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LORELLA POZZOLI
ARCHITETTO
Via Ferrer, 7 - 21052 - Busto Arsizio (VA)
Tel.Fax 0331 622422 - Cell. 3936811877- E mail lorellapozzoli@tiscali.it C.F. PZZ LLL 64D52 E514K – P.IVA 02151840127
La sottoscritta Dott. Arch. Lorella Pozzoli, iscritta all’albo degli Architetti della Provincia di Varese al n. 1084, con studio in Via Ferrer, 7 a Busto Arsizio (VA), è stata nominata Consulente Tecnico dalla società PASFIN S.A.P.A. in persona del legale rappresentante Dott. Mario Passera allo scopo di accertare il valore economico dei beni immobili di proprietà della stessa.
La mandante ha precisato che la valutazione deve essere eseguita sulla base dello stato di fatto e di diritto in cui i beni immobili si trovano al momento delle operazioni peritali.
La mandante ha altresì precisato che la valutazione sarà utilizzata per proporre domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni di consulenza ebbero inizio il giorno 10.07.11 presso il mio studio a Busto Arsizio. In data 11.07.11 veniva acquisita copia dell’atto di provenienza. In data 12.07.11- 26.07.11 il consulente tecnico richiedeva all’Agenzia del Territorio copia della documentazione catastale depositata presso gli stessi uffici. In data 25.07.11 – 19.07.11 venivano eseguite le opportune ispezioni ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza.
Il sopralluogo a Milano in Via De Sanctis venne effettuato il 31.08.11.
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In tale occasione lo scrivente consulente tecnico visionò gli immobili effettuando gli opportuni rilievi planimetrici e fotografici.
DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA PROCEDURA
Si tratta di una palazzina ristrutturata nei primi anni 90 con facciata stile liberty sulla via De Sanctis a Milano, non lontana dalla fermata della metropolitana linea verde di Famagosta, che dal 20.02.11 ha istituito il collegamento diretto con Assago. La Barona, quartiere in cui si trova, è prevalentemente una zona residenziale la cui morfologia è delimitata dai due navigli ad est ed ovest, dal Parco Agricolo Sud a sud e dalla circonvallazione esterna (viale Cassala e Tibaldi) a nord. È una delle zone più verdi di Milano. Il portoncino d’ingresso di legno si apre su una scala d’accesso che approda all’atrio del piano primo passando attraverso un elemento d’arredo composto da vetri colorati piombati. La pavimentazione è in piastrelle con cromature diverse. Sulla sinistra ,una scala in marmo con parapetto in ferro, permette l’accesso ai sub. 2 e 3.
Sub.2. Si tratta di un appartamento posto al piano secondo, accessibile solo attraverso la scala comune. Un piccolo ingresso si affaccia sulla zona giorno, dalla quale si accede alla cucina e su due disimpegni che conducono rispettivamente alle due camere e ai due bagni. In tutta la casa è posato il parquet. In un bagno pavimento e rivestimento sono in piastrelle di ceramica 20x20 verde, nell’altro il rivestimento è a mosaico sulle tonalità dell’azzurro/viola. I serramenti esterni sono in pvc bianco con tapparelle , le porte laccate bianco.
Dalla cucina si accede all’unico balcone della casa. L’impianto di riscaldamento è autonomo,i corpi radianti sono in ghisa, l’impianto elettrico è a norma. Lo stato di manutenzione è buono.
STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Al momento del sopralluogo:
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- le porzioni di fabbricato site al piano secondo (sub. 2) oggetto di pignoramento risultano locate a Passera Marisa Chiara, nata a Milano il 30.01.73, C.F. PSSMSC73A70F205H, con contratto registrato all’Agenzia delle Entrate, ufficio Milano 5 in data 06.08.10 al n. 294 serie 3, con prima scadenza il 15.08.16 alla quale segue un rinnovo automatico in base all’art. 29 Legge 392/1978. Il canone di locazione iniziale è di Euro 7.500,00 annui, rivalutati con l’intera variazione ISTAT dell’anno precedente. Il contratto avrà scadenza il prossimo 15.08.16, salvo disdetta nei termini contrattuali di mesi 6;
INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
( situazione degli atti informatizzati al 11.07.11 non aggiornati) L’immobile oggetto di pignoramento, è ad oggi di proprietà di:
- PASFIN S.A.P.A. con sede in Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1.
Al ventennio l’immobile risulta di proprietà di:
- “Immobiliare Il Villino s.r.l.” con sede in Milano, C.F.
03408280158, proprietà 1/1, fino al 07.02.94;
con atto pubblico del 07.03.98 n. 351/91 trascritto alla conservatoria dei RR.II. di Milano, i beni passano a Pasfin s.r.l.;
- PASFIN S.R.L. con sede in Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1, fino al 23.12.04;
Con atto pubblico del 23.12.04 Rep. 108955/10844, Rogante Dott.
Ciro De Vincenzo, PASFIN S.R.L. si è trasformata in PASFIN S.A.P.A..
Le intestazioni catastali non risultano aggiornate.
CRONISTORIA IPOTECARIA
Dall’analisi della documentazione ipotecaria in atti, nonché da visure
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meccanizzate aggiornate al 25.07.11 e 19.09.11, effettuate dallo scrivente consulente tecnico sulla conservatoria dei Registri immobiliari di Milano, è emerso che le formalità intercorse e riguardanti le unità immobiliari in questione sono le seguenti:
1. Trascrizione a favore – Decreto di trasferimento del 07.02.94 nr. di rep. 351/91, emesso dal Giudice Dr. Monti, Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 25.02.94 al n.
6560 generale e n. 4567 particolare, a favore di Pasfin. S.r.l.
sede di Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1, contro
“Immobiliare Il Villino S.r.l.” con sede a Milano C.F.
03408280158.
2. Trascrizione a favore - Atto tra vivi del 23.12.04 nr. di rep.
108955/10844, a rogito del Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 30.12.04 nr.126 al n. 104405 generale e n. 63591 particolare, a favore di Pasfin. S.A.P.A.
sede di Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1, contro Pasfin S.r.l.. con sede a Milano C.F. 09867190150.
3. Iscrizione contro – Ipoteca volontaria del 30.04.04 per un totale di € 1.500.000,00, nr. di rep. 106668/10394 eseguita dal Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 07.05.04 nr. 163/1 al n. 33053 generale e al n.
7208 particolare a favore di Unicredit Banca Mediocredito S.p.a. con sede a Torino, via Alassio 11c, C.F. 03126570013 per la quota 1/1, contro Pasfin. S.r.l. sede di Milano, C.F.
09867190150, proprietà per 1/1.
4. Iscrizione contro – Ipoteca volontaria del 30.04.04 per un
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totale di € 1.500.000,00, nr. di rep. 106668/10394 eseguita dal Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 07.05.04 nr. 163/2 al n. 33053 generale e al n.
7209 particolare a favore di Unicredit Banca D’Impresa S.p.a.
con sede a Verona, via Garibaldi 1, C.F. 03656170960 per la quota 1/1, contro Pasfin. S.r.l. sede di Milano, C.F.
09867190150, proprietà per 1/1.
5. Iscrizione contro - Atto esecutivo o cautelare del 10.02.11 nr. di rep. 472 eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 28.07.11 nr. 405 al n. 49815 generale e al n. 33623 particolare a favore di SOFIM GEFIMA s.p.a. con sede a Bergamo C.F. 00209400167 per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A.
sede di Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1.
ATTUALI INTESTATARI
L’ intestatario attuale del bene risulta essere:
- Pasfin S.A.P.A. con sede a Milano C.F. 09867190150 IDENTIFICATIVI CATASTALI
A seguito di ispezioni catastali meccanizzate effettuate presso l’Agenzia del Territorio di Milano, nonché anche dopo il reperimento delle schede planimetriche NCEU presso l’archivio UTE, è emerso che l‘immobile oggetto di procedura risulta attualmente così identificato catastalmente:
Comune Censuario di Milano (MI) via Francesco De Sanctis, 16 - Fg. 580 - Part. 12 - Sub.2 – ZonaCens. 3 - Cat.A/3 - Cl.5 -
Cons. 6vani - Rendita € 945,12 proprietà 1/1 – piano 2;
Le schede catastali corrispondono allo stato dei luoghi.
COERENZE
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Rilevate dall’atto di ipoteca volontaria Banca del Monte di Lombardia s.p.a. - Pasfin s.r.l., da nord a nord in senso orario:
- Prospetto su via De Sanctis, proprietà al mapp. 13, proprietà al mapp. 21, proprietà al mapp. 11.
CONFORMITA’ IMPIANTI
In relazione all’eventuale conformità degli impianti si precisa che la proprietà ha dichiarato che gli stessi risultano conformi.
INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
In relazione alle spese annue si precisa che l’immobile ha una gestione autonoma.
DATI PLANIMETRICI
Alla luce delle verifiche planimetriche effettuate in loco e sulla base dell’elaborato planimetrico catastale ,è emerso che le superfici di proprietà assurgono indicativamente a:
- Immobile uso Residenziale Sub 2
utile mq 110,55 lorda mq 134,00
- balconi mq 17,90
CALCOLO SUPERFICI AI FINI COMMERCIALI
- Imm. Residenziale coefficiente di destinazione = 1,00 - balconi coefficiente di destinazione = 0,30 Sub. 2
Residenza mq 134,00 x 1,00 = mq 134,00
Balconi mq 17,90 x 0,30 = mq 5,37
Totale superficie ai fini commerciali = mq 139,37 CRITERIO DI VALUTAZIONE
Il criterio di valutazione adottato dallo scrivente consulente tecnico ha tenuto conto dei seguenti parametri di riferimento:
Consistenza, ubicazione, modalità ed epoca di costruzione,dotazione di impianti, destinazione d’uso, destinazione urbanistica, regolarità
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edilizia, vetustà, livello di piano, stato d’uso, stato di conservazione e manutenzione, grado di finitura, classamento catastale, stato di fatto e diritto dell’immobile, valore di mercato di immobili simili, Bollettino di rilevazione prezzi della provincia di Milano.
VALUTAZIONE del valore commerciale
Sulla scorta di quanto sopra esposto ed accertato, nonché sulla base dell’esperienza acquisita in materia lo scrivente consulente tecnico precisa che il più probabile valore commerciale dell'immobile oggetto di esecuzione in condizioni normali di mercato è da ricercarsi con il metodo sintetico che si basa sulla comparazione del bene da valutare con altri beni simili dei quali si conoscono prezzi recenti e sulla base di un parametro tecnico quale il mq commerciale rilevato secondo parametri prestabiliti, detto questo assegna la seguente valutazione:
valore unitario a mq di superficie commerciale
mq 139,37 x euro 2.800,00 Euro 390.236,00
arrotondabile in Euro 390.200,00
VALUTAZIONE del valore teorico di realizzo dell’immobile libero Il primo passo per la determinazione del valore di realizzo consiste nell’apportare al valore teorico tutti i correttivi necessari per tenere conto delle specifiche condizioni di fatto dell’immobile che determinano uno scostamento rispetto ai valori medi di mercato.
Solo in un secondo momento apporteremo i correttivi imposti dallo stato di possesso.
Sulla base delle verifiche personalmente condotte e tenuto conto delle informazioni raccolte sullo specifico mercato di riferimento, ritengo di apportare i seguenti correttivi:
- caratteristiche posizione: buone = 1,00
- caratteristiche ambientali intrinseche (panoramicità,
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orientamento, luminosità): buone = 1,00
- caratteristiche tecniche e funzionali: buone = 1,00 - stato di manutenzione generale : buono = 1,00 - caratteristica tipologica : residenziale = 1,00 - certificazione energetica: mancante = 0,99 - vetustà fisica : buona = 1,00
Valore ragguagliato sub. 2:
Euro 390.200,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,99 x 1,00 =
€ 386.298,00
(trecentoottantaseimiladuecentonovantotto)
arrotondabile in € 386.250,00 VALUTAZIONE del valore di realizzo effettivo
Dopo aver apportato le rettifiche richieste dallo stato di fatto dell’immobile, occorre considerare l’effetto del contratto di locazione sul valore di realizzo del bene.
Per la rettifica del valore occorre considerare sia la durata della locazione, sia il canone di locazione previsto dal contratto.
Per tenere conto dello stato locativo sono disponibili numerosi criteri, sia di natura finanziaria, che tengono conto del tempo residuo e del canone di locazione corrisposto dal conduttore, sia di natura sintetica, che apportano una riduzione di valore correlata alla riduzione del valore di realizzo.
Un criterio finanziario sarebbe più adatto alla valutazione di immobili commerciali o industriali, il cui rendimento è significativo rispetto al valore e per i quali può esistere un investitore non interessato all’utilizzo. Per questa ragione sembra più opportuno ricorrere ad un criterio sintetico. Per gli immobili destinati a civile abitazione, l’acquirente è in generale interessato ad un utilizzo diretto, quindi tende a scontare il prezzo rispetto alla durata residua del contratto di
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Tenuto conto del canone di locazione congruo e del costo finanziario di un mutuo e considerata la riduzione di disponibilità per l’acquirente in relazione alla residua durata del contratto di locazione, ho ritenuto di applicare la correzione con coefficiente di seguito indicato, che ritengo dia un adeguata valutazione.
Possiamo quindi determinare il valore di realizzo come segue:
Valore di realizzo dell’immobile libero = Euro 386.250,00 Fattore di correzione di locazione = - 20%
Valore di realizzo dell’immobile = Euro 309.000,00 Il valore di realizzo è determinato ed arrotondato in
Euro 309.000,00 ONERI E VINCOLI
In relazione agli eventuali oneri e/o vincoli gravanti sull’immobile oggetto di procedura, la scrivente consulente tecnico ritiene che si renderà necessario quanto segue:
a carico della procedura
1. Annotamento per cancellazione Ipoteca volontaria del 30.04.04 per un totale di € 1.500.000,00, nr. di rep.
106668/10394 eseguita dal Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 07.05.04 nr. 163/1 al n. 33053 generale e al n. 7208 particolare a favore di Unicredit Banca Mediocredito S.p.a. con sede a Torino, via Alassio 11c, C.F.
03126570013 per la quota 1/1, contro Pasfin. S.r.l. sede di Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1.
2. Annotamento per cancellazione Ipoteca volontaria del 30.04.04 per un totale di € 1.500.000,00, nr. di rep.
106668/10394 eseguita dal Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di
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Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 07.05.04 nr. 163/2 al n. 33053 generale e al n. 7209 particolare a favore di Unicredit Banca D’Impresa S.p.a. con sede a Verona, via Garibaldi 1, C.F.
03656170960 per la quota 1/1, contro Pasfin. S.r.l. sede di Milano, C.F. 09867190150, proprietà per 1/1.
3. Annotamento per cancellazione Atto esecutivo o cautelare del 10.02.11 nr. di rep. 472 eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, circoscrizione 1, in data 28.07.11 nr. 405 al n. 49815 generale e al n. 33623 particolare a favore di SOFIM GEFIMA s.p.a. con sede a Bergamo C.F. 00209400167 per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F.
09867190150, proprietà per 1/1.
Busto Arsizio (VA), Lì 15.09.11
(Il C.T. Dr. Arch. Pozzoli Lorella)
Allegati:
“A” Schede catastali
“B” Visure storiche immobili “C” Ispezioni ipotecarie “D” Atto di proprietà “E” Elaborati fotografici
“F” Contratto di locazione e addendum del sub. 2
