TRIBUNALE DI TREVISO
CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare n. 507/2016 promossa da
EDILE PEDEMONTANA
con gli avv.ti Paolo Maran e Alberto Mascotto e con l’intervento di:
PENELOPE SPV S.R.L.
con l’avvocato Lorenzo Sternini (e altri intervenuti) G.E. dott.ssa Alessandra Burra
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UDIENZA (art. 569 c.p.c.):
26/01/2022
Treviso, 15 gennaio 2022 lo stimatore
geom. Bruno Cisterna
Indice generale
01 PREMESSA...3
02 COMPENDIO IMMOBILIARE...3
03 QUESITO PER PERIZIA...3
04 RELAZIONE PERITALE...4
4.1 IDENTIFICAZIONE IMMOBILE...4
4.2 TITOLO DI PROVENIENZA...5
4.3 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI...5
4.4 SERVITÙ e GRAVAMI...8
4.5 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI...9
Determinazione della superficie lorda commerciale...10
4.6 LOCAZIONE E OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE...11
4.7 DATI URBANISTICI ED EDILIZI...11
Estratto dal Piano degli Interventi 1:2000...11
4.8 CLASSE ENERGETICA...12
4.9 CONFORMITÀ URBANISTICA...12
4.10 CONFORMITÀ CATASTALE...13
4.11 DIVISIBILITÀ...14
4.12 VALORE DI MERCATO ATTUALE DELL’IMMOBILE...14
ALLEGATI...15
01 PREMESSA
Con l’atto di pignoramento immobiliare in data 11/08/2016 n. 8948 del Tribunale di Treviso trascritto a Treviso in data 27/09/2016 (reg. gen. 31170/21178 reg. part.) venivano pignorati gli immobili seguenti:
02 COMPENDIO IMMOBILIARE
Lotto unico
costituito da fabbricato di civile abitazione villino, con pertinente area scoperta, in capo agli esecutati per ½ ciascuno e, complessivamente, per l’intera proprietà, ubicato in comune di Borso del Grappa, via Madonna dell’Aiuto n. 34/A.
Immagine n° 1 - Localizzazione
03 QUESITO PER PERIZIA
Al sottoscritto stimatore, a seguito della nomina del G.E. Dott.ssa Alessandra Burra, veniva notificato via PEC, in data 08/07/2021, il quesito, con giuramento in pari data.
Incarico:
Quesiti di cui all’art. 173-bis disp. Att. c.p.c.
Eseguiti pertanto tutti gli accertamenti presso l’Agenzia del Territorio – Servizi Catastali e Pubblicità Immobiliare di Treviso, presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Borso del Grappa, nonché i sopralluoghi presso l’immobile con le necessarie verifiche e misurazioni avvenuti in data 29/11/2021, lo stimatore è in grado di redigere la seguente
04 RELAZIONE PERITALE
4.1
IDENTIFICAZIONE IMMOBILE
Il compendio è costituito da un fabbricato di civile abitazione in villino, a due piani fuori terra e un piano interrato, con scoperto pertinenziale, situato nel comune di Borso del Grappa, via Madonna dell’Aiuto n. 34/A, e risulta catastalmente individuato come segue:
Catasto Fabbricati
Comune di Borso del Grappa - Sez. B - Foglio 9 - via Madonna dell’Aiuto - M.n. 2053 sub. 1 - cat. F/1 – consistenza m² 488 (*)
- M.n. 2053 sub. 2 - piano S1-T-1 - cat. A/7 - Cl. 2 - vani 10,5 - RC € 1.084,56 - M.n. 2053 sub. 3 - piano S1 cat. C/6 Cl. 2 m² 43 - RC € 84,39
(*) Vedasi puntualizzazioni al successivo 4.10 in merito alla conformità catastale.
Con la precisazione, inoltre, che l'area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato in oggetto è riportata al Catasto Terreni – Comune di Borso del Grappa – al Foglio 21 con la particella n. 2053 – ente urbano di mq. 545.
La predetta particella n. 2053 deriva dall’originaria particella n. 1029, di pari superficie, in dipendenza del tipo mappale n. 5182.1/1992.
Confini.
Il lotto edificato confina, partendo da est e procedendo in senso orario con strada, mn 1028, 2967, 1311 e strada.
4.2
TITOLO DI PROVENIENZA
Gli immobili staggiti sono intestati per ½ ciascuno, in regime di comunione dei beni, all’esecutato n. 1 e all’esecutato n. 2, le generalità complete dei quali sono rilevabili nell’ Allegato n. 1, in dipendenza dell’atto di compravendita del terreno (particella inedificata Mn 1029) a rogito del Notaio Dott. Francesco Imparato, rep. 27005 del 05/11/1991 (Allegato n. 6), registrato a Montebelluna il 11/11/1991 al n. 2515 e trascritto a Treviso il 13/11/1991 ai n.ri 29857/22255 con successiva nota rettificativa del 03/06/1992 ai n.ri 16281/12419.
4.3 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla documentazione in fascicolo e dalle visure effettuate risulta che, presso i registri dell’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Treviso, al 20/12/2021 esistono le formalità contro che di seguito si elencano.
TRASCRIZIONI:
1) Trascrizione in data 27/09/2016 ai n.ri 31170 / 21178 .
Verbale di pignoramento immobiliare in data 11/08/2016 n. 8948 di rep. del Tribunale di Treviso, a favore di
contro gli esecutati, sulle unità immobiliari in oggetto.
2) Trascrizione in data 29/01/2019 ai n.ri 3392 / 2483 .
Sentenza dichiarativa di fallimento in data 11/09/2017 n. 115 di rep. del Tribunale di Treviso, a favore di MASSA DEI CREDITORI DI *** & C. S.A.S. E DEL SOCIO
****, contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto (vedi allegato n. 7).
ISCRIZIONI:
1) Iscrizione in data 26/10/2005 n.ri 47938 / 11367 .
Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO EDILIZIO in data 13/10/2005 rep. 178528 del notaio Alessandro Todescan di Bassano del Grappa a favore di BANCA INTESA S.P.A. con sede a Milano, contro gli esecutati sulle unità immobiliari in oggetto, annotata di atto di rinegoziazione:
in data 02/08/2016 ai n.ri 40130/6575 in dipendenza di atto di rinegoziazione del 26/06/2006 rep. 180965 del notaio Alessandro Todescan di Bassano del Grappa a favore di BANCA INTESA S.P.A. con sede a Milano.
2) Iscrizione in data 29/06/2010 n.ri 23299 / 5234 .
Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO in data 21/06/2010 rep. 189013 del notaio Alessandro Todescan di Bassano del Grappa a favore di BANCA POPOLARE DI MAROSTICA – SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI A RESPONSABILITA’ LIMITATA con sede in Marostica (VI), contro gli esecutati sulle unità immobiliari in oggetto.
3) Iscrizione in data 24/02/2014 n.ri 4845 / 684 .
Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO in data 20/02/2014 rep. 4057 del notaio Alberta Corsi di San Zenone degli Ezzelini a favore di BANCA DI ROMANO E S. CATERINA – CREDITO COOPERATIVO SOCIETA’ COOPERATIVA con sede in Romano d’Ezzelino (VI), contro gli esecutati sulle unità immobiliari in oggetto.
4) Iscrizione in data 24/04/2014 n.ri 10684/1580
Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo, in data 13/03/2014 rep. 1435 del Tribunale di Treviso a favore di
contro gli esecutati sulle unità immobiliari in oggetto.
5) Iscrizione in data 25/07/2014 n.ri 20284 / 3049
Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo in data 05/05/2014 rep. 4663 del Tribunale di Treviso, a favore di
contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto.
6) Iscrizione in data 25/07/2014 n.ri 20285 / 3050
Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo in data 06/05/2014 rep. 4740 del Tribunale di Treviso, a favore di
contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto.
7) Iscrizione in data 31/07/2014 n.ri 21049 / 3137
Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo in data 10/02/2014 rep. 158 del Tribunale di Treviso, a favore di EDILCASSA VENETO con sede a Venezia contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto.
8) Iscrizione in data 21/04/2016 n.ri 12411 / 2087
Ipoteca conc. amministrativa / riscossione derivante da RUOLO in data 19/04/2016 rep. 1005 di EQUITALIA NORD S.P.A., a favore di EQUITALIA NORD S.P.A. con
sede a Milano contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle particelle n. 2053 sub. 2 e 2053 sub. 3.
9) Iscrizione in data 02/05/2017 n.ri 14295/2424
Ipoteca giudiziale, derivante da ORDINANZA EX ART. 702 BIS in data 09/10/2013 rep. 18507 del Tribunale di Roma, a favore di ATRADIUS CREDITO Y CAUCION S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS con sede in Roma contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto. (vedi allegato n. 7).
10) Iscrizione in data 23/06/2017 n.ri 21413/3658
Ipoteca giudiziale, derivante da VERBALE DI CONCILIAZIONE EX ART. 185 C.P.C. in data 15/12/2016 rep. 42 del Tribunale di Treviso, a favore di VENETO BANCA S.P.A. con sede in Montebelluna (TV) contro l’esecutato n. 1, gravante per il diritto di proprietà di ½ sulle unità immobiliari in oggetto (vedi allegato n. 7).
4.4 SERVIT Ù e GRAVAMI
La vendita viene fatta nello stato di fatto e di diritto in cui i descritti immobili attualmente si trovano, con gli annessi, le pertinenze, i diritti, le azioni, le servitù attive e passive esistenti, se ed in quanto legalmente costituite.
Per completezza espositiva si evidenzia che nel precitato atto di provenienza ( Notaio Dott. Francesco Imparato, rep. 27005 del 05/11/1991) veniva istituito diritto di prelazione sugli immobili oggi staggiti a favore di soggetto terzo (attuale proprietario della particella confinante Mn 1028), diritto che si ritiene ininfluente nel caso di procedura esecutiva.
4.5 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
L’immobile staggito si trova nel comune di Borso del Grappa, via Madonna dell’Aiuto n. 34/A, in fascia centrale - zona centrale (fonte OMI). E’ posto all’incrocio tra via Madonna dell’Aiuto e via Chiesure.
E’ costituito da un’abitazione in villino a tre piani, dei quali uno interrato, con pertinente area scoperta.
Rispetto alla viabilità pubblica l’area è completamente recintata. L’accesso pedonale dalla strada avviene attraverso un cancelletto prospettante su via Madonna dell’Aiuto, dal quale ci si immette nello scoperto esclusivo e da qui all’abitazione.
L’accesso carraio, posto invece lungo via Chiesure, è munito di cancello “a libro” dal quale, sempre attraverso altra porzione di scoperto esclusivo ubicata a livello del piano interrato, si raggiunge il garage.
L’area scoperta, nelle zone non strettamente adibite a camminamenti e/o marciapiedi, è tenuta a giardino con superficie a prato erboso e numerose piante, anche di pregio.
La proprietà, nell’insieme, si presenta in uno stato di conservazione e/o manutenzione buono.
%%%
Le strutture portanti verticali dell’interrato sono costituite da muratura in calcestruzzo armato. Quelle fuori terra da setti in calcestruzzo armato e blocchi cassero in legno-cemento (Isotex). Solai di piano e di copertura in latero cemento.
Manto di copertura in coppi, grondaie e pluviali in rame.
Il piano terra, di altezza utile mt 2.70, è composto da ingresso, soggiorno, pranzo- cucina, bagno, lavanderia vano scala da cui si accede agli altri piani. Pavimento dell’ingresso e del soggiorno in legno, in cotto nel locale pranzo-cucina, rivestimenti ceramici in bagno e in marmo per quanto riguarda la scala.
Al piano primo (o notte), di altezza utile mt 2.70, disimpegno, ampio bagno, due
esterna. Pavimenti del disimpegno e delle camere in legno, rivestimenti ceramici in bagno.
Al piano interrato, di altezza utile mt 2.35 / 2,40, cantina, ripostiglio, centrale termica e garage. Pavimenti in cotto.
L’impianto termico è del tipo tradizionale con elementi radianti lamellari e alimentato a gas metano.
Impianto elettrico sottotraccia in apparente buono stato di manutenzione.
Serramenti di finestra e porta finestra in legno, muniti di vetrocamera e oscuri in legno. Garage con portone basculante metallico motorizzato.
Superficie netta calpestabile del piano terra circa mq 92.
