ipoteca € 79.092,00 Lotto 20 mappale 3858 sub. 722, cat. A/2 – capitale € 120.465,00 == ipoteca € 240.930,00 Lotto 29 mappale 3858 sub. 65, cat. A/2 – capitale € 42.596,00 == ipoteca € 85.192,00 Lotto 47, mappale 3858 sub. 108, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00 Lotto 56 mappale 3858 sub. 139, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00

Lotto 73 mappale 3858 sub. 702, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00 svincolato Lotto 76 mappale 3858 sub. 188, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00

Lotto 77 mappale 3858 sub. 192, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00 Lotto 78 mappale 3858 sub. 193, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00 Lotto 79 mappale 3858 sub. 194, cat. C/6 – capitale € 12.168,00 == ipoteca € 24.336,00

Tutti gli altri lotti oggetto del sopracitato frazionamento si riferiscono a immobili venduti dalla società costruttrice e quindi non oggetto della presente relazione.

III) Atto a rogito Notaio SCHIAVETTI di Como in data 29/08/2011 rep. 131020/29483 annotato a Como il 20/9/2011 ai nn. 25481/4357

Ipoteca frazionata per i seguenti immobili di proprietà della *** DATO OSCURATO ***

Lotto 1 mappale 3858 sub. 2, cat. C/3 – capitale € 314.944,00 == ipoteca € 629.888,00 Lotto 5 mappale 3858 sub. 718, cat. A/2 – capitale € 136.800,00 == ipoteca € 273.600,00 Lotto 6 mappale 3858 sub.11, cat. C/3 – capitale € 44.992,00 == ipoteca € 89.984,00 Lotto 7 mappale 3858 sub. 12, cat. C/3 – capitale € 83.904,00 == ipoteca € 167.808,00 Lotto 10 mappale 3858 sub. 720, cat. A/2 – capitale € 119.168,00 == ipoteca € 238.336,00 Lotto 11 mappale 3858 sub. 24, cat. C/3 – capitale € 98.496,00 == ipoteca € 196.992,00 Lotto 12 mappale 3858 sub. 25, cat. C/3 – capitale € 44.992,00 == ipoteca € 89.984,00 Lotto 13 mappale 3858 sub. 721, cat. A/2 – capitale € 139.232,00 == ipoteca 278.464.00 Lotto 14 mappale 3858 sub. 37, cat. C/1 – capitale € 120.384,00 == ipoteca € 240.768,00 Lotto 15 mappale 3858 sub. 38, cat. C/3 – capitale € 30.400,00 == ipoteca € 60.800,00 Lotto 16 mappale 3858 sub. 39, cat. C/3 – capitale € 44.384,00 == ipoteca € 88.768,00 Lotto 18 mappale 3858 sub. 51, cat. C/1 – capitale € 92.416,00 == ipoteca € 184.832,00 Lotto 19 mappale 3858 sub. 57, cat. A/2 – capitale € 97.280,00 == ipoteca € 194.560,00 Lotto 20 mappale 3858 sub. 59, cat. A/10 – capitale € 99.712,00 == ipoteca € 199.424,00 Lotto 21 mappale 3858 sub. 60, cat. A/10 – capitale € 115.520,00 == ipoteca € 231.040,00

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Lotto 22 mappale 3858 sub. 63, cat. A/2 – capitale € 100.928,00 == ipoteca € 201.856,00 Lotto 23 mappale 3858 sub. 64, cat. A/2 – capitale € 99.712,00 == ipoteca € 199.424,00 Lotto 24 mappale 3858 sub. 66, cat. A/2 – capitale € 99.712,00 == ipoteca € 199.424,00 Lotto 26 mappale 3858 sub. 70, cat. A/2 – capitale € 141.056,00 == ipoteca € 282.112,00

Lotto 27 mappale 3858 sub. 71, cat. A/2 – capitale € 139.840,00 == ipoteca € 279.680,00 Lotto 28 mappale 3858 sub. 73, cat. A/2 – capitale € 97.280,00 == ipoteca € 194.560,00 Lotto 31 mappale 3858 sub. 77, cat. A/2 – capitale € 96.064,00 == ipoteca € 192.128.00 Lotto 32 mappale 3858 sub. 78, cat. A/2 – capitale € 40.736,00 == ipoteca € 81.472,00 Lotto 33 mappale 3858 sub. 79, cat. A/2 – capitale € 125.856,00 == ipoteca € 251.712,00 Lotto 34 mappale 3858 sub. 81, cat. C/1 – capitale € 103.968,00 == ipoteca € 207.936,00 Lotto 35 mappale 3858 sub. 85, cat. A/2 – capitale € 102.752,00 == ipoteca € 205.504,00 Lotto 37 mappale 3858 sub. 88, cat. A/2 – capitale € 100.928,00 == ipoteca € 201.856,00 Lotto 38 mappale 3858 sub. 91, cat. A/2 – capitale € 100.928,00 == ipoteca € 201.856,00 Lotto 39 mappale 3858 sub. 92, cat. A/2 – capitale € 143.488,00 == ipoteca € 286.976,00 Lotto 40 mappale 3858 sub. 93, cat. A/2 – capitale € 122.816,00 == ipoteca € 245.632,00 Lotto 41 mappale 3858 sub. 94, cat. C/1 – capitale € 102.752,00 == ipoteca € 205.504,00 Lotto 46 mappale 3858 sub. 106, cat. A/2 – capitale € 141.056,00 == ipoteca € 282.112,00 Lotto 47 mappale 3858 sub. 111, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 50 mappale 3858 sub. 114, cat. C/6 – capitale € 16.416,00 == ipoteca € 32.832,00 Lotto 51 mappale 3858 sub. 116, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 52 mappale 3858 sub. 117, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 53 mappale 3858 sub. 118, cat. C/6 – capitale € 16.416,00 == ipoteca € 32.832,00 Lotto 54 mappale 3858 sub. 119, cat. C/6 – capitale € 16.416,00 == ipoteca € 32.832,00 Lotto 55 mappale 3858 sub. 124, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 57 mappale 3858 sub. 126, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 58 mappale 3858 sub. 127, cat. C/6 – capitale € 16.416,00 == ipoteca € 32.832,00 Lotto 59 mappale 3858 sub. 128, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 61 mappale 3858 sub. 132, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24,320,00 Lotto 62 mappale 3858 sub. 133, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 63 mappale 3858 sub. 134, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 64 mappale 3858 sub. 135, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 66 mappale 3858 sub. 150, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 68 mappale 3858 sub. 153, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 69 mappale 3858 sub. 160, cat. C/6 – capitale € 13.376,00 == ipoteca € 26.752,00 Lotto 70 mappale 3858 sub. 161, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 72 mappale 3858 sub. 163, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 73 mappale 3858 sub. 164, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 74 mappale 3858 sub. 165, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 79 mappale 3858 sub. 185, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 80 mappale 3858 sub. 190, cat. C/6 – capitale € 12.160,00 == ipoteca € 24.320,00 Lotto 82 mappale 3858 sub. 197, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 83 mappale 3858 sub. 198, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 84 mappale 3858 sub. 200, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 86 mappale 3858 sub. 203, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 87 mappale 3858 sub. 204, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 88 mappale 3858 sub. 206, cat. C/2 – capitale € 7.296,00 == ipoteca € 14.592,00

Lotto 89 mappale 3858 sub. 207, cat. C/2 – capitale € 7.296,00 == ipoteca € 14.592,00 Lotto 90 mappale 3858 sub. 208, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 91 mappale 3858 sub. 209, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 92 mappale 3858 sub. 210, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 93 mappale 3858 sub. 211, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 94 mappale 3858 sub. 212, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 95 mappale 3858 sub. 213, cat. C/2 – capitale € 3.648,00 == ipoteca € 7.296,00 Lotto 97 mappale 3860, cat. D/8 – capitale € 375.900,00 == ipoteca € 751.800,00 Lotto 98 mappale 3861 sub. 2, cat. C/2 – capitale € 6.084,00 == ipoteca € 12.168,00 Lotto 99 mappale 3862 - , cat. X – capitale € 14.592,00 == ipoteca € 29.184,00 A margine della suddetta ipoteca risultano i seguenti svincoli:

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Annotamento in data 12/11/2010 ai nn. 30057/4685, svincolata cantina mappale 3858 sub. 199 Annotamento in data 03/12/2010 ai nn. 32297/5004, svincolata cabina enel mappale 3861 sub. 1 Annotamento in data 10/2/2011 ai nn. 3375/599, svincolato box mappale 3858 sub. 702

Annotamento in data 10/2/2011 ai nn. 3375/599, svincolato appartamento mappale 3858 sub. 719 Annotamento in data 10/3/2011 ai nn. 6574/1174, svincolato box mappale 3858 sub. 138

Annotamento in data 10/3/2011 ai nn. 6574/1174, svincolato appartamento mappale 3858 sub. 80 Non risulta frazionata l'ipoteca suddetta relativamente ai seguenti immobili:

Foglio 5 mappale 3858 sub. 706 Foglio 5 mappale 3858 sub. 707 Foglio 5 mappale 3858 sub. 708 Foglio 5 mappale 3858 sub. 709 Foglio 5 mappale 3858 sub. 710 Foglio 5 mappale 3858 sub. 711 Foglio 5 mappale 3858 sub. 712 Foglio 5 mappale 3858 sub. 713 Foglio 5 mappale 3858 sub. 714 Foglio 5 mappale 3858 sub. 715 Foglio 5 mappale 3858 sub. 716 Foglio 5 mappale 3858 sub. 717 Foglio 5 mappale 3876 sub. 2 Foglio 5 mappale 3876 sub. 3 Foglio 5 mappale 3876 sub. 4 Foglio 5 mappale 3876 sub. 5 Foglio 5 mappale 3876 sub. 6 Foglio 5 mappale 3876 sub. 7 Foglio 5 mappale 3876 sub. 8 Foglio 5 mappale 3876 sub. 9 Foglio 5 mappale 3876 sub. 10 Foglio 5 mappale 3876 sub. 11 Foglio 5 mappale 3876 sub. 12

Pertanto la suddetta ipoteca grava su tutti gli immobili di proprietà della società *** DATO OSCURATO *** fatta eccezione per i seguenti immobili oggetto degli svincoli sopra citati:

- cantina mappale 3858 sub. 199 - cabina enel mappale 3861 sub. 1 - box mappale 3858 sub. 702

- appartamento mappale 3858 sub. 719 - box mappale 3858 sub. 138

- appartamento mappale 3858 sub. 80

DECRETO DI AMMISSIONE A CONCORDATO PREVENTIVO, trascritto a Como il 30/12/2013 ai nn. 30178/21107 a favore della Massa dei creditori del concordato preventivo della *** DATO

OSCURATO *** su tutti i beni di proprietà della società

SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO, trascritta a Como il 17/4/2018 ai nn. 9837/6794 a favore della Massa dei creditori del fallimento della I *** DATO OSCURATO *** su tutti i beni di proprietà della società

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Ulteriori avvertenze:

I millesimi condominiali qui riportati vanno attentamente verificati. Sono la soma tra i millesimi delle unità immobiliari incluse nel presente lotto.

Si rimanda al riparto preventivo 2018 per una più attenta lettura, non sono ricomprese millesimi e spese relative alle cantine.

