BERGAMO, PROPOSTO DALLA SOC. D.M.L. SRL, AI SENSI DELL’ART. 25, COMMA 1, DELLA LEGGE REGIONALE 11-3-2005 N.
12 E SUCCESSIVE MODIFICAZIONI, E AI SENSI DEGLI ARTT. 2 E 3 DELLA L.R. 23/97 -
Presidente
La parola all'Assessore.
Assessore Adobati
Grazie Presidente. Una breve premessa, poi la parola all’arch.
Morabito. Si tratta di un Piano di lottizzazione in via Bergamo, a ridosso, appena a nord della Cascina Rampina per intenderci, è un’area ad oggi agricola, che il Prg, come dire, destina a una funzione residenziale e compatibili, è una superficie di 4.815 metri quadrati, che sviluppa una volumetria, secondo gli indici assegnati, di 9.183 metri cubi.
La questione per cui si pone come variante al Prg è relativa alla richiesta fatta dall’operatore di avere la concessione del 10% di volumetria aggiuntiva come previsto dalla legge 23 del ’97. Nella proposta di deliberazione che abbiamo di fronte tale richieste è accolta, è accolta però con una funzione precisa, questa è una questione che è stata anche dibattuta in maniera approfondita in Seconda Commissione in più riprese, questa Amministrazione ritiene che qui, come in altre situazioni che abbiamo già avuto, si possa concedere questo volume aggiuntivo, purché sia destinato, ci sia, come dire, una contropartita di utilità pubblica e questa contropartita di utilità pubblica è ritenuta adeguata nel destinare questa volumetria aggiuntiva a edilizia convenzionata per l’affitto, ad housing sociale.
Questa forma dell’housing sociale che conoscete essere da qualche anno…
(interventi in sottofondo)
… che da qualche anno risulta essere una formula, come dire, sostenuta dalla Regione Lombardia, si pone un po' come risposta in questi tempi a quel fabbisogno abitativo per quelle componenti, come
dire, che hanno problema di accesso alla casa, un po' una via mediana tra l’edilizia di mercato e l’edilizia sociale.
Una questione che è emersa in Seconda Commissione è relativa alle forme di garanzia che l’Amministrazione riesce ad avere nel momento in cui sostanzialmente ad oggi concede un 10% di volumetria in più, però poi potrà godere, come dire, del requisito assegnato solo una volta che gli alloggi verranno realizzati. Per questo la Seconda Commissione ha richiesto che si identificasse una forma di garanzia da qui al giorno in cui verranno convenzionati gli alloggi e questa forma di garanzia è stata identificata in una garanzia di tipo fideiussorio, dimensionata in modo da mettere l’Amministrazione nella condizione, da oggi fino a che verrà perfezionata la cosa, di, come dire, erogare il servizio che qui è previsto, cioè, se quello che viene concesso oggi non fosse realizzato, non fosse assegnata all’Amministrazione per qualche traversia, l’Amministrazione può escutere una fideiussione che le consente di intervenire, per intenderci, e mettere sul mercato alloggi a un canone moderato. E quindi per questa questione tecnica specifica e il dimensionamento finanziario di questo importo di fideiussione, oltre che per un’illustrazione generale del piano, prego di prendere la parola l’arch. Morabito.
Presidente
Bene.
Arch. Morabito
Be’, alcuni dati volumetrici che riguardano l’intervento li ha già dati l’Assessore, diciamo che, una breve descrizione dell’intervento, per dire che al piano terra dell’edificio o degli edifici che verranno realizzati è prevista una zona, uno spazio destinato al commercio, di circa 600 metri, 670 metri quadri, il resto dell’edificazione è tutta residenziale.
Nelle tavole che vi sono state fornite è anche individuata la parte da destinare a canone convenzionato, è ben, diciamo che è attualmente individuata in una zona compatta dell’edificio, in una parte del piano primo, se non ricordo male. Gli standard che sono stati individuati riguardano il parcheggio, che sarà privato di uso pubblico e già fin d’ora l’operatore dice che resterà aperto 24 ore su 24, non sono previsti cancelli, un verde pubblico e la cessione dell’area destinata a pista ciclabile antistante il lotto, lungo la via Bergamo.
Per quanto riguarda gli impegni che l’operatore prevede nella convenzione urbanistica e che vengono ritenuti idonei e conformi all’attuale legislazione, è per esempio la durata della convenzione,
stabilita in dieci anni, opere di urbanizzazione verranno realizzate dal Comune, quelle esterne, perché all’interno ci penserà l’operatore, va be’, gli oneri di urbanizzazione da versare contestualmente al rilascio dell’atto autorizzativo, garanzia degli obblighi convenzionali, ecco, mi è stata fatta una proposta che la garanzia sia a copertura della realizzazione delle opere di urbanizzazione previste all’interno, quindi degli standard all’interno, quindi li abbiamo calcolati in circa 95.000 Euro, monetizzazione delle aree a standard non asservite all’uso pubblico, che il Consiglio Comunale dovrà stabilire qual è il costo al metro quadro, la proposta è di 118,62 Euro, come i Piani attuativi che abbiamo approvato finora, e poi le cessioni gratuite di terreno lungo la via Bergamo per la pista ciclopedonale e lungo la futura strada che realizzerà l’Amministrazione Comunale con spese a carico del P.I.I.
Bergamo Est e obbligo di concedere a canone convenzionato questi alloggi, per una durata di 30 anni. In più durante l’istruttoria abbiamo stabilito, anche con l’operatore, la realizzazione di un impianto di riscaldamento e raffrescamento centralizzato, in modo da ridurre i consumi energetici.
Diciamo che il progetto si compone anche, fin d’ora, di una convenzione, di una bozza di convenzione che riguarda il canone locativo, basata sulla convenzione tipo prevista dalla Regione Lombardia in attuazione della legge 14, la durata è fissata in 30 anni, la durata della locazione, l’individuazione dei beneficiari, 50% li individua il Comune, il 50% li individua l’operatore, con una procedura a evidenza pubblica, con pubblicazione sui giornali per rendere edotti tutti quanti che sono a disposizione questi alloggi in affitto e fissato già fin d’ora il canone in Euro 40 al metro quadro per alloggio e 15 Euro al metro quadro per i box chiuso e Euro 10 al metro quadro per gli eventuali posti macchina scoperti. Poi i canoni, come prevede la convenzione tipo, saranno soggetti annualmente a revisione, in base al 75%
dell’indice Istat sul costo della vita.
Il problema che si è posto durante lo svolgimento della Seconda Commissione consiliare era quello di, come ha detto l’Assessore, di avere maggiori garanzie rispetto alla stipula della convenzione, quindi rispetto alla proposta iniziale che la Commissione aveva visto nel mese di luglio; si è proposto di aggiungere all’art. 11 della bozza di convenzione urbanistica l’obbligo di stipulare la convenzione a canone locativo entro sei mesi dalla fine dei lavori dell’edificio o degli edifici e a garanzia di questa stipula di convenzione una polizza fideiussoria da prestare fino alla stipula, come ho detto prima, della convenzione.
Una volta stipulata la convenzione entra in vigore un altro tipo di
per i 30 anni. Si tratta adesso di stabilire quanto può essere, diciamo, questo valore. Si sono visti in Commissione, si sono trattati in Commissione un paio di ipotesi, una è quella di dire, di stabilire un certo costo del volume, com’è attualmente diciamo in uso nel Comune di Treviglio, quindi un tot al metro cubo per i metri cubi di questo 10% in più, oppure di valutare la possibilità di stabilire quant’è il costo di costruzione al metro quadro di un edificio, per poi applicare a questo diciamo, il canone da versare moltiplicato per i 30 anni della durata della convenzione. Più o meno diciamo che i calcoli si equivalgono, all’incirca dovremmo essere tra, sia se si conta il metodo del volume, sia se si conta quello del differenziale del canone locativo, dovremmo andare intorno, compreso le autorimesse, intorno ai 270.000 Euro, se non ricordo male, da garantire per l’arco dei, fino alla stipula della convenzione. Quindi, non so se vuole l’Assessore aggiungere qualcosa…
Presidente
Bene. Sì, sì, prego…
Assessore Adobati
Sì, grazie. Solo per dar conto, come ha già ricordato, che dal punto di vista del dimensionamento economico non variano molto le cose, ciò che comunque ci sta a cuore è avere una garanzia economica che metta nelle condizioni l’Amministrazione di erogare il servizio per il quale oggi concede questo 10% in più. Sostanzialmente quella cifra, quella somma, garantisce che se si venisse meno a queste condizioni l’Amministrazione ha risorse che le consentono di intervenire sul mercato e quindi di mettere quel differenziale, stimato ad oggi, che è la differenza per 30 anni tra il valore di mercato e il valore convenzionato, secondo le cifre riportate in delibera.
Presidente
C’è qualche intervento? Chiarimento? Il Consigliere Bruno Brambilla.
Consigliere Brambilla
Soltanto una domanda, anche perché non avendo partecipato alla Commissione su questo progetto, guardando un po' la convenzione mi era venuto un dubbio, qui magari c’è un esperto che perlomeno… e poi c’è l’avvocato. Cioè, all’art. 16 della convenzione, dove si parla di cessione a terzi, e si parla dell’obbligo praticamente di trasferire i doveri, insomma, gli obblighi della convenzione, agli eventuali
subentranti. Questo discorso è automatico anche nei confronti dei successivi subentranti? Ma non mi sembra così chiaro in questa formulazione, oppure io faccio un doppio passaggio e ho risolto il problema? Punto di domanda.
