FALLIMENTO CIESSE S.R.L. PERIZIA TECNICA DI STIMA -INTEGRAZIONE- COMPLESSO INDUSTRIALE B

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Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima

FALLIMENTO “CIESSE S.R.L.”

PERIZIA TECNICA DI STIMA -INTEGRAZIONE-

Descrizione:

COMPLESSO INDUSTRIALE B

Indirizzo: località Coretto- Comune di Montalto Uffugo (CS)

Nominativo del richiedente:

Dott. Giuseppe GIACOMANTONIO Curatore del Fallimento “CIESSE S.r.l.”

San Fili, 31.01.2022

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Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima INDICE

PREMESSA ... 3

DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ ... 4

a. Ubicazione ... 4

b. Caratteri generali e tipologici ... 5

c. Situazione urbanistica ... 6

d. Vincoli sul territorio... 7

e. Identificazione catastale ... 8

f. Rilievi fotografici e planimetrici ... 10

g. Estensione e consistenza ... 10

h. Confini ... 14

i. Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza delle unità immobiliari ... 14

j. Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari ... 21

k. Accertamento della consistenza e verifica di conformità ... 21

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL’UNITÁ IMMOBILIARI E DEI TERRENI ... 23

MODALITÁ DI VENDITA E PRESCRIZIONI TECNICHE ... 33

CONCLUSIONI ... 34

Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ... 36

ALLEGATI

 Allegato 1: Verbale di acquisizione immobile e Comunicazione acquisizione immobile

 Allegato 2: Disposizione del Giudice del 29.04.2021

 Allegato 3: Atto di provenienza

 Allegato 4: Verbali di sopralluogo

 Allegato 5: Inquadramenti planimetrici

 Allegato 6: Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo

 Allegato 7: Sovrapposizione tra planimetria allegata all’atto revocato ed estratto di mappa all’attualità

 Allegato 8: Documentazione catastale

 Allegato 9: Elaborati grafici

 Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie REPERTORIO FOTOGRAFICO

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Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima PREMESSA

In data 12.11.2021 il Curatore del Fallimento CIESSE S.r.l. ha inviato alla sottoscritta la comunicazione di acquisizione degli immobili ubicati nel Comune di Montalto Uffugo (CS) ed identificati catastalmente al foglio 37 ex p.lle 68, 137, 138, 139, 124, 44 a seguito di verbale acquisizione immobile (Allegato 1: Verbale di acquisizione immobile e Comunicazione acquisizione immobile).

Pertanto si procede al completamento dell’incarico conferito in data 22.06.2021, relativo al complesso commerciale- industriale sito in località Coretto già valutato e la cui valutazione è stata trasmessa dalla sottoscritta al Curatore in data 05.10.2021, procedendo con la stima del complesso industriale di cui sopra.

Lo scopo della presente relazione è la valutazione del complesso produttivo che di seguito verrà denominato B, come peraltro risulta dall’atto di compravendita, ad oggi revocato in maniera definitiva (Allegato 2: Disposizione del Giudice del 29.04.2021), rogato dal notaio Dott. CAMILLERI in data 10.10.2007 Rep. n. 32506 e Racc. n. 12788 con cui la società acquistava anche i beni, oggetto della presente perizia, dalla CIESSE S.r.l. (Allegato 3: Atto di provenienza).

In dettaglio, la sottoscritta è chiamata a svolgere le seguenti attività professionali:

 descrizione sintetica, corredata con rilievi fotografici e planimetrici, dei beni acquisiti all’attivo del fallimento ossia, attualmente, in quanto dall’atto di acquisto nel 2007 sono state apportate variazioni catastali, per come verrà esplicato nel prosieguo della consulenza:

 Immobile ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS), località Coretto, identificato al NCEU al foglio 37, part. 233, sub 1, cat. F/3;

 Immobile ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS), località Coretto, identificato al NCEU al foglio 37, part. 233, sub 2, cat. F/3;

 Immobile ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS), località Coretto, identificato al CT al foglio 37, part. 234, Ente Urbano;

 Immobile ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS), località Coretto, identificato al NCEU al foglio 37, part. 834, sub 1, cat. F/1.

La descrizione dovrà contenere, per ciascun bene pignorato:

 ubicazione;

 caratteri generali e tipologici;

 estensione;

 identificazione catastale;

 confini;

 natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell’immobile;

 vincoli locativi (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di possesso in capo al/ai debitori ovvero a terzi;

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 situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento, cambiamento di destinazione d’uso, ristrutturazione, ecc.

La sottoscritta dovrà inoltre accertare:

 se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove possibile, precisare il costo dell’eventuale condono edilizio);

 stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l’immobile sia soggetto a limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere;

 determinare il valore di mercato dei singoli beni di proprietà della società fallita, nell’ipotesi di bene indiviso, precisare se l’immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il valore della quota appartenente alla società fallita;

 suggerire l’opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati o in un lotto unico, indicandone i motivi;

 redigere un prospetto riassuntivo riportante:

 la descrizione dei beni di proprietà della società fallita, evidenziando quale sia l’attuale identificazione catastale;

 le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere e vincoli locativi sui beni di proprietà della società fallita.

La sottoscritta, dopo aver effettuato i sopralluoghi nelle date del 29.11.2021 e del 30.12.2021(Allegato 4: Verbali di sopralluogo) e gli opportuni accertamenti e misurazioni, aver acquisito e preso visione dei documenti catastali ed ipotecari, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Urbanistica del Comune di Montalto Uffugo (CS), dove si trovano i beni oggetto di stima, ed aver ritirato la documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico, espone quanto segue:

DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ

I beni in oggetto costituiscono un complesso sorto come industriale per la lavorazione di prodotti ortofrutticoli ma, in realtà, mai utilizzato come tale e sono, in sintesi, un capannone (Corpo A), 2 edifici ubicati a sud del capannone ed utilizzati, in parte, come parcheggi coperti (Corpo B e Corpo C), un fabbricato di cui è stata realizzata solo una parte della struttura (Corpo D) e che avrebbe dovuto essere adibito a servizi ed uffici, il piccolo fabbricato a servizio della pesa (Corpo E), la guardiania (Corpo F) e l’area circostante delimitata da una recinzione e non, sul lato nord.

a) Ubicazione

Comune: Montalto Uffugo Indirizzo: località Coretto

Zona: Suburbana Settimo-Taverna

In allegato si riportano gli inquadramenti planimetrici dell’immobile (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici) ed il repertorio fotografico (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

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Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima b) Caratteri generali e tipologici

Localizzazione

Il complesso è ubicato in località Coretto nella zona industriale del Comune di Montalto Uffugo(CS).

L’area su cui sorge è delimitato a sud dalla strada provinciale SP 247 e ad ovest dalla linea ferroviaria. L’accesso principale, carrabile e pedonale, è sul lato ovest (REPERTORIO FOTOGRAFICO). È presente inoltre un accesso secondario, ma senza ufficialità, parallelo alla strada provinciale.

Dista dal centro di Montalto Uffugo circa 13 km, dallo svincolo autostradale di Rose- Montalto circa 4 km e dal centro di Cosenza circa 15 km.

La sua posizione è strategica rispetto al futuro mega insediamento noto come piattaforma PAC 2000a CONAD.

Tipologia immobiliare prevalente nella zona e qualità urbana

La zona in cui è collocato il complesso ha le caratteristiche tipiche delle aree produttivo- commerciali dei centri di medie dimensioni della provincia di Cosenza e che si snodano lungo o nelle vicinanze di assi viari importanti ed è caratterizzata da edifici di diversa tipologia. Vari sono i capannoni non in attività.

Descrizione del Complesso B

Il complesso produttivo, non in attività, è costituito da una vasta area in cui sono collocati diversi fabbricati completati e non completati. L’accesso principale è dal lato est, mediante un cancello carrabile. A fianco ad esso è presente una costruzione di ridottissime dimensioni (Corpo F).

Il capannone principale (Corpo A), ubicato centralmente rispetto all’area ed attualmente utilizzato come deposito, è costituito da 2 tipi di struttura, su un sistema di fondazioni a plinti e travi rovesce. Le 2 porzioni (pilastri e capriate) sono state realizzate una in c.a.v. e l’altra in profilati metallici. Le tamponature sono in pannelli prefabbricati costolati di c.a.v.. Il pavimento è costituito da un massetto in conglomerato cementizio con finitura di tipo monolitica atto a garantire una buona resistenza all’usura derivante dal traffico interno. La copertura della porzione con struttura in c.a.v. è in lastre ondulate di fibrocemento; per quanto riguarda l’altra porzione, la copertura è in lastre di lamiera grecata zincata preverniciata. All’interno è completamente libero, ovvero senza divisioni degli spazi e sono presenti rifiuti di varia natura. È evidente un degrado generalizzato che va ad interessare, in particolare, le coperture, gli infissi e gli impianti.

A sud del capannone sono presenti 2 costruzioni, una di tipo prefabbricata adiacente ad esso, costituita da più ambienti aperti e non (Corpo B), e l’altra realizzata in opera di forma allungata (Corpo C). Entrambe vengono utilizzate come parcheggi coperti.

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A nord del capannone è presente una pesa a fianco della quale è stato costruito un piccolissimo fabbricato (Corpo E) ad un piano in cui sono posizionati gli organi di manovra della pesa stessa.

Verso lo spigolo nord- est dell’area è presente una costruzione non completa (Corpo D). Si sviluppa a forma di elle ed è composta da un piano interrato ed una porzione di piano terra- rialzato. Al piano interrato vi sono 2 autovetture di cui non si conosce la provenienza.

È evidente uno stato di abbandono e degrado spinto che interessa i fabbricati, l’area e gli impianti.

Per tutto quanto sopra descritto si rimanda al repertorio fotografico (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

L’area esterna è delimitata da una recinzione costituita da lastre prefabbricate orizzontali in c.a.v. inserite fra paletti sempre in prefabbricato, alcune sono state smontate pertanto ci sono dei varchi da cui si può entrare dall’esterno. La delimitazione del lato nord avviene tramite un muro in blocchi. L’area esterna attorno al capannone è pavimentata con misto bitumato.

Lontano dal capannone, all’interno di un’area con un’abbondante vegetazione spontanea, è presente l’impianto di depurazione, non funzionante, per il trattamento ad ossidazione biologica delle acque di lavorazione. È presente, inoltre, sempre all’esterno, un circuito di acque bianche.

Le aree sud ed est limitrofe al capannone sono utilizzate come parcheggio di mezzi pesanti. In prossimità della recinzione, lato est, sono presenti una struttura prefabbricata per i servizi igienici e delle vasche.

Le aree periferiche sono interessate da una rilevante presenza di vegetazione spontanea.

Si rimanda al repertorio fotografico, ancora una volta, al repertorio fotografico (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

c) Situazione urbanistica

Dall’atto di compravendita del 2007 tra CIESSE S.r.l. ed che è stato revocato, si sono estrapolati gli estremi dei titoli abilitativi che hanno interessato il complesso B in oggetto (Allegato 3: Atto di provenienza).

A seguito di richiesta di accesso agli atti inoltrata dal Curatore, Dott. GIACOMANTONIO Giuseppe, all’Ufficio Tecnico del Comune di Montalto Uffugo, la sottoscritta delegata ha acquisito, scansita su file, la documentazione urbanistica relativa ai beni oggetto della presente reperita, dall’addetto del Comune, in archivio (Allegato 6: Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo).

A fronte della richiesta inoltrata, è stata reperita la seguente documentazione:

A. Concessione Edilizia n. 7 del 25.06.1983 per il progetto di un complesso industriale per la trasformazione di prodotti ortofrutticoli;

B. Concessione Edilizia in variante n. 42 del 25.05.1984 per il progetto di variante ed ampliamento.

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Non è stato reperito l’ultimo titolo abilitativo riportato nella richiesta, ovvero n. 5209 del 07.05.1986, e la certificazione/dichiarazione di agibilità.

I fabbricati e lo spazio intorno ricadono in zona industriale di completamento D/2 in base alla zonizzazione della variante al Piano Regolatore Generale approvato con D.D. n. 5099 del 08.05.2006 (Allegato 1: Inquadramenti planimetrici). In particolare, in base al paragrafo 6.3 ed al sottoparagrafo 6.3.1 delle Norme Tecniche di Attuazione, le zone D/2 “costituiscono aree industriali, per lo più di limitata estensione, nelle quali sono già ubicati edifici industriali, suscettibili di ristrutturazioni ed ampliamenti, e nelle quali è possibile operare con intervento diretto (permesso di costruire), atteso che la preesistenza di attività produttive già operanti presuppone l’esistenza delle necessarie opere di urbanizzazione e, pertanto, la inutilità del Piano Attuativo. In ogni caso devono essere assicurati la depurazione e lo smaltimento delle acque reflue di lavorazione, mediante idonei impianti, prima dell’immissione delle stesse nella rete comunale”. Le zone D/2 fanno parte delle sottozone delle zone produttive D che “comprendono le aree del territorio comunale, destinate dal P.R.G. ad insediamenti produttivi, i quali possono essere di natura industriale, artigianale e commerciale”.

Nelle sottozone D/2 l’edificazione dovrà rispettare i seguenti indici edilizi massimi:

- SM = 2.000 mq - IC = 3/5

- Hmax = 12.00 mt - DI = 10,00 mt - DS = 15,00 mt - RI = 1/1

- DF pari all’altezza del fabbricato più alto, e comunque in nessun caso inferiore a mt. 10.

Nel caso in esame ed in base a quanto sopra esposto è possibile l’ampliamento del complesso fino alla saturazione dei valori dei parametrici previsti dallo strumento urbanistico vigente.

d) Vincoli sul territorio

Il complesso, ovvero la superficie territoriale che lo identifica, in base alle risultanze di verifiche sul Geoportale comunale (WebGis), non è interessato da vincoli (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici).

Relativamente al lato sud e ovest del complesso, essendo lo stesso confinante o comunque limitrofo, ad una strada provinciale ed al tracciato ferroviario, nel caso di edificazione e/ o riedificazione bisogna rispettare le distanze: 30 m dalle rotaie (art .49 del D.P.R. 11.7.1980 n. 753) e 15 m dalla strada per come previsto dallo strumento urbanistico urbanistico del Comune di Montalto Uffugo.

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Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima e) Identificazione catastale

Prima di procedere all’identificazione catastale attuale dei beni costituenti il complesso è da fare una breve premessa.

Sull’atto revocato (Allegato 3: Atto di provenienza) il complesso B è identificato da tutte particelle ricadenti nel foglio 37 e facenti parte del Catasto Terreni, ovvero le p.lle 68, 137, 138, 139, 124 e 44 (ex 44/a). In dettaglio sull’atto è riportato che “i fabbricati non risultano ancora censiti al Catasto Urbano, mentre il terreno su cui insistono risulta identificato al Catasto Terreni del Comune di Montalto Uffugo al foglio 37 p.lle” quelle precedentemente indicate.

Oggi, a seguito di variazioni e soppressioni di particelle e costituzioni al Catasto Urbano avvenute dopo il 2007, anno di stipula del succitato contratto, per come si evince dalle visure all’attualità, le particelle non sono più quelle riportate sull’atto.

All’attualità i beni oggetto della presente, acquisiti all’attivo del fallimento in data 12.11.2021, sono:

TAB. 1: Riferimenti Catastali Complesso Commerciale (N.C.E.U)

Foglio Particella Sub Categoria Consistenza Superficie

catastale (m²) Rendita Proprietà

37

233

1 F/3

2 F/3

834 1 F/1 1.475,00

TAB. 2: Riferimenti Catastali Area limitrofa alla Strada Provinciale SP 247 (C.T.)

Foglio Particella Qualità Classe Superficie (m²) Reddito

Proprietà

ha are ca Dominicale Agrario

37 234 Ente

urbano 1 24 50

Tra la p.lla 233 e la p.lla 234, per come si evince anche dagli inquadramenti (Allegato 5:

Inquadramenti planimetrici), in particolare dall’estratto di mappa catastale, è presente un elemento identificato come scavo.

Da una sovrapposizione tra la planimetria riportata sull’atto revocato e l’estratto di mappa attuale (Allegato 7: Sovrapposizione tra planimetria allegata all’atto revocato ed estratto di mappa all’attualità) si evince quali sono le particelle che hanno sostituito quelle riportate sull’atto

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sopracitato. Nella tabella seguente si collegano le particelle riportate nell’atto revocato alle particelle attuali:

TAB. 3: Identificativi Catastali Attuali dell’Area su cui insiste il Complesso B

Identificativo catastale atto

revocato Identificativo catastale attuale FG 37 P.LLA 124

FG 37 P.LLA 234 FG 37 P.LLA 44 (ex 44/a)

FG 37 P.LLA 68

FG 37 P.LLA 233 FG 37 P.LLA 137

FG 37 P.LLA 138

FG 37 P.LLA 139

FG 37 P.LLA 834

Sono state rilevate diverse irregolarità nella “gestione catastale” dei beni che, tra l’altro, sono anche evidenziate nelle RISERVE delle visure catastali all’attualità (Allegato 8: Documentazione catastale- Visure). In particolare:

- per quanto riguarda l’attuale p.lla 834, essa è stata trasferita, tramite atto di donazione del 25/01/2019, ma il suddetto atto di donazione risulta inefficace nei confronti del Fallimento CIESSE S.r.l., avendo il Fallimento trascritto la domanda giudiziale di revocazione sul suddetto bene il 13.05.2010 ossia in data anteriore rispetto alla trascrizione dell’atto di donazione avvenuta il 7 febbraio 2019;

- altra situazione non chiara è quella relativa all’ente urbano identificato catastalmente dall’attuale p.lla 234. Sulla visura infatti vi è una riserva in termini di frazionamento non idoneo.

L’ente urbano al Catasto Terreni di fatto, dovrebbe presupporre, un accatastamento al Catasto Fabbricati, cosa che non risulta, rimanendo pertanto una particella senza proprietà sulla carta ma con una proprietà effettiva proveniente dagli atti di trasferimento.

Non sono presenti gli elaborati planimetrici e le planimetrie, quindi la rappresentazione grafica per unità immobiliare dei fabbricati in quanto essi sono accatastati in categoria temporanea F3, ovvero in corso di costruzione.

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Nell’atto di compravendita revocato tra la CIESSE S.r.l. e la i beni trasferiti erano particelle iscritte al Catasto Terreni. All’attualità, come già evidenziato, dopo il 2007 sono state assoggettate a variazioni catastali, ovvero frazionamenti e tipi mappali risultanti, sulle visure estrapolate dalla sottoscritta sul SISTER, non congrui ed inidonei (Allegato 8: Documentazione catastale-Visure), per il trasferimento al Catasto Urbano.

f) Rilievi fotografici e planimetrici

Durante i sopralluoghi si è proceduto ad effettuare, sulla base degli elaborati progettuali, il rilievo metrico dei fabbricati. Tale rilievo è stato restituito in pianta, per il capannone principale- corpo A, per il corpo B e per il corpo C e su una planimetria d’insieme su base aerofotogrammetrica, in particolare sull’ortofoto satellitare, per gli altri fabbricati (Allegato 9: Elaborati grafici). Si è proceduto, inoltre, ad eseguire un opportuno rilievo fotografico (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

g) Estensione e consistenza

Il complesso B è costituito da diverse costruzioni, alcune delle quali completate altre rimaste incomplete, che ricadono all’interno di una vasta area (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici;

Allegato 8: Documenti catastali- Visure; Allegato 9: Elaborati grafici; REPERTORIO FOTOGRAFICO).

Capannone- Corpo A Dalle visure catastali non si evince la consistenza del capannone in quanto esso è accatastato, insieme ad altri edifici ed all’area esterna, come categoria F3 e per la categoria catastale F3, ovvero in corso di costruzione, sulle visure la consistenza non è riportata (Allegato 8: Documenti catastali- Visure). Si tratta di un unico fabbricato, una parte del quale realizzata in ampliamento, a fronte di una variante di progetto risalente al 1984, e con struttura diversa.

Dai rilievi effettuati durante i sopralluoghi (Allegato 9: Elaborati grafici), le misure superficiali nette (Snr) e lorde (Slr), le altezze ed il volume sono quelle riportate nella tabella seguente:

TAB. 4: Consistenza degli Spazi costituenti il Capannone- Corpo A

Piano

Altezze nette- estradosso travi

interne Ambiente

Consistenza da rilievo

Min (m) Max (m) Snr (m²) Slr (m²) V(m³)

Terra 6,80 7,85 Unico 8.045,32 8.100,44 58.704,51

Nel presente caso, la superficie lorda è data dalla superficie complessiva del fabbricato, compresi muri perimetrali, pilastri, partizioni interne ad eccezione della porzione esterna dei

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pannelli prefabbricati di chiusura costituiti da un’anima sporgente (REPERTORIO FOTOGRAFICO) che determinerebbe un aumento consistente della superficie. La superficie netta è la superficie di pavimento misurata, per l’appunto, al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

Per quanto riguarda le altezze all’estradosso interno delle capriate esse sono in realtà 3 in quanto il capannone è stato realizzato con 2 modalità strutturali diverse. L’altezza minima è 6,80 m, quella massima è 7,85 m per la parte in c.a.v. e 7,60 per quella in ferro.

Il volume del capannone è pari a 58.704,51 m³.

Corpo B Trattasi di un corpo di fabbrica costituito da 5 porzioni, chiuse ed aperte, addossato al capannone, lato sud, utilizzato, in parte come parcheggio coperto (REPERTORIO FOTOGRAFICO) ed identificato, sulla planimetria di progetto di variante, come sede degli impianti (centrale termica, gruppo elettrogeno, cabina enel, cabina di trasformazione e ripostiglio) (Allegato 6:

Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo).

Dalle misurazioni effettuate durante i sopralluoghi e riportate sulle piante (Allegato 9: Elaborati grafici), le misure superficiali lorde (Slr) e quelle delle altezze sono riportate nella tabella seguente:

TAB. 5: Consistenza degli Spazi costituenti il Corpo B

Piano

Altezze nette

Ambiente

Min (m) Max (m) Slr (m²)

Terra

9,60 1- Semiaperto 454,86

4,39 2 131,37

4,17 3 29,21

4,17 4- tettoia (2 lati

aperti) 32,17

TOT 647,61

In aderenza agli ambienti 3 e 4 è presente un basamento su cui sono installate 2 cisterne.

Trattandosi, in sostanza di locali tecnici, in parte aperti, non se ne computa la volumetria.

Corpo C Trattasi di un unico corpo di fabbrica ubicato sul lato sud del capannone (corpo A) distinto in 3 ambienti ai quali si accede dall’area esterna (REPERTORIO FOTOGRAFICO). Sulla planimetria generale di progetto di variante è indicato come sala idrica (Allegato 6: Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo).

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Dalle misurazioni effettuate durante i sopralluoghi e riportate sulle piante (Allegato 9: Elaborati grafici), le misure superficiali nette (Snr) e lorde (Slr) e le altezze sono riportate nella tabella seguente:

TAB. 6: Consistenza degli Spazi costituenti il Corpo C

Piano

Altezze nette

Ambiente

Min (m) Max (m) Snr (m²) Slr (m²)

Terra 3,85 4,10

1 66,00 72,84

2 42,66 47,08

3 65,17 72,00

TOT 173,83 191,92

Corpo D Si presenta non completato. È una parte della struttura in cemento armato di quelli che avrebbero dovuto essere gli uffici ed i servizi. Attualmente è presente un piano interrato ed una parte del piano terra- rialzato (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

Proprio perché non realizzato si ritiene opportuno considerare, in termini di consistenza, esclusivamente le superfici lorde e/o quelle che avrebbero dovuto essere tali.

Dalle misurazioni effettuate durante i sopralluoghi, le superfici lorde (Slr) e le altezze sono:

TAB. 7: Consistenza degli Spazi costituenti il Corpo D

Piano

Altezze nette

Ambiente

Min (m) Max (m) Slr (m²)

Interrato 3,45 Unico 445,71

Terra 2,95 Unico 214,24

TOT 659,95

Corpo E e Corpo F I corpi E ed F sono entrambi di ridottissime dimensioni. Si tratta di un locale a supporto della pesa (E), posizionato a nord del capannone, e del locale guardiania (F), posto in corrispondenza dell’accesso principale all’area delimitata dalla recinzione (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

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Dalle misurazioni effettuate durante i sopralluoghi, le superfici lorde (Slr) e le altezze sono quelle riportate nella tabella seguente:

TAB. 8: Consistenza degli Spazi costituenti i Corpi E ed F

Piano

Altezze nette

Ambiente

Min (m) Max (m) Slr (m²) V(m³)

Terra 2,15 Corpo E 23,40 57,33

2,33 Corpo F 12,78 33,61

Impianto di depurazione Sulla particella 234 insiste l’impianto di depurazione, non funzionante, del complesso (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

Esso occupa una superficie di circa 472,00 m².

Area esterna L’area “lorda”, comprensiva dei corpi di fabbrica identificati precedentemente, è riportata nella seguente tabella sia in termini catastali (enti urbani e p.lle Catasto Terreni), ovvero estrapolandola dai dati metrici della visura, sia dalla misura sulla foto satellitare in base ai limiti reali, ovvero la recinzione.

TAB. 9: Consistenza delle Aree Complessive relative al Complesso B

Foglio Particella Superficie catastale (m²)

Superficie estrapolata dalla foto satellitare (m²)

37

233 36.735,00

48.215,00

234 12.450,00

834 1.475,00

La superficie della p.lla 834 non è stata estrapolata dalla foto satellitare in quanto essa non è caratterizzata da limiti reali identificabili, come una recinzione o altro, pertanto si è ritenuto opportuno confermare la superficie catastale.

In questa fase non si è proceduto ad effettuare un rilievo per la verifica dei confini e per la conseguente verifica della consistenza.

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L’estensione effettiva, sempre su carta, dell’area esterna, ovvero al netto dei corpi di fabbrica che realmente insistono sui terreni, è riportata nella seguente tabella:

TAB. 9: Consistenza delle Aree nette inedificate relative al Complesso B

Foglio Particella Superficie lorda dell’area estrapolata dalla foto satellitare (m²)

Superficie lorda dei corpi di fabbrica (m²)

Superficie netta dell’area esterna (m²)

37

233

48.215,00 9.421,86 38.793,14

234

834 1.475,00 1.475,00

TOT 49.690,00 9.421,86 40.268,14

Pertanto la superficie netta dell’area esterna risulta pari a 40.268,14 m².

In realtà, tale superficie non è completamente inedificata; su di essa insistono vasche in cemento e le reti degli impianti. Inoltre, centralmente rispetto alla recinzione lato est, è presente un box prefabbricato per i servizi igienici, oggi in disuso (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

h) Confini

I confini dell’intero complesso B, costituito dalle p.lle 233, 234 e 834, in base alla porzione di mappa catastale (Allegato 8: Documentazione catastale- Estratto di mappa catastale) sono i seguenti:

TAB. 10: Confini del Complesso B da Estratto di Mappa catastale

Sud Nord Est Ovest

STRADA- FOGLIO 38

Fg 37 P.lla 534 Fg 37 P.lla 530 Fg 37 P.lla 526 Fg 37 P.lla 620 Fg 37 P.lla 498

Fg 37 P.lla 498 Fg 37 P.lla 269 Fg 37 P.lla 353 Fg 37 P.lla 355 Fg 37 P.lla 331 Fg 37 P.lla 275 Fg 37 P.lla 294 Fg 37 P.lla 364

SCAVO Fg 37 P.lla 491 Fg 37 P.lla 490

Fg 37 P.lla 140 SCAVO Fg 37 P.lla 175 Fg 37 P.lla 176 Fg 37 P.lla 177 Fg 37 P.lla 178

(15)

Considerando le singole p.lle costituenti il complesso, i confini, sempre su base catastale, sono i seguenti:

TAB. 11: Confini delle Particelle costituenti il Complesso B Foglio 37 p.lla 233

SCAVO Fg 37 P.lla 834 Fg 37 P.lla 178

Fg 37 P.lla 498 Fg 37 P.lla 269 Fg 37 P.lla 353 Fg 37 P.lla 355 Fg 37 P.lla 331 Fg 37 P.lla 275 Fg 37 P.lla 294 Fg 37 P.lla 364

Fg 37 P.lla 175 Fg 37 P.lla 176 Fg 37 P.lla 177 Fg 37 P.lla 178

Foglio 37 p.lla 234

STRADA- FOGLIO 38 SCAVO Fg 37 P.lla 491

Fg 37 P.lla 490 Fg 37 P.lla 140

Foglio 37 p.lla 834

Fg 37 P.lla 233

Fg 37 P.lla 534 Fg 37 P.lla 530 Fg 37 P.lla 526 Fg 37 P.lla 620 Fg 37 P.lla 498

Fg 37 P.lla 498 Fg 37 P.lla 178

Dal sopralluogo e dalla sovrapposizione tra il catastale e la foto satellitare estrapolata dal portale Webgis del Comune di Montalto Uffugo (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici) è evidente che i limiti materializzati, identificati dalla recinzione, in alcuni tratti, vedi rilevato ferroviario e strada, non corrispondono con quelli grafici. Sono traslati anche i fabbricati rispetto ai cassoni sull’estratto di mappa.

(16)

Un richiamo particolare è da fare relativamente alla p.lla 834, peraltro già segnalata nella presente trattazione. Essa, proveniente da variazioni catastali sulla p.lla 139, è stata oggetto di

donazione nel 2019 da parte di (Allegato 8: Documentazione

catastale- Visure; Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie). Ad oggi tale particella, per come è visibile dalla sovrapposizione tra il catastale e la foto satellitare (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici), è al di là della recinzione in blocchi lato nord.

L’area è delimitata da una recinzione prefabbricata. Sul lato est la recinzione è interrotta dagli accessi carrabile e pedonale (REPERTORIO FOTOGRAFICO).

Dall’atto di provenienza del 10.10.2007, ad oggi revocato, del “terreno con annesso complesso industriale, attualmente dismesso, di sedime con entrostante capannone principale, ulteriore capannone già adibito a deposito ricambi e fabbricato allo stato rustico sviluppatesi su 3 livelli”

i confini “a corpo ed in contorno” sono di tipo descrittivo, ovvero eredi Spizzirri, proprietà Garraffa, strada interpoderale oltre cui insiste la scarpata delle Ferrovie dello Stato, proprietà Salituro, strada provinciale (Allegato 3: Atto di provenienza).

i) Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza dei beni Catastalmente, all’attualità:

- la particella 233, di categoria F3, del foglio 37 N.C.E.U. risulta di proprietà della (Allegato 8: Documenti catastali- Visure);

- la particella 234 del foglio 37 risulta ente urbano al C.T. ma non risulta accatastata all’urbano, per tale ragione dalla visura catastale non si evince la proprietà (Allegato 8: Documenti catastali- Visure). Vero è che essa deriva dalle p.lle 44 e 124 del C.T. entrambe di proprietà, revocata, della (Allegato 3: Atto di provenienza);

- la particella 834, di categoria F1, del foglio 37 N.C.E.U. risulta di proprietà del sig.

(Allegato 8: Documenti catastali- Visure).

Le sopra indicate p.lle attuali derivano da variazioni catastali delle p.lle 124, 44 (ex 44 a), 137, 138 e 139 oggetto del contratto di compravendita rogato dal Notaio dott. Stefano CAMILLERI in data 10.10.2007 rep. n. 32506 e racc. n. 12788 (Allegato 3: Atto di provenienza). La ha acquistato i beni dalla società CIESSE S.r.l.. Trattasi, nell’atto, del complesso immobiliare identificato con la lettera B.

Tali beni risultano essere stati acquisiti all’attivo del fallimento, a seguito di una causa di revoca della vendita di cui sopra per come riportato nella disposizione del Giudice Dott. Giorgio PREVITE del 29.04.2021 (Allegato 2: Disposizione del Giudice del 29.04.2021). L’acquisizione definitiva, da parte del Curatore Fallimentare, degli immobili costituenti il corpo B è avvenuta in data 12.11.2021 (Allegato 1: Verbale di acquisizione immobile e Comunicazione acquisizione immobile).

È stata inoltre effettuata la verifica ipocatastale delle particelle attuali e precedenti.

(17)

P.LLA ATTUALE: FG 37 P.LLA 233 NCEU P.LLE SOPPRESSE: FG 37 P.LLE 68, 137, 138 E 139 CT Dall’ispezione ipotecaria per immobile dell’attuale p.lla 233 del foglio 37 NCEU e delle p.lle da cui essa deriva risultano le formalità (Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie) riportate nella seguente tabella:

TAB. 12: Elenco delle Formalità

Particella Attuale: fg 37 p.lla 233- NCEU

Formalità Atto Documenti successivi

correlati NON E' STATO REPERITO NESSUN IMMOBILE A FRONTE DEI DATI DELLA RICHIESTA

Particelle Soppresse: fg 37 p.lle 68, 137, 138 e 139- CT

correlati

TRASCRIZIONE del 03/06/1997 - Registro Particolare 9506

Registro Generale 11579

Atto giudiziario - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO

pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA Repertorio

776/96 del 11/10/1996

Annotazione n. 884 del 23/04/2001 (CANCELLAZIONE)

Atto giudiziario - SENTENZA - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA Repertorio

863/2001 del 03/04/2001

ISCRIZIONE del 23/04/2001 - Registro Particolare 1037

Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO pubblico

ufficiale notaio Dott. Stefano CAMILLERI Rep. n. 15596 del

09/03/2001

Iscrizione n. 324 del 15/02/2021 (IPOTECA

IN RINNOVAZIONE)

ISCRIZIONE del 05/02/2004 - Registro Particolare 353 Registro Generale 3724

Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO pubblico ufficiale notaio Dott. Stefano CAMILLERI Rep.

n. 23450 del 30/01/2004 TRASCRIZIONE del 11/10/2007

- Registro Particolare 23077 Registro Generale 36296

Atto tra vivi- COMPRAVENDITA pubblico ufficiale notaio Dott.

Stefano CAMILLERI Rep. n.

32506/12788 del 10/10/2007

Annotazione n. 2448 del 30/07/2019 (INEFFICACIA TOTALE)

(18)

Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima TRASCRIZIONE del 11/08/2008

Domanda giudiziale - REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA Repertorio 0

del 11/07/2008

Domanda giudiziale - REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE pubblico ufficiale TRIBUNALE DI

COSENZA Repertorio 0 del 30/11/2009

P.LLA ATTUALE: FG 37 P.LLA 234 P.LLE SOPPRESSE: FG 37 P.LLE 44 (EX 44 a) E 124 CT Dall’ispezione ipotecaria per immobile dell’attuale p.lla 234 del foglio 37 CT e delle p.lle da cui essa deriva risultano le formalità (Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie) riportate nella seguente tabella:

Particella Attuale: fg 37 p.lla 234

correlati NON E' STATO REPERITO NESSUN IMMOBILE A FRONTE DEI DATI DELLA RICHIESTA

Particelle Soppresse: fg 37 p.lle 44 (ex 44 a) e 124- CT

correlati

776/96 del 11/10/1996

863/2001 del 03/04/2001 ISCRIZIONE del 23/04/2001 -

Registro Particolare 1037 Registro Generale 8869

ufficiale notaio Dott. Stefano

IN RINNOVAZIONE)

(19)

Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima CAMILLERI Rep. n. 15596 del

09/03/2001

32506/12788 del 10/10/2007

del 11/07/2008

P.LLA ATTUALE: FG 37 P.LLA 834 NCEU P.LLE SOPPRESSE: FG 37 P.LLA 139 CT Dall’ispezione ipotecaria per immobile dell’attuale p.lla 834 del foglio 37 NCEU e delle p.lle da cui essa deriva risultano le formalità (Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie) riportate nella seguente tabella:

Particella Attuale: fg 37 p.lla 834- NCEU

correlati TRASCRIZIONE del 07/02/2019

Atto tra vivi- DONAZIONE ACCETTATA pubblico ufficiale notaio Dott.ssa Anna CALVELLI Rep. n. 68176/17924

del 25/01/2019

Particelle Soppresse: fg 37 p.lla 139- CT

correlati

(20)

Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima TRASCRIZIONE del 03/06/1997

776/96 del 11/10/1996

863/2001 del 03/04/2001

ISCRIZIONE del 23/04/2001 - Registro Particolare 1037

ufficiale notaio Dott. Stefano CAMILLERI Rep. n. 15596 del

09/03/2001

IN RINNOVAZIONE)

32506/12788 del 10/10/2007

del 11/07/2008

In base a quanto potuto estrapolare dalle formalità presenti sulle visure ipocatastali è da sottolineare che, nel 2021, è stata rinnovata un’ipoteca sulle p.lle 44 (ex 44 a), 68, 124, 137, 138 e 139, che, attualmente non esistono più (Allegato 10: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie).

Per le particelle originarie interessate dalla presente perizia, così come evidenziato nelle tabelle precedenti, è stata trascritta definitivamente la revoca della compravendita del 2007 tra CIESSE S.r.l. ed

Per quanto concerne, invece, la precedente trascrizione di domanda giudiziale avvenuta in data11.07.2008 a favore di trattasi di domanda giudiziale revocatoria iniziata

(21)

da detta società presso il Tribunale di Cosenza, con giudizio recante RG 3345/2008, poi abbandonato a seguito della dichiarazione di fallimento della CIESSE.

Detta informazione è stata fornita dal legale della procedura che, su procura del Curatore, ha effettuato l’accesso nel fascicolo telematico individuato dal n. RG 3345/2008, verificando che detto giudizio, non riassunto, è stato dichiarato interrotto il 9.03.2010 ed archiviato.

Il legale si è riservato di produrre al Curatore l’attestato dell’autenticità dell’estratto del Polisweb che sarà prodotto ad integrazione della presente perizia.

j) Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari

Da quanto emerge dallo stato di fatto, verificato dalla sottoscritta durante i sopralluoghi, i beni oggetto della presente perizia risultano occupati dal sig. , titolare di una ditta di trasporti. In base a quanto riportato sul verbale di acquisizione immobile del 12.11.2021, controfirmato dal Curatore Fallimentare dott. GIACOMANTONIO Giuseppe e dal sig.

chiede la possibilità di continuare ad occupare gli immobili attraverso la formalizzazione di un contratto di locazione. Il Curatore accoglie momentaneamente la proposta che dovrà essere sottoposta prima al Comitato dei Creditori e successivamente al Giudice Delegato, precisando che, poiché i beni saranno sottoposti a vendita mediante procedura competitiva, essi dovranno essere liberati e consegnati alla curatela entro 30 giorni dall’aggiudicazione (Allegato 1: Verbale di acquisizione immobile e Comunicazione acquisizione immobile).

k) Accertamento della consistenza e verifica di conformità

Durante il sopralluogo si è proceduto alla visualizzazione ed alla misurazione delle costruzioni facenti parte del Complesso B restituendone le piante e gli ingombri (Allegato 9: Elaborati grafici).

Si sono poi confrontati gli ingombri dei fabbricati rilevati con gli ingombri catastali in quanto, poiché la p.lla 233 è accatastata al NCEU in categoria F3 (corso di costruzione) non sono presenti le piante. Dal confronto tra le piante ricostruite da rilievo e gli ingombri catastali, le misure sono comparabili, nonostante gli uni siano leggermente traslati rispetto agli altri. È da sottolineare che:

- sull’estratto di mappa catastale è riportato il cassone di un edificio che, di fatto, per come acquisito visivamente, durante i sopralluoghi, dalla sottoscritta e dalla foto satellitare non è presente (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici; REPERTORIO FOTOGRAFICO);

- la particella 834 è esterna all’area recintata del Complesso B.

Dal punto di vista edilizio- urbanistico si considera, in primo luogo, la planimetria generale del progetto di variante (Allegato 6: Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo).

Dall’analisi di questa, partendo da sud, a confronto con lo stato reale dei luoghi, sono rilevabili le seguenti evidenze relative agli edifici:

(22)

Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima - l’impianto di depurazione ha una forma e dislocazione diversa;

- la tettoia deposito sansa prevista in progetto di variante non è presente sui luoghi;

- il magazzino ed il ripostiglio rispettivamente tra il capannone e la sala idrica e la cabina di trasformazione previsti in progetto di variante non sono presenti sui luoghi;

- la tettoia, lato est, prevista in progetto di variante non è presente sui luoghi;

- la guardiania prevista in progetto in realtà è dislocata in un’altra posizione ed è di dimensioni diverse;

- la zona a verde sulla planimetria, corrispondente all’attuale p.lla 834, in realtà ricade in un altro complesso (Allegato 5: Inquadramenti planimetrici; REPERTORIO FOTOGRAFICO).

Analizzando gli elaborati grafici da progetto di variante dei singoli fabbricati (Allegato 6:

Documentazione acquisita presso il Comune di Montalto Uffugo) e gli elaborati prodotti dalla sottoscritta a fronte dei rilievi (Allegato 9: Elaborati grafici), si evince quanto segue:

- CAPANNONE- CORPO A: l’ingombro in pianta, la disposizione strutturale e le altezze reali sono conformi al progetto di variante a meno di piccole differenze che rientrano nei limiti della tollerabilità. Le aperture sono, su alcune porzioni dei prospetti, diverse, sia in termini di presenza sia in termini di collocazione.

- CORPO B: l’ingombro in pianta e le altezze sono conformi. Le aperture e le porzioni aperte sono diverse e non è presente il locale deposito riportato sulla pianta del progetto di variante.

- CORPO C: dimensionalmente, in pianta, sul progetto è più piccolo rispetto a quello realmente realizzato. Non è stato realizzato il magazzino presente in progetto e le aperture e la divisioni interne non corrispondono.

- CORPO D: per ciò che è stato possibile verificare, poiché si tratta di un edificio non completato, le dimensioni degli ingombri e le altezze sono equivalenti. È stato, invece, realizzato il piano interrato che nei disegni del progetto di variante non era previsto.

- CORPO E: sugli elaborati planimetrici del progetto di variante è indicato, a fianco alla pesa, un box di dimensioni 6 m x 4 m. In termini dimensionali il locale corrisponde a quello previsto in progetto.

- CORPO F: il fabbricato guardiania è completamente diverso da quello di progetto, sia in termini dimensionali che in termini di posizionamento all’interno dell’area.

Da una verifica documentale, i fabbricati effettivamente realizzati, in generale, occupano le posizioni previste nel progetto di variante.

Per quanto riguarda l’esterno, non si è condotto un rilievo topografico ma si è preso in considerazione il limite catastale dell’area assoggettata al complesso ed identificata dalle p.lle 233, 234 e 834. Si è poi operata una semplice sovrapposizione del confine catastale sull’ortofoto da cui si evince una non totale corrispondenza tra i 2 limiti (Allegato 5: Inquadramenti

(23)

planimetrici). Per una maggiore sicurezza, in caso di vendita, si consiglia di procedere alla verifica strumentale dei confini del complesso produttivo.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPLESSO IMMOBILIARE

Per la determinazione del più probabile valore di mercato del complesso industriale si utilizza il Metodo dei Costi o Cost Approach.

Il Cost Approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.

É detto anche metodo del Costo di Ricostruzione Deprezzato ed è utilizzato nella stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali, immobili secondari e parti accessorie di immobili complessi che hanno un mercato limitato e spesso mostrano forma e dimensioni specifici per l’uso cui sono destinati.

Il Cost Approach si fonda sul principio che nella maggior parte dei casi un investitore non sarà disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l’immobile è costruito e al costo di costruzione dell’edificio, al netto di un eventuale deprezzamento.

In effetti l’acquirente potenziale opta tra l’acquisto di un immobile esistente e la costruzione di un edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, tenendo conto del grado di deprezzamento del bene esistente.

Le condizioni di applicazione del procedimento di stima riguardano:

 la stima del valore di mercato del terreno edificato;

 la stima del costo di ricostruzione a nuovo dell’edificio;

 la stima del deprezzamento.

La Stima del Terreno Edificato

Il valore del terreno edificato è il valore di trasformazione calcolato come differenza fra il valore del terreno edificabile e il costo di trasformazione (che è, poi, il costo della demolizione). Può essere stimato con il metodo del confronto (Market Comparison Approach) se abbiamo a disposizione dei dati di confronto certi ed attendibili, oppure con il metodo finanziario (Income approach).

Utilizzando il metodo del confronto il prezzo del terreno edificabile si stima dal prezzo medio delle aree edificabili ricadenti nella zona del terreno oggetto di stima, considerate come stretto sostituto.

Indicando con pe e Ee rispettivamente il prezzo medio e l’indice di fabbricabilità dei terreni edificabili di confronto (comparables), Eo l’indice di fabbricabilità del Subject, si imposta la seguente proporzione lineare:

𝑝_𝑜: 𝐸_𝑜= 𝑝_𝑒: 𝐸_𝑒

da cui:

𝑝𝑜= 𝑝𝑒× 𝐸_𝑒 𝐸𝑜

(24)

Il valore del terreno edificato può essere altresì stimato con il procedimento di ripartizione del valore dell’immobile secondo il rapporto di complementarietà economica (incidenza dell’area) in base alla formula seguente:

𝑉_𝑖= 𝑉_𝑎 𝑖_𝑎(%)

dove

Vi è il valore di costo dell’intervento;

Va è il valore di costo dell’area;

ia(%) è l’incidenza del valore di costo dell’area sul valore di costo dell’intervento.

Da indagini di mercato il prezzo a m² di terreni a vocazione industriale nella zona in cui è ubicato il complesso in esame si attesta intorno a 38,00 €/m².

Il Costo di Ricostruzione

Il costo di ricostruzione di un’opera esistente già prodotta in passato rappresenta la somma delle spese che, alla data della stima, un’impresa edile dovrebbe sostenere per realizzare un’uguale o equivalente opera attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi e ad un dato ciclo realizzativo. Il costo di ricostruzione a nuovo (reproduction cost) di un esatto duplicato (perfetto sostituto) dell’opera, stimato a prezzi correnti, ottenuto impiegando stessi materiali, tecnologie e standard costruttivi dell’epoca di realizzazione, comprende i costi tecnici di costruzione, ovvero i costi diretti (costo di costruzione opere edilizie edificio e costo opere edilizie sistemazione aree scoperte), i costi indiretti (oneri di urbanizzazione, oneri professionali, costi allacciamenti servizi, spese generali, spese commercializzazione), gli oneri finanziari sul capitale a debito per costi diretti ed indiretti e l’utile del promotore sul proprio capitale di rischio. Il costo di ricostruzione può essere stimato sia con procedimento empirico che analitico.

Il Deprezzamento

Una volta stimato il costo di ricostruzione a nuovo, la perdita di valore per deprezzamento può dipendere da tre fattori principali:

1. Obsolescenza fisica (Il grado di usura materiale dell’immobile dipende dalla età dell’’edificio, dalla qualità della costruzione, dalla politica di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che dall’uso. Quest’ultimo elemento, per esempio, è legato al titolo di utilizzo del bene: alcuni studi hanno dimostrato che un bene immobiliare occupato dal proprietario, invariati tutti gli altri fattori, è spesso in migliore stato rispetto ad un bene in locazione. Anche la localizzazione dell’immobile può influire sul suo grado di usura materiale, per esempio a causa della esposizione alle intemperie ed all’inquinamento);

(25)

2. Obsolescenza funzionale (Perdita di valore che dipende dalla mancanza di funzionalità di un bene rispetto a un immobile costruito all’attualità tenendo conto degli standard edilizi e delle esigenze di mercato più evoluti. Vi sono numerosi esempi in materia; il numero dei bagni per abitazione, la presenza o meno di ascensore nello stabile, la tipologia di riscaldamento, la qualità dell’isolamento termico e acustico dell’edificio, la connessione delle aree uffici alle nuove tecnologie informatiche e, infine, l’efficienza energetica);

3. Obsolescenza economica (L’obsolescenza economica è forse la più complessa da quantificare;

si tratta di valutare se esiste una vera domanda per il tipo di immobile o se alcune caratteristiche, o addirittura la sua attuale destinazione d’uso, non trovano domanda di utilizzo; l’eventuale impatto negativo sul valore del terreno apparirà già nel calcolo del valore di quest’ultimo).

L’ammortamento è il concetto alla base della misura del deprezzamento.

Il deprezzamento è un fenomeno continuo cui è sottoposto un bene; l’ammortamento è un procedimento di ripartizione del deprezzamento complessivo subìto dallo stesso bene nel tempo di vita utile e/o economica.

L’ammortamento ha, in genere, tre finalità:

-la distribuzione del costo iniziale nel periodo di utilizzo del bene;

-la ricostituzione del valore iniziale di un bene al momento della sua sostituzione;

-la stima del deprezzamento annuale e totale del bene a un certo anno della sua vita economica.

Nel processo di deprezzamento si suppone che il valore di un immobile decresca ogni anno secondo una funzione matematica valore- tempo.

Per i fabbricati, come nel caso in esame, strumentali, industriali e commerciali, l’Union Europèenne des Expert Comptables Economiques et Financiers (U.E.C.) propone una formula che calcola il deprezzamento percentuale D% in modo che all’inizio, per t=0, il deprezzamento percentuale è nullo ed alla fine, per t=n, il deprezzamento percentuale è al 100%.

𝐷𝑡% =(𝑡

𝑛× 100 + 20)

2

140 − 2,86

(26)

Fallimento “CIESSE S.r.l.”- Perizia Tecnica di Stima STIMA COMPLESSO INDUSTRIALE

Prospetto di valutazione a costo di ricostruzione Deprezzamento formula UEC

DATI

Utile promotore (%) 12%

SPESE

costo costruzione

STRUTTURA

superf.

(mq) costo a mq totale costi

Capannone- Corpo A 8.100,44 € 346,00 € 2.802.752,24

Corpo B 647,61 € 346,00 € 223.862,00

Corpo C 191,92 € 346,00 € 66.404,32

Corpo D 659,95 € 178,00 € 117.471,10

Corpo E 23,40 € 680,00 € 15.912,00

Corpo F 12,78 € 680,00 € 8.690,40

Impianto di depurazione 472,00 € 346,00 € 163.312,00

piazzale e recinzione p.lle 233

e 234 38.106,90 € 20,00 € 762.138,00

TOTALE Cc € 4.160.542,06

spese tecni che percentuale su costo di

costruzione 7%

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2

0 20 40 60 80 100 120

FUNZIONE VALORE- TEMPO U.E.C.

Anni Costo

Dt% 1- Dt

(27)

progetto 22% € 64.072,35

impianti 15% € 43.685,69

strutture 15% € 43.685,69

sicurezza 7% € 20.386,66

d.l. 30% € 87.371,38

collaudo 5% € 14.561,90

accatastamento 3% € 8.737,14

conform. + abitabil. 3% € 8.737,14

TOTALE St € 291.237,94

oneri comunali Urbanizz. Primaria 1,36 x 0,80 x V € 63.870,51

Urbanizz. Secondaria 0,49 x 0,80 x V € 23.012,17

TOTALE Oc € 86.882,67

SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE (Ct) € 4.538.662,68

costo acquisto area

VALORE AREA

rapporto complementarietà

costi totali costruzione € 4.538.662,68

valore area € 1.888.000,00 € 6.426.662,68

% sui costi sostenuti

UTILE PROMOTORE

Costo Costruzione 12% € 499.265,05

spese tecniche 12% € 34.948,55

oneri concessori 12% € 10.425,92

valore area 12% € 226.560,00

TOTALE Up € 771.199,52

VALORE A NUOVO € 7.197.862,20

DEPREZZAMENTO FORMULA UEC

deprezzamento

tipo tipologia inc. vita utile vetustà

deterioramento fisico

costruzione 55% 75 37 € 720.276,34

finiture 25% 50 37 € 626.726,22

impianti 20% 35 37 € 1.248.162,62

obsolescenza funzionale

interventi di contenimento e miglioramento energetico e di ristrutturazione con materiali di ultima generazione

€ 1.588.531,94

obsolescenza

economica Carenza di domanda per il tipo di immobile e

per la sua destinazione d'uso € 1.588.531,94

SOMMA DEPREZZAMENTO € 5.772.229,06

VALORE ATTUALE

valore a nuovo € 7.197.862,20 deprezzamento € 5.772.229,06

VALORE DI COSTO DEPREZZATO € 1.425.633,14