TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA

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TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO **** *

AGGIORNAMENTO DEL VALORE DI STIMA DEL COMPLESSO AZIENDALE

RELAZIONE DI PERIZIA ESTIMATIVA

I TECNICI

ING. SALVATORE PIZZO ING. GIOVANNI ANDRONICO

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1) PREMESSE

Con provvedimento n. 1974 CRON. del 16/5/2006, disposto dal G.D. Dott. Vincenzo Didomenico, i sottoscritti Ing. Salvatore Pizzo e Ing. Giovanni Andronico sono stati nominati C.T.U. al fine di provvedere all’aggiornamento del valore di stima del complesso aziendale di proprietà della fallita società ****** ***

Il complesso aziendale è già stato oggetto di perizia di stima, redatta dagli Ingg. Eugenio Tageo e Santi Muscarà, depositata in data 07/08/2003 presso la Cancelleria del Tribunale Civile di Siracusa Sezione Fallimentare quando era appena cessata l’attività produttiva dello stabilimento industriale sito in Priolo Gargallo ex S.S. 114 km 145-146.

Per lo svolgimento dell’incarico i sottoscritti C.T.U. si sono basati sul contenuto della perizia di stima sopra menzionata e su riscontri, rilievi e aggiornamenti delle valutazioni, effettuati anche con svariati sopralluoghi e con accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Priolo Gargallo e l’Agenzia del Territorio della Provincia di Siracusa.

Dal confronto fra l’allegato fotografico alla perizia di stima degli Ingg. Tageo e Muscarà ed i luoghi è apparso chiaro che, nel trascorso periodo, lo stabilimento industriale ed i beni contenuti non hanno subito sostanziali modifiche, salvo quelle legate al degrado, aggravato dalla vicinanza con il mare, e dovuto sia all’inattività che alla mancanza di interventi manutentivi.

Dal riscontro che lo stabilimento industriale ed i beni contenuti non hanno subito sostanziali modifiche ne è derivata la scelta di procedere all’aggiornamento del valore di stima utilizzando come base di partenza le valutazioni effettuate nella perizia degli Ingg. Tageo e Muscarà, tenendo ovviamente conto delle attuali condizioni dei beni e del mercato.

Come sarà illustrato nel seguito alcun elementi di fabbricati, compresi nella precedente perizia di stima fra gli immobili, non sono stati qui valutati a parte in quanto il valore si ritrova già compreso nella relativa voce degli impianti (vasche di decantazione, struttura metallica forno SHAFT KILN, copertura metallica testata forni). Inoltre alcuni immobili, mancando di titolo autorizzativo edilizio, non sono stati inseriti nella stima ritenendo che non possono avere un valore di mercato.

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2) DESCRIZIONE SINTETICA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ED AZIENDALE DELLA ****** ***

Il patrimonio immobiliare ed aziendale della ****** *** è costituito principalmente dallo

stabilimento per la produzione di ossido di magnesio o magnesite (MgO) dall’acqua di mare, ed è sito al Km 145-146 della ex S.S. 114 nel territorio del Comune di Priolo Gargallo.

In sintesi ne fanno parte:

a) il terreno di sedime dello stabilimento e aree limitrofe di proprietà comprese le sistemazioni e le infrastrutture generali esistenti;

b) i fabbricati, distinti fra:

- edifici per uffici e servizi per il personale;

- parcheggi coperti;

- capannoni per magazzini, depositi ed officine;

c) gli impianti di produzione;

d) l’impianto di caricamento nel Porto di Siracusa;

e) i beni mobili costituiti dai mezzi e dalle attrezzature a servizio delle attività dello stabilimento, nonché dagli arredi ed apparecchiature degli uffici, del laboratorio e dei locali di servizio per le maestranze (cucina, mensa, spogliatoio) ;

f) i beni di magazzino costituiti da pezzi di ricambio, materie prime, semilavorati e prodotti finiti.

La stima dei beni di cui alle voci e) ed f) non farà parte della presente perizia in quanto la loro valutazione scaturirà a seguito dell’inventario in esecuzione da parte di altri consulenti.

Il complesso industriale originario della ****** *** è stato installato nel 1975, con ammodernamenti che hanno riguardato

- il carico automatico del forno calce nel 1998

- il prelievo e trattamento dell’acqua marina nel 1999

- la nuova sezione di sinterizzazione e macinazione della magnesite nel 2000/2002.