Presidente
C’è un’altra richiesta, un’altra domanda? Mi sembrava di aver visto una richiesta, ecco, la Consigliera Carla Bonfichi.
Consigliera Bonfichi
Per quanto attiene la parte convenzionale che riguarda la polizza fideiussoria per l’housing sociale, quella è una successiva convenzione che andiamo a stipulare dopo il ritiro della, cioè, sei mesi dopo il termine dei lavori, ma oggi noi definiamo, fin da ora, solo il criterio o anche il relativo importo? In questo caso, perché sono due cose abbastanza diverse fra loro. Cioè, facciamo un esempio, se definiamo oggi l’importo di quella parte di polizza, metti che la convenzione, quella parte di convenzione si stipuli fra otto anni, esagero eh, si arrivi a stipulare fra otto anni è una cosa, invece se viene definito un criterio è chiaro che l’importo verrà calcolato fra otto anni sulla base di quel criterio…
(registrazione difettosa)
… dei prezzi che saranno in vigore a quell’epoca.
Presidente
Bene. Volete rispondere? C’è qualche altro quesito? Ah, ecco, l’avvocato, il Consigliere Manenti.
Consigliere Manenti
Assessore, noi l’altra sera… ci avete illustrato, anzi, l’Architetto Benevolo e lei, ci avete illustrato il Piano delle regole, allora io ho qui la tavola e vedo inserito questo fondo oggetto di discussione questa sera in un ambito molto più grande, in un ambito di trasformazione. Allora la mia curiosità, la mia domanda anche, perché dobbiamo vedere l’urbanistica nel suo, ormai sviluppo futuro, ormai è diventato pubblico questo documento, perciò io le chiedo, se fosse approvato o se fosse adottato il P.G.T., in fase di adozione, questa edificazione in questo modo sarebbe possibile o non sarebbe possibile, con queste cubature?
Prima domanda. Seconda, realizzato questo piano, cioè, approvato questo piano, noi dobbiamo per forza di cose poi andare a modificare la
tavola del piano, nell’ipotesi in cui non sia compatibile l’approvazione di stasera con quello che andremo a fare successivamente?
Presidente
Altri quesiti? Bene, allora, ah, c’è il Consigliere…
Consigliere Fumagalli
Concordo con il Consigliere Bonfichi, che assolutamente bisogna prendere atto dell’ipotesi che si possa spostare il periodo in cui la convenzione viene effettuata, quindi assolutamente ci sono degli indici facili anche da consultare, per rendere attuale l’importo anche. Però vorrei precisare una cosa, che nel momento in cui, il Consiglio potrebbe essere questo, o l’analisi valutativa, nel momento in cui invece di consegnare gli appartamenti per un uso sociale dovessero invece, dovessimo invece avere la necessità di escutere la fideiussione, la richiesta mia è che questa fideiussione e comunque questo importo vada in modo preciso ad aiutare ad essere integrata nella voce del sociale, perché se questi metri cubi vengono concessi in più per agevolare delle persone, che automaticamente non vengono agevolate, per il semplice motivo che comunque non viene rispettata la convenzione, per interessi vari, che questo importo in considerazione tenga presente dello spirito con cui è nata la proposta. Grazie.
Presidente
Qualche altra domanda, o dubbio, o incertezza? Allora, se potete iniziare le risposte.
(interventi in sottofondo) Prego.
Arch. Morabito
Per rispondere al Consigliere Brambilla. In caso di cessione a terzi, tutte le volte che c’è la cessione viene richiamato l’atto originario, non può essere altrimenti. Quindi l’ultimo operatore, se ci saranno più operatori, e sarà sempre obbligato a rispettare gli obblighi convenzionali. Naturalmente quando si trasferisce da un operatore all’altro c’è l’obbligo di rinnovare le varie fideiussioni prestate, perché devono essere intestate al nuovo operatore.
Segretario Generale
… (intervento fuori microfono)… posso aggiungere una cosa?
Presidente
Una precisazione del Segretario.
Segretario Generale
La locuzione che assicura la realità dei vincoli, cioè che i vincoli non sono correlati all’accordo tra persone, intendendo il Comune come persona e i lottizzatori come persone, ma attengono proprio alla dimensione dei luoghi, è data dalla locuzione: aventi causa a qualsiasi titolo dei subentranti, aventi causa a qualsiasi titolo dei subentranti, chiunque si succeda dovrà rispettare e recepire, direi proprio di sì, Consigliere Brambilla.
Presidente
Va bene. Potete procedere nella risposta o avete esaurito? No, bene.
