patrimonio edilizio dismesso: analisi e sviluppi; 3.5. Analisi dei problemi: l’inerzia del proprietario
3.1. Analisi del PGT di Milano: normativa sugli immobili
Tra l’altro la disposizione introduce una vera e propria presunzione di abbandono per quegli edifici che non siano utilizzati e manutenuti da più di cinque anni, a patto che il non utilizzo riguardi almeno il 90%
della superficie. Decorsi 90 giorni, a fronte della perdurante inerzia proprietaria, l’amministrazione si sostituisce al proprietario provvedendo a proprie spese alla messa in sicurezza dell’immobile e/o dell’area.
Qualora il Comune non abbia le risorse per l’intervento, il Consiglio Comunale può optare per la destinazione pubblica o per il recupero delle aree non residenziali dismesse, ex art. 97 bis della legge regionale n. 12/2005, poi abrogato dalla legge regionale n. 18/2019.
Non si tratta di un’espropriazione, ma di un’occupazione temporanea ex art. 49 del d.p.r. n. 327/2001 che, per ragioni di pubblica utilità, prevede la possibilità della privazione non del diritto di proprietà, ma della facoltà di godimento del bene e limitatamente ad un determinato periodo di tempo . 127
Una terza strada è stata sperimentata dalle norme di attuazione del Piano delle Regole del PGT 2030 di Milano, il cui art. 11 introduce una disposizione espressamente dedicata agli edifici abbandonati e degradati. Alla proprietà di tali edifici, espressamente individuati dal piano, viene garantita la possibilità di presentare la richiesta di un titolo abilitativo edilizio e/o un piano attuativo, i cui lavori dovranno cominciare entro 18 mesi dalla loro individuazione, in quanto, in mancanza, scatterebbe un vero e proprio obbligo tassativo di demolizione.
Cfr. P. Urbani, Sulla pianificazione urbanistica: modalità di acquisizione dei
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suoli, garanzia dei servizi pubblici e rigenerazione dei beni comuni. Relazione al Convegno "Come finanziare la città pubblica?", Colli del Tronto (AP), 11-13 luglio 2019, in Rivista giuridica dell'edilizia, 4, 2019, p. 303 ss.
Se questa avviene per iniziativa del proprietario, viene garantita in forma integrale la SL esistente e i diritti vengono annotati nel registro dei diritti edificatori con la possibilità di utilizzarli nello stesso sedime oppure mediante sistemi perequativi. In caso di mancata demolizione nei termini previsti, invece, viene garantita la SL esistente fino all’indice di edificabilità territoriale unico pari a 0,35 mq/mq.
All’Amministrazione è riservata la possibilità di sostituirsi al proprietario nella demolizione dell’edificio, con le spese che restano a carico del proprietario e dei titolari dei diritti reali sul bene, con possibilità di riscuoterle anche coattivamente.
3.2. Le Legge Regionale Lombardia n. 18/2019 e le modifiche introdotte alla legge per il governo del territorio (legge n. 12/2005)
Le disposizioni regionali, seppur nei limiti imposti dal riparto di competenze di cui all’art. 117 Cost., denotano una maggiore articolazione e approfondimento della problematica, rispetto alle indicazioni offerte dalla disciplina statale. Sono molteplici le Regioni che, negli ultimi anni, hanno posto alcuni limiti al consumo di suolo, sviluppando in particolar modo strumenti di conservazione e
pianificazione razionale del territorio oltreché di sostenibilità ambientale . 128
Preme soffermarsi, in particolare, sulla regione Lombardia, in cui «il traguardo previsto dalla Commissione europea di giungere entro il 2050 a una occupazione netta di terreno pari a zero» è espressamente indicato come lo scopo primario della legge regionale 28 novembre 2014 n. 31, recante “Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato”
A tal fine, sono state introdotte significative modifiche della disciplina generale, contenuta nella legge regionale 11 marzo 2005 n. 12, consistenti negli obiettivi della «riduzione di consumo di suolo e della rigenerazione urbana [...] il recupero e la riqualificazione delle aree degradate o dismesse, che possono compromettere la sostenibilità e la compatibilità urbanistica, la tutela dell’ambiente e gli aspetti socio- economici».
Tra le regioni più attente alla questione del consumo di suolo doveva segnalarsi
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la Regione Abruzzo. La l.r. 28 aprile 2014 n. 24 (“Legge quadro in materia di valorizzazione delle aree agricole e di contenimento del consumo di suolo”), contemplava il fine di “promuovere e tutelare l'attività agricola, il paesaggio e l'ambiente, nonché di contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici” (art. 1).Il dettato normativo attribuiva a specifici atti regionali la determinazione dell'estensione massima di superficie agricola consumabile sul territorio regionale e di ogni singola provincia. Prevedeva, inoltre, l'istituzione di un apposito Osservatorio e, altresì, che fossero attribuiti ad enti territoriali e privati incentivi economici a servizio di politiche insediative di riutilizzo di aree urbane dismesse o di recupero di nuclei rurali abbandonati. L'art. 4 (“Le superfici agricole in favore delle quali sono stati erogati aiuti di Stato o aiuti comunitari non possono essere destinate ad uso diverso da quello agricolo per almeno cinque anni dall'ultima erogazione”) e l'art. 11 (“Dalla data di entrata in vigore della presente legge e comunque fino all'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 3, commi 1, 2, 6 e 7, della presente legge, non è consentito il consumo di suolo agricolo tranne che per la realizzazione di interventi previsti dagli strumenti urbanistici approvati o adottati, nonché per i lavori e le opere già inseriti negli strumenti di programmazione delle Stazioni appaltanti”) confermavano la finalità conservativa e preventiva del testo legislativo.Il tentativo di regolamentare la materia a livello regionale ha però subito le censure della Corte costituzionale, che con le sentenze n. 44 e 55 del 2015, ha sancito l'illegittimità costituzionale della legge regionale abruzzese.
La legge regionale lombarda prevede che la materia del governo del territorio sia caratterizzata dalla finalità della riduzione del consumo di suolo sin dal piano regionale e che la valutazione ambientale degli effetti derivanti dall’attuazione dei piani territoriali contempli tra gli obiettivi di sostenibilità ambientale proprio il consumo di suolo.
Merita sottolineare che l’intero processo di pianificazione, coinvolgente la Regione, la Provincia e tutti i comuni, è incentrato su criteri e soglie di riduzione del consumo di suolo stabiliti a livello regionale. Inoltre, al pari della legge regionale abruzzese (dichiarata nel 2015 incostituzionale), anche la legge regionale della Lombardia prevede misure di incentivazione per interventi di recupero e rigenerazione urbana e l’istituzione di un Osservatorio deputato al monitoraggio periodico del consumo di nuovo suolo agricolo.
3.3. Le principali misure di semplificazione e incentivazione per la