Sezione Fallimentare
FALLIMENTO n. 25/2019 FALLIMENTO
GIUDICE DEL FALLIMENTO: Ill.ma Dott.ssa SILVIA ROSSI CURATORE DEL FALLIMENTO: Dott. UGO MORGANTI
PERIZIA DI STIMA DEI BENI
SITI NEL COMUNE DI RICCIONE (RN) IN VIALE DIAZ 26 E 28
Tecnico incaricato:
Dott. Ing. Ilaria Ricci
INDICE
1. INCARICO 3
2. PREMESSA 3
3. FORMAZIONE DEI LOTTI 3
4. LOTTO UNICO 4
4.1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA 4
4.2 DESCRIZIONE SOMMARIA 5
4.3 STATO DI POSSESSO 5
4.4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 5
4.4.1 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura della procedura e a spese dell’aggiudicatario 5
4.5 PRATICHE EDILIZIE 8
4.6 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE 10
4.6.1 Conformità urbanistico edilizia 10
4.6.2 Conformità catastale 10
4.7 REGOLARIZZAZIONE DI EVENTUALI DIFFORMITA’ 11
4.8 SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE 11
4.9 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 12
4.9.1 Attuali proprietari 12
4.9.2 Precedenti proprietari 12
4.10 DESCRIZIONE DEI BENI DI CUI AI PUNTI A, B, C, D 13
4.11 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 16
4.11.1 Criterio di stima 16
4.11.2 Fonti di informazione 16
4.11.3 Valutazione corpi 16
5. ALLEGATI 18
1. INCARICO
Il Giudice Delegato, Dott.ssa Silvia Rossi, nell'ambito del
R.G. N.25/2019, il 16/05/2019 autorizzava la nomina, da parte del Curatore
Fallimentare, Dott. Ugo Morganti, di un perito estimatore identificato nella persona dell’Ing. Ilaria Ricci, iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Rimini al n. 1347/A, con studio in Rimini Via Bastioni Orientali n. 54, al fine di redigere le perizie di stima del patrimonio immobiliare in capo alla fallita.
2. PREMESSA
La presente perizia riguarda i beni oggetto del fallimento, siti nel Comune di Riccione, in Viale Diaz; in particolare:
A. Porzione di negozio sito a Riccione (RN) – Viale Diaz n. 28 – Fg. 11, Part. 3285, Sub. 4;
B. Porzione di negozio sito a Riccione (RN) – Viale Diaz n. 26 – Fg. 11, Part. 3285, Sub. 114;
Gli immobili in oggetto si trovano al piano terra della Scala A di palazzo Gaspari e fanno parte di un supermercato sito all’angolo tra Viale Diaz e Via Don Minzoni.
La scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Riccione (RN), l’Agenzia del Territorio (Catasto Fabbricati, Ispezione ipotecaria) di Rimini, espone quanto segue.
3. FORMAZIONE DEI LOTTI
La scrivente ha ritenuto opportuno proporre la formazione di un lotto unico.
4. LOTTO UNICO
4.1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA A. Proprietà per la quota di 1/2 di locale ad uso negozio al piano terra, sito nel Comune di
Riccione (RN), in Viale Diaz n. 28.
L’immobile è composto da un locale ad uso negozio con retrostanti vani ad uso servizi ed è caratterizzato da una superficie lorda di circa mq 26,00 e da un’altezza interna utile pari a 2,56 m con controsoffitto esistente (3,12 m senza controsoffitto). È parte di un supermercato più grande e non si tratta dunque di un negozio, attualmente, autonomo dal punto di vista murario ed impiantistico.
Il bene è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione (RN) al Foglio 11, Particella 3285, Subalterno 4, Categoria C/1, Classe 12, Consistenza 18 mq, Superficie Catastale 35 mq, Rendita € 982,61, Piano T.
Coerenze: parti comuni condominiali (vano scala Sub. 107, galleria Sub. 106 e corte Sub. 117), altra proprietà (ragione o suoi aventi causa Sub. 3), salvo diversi e
come in fatto.
B. Proprietà per la quota di 1/2 di locale ad uso negozio al piano terra, sito nel Comune di Riccione (RN), in Viale Diaz n. 26.
L’immobile è composto da un unico vano destinato a negozio ed è caratterizzato da una superficie lorda di circa mq 112,50 e da un’altezza interna utile pari a 3,12 m. È parte di un supermercato più grande e non si tratta dunque di un negozio, attualmente, autonomo dal punto di vista murario ed impiantistico.
Il bene è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione (RN) al Foglio 11, Particella 3285, Subalterno 114, Categoria C/1, Classe 6, Consistenza 87 mq, Superficie Catastale 103 mq, Rendita € 1.914,09, Piano T.
Coerenze: parti comuni condominiali (vano scala Sub. 107 e galleria Sub. 106), altre proprietà (ragione Sub. 24, Pensalfini Sub. 2, o loro
aventi causa), salvo diversi e come in fatto.
Nota: documentazione fotografica all’allegato 1 e documentazione catastale all’allegato 2.
4.2 DESCRIZIONE SOMMARIA
Caratteristiche zona: zona residenziale a traffico locale con parcheggi lungo la strada.
Servizi della zona: farmacia, bar, tabacchi, banche, ecc…
Caratteristiche zone limitrofe: zona residenziali.
Collegamenti pubblici: stazione di Riccione (300 m), autobus.
4.3 STATO DI POSSESSO
Alla data del sopralluogo, l’immobile di cui alla lettera:
A. Risultava libero da persone ma occupato da scaffali e attrezzature della società fallita.
B. Risultava libero da persone ma occupato da scaffali e attrezzature della società fallita.
4.4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.4.1 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura della procedura e a spese dell’aggiudicatario
4.4.1.1 Iscrizioni
- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO, ISCRIZIONE del 26/02/2019 - Registro Particolare 450, Registro Generale 2815, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RIMINI, Repertorio 345/2019 del 23/02/2019.
Capitale € 264.501,02 Totale € 340.000,00
A favore di: BANCA MALATESTIANA CREDITO COOPERATIVO SOCIETÀ COOPERATIVA
Contro:
Iscrizione gravante su tutti i beni oggetto della presente perizia (A e B), su tutti gli altri beni di proprietà della fallita e su altri beni non oggetto del fallimento.
- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO, ISCRIZIONE del 26/02/2019 - Registro Particolare 451, Registro Generale 2816, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RIMINI, Repertorio 345/2019 del 23/02/2019.
Capitale € 46.154,75 Totale € 100.000,00
A favore di: BANCA MALATESTIANA CREDITO COOPERATIVO SOCIETÀ COOPERATIVA
Contro:
Iscrizione gravante su tutti i beni oggetto della presente perizia (A a B), su tutti gli altri beni di proprietà della fallita e su altri beni non oggetto del fallimento.
4.4.1.2 Trascrizioni - COMPRAVENDITA.
TRASCRIZIONE del 27/07/1984 - Registro Particolare 8901,
Pubblico ufficiale BEVILACQUA MARIO, Repertorio 178163 del 05/07/1984.
A favore di: S ., per il diritto
di proprietà, per la quota di 1/1.
Contro: , per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1.
Trascrizione relativa al bene di cui alla lettera B (all’epoca identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione al Foglio 11, Part. 1819, Subb. 23 e 112, poi oggetto di fusione con conseguente creazione del Sub. 114).
- COMPRAVENDITA.
TRASCRIZIONE del 06/08/1998 - Registro Particolare 5876, Registro Generale 8345, Pubblico ufficiale BEVILACQUA MARIO Repertorio 223467 del 29/07/1998.
A favore di: per il diritto
di proprietà, per la quota di 1/1.
Contro:
Soggetto n. 1: , per il diritto di proprietà, per la quota di 4/6,
Soggetto n. 2: per il diritto di proprietà, per la quota di 1/6, in regime di SEPARAZIONE DI BENI, Soggetto n. 3: , per il diritto di proprietà, per la quota di 1/6, in regime di SEPARAZIONE DI BENI.
Trascrizione relativa al bene di cui alla lettera A (all’epoca identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione al Foglio 11, Part. 1819, Sub. 4).
- TRASFORMAZIONE DI SOCIETÀ.
TRASCRIZIONE del 08/07/1999 - Registro Particolare 5076 Registro Generale 7868 Pubblico ufficiale ORTOLANI LUIGI Repertorio 61331/5755 del 30/04/1999.
A favore di:
Contro:
Trascrizione relativa ai beni di cui alle lettere A e B (all’epoca identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione al Foglio 11, Part. 1819, Subb. 4 e 114) e ad altri beni.
- COMPRAVENDITA.
TRASCRIZIONE del 27/12/2002 - Registro Particolare 11452, Registro Generale 18256, Pubblico ufficiale COLUCCI FRANCESCO, Repertorio 58155/8995 del 04/12/2002.
A favore di: per il diritto di proprietà, per la quota di 1/2, Contro: ., per il diritto di
proprietà, per la quota di 1/2
Trascrizione relativa ai beni di cui alle lettere A e B (all’epoca identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione al Foglio 11, Part. 1819, Subb. 4 e 114) e ad altri beni.
- SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO.
TRASCRIZIONE del 05/06/2019 - Registro Particolare 5482, Registro Generale 8349, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI RIMINI, Repertorio 25/2019 del 11/04/2019.
Trascrizione relativa ai beni di cui alle lettere A e B e a tutti gli altri beni di proprietà della fallita.
4.4.1.3 Oneri di cancellazione
Per la cancellazione delle formalità sopra indicate è prevedibile un costo di € 3.282,00, di cui € 2.682,00 per diritti e imposte ed € 600,00 per onorari (oltre IVA e oneri di legge), come riepilogato di seguito.
Formalità Importo 0,50%
Diritto fisso
Costo Totale Ipoteca Giudiziale € 340.000,00
€
1.700,00 € 94,00 € 1.794,00 Ipoteca Giudiziale € 100.000,00 € 500,00 € 94,00 € 594,00
Fallimento € 294,00 € 294,00
TOTALE € 2.682,00
Onorari n. formalità 3 € 200,00 € 600,00
TOTALE GENERALE € 3.282,00
Si precisa che detto importo, riferito alla cancellazione totale, sarà esattamente quantificato dall’Agenzia del Territorio all’atto di cancellazione delle sopraindicate formalità.
L’elenco delle formalità sopra riferite è aggiornato alla data del 03/06/2019.
Nota: Elenco sintetico delle formalità e note all’allegato 3.
4.5 PRATICHE EDILIZIE
A seguito dell’accesso agli atti effettuato presso il Comune di Riccione in data 04/07/2019, 18/07/2019 e 25/07/2019, sono stati individuati i seguenti precedenti edilizi relativi ai beni di cui alle lettere A e B:
• Licenza di costruzione n. 247/1962,
Prot. Gen. n. 8691, rilasciata dal Comune di Riccione in data 23/04/1963.
Per la costruzione di un fabbricato in Viale Diaz, della consistenza di vani 25 più 22 retri a piano terra ad uso negozi e abitazione e vani 315 su nove piani ad uso abitazione.
Relativa a Intestata a
• Manutenzione straordinaria n. 122/1984 Prot. Gen. n. 19197 del 08/10/1984.
Demolizione di pareti interne e formazione di un vano ad uso spogliatoio al fabbricato ad uso negozi, sito in Viale Diaz n. 26 (Condominio Gaspari).
Relativa a Foglio 11, Part. 3285, Subb. 114 e 24.
Intestata a
• Sanatoria di opere edilizie abusive (condono) n. 2986 del 27/03/1986 Rilasciata dal Comune di Riccione in data 17/01/2012.
Ampliamento piano terra con l’aumento di 3 accessori e 2 vani tecnici, tutti facenti parte delle superfici di servizio condominiali.
Relativa a parti comuni condominiali di Intestata a (amministratore).
• Sanatoria di opere edilizie abusive (condono) n. 876, 1058, 6912 del 10/03/1988 Progetto per la concessione in sanatoria di abusi edilizi di cui alla Legge n. 47 del 28 febbraio 1985 di cui alle domande mod. 47/85 n. 0373895701, n. 0350036107, n.
0077002408. Ristrutturazione parziale al piano terra, ampliamenti a piano terra, costruzione soppalco, ampliamenti al piano terzo, opere di cui alla tipologia 7.
Relativa a negozi e abitazioni siti in Via Don Minzoni 25, angolo Via Diaz n. 26, 28, 30; Foglio 11, Mappali 1026,1656, 1667, 1722, 2348.
Intestata a S
• Pratica Edilizia n. 104/1988
Progetto di ristrutturazione edificio ad uso civile abitazione e commerciale in Viale Diaz n. 30 Proprietà F.lli Angelini e altri.
Timbro della Commissione Edilizia del Comune di Riccione del 10/06/1988.
Timbro del Comune di Riccione – Copia Uff. Referti del 10/06/1988.
Relativa a negozi e abitazioni siti in Via Don Minzoni 25, angolo Via Diaz n. 26, 28, 30 (Condominio Angelini, corpo collegamento e Palazzo Gaspari).
Intestata a
Nota: i tecnici del Comune di Riccione riferiscono che manca l’atto di concessione relativo a questo progetto, poiché probabilmente andato perso o spostato per errore in altra pratica edilizia.
• Concessione Edilizia n. 130/1989 Prot. Gen. n. 12716 del 01/09/1990.
Concessione edilizia per l’esecuzione di lavori di demolizione di muro interno per ampliamento e cambio di destinazione a superficie commerciale, al piano terra, ai piani primo, secondo e terzo, ad uso civili abitazioni, totale ristrutturazione interna con rifacimento di pareti divisorie, pavimenti, impianti, ecc. e costruzione di fioriere ai balconi; al piano secondo, demolizione parziale di cornicione, rifacimento della copertura con materiale leggero alle verande e costruzione di pensilina-veletta frangisole con lamelle di alluminio. Il fabbricato, ad uso civile abitazione e commerciale, è ubicato in Via Armando Diaz, n. 30.
Relativa a Foglio 11, Part. 2180.
Intestata a
• Variante in corso d’opera alla Concessione Edilizia n. 130/1989 Prot. Gen. n. 14360 del 07/12/1993.
Varianti interne ed esterne piani primo, secondo e terzo del fabbricato uso negozio e civile abitazione, sito in Via Diaz 30.
• Opere Edilizie interne ex Art. 26 della Legge n. 47/1985.
Prot. Gen. n. 19591 del 18/05/1998.
Demolizione di parete (non portante) divisoria col negozio attiguo.
Relativa a Foglio 11, Part. 3285, Sub. 4.
Intestata a
A seguito dell’accesso agli atti effettuato presso l’Ufficio Abitabilità di Via Coriano 38 a Rimini, in data 06/08/2019, è stato individuato il seguente certificato di abitabilità:
• Certificato di abitabilità n. 162 del 10/05/1965.
4.6 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE 4.6.1 Conformità urbanistico edilizia
Come riscontrato a seguito dei sopralluoghi effettuati in data 30/05/2019 e 24/07/2019, i beni di cui ai punti A e B, risultano non conformi a quanto rappresentato nei precedenti edilizi depositati presso il Comune di Riccione. In particolare:
a) in entrambi i beni (lettera A e B), alcune vetrine sono state chiuse internamente (completamente o parzialmente) per posizionare scaffalature, banchi di lavoro e arredi.
- per quanto riguarda il bene di cui alla lettera A:
b) l’altezza è inferiore a quella indicata sugli elaborati depositati, poiché è stato realizzato un controsoffitto con altezza interna utile di 2,56 m;
c) la dimensione del bagno (trasformato in cucinotto) è differente da quella indicata, - per quanto riguarda il bene di cui alla lettera B:
d) la sezione del pilastro centrale risulta leggermente diversa;
Su indicazione dei tecnici comunali, tali difformità sono regolarizzabili mediante presentazione di CILA in sanatoria, con oneri di legge non inferiori a € 1.000,00 oltre ai costi relativi alla redazione della pratica a cura di professionista, stimabili in circa € 2.000,00. Inoltre, la difformità di cui al punto b) dovrà essere regolarizzata mediante demolizione del controsoffitto esistente, necessaria per ripristinare un’altezza interna utile compatibile con la destinazione d’uso a negozio, al costo stimato di € 1.000,00.
NOTA: Si precisa che la verifica delle misure è stata eseguita a campione, per via della presenza di scaffalature, rivestimenti e arredi che, in molti casi, impedivano la verifica puntuale.
4.6.2 Conformità catastale
Come riscontrato a seguito dei sopralluoghi effettuati in data 30/05/2019 e 24/07/2019, i beni di cui ai punti A e B, risultano non conformi a quanto rappresentato nelle planimetrie catastali. In particolare:
a) in entrambi i beni (lettera A e B), alcune vetrine sono state chiuse internamente (completamente o parzialmente) per il posizionamento di scaffalature, banchi di lavoro e arredi.
- per quanto riguarda il bene di cui alla lettera A:
b) è stata rimossa la parete divisoria lato Via Don Minzoni, per collegare il subalterno in oggetto (Sub. 4) con il subalterno adiacente (Sub 3), creando un unico ambiente adibito a supermercato;
c) l’altezza indicata sulla planimetria catastale non corrisponde a quella rilevata per via della presenza di un controsoffitto;
d) il vano servizi è stato trasformato in cucinotto;
- per quanto riguarda il bene di cui alla lettera B:
e) sono state rimosse le pareti divisorie interne che delimitavano i vani destinati a retro- negozio e servizi, creando un unico ambiente adibito a supermercato con i subalterni adiacenti.
Risulta pertanto necessario presentare una variazione catastale di entrambi i beni, al costo stimato di circa € 2.000,00, comprensivi di diritti catastali e spese tecniche.
4.7 REGOLARIZZAZIONE DI EVENTUALI DIFFORMITA’
Nell’immobile de quo sono presenti le difformità di cui ai paragrafi precedenti, per le quali si stima un costo complessivo di regolarizzazione pari a € 6.000,00, di cui € 3.000,00 a carico dell’aggiudicatario per la quota di proprietà posta in vendita (1/2).
Si precisa che le spese indicate sono state stimate in base ad informazioni ed elementi disponibili e dovranno essere verificate direttamente dall’aggiudicatario.
4.8 SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE
Salvo anticipi già versati e arretrati:
A. Alla data di redazione della presente relazione gli oneri condominiali maturati sono pari a € 578,92 di cui € 273,24 per consuntivo dell’annualità 2018 - 2019 ed € 305,68 per preventivo annualità 2019 - 2020.
B. Alla data di redazione della presente relazione gli oneri condominiali maturati sono pari a € 1534,46 di cui € 723,03 per consuntivo dell’annualità 2018 - 2019 ed € 811,43 per preventivo annualità 2019 - 2020.
Nota: Regolamento di condominio, tabelle millesimali e ultimo resoconto delle spese di gestione all’allegato 4.
4.9 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 4.9.1 Attuali proprietari
Per i beni di cui alle lettere A e B:
- La Angelini Distribuzione Alimentare S.r.l. con sede in Riccione, Partita Iva 00141360404, risulta essere proprietaria per la quota 1/2, dal 04/12/2002 ad oggi, in forza di atto di compravendita a firma del Dott. Francesco Colucci di Riccione del 04/12/2002, Repertorio 58155, Raccolta n. 8995, registrato a Rimini in data 24/12/2002 al n. 691/I-IT ed ivi trascritto in data 27/12/2002 all’art. n. 11452. Con tale atto, la società in parola vendeva la quota di 1/2 alla società con sede in Riccione, Partita Iva
- In precedenza, la con sede in Riccione, Partita Iva
, risultava essere proprietaria per la quota 1/1, dal 30/04/1999 al 03/12/2002, in forza di atto di trasformazione di società (da S.n.c.
ad a firma del Dott. Luigi Ortolani di Riccione del
30/04/1999, Repertorio 61331, Raccolta n. 5755, registrato a Rimini in data 28/06/1999 al n.
507/I ed ivi trascritto in data 08/07/1999 all’art. n. 5076.
Nota: Titoli di provenienza all’allegato 5.
4.9.2 Precedenti proprietari
Foglio 11, Particella 3285, Subalterno 4 (ex. Foglio 11, Particella 1819, Subalterno 4):
La con sede in Riccione, Partita Iva 00141360404,
risultava essere proprietaria dal 29/07/1998 al 29/04/1999 in forza di atto di compravendita a firma del Dott. Mario Bevilacqua di Cattolica del 29/07/1998, Repertorio 223467, registrato a Rimini in data 04/08/1998 al n. 1039/I-Val ed ivi trascritto in data 06/08/1998 all’art. 5876.
I signori , Codice Fiscale , Codice Fiscale e Codice Fiscale
risultavano essere proprietari, rispettivamente per le quote 4/6, 1/6, 1/6, dal 28/01/1990 al 28/07/1998 in forza di denuncia di successione del 28/01/1990, registrata e trascritta a Rimini il 19/12/1990, Volume 467, n. 73.
Il sig. Codice Fiscale G e , Codice Fiscale
risultavano essere proprietari fino al 28/01/1990 in regime di comunione legale.
Foglio 11, Particella 3285, Subalterno 114 (ex. Foglio 11, Particella 1819, Subb. 23 e 112):
La con sede in Riccione, Partita Iva
risulta essere proprietaria dal 05/07/1984 al 29/04/1999 in forza di atto di compravendita a firma del Dott. Mario Bevilacqua di Cattolica del 05/07/1984, Repertorio 178163, registrato a Rimini in data 25/07/1984 al n. 4544/I-Val. ed ivi trascritto in data 27/07/1984 all’art. 4721, con precisazione che il Subalterno 114 in oggetto deriva dalla fusione dei preesistenti Subalterni 23 e 112 effettuata con denuncia di variazione catastale protocollata all’U.T.E. di Forlì, Sez. IV, in data 31 agosto 1985 con il n. 5416 del Mod. 44/M.
Il Sig. A , Codice Fiscale
risultava essere proprietario fino al fino al 05/07/1984.
4.10 DESCRIZIONE DEI BENI DI CUI AI PUNTI A, B, C, D
A. Proprietà per la quota di 1/2 di locale ad uso negozio al piano terra, sito nel Comune di Riccione (RN), in Viale Diaz n. 28.
Trattasi di locale ad uso negozio con un affaccio su Viale Diaz e uno su galleria condominiale, con retrostanti vani ad uso servizi, posto al piano terra di un fabbricato condominiale (denominato “Palazzo Gaspari” – Scala A), caratterizzato da una superficie lorda complessiva di mq 26,00 e da un’altezza interna utile pari a 2,56 m con controsoffitto esistente (3,12 m senza controsoffitto).
Allo stato attuale, il bene in oggetto è parte di un supermercato che si sviluppa al piano terra di due fabbricati, palazzo Gaspari (Scala A) e palazzo Angelini, collegati da un corpo centrale ad un solo piano fuori terra. Infatti, l’immobile in esame è stato messo in comunicazione con i negozi adiacenti di altra proprietà, in modo da realizzare un unico supermercato di medie dimensioni, gestito dalla società fallita, che aveva in affitto le altre porzioni attigue, oltre ai laboratori situati nelle Scale C e D di Palazzo Gaspari.
Per quanto sopra esposto, il bene in oggetto non risulta autonomo dal punto di vista murario ed impiantistico, poiché trattasi di porzione di un unico supermercato, con impianti comuni a tutti i subalterni di cui si compone. Pertanto, qualora si volesse rendere autonomo il bene in oggetto sarebbe necessaria una ristrutturazione con opere murarie (rifacimento delle pareti perimetrali e ripristino del bagno) e opere impiantistiche.
L’immobile non è provvisto di attestato di certificazione energetica e non sono disponibili le dichiarazioni di conformità degli impianti.
B. Proprietà per la quota di 1/2 di locale ad uso negozio al piano terra, sito nel Comune di Riccione (RN), in Viale Diaz n. 26.
Trattasi di locale ad uso negozio con affaccio su galleria condominiale, costituito da un unico vano, posto al piano terra di un fabbricato condominiale (denominato “Palazzo Gaspari” – Scala A), caratterizzato da una superficie lorda complessiva di mq 112,50 e da un’altezza interna utile pari a 3,12 m.
Allo stato attuale, il bene in oggetto è parte di un supermercato che si sviluppa al piano terra di due fabbricati, palazzo Gaspari (Scala A) e palazzo Angelini, collegati da un corpo centrale ad un solo piano fuori terra. Infatti, l’immobile in esame è stato messo in comunicazione con i negozi adiacenti di altra proprietà, in modo da realizzare un unico supermercato di medie dimensioni, gestito dalla società fallita, che aveva in affitto le altre porzioni attigue, oltre che i laboratori situati nelle Scale C e D di Palazzo Gaspari.
Per quanto sopra esposto, il bene in oggetto non risulta autonomo dal punto di vista murario ed impiantistico, poiché trattasi di porzione di un unico supermercato, con impianti comuni a tutti i subalterni di cui si compone. Pertanto qualora si volesse rendere autonomo il bene in oggetto sarebbe necessaria una ristrutturazione con opere murarie (rifacimento delle pareti perimetrali e dei vani uso servizi e retro-negozio) e opere impiantistiche.
L’immobile non è provvisto di attestato di certificazione energetica e non sono disponibili le dichiarazioni di conformità degli impianti.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Strutture verticali: telai in cemento armato con tamponamenti e divisori in laterizio.
Strutture orizzontali: Solai e copertura piana latero-cementizi.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni: tipologia: serranda, materiale: metallo, condizioni: discrete.
protezione: vetrata con infissi in alluminio, materiale: vetro e alluminio, condizioni: discrete.
Infissi interni: tipologia: legno, condizioni: discrete.
Pavimentazione interna: materiale: palladiana, condizioni discrete.
Impianti:
Gli impianti sono comuni a tutto il supermercato; i due negozi oggetto di perizia non sono autonomi a livello impiantistico.
Destinazione urbanistica:
Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, i beni in oggetto ricadono nell’ambito dell’“Acr3 - Art. 4.2.1 comma 1 lett. c - Zone residenziali e miste, prevalentemente edificate e a media densità edilizia.” e dell’“Art. 4.2.1 comma 3 lett. b” della Tavola 1-F (“Articolazione degli ambiti urbani in zone e trasformazioni territoriali”) del Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.) del Comune di Riccione - Variante adottata con Del. di C.C. n° 24 del 19/07/2018, approvata con Del.
di C.C. n° 38 del 20/12/2018, pubblicata sul BURERT n° 25 del 23/01/2019.
Composizione del bene di cui al punto A (Sub. 4) e calcolo della superficie commerciale:
Destinazione Superficie lorda [mq]
Coefficiente Superficie commerciale [mq]
Negozio 26,00 1 26,00
Totale Sup. Commerciale [mq] 26,0
Composizione del bene di cui al punto B (Sub. 114) e calcolo della superficie commerciale:
Destinazione Superficie lorda [mq]
Coefficiente Superficie commerciale [mq]
Negozio 112,50 1 112,50
Totale Sup. Commerciale [mq] 112,5
NOTA: Si precisa che le superfici sono state calcolate sulla base delle planimetrie catastali.
Nota: documentazione fotografica all’allegato 1.
4.11 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 4.11.1 Criterio di stima
Il valore commerciale dei beni è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione, caratteristiche e peculiarità della zona, facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura, consistenza, regolarità geometrica, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, dei dati metrici, della situazione nella quale versa attualmente il mercato immobiliare, nonché della domanda e dell’offerta associata a beni simili a quelli peritati.
Per la determinazione di tale valore, si è adottato il metodo detto per comparazione o di confronto di mercato. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata a individuare quale sia il valore, praticato in tempi recenti, di beni immobili simili a quelli in esame, tenendo in considerazione le variabili precedentemente elencate.
4.11.2 Fonti di informazione
Le indagini di mercato sono state condotte facendo riferimento alle fonti di seguito elencate:
Agenzia del Territorio di Rimini, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rimini, Comune di Riccione, Agenzie Immobiliari, osservatori del mercato, Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), Borsino Immobiliare, Osservatorio FIAIP, agenzie immobiliari, siti internet specializzati, atti di compravendita riguardanti beni simili e precedenti vendite in aste giudiziarie.
4.11.3 Valutazione corpi
Dalle indagini di mercato condotte nell’ambito del presente incarico, emerge che l’attuale fase risulta ancora caratterizzata da una sostanziale stagnazione delle compravendite con una domanda pressoché debole a fronte di una cospicua offerta.
Le quotazioni disponibili forniscono le indicazioni di seguito riportate:
- le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relative al II Semestre 2018 indicano che, per la zona “Marina Centro e Paese”, il valore unitario di:
o Negozi in ottimo stato conservativo varia da 7.000 €/mq (valore minimo) a 25.000
€/mq (valore massimo);
o Negozi in normale stato conservativo varia da 3.500 €/mq (valore minimo) a 7.000
€/mq (valore massimo);
- le quotazioni dell’Borsino Immobiliare relative all’anno 2018 indicano che, per la zona
“Marina Centro e Paese”, il valore unitario di negozi varia da 2.739 €/mq (II fascia) a 5.478
€/mq (I fascia);
- le quotazioni FIAIP relative all’anno 2018 indicano che, per la zona “Paese”, il valore unitario di:
o Negozi di elevato interesse commerciale varia da 3.800 €/mq (valore minimo) a 4.600 €/mq (valore massimo);
o Negozi di scarso interesse commerciale varia da 2.300 €/mq (valore minimo) a 2.800
€/mq (valore massimo).
Le agenzie immobiliari consultate riferiscono che i valori di vendita nella via in cui si trovano i beni oggetto di perizia sono inferiori rispetto ai minimi indicati dalle principali quotazioni, in relazione all’affaccio, all’interesse commerciale, alla metratura e allo stato di conservazione.
Pertanto, alla luce di quanto sopra riportato e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (affacci, metratura, stato di conservazione, necessità di ristrutturazione, ecc..), si ritiene congruo fissare il valore unitario pari a 3.000,00 €/mq per il Sub. 4 con affaccio su Viale Diaz e pari a 2.000,00 €/mq per il Sub. 114 con affaccio sulla galleria di “Palazzo Gaspari”.
Identificazione del bene Superficie commerciale
[mq]
Valore unitario
[€/mq]
Quota di proprietà
Valore Complessivo
[€]
Porzione di negozio al piano terra a Riccione (RN) – Viale
Diaz – Foglio 11, Part. 3285, Sub. 4. 26,0 3.000,00 0,50 € 39.000,00 Porzione di negozio al piano terra a Riccione (RN) – Viale
Diaz – Foglio 11, Part. 3285, Sub. 114. 112,5 2.000,00 0,50 € 112.500,00
Valore di stima: € 151.500,00
Adeguamenti e correzioni alla stima:
Abbattimento forfettario del valore del 10% per le caratteristiche della vendita coattiva, assenza di garanzie per vizi occulti, al rimborso forfettario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita
€ 15.150,00
Regolarizzazione urbanistico, edilizia e catastale (quota di spettanza 1/2) € 3.000,00
Valore finale di stima: € 133.350,00
Prezzo a base d'asta: € 133.000,00
(Prezzo arrotondato al netto delle decurtazioni allo stato di fatto in cui si trova)
5. ALLEGATI
Allegato 1 – Documentazione fotografica Allegato 2 – Documentazione catastale Allegato 3 – Elenco formalità e note
Allegato 4 – Regolamento di condominio, tabelle millesimali e ultimo resoconto delle spese di gestione
Allegato 5 – Titoli di provenienza
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatole, la sottoscritta rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Con osservanza, Rimini 06/08/2019
Ing. Ilaria Ricci
