IL MERCATO DEI MUTUI NEL 2010

(1)

IL MERCATO DEI MUTUI NEL 2010

Nel IV trimestre del 2010 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.041,15 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2009 si registra un calo delle erogazioni del -2,34% per un controvalore di -306,27 mln di euro. E’ quanto emerge dall’ultima pubblicazione dei dati statistici di Banca d’Italia. Si ferma dunque la serie delle rilevazioni di segno positivo iniziata nel IV trimestre 2009 e proseguita per tre trimestri consecutivi.

L’analisi del IV trimestre 2010 consolida una tendenza al decremento delle variazioni trimestrali delle erogazioni iniziato lo scorso trimestre, quando il saldo al pari periodo 2009 era di segno positivo (+8,30% rispetto al III trim. 2009) ma in calo rispetto a quanto registrato nel II trimestre (+23,16% rispetto al II trim. 2009). Il calo che risulta dalla differenza tra le variazioni fa comunque pensare ad un movimento al ribasso di breve durata. I volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione/surroga, benché in continuo calo rispetto al 2009; secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione mediazione creditizia, tali volumi rappresentano nel quarto trimestre 2010 circa il 10% del totale.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione mediazione creditizia su dati Banca d’Italia (base informativa pubblicata il 20.04.2010)

Analizzando l’anno 2010, sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto di abitazioni per 56.914,32 mln di euro. Da ritenersi quindi buona la chiusura d’anno, soprattutto se confrontata con il 2009. Infatti, nonostante il calo del IV trimestre, si è riscontrato un incremento annuo a doppia cifra, pari a +11,49%. A livello di nuove erogazioni siamo dunque tornati ai valori pre-crisi, quando nel 2005 si registrarono erogazioni per 56.266,25 mln di euro. Il mercato appare dunque solido e in ripresa. Una crescita graduale e sostenibile appare ora possibile anche se non vanno sottovalutati i segnali di ridimensionamento evidenziati in quest’ultimo trimestre.

(2)

La domanda di mutui nel 2010 ha fatto registrare un aumento, seppur lieve, rispetto al 2009 pari a +1% (fonte CRIF).

Nel quarto trimestre 2010 l’andamento nelle Macroaree italiane è risultato disomogeneo. Mentre le Macroaree del Nord hanno fatto registrare un calo delle erogazioni rispetto allo stesso trimestre del 2009, le altre hanno sostanzialmente tenuto riportando variazioni migliorative. La Macroarea Meridionale è quella che è cresciuta maggiormente, + 3,17%, seguita dalla Macroarea Insulare con +2,77% e da quella Centrale con +1,16%. Il calo più sostenuto si è verificato nella Macroarea Nord Orientale con un -7,11% seguita dalla Macroarea Nord Occidentale con -4,33%.

La Macroarea Centrale ha superato la Macroarea Nord Orientale per volumi assoluti erogati anche nel IV trimestre 2010. Il fenomeno ha avuto origine nel I trimestre 2010 e si è ripetuto nei trimestri successivi. La Macroarea Nord Occidentale con 5.229,80 mln di euro eroga il 35% del totale dei volumi e resta quella che incide maggiormente; al secondo posto per incidenza la Macroarea Centrale con volumi erogati pari a 3.504,20 mln di euro ( 23%). Scende al terzo posto la Macroarea Nord Orientale che con 3.294,87 mln di euro rappresenta il 22% dei volumi, seguita dalla Macroarea Meridionale con 1.984,81 mln di euro, il 13% del totale. Chiude la classifica la Macroarea Insulare con il 7% dei volumi per un controvalore erogato nel trimestre pari a 1.027,48 mln di euro.

(3)

Il 2010 si chiude quindi con un aumento delle erogazioni in tutte le Macroaree. La Macroarea Centrale è quella che ha fatto registrare il maggior incremento: +17,35% rispetto al 2009. A seguire la Macroarea Insulare e quella Meridionale che hanno registrato un incremento a due cifre, rispettivamente +15,73% e +15,35%. Più modesto l’incremento per le due Macroaree del Nord.

L’Italia Nord Occidentale ha fatto rilevare un incremento di +8,27% mentre l’Italia Nord Orientale è quella che ha avuto l’incremento più esiguo, +7,63%.

Per ciò che riguarda l’incidenza delle singole Macroaree sul totale delle erogazioni, nel cumulativo annuo 2010 assistiamo al sorpasso della Macroarea Centrale nei confronti della Macroarea Nord Orientale. Il fenomeno assume particolare rilevanza se si pensa che era dal 2007 che la Macroarea Centrale non erogava più di quella Nord Orientale; allora la differenza era minima (43 mln di euro) mentre nel 2010 è stata più importante (642 mln di euro). Si conferma anche su base annua la preponderanza delle erogazioni nella Macroarea Nord Occidentale, 35% delle erogazioni totali per un controvalore di 19.676,47 mln di euro. Segue la Macroarea Centrale con volumi erogati per 13.547,05 mln di euro, il 24% del totale. Terza per “peso” la Macroarea Nord Orientale, 23% dei volumi con 12.905,25 mln di euro. Chiudono l’Italia Meridionale, 7.166,08 mln che rappresenta il 12% dei volumi e infine i 3.669,48 mln di euro della Macroarea Insulare pari al 6% del totale dei volumi erogati nell’anno.

(4)

A livello regionale l’andamento delle erogazioni nel quarto trimestre 2010 ha visto per 14 regioni su 20 un incremento rispetto al medesimo trimestre del 2009. In particolare spicca l’ottima performance della regione Piemonte che fa rilevare l’aumento nazionale più sostenuto con un +21,67% seguito da Sardegna +18,30 e Lazio +8,33%. Tra le regioni che hanno avuto un decremento il dato di spicco è quello della Lombardia, prima per volumi assoluti, ma con una diminuzione delle erogazioni del -12,34%. In calo anche Toscana -10,90% e Veneto -9,59%.

Nell’anno 2010 tutte le regioni d’Italia hanno fatto registrare un aumento delle erogazioni anche se in misura differente. Registriamo infatti gli incrementi più sostenuti in Lazio +22,77% in Basilicata +20,78% e in Piemonte +19,42%. Aumenti decisamente più contenuti invece per Trentino Alto Adige +2,92%, Lombardia +5,21% ed Emilia Romagna +5,50%.

Per quanto attiene l’incidenza regionale sul totale erogato nella nazione la Lombardia resta la regione che maggiormente contribuisce ai volumi nazionali con il 23,59%, seguita da Lazio 12,59%

ed Emilia Romagna 9,60%. Valle d’Aosta, Molise e Basilicata sono le regioni che contribuiscono meno, anche per ovvie ragioni di dimensioni e rispettivamente per lo 0,20%, lo 0,27% e lo 0,35%.

(5)

A livello provinciale sulle 110 analizzate se ne riscontrano 57 che hanno evidenziato un aumento delle erogazioni, in particolare Sassari con un incremento del +37,22%, Latina +29,52% e Vibo Valentia +29,30%. Tra le contrazioni maggiori invece Agrigento con -50,18% (che nello scorso trimestre aveva fatto registrare un aumento del 54%), Isernia -27,02% e la provincia di Milano, seconda per volumi assoluti dopo Roma, che fa segnare un sostenuto calo pari al -25,90%. Di seguito l’andamento nel IV trimestre 2010 delle prime dieci province per volumi erogati.

PROVINCIA EROG.

IV TRIM.2010*

VAR. % SU IV TRIM 2009

ROMA 1.697,03 7,13%

MILANO 1.520,99 -25,90%

TORINO 694,92 12,46%

NAPOLI 476,55 5,01%

BOLOGNA 360,18 -11,86%

BERGAMO 348,68 -9,58%

BRESCIA 338,16 -7,54%

BARI 328,71 -7,06%

VARESE 312,81 0,51%

FIRENZE 312,18 -11,44%

* MLN di Euro

Sono ben 87 le province che hanno chiuso l’anno 2010 con un aumento delle erogazioni rispetto al 2009. In assoluto la provincia di Ferrara è quella con il maggior incremento annuo, ben il 77,42%

seguita da L’Aquila +36,47% che fa mostrare una notevole ripresa di fiducia, e la provincia di Vercelli, +32,68%. Tra le variazioni negative invece, Isernia con una contrazione del -13,19%

seguita da Cremona -10,49% e dalla vicina Piacenza -9,24%. Di seguito l’andamento nell’anno 2010 delle prime dieci province per volumi erogati.

PROVINCIA EROG.

ANNO 2010*

VAR. % SU ANNO 2009

MILANO 6.436,27 -0,25%

ROMA 6.292,98 23,60%

(6)

TORINO 2.489,02 16,36%

NAPOLI 1.715,77 18,41%

BOLOGNA 1.465,87 3,70%

FIRENZE 1.338,73 13,71%

BERGAMO 1.314,98 -1,91%

BRESCIA 1.305,65 0,26%

BARI 1.175,09 7,84%

VARESE 1.113,97 10,63%

* MLN di Euro

Per quanto riguarda l’andamento delle consistenze dei mutui in Italia la tendenza rimane sempre improntata alla crescita. Dopo un iniziale periodo di flessione, avvenuto tra il I e il II trimestre del 2008, l’andamento ha ripreso ad aumentare, fino a raggiungere il volume record di 305.825 milioni di euro nel IV trimestre 2010, facendo registrare un aumento pari al +1,46% rispetto al III trimestre dell’anno.

Grazie alla base dati interna dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione mediazione creditizia, è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo. A livello nazionale è stata rilevata una discreta crescita di tale indicatore: nel 2010 il ticket medio nazionale è pari a circa 124.700 €. Rispetto a quanto rilevato nell’anno 2009 (118.000€) si è dunque riscontrato un aumento del +5,67%. Il valore nel IV 2010 è cresciuto di circa 200 euro rispetto alle rilevazioni del III trimestre 2010 denotando un continuo aumento durante tutto il corso dell’anno da poco trascorso. La crescita risulta uniforme in tutte le Macroaree d’Italia anche se più marcata nell’Italia Meridionale (+7,17%) e più modesta nell’ Italia Nord Orientale (+2,20%).

MACROAREA TICKET 2010 TICKET 2009 VAR. % ITALIA NORD-OCCIDENTALE 124.600,00 119.000,00 4,71%

ITALIA NORD-ORIENTALE 130.200,00 127.400,00 2,20%

ITALIA CENTRALE 135.600,00 127.200,00 6,60%

ITALIA MERIDIONALE 112.100,00 104.600,00 7,17%

ITALIA INSULARE 110.600,00 105.000,00 5,33%

(7)

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione mediazione creditizia

A livello regionale il ticket medio di mutuo continua ad essere difforme sul territorio nazionale. La regione con valore più alto è nel 2010 è la Toscana, con un ticket medio di mutuo pari a 138.600 euro, mentre la regione con il valore più basso è stata la Basilicata con 78.000 euro di media per pezzo. Tendenzialmente i valori medi più elevati si confermano nelle regioni del centro e del nord e quelli più bassi nelle regioni Meridionali ed Insulari.

Sul fronte dei tassi d’interesse i rapidi interventi al ribasso effettuati a partire dal secondo semestre 2008 dalla Banca Centrale Europea sul tasso di riferimento BCE, hanno inciso significativamente sulle quotazioni dei tassi Euribor ed Eurirs, che riguardano rispettivamente i mutui a tasso variabile e a tasso fisso. Il movimento al ribasso del tasso Euribor a 3 mesi (365) iniziato nell’ottobre 2008 ha continuato a caratterizzare i primi mesi del 2010, fino a toccare il valore minimo di 0,64% nel mese di marzo 2010, ben al di sotto del Tasso di Riferimento BCE che era pari all’1%. Partendo da questi valori assistiamo, nei mesi successivi, ad una progressiva ripresa delle quotazioni che alla fine dell’anno 2010 hanno riportato il tasso Euribor a dei valori simili a quelli del tasso di riferimento BCE; l’ultima quotazione dell’anno (dicembre 2010) è pari allo1,02% Le recenti tensioni socio- politiche in Medio Oriente e la spinta inflazionistica da esse generata hanno indotto la Banca Centrale Europea a ritoccare al rialzo di +25 punti base il Tasso di riferimento BCE dopo un periodo di oltre due anni in cui era fermo ai minimi storici, lasciando presumere per l’anno in corso ulteriori aumenti. Nel primo periodo dell’anno il tasso Euribor 3 mesi ha anticipato questa tendenza e il 28 aprile 2010 fissa come ultima quotazione 1,37%, ossia gli stessi valori di due anni fa (1,38%

il 29 Aprile 2009). Anche l’Eurirs a 20 anni ha continuato a calare in seguito agli interventi della Banca Centrale Europea toccando il minimo storico a Settembre 2010 con una quotazione media mensile di 3,03%. Rapida la risalita delle quotazioni che hanno fatto registrare già nel mese di dicembre 2010 un media mensile del 3,70%; dall’ultima rilevazione effettuata ad aprile 2011 risulta un valore pari allo 4,05%. Il saggio si riporta dunque sui livelli di Novembre 2009 quando la media mensile fu proprio 4,05%.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, sezione mediazione creditizia su dati Banca d’Italia (base informativa pubblicata il 20.04.2010) (Medie mensili, valori %)

Sulla base delle dinamiche dei tassi a fine Aprile 2011 ipotizziamo di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni ad uno spread indicativo di 1,50bps: se scegliessimo un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata mensile indicativa di 828 euro; se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile avremmo un risparmio pari a 173 euro mensili in quanto la rata ammonterebbe a 655 euro.

Considerazioni per l’anno 2011

In un contesto di mercato quale quello appena illustrato i segnali di miglioramento complessivo registrati su base annua lasciano ipotizzare un trend delle erogazioni sostanzialmente simile anche per l’anno 2011. Di contro le tensioni inflazionistiche in corso potranno spingere la Banca Centrale Europea ad ulteriori seppur minimi ritocchi del Tasso di Riferimento. Tenuto conto che ciò

(8)

influenzerebbe i parametri di riferimento ai quali i mutui sono indicizzati e che ad oggi il costo di approvvigionamento di fondi da parte degli istituti eroganti è tendenzialmente in aumento, è ipotizzabile che a sua volta i costi (spread) dei prodotti per l’acquisto dell’abitazione potrebbero subire degli aumenti, comportando di fatto una potenziale uscita di una parte della clientela dall’accesso al credito. In quest’ottica il Gruppo Tecnocasa si aspetta che le due tendenze si bilancino, consentendo una tenuta delle erogazioni nel 2011 sui livelli dell’anno appena trascorso.

In questo scenario assume sempre più importanza il consulente del credito, figura nella quale il Gruppo Tecnocasa ha sempre creduto e che oggi più che mai diventa punto di riferimento determinante.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa