Svalutazione immobile: quando il condominio risarcisce?
6 Marzo 2021 | Autore: Mariano Acquaviva
Deprezzamento dell’unità abitativa a seguito di lavori autorizzati dall’assemblea: il condominio è tenuto a pagare i danni?
Vivere in condominio significa dover condividere alcuni spazi comuni, come ad esempio l’androne, il cortile, le scale o l’ascensore. Ogni volta che bisogna intervenire su queste parti per opere di manutenzione straordinaria oppure per
apportare innovazioni, occorre il consenso dell’assemblea. Può accadere che alcuni interventi, pur migliorando complessivamente l’edificio, causino la perdita di valore economico delle unità abitative presenti nel condominio. Con questo articolo vedremo quando il condominio risarcisce il danno per svalutazione dell’immobile.
Di norma, il danno da deprezzamento della propria casa si verifica non tanto per gli interventi autorizzati dall’assemblea quanto per l’incuria del consesso o dell’amministratore. Si pensi al classico caso delle infiltrazioni che provengono dalle parti comuni del condominio e finiscono per danneggiare la proprietà privata di uno degli inquilini: in un’ipotesi del genere, se l’amministratore non si attiva per risolvere il problema, il proprietario dell’appartamento potrà senz’altro agire per chiedere il risarcimento dei danni. Può però accadere che la realizzazione di alcuni manufatti, pur autorizzati dall’assemblea, finisca per svalutare la singola unità immobiliare. Questo tema è stato affrontato di recente dalla Corte di appello di Roma a proposito dell’installazione di un ascensore per disabili che, a detta di uno dei proprietari, avrebbe svalutato il proprio immobile. Prosegui nella lettura se ne vuoi sapere di più.
Parti comuni condominio: quali sono?
Prima di spiegare quando il condominio risarcisce il danno per svalutazione dell’immobile del singolo proprietario occorre preliminarmente specificare quali sono le parti comuni in condominio; infatti, gli interventi su queste aree potrebbero riflettersi in negativo sulle singole unità immobiliari, svalutandole.
Le parti comuni del condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari e che sono utili sia all’esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.
Secondo la legge, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in
comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].
Deprezzamento dell’appartamento in condominio
La perdita del valore commerciale di un immobile in condomino può aversi essenzialmente in due casi:
per incuria o inerzia dell’assemblea o dell’amministratore;
per la realizzazione di opere che comportano un deprezzamento dell’abitazione.
Analizziamo entrambi i casi.
Svalutazione dell’immobile per incuria del condominio
I casi più frequenti di svalutazione dell’immobile in condominio si hanno quando né l’assemblea né l’amministratore intervengono tempestivamente per arginare un danno già in essere oppure per prevenirne uno futuro.
Nel primo caso, si pensi al condominio che non faccia nulla per impedire che le infiltrazioni d’acqua del lastrico solare si propaghino anche agli appartamenti immediatamente inferiori; nella seconda ipotesi, invece, si pensi all’assemblea che non voglia deliberare i necessari interventi di restauro della facciata, oppure che non si metta d’accordo per aggiustare i gradini che conducono all’ultimo piano, penalizzando i proprietari che abitano lì.
Insomma: l’inerzia e l’incuria del condominio intero può riflettersi, in negativo, sulle
singole proprietà, causandone un deprezzamento, cioè una svalutazione sul mercato immobiliare.
Secondo la Corte di Cassazione [2], per ottenere il risarcimento da parte del condominio a causa della svalutazione dell’immobile dovuta a inerzia o incuria occorre dimostrare adeguatamente il nesso di causalità tra il deprezzamento e la cattiva gestione condominiale.
Solo in questo caso si potrà chiedere il risarcimento per svalutazione, che comunque deve essere tenuto distinto dal risarcimento spettante per i danni diretti causati al bene. Ad esempio, le infiltrazioni causano un pregiudizio che, se imputabile alle parti comuni del condominio, è sicuramente risarcibile (responsabilità per danni da cose in custodia) ma che non comporta necessariamente un deprezzamento generale dell’immobile.
Svalutazione dell’immobile per interventi in condominio
Più rara è l’ipotesi della svalutazione commerciale dell’immobile causata dalla realizzazione di nuove opere in condominio.
Secondo la Corte d’Appello di Roma [3], il condominio non deve risarcire il proprietario dell’appartamento se l’installazione dell’ascensore per disabili non riduce il valore dell’immobile; a tal fine, non conta che l’impianto occupi un’area in condivisione e non elimini del tutto le barriere architettoniche.
Nel caso di specie, il condomino chiedeva e otteneva in primo grado il risarcimento del danno derivante dal deprezzamento del proprio immobile, svalutazione discendente dall’installazione di un ascensore per disabili che, a detta del condomino, occupava una parte delle aree comuni.
Secondo la Corte d’appello di Roma, però, nulla è dovuto al condomino che non dimostri concretamente la svalutazione del proprio immobile. L’occupazione di una porzione di proprietà comune non è sufficiente a far scattare il diritto al risarcimento, tantomeno per via del deprezzamento del singolo appartamento.
Peraltro, il giudice capitolino evidenzia come il ricorrente, che tra l’altro non aveva partecipato alla spesa poiché il suo appartamento era situato al piano rialzato e
non usufruiva dell’ascensore, non aveva subito alcuna menomazione nel godimento della cosa comune. In poche parole, la richiesta era assolutamente pretestuosa.
Questa sentenza consente di affermare che il condominio deve pagare il risarcimento per la svalutazione della singola unità immobiliare solo se il presunto danneggiato dimostra un effettivo nesso di causalità tra l’intervento illegittimo del condominio e il deprezzamento dell’abitazione, magari accompagnando la propria richiesta da un perizia tecnica che illustri tutte le ragioni per cui la nuova opera autorizzata dall’assemblea sia causa di svalutazione dell’immobile.
[1] Art. 1117 cod. civ.
[2] Cass., ord. n. 7965 del 20 aprile 2020.
[3] App. Roma, sent. n. 1360/2021.
© Riproduzione riservata - La Legge per Tutti Srl
