I CODICI SIMONE. gli OPERATIVI. Massimiliano Di Pirro. CODICE del CONDOMINIO. Operativo. ANNOTATO con DOTTRINA e GIURISPRUDENZA

(1)

gli OPERATIVI

ANNOTATO con DOTTRINA e GIURISPRUDENZA

CODICE del

CONDOMINIO Operativo

Massimiliano Di Pirro

(2)

Direzione e coordinamento redazionale: dott. Rossana Petrucci Ha collaborato alla revisione del testo la dott.ssa Gabriela Gianturco

Art director | Gianfranco De Angelis

Responsabili grafici di fotocomposizione | Bianca Pierro e Marco Esposito Coordinatrice di fotocomposizione | Iole Reale

Impaginazione | Carmela De Marco 80122 Napoli

www.edizioni.simone.it

L’elaborazione del testo, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare speci- fiche responsabilità per eventuali involontari errori o inesattezze

Questo volume è stato stampato nel mese di luglio 2021 presso:

Arti Grafiche Italo Cernia Via Capri, n. 67 - Casoria (NA)

(3)

zione, il file word era di oltre 200 pagine.

Si tratta di un record personale, dovuto solo in parte a un perfezionismo patolo- gico che mi induce a cercare di correggere ogni imperfezione: la mole corposa di modifiche è dovuta soprattutto alla giurisprudenza alluvionale che ha investito, nell’ultimo anno, la materia condominiale .

Notissime, al riguardo, sono le pronunce a Sezioni Unite che hanno:

— negato la configurabilità di un diritto reale d’uso esclusivo sulle parti comu- ni perché contrastante con il principio di tipicità dei diritti reali;

— affermato la duplice natura giuridica (ad effetti reali o personali) del contratto con cui il condominio ceda in godimento ad altri la facoltà di installare un ripetitore sul lastrico solare ;

— tracciato il criterio distintivo tra deliberazioni nulle e annullabili , con partico- lare riguardo alle delibere lesive dei criteri sulla ripartizione delle spese.

Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito i rispettivi ambiti operativi degli artt. 1102 e 1120 c.c. in materia di innovazioni/modificazioni della cosa comune e ha tratteg- giato in maniera puntuale le diverse nozioni di decoro architettonico, quale limi- te all’uso della comune, e di aspetto architettonico , limite alle sopraelevazioni.

Sono state interamente riscritte le parti sul regolamento di condominio (chiaren- do la distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare, i limiti all’uso delle par- ti comuni che possono essere contenuti nei regolamenti e la loro opponibilità), sulla formazione e modificazione delle tabelle millesimali e sul contratto di appalto.

Sul versante normativo, invece, il legislatore è intervenuto anzitutto in materia di barriere architettoniche . La disciplina è governata dalla L. 13/1989, recente- mente modificata dal «Decreto Semplificazioni» (D.L. 76/2020), che ha previsto la possibilità, per ciascun condomino, di rimuovere a proprie spese le barrie- re architettoniche , anche servendosi della cosa comune, nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c.

Particolarmente rilevante, inoltre, è la disciplina del c.d. cappotto termico, os-

sia l’isolamento termico delle superfici dell’edificio condominiale inserito tra gli in-

terventi di miglioramento dell’efficienza energetica dei fabbricati condominiali dal

D.L. 34/2020, conv. in L. 77/2020.

(4)

Inoltre, s ono stati effettuati numerosi tagli di parti sovrabbondanti, la Casistica in calce alle norme è stata asciugata e aggiornata e il Formulario è stato arricchito.

Anche questa edizione, come le precedenti, affronta la materia condominiale da una pluralità di punti di vista : quello dei condòmini, i quali, per il linguaggio chiaro e comprensibile anche per i non addetti ai lavori, potranno chiarirsi le idee su tutte le vicende della vita in condominio (procedure da seguire per convocare un’assemblea e approvare validamente una delibera, clausole regolamentari, utiliz- zo degli spazi comuni etc.); quello dell’avvocato, per la ricca casistica e le formule utili per la pratica; e, infine, quello del giudice, per l’approfondimento delle temati- che e la puntuale rendicontazione del dibattito dottrinale e giurisprudenziale, sele- zionato e suddiviso in numerosi paragrafi per consentire una consultazione estre- mamente facile e una rapida individuazione degli argomenti trattati .

Un ringraziamento particolare alla dott.ssa Gabriela Gianturco per l’eccellen- te lavoro redazionale.

Tivoli, 20-7-2021

Max Di Pirro

(5)

Costituzione ... Pag. 7

Parte Prima: Condominio... » 37

Parte Seconda: Comunione ... » 553

Parte Terza: Contratti speciali Sezione I: Appalto ... » 603

Sezione II: Contratto di lavoro subordinato (Portierato) ... » 647

Parte Quarta: Diritti reali e proprietà edilizia ... » 653

Parte Quinta: Mediazione (Tecniche di risoluzione dei conflitti) ... » 699

Parte Sesta: Appendice normativa ... » 719

Parte Settima: Formulario ... » 913

Bibliografia ... » 1031

Indice Sistematico ... » 1035

Indice Analitico... » 1065

Indice Cronologico ... » 1087

(6)

Disp. Att. c.c.Appendice NormativaIndice SistematicoFormulario

Principi fondamentali ... 9

Parte I: Diritti e doveri dei cittadini T^iTolo I - Rapporti civili ... 11

» II - Rapporti etico-sociali ... 14

» III - Rapporti economici ... 15

» IV - Rapporti politici ... 18

Parte II: Ordinamento della Repubblica T^iTolo I - Il Parlamento ... 19

» II - Il Presidente della Repubblica ... 22

» III - Il Governo ... 24

» IV - La Magistratura ... 25

» V - Le Regioni, le Province, i Comuni ... 28

» VI - Garanzie costituzionali ... 33

Disposizioni transitorie e finali ... 34

P

arTe

P

rima

c

^ondominio R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) ... 39

Art. 1117 Parti comuni dell’edificio ... 39

1 Natura giuridica del condominio. La tesi dell’«ente di gestione» e i suoi corollari ... 42

2 Il condominio è un consumatore ... 45

3 Distinzione tra comunione e condominio ... 45

4 Nascita del condominio ... 46

5 Il condominio parziale ... 47

6 Il condominio orizzontale ... 48

7 Il condominio minimo ... 48

8 Il consorzio tra edifici ... 50

9 Il condominio di gestione ... 51

bl Il domicilio del condominio ... 52

bm Parti comuni: classificazione e presunzione di condominialità ... 52

bn Il titolo contrario ... 54

bo Il possesso delle cose comuni ... 57

bp Azione di un condomino per l’accertamento della natura condominiale di un bene ... 59

bq Accertamento della proprietà esclusiva e litisconsorzio necessario tra i condomini ... 60

br Vendita delle unità immobiliari e cose comuni ... 60

bs Il diritto di servitù sulle parti comuni ... 61

bt Elementi essenziali dell’edificio ... 63

bu Locali adibiti a servizi comuni ... 78

(7)

Pag.

cl Pertinenze che servono all’uso e al godimento comune ... 81

cm Parti non comuni ... 95

CASISTICA ... 98

Questioni problematiche ... 99

Art. 1117bis Ambito di applicabilità ... 100

1 Il supercondominio ... 101

2 Le posizioni della dottrina in materia di supercondominio ... 103

3 Condominio unico o supercondominio? ... 103

4 Il costruttore non può dar vita a un supercondominio ... 104

5 L’assemblea supercondominiale ... 104

6 L’efficacia delle delibere assembleari del supercondominio ... 104

7 L’amministratore del supercondominio ... 104

8 Azioni a tutela del supercondominio ... 105

9 Il condominio parziale ... 105

CASISTICA ... 106

Art. 1117ter Modificazioni delle destinazioni d’uso ... 106

Art. 1117quater Tutela delle destinazioni d’uso ... 107

1 Profili generali ... 108

2 Ambito applicativo ... 108

CASISTICA ... 109

Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni ... 109

1 Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (cd. millesimazione) ... 110

2 Correzione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. ... 111

3 Ripartizione differenziata dei diritti sulle cose comuni ... 112

4 Diritto d’uso esclusivo del singolo condomino sulle parti comuni ... 113

5 Utilizzazione oggettiva e soggettiva delle cose comuni ... 113

6 Uso e modificazione della cosa comune ex art. 1102 c.c. ... 114

7 Modificazioni e innovazioni ... 117

8 L’alterazione della cosa comune ... 117

9 Il «pari uso» degli altri condomini ... 118

bl L’uso dell’edificio condominiale da parte del locatario ... 121

bm La disposizione del bene comune ... 121

bn La rinuncia del condomino ai diritti sulle cose comuni ... 121

bo Uso del parcheggio condominiale a rotazione tra i condomini ... 124

bp Spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore: le novità della riforma ... 124

bq Consorzio per la manutenzione di strade e servizi in comune ... 125

br Centrale termica interrata nel cortile comune ... 125

bs Supercondominio ... 125

bt Il condominio minimo ... 127

CASISTICA ... 128

Art. 1119 Indivisibilità ... 129

1 Portata e limiti della regola dell’indivisibilità ... 130

2 La comodità d’uso ... 130

3 Il patto di indivisibilità ... 130

4 Pluralità di edifici ... 131

(8)

Pag.

5 Distruzione totale dell’edificio ... 132

6 Divisione tra gli eredi di un fabbricato con terreno accessorio ... 132

7 Vendita dell’appartamento separatamente dal diritto sulle cose comuni ... 132

CASISTICA ... 133

Art. 1120 Innovazioni ... 134

1 Il concetto di «innovazione» ... 136

2 Innovazioni vietate ... 137

3 Innovazioni consentite ... 139

4 L’apertura, da parte di un condomino, di un varco nel muro comune per collegare due unità immobiliari 141 5 Assegnazione definitiva dei posti auto ... 142

6 Innovazioni e manutenzione ... 143

7 L’esecuzione di opere... 143

8 La manutenzione dei condomini degradati ... 143

9 Opere di consolidamento imposte dalla pubblica amministrazione, danno al condomino e obbligo di indennizzo ... 144

bl L’occupazione stabile della cosa comune ... 145

bm «Decoro» e «aspetto» architettonico ... 147

bn Limiti ai poteri dell’amministratore ... 150

bo Innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche ... 150

bp Innovazioni «emulative» ... 153

bq Innovazioni difformi dal permesso di costruire ... 154

br Cessione dei diritti sulle cose comuni e locazione del bene esclusivo comune o condominiale ... 155

bs Distanze legali ... 156

bt Sottosuolo ... 156

bu Muri ... 158

cl Solai divisori ... 162

cm Finestre ... 164

cn Cortile ... 165

co Portone e androne ... 169

cp Citofono ... 170

cq Autoclave ... 171

cr Scale e pianerottoli ... 171

cs Ascensore ... 173

ct Balconi, terrazzi, terrazze a livello ... 176

cu Veranda ... 179

dl Tetto e sottotetto ... 182

dm Lastrico solare ... 183

dn Canna fumaria ... 186

do Impianto idrico ... 190

dp Impianto di riscaldamento/condizionamento ... 191

dq Immissioni ... 193

CASISTICA ... 206

Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie ... 207

1 Spese gravose e voluttuarie ... 208

2 Condomino dissenziente ... 208

3 Fattispecie particolari ... 209

4 La partecipazione successiva alle spese ... 209

CASISTICA ... 210

(9)

Pag.

Art. 1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale ... 210

1 Ambito operativo ... 211

2 Divisione di un appartamento in più unità immobiliari ... 211

3 Limitazioni ... 212

4 L’«intensità» dei limiti regolamentari ... 213

5 Il danno alle parti comuni ... 213

6 Tutela della facciata ... 214

7 L’intervento del giudice e il bilanciamento degli interventi ... 215

8 Lavori eseguiti dall’appaltatore ... 215

9 Costruzione di una veranda in appoggio al muro comune ... 215

bl Studio medico ... 216

bm Divisione orizzontale di un immobile ... 216

bn Modificazione delle finestre ... 216

bo Modifiche dei balconi ... 217

bp Opere di consolidamento ... 217

bq Opere strettamente pertinenziali all’unità immobiliare del singolo condomino ... 217

br Distanze legali ... 218

bs Immissioni ... 220

bt L’azione giudiziaria... 220

CASISTICA ... 221

Art. 1122bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fon- ti rinnovabili ... 222

1 Gli impianti radiotelevisivi ... 223

2 Gli impianti per la produzione di energia ... 223

3 La disciplina unitaria ... 224

4 Il diritto di accesso alle proprietà individuali ... 225

Art. 1122ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ... 225

1 Riservatezza dei condomini e trasparenza nella gestione ... 225

Art. 1123 Ripartizione delle spese ... 227

1 Le tabelle millesimali ... 228

2 Divergenza tra i valori reali delle unità immobiliari e le tabelle millesimali ... 229

3 Spese per la manutenzione e il godimento delle cose comuni ... 229

4 Spese per la difesa delle parti comuni dagli agenti atmosferici ... 230

5 Il cappotto termico ... 231

6 Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ... 231

7 Deroghe convenzionali ai criteri di riparto ... 232

8 Ripartizione della spesa derivante da un obbligo risarcitorio del condomino ... 232

9 L’obbligazione di partecipare alle spese è un’obbligazione propter rem? ... 233

bl Soggetti tenuti al pagamento ... 233

bm Deroga ai criteri di riparto ex art. 1123 c.c. ... 241

bn Modifica assembleare dei criteri di riparto delle spese ... 242

bo Esonero totale dalle spese ... 243

bp Delibera di approvazione delle spese ... 244

bq Delibera di approvazione del fondo-spese ... 244

br Previsione pluriennale di spese ... 244

bs Responsabilità solidale dei condomini per le obbligazioni del condominio verso i terzi ... 244

bt La riscrittura «sovversiva» della disciplina delle obbligazioni solidali ... 246

(10)

Pag.

bu Condomino moroso ... 247

cl Rinuncia ai servizi comuni ... 249

cm Condomino dissenziente ... 249

cn Esibizione dei documenti contabili ... 250

co Spese e bilancio ... 250

cp Condominio minimo e rimborso delle spese ... 250

cq Condominio parziale ... 252

cr Spese anticipate dall’amministratore o da un condomino ... 252

cs Dissenso dei condomini rispetto alle liti ... 253

ct Ripartizione delle spese comuni nel supercondominio ... 254

cu Condominio apparente ... 254

dl Compenso dell’amministratore ... 256

dm Prescrizione quinquennale delle spese condominiali ... 256

dn Le singole fattispecie ... 256

do Edificio diviso in più piani ... 257

CASISTICA ... 278

Art. 1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori ... 280

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai ... 281

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo ... 281

Art. 1127 Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio ... 282

1 Nozione ... 283

2 Soggetti ... 284

3 Divieto pattizio di sopraelevazione ... 286

4 Concessione in godimento a un terzo per l’installazione di infrastrutture e impianti ... 286

5 Distanze legali ... 287

6 Soffitta e tettoia ... 287

7 L’altana (o «belvedere») ... 287

8 Trasformazione del tetto spiovente in terrazza ... 288

9 Trasformazione della soffitta in appartamento... 291

bl Veranda a vetri ... 291

bm Adeguamento delle scale comuni ... 291

bn Revisione delle tabelle millesimali ... 292

bo Indennità di sopraelevazione ... 292

bp Il decoro architettonico ... 296

bq Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio ... 298

br Diminuzione di aria e luce ... 301

bs Autorizzazione preventiva? ... 301

bt Opposizione alla sopraelevazione ... 302

bu Riduzione in pristino per violazione di norme urbanistiche e antisismiche ... 302

CASISTICA ... 304

Art. 1128 Perimento totale o parziale dell’edificio ... 305

1 Perimento dell’intero edificio o di 3/4 ... 306

2 Estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto ... 306

(11)

Pag.

3 Cessazione della contitolarità del suolo e delle macerie ... 307

4 Rinascita del condominio ... 307

5 Condomini dissenzienti o assenti ... 307

6 Vendita all’asta del suolo e dei materiali ... 308

7 Diritti reali preesistenti ... 308

8 Imprescrittibilità del diritto alla ricostruzione ... 309

9 Accessione ... 309

bl Perimento di una parte minore di 3/4 del valore dell’edificio ... 309

bm Ricostruzione autonoma delle parti perite ... 310

bn Perimento causato da un evento sismico ... 311

CASISTICA ... 311

Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore ... 312

1 Nozione ... 315

2 Anche una società (di capitali o di persone) può essere nominata amministratore ... 315

3 Requisiti per la nomina ... 318

4 Copertura assicurativa per la responsabilità civile ... 319

5 La comunicazione dei dati dell’amministratore ... 320

6 Pluralità di amministratori? ... 320

7 Durata e prorogatio dei poteri... 320

8 Il rimborso delle spese anticipate dall’amministratore cessato dall’incarico ... 321

9 Nomina e conferma ... 322

bl Amministratore giudiziario ... 323

bm Accettazione dell’amministratore designato ... 324

bn Domicilio dell’amministratore ... 324

bo Poteri ... 324

bp Obbligo di apertura di un conto corrente condominiale ... 325

bq Obblighi informativi ... 326

br Obbligo di riscossione forzosa dei contributi dai condomini morosi ... 326

bs Il sito internet del condominio ... 327

bt Compenso ... 327

bu Sostituzione ... 329

cl Dimissioni ... 330

cm La revoca (assembleare e giudiziale) dell’amministratore ... 330

cn Restituzione delle somme ... 335

co Rendiconto ... 335

cp Nuovo amministratore, documenti dell’amministratore precedente e cause pendenti ... 336

cq Fiduciario ... 336

cr Consiglio di condominio ... 337

cs Condominio minimo ... 337

ct Supercondominio ... 337

CASISTICA ... 338

Art. 1130 Attribuzioni dell’amministratore ... 339

1 Esecuzione delle delibere assembleari ... 342

2 Legittimazione attiva e passiva ... 342

3 Compiti: quadro generale ... 343

4 Convocazione dell’assemblea ... 344

5 Obbligo di diffusione dei dati personali relativi ai singoli condomini per finalità legate all’attività del condominio ... 346

(12)

Pag.

6 Obblighi di gestione e di contabilità ... 347

7 Il bilancio preventivo ... 350

8 L’accettazione dei prospetti contabili del precedente amministratore non è riconoscimento di debito 350 9 Riscossione dei contributi condominiali ... 352

bl Manutenzione ordinaria e straordinaria ... 354

bm Azioni reali ... 355

bn Azione di rivendicazione ... 355

bo Azione di reintegrazione nel possesso ... 355

bp Azione per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio... 356

bq Richiesta di misure cautelari ... 356

br Azione di responsabilità nei confronti del costruttore ... 356

bs Stipulazione di contratti ... 357

bt Attività di custodia e di vigilanza ... 358

bu Lavori in un edificio pericolante ... 358

cl Lavori costosi ... 358

cm Eliminazione di un bene condominiale ... 359

cn Abbattimento di un’opera abusiva ... 359

co Osservanza del regolamento condominiale ... 359

cp Licenziamento del portiere ... 360

cq Affissione di documenti in bacheca ... 360

cr Modifica delle attribuzioni dell’amministratore ... 360

cs Responsabilità per mancata riparazione del tetto ... 360

ct Responsabilità per omessa manutenzione del lastrico solare ... 361

cu Responsabilità penale ... 361

dl Restituzione della documentazione ... 362

dm Rimborso delle spese anticipate dall’amministratore ... 363

dn Cessazione dalla carica ... 363

CASISTICA ... 364

Art. 1130bis Rendiconto condominiale ... 366

1 Chiarezza e verità: i due criteri da seguire nella redazione del rendiconto ... 366

2 Composizione del rendiconto ... 367

3 Adempimento dell’obbligo di rendiconto ... 368

4 Annullabilità della delibera di approvazione ... 368

5 L’annualità condominiale ... 368

6 Reclamo contro la revoca dell’amministratore per mancata presentazione del rendiconto... 368

7 Il consiglio di condominio ... 369

CASISTICA ... 369

Art. 1131 Rappresentanza ... 370

1 Natura giuridica dell’amministratore: il dibattito dottrinale e giurisprudenziale ... 371

2 I limiti del potere rappresentativo ... 374

3 Manutenzione di un bene non rientrante tra le parti comuni: necessità di un mandato speciale ... 375

4 Legittimazione attiva ... 376

5 Validità di una delibera generica di autorizzazione ... 376

6 Atti che non richiedono l’autorizzazione dell’assemblea ... 376

7 La prova del potere rappresentativo ... 378

8 Legittimazione passiva ... 378

9 L’amministratore può resistere in giudizio e impugnare la sentenza senza l’autorizzazione dell’assemblea (Cass. S.U. 18332/2010) ... 380

bl Fattispecie particolari in tema di legittimazione passiva ... 383

bm Obbligo di comunicazione all’assemblea ... 384

(13)

Pag.

bn Legittimazione concorrente del singolo condomino e legittimazione esclusiva dell’amministratore... 384

bo Accertamento della proprietà comune di alcuni beni e litisconsorzio necessario ... 386

bp Il problema delle azioni reali ... 387

bq Azioni possessorie ... 390

br Azione per il rispetto delle distanze legali ... 390

bs Azione per la demolizione di una sopraelevazione ... 391

bt Azioni a tutela del decoro architettonico ... 391

bu Azione contro l’appaltatore ... 391

cl Azione risarcitoria ... 393

cm Riscossione dei contributi ... 394

cn Impugnazioni dell’amministratore ... 394

co Impugnazioni dei singoli condomini ... 395

cp Azione contro il condomino per l’abuso della cosa comune ... 395

cq Esecuzione delle delibere assembleari ... 395

cr Osservanza del regolamento ... 396

cs Potere di rappresentanza conferito a un terzo ... 396

ct L’azione contro il precedente amministratore ... 396

cu Modifica delle tabelle millesimali ... 397

dl Rimozione di opere abusive ... 397

dm Rilascio dell’alloggio del portiere ... 398

dn Rivalsa nei confronti dell’ex amministratore ... 398

do Azione contro l’escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini ... 398

dp Azione di scioglimento del condominio ... 398

dq Scadenza del mandato, dimissioni, decesso ... 399

dr Rimborso delle spese condominiali anticipate dall’amministratore dimissionario ... 399

CASISTICA ... 401

Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti ... 402

1 Ambito operativo ... 403

2 Ratio dell’esonero ... 403

3 Forma e modalità del dissenso. Il termine di decadenza ... 404

4 Presupposti ... 404

5 Nullità della delibera che coinvolga nelle spese il condomino dissenziente ... 405

6 Partecipazione del condomino dissenziente alle assemblee successive relative alla lite... 405

Art. 1133 Provvedimenti presi dall’amministratore ... 406

1 Forma dell’impugnazione ... 406

2 Limiti del sindacato giurisdizionale ... 407

3 Inerzia dell’amministratore e intervento sostitutivo del singolo condomino ... 408

CASISTICA ... 408

Art. 1134 Gestione di iniziativa individuale ... 409

1 Il regime delle spese per le cose comuni ... 409

2 L’urgenza ... 410

3 Riparazione del lastrico solare e del solaio comune ... 410

4 Il credito del condomino ... 411

5 Spese non urgenti ... 411

6 Le spese nel condominio minimo ... 411

(14)

Pag.

7 L’azione di arricchimento senza causa... 413

CASISTICA ... 413

Art. 1135 Attribuzioni dell’assemblea dei condomini ... 415

1 Presupposto di validità delle delibere assembleari ... 416

2 Limiti ... 416

3 Ampiezza dei poteri discrezionali dell’assemblea ... 418

4 Limitazione dei diritti dei condomini ... 418

5 Sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi ... 418

6 Tutela del decoro della facciata ... 419

7 Spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale condominiali ... 419

8 Spese di esercizio e di pulizia dell’ascensore ... 420

9 Spese di manutenzione straordinaria sostenute dall’amministratore e ratifica dell’assemblea ... 420

bl Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali (Cass. S.U. 18477/2010) ... 421

bm Segue:… L’assemblea può approvare tabelle millesimali provvisorie? ... 423

bn Attività negoziale dell’assemblea ... 423

bo Preventivo e rendiconto ... 424

bp Istituzione di un fondo-cassa per la manutenzione ordinaria e straordinaria: le novità del D.L. 143/2013 ... 424

bq Manutenzione straordinaria ... 425

br Lavori urgenti... 425

bs Il contratto di portierato: vigilanza e custodia ... 426

bt Accertamento dell’ambito dei beni comuni e dell’estensione delle proprietà esclusive ... 428

bu Conseguenze della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea ... 428

cl Natura di scrittura privata nel verbale di assemblea ... 429

cm Sindacato giurisdizionale ... 429

CASISTICA ... 430

Art. 1136 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni ... 431

1 Modalità della convocazione ... 433

2 Omissione dell’avviso ... 433

3 Il termine di cinque giorni ... 433

4 Chi può convocare l’assemblea ... 434

5 Destinatari della convocazione dell’assemblea ... 435

6 Orario e luogo dell’assemblea ... 437

7 Fissazione di più assemblee consecutive ... 438

8 Aggiornamento dell’assemblea ... 438

9 La libertà di forma dell’avviso di convocazione ... 438

bl Contenuto dell’avviso: l’ordine del giorno ... 439

bm Un orientamento indulgente in materia di esame della documentazione contabile ... 439

bn Rifiuto dell’amministratore di inserire un argomento nell’ordine del giorno ... 440

bo Mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea: nullità o annullabilità? ... 440

bp Le maggioranze richieste per la costituzione dell’assemblea ... 441

bq Le maggioranze richieste per deliberare ... 441

br La delega a partecipare all’assemblea... 441

bs Tutela del diritto di partecipazione di ciascun condomino ... 442

bt Lo svolgimento dell’assemblea ... 443

bu Il presidente dell’assemblea ... 443

cl Il voto e la delibera ... 443

cm L’indicazione dei nomi dei condomini assenti, astenuti, favorevoli e dissenzienti ... 445

(15)

Pag.

cn Le maggioranze assembleari ... 445

co Conflitto di interessi ... 445

cp Qual è il momento in cui la delibera può considerarsi approvata? ... 446

cq Il verbale dell’assemblea: funzione, contenuto, patologia ... 447

cr Delibera su argomenti estranei all’ordine del giorno ... 448

cs Appalto per opere di manutenzione straordinaria ... 449

ct Trasformazione di un bene comune in bene di proprietà esclusiva ... 449

cu Modifica e soppressione del servizio di portierato ... 450

dl Cambiamento del colore delle persiane ... 451

dm Modifica dell’impianto di riscaldamento ... 451

dn Lavori di ristrutturazione dopo un terremoto ... 451

do Installazione di impianti satellitari ... 451

dp Impianti di cablaggio (fibra ottica) ... 451

dq Manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva ... 452

dr Prima convocazione irregolare ... 452

ds L’annullamento della delibera è precluso dalla sua sostituzione ... 452

dt Revoca e modifica della delibera ... 452

du La prova nel giudizio di annullabilità della delibera ... 453

el L’assemblea nel supercondominio ... 453

CASISTICA ... 454

Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea ... 455

1 La patologia delle delibere assembleari: nullità e annullabilità ... 457

2 Modalità per far valere l’annullabilità della delibera ... 458

3 La legittimazione a impugnare è stata estesa agli astenuti ... 459

4 Condomini assenti o astenuti ... 460

5 Interesse all’impugnazione ... 463

6 Il termine di decadenza ... 463

7 La forma dell’impugnazione: ricorso o citazione? ... 465

8 Giudice competente ... 466

9 Sospensione della delibera ... 466

bl Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnativa della delibera condominiale: pregiudizialità ne- cessaria ex art. 295 c.p.c.? ... 467

bm La patologia delle delibere ... 468

bn I limiti del sindacato del giudice sulle delibere. L’abuso del diritto ... 475

bo Delibere assembleari aventi contenuto negativo ... 478

bp Delibere decisorie e delibere programmatiche ... 478

bq Compromettibilità in arbitri dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea ... 479

CASISTICA ... 479

Art. 1138 Regolamento di condominio ... 480

1 Profili generali ... 481

2 Limitazioni alle facoltà di godimento delle unità immobiliari ... 483

3 Regolamento obbligatorio e regolamento facoltativo ... 483

4 Il regolamento nel supercondominio ... 484

5 Impugnazione della delibera di approvazione del regolamento ... 484

6 Tipologie di limitazioni ... 484

7 Le modifiche del regolamento devono rivestire la forma scritta?... 485

8 Trascrizione ... 486

9 Inapplicabilità dell’art. 1341 c.c. ... 487

(16)

Pag.

bl Uso esclusivo dei beni comuni ... 487

bm Divieto di svolgimento di attività industriali ... 487

bn Attività di affittacamere e case-vacanze ... 487

bo Infrazioni al regolamento e pena pecuniaria ... 488

bp Norme inderogabili ... 488

bq Costituzione di servitù ... 489

br Immissioni: il regolamento può prevedere criteri più restrittivi di quelli ex art. 844 c.c... 491

bs Decoro architettonico ... 491

bt Ascensore ... 492

bu Portierato ... 493

cl Sgocciolamento dei panni ... 493

cm Sosta delle auto ... 493

cn Apposizione di insegne sui muri perimetrali ... 494

co Utilizzo dei viali comuni ... 494

cp Esecuzione di lavori ... 495

cq Studio medico ... 495

cr Detenzione di animali ... 496

cs Lastrico solare ... 497

ct Terrazza di copertura... 497

cu Impianto di riscaldamento/condizionamento ... 498

dl Manutenzione delle scale ... 499

dm I regolamenti condominiali vincolano anche gli inquilini? ... 499

CASISTICA ... 500

Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione ... 501

1 Esistenza del condominio ... 502

2 Modifiche e innovazioni ... 502

3 L’uso paritario della cosa comune ... 502

4 Costituzione di servitù ... 503

5 Distanze ... 503

6 Assemblea ... 504

7 Amministratore ... 504

8 Contributi dovuti dal condomino venditore ... 505

9 Servizio di riscaldamento/condizionamento ... 505

bl Condominio minimo ... 505

bm Mezzi di tutela ... 506

CASISTICA ... 506

R.D. 30 marzo 1942, n. 318. — Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transi- torie (Estratto) ... 507

Art. 61 ... 507

1 Delibera assembleare ... 508

2 Cosa si intende per «edificio autonomo»? ... 508

3 Supercondominio ... 509

4 Scioglimento parziale ... 510

5 Azione per lo scioglimento del condominio: l’amministratore non rappresenta il condominio in giudizio 510 6 Profili processuali ... 511

CASISTICA ... 511

(17)

Pag.

Art. 62 ... 512

Art. 63 ... 512

1 Il decreto ingiuntivo ... 513

2 L’espressione «anno in corso» ... 514

4 La responsabilità parziaria per i debiti del condominio ... 516

5 Morosità e sospensione dei servizi comuni ... 517

6 Prova scritta: il verbale d’assemblea ... 517

7 L’opposizione a decreto ingiuntivo ... 518

8 L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino per le obbligazioni contratte dall’amministratore .... 519

CASISTICA ... 520

Art. 64 ... 521

1 Istanza e presupposti ... 521

3 Onere della prova ... 522

4 Spese del procedimento ... 522

5 Impugnazioni ... 523

CASISTICA ... 523

Art. 65 ... 524

1 Competenza ... 524

2 Revoca ... 524

Art. 66 ... 525

1 Luogo dell’assemblea e ordine del giorno ... 526

2 Convocazione dell’assemblea ... 526

3 Delega al comproprietario nell’assemblea ... 529

4 L’assemblea in videoconferenza ... 529

CASISTICA ... 530

Art. 67 ... 531

1 Applicabilità delle norme sul mandato ... 533

2 Limitazioni regolamentari ... 533

3 Comproprietà e multiproprietà ... 534

4 Usufrutto ... 534

5 Approvazione delle spese ... 534

CASISTICA ... 535

Art. 68 ... 535

Art. 69 ... 536

1 Tabelle millesimali: nozione, funzione e tipologie ... 537

2 Formazione e modificazione delle tabelle ... 538

(18)

Pag.

3 Approvazione da parte del delegato ... 539

4 Criteri alternativi di ripartizione delle spese: gli imponibili catastali e i vani ... 539

5 Difformità tra le tabelle e la situazione reale ... 540

6 Canone di locazione, miglioramenti e stato di manutenzione ... 540

7 Chi può modificare le tabelle? ... 540

8 Impugnazione della delibera di modifica delle tabelle ... 541

9 Legittimazione passiva dell’amministratore ... 541

bl Efficacia costitutiva della sentenza di revisione delle tabelle millesimali ... 541

bm Supercondominio ... 541

CASISTICA ... 542

Art. 70 ... 542

1 Il limite di 200 euro è inderogabile ... 543

2 La sanzione è irrogata dall’assemblea ... 543

3 Inapplicabilità della norma al conduttore ... 544

Art. 71 ... 544

Art. 71bis ... 545

1 Nullità della nomina di un amministratore privo dei requisiti ... 546

2 L’attività di formazione degli amministratori nel d.m. giustizia 140/2014 ... 546

Art. 71ter ... 548

Art. 71quater ... 548

1 È tornata la mediazione obbligatoria in materia condominiale ... 548

2 Tipologie di cause condominiali ... 549

3 Il procedimento ... 549

Art. 72 ... 551

1 Criteri alternativi di ripartizione delle spese ... 551

2 Rappresentanza in assemblea ... 551

3 Nullità della clausola che vieta o limita il diritto di intervenire in assemblea ... 552

Art. 155 ... 552

Art. 155bis ... 552

Art. 156 ... 552

(19)

Pag.

P

arTe

S

eConDa

c

^omunione

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) ... 555

C^aPo i Della comunione in generale 1100 Norme regolatrici ... 555

1 Natura giuridica della comunione ordinaria ... 555

2 Le fonti della comunione ... 556

3 I diritti oggetto della comunione ... 556

CASISTICA ... 557

1101 Quote dei partecipanti ... 557

1 La nozione di quota ... 558

2 Concorso nei vantaggi e nei pesi ... 558

3 Vendita della cosa comune da parte di un singolo comunista ... 559

CASISTICA ... 560

1102 Uso della cosa comune ... 560

2 Diritti e doveri dei comunisti ... 562

3 Divieto di alterare la cosa comune ... 562

4 Il limite dell’uso secondo il proprio diritto ... 563

5 Uso promiscuo, frazionato e indiretto ... 563

6 La modifica della cosa comune ... 564

7 Rilascio di titoli edilizi a favore di un singolo condomino ... 565

8 Il comproprietario può acquistare per usucapione l’intero bene? ... 565

CASISTICA ... 566

1103 Disposizioni della quota ... 567

1 Vendita della quota ... 567

2 La rinuncia alla quota ... 568

3 Costituzione di diritti reali e personali di godimento ... 568

4 Locazione di una quota della cosa comune ... 568

CASISTICA ... 569

1104 Obblighi dei partecipanti ... 569

1 Le spese necessarie ... 570

2 La responsabilità solidale ... 570

3 Rinuncia alla quota ... 570

4 Rinuncia all’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato ... 571

CASISTICA ... 571

(20)

Pag.

1105 Amministrazione ... 572

1 Il concorso nell’amministrazione della cosa comune ... 573

2 Amministrazione ordinaria e straordinaria ... 573

3 Formazione della maggioranza ... 573

4 Legittimazione ad agire per il rilascio del bene comune ... 574

5 Locazione stipulata da uno dei comproprietari ... 574

6 L’amministratore giudiziario... 574

CASISTICA ... 575

1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore ... 576

1 Il regolamento per l’amministrazione e il godimento della cosa comune ... 577

2 Nomina dell’amministratore ... 577

3 Azioni giudiziarie da parte dell’amministratore nei confronti di uno dei comunisti ... 577

CASISTICA ... 578

1107 Impugnazione del regolamento ... 578

1 Il termine per l’impugnativa ... 579

2 Efficacia del regolamento ... 579

1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ... 579

1 Il principio maggioritario ... 580

2 Le innovazioni: la maggioranza dei 2/3 e i limiti ... 581

3 Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione ... 581

CASISTICA ... 582

1109 Impugnazione delle deliberazioni ... 582

1110 Rimborso di spese ... 582

1 Le spese rimborsabili ... 583

CASISTICA ... 584

1111 Scioglimento della comunione ... 584

1 Il diritto potestativo di scioglimento della comunione ... 585

2 Il contratto divisorio ... 585

3 La divisione giudiziale ... 586

4 Altre cause di scioglimento della comunione ... 587

5 Divieto del patto di comunione ultradecennale ... 587

6 Sospensione della divisione e scioglimento anticipato della comunione ... 588

7 Scioglimento della comunione e immobili abusivi ... 588

CASISTICA ... 589

1112 Cose non soggette a divisione ... 589

1 Una norma «eccezionale» ... 590

2 Il deprezzamento impedisce la divisione del bene ... 590

3 Il diritto al sepolcro dà luogo a una comunione indivisibile ... 591

1113 Intervento nella divisione e opposizione ... 591

1 L’interesse dei creditori a intervenire... 592

(21)

Pag.

2 Effetti della trascrizione della domanda di divisione ... 594

3 L’opposizione ... 593

4 La posizione dei creditori ipotecari ... 593

5 Prelevamenti in natura ... 593

6 La posizione del creditore ipotecario ... 593

7 Scioglimento della comunione del diritto di nuda proprietà ... 593

8 Efficacia obbligatoria dell’alienazione di un singolo bene per intero o pro quota ... 594

CASISTICA ... 594

1114 Divisione in natura ... 594

1 Finalità della divisione ... 595

2 I limiti alla divisione ... 595

3 L’accertamento dell’indivisibilità ... 595

4 La comoda divisibilità in presenza di una pluralità di beni ... 595

5 Divisione giudiziale con imposizione di servitù tra le singole quote ... 596

6 Divisione ereditaria ... 596

CASISTICA ... 597

1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti ... 597

1 Il fondamento della solidarietà tra comunisti ... 598

2 Il diritto al rimborso del creditore più diligente ... 598

3 Comproprietà di un’unità immobiliare sita in condominio ... 598

4 Comunione ereditaria ... 598

1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria ... 599

P

arTe

T

erza

c

^ontratti^Speciali

S

^ezione

i a

^ppalto 1655 Nozione ... 603

1 L’autonomia dell’appaltatore ... 604

2 Il direttore dei lavori ... 604

3 La forma ... 605

4 Il prezzo ... 605

5 L’oggetto ... 605

6 Furti in condominio realizzati utilizzando le impalcature e responsabilità dell’appaltatore ... 606

7 Distinzione da altre fattispecie contrattuali ... 606

CASISTICA ... 607

1656 Subappalto ... 609

1 Il subcontratto ... 609

2 Autonomia del subappaltatore ... 610

3 Responsabilità per i danni a terzi ... 610

CASISTICA ... 611

(22)

Pag.

1657 Determinazione del corrispettivo ... 612

1 Deroga all’art. 1346 c.c. ... 612

2 Criteri di determinazione del compenso ... 612

CASISTICA ... 613

1658 Fornitura della materia ... 613

1 Presunzioni ... 614

CASISTICA ... 615

1659 Variazioni concordate del progetto ... 615

1 I limiti dell’iniziativa dell’appaltatore ... 616

2 Il compenso per le variazioni non autorizzate ... 616

CASISTICA ... 617

1660 Variazioni necessarie del progetto... 617

1 Nozioni di variazioni necessarie ... 617

2 L’avviso al committente ... 618

3 Il diritto di recesso dell’appaltatore ... 618

CASISTICA ... 618

1661 Variazioni ordinate dal committente ... 619

1662 Verifica nel corso di esecuzione dell’opera ... 619

1663 Denuncia dei difetti della materia ... 619

1 Accettazione senza riserve dei materiali forniti dal committente ... 620

1664 Onerosità o difficoltà dell’esecuzione ... 621

1 Il rapporto con l’art. 1467 c.c. ... 621

2 Prezzo determinato a corpo ... 621

3 La sorpresa geologica ... 622

1665 Verifica e pagamento dell’opera ... 623

1 «Verifica» e «collaudo» ... 623

2 Consegna e accettazione ... 623

3 L’accettazione presunta ... 624

4 L’accettazione tacita ... 624

5 L’accettazione da parte dell’amministratore di condominio ... 625

CASISTICA ... 625

1666 Verifica e pagamento di singole partite ... 625

1667 Difformità e vizi dell’opera... 626

1 Difformità e vizi: nozioni... 626

2 Esclusione della responsabilità dell’appaltatore ... 627

(23)

Pag.

3 La denuncia ... 627

4 Il riconoscimento dei vizi o delle difformità ... 628

CASISTICA ... 629

1668 Contenuto della garanzia per difetti dell’opera ... 630

1 L’eliminazione delle difformità e dei vizi ... 630

2 La riduzione del prezzo ... 630

3 La risoluzione ... 630

4 Il risarcimento del danno ... 631

1669 Rovina e difetti di cose immobili ... 631

1 La natura aquiliana della responsabilità per rovina o difetti ... 632

2 Rovina, pericolo di rovina e gravi difetti ... 633

3 I termini ... 634

4 Legittimazione ad agire nel condominio ... 635

CASISTICA ... 636

1670 Responsabilità dei subappaltatori ... 636

CASISTICA ... 637

1671 Recesso unilaterale dal contratto ... 638

1 Diritto potestativo ... 638

2 Recesso e risoluzione per inadempimento ... 638

3 Determinazione dell’indennizzo ... 638

CASISTICA ... 639

1672 Impossibilità di esecuzione dell’opera ... 640

1 Ambito di applicazione ... 640

2 Disciplina delle spese ... 640

1673 Perimento o deterioramento della cosa ... 641

1 Fornitura della materia da parte dell’appaltatore ... 641

2 Infiltrazioni d’acqua ... 641

CASISTICA ... 642

1674 Morte dell’appaltatore ... 642

1 Morte dell’appaltatore e del committente ... 643

2 Il recesso ... 643

1675 Diritti e obblighi degli eredi dell’appaltatore ... 643

1676 Diritti degli ausiliari dell’appaltatore verso il committente ... 644

1 La posizione del committente (condebitore solidale) ... 644

2 Legittimazione attiva e passiva ... 645

(24)

Pag.

3 Il giudice competente ... 645

CASISTICA ... 645

1677 Prestazione continuativa o periodica di servizi ... 645

1 Disposizioni applicabili ... 646

CASISTICA ... 646

S

^ezione

ii c

^ontratto^di^lavoroSubordinato

(p

^ortierato

)

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Articolo estratto) ... 647

2094 Prestatore di lavoro subordinato ... 647

1 Lavoro autonomo e subordinato: differenze ... 647

2 I caratteri del rapporto di portierato condominiale ... 648

3 La conclusione del contratto di portierato ... 649

4 L’alloggio del portiere ... 650

5 Iscrizione nel registro di pubblica sicurezza ... 650

C.C.N.L. 12 novembre 2012. — Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti proprietari di fabbricati ... 651

P

^arTe

Q

^UarTa

d

irittirealieproprietàedilizia R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Estratto) ... 655

810 Nozione ... 655

1 «Cose» e «beni» ... 655

2 Tipologie di beni ... 655

3 Beni e patrimonio ... 656

CASISTICA ... 656

817 Pertinenze ... 657

1 I requisiti del vincolo pertinenziale ... 657

2 Il contenuto del vincolo pertinenziale ... 658

3 L’atto di destinazione ... 658

4 I soggetti legittimati a costituire il vincolo pertinenziale ... 658

5 Pertinenze condominiali ... 658

6 Costituzione del rapporto pertinenziale mediante regolamento condominiale ... 659

7 Posto-auto ... 659

8 Cessazione del vincolo pertinenziale ... 660

CASISTICA ... 660

(25)

Pag.

833 Atti d’emulazione ... 661

1 L’elemento oggettivo e l’elemento soggettivo dell’emulazione ... 661

2 L’emulazione in ambito condominiale ... 662

3 L’animus nocendi ... 662

CASISTICA ... 663

840 Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo ... 663

1 L’estensione del diritto di proprietà ... 664

2 Il sottosuolo condominiale ... 665

3 Accertamento della proprietà di un locale sotterraneo in condominio ... 665

CASISTICA ... 665

844 Immissioni... 666

1 La normale tollerabilità ... 666

2 La materialità delle immissioni. Le immissioni elettromagnetiche ... 667

3 Presupposti di applicabilità della norma ... 667

4 La nozione di «normale tollerabilità» ... 667

5 Le immissioni in ambito condominiale ... 668

6 L’accertamento dell’intollerabilità ... 668

7 Le esigenze della produzione ... 669

8 L’indennizzo... 669

9 Inibitoria e risarcimento del danno ... 670

bl Dilatazione applicativa della norma ... 671

bm Competenza per materia del giudice di pace ... 671

CASISTICA ... 672

873 Distanze nelle costruzioni ... 673

. 1 Presupposti di applicabilità della norma ... 673

2 Il rispetto delle distanze in ambito condominiale ... 674

3 Derogabilità delle norme sulle distanze ... 674

CASISTICA ... 674

884 Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune ... 675

1 Appoggio del muro e immissione di travi ... 675

2 Obblighi inerenti all’esecuzione dei lavori ... 676

3 Il muro condominiale ... 676

4 Muro tra confinanti e muro condominiale ... 676

CASISTICA ... 677

889 Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi ... 677

1 Elenco esemplificativo ... 678

2 Distanze e condominio ... 678

CASISTICA ... 678

(26)

Pag.

903 Luci nel muro proprio o nel muro comune ... 679

1 Forma scritta ad substantiam ... 680

2 Luci nel muro comune condominiale ... 680

3 Aperture lucifere in un solaio ... 680

CASISTICA ... 681

905 Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi ... 681

1 Ratio della norma ... 682

2 La distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi in condominio ... 682

3 Calcolo della distanza ... 682

CASISTICA ... 683

907 Distanza delle costruzioni dalle vedute ... 683

1 Le distanze in condominio ... 684

2 Strumenti di tutela ... 684

1004 Spese a carico dell’usufruttuario ... 685

1 Le spese nel condominio ... 686

2 La partecipazione alle assemblee condominiali ... 686

CASISTICA ... 687

1021 Uso ... 687

1 Caratteri e durata del diritto d’uso ... 687

2 L’uso delle aree di parcheggio ... 688

3 Diritto reale d’uso sulle parti comuni? ... 689

CASISTICA ... 689

1027 Contenuto del diritto ... 690

1 Nozione e caratteri della servitù ... 690

2 Le servitù in ambito condominiale ... 691

CASISTICA ... 692

1052 Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso ... 692

2 Le esigenze abitative dei disabili ... 693

CASISTICA ... 694

1062 Destinazione del padre di famiglia ... 695

2 Il requisito dell’apparenza ... 695

3 La servitù per destinazione del padre di famiglia in ambito condominiale ... 696

CASISTICA ... 696

(27)

Pag.

P

arTe

Q

UinTa

m

^ediazione

(t

^ecniche^diriSoluzionedeiconFlitti

)

D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28. — Attuazione dell’articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in ma- teria di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ... 701

P

^arTe

S

^eSTa

a

ppendice

n

ormativa

a

bitabilità

§1. R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. — Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti) .. 721

§2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. — Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in ma- teria edilizia (Testo A) (Articoli estratti) ... 721

a

mminiStratoredicondominio

(

Formazione

)

§3. D.M. 13 agosto 2014, n. 140. — Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle moda- lità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali ... 722

a

^nimali

§4. L. 14 agosto 1991, n. 281. — Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo (Articoli estratti) ... 724

a

^ntenne

§5. L. 22 febbraio 2001, n. 36. — Legge quadro sulla protezione dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici ed elettromagnetici (Articoli estratti)... 724

§6. D.Lgs. 1° agosto 2003, n. 259. — Codice delle comunicazioni elettroniche (Articoli estratti) ... 726

a

^ScenSori

§7. D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162. — Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 2014/33/

UE relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori, nonché per l’esercizio de- gli ascensori (Articoli estratti) ... 735

b

arrierearchitettoniche

§8. L. 9 gennaio 1989, n. 13. — Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle bar- riere architettoniche negli edifici privati (Articoli estratti)... 738

§9. L. 5 febbraio 1992, n. 104. — Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate (Articoli estratti)... 740

§10. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. — Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti) ... 743

(28)

Pag.

c

^ataSto

§11. R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, conv., con modif., in L. 11 agosto 1939, n. 1249. — Accertamen- to generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano ... 745

§12. L. 27 dicembre 2006, n. 296. — Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e plurien- nale dello Stato (Legge finanziaria 2007) (Estratto) ... 750

d

^ivieto^di^Fumo

§13. L. 11 novembre 1975, n. 584. — Divieto di fumare in determinati locali e su mezzi di trasporto pubblico (Articoli estratti) ... 751

§14. L. 16 gennaio 2003, n. 3. — Disposizioni ordinamentali in materia di pubblica amministrazione (Articolo estratto) ... 752

§15. Accordo 16 dicembre 2004. — Accordo tra il Ministro della salute, di concerto con i Ministri dell’interno e della giustizia, e le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano, in materia di tutela della salute dei non fumatori, in attuazione dell’articolo 51, comma 7, della legge 16 gennaio 2003, n. 3 (Estratto) ... 754

i

^mmiSSioni

§16. R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Rinvio) ... 754

§17. D.P.C.M. 1° marzo 1991. — Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell’ambiente esterno ... 754

§18. L. 26 ottobre 1995, n. 447. — Legge quadro sull’inquinamento acustico ... 759

i

^mmobili^da^coStruire

§19. D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. — Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqui- renti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 (Articoli estratti) ... 767

i

^mpianti^econtenimentodelconSumodienergia

§20. L. 5 marzo 1990 n. 46. — Norme per la sicurezza degli impianti (Articoli estratti) ... 772

§22. D.M. 22 gennaio 2013. — Regole tecniche relative agli impianti condominiali centralizzati d’an- tenna riceventi del servizio di radiodiffusione ... 776

i

ncendi

§23. D.P.R. 1° agosto 2011, n. 151. — Regolamento recante semplificazione della disciplina dei proce- dimenti relativi alla prevenzione degli incendi, a norma dell’articolo 49, comma 4quater, del decreto- legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 ... 777

i

^nFortuni

§24. L. 3 dicembre 1999, n. 493. — Norme per la tutela della salute nelle abitazioni e istituzione dell’assicurazione contro gli infortuni domestici ... 781

(29)

Pag.

l

^ocazioni

§25. R.D. 18 giugno 1931, n. 773. — Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Articolo estratto) ... 785

§26. L. 27 luglio 1978, n. 392. — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Articoli estratti) ... 786

§27. L. 9 dicembre 1998, n. 431. — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (Articoli estratti)... 796

m

ultiproprietà

§28. L. 24 aprile 1998, n. 128. — Disposizioni per l’adempimento di obblighi derivanti dalla appar- tenenza dell’Italia alle Comunità europee (Legge comunitaria 1995-1997) (Articolo estratto) ... 802

§29. D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206. — Codice del consumo, a norma dell’articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229 (Articoli estratti) ... 803

p

^archeggi

§30. L. 17 agosto 1942, n. 1150. — Legge urbanistica (Articolo estratto) ... 807

§31. L. 24 marzo 1989, n. 122. — Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n.

393 (Articoli estratti) ... 807

p

^ortierato^e^pulizia

§32. R.D.L. 15 marzo 1923, n. 692, conv. in L. 17 aprile 1925, n. 473. — Limitazione dell’orario di lavoro per gli operai ed impiegati delle aziende industriali o commerciali di qualunque natura ... 808

§33. R.D. 6 dicembre 1923, n. 2657. — Approvazione della tabella indicante le occupazioni che ri- chiedono un lavoro discontinuo o di semplice attesa o custodia alle quali non è applicabile la limitazione dell’orario sancita dall’art. 1 del R.D.L. 15 marzo 1923, n. 692 ... 811

§34. R.D. 18 giugno 1931, n. 773. — Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Articoli estratti) ... 813

§35. R.D. 6 maggio 1940, n. 635. — Regolamento per l’esecuzione del T.U. 18 giugno 1931, n. 773, delle leggi di pubblica sicurezza (Articoli estratti)... 816

§36. L. 25 gennaio 1994, n. 82. — Disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione ... 818

§37. D.M. 7 luglio 1997, n. 274. — Regolamento di attuazione degli articoli 1 e 4 della legge 25 gen- naio 1994, n. 82, per la disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione ... 820

§38. D.P.R. 14 dicembre 1999, n. 558. — Regolamento recante norme per la semplificazione della di- sciplina in materia di registro delle imprese, nonché per la semplificazione dei procedimenti relativi alla denuncia di inizio di attività e per la domanda di iscrizione all’albo delle imprese artigiane o al registro delle imprese per particolari categorie di attività soggette alla verifica di determinati requi- siti tecnici (numeri 94-97-98 dell’allegato 1 della L. 15 marzo 1997, n. 59) (Articoli estratti) ... 825

§39. C.C.N.L. 12 novembre 2012. — Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da pro9 prietari di fabbricati ... 826

(30)

Pag.

p

^rivacy

§40. Reg. (UE) 27 aprile 2016, n. 2016/679/UE. — Regolamento europeo relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati e che abroga la direttiva 95/46/CE (regolamento generale sulla protezione dei dati) (Articoli estratti) ... 862

r

iScaldamento

§41. D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412. — Regolamento recante norme per la progettazione, l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell’art. 4, comma 4, della L. 9 gennaio 1991, n. 10 (Articoli estratti) ... 869

§42. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192. — Attuazione della direttiva (UE) 2018/844, che modifica la di- rettiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, della direttiva 2010/31/UE, sulla prestazione energetica nell’edilizia, e della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia (Articoli estratti) ... 879

S

carichieFognature

§43. R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. — Testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti) ... 887

§44. D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152. — Norme in materia ambientale (Articoli estratti) ... 890

§45. D.P.R. 19 ottobre 2011, n. 227. — Regolamento per la semplificazione di adempimenti ammi- nistrativi in materia ambientale gravanti sulle imprese, a norma dell’articolo 49, comma 4quater, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 (Articolo estratto) ... 896

S

ervizioidrico

§46. D.Lgs. 15 febbraio 2016, n. 28. — Attuazione della direttiva 2013/51/EURATOM del Consiglio, del 22 ottobre 2013, che stabilisce requisiti per la tutela della salute della popolazione relativamente alle sostanze radioattive presenti nelle acque destinate al consumo umano ... 896

S

^icurezza^nel^condominio

§47. D.M. 22 gennaio 2008, n. 37. — Regolamento concernente l’attuazione dell’articolo 11quaterde- cies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici ... 901

z

oneSiSmiche

P

arTe

S

eTTima

F

ormulario

1 Richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria ... 915 2 Convocazione e svolgimento dell’assemblea straordinaria per la modifica della destinazione d’uso

di una parte comune ... 916 3 Convocazione dell’assemblea per deliberare sulle innovazioni ... 919

(31)

Pag.

4 Convocazione dell’assemblea su iniziativa di un condomino in mancanza dell’amministratore .... 920

5 Delega a partecipare all’assemblea ... 921

6 Verbale di assemblea ordinaria ... 922

7 Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione ... 924

8 Approvazione del rendiconto annuale ... 925

9 Accettazione dell’incarico di amministratore ... 926

10 Atto di dissenso del condomino rispetto alla lite ... 928

11 Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità ... 929

12 Richiesta di prendere visione dei documenti condominiali ... 930

13 Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale ... 931

14 Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati... 932

15 Richiesta di rimborso delle spese urgenti fatte dal condomino ... 933

16 Lettera di contestazioni al portiere ... 934

17 Contratto preliminare di vendita di un appartamento condominiale ... 935

18 Locazione della casa del portiere ... 937

19 Procedimento di mediazione nelle cause condominiali ... 942

20 Convenzione di negoziazione assistita ... 947

21 Trasferimento alla sede arbitrale dei procedimenti pendenti davanti all’autorità giudiziaria ... 948

22 Danni da infiltrazioni ... 952

23 Disciplina dell’uso dei servizi e delle cose comuni ... 955

24 Omessa manutenzione delle parti comuni e lesione del diritto del singolo condomino di vivere in un ambiente salubre ... 957

25 Atto di citazione per il rimborso delle spese sostenute dall’ex amministratore ... 960

26 Domanda per la revisione delle tabelle millesimali ... 963

27 Domanda per l’installazione del servoscala ... 965

28 Reclamo contro l’ordinanza che nega l’installazione di un ascensore ... 971

29 Rimozione delle opere abusive sulle parti comuni ... 974

30 Rimozione, in sede di tutela possessoria, delle opere lesive delle prescrizioni sulle distanze ... 979

31 Impugnazione della delibera assembleare per incompletezza dell’ordine del giorno ... 983

32 Impugnazione della delibera assembleare per la mancata comunicazione del verbale integrale dell’assemblea ... 986

33 Impugnazione della delibera assembleare che applica l’art. 1124 c.c. all’installazione di un nuovo ascensore ... 989

34 Nullità della delibera per la mancata costituzione di un fondo speciale ... 992

35 Convocazione dell’assemblea per ordine del giudice ... 994

36 Nullità della delibera di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari ... 997

37 Domanda di pagamento delle quote condominiali ... 1000

38 Ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso ... 1002

39 Opposizione a precetto per il pagamento delle quote condominiali ... 1004

40 Ricorso d’urgenza per la rimozione degli impianti di videosorveglianza montati da un condomino .. 1006

41 Ricorso per la nomina dell’amministratore ... 1010