In generale lo stabilimento è caratterizzato da impianti palesemente obsoleti e scarsamente automatizzati con penalizzazioni produttive legate al contenimento delle emissioni in atmosfera.

Inoltre lo stabilimento risulta inattivo dal mese di maggio 2003 e non si sono quindi potute verificare l’efficienza e la funzionalità degli impianti: di tale circostanza e dello stato in cui si presentano oggi si terrà conto nelle valutazioni sviluppate in seguito, particolarmente in relazione alle necessarie attività di capillare manutenzione straordinaria per la messa in esercizio a causa del lungo periodo di fermo.

La planimetria allegato 1 riporta la consistenza dello stabilimento: la numerazione della varie parti

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autorizzativi edilizi a cui è stato possibile risalire a seguito di ricerche fra la documentazione presente negli archivi di stabilimento.

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3) CRITERI DI STIMA

I criteri di stima sono diversificati in relazione alla natura dei beni e possono riassumersi nei seguenti:

- i terreni sono valutati con riferimento al prezzo di mercato di aree limitrofe aventi

caratteristiche simili, comprendendo le sistemazioni e le infrastrutture generali esistenti valutate a costo di costruzione e considerandone la vetustà e lo stato, con particolare riferimento alle infrastrutture interrate in quanto l’inattività dello stabilimento, la falda marina e la vicinanza al mare, la presenza di materiale polverulento nei piazzali, ecc. ne hanno sicuramente ridotto o inficiato l’efficienza costringendo, per un futuro utilizzo, ad onerose opere di riattamento;

- i fabbricati sono valutati per surrogazione, che si esplica attraverso la determinazione del costo di riproduzione, deprezzato per tenere conto della vetustà, del decadimento reddituale (dovuto alla crescita della manutenzione straordinaria nel tempo) e dell’obsolescenza tecnologica di ogni singolo elemento e di tutto il complesso. Il valore dei fabbricati strettamente pertinenti agli impianti è ricompreso nei valori di base assunti per la stima degli impianti stessi (in tale categoria rientrano in particolare le vasche di decantazione e reazione D1-2, L1-2, R1-2). Per altri fabbricati secondari (cabine elettriche, metano, caldaie, depositi secondari, ecc.) la valutazione è stata effettuata con riferimento al costo di costruzione per metro cubo e tenendo conto dello stato di vetustà;

- gli impianti di produzione sono valutati con riferimento ai valori presi a base nella stima degli Ingg. Tageo e Muscarà e riferiti ad una precedente stima eseguita nel 1995 o al valore risultante

all’epoca della costruzione (nel caso di impianti realizzati dopo il 1995). I valori di base sono rettificati con una serie di coefficienti per tenere conto dell’obsolescenza, dell’efficienza di produttività, degli oneri di messa in servizio e manutenzione straordinaria legati al lungo periodo di fermo degli impianti, delle modifiche necessarie per adeguarli alle attuali normative con particolare riferimento alla salvaguardia ambientale.

Occorre tenere presente che negli archivi di stabilimento non è stata ritrovata alcuna

documentazione relativa al piano di caratterizzazione, redatto a norma del vigente D.M. 471/99, delle aree di sedime dello stabilimento e dell’area marina antistante. Tale documentazione è stata richiesta dal Ministero dell’Ambiente e del Territorio a seguito dello sversamento di acido solforico avvenuto fra il 2005 ed il mese di aprile 2006, assieme alla prescrizione dell’esecuzione di attività di disinquinamento il cui costo, al momento attuale, non è chiarito se sarà sostenuto dallo Stato o addebitato alla ****** ***

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4) VALUTAZIONE DEI TERRENI DI PROPRIETA’ E DELLE INFRASTRUTTURE GENERALI PRESENTI

4.1) DESCRIZIONE DEI TERRENI OGGETTO DI VALUTAZIONE

Preventivamente sono state effettuate ricerche presso l’ U.T.E. di Siracusa e si è accertato che l’insediamento industriale è accatastato (Catasto Fabbricati) al foglio n° 82, particella n° 368 del Comune di Priolo Gargallo, provincia di Siracusa, categoria D/1 con rendita pari a € 152.952,00, come riassunto al punto a) del riepilogo sottostante.