Superficie netta calpestabile del piano primo circa mq 82, oltre alle due logge di complessivi mq 3,50.
Superficie netta calpestabile del piano interrato circa mq 95.
La superficie commerciale del lotto, considerata l’abitazione e l’area pertinenziale, ragguagliandone alla principale gli accessori, è di mq. 300 (arrotondati), come si evince dalla tabella che segue.
Determinazione della superficie lorda commerciale
Immobili Superficie
lorda
Coeff. Superficie ragguagliata Locali principali Piano terra M2 110,00 1,00 M2 110,00
Piano primo M2 100,00 1,00 M2 100,00 Accessori Piano interrato M2 118,00 0,60 M2 70,80 Accessori Terrazze piano primo M2 3,50 0,25 M2 0,88
Scoperto Fino a concorrere con la
superficie coperta M2 120,00 0,10 M2 12,00 Scoperto Ulteriore superficie M2 305,00 0,02 M2 6,10
TOTALI M2 299,78
4.6 LOCAZIONE E OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE L’immobile è occupato dagli esecutati.
E’ stata richiesta una verifica all’Agenzia delle Entrate circa l’eventuale esistenza di contratti di locazione e/o comodato riguardanti gli immobili in esame, alla quale, a tutt’oggi, non è stato ancora dato riscontro.
4.7 DATI URBANISTICI ED EDILIZI
Il fabbricato e pertinenze ricadono, secondo il Piano degli Interventi, in zona residenziale di completamento C1.1/45, normata dall’art. 42 delle vigenti Norme Tecniche Operative. Tipi di intervento ammessi: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia nel rispetto della volumetria preesistente. Ampliamento, sostituzione edilizia, nuova edificazione nel rispetto degli indici fondiari di zona. Edificabilità fondiaria = 0,8 mc/mq - H = 6,50 ml.
Tutto il lotto è sottoposto a vincolo paesaggistico DLgs 42/2004 – corsi d’acqua (art.
67 delle NTO). Segue estratto di zona.
Estratto dal Piano degli Interventi 1:2000
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune, relativamente agli immobili in oggetto, sono stati riscontrati i seguenti provvedimenti:
- Concessione Edilizia n. 685 del 08/11/1991;
- Autorizzazione n. 558 del 23/10/1992 (varante in c.o. alla concessione precedente);
- Autorizzazione allo scarico in data 09/03/1993;
- Certificato di Abitabilità in data 04/06/1993 (Allegato n. 8).
4.8 CLASSE ENERGETICA
Dalle verifiche effettuate non risulta alcuna formale certificazione energetica per il fabbricato in esame.
Considerati comunque la consistenza, l’esposizione e i materiali da costruzione si ritiene che allo stesso possa essere attribuibile una classe energetica non superiore
“F”.
4.9 CONFORMIT À URBANISTICA
Rispetto alla situazione urbanistica licenziata, in sede di sopralluogo, si sono riscontrate le difformità che seguono.
- Diminuzione delle dimensioni totali esterne in pianta per esecuzione delle murature perimetrali di minor spessore rispetto a quelle di progetto. Le dimensioni utili interne sono conformi.
- Al piano interrato realizzazione di locale indipendente ad uso centrale termica con diminuzione della superficie del garage. Inoltre l’altezza utile interna è minore di circa 10 cm rispetto al progetto (mt 2,35/2,40 reali contro mt 2,50 di progetto).
- Altre lievi modifiche delle partizioni interne il cui dimensionamento rientra nelle tolleranze ammesse.
- Al piano interrato, in corrispondenza dell’ingresso del garage, è stato realizzato un pergolato a struttura metallica, dimensioni in pianta circa mt 6,50x4,50.
- Al piano terra, in corrispondenza dell’ingresso dell’abitazione è stata realizzata una pensilina tunnel (vedi foto).
- Lievi modifiche prospettiche.
Pur ricadendo in area sottoposta a vincolo paesaggistico, si ritiene che le difformità riscontrate possano ragionevolmente considerarsi di lieve entità e come tali regolarizzabili con una pratica di sanatoria.
Per la sanatoria di tali difformità si prevede un costo complessivamente quantificabile in € 5.000 ,00 per spese tecniche e sanzioni amministrative.
Con specifico riferimento alla sanatoria edilizia delle opere irregolari riscontrate e indicate precedentemente, il sottoscritto stimatore evidenzia come lo stesso non possa espletare i compiti demandati, per legge, agli organismi pubblici, i quali si esprimeranno nel merito a seguito dell’esame di specifici elaborati progettuali.
Pertanto l’esito dell’esame della sanatoria così come l’ammontare delle sanzioni amministrative riportate è da considerarsi orientativo e formulato esclusivamente ai fini della stima.
4.10 CONFORMIT À CATASTALE
La rappresentazione catastale dell’abitazione, per le difformità in precedenza evidenziate, non corrisponde allo stato di fatto. Risulta, inoltre, un’errata indicazione dell’area del lotto nella planimetria relativa (Mn 2053 sub. 1), in cui viene riportata una superficie del lotto di mq 598 contrastante con quella riportata al catasto terreni di mq 545. Conseguentemente, anche la superficie scoperta indicata (mq 488) risulta errata.
Occorrerà conformare la mappa e le planimetrie catastali alla situazione reale. Costo previsto per la regolarizzazione catastale € 2.000 ,00 per spese tecniche e diritti.
4.11 DIVISIBILIT À
Tenuto conto che l’immobile è costituito da una singola abitazione e strette pertinenze, si esprime giudizio negativo in ordine alla divisibilità.
4.12 VALORE DI MERCATO ATTUALE DELL’IMMOBILE
La valutazione di seguito esposta è stata sviluppata utilizzando il metodo di stima comparativo.
E’ stata effettuata una ricerca presso alcuni operatori del settore presenti in zona e sui più importanti portali immobiliari quali, l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate e il Borsino Immobiliare. Infine su alcuni siti specializzati in annunci di agenzie e/o privati.
Sui valori opportunamente mediati così ottenuti sono stati applicati dei coefficienti di merito in considerazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili quali la vetustà, l’ubicazione, la comodità di accesso, lo stato manutentivo, le condizioni dell’impiantistica, il grado di finitura, lo scoperto pertinenziale, ecc.
Per quanto riguarda il libero mercato: l’appetibilità del bene nel suo contesto, lo stato del mercato per beni simili in zona.
Tutti i valori degli immobili oggetto della presente perizia sono stati determinati sulla scorta delle considerazioni predette con unità di riferimento il metro quadrato commerciale.
Tenuto conto di quanto riscontrato nei sopralluoghi effettuati, dei rilievi, dell’età, della qualità, dello stato di manutenzione, dell’ubicazione e di ogni precedente considerazione, lo scrivente ritiene che il valore del bene stimato sia pari a:
Superficie commerciale mq 300 x € 850/mq = € 255.000,00 A tale importo vanno detratti:
Regolarizzazione urbanistica - € 5.000,00 Regolarizzazione catastale - € 2.000 ,00
VALORE DI MERCATO € 248.000,00
Al fine, però, di determinare il valore inteso quale prezzo di vendita forzata per gli immobili in questione, poiché la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e per di ogni altra circostanza concreta, si applicherà un abbattimento del 15% sul valore di mercato.
Ossia € 248.000,00 x 0,15 = € 37.200 - € 37.200 ,00
VALORE VENDITA FORZATA € 210.800,00
che si arrotondano a € 2 10.000,00
%%%
Entro i termini previsti è stata inviata la bozza dell’elaborato peritale alle parti, alle quali è stato assegnato un termine non superiore a 15 giorni prima dell’udienza per formulare eventuali osservazioni. Nessuna osservazione pervenuta.
Treviso, 15 gennaio 2022 lo stimatore
geom. Bruno Cisterna
ALLEGATI
• ALLEGATO 1 Generalità della proprietà degli immobili;
• ALLEGATO 2 Relazione fotografica;
• ALLEGATO 3 Estratto di mappa catastale;
• ALLEGATO 4 Planimetrie catastali;
• ALLEGATO 5 Visure catastali;
• ALLEGATO 6 Copia atto notarile di provenienza;
• ALLEGATO 7 Elenco formalità pregiudizievoli;
• ALLEGATO 8 Certificato di abitabilità;
