RENZO BONAN architetto Viale IV Novembre, 10/A 31100 TREVISO
Tel. 351 6790540
TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare n°680/2018
promossa da INTESA SAN PAOLO GROUP SERVICE SCPA
LOTTO UNICO
Intera piena proprietà per somma di due quote uguali Appartamento al piano terra con garage, ripostiglio e un’area scoperta ad orto San Biagio di Callalta (TV), Via Postumia Est, 87.
Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Francesca Vortali Giuramento Perito Stimatore: 5/8/2021 Udienza di comparizione delle parti: 9/3/2022 Treviso, 20/1/2022
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO
Con provvedimento del 3/8/2021 il G.E. Dott.ssa Francesca Vortali ha nominato lo scrivente esperto per la redazione della relazione di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. nell'E.I. n.
680/2018 promossa da Intesa San Paolo Group Service Scpa con sede a Torino.
L’accettazione di incarico e il giuramento è stato depositato il 5/8/2021 e l'udienza di comparizione delle parti fissata il giorno 2/3/2022.
Il sopralluogo è stato effettuato il 17/11/2021 assieme al Custode Giudiziario I.V.G. di Treviso.
1.0 Formazione dei lotti
Lotto unico – Intera piena proprietà per somma di due quote uguali
Appartamento per tre persone al piano terra con garage, ripostiglio e un’area scoperta ad orto.
1.1 Ubicazione ed accessibilità del bene
31048 San Biagio di Callalta, via Postumia Est, 87 - Residenza Piave
Si accede all’appartamento attraversando la conte interna condominiale e raggiungendo il vano scale “A”, posto a sinistra. L’ingresso al Condominio si affaccia su Via Postumia Ovest, una strada a grande traffico veicolare che collega la Sinistra Piave a Treviso, protetto da un’area a parcheggio e da una pista ciclabile. Il garage e il ripostiglio sono collegati al vano scale “A”
attraverso un corridoio interno mentre l’accesso con l’auto è possibile attraverso la viabilità carrabile condominiale.
Il piccolo appezzamento di terra è posto a nord ovest del Condominio ed è raggiungibile a piedi.
1.2 Identificazione catastale
Comune di San Biagio Di Callalta (Codice H781) Catasto dei Fabbricati, Sezione A - Foglio 6
- Particella 120 sub. 5, C/6, Cl. U, 18 m2, Sup. catastale 20 m2 R Euro 55,78 Via Callalta Vecchia piano T.
- Particella 120 sub. 15, A/2, Cl.2, 5 vani, Sup. catastale 86 m2 R Euro 438,99 Via Callalta Vecchia piano T.
Catasto dei Terreni, Foglio 6
- Particella 425, Vigneto Cl.1 Ha 0.00.39 RD Euro 0,46, RA Euro 0,25.
Comune di San Biagio Di Callalta (Codice H781) Catasto Terreni, Foglio 6
Particella 120, Ente Urbano ha 0.33.09 – area di pertinenza del Condominio.
1.3 Confini
(manca la dimostrazione grafica del subalterno 120).Particella 120 sub. 5, C/6 garage piano terra
Nord parete esterna; est altro garage; sud corridoio e altro garage; ovest parete esterna (ingresso al garage).
Particella 120 sub. 15, A/2 appartamento piano terra
Nord parete esterna; est altra unità immobiliare; sud corte interna, ingresso e vano scale “A;
ovest parete esterna, altro garage.
Particella 425, Vigneto Cl.1 Ha 0.00.39 ( da mappa catastale, Foglio 6)
Nord particella 507; est particella 426, sud particella 120, ovest particella 424.
1.4 Servitù attive o passive
Nell’atto di compravendita del 2002 non si fa riferimento a servitù attive o passive rese pubbliche, ma semplicemente allo stato di fatto e diritto nel quale si trovava l’immobile.
1.5 Titolo di provenienza
Atto di compravendita in data 18/4/2002 repertorio n. 52782, Raccolta n. 10485 Dott. Paolo Talice Notaio in Treviso, registrato a Treviso il 3/5/2002 al n. 3708 serie 1V.
Prezzo pattuito Euro 56.810,00.
1.6 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie
Trascrizione nn. 46316/32574 del 20/12/2018
Nascente da atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili notificato da Ufficiale Giudiziario di Treviso (TV) in data 10/13/2018 rep.n. 10558/2018 a favore di ISP OBG S.R.L. sede Milano (MI) C.F. 05936010965 contro i due esecutati.