Sono inoltre intestati alla ***** *** *** i terreni riportati al punto b) del riepilogo

sottostante ed il fabbricato rurale riportato al punto c) del medesimo riepilogo, che risulta demolito quando fu realizzato uno dei decantatori e mai eliminato catastalmente.

L’allegato 2 riporta le planimetrie catastali dei terreni oggetto di valutazione, mentre l’allegato 2 bis riporta le visure catastali dei medesimi terreni.

L’area dello stabilimento di produzione si trova nella zona industriale del Comune di Priolo Gargallo e censita al Catasto del Comune di Priolo Gargallo (Provincia di Siracusa ) nel foglio di mappa n° 82, particella n° 368. Essa confina ad Ovest con la fascia destinata al tracciato ferroviario Siracusa – Catania e a Est con la strada che costeggia il mare.

L’area interna dello stabilimento risulta, in base alla denuncia di variazione n° 393 del 23.01.2003 effettuata a seguito del tipo mappale n° 1748/2002 depositato agli atti del N.C.E.U. di Siracusa, pari a 80.137 mq.

L’area compresa all’interno dello stabilimento è recintata mediante pannelli in calcestruzzo fino ad una altezza totale di circa 2,50 m. La stessa area è inoltre dotata di piazzali e vie di transito oltre ad infrastrutture generali in gran parte interrate (linee di servizio metano, elettriche, antincendio, acqua dolce per servizi igienici e per usi industriali, acqua mare, acque di scarico) per come riportate nell’allegato 10.

Nelle vicinanze dell’area dello stabilimento sono intestati alla società anche i terreni riportati al Catasto (Terreni) del Comune di PRIOLO GARGALLO (Sezione di Melilli), al foglio 82 particelle n° 198 e n° 199 e al Catasto (Terreni) del Comune di MELILLI al foglio 87 particelle n° 288, n°

320 e n° 438.

I terreni riportati al catasto al foglio 82, particelle n° 198 e n° 199, confinano ad Ovest con la ex Strada Statale 114 (SR-CT) e ad Est con la zona di pertinenza della linea Ferroviaria Siracusa – Catania. Essi sono stati utilizzati per la sosta degli automezzi carichi di calcare provenienti dalle cave. Mediante una pensilina di attraversamento della linea ferroviaria, sulla quale è posto un nastro trasportatore, si provvedeva a stoccare il calcare nei silos all’interno dello stabilimento.

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L’area totale delle due particelle è pari a 24.269 mq.

Il terreno riportato al foglio 87, particella 288 è una ideale continuazione verso sud del terreno precedentemente descritto. Esso ha una estensione di 2.840 mq.

Nel terreno riportato al foglio 87, particella 320 è presente un fabbricato rurale al cui interno è presente un pozzo artesiano regolarmente denunciato. Esso ha una estensione di 270 mq.

Il terreno riportato al foglio 87, particella 438 ha una estensione di 94 mq.

RIEPILOGO

a) Catasto fabbricati

Foglio Particella Categoria Superficie (mq)

Comune di Priolo Gargallo 82 368 D/1 80.137

b) Catasto terreni

Foglio Particella Qualità Superficie (mq) Comune di Priolo Gargallo

Sezione di Melilli

82 198 Seminativo 13.564

Comune di Priolo Gargallo Sezione di Melilli

82 199 Seminativo

irrig.

10.705

Comune di Melilli 87 288 Seminativo 2.840

Comune di Melilli 87 320 Seminativo

irrig.

270

Comune di Melilli 87 438 Seminativo 94

--- --- --- --- TOTALE 27.473 c) Catasto terreni (fabbricato rurale)

Foglio Particella Qualità Superficie (mq) Comune di Priolo Gargallo

Sezione di Melilli

82 202 Fabbricato

rurale

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4.2) VALUTAZIONE DEI TERRENI

Come già anticipato nel precedente paragrafo 3 i terreni sono valutati con riferimento al prezzo di mercato di aree limitrofe aventi caratteristiche simili, comprendendo le sistemazioni e le infrastrutture generali esistenti valutate a costo di costruzione e considerandone la vetustà e lo stato, con particolare riferimento alle infrastrutture interrate in quanto l’inattività dello stabilimento, la falda marina e la vicinanza al mare, la presenza di materiale polverulento nei piazzali, ecc. ne hanno sicuramente ridotto o inficiato l’efficienza costringendo, per un futuro utilizzo, ad onerose opere di riattamento.

Da analisi dei prezzi di mercato e da riferimenti acquisiti presso l’U.T.E. di Siracusa per i terreni a destinazione industriale si può considerare un prezzo medio di €/mq 25,00, mentre per i terreni esterni allo stabilimento il relativo prezzo medio è di €/mq 8,00, tenendo conto che, in parte, le aree esterne sono utilizzate per il ciclo produttivo (aree ad ovest dello stabilimento per lo scarico del calcare e lo stazionamento degli autocarri addetti al trasporto) e su una particella esiste un pozzo per l’emungimento di acqua dolce.

Le sistemazioni e le infrastrutture generali esistenti, nello stato in cui si trovano e con le incertezze legate all’efficienza delle reti interrate, possono valutarsi in €/mq 2,50 applicando tale importo all’intera area dello solo stabilimento.

Sulla scorta delle superfici precedentemente esposte e dei superiori prezzi unitari il valore dei terreni di proprietà della ****** *** è pari a:

- TERRENI DELLO STABILIMENTO = mq 80.137 x €/mq (25,00+2,50) = € 2.203.767,50 - TERRENI ESTERNI = mq 27.413 x €/mq 8,00 = € 219.604,00 TOTALE TERRENI DI PROPRIETA’ = € 2.423.071,50

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5) VALUTAZIONE DEI FABBRICATI

5.1) DESCRIZIONE DEI FABBRICATI OGGETTO DI VALUTAZIONE

All’interno dello stabilimento sono ubicati diversi fabbricati che sono riportati al N.C.E.U. della provincia di Siracusa, nel comune censuario di Priolo Gargallo alla particella n° 368 del foglio n°

82.

L’allegato 2 ter riporta le planimetrie catastali dei fabbricati oggetto di valutazione.

Tali edifici saranno descritti singolarmente e per ognuno di essi sarà riportato il riferimento nella planimetria generale dello stabilimento allegato 1.

Occorre far presente che negli archivi di stabilimento non è stato possibile ritrovare documentazione relativa ad eventuale bonifica di amianto presente all’interno dello stabilimento.

Ciò potrebbe comportare oneri non compresi nelle stime effettuate per la relativa bonifica.

5.1.1) FABBRICATI AD USO INDUSTRIALE

A) Capannone officina meccanica e locale caldaia (vedi grafici allegato 3).

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 2 e 3);

• C.E. del 07/10/1971 variante sanatoria e C.E. n° 213/100 del 08/05/1980 in sanatoria rilasciate dal comune di Melilli.

Il capannone si trova a sinistra rispetto all’ingresso dello stabilimento.

Ha in pianta una forma rettangolare di dimensioni esterne pari a (60,15 m) x (15,95 m) e altezza massima pari a circa 9,40 m.

Durante i sopralluoghi effettuati sono stati eseguiti controlli dimensionali, sia interni che esterni, dell’immobile. Sono state riscontrate piccole modifiche alla disposizione di alcuni tramezzi interni rispetto al progetto dotato di Concessione Edilizia.

Tali modifiche sono state riportate nei disegni allegati.

Gli infissi esterni sono del tipo in lamiera e vetro.

All’interno del capannone sono presenti oltre al locale officina con annessi uffici, i servizi igienici, un laboratorio, i locali destinati a magazzino con relativo ufficio e un locale caldaia con ingresso dall’esterno. Sopra i locali destinati agli uffici e ai servizi igienici è stato ricavato un soppalco di circa 150 mq.

La struttura portante è in cemento armato ed ha la parte strutturale della copertura realizzata per mezzo di elementi prefabbricati in c.a. curvi e tiranti in acciaio.

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B) Capannone deposito magnesite (vedi grafici allegato 4).

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 34);

Il capannone si trova in posizione centrale rispetto all’ingresso dello stabilimento.

È formato in pianta da due corpi rettangolari, aventi uno dei lati più lunghi in comune.

Hanno dimensioni esterne pari a (52,40 m) x (12,00 m) il primo e (56,40 m) x (12,40 m) il secondo.

Esso è stato realizzato con fondazioni in cemento armato ed in elevazione con setti in c.a. fino ad una altezza di 2,20 m. Superiormente la struttura è stata realizzata con montanti in acciaio e capriate in acciaio che costituiscono l’orditura della copertura a falde inclinate del capannone.

Le pareti esterne del capannone sono state realizzate utilizzando lastre di onduline di vetroresina mentre per la realizzazione della copertura sono state utilizzate lastre in lamiera grecata.

C) Capannone deposito ricambi (vedi grafici allegato 5).

• Pratica Edilizia 3.015, C.E. n° 817 del 20/07/1988 rilasciata dal comune di Priolo.

Il capannone in oggetto si trova in prossimità del capannone adibito a deposito di magnesite.

Ha in pianta una forma rettangolare di dimensioni pari a (40,00 m) x (25,50 m) ed una altezza di imposta di falda di 6,00 m; il volume quindi, all’imposta di falda risulta essere pari a 6.120 mc.

Le fondazioni sono state realizzate in c. a. mentre tutta la parte in elevazione (pilastri HEA 220, capriate con profili angolari doppi e controventi) è stata realizzata utilizzando profilati in acciaio.

Per la realizzazione delle pareti laterali e della chiusura della copertura, sono stati utilizzati pannelli in lamiera grecata ancorati alla struttura mediante profili ricavati con lamiera piegata.

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D) Deposito temporaneo ricambi nuovi impianti

Il capannone in oggetto è ubicato in posizione centrale tra il capannone per il deposito della magnesite (n° di riferimento 34) e il capannone per il deposito dei ricambi (n° di riferimento 33), lungo i lati più lunghi. Infatti utilizza le chiusure laterali già esistenti dei due capannoni (n° 33 e n° 34). La struttura portante dei montanti che è formata da tubi giuntati mentre per la struttura portante della copertura sono state utilizzate sia capriate prefabbricate in acciaio che tubi giuntati. Sia per la chiusura della copertura che per quella delle pareti più corte sono stati utilizzati pannelli di lamiera grecata.

Sono state effettuate ricerche presso l’ufficio tecnico del Comune di Priolo Gargallo e non è stata trovata alcuna Concessione Edilizia riguardante questo immobile.

D’altra parte, la tipologia strutturale utilizzata per la realizzazione del deposito lascia presupporre ad un utilizzo soltanto momentaneo dello stesso.

Nella stima del complesso immobiliare della società non si è tenuto conto della presenza di questo deposito.

E) Impianto di macinazione (vedi grafici allegato 6).

• C. Edilizia n° 1.970 del 07/06/1999 e variante C.E. 2.088 del 17/03/2000 rilasciata dal comune di Priolo.

Il capannone è ubicato dietro il capannone utilizzato per il deposito dei ricambi (n° 33).

La sua forma in pianta è rettangolare e ha dimensioni (25,00 m) x (20,00 m) e altezza di circa 18 metri.

La fondazione è stata realizzata in cemento armato ordinario mentre per la struttura in elevazione sono stati utilizzati elementi in cemento armato precompresso. Le chiusure, sia quelle laterali che quelle della copertura, sono state realizzate utilizzando elementi in cemento armato prefabbricato.

La stima dell’immobile è riportata nella parte riguardante gli impianti.

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5.1.2) EDIFICI CON DESTINAZIONE PORTINERIA, UFFICI, LABORATORIO, UFFICIO TECNICO, MENSA E SPOGLIATOIO.

Gli immobili sono composti da diversi corpi di fabbrica collegati fra loro da una pensilina in cemento armato e sono stati realizzati con una struttura portante in c.a. e solai piani in latero- cemento. Gli intonaci esterni e interni sono di tipo civile. Gli infissi esterni sono del tipo in lamiera e vetro e sono dotati di persiane esterne.

La pavimentazione interna è stata realizzata utilizzando piastrelle di ceramica o piastrelle di grès.

Gli grafici allegati 7-8 riportano la consistenza delle opere.

F) Edificio per Infermeria, ufficio tecnico e portineria

(riferimenti nella planimetria dello stabilimento allegata rispettivamente 36, 37 e 38);

L’edificio destinato all’infermeria, all’ufficio tecnico e alla portineria è ubicato all’ingresso dello stabilimento, nella zona Ovest del lotto.

Sono state riscontrate piccole modifiche alla disposizione di alcuni tramezzi interni rispetto al progetto dotato di Concessione Edilizia mentre è stata chiusa per mezzo di una parete in blocchi fino ad un’altezza di circa 1,00 m e nella parte superiore utilizzando profili in alluminio e vetri, una parte di tettoia esistente in corrispondenza della parte centrale dell’edificio per un totale di circa 15 mq.

Tali modifiche sono state riportate nei disegni allegati.

G) Edificio per uffici amministrativi

(riferimenti nella planimetria dello stabilimento allegata 43);

• Autorizzazione Ampliamento uffici amministrativi in data 11.12.1989.

L’edifico destinato agli uffici amministrativi è posto in posizione centrale rispetto all’ingresso dell’insediamento industriale. Esso è su due livelli. A piano terra sono stati ricavati quattro locali con destinazione ufficio, un locale destinato ai servizi igienici e altri due piccoli vani destinati rispettivamente al centralino e a deposito ricavato sotto la rampa delle scale che conducono al primo piano. A primo piano sono stati ricavati sette

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locali con destinazione ufficio, una sala riunioni, una segreteria, un locale destinato alla direzione oltre a un vano destinato ai servizi igienici.

Da rilevare oltre alcune modifiche nella disposizione dei tramezzi interni sia a piano terra che a primo piano, l’aggiunta di un vano regolarmente autorizzato in data 11.12.1989 (di dimensioni interne di 3,65 m X 5,45 m per un totale di 19,90 mq circa) ricavato sotto la tettoia che collega gli edifici designati con le lettere F, G, H e I.

Le dimensioni delle edificio destinato agli uffici amministrativi sono pari a (8,30 m) X (14,10 m) a piano terra e (9,43 m) X (24,33 m) a primo piano.

Nelle tavole allegate sono state segnate in rosso le modifiche rispetto al progetto dotato di Concessione Edilizia.

m .x. m .=. 117,03 mq

m .x. m .=. 229,432 mq

346,46 mq

m .x. m .=. 19,89 mq

366,35 mq

PIANO TERRA 8,30 14,10

PRIMO PIANO 9,43 24,33

TOTALE AMPLIAMENTO

LOCALE a Piano T. 3,65 5,45

H) Fabbricato (Riferimento Catasto Fabbricati B1) per laboratorio.

(riferimenti nella planimetria dello stabilimento allegata 44 );

• P.E. 5431 del 20/02/1997 per l’ampliamento di 39,56 mq (8,60 m X 4,60 m).

L’edificio destinato ai laboratori è ubicato nei pressi dell’edificio nel quale sono ubicati gli uffici. All’interno sono presenti diversi locali:

--- un ambiente con destinazione di laboratorio chimico di 164,59 mq;

--- sei vani di varie dimensioni (8,54 mq, 16,38 mq, 14,95 mq, 15,91 mq e 16,88 mq) con destinazione possibile sia di ufficio che di deposito;

--- due locali destinati a deposito di 8,55 mq circa e di 3,16 mq, senza aperture verso l’esterno;

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Da rilevare oltre alcune modifiche nella disposizione dei tramezzi interni, una difformità tra la planimetria depositata per il rilascio della C. E. e la planimetria catastale.

Precisamente una porzione della copertura perimetrale a sbalzo risulta nella planimetria catastale chiusa su due lati a formare un vano aggiuntivo di circa 14,66 mq (2,00 m X 7,33 m). Un’altra porzione di copertura a sbalzo chiusa con muratura risulta mancante sia nel progetto approvato nel 1980 che nella planimetria catastale.

Questa chiusura è pari a circa 24,10 mq.

Nel 1997 è stata aggiunta, in aderenza, una struttura in cemento armato sul lato Nord-Est di circa 39,56 mq. Per tale struttura sono stati depositati i calcoli strutturali presso il Genio Civile di Siracusa.

