L'operazione di leasing coinvolge tre soggetti: la società di leasing, il venditore-fornitore del bene, l'utilizzatore. Per tutta la durata del contratto l'oggetto è di proprietà della società noleggiatrice mentre l'utilizzatore della locazione è il locatario. Per l'utilizzo del bene, l'utente locatario paga dei canoni di locazione che comprendono, oltre al canone, anche una quota di ammortamento in conto capitale, calcolata in base alla durata del contratto.
La normativa italiana non disciplina integralmente il trattamento contabile del contratto di leasing, mentre a livello internazionale è TIPO. Contestualmente sono previste due modalità contabili alternative per gli eventi gestionali relativi alla costituzione di un contratto di leasing. La somma dell'ammortamento di un bene e dei costi finanziari dell'anno raramente equivale ai pagamenti dovuti per il leasing dell'anno.
I costi sostenuti dai locatori che sono produttori o commercianti allo scopo di negoziare e finalizzare un contratto di locazione sono rilevati come costo all'inizio della durata del contratto di locazione perché sono principalmente legati alla realizzazione del profitto dalla vendita da parte del produttore o commerciante. . Prima dell'entrata in vigore del contratto, l'affittuario dovrà compensare tali pagamenti come acconti;. 41 Si tratta del tasso di interesse che il locatario pagherebbe alla data iniziale del contratto di locazione per ottenere un finanziamento alle stesse condizioni e nella stessa valuta del contratto di locazione.
Come visto per il locatario, sono previsti due approcci per la rappresentazione contabile dei contratti di locazione. Per i leasing operativi, classificati nella tipologia “B”, il locatore contabilizzerà l'importo corrente alla data di inizio dell'esercizio comparativo. Con l'abolizione della durata minima dei contratti, nel caso in cui la durata del contratto di locazione sia pari o superiore alla durata minima fiscale, la deducibilità dei canoni avviene in base all'importo addebitato annualmente a Conto Economico.
Società a responsabilità limitata, che nel 2014 ha stipulato un contratto di locazione per 10 anni su un immobile. All’interno dell’UE, questa crescita è ancora più evidente a causa della presenza di un gran numero di paesi.
Intenzione di acquistare un'abitazione- Valori %
Poiché la disoccupazione rimane elevata e i redditi delle famiglie sono sotto costante pressione, il mercato immobiliare rimane vulnerabile. Di conseguenza, un trend moderatamente positivo è strettamente legato al mantenimento dei tassi di interesse su livelli molto bassi. Un improvviso aumento dei tassi di interesse avrebbe gravi conseguenze per i mercati immobiliari, soprattutto nei mercati in cui la crescita è contenuta.
Nel nostro mercato, il settore immobiliare rimane debole a causa dell’incertezza sia normativa che fiscale, ma presenta ancora il miglior potenziale di crescita. Tuttavia, da un'indagine condotta da Tecnoborsa emerge che il 3,2% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare casa nel biennio 2014-2015. Le famiglie che vorrebbero acquistare casa in questo biennio sono spinte principalmente dalla necessità di avere una propria abitazione o dalla necessità di migliorare le proprie condizioni di vita.
Si prevede un aumento delle vendite nonostante le recenti performance che ci mostrano che sono stabili; Grazie alla maggiore propensione all'investimento sia delle imprese che delle famiglie, crescono anche i volumi scambiati. Per quanto riguarda il mercato degli uffici, si è registrato un miglioramento nella maggior parte dei paesi grazie ad un clima di fiducia da parte degli investitori e delle aziende che hanno recentemente ricevuto segnali positivi di crescita economica. Anche all'interno di questo mercato c'è una buona liquidità, ma l'elevata disoccupazione e il peso del debito pubblico esercitano una notevole pressione sul mercato, alimentata da un atteggiamento cauto da parte degli inquilini e dalla rinegoziazione dei contratti esistenti.
Distribuzione stock uffici
Si è registrata una diminuzione dei tassi di sfitto64 per l'effetto combinato dell'aumento della domanda e della limitata attività edilizia degli ultimi anni, ma parzialmente compensata grazie all'immissione sul mercato di un buon numero di spazi usati. Si prevede un aumento della domanda e l'attività sarà guidata da processi di ristrutturazione aziendale, al fine di ridurre i costi di trasporto e di gestione, migliorare l'immagine e centralizzare le operazioni. In Italia il settore risulta stabile a causa della carenza di prodotti di qualità dovuta alla sospensione temporanea dell'attività edilizia speculativa.
La locazione immobiliare è un contratto in base al quale una persona ha la possibilità di affittare un immobile per un determinato periodo di tempo dietro pagamento di un canone, conservando il diritto di acquistarne la proprietà alla scadenza del contratto. Una volta consegnato l'immobile, iniziano i costi di locazione e fino ad allora sono a carico dell'utente solo i costi finanziari. Da un punto di vista prettamente economico, poiché il contratto di lease-back rappresenta per il professionista una modalità per ottenere liquidità attraverso il rapido disinvestimento dell’investimento effettuato per l’acquisto di un bene patrimoniale, esso può continuare a dare al professionista l’accesso a quel bene . bene, ma sotto diversa forma giuridica, determinando un'operazione reciprocamente vantaggiosa: la società di leasing ottiene un reddito, il professionista, oltre ad ottenere un maggior equilibrio finanziario per effetto dell'immediata liquidità, ottiene comunque l'accesso al bene senza deve pagare per questo. proseguire con qualsiasi forma di cambiamento organizzativo o logistico65.
Soprattutto alla luce dell'attuale crisi economica, chi ha scelto di acquistare un bene immobiliare anziché optare per la locazione può successivamente e attraverso il lease-back recuperare l'investimento effettuato destinando altrove le risorse utilizzate per l'acquisto. dello stesso. Innanzitutto ottenere l'utilizzo immediato dell'immobile o un finanziamento anticipato nel caso di un immobile da realizzare con un esborso contenuto e con studi di fattibilità rapidi; godere di un'ampia eterogeneità di modalità contrattuali che si adattano alle specifiche esigenze aziendali (ad esempio in termini di durata, frequenza e ammontare dei corrispettivi, valore di riscatto, ecc.); a differenza dell'ipoteca, è possibile ammortizzare l'immobile in un periodo più breve e detrarre integralmente la quota capitale, a patto che sull'ipoteca siano deducibili solo gli interessi; migliorare la capacità creditizia della società, che ha la possibilità di beneficiare della garanzia in relazione al mantenimento della proprietà dell'immobile nelle mani della società di leasing. Obiettivo finale del disegno di legge è quello di attuare una serie di detrazioni fiscali per favorire il ricorso al leasing da parte delle famiglie giovani per l'acquisto dell'abitazione principale70.
Per agevolare l'esercizio dell'opzione definitiva di acquisto dell'immobile, l'articolo 15 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) prevede una detrazione del 19% relativa al prezzo di acquisto dell'immobile. , per un importo non superiore a 20.000 euro.
Valore dei nuovi conratti di leasing immobiliare (valori %)
Nel segmento del leasing si notano notevoli differenze tra i vari mercati europei, che sono caratterizzati da segnali di stabilizzazione nei paesi del Sud, tra cui Spagna e Portogallo. I mercati del Nord si muovono a velocità diverse, tra questi spicca il Regno Unito, mentre il valore totale dei contratti in Germania si sta stabilizzando, in Francia stiamo assistendo a una diminuzione del valore dei nuovi contratti. Nel sistema nazionale solo una quarantina di società di leasing offrono servizi di locazione finanziaria immobiliare.
Si può affermare che il settore del leasing italiano è caratterizzato da un elevato grado di concentrazione, che riflette sostanzialmente le dinamiche di consolidamento in atto nel sistema bancario nazionale. Grazie al quadro fiscale più favorevole e all'apertura del settore ai professionisti per il finanziamento degli immobili strumentali, il leasing immobiliare ha aumentato i propri volumi di oltre 1/5 rispetto all'anno precedente. Sono stati finanziati circa un miliardo di investimenti immobiliari con 1.076 nuovi contratti, segnando una crescita di oltre il 20%.
Esaminando nel dettaglio il leasing immobiliare e distinguendo tra costruito e da costruire, possiamo vedere nel grafico successivo come questa crescita abbia interessato la maggior parte delle segmentazioni considerando la dimensione dell'immobile finanziato. Gruppo bancario Banca Italease Locat S.p.A Intesa Leasing S.p.A Sanpaolo Leasing S.p.A Banca Agrileasing S.p.A Gruppo Capitalia (FINECO leasing.
Principali operatori del leasing immobiliare in Italia
Come si può osservare, si registra una generale ripresa del mercato locativo in Italia, anche in un settore, quello immobiliare, nel quale gli operatori hanno investito significativamente in passato, che orienta il mercato nazionale e lo distingue dalle altre realtà europee. Nella suddivisione del contratto stipulato in merito alla destinazione d'uso degli immobili, rimane comune la componente degli immobili industriali, sia in termini di valore che di numero di contratti, seguita da immobili commerciali e uffici.
Valore contratti
Numero contratti
Per quanto riguarda la durata del finanziamento, si evidenzia come l'eliminazione del vincolo contrattuale sulla durata minima dei contratti di locazione ai fini della detrazione fiscale72 ha avuto un impatto anche sulle nuove sottoscrizioni effettuate nel corso dell'anno. Per quanto riguarda l'Exposure Concept, esiste la controversa definizione di leasing che presenta caratteristiche troppo sintetiche per consentire l'identificazione univoca delle locazioni finanziarie rispetto ai contratti di servizi. Le sfide che si sono presentate alle società di noleggio alcuni anni fa appaiono attuali anche alla luce dell’evoluzione dell’economia dei paesi dell’Eurozona.
A ciò si è aggiunto lo strumento di finanziamento agevolato della Banca Europea per gli Investimenti, di cui le società di leasing hanno fatto coerente uso. BARBARA B., MARCHINI P., La contabilità dei contratti di locazione e le conseguenze in termini di analisi di bilancio, in Rivista. DRAGONE P., VALLACCA R., Agenzia delle Entrate e Asonime, le soluzioni ai problemi della detrazione dei canoni di locazione, sulla rivista "Corriere Tributario".
LAMANNA D., La natura giuridico-economica del contratto di Sale&Leaseback nell'ordinamento italiano, in "Rivista della scuola superiore dell'economia e delle finanza", Ce.R.D.E.F. Evoluzioni delle prassi nazionali, transizione, aspetti contabili e fiscali, nella rivista “IAS/IFRS Impresa@Banca”. MIGNARRI E., Cambiamenti nel trattamento fiscale della locazione finanziaria per la ripresa degli investimenti, in Rivista.
PORTALUPI A., Il concetto di esposizione sul leasing: il nuovo modello contabile per il locatario, sulla rivista "Bilancio e Redditi d'Impresa", 2014 - Il concetto di esposizione sul leasing: il nuovo modello contabile per il locatore, sulla rivista "Bilancio e "Reddito d'Impresa", sulla rivista "Bilancio e Reddito d'Impresa", "Impresa", 2014.