Iscrizione nn. 16058/3236 del 23/4/2002
Nascente da ipoteca volontaria - concessione a garanzia di mutuo fondiario concesso con atto ai rogiti Notaio Talice Paolo con sede in Treviso (TV) in data 18/34/2002 rep.n. 52783 a favore di Intesabci S.p.a. sede Milano (MI) C.F. 00799960158 contro i due escutati.
Importo capitale euro 90.380,00, importo totale euro 180.760,00, durata 20 anni.
Certificazione della Dott.ssa Rolando Laura, Notaio in Venezia (VE) in data 29/01/2019.
Le due visure effettuate presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ispezione n. T164195 del 20/01/2022 e Ispezione n. T165173 del 20/01/2022 non hanno evidenziato altre formalità contro i due esecutati (stampa negativa).
1.7 Descrizione generale del lotto
Lotto costituito da un appartamento al piano terra suddiviso in un soggiorno con ingresso, una cucina, due disimpegni, un bagno, una camera doppia, una camera singola, una terrazza sul soggiorno.
L'appartamento dispone di un garage e di un ripostiglio tra loro collegati ed esternamente, nell'area nord ovest del condominio, di un piccolo appezzamento di terreno (39 m2), utilizzabile ad orto.
I beni pignorati sono inseriti in un condominio denominato "Residenza Piave”, formato da 14 appartamenti, relativi garage e cantine, parti comuni scoperte quali la corte d'ingresso, due scale interne (A e B), due vani tecnici, la viabilità laterale carrabile verso i garage, un'area a verde posta sul retro, in parte destinata ad orti in uso esclusivo dei proprietari.
Va segnalato che l'utilizzo dei terreni ad orto non rispetta esattamente le assegnazioni catastali ma, a quanto riferito, in tacito accordo tra i condomini.
I fabbricati condominiali hanno un’altezza di 3 piani, articolati in 5 blocchi collegati e sviluppo planimetrico a "C", edificati nel 1974/75, resi abitabili nel 1976 (45 anni fa), utilizzando muratura portante in laterizio e cemento armato, solai in latero cemento, tetto con struttura a padiglione, manto in coppi con grondaie e pluviali in lamiera e pareti esterne con finitura tipo "graffiato” dipinte di color mattone.
1.7.1 Descrizione delle unità immobiliari
Particella 120 sub. 5, C/6 – garage con ripostiglio al piano seminterrato
Al momento del sopralluogo il garage e il ripostiglio sono risultati pieni fino al soffitto di vecchi mobili, elettrodomestici, biciclette, ecc. tali da impedire fisicamente l'accesso al vano
(foto n. 5, 11, 12). Per questioni di sicurezza l'esecutato che vi risiede è stato invitato a svuotare il locale per quanto possibile.
I pavimenti del garage e del ripostiglio sono in ceramica, le pareti intonacate, il portone d'ingresso è basculante in lamiera ad apertura manuale, la porta del ripostiglio in metallo.
I vani sono illuminati elettricamente. Scadenti le condizioni di manutenzione e conservazione.
Particella 120 sub. 15, A/2 appartamento piano terra Finiture
I pavimenti sono in marmette e ceramica nella zona giorno e nel bagno, parchetti in legno nelle camere; le pareti sono intonacate e dipinte, i rivestimenti della cucina e del bagno in ceramica. I serramenti delle finestre sono in legno con vetro semplice e tapparelle in plastica, le porte interne in legno tamburato. Il portoncino d'ingresso ha finitura esterna colore legno, dotato di sbarra interna di sicurezza.
La terrazza è pavimentata con ceramica per esterni e dotata di parapetto in metallo lavorato.
Dotazione impiantistica
Sono presenti l’impianto igienico sanitario con rete di smaltimento collegata a vasche a svuotamento periodico, l’impianto di approvvigionamento idrico collegato all’acquedotto comunale, l’impianto elettrico e citofonico. Il riscaldamento dei locali avveniva tramite caldaia centralizzata condominiale e radiatori; dopo lo scollegamento dal condominio il proprietario non ha provveduto a dotare l'abitazione di una caldaia autonoma e ristrutturare l’impianto, per cui l'appartamento ora non è riscaldato.
L’immobile è in scadenti condizioni di manutenzione e conservazione (pareti, soffitti, pavimenti, finestre, radiatori) con finiture riferite all'epoca di costruzione (45 anni fa).
Particella 425, Vigneto Cl.1 Ha 0.00.39
Piccolo appezzamento di terreno agricolo inerbito non delimitato da recinzione e non utilizzato dai comproprietari.
DIMENSIONI DEL LOTTO Superficie
lorda Rapporto
mercantile Superficie commerciale Particella 120 sub. 15, A/2 appartamento
Piano terra, h=2,81 m 81,69 m² 1 81,69 m²
Terrazza 5,33 m² 0,30 1,60 m²
Particella 120 sub. 5, C/6 – garage con ripostiglio
Piano seminterrato, h=2,18 m 20,79 m² 0,50 10,39 m²
Orto in uso esclusivo 39,00 m² 0,10 3,90 m²
Totale 146,81 m² 97,58 m²
1.8 Destinazione urbanistica – conformità
Destinazione urbanistica attuale
Ai sensi del vigente strumento urbanistico la proprietà è compresa in un ambito classificato Zona Territoriale Omogenea C.1, Centri Residenziali di Espansione definita ai sensi dell’art. 28 delle N.T.O..
La Z.T.O. C1 comprende le zone destinate a nuovi complessi insediativi di tipo residenziale su aggregati e centri residenziali già esistenti.
Le zone C1/LC sono destinate a complessi insediativi di tipo residenziale a regime convenzionato. In tali Z.T.O. valgono le ulteriori prescrizioni derivanti dagli strumenti attuativi vigenti, come approvati dall'organo comunale competente.
Destinazioni d’uso
In tali zone per le destinazioni d’uso ammesse vale quanto previsto dall’art. Art. 25 con la specificazione che le attività complementari possono essere ammesse fino alla concorrenza del 35% del volume assentibile.
Modalità di intervento
Le previsioni di P.I. si attuano a mezzo di Intervento Edilizio Diretto o Strumento Urbanistico Attuativo. In tali ambiti sono ammessi gli interventi di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) dell’art. 3, comma 1, del DPR 380/2001 e s.m.i. nel rispetto dei parametri urbanistici di zona.
La zona è altresì vincolata come segue.
Art. 65. Vincoli Paesaggistici
Il P.I. individua come elementi soggetti a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142 lett. c) del D.Lgs. 42/2004, i
seguenti corsi d’acqua:
- Fiume Piave;
- Fiumicello Mignagola;
- Fiumicello Musestre;
- Canale Musestrello Superiore;
- Canale Zero;
- Fiumicello Vallio;
- Fiumicello Meolo;
- Fiumicello Nerbon.
Vanno rispettate le prescrizioni di cui all’art. 142 lett. c) del D.Lgs. n. 42/2004. Si definisce come origine del vincolo l’unghia esterna dell’argine principale, o, in assenza di arginature, il limite delle sponde. Particolare cura va osservata nel consentire interventi su manufatti tipici esistenti, sui gruppi arborei, sui boschi e sulla vegetazione caratteristica.
Nel caso in specie il condominio è costruito a ridosso del Canale Zero.
Art. 68. Ambiti e fasce di rispetto
Tali ambiti non si configurano né come zona territoriale omogenea, né come sotto zona, ma appartengono alla rispettiva Z.T.O. in cui ricadono; le superfici comprese in dette zone possono essere computate ai fini della edificabilità delle aree finitime secondo i parametri delle stesse, nonché ai fini del calcolo della estensione del fondo rustico.
Gli ambiti e le fasce di rispetto si adeguano automaticamente alle modifiche delle fonti che originano il vincolo di rispetto.
La fascia di rispetto, indicate con apposita grafia nelle tavole di P.I., è classificata per l’area in questione fascia di rispetto stradale e fascia di rispetto ferroviaria, destinate al rispetto delle strutture per la viabilità.
Se ritenuto necessario dal delegato alla vendita, dopo l’aggiudicazione del bene, sarà richiesto e trasmesso il certificato di destinazione urbanistica.
La relativa spesa sarà posta a carico della procedura.
Cronologia licenze e concessioni
1) Concessione Edilizia in data 5 agosto 1974 n. 193/74,
2) Variante alla Concessione in data 31 dicembre 1974 n. 260/74 3) Abitabilità n. 260/74 in data 10 aprile 1976.
Conformità edilizia
Dal sopralluogo è emerso che l'appartamento e il garage sono conformi ai disegni di progetto ma sono state rilevate altre difformità rispetto alla medesima rappresentazione.
Riguardo le parti comuni
- la prima interessa il vano scale "A" a confine sud con l'appartamento; a misura interna di muro il vano scale e relativo pianerottolo appaiono ampliati verso il soggiorno dell'unità in valutazione, quindi sottraggono un po’ di spazio allo stesso;
- la seconda difformità interessa il percorso e il distributivo del corridoio che collega il vano scala "A" verso le cantine e i garage, indicato però correttamente nella planimetria catastale.
Riguardo l’assetto proprietario
Il ripostiglio in proprietà degli esecutati è indicato nel progetto come cantina 4 attribuita al garage 4, ossia ad altri.
Lo stato di fatto e di diritto corrisponde invece alle planimetrie catastali depositate il 27/4/1976, appena dopo la data di rilascio dell'abitabilità (10/4/1976).
L'acquisto dell'immobile è avvenuto nel 2002 nello stato di fatto e di diritto attuale.
Sarà quindi nell'interesse dell'assemblea dei Condomini provvedere alla sanatoria di queste ed altre eventuali difformità attinenti le parti comuni.
Va precisato che il Condominio, nell'assemblea del 14/5/2021, ha deciso di incaricare un professionista affinché esegua un accesso atti amministrativi volto a verificare la conformità dell’insieme edilizio, nell'ipotesi di utilizzo del Superbonus 110%.
Conformità catastale
Planimetrie presentate il 27/4/1976
Le planimetrie catastali dei due subalterni sub. 5 (garage) e sub. 15 (appartamento) sono conformi allo stato di fatto.
Attestato di prestazione energetica
La redazione dell’ A.P.E. non è carico della procedura esecutiva.
A titolo indicativo si ritiene che l’intero immobile, considerando l'epoca di costruzione, le finiture, i materiali per l’isolamento e gli impianti possa appartenere alla classe più bassa (G) rispetto agli indici attuali di efficienza energetica.
1.9 Disponibilità degli immobili
L’immobile è abitato da uno dei due comproprietari.
1.10 Oneri condominiali
Il Condominio “Residenza Piave” è amministrato da un professionista del settore.
Dalle tabelle riepilogative inviate risulta quanto segue.
Rendiconto consuntivo Esercizio Ordinario dal 1/5/2020 al 30/4/2021 Scala A - sub 15 millesimi 60,6000 debito € 239,73;
Scala A - sub 5 millesimi 5,7900 debito € 352,66;
Totale 66,39/1000 – totale debito € 592,39
Preventivo Esercizio Ordinario dal 1/5/2021 al 30/4/2022 Scala A - sub 15 millesimi 60,6000 totale € 606,00 Scala A - sub 5 millesimi 5,7900, totale € 57,90
Si ricorda che questi importi hanno solo finalità orientative per l’acquirente: i saldi finali, riferiti al biennio contabile precedente, dovranno essere aggiornati al momento
dell’aggiudicazione sentito il Custode Giudiziario I.V.G. - Istituto Vendite Giudiziarie di Treviso.
Si ribadisce che il Condominio, nell'assemblea del 14/5/2021, ha deciso di incaricare un professionista affinché esegua un accesso atti amministrativi volto a verificare la conformità delle parti comuni, nell'ipotesi di utilizzo del Superbonus 110%.
1.10 Divisibilità
Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà non è né opportuna e né giustificata la vendita in più parti.
1.11 Stima del valore a base d'asta
Il valore dell'immobile va inteso il prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi.
Per arrivare a quanto richiesto dal Giudice dell'Esecuzione, tutelando però gli interessi dei creditori, la valutazione utilizzerà come criterio iniziale di stima quello riferito al valore medio di mercato risultato di valutazioni delle condizioni della zona anche attraverso eventuali comparabili, ma sostanzialmente un procedimento empirico di valutazione mono parametrica (Expertise).
Su quanto raccolto, tenuto conto di altri aspetti correttivi quali gli elementi incrementali e decrementali del valore, la vetustà e lo stato di conservazione, saranno operate le opportune decurtazioni.
Considerazioni estimative
San Biagio di Callalta è un comune italiano di 12.754 abitanti della provincia di Treviso; ha una superficie di 48,51 km² e si sviluppa territorialmente per circa 10 km lungo la Statale 53
"Postumia", la quale collega il capoluogo Treviso alla città di Oderzo.
Il Comune è caratterizzato economicamente dalla produzione agricola e dal settore terziario manifatturiero.
L'immobile è ubicato nella frazione Fagarè, nell’ambito est del Comune, a ridosso della ferrovia Treviso-Portogruaro e del canale Zero; la sede municipale dista circa 5 km in direzione Treviso.
I servizi alla residenza sono riferibili alla frazione stessa o al centro del Paese, raggiungibile con mezzi pubblici o propri.
Il Condominio ha un’età di 45 anni ed è in discrete condizioni generali di manutenzione e conservazione: offre degli agi abitativi legati alla possibilità di parcheggiare esternamente ed internamente oltre al proprio garage, nonché dispone di un’area a verde condominiale lungo il canale e, per ogni proprietario, di un piccolo terreno ad uso escusivo.
L’immobile pignorato, posto al piano terra, con la terrazza sul retro di poco sollevata dal piano di campagna senza potervi accedere, è in scadenti condizioni di manutenzione e conservazione; manca la caldaia per il riscaldamento e l’impianto nel completo (tubazioni e radiatori) va rifatto. Le murature devono essere risanate da macchie e umidità.
Prezzi medi richiesti dal mercato
A Dicembre 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.137 al metro quadro, con una diminuzione del 2,99% rispetto a Dicembre 2020 (1.172 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di San Biagio di Callalta ha raggiunto il suo massimo nel mese di Febbraio 2020, con un valore di € 1.246 al metro quadro. Il mese in
cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Aprile 2021: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.132 al metro quadro.
Attualmente, nella frazione di Fagarè dove è collocato l’immobile, vi sono pochissimi immobili in vendita segno di uno scambio limitato.
Questi primi prezzi sono stati attinti dal portale di annunci Immobiliare.it. Il riferimento commerciale è giustificato dall’esigenza di stabilire un parametro confrontabile nel tempo in caso di revisione dell’elaborato, pur essendo questo, come già detto, un procedimento empirico di valutazione mono parametrica (Expertise).
Stima del valore di mercato
Adeguando la valutazione allo stato di fatto dell’immobile, all’età, alle condizioni di manutenzione nonché alla sua collocazione urbana, vengono assunti i seguenti valori.
Appartamento e accessori Superficie
commerciale Valore a m2 Totale
Lotto pignorato 97,58 m² € 500,00 € 48.790,00
Deprezzamento 20%(1) € 9.760,00
Prezzo a base d’asta arrotondato € 39.000,00
(1): percentuale di prassi nelle stime per le Esecuzioni Immobiliari.
1.12 Riepilogo - Prezzo base d’asta
Intera piena proprietà (per somma di due quote uguali) € 39.000,00 (Euro trentanovemila/00)
Si ricorda che è onere di parte offerente verificare a propria cura il bene sotto ogni profilo, compreso quello urbanistico, prima dell'eventuale trasferimento.
Tanto riferisce il sottoscritto, a completa evasione dell’incarico, e si firma.
Treviso, 20/1/2022 Il perito stimatore
Elenco Allegati
Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Treviso, Servizi catastali
Estratto di mappa catastale.
Visura per soggetto.
Planimetria catastale particella 120 sub 5.
Planimetria catastale particella 120 sub 15.
Visura particella 120 - Ente Urbano.
Raccolti e/o prodotti dallo scrivente
N. 22 fotografie a colori.
Comune di San Biagio di Callalta – Titoli Edilizi. Sono stati allegati alla copia di cortesia i documenti attinenti i titoli edilizi ritenuti indispensabili alla comprensione del testo; l’iter completo è disponibile nel fascicolo digitale.
Firmato digitalmente da
Renzo Bonan
CN = Bonan Renzo
O = Ordine degli Architetti di Treviso T = Architetto
SerialNumber = TINIT-BNNRNZ56S23L407Q e-mail = r.bonan@archiworld.it
1) Concessione Edilizia in data 5 agosto 1974 n. 193/74,
2) Variante alla Concessione in data 31 dicembre 1974 n. 260/74 3) Abitabilità n. 260/74 in data 10 aprile 1976.
Atto di compravendita in data 18/4/2002 repertorio n. 52782, Raccolta n. 10485 Dott.
Paolo Talice Notaio in Treviso, registrato a Treviso il 3/5/2002 al n. 3708 serie 1V.
Agenzia delle Entrate – S.P.I. Ispezione n. T164195 del 20/01/2022 e Ispezione n.
T165173 del 20/01/2022 (stampa negativa).
Nota di sintesi per l’ordinanza di vendita (solo nel fascicolo digitale).
