T R I B U N A L E D I T R E V I S O CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA DI STIMA

(1)

T R I B U N A L E D I T R E V I S O

CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

PERIZIA DI STIMA

Esecuzione Immobiliare

R.G. 188/2017

Prossima udienza 08/04/2020, ore 11:00

Giudice dell'esecuzione

SARAN DOTT. MARCO

Tecnico Estimatore

CESTER GEOMETRA LORIS

via Nuova Trevigiana n°12 – 31032, Casale sul Sile (TV)

Data Giuramento 20/09/2019

Custode

DE CHECCHI DOTT. GUIDO

viale Verdi n°38 – 31100, Treviso (TV)

Il Tecnico Estimatore Cester geometra Loris

(2)

INDICE

pag.

Premesse introduttive... 3

1. Formazione dei lotti... 5

2. Ubicazione ed accessibilità del bene... 5

3. Verifica tra descrizione attuale del bene e sua descrizione contenuta nell'atto di pignoramento...5

4. Identificazione catastale... 5

5. Confini del lotto... 5

6. Servitù... 5

7. Ditta intestataria e titolo di provenienza... 6

8. Millesimi di proprietà e quantificazione spese ordinarie...6

9. Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli... 6

10. Elenco creditori intervenuti... 7

11. Descrizione generale dei beni pignorati...7

12. Destinazione urbanistica - Conformità... 9

13. Disponibilità dell'immobile... 9

14. Divisibilità... 9

15. Stima del più probabile valore di mercato...9

16. Stima del valore di vendita forzato... 11

17. Elenco allegati... 11

(3)

PREMESSE INTRODUTTIVE

19/09/2019: Viene notificato il provvedimento del 17/09/2019 del Giudice dell'esecuzione, con cui viene no

minato il sottoscritto Cester geometra Loris quale esperto estimatore per la redazione della rela

zione di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c., disponendo che l'esperto depositasse con modalità telematica l'atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giuramento entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione.

20/09/2019: Viene trasmesso telematicamente l'atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giura

mento alla cancelleria; in pari data perveniva l'accettazione da parte della cancelleria del giura

mento.

20/09/2019: Vengono trasmesse via PEC al Comune di Casier una richiesta relativa alla regolarità contributi

va ai fini I.M.U./T.A.S.I., una richiesta di rilascio copia di eventuali comunicazioni di cessione fabbricato ed una richiesta per il rilascio di certificato di residenza e stato famiglia.

24/09/2019: Viene trasmessa via PEC una richiesta di accesso agli atti per recuperare la documentazione edilizia ritenuta utile al fine dell'espletamento dell'incarico.

27/09/2019: Viene richiesto alla Direzione Provinciale dell'Agenzia delle Entrate di Treviso la verifica di esi

stenza di contratti di locazione o comodato sugli immobili oggetto di pignoramento.

27/09/2019: Veniva ricevuta, tramite PEC, comunicazione del Corpo Intercomunale di Polizia Locale in cui si riferiva che non erano state reperite dichiarazioni di ospitalità o cessione di fabbricato negli anni 2015, 2016, 2017, 2018 e 2019 (allegato 2).

02/10/2019: La Direzione Provinciale dell'Agenzia delle Entrate di Treviso comunicava che non risultano regi

strati contratti di locazione o comodato stipulati da parte degli esecutati (allegato 3).

09/10/2019: Veniva ricevuta, tramite posta elettronica ordinaria, la verifica tributaria I.M.U./T.A.S.I. nei con

fronti degli esecutati da parte dell'Ufficio Tributi del Comune di Casier, da cui risulta che sussiste una posizione debitoria di € 176,00 da parte di entrambi gli esecutati (allegato 4).

21/10/2019: Viene effettuato accesso agli atti presso l'ufficio Edilizia Privata del Comune di Casier, ricevendo copia della documentazione relativa alle pratiche edilizie dei beni oggetto di pignoramento.

22/10/2019: Viene effettuato regolare sopralluogo, unitamente al nominato custode, presso gli immobili pi

gnorati; le operazioni iniziano alle ore 9:00 per concludersi alle ore 9:55.

09/01/2020: Viene effettuato un accesso all'Archivio Notarile di Treviso al fine di reperire l'atto di acquisto da parte degli esecutati sui beni pignorati.

06/02/2020: Vengono, tramite posta elettronica ordinaria, richieste all'amministratore di condominio le tabelle millesimali, il regolamento ed il rapporto dare/avere degli esecutati.

02/03/2020: Viene sollecitato, tramite posta elettronica ordinaria, il rilascio di quanto richiesto all'amministra

tore di condominio. In pari data veniva trasmessa anche posta elettronica certificata all'ammini

stratore di condominio contenente la medesima richiesta del 06/02/2020; il messaggio inviato al

l'indirizzo PEC, reperito tramite INI-PEC ed il Registro delle Imprese, veniva rifiutato dal sistema per un “errore tecnico che impedisce la consegna” da parte del gestore ricevente. Il telefono fis

so dell'amministratore risultava non essere attivo.

Veniva richiesta collaborazione al custode nel caso fosse in possesso della documentazione ri

chiesta all'amministratore di condomino.

03/03/2020: Il custode trasmetteva tramite posta elettronica ordinaria il regolamento di condomino, il consun

(4)

tivo ed il riparto per l'annualità 2018/2019 ed il preventivo con i ratei per l'annualità 2019/2020.

03/03/2020: Veniva sollecitata, tramite posta elettronica ordinaria, all'Ufficio Anagrafe del Comune di Casier l'evasione della richiesta inviata via PEC in data 20/09/2019.

04/03/2020: Veniva ricevuta, tramite PEC, la certificazione di stato famiglia da parte dell'Ufficio Anagrafe del Comune di Casier (allegato 5).

L'udienza della comparizione delle parti, di creditori iscritti non intervenuti e degli eventuali comproprietari al fine dell'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 569 c.p.c. è fissata per il giorno 08/04/2020 alle ore 11:00.

(5)

1. FORMAZIONE DEI LOTTI

Unico lotto di vendita, composto da appartamento posto al piano primo e secondo e da garage posto al piano interrato.

Il complesso immobiliare su cui sono inseriti i beni è di tipo condominiale, che si sviluppa su tre livelli fuori ter

ra ed uno interrato e risulta composto da complessive trentanove unità abitative (suddivise in quattro edifici), quarantadue garages ed un magazzino. L'immobile risulta privo di ascensore.

2. UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE

Il compendio pignorato è sito in viale Europa n°42 int. 7 di Casier e risulta accessibile dalla medesima pubbli

ca via mediante accesso carraio e pedonale posti sui mappali 3229, 3226 e 3231; lo scoperto pertinenziale del complesso immobiliare risulta parzialmente recintato (non sono recintate le aree di manovra scoperte e la rampa d'accesso all'interrato).

3. VERIFICA TRA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E SUA DESCRIZIONE CONTENUTA NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO

Dall'esame degli identificativi catastali contenuti nell'atto di pignoramento, verificato il contenuto del certificato storico ventennale redatto dal notaio Candore dott. Carmelo di Arcisate (VA), verificata la documentazione relativa all'accatastamento dell'immobile, risulta che la descrizione contenuta nell'atto di pignoramento corri

sponda all'attuale situazione catastale.

Alle unità pignorate compete una quota di comproprietà su tutte le parti del fabbricato comuni per Legge ai sensi dell'art. 1117 C.C. e seguenti e come meglio specificato nel regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali allegati all'atto rep. 154043 del 04/05/2006 del notaio Curione dott. Domenico di Treviso.

4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

L'individuazione catastale dei beni oggetto di pignoramento è la seguente:

per l'intero Catasto dei Fabbricati

Comune di Casier

sezione A, foglio 1°, mappale 3479, viale Europa

Sub. Piano Categoria Classe Consistenza Rendita

26 Interrato C/6 (garage) 4 mq 28 € 65,07

52 Primo e secondo A/2 (abitazione di tipo civile) 2 vani 5,5 € 596,51 Il compendio immobiliare su cui sono inseriti i beni pignorati è così censito al catasto dei terreni:

Catasto dei Terreni Comune di Casier

foglio 1°

mappale 3479, ente urbano di mq 4.105.

5. CONFINI DEL LOTTO

L'abitazione confina con sub. 6 (vano scala comune), sub. 50 (abitazione), sub. 53 (abitazione), sub. 54 (abi

tazione) e sub. 55 (abitazione).

Il garage confina con sub. 3 (area di manovra comune), sub. 19 (garage), sub. 25 (garage) e sub. 27 (gara

ge).

6. SERVITÙ

Dal certificato storico ventennale a firma del notaio Candore dott. Carmelo di Arcisate (VA) non risultano co

(6)

stituite servitù.

Dall'atto di provenienza rep. 154397 del 28/07/2006 del notaio Curione dott. Domenico, risulta che “ Le unità vengono compravendute a corpo, con ogni annesso, connesso, pertinenza ed accessorio, diritto, azione e ra

gione, servitù attiva e passiva inerente, con le servitù eventuali, anche tecnologiche, e comunioni, note, deri

vanti dalla vendita frazionata del complesso in relazione allo stato dei luoghi e alla situazione di progetto, con la servitù attiva di passaggio, nota, di cui all'atto in data 18 marzo 2002 rep. 119876 di rep., notaio Manavello, trascritto a Treviso il 21 marzo 2002 ai numeri 10957/7828, garantite dalla società venditrice in piena ed esclusiva proprietà, assolutamente libere da ipoteche, altri oneri e vincoli.”.

Dal medesimo atto di provenienza risulta inoltre che “E' compresa nella vendita la quota di proprietà sulle parti comuni di cui all'art. 1117 C.C. ed in particolare le seguenti:

–N. 3479 sub. 1, area scoperta, comune anche all'unità n. 3479 sub. 58 che non fa parte del condominio, re

sta in esclusiva proprietà della società venditrice e su cui è prevista l'edificazione di altro fabbricato condo  miniale (fabbricato “D”);

–N. 3479 sub. 2, area scoperta;

–N. 3479 sub. 3, rampa e spazi di manovra;

–N. 3479 sub. 6, atrio, vano scale e disimpegno.”.

7. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA

Il titolo di proprietà da parte degli esecutati sui beni pignorati deriva da atto di compravendita del notaio Curo

ne dott. Domenico di Treviso rep. 154397 del 28/07/2006 e trascritto a Treviso ai numeri 39674/32027 il 02/08/2006.

8. MILLESIMI DI PROPRIETÀ E QUANTIFICAZIONE SPESE ORDINARIE

La quota millesimale di proprietà dei beni pignorati è di 94,126/1000, sulle scale è pari a 155,610/1000, men tre sulle zone comuni dell'interrato e di manovra è di complessivi 45,021/1000.

Alla data del 10/09/2019 il condominio vantava un credito pari ad € 2.944,03 nei confronti degli esecutati; le spese ordinarie ammontano a circa € 700,00 annui di media.

L'ammontare delle spese insolute dell'ultimo biennio è di circa € 1.400,00.

Dalla documentazione esaminata relativa all'amministrazione di condominio, non risultano deliberate spese straordinarie.

9. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI TRASCRIZIONI

Data 05/05/2017 Registro Particolare 10565 Registro Generale 15031

Titolo Verbale di pignoramento immobili

A favore Credito Emiliano S.p.A. C.F. 01806740153

Contro Esecutato #1 ed Esecutato #2 (vedere allegato 1) Diritto reale Proprietà

Quote 1/1 sui sub. 26 e 52 del mappale 3479 del foglio 1° (sez. A, foglio 1°) del Comune di Casier

ISCRIZIONI

(7)

Data 02/08/2006 Registro Particolare 10151 Registro Generale 39675 Titolo Ipoteca volontaria

A favore Credito Emiliano S.p.A. C.F. 01806740153

Contro Esecutato #1 ed Esecutato #2 (vedere allegato 1) Diritto reale Proprietà

Titolo Ipoteca legale

A favore Equitalia Nomos S.p.A.

(ora Agenzia delle Entrate - Riscossione)

C.F. 05165540013 (ora C.F. 13756881002) Contro Esecutato #1 (vedere allegato 1)

Diritto reale Proprietà

Titolo Ipoteca concessione amministrativa / riscossione

A favore Equitalia Servizi di Riscossione S.p.A.

(ora Agenzia delle Entrate - Riscossione)

C.F. 13756881002 (ora C.F. 13756881002) Contro Esecutato #1 (vedere allegato 1)

Diritto reale Proprietà

10. ELENCO CREDITORI INTERVENUTI

Data Creditore Legale/i Credito

10/04/2018 Agenzia delle Entrate - Riscossione - € 2.513,23

24/12/2019 Agenzia delle Entrate - Riscossione - € 183,58

11. DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI PIGNORATI

Trattasi di compendio immobiliare composto da un appartamento posto al piano primo e secondo e da gara ge posto al piano interrato, facenti parte di un più ampio complesso condominiale, che si sviluppa su tre livelli fuori terra, denominato “Asia”, gestito da amministratore di condomino, composto da trentanove abitazioni (suddivise in quattro edifici), quarantadue garages ed un magazzino. Il fabbricato risulta privo di ascensore.

Gli immobili pignorati sono stati resi agibili nel 2006 e risultano in normale stato manutentivo.

Descrizione mappale 3479 sub. 26 – Garage

Posto al piano interrato, ha una superficie lorda di mq 29,46, una superficie netta di mq 28,45 ed un'altezza interna di ml 2,50. Risulta dotato di basculante in metallo, il pavimento è in lisciato di cemento al quarzo, le pareti sono in muratura di Leca a facciavista e risulta dotato di impianto elettrico a norma.

Descrizione mappale 3479 sub. 52 – Abitazione

L'unità abitativa è posta al piano primo e secondo, ha una superficie lorda di mq 114,24 (escluse le terrazze al piano primo e secondo) ed è composta dai seguenti locali:

Piano Locale Altezza (ml) Superficie netta (mq)

Primo Ingresso 2,70 2,20

(8)

Piano Locale Altezza (ml) Superficie netta (mq)

Soggiorno/pranzo 2,70 20,23

Terrazza - 4,26

Cucina 2,70 12,02

Disbrigo 2,70 2,58

Bagno 2,70 3,84

Secondo Disimpegno Hm 2,70 11,47

Camera singola Hm 2,70 10,22

Terrazza - 2,25

Bagno Hm 2,70 5,57

Camera matrimoniale Hm 2,70 16,00

L'unità abitativa è accessibile dal vano scale condominiale per tramite di portoncino d'ingresso blindato. L'abi

tazione ha le seguenti finiture: l'ingresso, il soggiorno, la cucina ed il disbrigo hanno pavimentazione in cera

mica da 43x43 cm; la terrazza è pavimentata in ceramica 15x15 cm ed è dotata di parapetto in metallo e di tenda oscurante a sbraccio con meccanismo manuale; il disbrigo è dotato di attacco lavatrice; il bagno (dota to di aspirazione forzata) è pavimentato in ceramica 25x25 cm, è rivestito, fino all'altezza di 2,30 ml in cerami

ca 25x40 cm ed è dotato di lavello, water e doccia; la cucina è rivestita nella zona cottura in ceramica 32x12 cm nella fascia compresa tra ml 0,70 e ml 1,70; la scala che porta la piano secondo è rivestita in legno di iro

ko con parapetto in legno e metallo sulla prima rampa, mentre la seconda rampa risulta priva di corrimano.

Al piano secondo il disimpegno e le due camere sono pavimentate in legno d'iroko in listoni da 46x7 cm; la terrazza posta in corrispondenza della camera singola è pavimentata in ceramica 15x15 cm, è dotata di para petto metallico e tenda oscurante a sbraccio con meccanismo manuale e vi è la presenza delle tubazioni per il climatizzatore; il bagno è pavimentato e rivestito, fino all'altezza di 2,60 ml, in ceramica 20x20 cm ed è do tato di lavabo, water, bidet e vasca.

L'impianto elettrico, il cui quadro è posto sul disbrigo del piano primo, è di tipo indipendente ed è a norma.

Sull'ingresso è presente una luce d'emergenza; i locali ingresso e disimpegno sono dotati della previsione per il condizionatore.

L'impianto di riscaldamento è dotato di caldaia indipendente a gas metano della marca Unical, modello Dua Plus posta sul terrazzo del piano primo e di termosifoni in acciaio smaltato. L'approvvigionamento idrico è in dipendente.

Le porte interne sono tamburate in legno di mogano con maniglieria in ottone, i serramenti esterni sono in le

gno di mogano con vetrocamera da 16 mm e sono dotati di oscuri in compensato marino color grigio. Le so

glie ed i davanzali sono in marmo trani.

Descrizione parti comuni mappale 3479

Subalterno 1 (area scoperta comune): la zona di manovra esterna è finita con pavimentazione autobloccante di CLS e risulta priva di recinzioni.

Subalterno 2 (area scoperta): l'area scoperta comune risulta recintata, finita con pavimentazione autobloc

cante in CLS ed ospita, su apposite nicchie, i contatori del gas e del metano oltre i campanelli d'ingresso allo

(9)

Subalterno 6 (atrio, vano scale e disimpegno): il portoncino d'ingresso è in metallo, la pavimentazione è in ce

ramica simil marmo, le scale sono dotate di corrimano in legno, mentre le finestre sono in allumino anodizza

to.

12. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ

Il lotto su cui sorge il condominio viene censito dall'attuale Piano degli Interventi in Z.T.O. C2/20 (parti del ter

ritorio destinate a nuovi complessi insediativi, inedificate), normata da apposito Piano Urbanistico Attuativo.

Non risulta essere disponibile una capacità edificatoria residua che possa incidere sul valore del bene.

La liceità degli immobili deriva dalle seguenti pratiche edilizie:

–Permesso di Costruire n°04/082 del 03/09/2004;

–D.I.A. prot. n°0015900 del 30/12/2005;

–Certificato di Agibilità prat. n°04/082.1 del 02/05/2006.

In sede di sopralluogo si è riscontrata una difformità dal punto di vista dimensionale sulla larghezza della scala privata che porta la piano secondo. Tale difformità può essere sanata mediante CILA in sanatoria con la corresponsione di una sanzione pecuniaria di € 1.000,00, diritti di segreteria al Co  mune per € 30,00, a cui va ad aggiungersi il costo per il professionista redattore della pratica edilizia quantificabile in complessivi € 1.500,00.

13. DISPONIBILITÀ DELL'IMMOBILE

All'atto del sopralluogo, effettuato con il nominato custode, gli immobili pignorati risultavano occupati dagli esecutati. Non risultano depositate comunicazioni di cessione del fabbricato da parte degli esecutati.

Dall'indagine esperita presso l'Agenzia delle Entrate non risultano registrati contratti di locazione o comodato stipulati da parte dagli esecutati.

14. DIVISIBILITÀ

Non risulta conveniente proporre una vendita frazionata in lotti del compendio pignorato a causa della sua conformazione, dimensionamento, accessibilità e dotazioni tecnologiche.

15. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO

Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo in considerazione alle caratteristiche intrinseche ed estrin seche del cespite, della sua collocabilità nel libero mercato di riferimento ed alle dimensioni della domanda.

Coefficienti di rapporto mercantile adottati Abitazione: 100%

Terrazze: 25%

Garage al piano interrato: 50%

Calcolo della superficie commerciale ragguagliata

Destinazione Superficie

(mq)

Rapporto mercantile (%)

Sup. commerciale ragguagliata (mq)

Abitazione 114,24 100 114,24

Terrazze 6,51 25 1,63

Garage 29,46 50 14,73

Totale: 130,60 Determinazione del prezzo di mercato degli immobili

Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato:

(10)

Fonte Prezzo (€) Superficie (mq) Prezzo (€/mq) OMI (valore minimo) Codice di zona E3 – Subrubana fraz. Dosson

Abitazioni civili, condizioni ottime

1.300,00

OMI (valore max) 1.550,00

impREsa (usato) 155.000,00 125,00 1.240,00

Studio Immobilmarca (usato) 229.000,00 150,00 1.527,00

Per il calcolo del valore normale OMI nei fabbricati residenziali viene utilizzata la seguente formula (provvedi

mento del 27/07/2007 dell'Agenzia delle Entrate):

Vn = Vmin + (Vmax - Vmin) x K

K rappresenta la media ponderata dei due coefficienti K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano) ed è calco

lato sulla base della seguente formula:

K = (K1 + 3 x K2) : 4 i due valori K1 e K2 sono dati dalle seguenti tabelle:

Taglio superficie K1 Livello di piano K2

Fino a mq 45 1 Seminterrato 0

Oltre mq 45 fino a mq 70 0,8 Terreno 0,2

Oltre mq 70 fino a mq 120 0,5 Primo 0,4

Oltre 120 mq fino a mq 150 0,3 Intermedio 0,5

Oltre mq 150 0 Ultimo 0,8

Attico 1

risulterà quindi un valore normale OMI di:

Vn = 1.300,00 + (1.550,00 - 1.300,00) x (0,3 + 3 x 0,4) : 4 = 1.393,75 si avrà quindi il seguente prezzo medio di mercato:

(€/mq 1.393,75 (OMI) + 1.240,00 + 1.527,00) : 3 = €/mq 1.386,92

tale prezzo medio di mercato andrà decurtato della vetustà dell'edificio e dello stato manutentivo in base alla Legge 392/78:

Riferimenti temporali

Anno agibilità 2006

Redazione stima 2020

Vetustà (art. 20) % degrado

Fino al 5° anno 0 2006 → 2011 0,0%

Dal 6° anno al 21° anno 1/anno 2012 → 2020 8,0%

Dal 22° fino 52° anno 0,5/anno 2020 → 2020 0,0%

Totale degrado 8,0%

Stato manutentivo (art. 21) Coefficiente

Normale 1,00 ←

Mediocre 0,80

Scadente 0,60

(11)

Da quanto sopra esposto, si ricava che il più probabile valore di mercato dei beni pignorati è di:

mq 130,60 x €/mq 1.275,00 = € 166.515,00.

A tale valore vanno detratti i costi per la sanatoria delle difformità e l'onorario del tecnico:

€ 166.515,00 - 1.000,00 - 30,00 - 1.500,00 = € 163.985,00, arrotondati ad € 164.000,00.

16. STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATO

In considerazione delle difficoltà a visionare l'immobile, che l'assegnazione avverrà nello stato di fatto e di di

ritto, dell'inesistenza di garanzia per vizi sul bene, dei tempi necessari per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare in possesso del bene e della classe energetica, si ritiene congrua una decurtazione del valore di mercato pari al 20%, a cui dovrà essere decurtato l'ammontare delle spese condominiali insolute dell'ultimo biennio imputabili ai beni pignorati (rif. ex art. 63 disp. att. C.C.).

Il valore di vendita forzato per il bene pignorato sarà quindi di € 164.000,00 x 0,80 - 1.400,00 = € 129.800,00.

17. ELENCO ALLEGATI All. 1: elenco esecutati;

All. 2: comunicazione Corpo Intercomunale di Polizia Locale;

All. 3: comunicazione Direzione Provinciale dell'Agenzia delle Entrate di Treviso;

All. 4: situazione riepilogativa gestione tributi I.M.U./T.A.S.I.;

All. 5: certificato di stato famiglia;

All. 6: atto di provenienza;

All. 7: atti autorizzativi;

All. 8: planimetrie dello stato autorizzato, rilevato e comparativo;

All. 9: tabelle millesimali;

All. 10: visura catastale;

All. 11: visura registri immobiliari;

All. 12: estratto di mappa del catasto dei terreni;

All. 13: planimetrie catastali delle unità immobiliari;

All. 14: documentazione fotografica;

All. 15: scheda sintetica con dati ordinanza di vendita;

All. 16: scheda di vendita.

Casale sul Sile, 04/03/2020

Il Tecnico Estimatore Cester geometra Loris