Nelle tavole allegate sono state segnate in rosso le modifiche rispetto al progetto dotato di Concessione Edilizia.

m .x. m .=. 324,00 mq

m .x. m .=. 6,84 mq

m .x. m .=. 11,50 mq

342,34 mq

m .x. m .=. 14,66 mq

.=. mq

5,75 2,00

FABBRICATO LABORATORI SUCCESSIVAMENTE EDIFICATO PIANO TERRA 18,00 18,00

4,07 1,68

24,10

TOTALE

2,00 7,33

ZONA CHIUSA LUNGO IL PERIMETRO

I) Edificio per locali mensa e spogliatoi

L’edificio destinato ai locali per la mensa e gli spogliatoi è ubicato nella parte centrale sempre in prossimità dell’ingresso.

Per tale edificio sono state riscontrate piccole modifiche nella disposizione di alcuni tramezzi interni rispetto al progetto dotato di Concessione Edilizia mentre sono stati

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aggiunti, nella parte centrale dell’edificio nel quale era presente un patio, dei locali destinati a servizi igienici.

J) Copertura forni rotanti

(riferimenti nella planimetria dello stabilimento allegata 6 e 7);

La copertura ha in pianta dimensioni di 26,50 m x 40 m e ha un’altezza totale di circa 18,80 m.

Essa è stata realizzata in acciaio ed ha in pianta dieci pilastri composti di altezza pari a 14,50 m. Superiormente ai pilastri e lungo il perimetro sono presenti delle travature reticolari alle si collegano le nove capriate di 26 m di luce.

K) Deposito (garage)

(riferimenti nella planimetria dello stabilimento allegata 42 – destinazione garage);

(riferimento Catasto Fabbricati A2 – destinazione deposito);

L’edificio è ubicato a sud dei fabbricati adibiti ad uffici. Il corpo fabbrica è di forma rettangolare di area pari a circa 55 mq.

Uno dei lati più lunghi (lato sud) del deposito è a ridosso della recinzione esterna dello stabilimento. La struttura è stata realizzata in parte con pilastri e pannelli prefabbricati modulari in calcestruzzo vibrato e in parte con blocchi di tufo.

Sul lato est è stata ricavata una apertura di accesso mediante una serranda metallica.

La copertura è ad una falda ed è stata realizzata con lastre ondulate.

L) Deposito

(riferimento Catasto Fabbricati A3);

L’edificio è ubicato a est del fabbricato adibito a laboratorio.

Il corpo fabbrica è di forma quadrata di area pari a circa 40 mq. La struttura portante è stata realizzata utilizzando profilati metallici mentre la copertura, a doppia falda, e le pareti esterne sono state realizzate mediante l’utilizzo di pannelli in lamiera grecata.

In aderenza, sul lato est, è presente un corpo fabbrica di circa 20 mq realizzato in blocchi di tufo che non è riportato né nella planimetria generale dello stabilimento né nella planimetria catastale.

M) Tettoie metalliche (per posteggio autoveicoli)

Le tettoie sono ubicate in prossimità dell’ingresso dello stabilimento e in prossimità degli uffici. La superficie totale è pari a 440 mq.

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5.1.3) STRUTTURE SCATOLARI IN CEMENTO ARMATO

All’interno dello stabilimento si trovano diverse strutture scatolari realizzate in c.a. che sono indispensabili al processo produttivo.

La stima relativa a questa tipologia unica di manufatti sarà eseguita facendo riferimento al costo di costruzione per metro cubo. Per esse si è tenuto conto di tutte quelle opere accessorie necessarie per il loro impiego, quali basamenti, cunicoli e altre opere speciali.

Tali strutture sono in dettaglio:

1) Cabina metano

(riferimento Catasto Fabbricati A1 );

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 40 );

2) Deposito (garage)

(riferimento Catasto Fabbricati A2 – destinazione deposito);

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 42 – destinazione garage);

3) Deposito

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 46);

4) Caldaia uffici

5) Cabina arrivo ENEL

6) Sala controllo processi

7) Cabina smistamento linea 20 kV, con annesso box trasformatori (riferimento Catasto Fabbricati A7);

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8) Cabina elettrica forni “Herreshoff”

9) Cabina elettrica forno “Periclasio”

5.1.4) VASCHE DI DECANTAZIONE IN CEMENTO ARMATO

• C. Edilizia n° 1.970 del 07/06/1999 e variante C.E. 2.088 del 17/03/2000 rilasciata dal comune di Priolo.

All’interno dello stabilimento sono ubicate sei vasche circolari che sono state utilizzate per la decantazione e la reazione:

- decantatori D2 e D1: diametro 100 metri

- decantatori di lavaggio L2 e L1: diametro 60 metri

- reattori R2 e R1: diametro 25 metri

(riferimento nella planimetria dello stabilimento allegata 27 e 28).

Le vasche sono state realizzate con pareti in c.a. su una piastra di fondazione realizzata anche essa in c.a.

Il relativo valore è ricompreso nel valore degli impianti in quanto strettamente pertinenti ad uno specifico ciclo produttivo.

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5.2) VALUTAZIONE DEI FABBRICATI

Il criterio di stima adottato per la valutazione dei fabbricati industriali è quello di surrogazione, che si esplica attraverso la determinazione del costo di riproduzione, deprezzato per tenere conto della vetustà, del decadimento reddituale (dovuto alla crescita della manutenzione straordinaria nel tempo) e dell’obsolescenza tecnologica di ogni singolo elemento e di tutto il complesso.

Il costo di riproduzione deprezzato è il costo di ricostruzione degli immobili, opportunamente deprezzato in funzione dell’età, delle loro condizioni generali, dell’obsolescenza funzionale, economica o ambientale e di tutti gli altri fattori di vetustà considerati rilevanti.

Il deprezzamento del costo di costruzione è operato attraverso opportuni coefficienti riduttivi. Nella stima dei coefficienti di deprezzamento, si è considerato:

l’obsolescenza tecnologica, vale a dire l’invecchiamento delle strutture, degli impianti e delle finiture dell’immobile, e quindi il costo delle future manutenzioni in rapporto ai costi di manutenzione di edifici moderni;

l’obsolescenza funzionale, cioè la convenienza o meno ad utilizzare l’immobile nell’uso attuale da parte del soggetto che lo occupa; il ciclo di vita utile degli edifici può infatti variare in ragione della destinazione d’uso;

i fattori ambientali, poiché la destinazione d’uso attuale deve essere considerata in relazione all’ambiente circostante e in relazione alle politiche urbanistiche e ambientali a livello locale e nazionale.

Nella pratica estimativa, con riferimento agli edifici industriali, il deprezzamento D è stimato in percentuale sul “valore a nuovo” utilizzando la seguente formula:

D = ((A+20)² / 140 ) – 2,86

Nella quale A rappresenta l’età dell’edificio in percentuale sulla sua vita utile.

Nel caso di costruzioni in muratura o in ferro la vita utile può essere posta pari a 50 anni; nel caso, invece, di edifici in cemento armato aventi buone possibilità di futuri adattamenti si è considerata una vita utile pari a 80 anni.

Il valore dei fabbricati strettamente pertinenti agli impianti è ricompreso nei valori di base assunti per la stima degli impianti stessi (in tale categoria rientrano in particolare le vasche di decantazione e reazione D1-2, L1-2, R1-2). Per altri fabbricati secondari (cabine elettriche, metano, caldaie, depositi secondari, ecc.) la valutazione è stata effettuata con riferimento al costo di riproduzione per metro cubo e tenendo conto dello stato di vetustà.

Si è tenuto in conto la presenza delle tettoie sia per uso industriale (esempio copertura forni rotanti) o per parcheggio, il cui valore è stato determinato sulla base di prezzi unitari di riproduzione.

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Le tabelle seguenti riassumono la stima dei fabbricati secondo i criteri sopra descritti. Nelle medesime tabelle sono riportati, oltre ai valori unitari di riproduzione, tutti gli elementi metrici e di altra natura utili per il calcolo dei valori di stima.

Occorre tenere presente che gli immobili risultano da quasi 4 anni in completo abbandono e senza alcun tipo di manutenzione ordinaria. In relazione alla vicinanza con l’ambiente aggressivo marino e industriale è corretto considerare, oltre ai deprezzamenti operati rispetto al nuovo, un coefficiente ulteriormente riduttivo per tener conto dello stato in cui attualmente versano i fabbricati.

Tale coefficiente riduttivo si può assumere pari al 10%.

Riepilogando si ha quindi:

- VALORE FABBRICATI PRINCIPALI = € 1.447.486,62 x 0.90 = € 1.302.737,96 - VALORE FABBRICATI SECONDARI = € 103.686,24 x 0.90 = € 93.317,62 TOTALE VALORE FABBRICATI = € 1.396.055,58

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TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA