TRIBUNALE DI RIMINI SEZIONE FALLIMENTARE

(1)

T R I B U N A L E D I R I M I N I

S E Z I O N E F A L L I M E N T A R E

Concordato Preventivo n. 22/2013.

promosso da

FORLANI COSTRUZIONI S.R.L.

Codice fiscale: 01745040400 Via Casalecchio 35 C

47900 - Rimini (RN) E

Concordato Preventivo n. 21/2013.

promosso da TERESINA IMPRESIT S.R.L.

Codice fiscale: 01200000402 Via Casalecchio 35 d

47900 - Rimini (RN)

RELAZIONE TECNICA INTEGRATA

ATTESTAZIONE DI CONFORMITA’ CATASTALE E RELAZIONE URBANISTICA EDILIZIA DELL’IMMOBILE SITO

IN VIA DARIO CAMPANA N.65 RIMINI

Arch. Luigi Sorgente

iscritto all’Albo della provincia di Rimini al N. 282 iscritto all’Albo del Tribunale di Rimini al N. 709

C.F. SRGLGU55H09F715A - P.Iva 01500600406

con studio in Riccione (Rimini) Via Veneto n. 30 telefono: 0541641184

cellulare: 3356346518 emali luigi.sorgente@alice.it luigi.sorgente@archiworldpec.it

(2)

CONCORDATO PREVENTIVO

C.P. 22/2013 Forlani Costruzioni SRL C.P. 21/2013 Teresina Impresit SRL

PERIZIA

Il sottoscritto Architetto Luigi Sorgente, nato a Morciano di Romagna il 09.06.1955, residente in Rimini in via Acquario n.19, con studio tecnico in Riccione Via Veneto n. 30, C.F.:

SRGLGU55H09F715A, iscritto all’Ordine degli Architetti di Rimini al n. 282, in qualità di tecnico incaricato nella Procedura di Concordato Preventivo n. C.P. 22/2013, di redigere una perizia, due diligence, dei beni delle società FORLANI COSTRUZIONI S.r.l. e TERESINA IMPRESIT S.r.l., composti da :

complesso immobiliare sito in Rimini, Via Dario Campana n. 65, costituito da corpi di fabbrica con diversa destinazione d’uso, oltre ad area scoperta con alcuni accessori.

DESCRIZIONE

Complesso immobiliare composto da tre corpi di fabbrica a destinazione varia con uffici e depositi oltre ad area scoperta con alcuni accessori. L’Ingresso è situato sulla via Dario Campana, in comune con i fabbricati confinanti che insistono sulle p.lle 1992- 1993.

Il corpo principale è composto da un grande capannone ad uso deposito con annessi, sul lato ovest ed est, una serie di uffici.

Sempre nello stesso corpo di fabbrica, sul lato nord, un altro capannone ad uso deposito con ingresso dalla corte interna.

Verso nord ed il parco Marecchia, un altro capannone; mentre, a confine con il fitto bosco, un piccolo fabbricato in pessimo stato; nell'estremità nord del lotto, a confine con la p.lla 2036,vi è

(3)

un manufatto contenente il pozzo dell'acquedotto comunale.

Già dall’ispezione effettuata nel 2014, si è segnalata la presenza di pannelli di copertura contenenti fibre di amianto. Nel sopralluogo effettuato nel 2019 lo stato della copertura non sembra abbia subito rilevanti modifiche che richiedano un intervento di bonifica e messa in sicurezza trattandosi di un immobile al momento non accessibile, situato in un area privata senza la presenza nelle vicinanze di aree scolastiche o luoghi di cura. La copertura non presenta trattamenti superficiali, si rileva la presenza di muffe e licheni sulla superficie, alcune porzioni perimetrali della copertura presentano piccoli segni di rottura dovute al degrado del materiale o ad atti vandalici. In prossimità dell’immobile all’interno dell’area privata, p.lla 316, sono state individuati automezzi (non autorizzati) degli avventori del vicino centro sociale per anziani.

È stato aggiornato il rapporto della soc. L.A.V.. con sopralluogo dell’agosto 2019 e valutazione del 24 settembre 2019, da cui si evince lo stato di conservazione della copertura con la seguente prescrizione:

Sarà a carico del potenziale acquirente e/o dell’aggiudicatario verificare lo stato del fibrocemento contenente amianto e valutarne o la completa sostituzione o la eventuale bonifica.

Dei costi lo stimatore ne ha tenuto conto nella valorizzazione finale.

(4)

TITOLARITA’

L'immobile oggetto della stima appartiene a:

• FORLANI COSTRUZIONI SRL (Proprietà 1/2) Codice fiscale: 01745040400

Via Casalecchio 35 C 47900 - Rimini (RN)

nonché ai seguenti comproprietari :

• TERESINA IMPRESIT SRL (Proprietà 1/2) Codice fiscale: 01200000402

Via Casalecchio 35 D 47900 - Rimini (RN)

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

(mq)

Superficie Lorda

(mq)

Coeff. Superficie Convenz.

(mq)

H. Piano

Terreno 12.753,00

catastale

13.000,00 reale

0,05 650,00

Ufficio/Deposito 3.500,00 1,00 3.500,00 T-1

Superficie in ampliamento

1.621,00 0,3 486,00

Ulteriore superficie edificabile con l’entrata in vigore del R.U.E.

o con

l’approvazione del P.P. di iniziativa privata

10.200,00 – 3.500,00=

6.702,00

6.702,00 0,3 2.010,60

Totale superficie convenzionale: 6.646,60 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 6.646,60 mq

(5)

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il complesso immobiliare in oggetto risulta distinto presso l’Agenzia del Territorio - Catasto dei Fabbricati e Terreni di Rimini, con i seguenti dati identificativi:

Catasto Fabbricati

• Foglio 73, p.lla 316, sub. 37, via Dario Campana n.65, piano T-1, z.c. 1, cat. A/10, classe 5, consistenza 19 vani, superficie catastale mq. 530, rendita €. 9.371,11;

intestata a:

- FORLANI COSTRUZIONI S.R.L. con sede in RIMINI, c.f.

01745040400, Prop. per 1/2;

- TERESINA IMPRESIT S.R.L. con sede in RIMINI, c.f. 01200000402, Prop. per 1/2.

CONFINI: p.lla 1918, p.lla 316 sub.40 B.C.N.C.

• Foglio 73, p.lla 316, sub. 38, via Dario Campana n.65, piano T, z.c. 1, cat. C/2, classe 8, consistenza mq. 31, superficie catastale mq. 34, rendita €. 192,12;

intestata a:

01745040400, Prop. per 1/2;

CONFINI: p.lla 316 sub.40 B.C.N.C.

• Foglio 73, p.lla 316, sub. 39, via Dario Campana n.65, piano T, z.c. 1, cat. D/7, rendita €. 11.320,74;

intestata a:

(6)

01745040400, Prop. per 1/2;

CONFINI: p.lla 1918, p.lla 316 sub.40 B.C.N.C.

• Foglio 73, p.lla 1918, sub. 1, via Dario Campana, piano T, z.c. 1, cat. C/2, classe 2, consistenza mq. 544, superficie catastale mq.

588, rendita €. 1.292,38;

intestata a:

01745040400, Prop. per 1/2;

CONFINI: p.lla 316, p.lla 1918 sub.3 (demolito in parte come da comunicazione dell’AMIA S.p.A. del 20.07.2000 prot.3972)

• Foglio 73, p.lla 1918, sub. 3, via Dario Campana n.65, piano T-1, z.c. 1, cat. D/7, rendita €. 24.186,00;

intestata a:

01745040400, Prop. per 1/2;

CONFINI: p.lla 316, p.lla 1918 sub.1

Catasto Terreni

Foglio 73, p.lla 316, qualità Ente Urbano, superficie mq6610.

Foglio 73, p.lla 1918, qualità Ente Urbano, superficie mq6143.

(7)

DESTINAZIONE URBANISTICA

P.S.C.

Territorio rurale e territorio urbanizzato.

AAP - Ambiti agricoli periurbani, art. 5.9.

AUC_U - Ambiti urbani consolidati, art. 5.2.

DE_1.2 - Aree edificate art.4.4.

R.U.E.

AMBITI PERIURBANI

AAP Ambiti agricoli periurbani, Aree verdi, art. 76 AMBITI URBANI

AUC6 – Ambiti consolidati costituiti da aree libere o edificate solo parzialmente – art.56

Lo stimatore ha richiesto un nuovo CDU che si allega.

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Dalla verifica effettuata in data 12/03/2019, sugli immobili (fg.73 p.lla 316 sub.37 e sub.39 – fg.73 p.lla 1918 sub.1 e sub.3) gravano le seguenti formalità:

Iscrizioni

• Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Rimini il 03/01/2007

Reg. gen. 65 - Reg. part. 20-21 Importo: € 4.650.000,00

A favore di Banca CARIM

Contro FORLANI COSTRUZIONI SRL per ½; TERESINAIMPRESIT SRL per ½.

Capitale: € 3.100.000,00

Rogante: notaio Plescia Mauro di Rimini Data: 21/12/2006

N° repertorio: 44978/44979 N° raccolta: 7330/7331

(8)

Note: soggetto debitore per ½ , terzo datore di ipoteca soc.

Teresina Impresit s.r.l. per ½.

• Ipoteca Volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Rimini il 08/05/2012

Reg. gen. 6479 - Reg. part. 1011-1012 Importo: € 600.000,00

A favore di Banca delle Marche spa

Contro FORLANI COSTRUZIONI SRL per ½; TERESINAIMPRESIT SRL per ½.

Capitale: € 300.000,00

Rogante: notaio Tabacchi Mario di Rimini Data: 04/05/2012

N° repertorio: 49614/49616 N° raccolta: 18589/18590

Note: da restituire in anni 15. Soggetto debitore e terzo datore di ipoteca per la quota di ½.

• Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Rimini il 20/03/2013

Reg. gen. 4098 - Reg. part. 616 Quota: 1/1

Importo: € 60.000,00

A favore di CICAI Soc. Coop. Cons. P.A.

Contro FORLANI COSTRUZIONI SRL Capitale: € 37.640,18

Rogante: Tribunale di Rimini Data: 04/03/2013

N° repertorio: 555/13

• Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Rimini il 20/03/2013

Reg. gen. 4099 - Reg. part. 617

(9)

Quota: 1/1

Importo: € 45.000,00

A favore di Impiantistica di Sabba Lazzaro & C. SNC Contro FORLANI COSTRUZIONI SRL

Capitale: € 26.612,33

Rogante: Tribunale di Rimini Data: 07/03/2013

N° repertorio: 584/13

Trascrizione derivante da ammissione Concordato Preventivo

del 28.07.2014, Reg. part. 6923, R.G. 10028,

Rogante: Tribunale di Rimini rep. 1157/2014, del 23.06.2014.

Decreto di Ammissione Concordato Preventivo.

Servitù a favore

• Trascrizione del 15.01.2003, Reg. part. 514, R.G. 652, Rogante: Stame Federico rep. 46807, del 20.12.2002.

Costituzione di diritti reali a titolo gratuito.

Contro: p.lla 1992 sub.1, p.lla 1993, p.lla 216 sub.5, graffati con la p.lla1992 sub.2, p.lla 1912 sub.5.

Note: servitù di attraversamento di acquedotto, fognatura, linee telematiche, passaggio pedonale e carraio.

CONDIZIONI

Gli immobili in oggetto sono in uno stato mediocre, parte di questi sono stati oggetto di atti di vandalismo e furti.

PARTI COMUNI

Il complesso immobiliare appare difficilmente interpretabile da un punto di vista progettuale senza la condivisione delle aree attualmente in uso a Hera e Comune di Rimini. L’accesso da via D. Campana è in comune con gli altri fabbricati che si affacciano

(10)

sulla p.lla 316 ed avviene attraversando la p.lla 1992, a destra e a sinistra del fabbricato in uso ad Hera.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Gli immobili hanno caratteristiche costruttive diverse, parte di questi sono realizzati con struttura intelaiata in c.a. e parte sono con struttura in ferro. Le coperture sono di materiali diversi dal tetto tradizionale in laterizio ai pannelli leggeri per i capannoni.

STATO DI OCCUPAZIONE

Gli immobili sono nel possesso della proprietà. Nei sopralluoghi effettuati, anche con l'ausilio della P.M., si è riscontrata la presenza di alcune persone occupanti, senza titolo, parte del fabbricato adibito ad uffici. Nonostante i sistemi messi in atto per impedire le effrazioni, costituiti da massi di cls, rete di ferro, saldatura delle serrature, molti di questi accorgimenti risultano forzati dai tentativi di infiltrazione. Recentemente, nonostante la forza pubblica sia intervenuta per sgomberare gli immobili abusivamente occupati, si è confermata la presenza di occupanti senza titolo.

PROVENIENZA

Atto di compravendita del Dott. Mauro Plescia, del 21.12.2006, n.

44.977, n.7.329 racc., trascritto a Rimini il 03.01.2007 art.43, registrato a Rimini il 12.01.2007 n. 815.

A favore: Forlani Costruzioni SRL per ½; Teresina Impresit SRL per ½.

Contro: Hera S.P.A.

Prezzo : €. 8.300.000,00

CONFORMITA’ CATASTALE

Con riferimento alla normativa catastale vigente, si attesta la non conformità allo stato di fatto dei dati catastali ed alla planimetria dell’unità immobiliare allegata alla presente dichiarazione. Parte

(11)

degli immobili presenti nelle planimetrie sono stati demoliti, in particolare la struttura adibita a serra, che insiste sulla p.lla 1918.

La difformità di cui sopra comporta una modifica che incide sul valore dell’immobile e modifica della rendita catastale complessiva dichiarata; pertanto si ritiene che, ai sensi della circolare dell’Agenzia del Territorio, n. 2/2010 - art. 3 - comma e), sia necessario procedere con:

- Tipo Mappale per demolizione, il cui costo è di circa €. 1.200,00;

- n.2 DOCFA per demolizione e per creazione area urbana, il cui costo totale è di circa €. 700,00;

- Elaborato Planimetrico, per un costo di circa €. 200,00.

CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA

P.lla 316 sub. 37-38

Concessione Edilizia n.1218/82 del 14.12.82;

Variante n.570/84 del 28.07.84;

Domanda Concessione in Sanatoria n.232.595/X reg. n.40.067.

P.lla 316 sub. 39

Licenza edilizia n.37/71 del 29.01.71;

Autorizzazione edilizia n.705/77;

Domanda Concessione in Sanatoria n.332.584/G reg. n.40.065.

P.lla 1918 sub.3

Concessione Edilizia n.1431/81 del 29.09.1981 Variante n.202/99

Attualmente per il Permesso di Costruire, pratica n.85718 del 31.05.2010, risulta una richiesta di sospensione presentata in data 09.05.2012, sempre congiuntamente dalle due società proprietarie.

(12)

All’interno dei fabbricati risultano diversi spostamenti di pareti non strutturali.

L’immobile distinto sulla p.lla 1918, con il sub.1, risulta interamente demolito, come da comunicazione dell’AMIA S.p.A. del 20.07.2000 prot.3972, restano solo 2 manufatti (accessori) di piccole dimensioni.

Per quanto risulta si Attesta che:

- l’immobile non è conforme allo stato di fatto legittimato ed ai titoli abilitativi sopra citati, depositati presso l’archivio del Comune di Rimini, per le difformità sopra elencate;

L’immobile:

- non è immobile di interesse storico artistico;

- non è oggetto di convenzioni urbanistiche;

- non è oggetto di P.E.E.P. ;

- non è oggetto della legge Tognoli.

L’immobile è agibile e commerciabile.

Allegati:

All.1 Doc. fotografica All.2 Doc. catastale All. 3 Doc. ipotecaria

All. 4 Doc. Urbansitica, R.U.E.

Riccione, 03 ottobre 2019

Il tecnico Arch. Luigi Sorgente