TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO 8/2016

(1)



TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO

FALLIMENTARE

8/2016

PROCEDURA PROMOSSA DA:

DIEGO FERRARI

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

CURATORE:

Mapelli Barbara

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 08/07/2020

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

BRIVIO MAURIZIO

CF:BRVMRZ56P17E507Q

con studio in MISSAGLIA (LC) VIA DELLE SUFFRAGETTE 3 telefono: 0399241101

fax: 0399240473 email: maurizio.brivio@aristudio.it

PEC: maurizio.brivio@geopec.it

(2)

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - FALLIMENTARE 8/2016

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A villetta a schiera laterale a PERLEDO Via Belvedere 10, della superficie commerciale di 142,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Villetta a schiera disposta su due piani e dotata di area esterna di proprietà a giardino.

Piano terra composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, cabina armadio, bagno, vano caldaia e locale deposito accessibile solo dall'esterno; piano primo, accessibile da scala interna all'unità immobiliare, composto da tre camere, disimpegno e un bagno.

Annessa giardino a uso esclusivo

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo, ha un'altezza interna di 2,70 m.Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 6570 sub. 501 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 774,69 Euro, indirizzo catastale: VIA SAN BERNARDO n. 12, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da COSTITUZIONE del 24/10/1983 in atti dal 30/06/1987 Registrazione: .42/1983)

Coerenze: Dell'abitazione: giardino in uso esclusivo su tre lati, altra unità immobiliare.

L'intero edificio sviluppa due piani, due piani fuori terra, nessun piano interrato.

A.1 altro terreno, composto da Giardino a uso eslcusivo. Uso esclusivo, perpetuo, e trasmissibile di giardino

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 142,60 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 144.663,67 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 122.964,12

Data della valutazione: 08/07/2020

(3)

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca legale, stipulata il 26/01/2007 a firma di RILENO S.P.A. ai nn. 100075/134 di repertorio, iscritta il 02/02/2007 a LECCO ai nn. 2051/380, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 26/99 E DAL D.LGS.193/01.

Importo ipoteca: 234.363,44.

Importo capitale: 117.181,72

ipoteca legale, stipulata il 08/01/2009 a firma di Equitalia Esatri s.p.a. ai nn. 100006/134 di repertorio, iscritta il 16/01/2009 a LECCO ai nn. 566/79, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***

DATO OSCURATO *** , derivante da IPOTECA LEGALI AI SENSI ART.77 DPR. 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 1.

ipoteca volontaria, stipulata il 06/12/1991 a firma di Notaio Giulio Donegana ai nn. 49334/5367 di repertorio, iscritta il 11/12/1991 a LECCO ai nn. 12841/2260, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di mutuo.

Importo ipoteca: Lire 125.000.000.

Importo capitale: Lire 50.000.

Il mutuo scadeva il 6 dicembre del 2001 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

sentenza di fallimento, stipulata il 12/01/2016 a firma di TRIBUNALE DI LECCO ai nn. 8/2016 di repertorio, trascritta il 03/02/2020 a LECCO ai nn. 1067/775, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

(4)

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di cessione di quota immobiliare, con atto stipulato il 06/12/1991 a firma di Donegana Giulio ai nn. 49333/5366 di repertorio, registrato il 12/12/1991 a LECCO ai nn. 3743, trascritto il 11/12/1991 a LECCO ai nn. 12840/9358

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione Edilizia N. P.E. 46/80, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione fabbricato ad uso abitazione, rilasciata il 10/12/1980 con il n. 46-80 di protocollo

Concessione Edilizia N. P.E. 31/83, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di variante alla concessione edilizia n.46/80 del 10/12/80 consistente in spostamento scala esterna e aperture fabbricato., rilasciata il 03/10/1983 con il n. 31-83 di protocollo

Permesso di abitabilità N. P.E. 46/80 permesso abitabiltà, intestata a *** DATO OSCURATO *** , presentata il 19/07/1982, rilasciata il 20/10/1983

Concessione Edilizia N. P.E. 55/91, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di ampliamento fabbricato esistente, rilasciata il 27/09/1991 con il n. 2360/6 di protocollo

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: presenza di capanno in legno sul lato Nord-Ovest dell'abitazione. Si veda allegato H lotto 1

L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l costo non di regolarizzazione, ma di demolizione: €.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese

CRITICITÀ: ALTA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Porzione di fabbricato al piano terra e piano primo edificata senza alcun titolo, si veda allegato H al lotto 1

Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria ambientale e edilizia.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Pratica in sanatoria. La somma riportata è indicativa in quanto la sanzione corretta potrà essere determinata solo in seguito alla presentazione della pratica : €.10.000,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 6 mesi.

Il responsabile ufficio tecnico del Comune di Perledo arch. Lorena Vassena ha comunicato che è possibile sanare abuso in quanto lo stesso è stato commesso in data antecedente anno 2006.

(5)

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: chiusura del terrazzo al piano primo e ampliamento dell'unità immobiliare al piano terra e piano primo.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Variazione catastale: €.600,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN PERLEDO VIA BELVEDERE 10

VILLETTA A SCHIERA LATERALE

DI CUI AL PUNTO A

villetta a schiera laterale a PERLEDO Via Belvedere 10, della superficie commerciale di 142,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Villetta a schiera disposta su due piani e dotata di area esterna di proprietà a giardino.

Piano terra composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, cabina armadio, bagno, vano caldaia e locale deposito accessibile solo dall'esterno; piano primo, accessibile da scala interna all'unità immobiliare, composto da tre camere, disimpegno e un bagno.

Annessa giardino a uso esclusivo

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo, ha un'altezza interna di 2,70 m.Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 6570 sub. 501 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 774,69 Euro, indirizzo catastale: VIA SAN BERNARDO n. 12, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da COSTITUZIONE del 24/10/1983 in atti dal 30/06/1987 Registrazione: .42/1983)

Coerenze: Dell'abitazione: giardino in uso esclusivo su tre lati, altra unità immobiliare.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Varenna). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Lago.

SERVIZI

municipio mediocre

supermercato mediocre

campo da calcio mediocre

verde attrezzato mediocre

(6)

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

ACCESSORI:

altro terreno, composto da Giardino a uso eslcusivo. Uso esclusivo, perpetuo, e trasmissibile di giardino

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare

autobus distante 600 m al di sotto della media

ferrovia distante 5,50 km mediocre

superstrada distante 10,70 km al di sotto della media

autostrada distante 58,10 km scarso

aeroporto distante 67,40 km scarso

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: ottimo

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: scarso

descrizione consistenza indice commerciale

villetta a schiera - p. t e p. 1° 137,00 x 100 % = 137,00 Villetta a schiera. Vano Caldaia

e cantina 16,00 x 35 % = 5,60

Totale: 153,00 142,60

(7)

Data contratto/rilevazione: 21/01/2020 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Trilocale

Indirizzo: Perledo, Via Belvedere Superfici principali e secondarie: 95 Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 115.000,00 pari a 1.210,53 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

Prezzo: 103.500,00 pari a 1.089,47 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 23/09/2019 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Terratetto unifamiliare Indirizzo: Perledo, Via San Lorenzo Superfici principali e secondarie: 147 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 07/04/2020 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Trilocale

Indirizzo: Perledo, Via San Bernardo Superfici principali e secondarie: 75 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 4

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 08/04/2020

Fonte di informazione: Osservatorio Mercato Immobiliare Superfici principali e secondarie: 1

Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 1.200,00 pari a 1.200,00 Euro/mq

COMPARATIVO 5

(8)

Tipo fonte: borsa dati immobiliari Data contratto/rilevazione: 08/04/2020

Fonte di informazione: Rilevazione Prezzi Mercato Immobiliare 2019 città di Lecco e provincia redatto da F.I.M.A.A.

Superfici principali e secondarie: 1 Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 800,00 pari a 800,00 Euro/mq

TABELLA DEI DATI

TABELLA DEI PREZZI MARGINALI

TABELLA DI VALUTAZIONE

Caratteristiche: CORPO COMPARATIVO

1

COMPARATIVO 2

COMPARATIVO 3

Prezzo - 103.500,00 175.500,00 76.500,00

Consistenza 142,60 95,00 147,00 75,00

Data [mesi] 0 6,00 10,00 3,00

Prezzo unitario - 1.210,53 1.326,53 1.133,33

stato di

manutenzione 6,00 5,00 6,00 6,00

N° di bagni 2,00 1,00 2,00 1,00

box auto 0,00 1,00 0,00 0,00

Caratteristiche: Indice mercantile COMPARATIVO 1

COMPARATIVO 2

COMPARATIVO 3

Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00

Prezzo unitario prezzo medio minimo

1.020,00 1.020,00 1.020,00

stato di manutenzione

5 % 5.175,00 8.775,00 3.825,00

N° di bagni 2 % 2.070,00 3.510,00 1.530,00

box auto 10.000,00 10.000,00 10.000,00

Caratteristiche: COMPARATIVO

1

COMPARATIVO 2

COMPARATIVO 3

Prezzo 103.500,00 175.500,00 76.500,00

Data [mesi] 0,00 0,00 0,00

Prezzo unitario 48.552,00 -4.488,00 68.952,00

stato di manutenzione

5.175,00 0,00 0,00

N° di bagni 2.070,00 0,00 1.530,00

box auto -10.000,00 0,00 0,00

(9)

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima è effettuata in base alla consistenza dei beni espressa in metri quadri commerciali.

L'importo del valore unitario di stima è stato calcolato con metodo comparativo MCA analizzando immobili simili e adeguando le caratteristiche specifiche degli immobili in relazione all'unità oggetto di stima.

In particolare è stata presa in considerazione la posizione dello stabile, lo stato di manutenzione ed altre caratteristiche peculiari dell'immobile.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Perledo, agenzie: agenzie immobiliari locali, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ed inoltre:

agenzie immobiliari online (www.casa.it, www.immobiliare.it e similari) e Listino del Mercato Immobiliare 2017 Città di Lecco e Provincia redatto da F.I.M.A.A.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Prezzo corretto 149.297,00 171.012,00 146.982,00

Valore corpo (media dei prezzi corretti): 155.763,67

Divergenza: 14,05% < 15%

Valore superficie principale: 142,60 x 1.092,31 = 155.763,67

Valore superficie accessori: 0,00 x 1.092,31 = 0,00

155.763,67

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 155.763,67 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 155.763,67

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A

villetta a

schiera 142,60 0,00 155.763,67 155.763,67

(10)

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

laterale

155.763,67 € 155.763,67 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 11.100,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 144.663,67

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 21.699,55

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 122.964,12

(11)

LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A Fabbricato rustico con ampio terreno di pertinenza a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 71,21 mq per la quota di:

l 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

l 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Fabbricato di tipo rustico, sito in località Agueglio.

Il rustico si compone al piano terra di ingresso, soggiorno con cucina e un wc, con scala di collegamento interna, realizzata in legno, si accede al piano primo che si compone di due camere da letto.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo, scala interna, ha un'altezza interna di 2,10 m.Identificazione catastale:

l foglio 10 particella 7054 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: LOCALITA' AGUEGLIO, piano: S1 - T, intestato a

*** DATO OSCURATO *** , derivante da COSTITUZIONE del 09/08/1985 in atti dal 26/10/1999

Coerenze: Il fabbricato è circondato su tutti i lati dal terreno identificato con il mappale 3856

l foglio 9 particella 3856 (catasto terreni), qualita/classe PASCOLO U, superficie 7206, reddito agrario 2,98 €, reddito dominicale 7,44 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da TIPO MAPPALE del 11/05/1985 protocollo n. LC0075059 in atti dal 05/09/2016

Coerenze: Da nord in senso orario: mappali 8013 - 5145 - 3872 - 7086 - 3855 - 6728 - 3854 - 7589 - 7409 - 7408 - 8222 - 8223 - 3861

B Terreno boschivo a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 2.040,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 1863 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO 4, superficie 2040, reddito agrario 0,63 €, reddito dominicale 0,95 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984

Coerenze: Da nord in senso orario: roggetta; mappali 4499 - 1864 ; sentiero consorziale Presenta una forma irregolareIl terreno

C Terreno boschivo a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 4.570,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 2597 (catasto terreni), qualita/classe CAST FRUTTO 3, superficie 4570, reddito agrario 2,36 €, reddito dominicale 2,83 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984

Coerenze: Da nord in senso orario: mappali 2602 - 2599 - 7107 - 6176 - 2598 - 2511 - 2512 - 2519 - 2596

Presenta una forma irregolareIl terreno

(12)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca legale, stipulata il 14/03/2012 a firma di EQUITALIA NORD SPA ai nn. 147/13412 di repertorio, iscritta il 20/03/2012 a LECCO ai nn. 3957/453, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da AI SENSI ART. 77 D.P.R. 602/73 E SUCCESSIVE MODIFICHE.

ipoteca legale, stipulata il 26/01/2007 a firma di RILENO S.P.A. ai nn. 100075/134 di repertorio, iscritta il 02/02/2007 a LECCO ai nn. 2051/380, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 26/99 E DAL D.LGS.193/01.

ipoteca legale, stipulata il 08/01/2009 a firma di Equitalia Esatri s.p.a. ai nn. 100006/134 di repertorio, iscritta il 16/01/2009 a LECCO ai nn. 566/79, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***

DATO OSCURATO *** , derivante da IPOTECA LEGALI AI SENSI ART.77 DPR. 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 1.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 6.681,21 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 31.737,79 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 26.977,12

(13)

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione / testamento olografo (dal 27/04/1994), con atto stipulato il 27/04/1994 a firma di Donegana Giulio ai nn.

63965/7504 di repertorio, trascritto il 07/11/1996 a Lecco ai nn. 11387/7866.

Il titolo è riferito solamente a CORPO A - fabbricato con annesso terreno di proprietà al mappale 3856 .

Testamento olografo 05/08/1993 pubblicato il 16/11/1994 dr. Giulio Donegana rep 63966/7504, registrato a Lecco il 21/11/1994 n. 2009 / I, trascritto a Lecco il 19/04/1995 ai nn. 4399/2895

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione / testamento olografo (dal 19/05/2003), registrato il 19/12/2003 a Lecco ai nn. 84/316, trascritto il 31/05/2004 a Lecco ai nn. 8582/5733.

Il titolo è riferito solamente a Corpo B mappale 1863 - Corpo C mappale 2597.

Testamento pubblicato il 04/07/2003 Notaio Minussi registrato a Cantu' il 16/07/2003 n. 2512 serie 1 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

(14)

Presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Perledo non sono state reperite pratiche edilizie relative gli immobili in oggetto.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Negli archivi comunali non è stata reperita alcuna pratica edilizia inerente l'unità immobiliare oggetto dell'espropriazione.

Visto che la planimetria catastale è stata redatta e depositata nell'anno 1985 e visto che successivamente a tale data non è stata reperita alcuna pratica edilizia negli archivi comunali, si ritiene che la conformità riscontrata rispetto alla planimetria catastale sia relativa anche agli elaborati grafici di progetto del relativo titolo edilizio abilitativo.

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: presenza di capanno abusivo con copertura in eternit.

L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.

l costo di rimozione e smaltimento eternit e relativa pratica : €.900,00

Questa situazione è riferita solamente a mappale 3856 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Sono state rilevate le seguenti difformità: presenza di capanno abusivo L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.

BENI IN PERLEDO LOCALITÀ AGUEGLIO

FABBRICATO RUSTICO CON AMPIO TERRENO DI PERTINENZA

DI CUI AL PUNTO A

Fabbricato rustico con ampio terreno di pertinenza a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 71,21 mq per la quota di:

l 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

l 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Fabbricato di tipo rustico, sito in località Agueglio.

Il rustico si compone al piano terra di ingresso, soggiorno con cucina e un wc, con scala di collegamento interna, realizzata in legno, si accede al piano primo che si compone di due camere da letto.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e primo, scala interna, ha un'altezza

(15)

interna di 2,10 m.Identificazione catastale:

l foglio 10 particella 7054 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: LOCALITA' AGUEGLIO, piano: S1 - T, intestato a

*** DATO OSCURATO *** , derivante da COSTITUZIONE del 09/08/1985 in atti dal 26/10/1999

Coerenze: Il fabbricato è circondato su tutti i lati dal terreno identificato con il mappale 3856

l foglio 9 particella 3856 (catasto terreni), qualita/classe PASCOLO U, superficie 7206, reddito agrario 2,98 €, reddito dominicale 7,44 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da TIPO MAPPALE del 11/05/1985 protocollo n. LC0075059 in atti dal 05/09/2016

Coerenze: Da nord in senso orario: mappali 8013 - 5145 - 3872 - 7086 - 3855 - 6728 - 3854 - 7589 - 7409 - 7408 - 8222 - 8223 - 3861

I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Varenna). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

COLLEGAMENTI

Presenza di cisterna esterna per raccolta acqua, assenza di impianto idrico.

Presenza di capanno abusivo di 10 mq con copertura in eternit sul terreno al mappale 3856.

Degli Impianti:

Delle Componenti Edilizie:

autobus distante 6,40 km molto scarso

ferrovia distante 13,80 km molto scarso

superstrada distante 11,40 km mediocre

livello di piano: nella media

luminosità: scarso

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: pessimo

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: pessimo

elettrico: fuoritraccia conformità: da collaudare.

impianto elettrico collegato ad un generatore esterno - non funzionante

scarso

infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno

mediocre

pavimentazione interna:. Al piano primo pavimentazione in legno, al piano terra pavimentazione in piastrelle di ceramica.

al di sotto della media

scale: interna con rivestimento in legno mediocre

(16)

CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

TERRENO BOSCHIVO

DI CUI AL PUNTO B

Terreno boschivo a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 2.040,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 1863 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO 4, superficie 2040, reddito agrario 0,63 €, reddito dominicale 0,95 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984

Coerenze: Da nord in senso orario: roggetta; mappali 4499 - 1864 ; sentiero consorziale Presenta una forma irregolareIl terreno

COLLEGAMENTI

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro

mediocre

rustico 64,00 x 100 % = 64,00

terreno al mappale 3856 7.206,00 x 0,1 % = 7,21

Totale: 7.270,00 71,21

Valore superficie principale: 71,21 x 600,00 = 42.723,60

(17)

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

TERRENO BOSCHIVO

DI CUI AL PUNTO C

Terreno boschivo a PERLEDO Località Agueglio, della superficie commerciale di 4.570,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 2597 (catasto terreni), qualita/classe CAST FRUTTO 3, superficie 4570, reddito agrario 2,36 €, reddito dominicale 2,83 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Impianto meccanografico del 09/11/1984

Coerenze: Da nord in senso orario: mappali 2602 - 2599 - 7107 - 6176 - 2598 - 2511 - 2512 - 2519 - 2596

Presenta una forma irregolareIl terreno

panoramicità: al di sotto della media

terreno 2.040,00 x 100 % = 2.040,00

Totale: 2.040,00 2.040,00

Valore superficie principale: 2.040,00 x 1,50 = 3.060,00

(18)

COLLEGAMENTI

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Perledo, agenzie: agenzie immobiliari locali, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ed inoltre:

panoramicità: nella media

terreno 4.570,00 x 100 % = 4.570,00

Totale: 4.570,00 4.570,00

Valore superficie principale: 4.570,00 x 1,50 = 6.855,00

(19)

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

A

Fabbricato rustico con ampio terreno di pertinenza

71,21 0,00 42.723,60 28.482,40

B Terreno boschivo

2.040,00 0,00 3.060,00 3.060,00

C Terreno boschivo

4.570,00 0,00 6.855,00 6.855,00

52.638,60 € 38.397,40 €

Riduzione del 15% per la vendita di una sola quota dell'immobile: €. 5.759,61 Giudizio di comoda divisibilità della quota:

In merito al fabbricato di tipo rustico (identificato come CORPO A), verrà venduta la quota di 2/3.

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 900,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 31.737,79

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 4.760,67

€. 26.977,12

(20)

LOTTO 3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A cantina a LECCO Via Amilcare Airoldi, della superficie commerciale di 2,90 mq per la quota di 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Cantina posta al piano piano primo, accessibile da terrazzo esterno tramite corridoio comune.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo.Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 310 sub. 731 (catasto fabbricati), sezione urbana LEC, categoria C/2, classe 6, consistenza 4 mq, rendita 14,05 Euro, indirizzo catastale: Indirizzo VIA AMILCARE AIROLDI SNC , piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da prot. del 07/05/2013 n. LC0055070 - UNITA' AFF. SFUGG. PREC. ACCATAST

Coerenze: Da nord in senso orario: corridoio comune; mapp. 310 sub 34; terrazzo comune;

scala comune

L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, .

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 2,90 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 773,33 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 773,33

(21)

4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 01/11/2013), registrato il 20/05/2014 a LECCO ai nn. 790 vol. 9990

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

(22)

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN LECCO VIA AMILCARE AIROLDI

CANTINA

DI CUI AL PUNTO A

cantina a LECCO Via Amilcare Airoldi, della superficie commerciale di 2,90 mq per la quota di 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Cantina posta al piano piano primo, accessibile da terrazzo esterno tramite corridoio comune.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo.Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 310 sub. 731 (catasto fabbricati), sezione urbana LEC, categoria C/2, classe 6, consistenza 4 mq, rendita 14,05 Euro, indirizzo catastale: Indirizzo VIA AMILCARE AIROLDI SNC , piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da prot. del 07/05/2013 n. LC0055070 - UNITA' AFF. SFUGG. PREC. ACCATAST

Coerenze: Da nord in senso orario: corridoio comune; mapp. 310 sub 34; terrazzo comune;

scala comune

L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, .

I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Lecco). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Lago.

COLLEGAMENTI

autobus distante 180 m al di sopra della

media

ferrovia distante 400 m buono

superstrada distante 4,00 km al di sopra della media

autostrada distante 28,20 km al di sotto della media

aeroporto distante 41,50 km mediocre

livello di piano: al di sotto della media

esposizione: al di sopra della

media

luminosità: pessimo

panoramicità: scarso

(23)

CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Lecco, agenzie: agenzie immobiliari locali, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ed inoltre:

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della

impianti tecnici: molto scarso

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: molto scarso

cantina 2,00 x 100 % = 2,00

cantina 3,00 x 30 % = 0,90

Totale: 5,00 2,90

Valore superficie principale: 2,90 x 1.000,00 = 2.900,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 2.900,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 966,67

(24)

professione;

data 08/07/2020

il tecnico incaricato BRIVIO MAURIZIO

A cantina 2,90 0,00 2.900,00 966,67

2.900,00 € 966,67 €

Riduzione del 20% per la vendita di una sola quota dell'immobile: €. 193,33 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 773,33

Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 0,00

€. 773,33