L'importo delle spese condominiali, ed in particolare quelle relative alle spese insolute nell'ultimo biennio vanno attentamente verificate. Quanto esposto è aggiornato alla data dell’allegato riparto spese condominiali.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO ***

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Atti di acquisto delle aree con sovrastanti fabbricati oggetto dell'intervento edilizio:

1) Atto a rogito Notaio Nessi di Como in data 22 aprile 2002 rep. 235075 trascritto a Como il 14 maggio 2002 ai nn. 11717/8322;

2) Atto a rogito Notaio Nessi di Como in data 22 aprile 2002 rep. 235075 trascritto a Como il 14 maggio 2002 ai nn. 11718/8323

Con il suddetto atto la società *** DATO OSCURATO *** acquistava aree con sovrastanti fabbricati censiti al

Catasto fabbricati

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 1.634,78

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 4.681,12 Millesimi condominiali: 9,1870

Foglio 5, mappale 426 cat. D/1

Foglio 5, mappale 425, graffato ai mappali 690, 1910, 1936, 1937, cat. D/1 Foglio 5, mappale 589, cat. A/7

Foglio 5, mappale 3153, cat. D/1 Catasto terreni

Foglio 5, mappale 666 di are 17.10 Foglio 5, mappale 2311 di are 40.40 Foglio 5, mappale 425 di are 33.60 Foglio 5, mappale 690 di are 16.40 Foglio 5, mappale 589 di are 14.10 Foglio 5, mappale 417, di are 15.00 Foglio 5 mappale 1937

Foglio 5, mappale 3153

3) Atto a rogito Notaio Mariconda di Monza in data 23 febbraio 2007 rep. 12731/5022 trascritto a Como il giorno 1 marzo 2007 ai nn. 6956/4104

Con i suddetti atti la società *** DATO OSCURATO *** acquistava aree, con sovrastante fabbricato, censite al Catasto terreni al foglio 5, mappali 3236 – 3079 – 3081

Con atto a rogito Notaio MARICONDA di Monza in data 30/3/2007 rep. 12900/5128, trascritto a Como il 10/4/2007 ai nn. 12292/7421 l'assemblea straordinaria della società *** DATO OSCURATO

*** deliberava la modifica della denominazione in *** DATO OSCURATO ***

L'area acquistata ai mappali originari 666, 2311, 425, 690, 589, 1910, 417, 1937, 3153, 3079, 3081, 3236 a seguito della totale demolizione dei fabbricati esistenti e dell'edificazione da parte della società ***

DATO OSCURATO *** di un complesso immobiliare è attualmente distinti come segue:

Catasto terreni, Sez. REBBIO

1) Mappale 3858, Ente Urbano di are 55.80 2) Mappale 3859, Ente Urbano di are 72.91 3) Mappale 3860, Ente Urbano di are 07.79 4) Mappale 3861, Ente Urbano di are 00.33 5) Mappale 3862, Ente Urbano di are 00.24 6) Mappale 3874, Ente Urbano di are 16.20

Il complesso immobiliare edificato dalla società *** DATO OSCURATO *** è censito al Catasto fabbricati alla sez. REB, foglio 5, mappali 3858 e 3876.

Costituiscono Enti comuni al complesso immobiliare i seguenti immobili:

Foglio 5, mappale 3858 sub. 704: scivolo corsello – area scoperta – passaggi pedonali – vani scala – centrale termica e centrale idrica

Foglio 5, mappale 3876 sub. 1 corsello comune

Foglio 5 mappale 3875 scivolo di accesso al primo piano sottostrada.

L'area al mappale 3861 costituisce area di sedime della Cabina Enel censita al NCEU al foglio 3861 sub. 1 e sub. 2 – enti comuni a tutte le unità costituenti il complesso immobiliare.

L'area al mappale 3862 costituisce area comune a tutte le unità costituenti il complesso immobiliare e risulta altresì censita al NCEU al foglio 5, mappale 3862 Area Urbana di mq. 22.

L'area al mappale 3874 rimane di proprietà esclusiva della società costruttrice gravata da servitù di passaggio a favore di tutte le unità costituenti il complesso immobiliare.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.

(6)

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Si precisa che sono state condotte indagini e verifiche puntuali relativamente alla conformità dei soli beni oggetto di pignoramento e non sull'intero immobile.

Quanto riportato è ricavato dalla documentazione messa a disposizione dagli uffici comunali. Si declina sin d’ora ogni responsabilità riguardo l’esistenza di eventuali pratiche, sia esse migliorative o peggiorative della situazione di fatto, non sottoposte alla visione in sede di accesso agli atti.

La conformazione attuale del bene si fonda sul deposito di una pratica di tipo Denuncia di Inizio Attività che non presuppone l'atto di assenso del comune ma l'autodenuncia del tecnico progettista e quindi non necessariamente conforme e verificata.

La partecipazione all’asta comporta la piena accettazione della vendita del bene nello stato di fatto in cui si trova con i vizi e difetti descritti qualunque siano le cause ed i rimedi necessari.

Le misure e le planimetrie, riportate in perizia, sono da considerarsi indicative, si invitano i possibili acquirenti a rilevare tutte le dimensioni ritenute necessarie alla definizione dell’acquisto e/o da sottoporre a tecnici di fiducia. Lo scrivente declina ogni responsabilità derivante da quantità non corrette riportate su elaborati grafici redatti da professionisti terzi.

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Denuncia di Inizio Attività N. 25887/07 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO

*** , per lavori di nuova costruzione, presentata il 15/06/2007.

Successive D.i.a. in variante: - pg 4823/09 del 29/01/2009; - pg 37936/09 del 10/08/2009; - pg 36428/10 del 17/02/2010 - pg 23816 del 07/05/2010 - pg 32346/10 del 26/06/2010 - pg 45914/10 del 13/09/2010 - pg 5456/11 del 02/02/2011 - pg 7932/14 del 18/02/2014.

Agibilità attesta il 21/04/2011 . Non è stato richiesto il certificato di agibilità del negozio.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - Piano di Governo del Territorio in variante approvato, in forza di delibera di C.C. n. 64 del 11/07/2016 e pubblicato sul B.U.R.L. Serie Avvisi e Concorsi n.42 del 19/10/2016, l'immobile ricade in zona zone soggette a Piani Attuativi CV3. Norme tecniche di attuazione ed indici: come da

convenzione, ambiti di pianificazione attuativa previgente e progetti in variante art. 8 D.P.R. 160/2010 (art. 47). B: falda idrica entro 10 m da superficie.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: i lavori di completamento di cui alla Comunicazione di Inizio Lavori pg 17/02/2014 non sono stati ultimati nei tenimi di legge; non è quindi presente la richiesta del certificato di agibilità (normativa di riferimento: D.p.r. 380/01)

Le difformità sono regolarizzabili mediante: deposito di una nuova pratica per lavori di

completamento, ultimati i quali sarà necessario il deposito della richiesta/attestazione di agibilità con i relativi allegati tra cui i certificati di conformità impiantistica; per quanto attiene gli obblighi convenzionali il Comune, a carico del fallimento, provvederà a tutti gli adempimenti necessari L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

⚫ oneri professionali stima di massima: €.1.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.5. ALTRE CONFORMITÀ:

CRITICITÀ: BASSA

Conformità tecnica impiantistica: non sono stati installati i contabilizzatori (normativa di riferimento:

Uni 10200)

Le difformità sono regolarizzabili mediante: la progettazione ed esecuzione dell'adeguamento normativo il cui costo sarà a completo carico del futuro acquirente. Così come riferito

dall'amministratore di condominio potrebbe aggirarsi sui 110 euro oltre iva ad immobile riscaldato, tale importo è puramente indiccativo e potrebbe subire variazioni.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: circa due mesi dall'incarico al progettista

BENI IN COMO VIA MAGNI 7, FRAZIONE REBBIO

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio a COMO Via Magni 7, frazione Rebbio, della superficie commerciale di 107,76 mq per la

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quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Vano ad uso negozio al piano terra al rustico. Non sono state realizzate, tra l’altro, le divisioni interne , gli impianti i massetti e le finiture

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, interno U 03, scala E, ha un'altezza interna di 3,20 mt.Identificazione catastale:

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 37 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/1, classe 9, consistenza 97 mq, rendita 4.178,03 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7, piano: T scala: D;, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie

Coerenze: da nord ed in senso orario cortile comune, parti comuni, cortile comune, stessa proprietà al sub. 51, scala comune, cortile comune; il tutto salvo errori e come meglio in fatto superficie catastale Totale: 104 m²

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale (i più importanti centri limitrofi sono Como). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Il Decreto dirigente unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n. 34 del 19 agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” l’obbligo di dotazione e allegazione dell’

Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti di assegnazione della proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o concorsuali”.

La scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di trasferimento.

Immobile esente dall'obbligo di allegazione della certificazione energetica.

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: nella media

impianti tecnici: pessimo

stato di manutenzione generale: pessimo

servizi: nella media

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale

negozio 107,76 x 100 % = 107,76 Totale: 107,76 107,76

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:

Valore superficie principale: 107,76 x 3.000,00 = 323.280,00 descrizione importo

Decurtazione per lavori di completamento tutti, importo di massima

-28.500,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

(8)

CANTINA

DI CUI AL PUNTO B

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 209 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/2, classe 3, consistenza 5 mq, rendita 14,72 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7 , piano: S1 scala: F;, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

Coerenze: da nord ed in senso orario stessa proprietà ai subb. 108, 210, corridoio comune, altra proprietà; il tutto salvo errori e come meglio in fatto

L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato, interno 64. Immobile costruito nel 2010.

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 294.780,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 294.780,00

immobile esente dall’obbligo di Attestazione di Prestazione Energetica VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: a corpo.

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: nella media

Valore a corpo: 5.000,00

CANTINA

DI CUI AL PUNTO C

⚫ foglio 5 particella 3858 sub. 210 (catasto fabbricati), sezione urbana REB, categoria C/2, classe 3, consistenza 5 mq, rendita 14,72 Euro, indirizzo catastale: VIA ANTONIO MAGNI n. 7 , piano: S1 scala: E; , intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie

Coerenze: da nord ed in senso orario altra proprietà, stessa proprietà al sub. 57, corridoio comune, stessa proprietà al sub. 209; il tutto salvo errori e come meglio in fatto

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Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 5.000,00

immobile esente dall’obbligo di Attestazione di Prestazione Energetica VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: a corpo.

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: nella media

Valore a corpo: 5.000,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

“Il valore di mercato è l’Importo stimato per il quale l’immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la qua-le le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione “[1].

Le consistenze commerciali sono state desunte dalle visure e planimetrie catastali se coerenti con lo stato dei luoghi.

Le unità immobiliari sono state valutate con il Metodo Comparativo, che si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.

I valori unitari utilizzati sono stati desunti dal mercato immobiliare locale di riferimento adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà con opportuni coefficienti, (in quanto non esistono due beni immobili perfettamente identici), tenendo conto di alcune caratteristiche generali, relative sia agli edifici che alle aree di pertinenza che possono influenzare il valore degli immobili.

Ai comparativi, ovvero i prezzi richiesti riscontrati nel territorio di competenza, sono stati attribuiti dei coefficienti correttivi in relazione a: appeal architettonico, posizione, piano, condizioni

manutentive, aggiungendo poi un coefficiente di deprezzamento relativo alla trattativa commerciale (- 10%), per poter paragonare i prezzi richiesti con il valore determinato.

Trattandosi di una stima finalizzata ad un fallimento si applica una riduzione del valore del 20%

imposta dal Tribunale di Monza.

[1] International Valuation Standards IVS

Le fonti di informazione consultate sono: , ufficio tecnico di Como, agenzie: Gabetti – Tempocasa- Tecnocasa – Professionecasa – professionisti del settore, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate Omi, , ed inoltre: Siti online

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

⚫ la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

⚫ le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

⚫ il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

⚫ il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

⚫ il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

⚫ il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 5.000,00 ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A negozio 107,76 0,00 294.780,00 294.780,00

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VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

B cantina 0,00 0,00 5.000,00 5.000,00 C cantina 0,00 0,00 5.000,00 5.000,00 304.780,00 € 304.780,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.000,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 303.780,00 Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale

e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per

l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 60.756,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Riduzione per arrotondamento: €. 24,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 243.000,00