Arch. Morabito
Per rispondere al Consigliere Bonfichi, no, bisogna proprio non stabilire i criteri, ma dire quant’è l’importo, perché la stipula della convenzione urbanistica non può lasciare un qualcosa in bianco, perché già adesso bisognerà dire cosa, nel momento in cui non venisse, non avvenga la stipula della successiva convenzione per il canone locativo, già fin d’ora bisogna stabilire quant’è il valore della fideiussione.
Per quanto riguarda la richiesta del Consigliere Manenti, noi andiamo ad adottare un piano, nel momento in cui verrà adottato il Piano di governo del territorio siamo obbligati a verificare se il piano adottato è rispondente al Piano di governo del territorio, se ciò non succede, cioè non viene verificata perché c’è un indice di edificabilità inferiore, il piano adottato deve adeguarsi al Piano di governo del territorio, perché c’è il regime di salvaguardia. Qualora invece il Piano di governo del territorio preveda delle volumetrie maggiori non possono essere diciamo attuate fino a quando non ci sarà l’approvazione definitiva del Piano di governo del territorio. Quindi tra le due ipotesi si attuerà quella più restrittiva.
Non sono se sono…
(intervento fuori microfono)
… allora, se il, ripeto, noi adottiamo adesso un piano, che ha una determinata volumetria e determinati, non chiamiamola volumetria, determinata superficie residenziale complessiva, che viene adottato
territorio dobbiamo fare una verifica per vedere se il piano adottato, cioè questo, è corrispondente al Piano di governo del territorio, quindi dobbiamo verificare che cosa succede. Se il Piano di governo del territorio prevede possibilità edificatorie maggiori di quelle previste dal piano adottato questa sera non possono essere applicate, resteranno queste fisse fino all’approvazione del Piano di governo del territorio, dopo potranno chiedere una variante per eventualmente aumentare la possibilità edificatoria. Nel caso contrario, il Piano di governo del territorio preveda superfici inferiori, questo piano che vediamo questa sera si dovrà adeguare, cioè dovrà ridurre la sua possibilità edificatoria o adeguarsi ad altre disposizioni che prevede il Piano di governo del territorio, perché siamo proprio nel regime di salvaguardia…
(intervento fuori microfono)
… siamo in un ambito, cioè il Piano di governo del territorio prevede un ambito di trasformazione, l’ambito di trasformazione diventerà, diciamo, in salvaguardia, diventerà in salvaguardia nel momento in cui verrà adottato, ad oggi non c’è, quindi noi andiamo con la variante al Piano regolatore.
Nel momento in cui viene adottato il Piano di governo del territorio dobbiamo vedere se il piano adottato questa sera è coerente con il Piano di governo del territorio, altrimenti non può andare avanti…
(intervento fuori microfono)
… no, poi è impossibile che abbia cominciato i lavori, perché…
(intervento fuori microfono)
… perché, credo che ci sia confusione tra il permesso di costruire e uno strumento urbanistico. Nel momento in cui viene rilasciato il permesso di costruire e iniziati i lavori si va avanti con quello che, con l’atto, ma qui siamo in un regime diverso, siamo in regime urbanistico, quindi il regime urbanistico è completamente diverso, cioè, dobbiamo andare a verificare se il piano che si adotta questa sera sarà coerente con il piano che si adotterà a ottobre…
Presidente
Però non possiamo…
(intervento fuori microfono)
… per approvare questo…
(intervento fuori microfono)
… va be’, vediamo, vediamo…
(intervento fuori microfono)
… abbiamo visto e rivisto…
Consigliere Manenti
… la documentazione del piano è arrivata dopo, cioè tempisticamente l’abbiamo avuta solo questa settimana…
Presidente
… del P.G.T….
Consigliere Manenti
… del P.G.T., cioè il problema secondo me, arch. Morabito…
(intervento fuori microfono)
… è un ambito di trasformazione…
(intervento fuori microfono)
… se non ricordo male prevedeva la cessione dei fondi al Comune di Treviglio per…
Arch. Morabito
No, vorrei precisare che siccome è un ambito di trasformazione, è stato messo a disposizione non solo dei Consiglieri ma di tutta la cittadinanza prima della Terza Conferenza di verifica VAS, quindi era già visibile l’ambito di trasformazione…
(intervento fuori microfono)
… con tutte le sue possibilità edificatorie, che, diciamo, coincidono alquanto, quindi c’è una leggera differenza, diciamo che concede qualcosa di più l’ambito di trasformazione per quanto riguarda altezze per esempio e mentre mi pare che debba, ci sia una previsione di verde pubblico leggermente superiore…
(intervento fuori microfono)
… i titolari, i proponenti del Piano attuativo hanno fatto presente questa differenza e hanno presentato quella che chiamiamo normalmente osservazione al Documento di Piano, per mettere a posto queste leggere differenze, però per il momento non c’è il Piano di governo del territorio, quindi noi possiamo andare avanti solo con questo…
(intervento fuori microfono)
… ecco, nel momento in cui avremo adottato il Piano di governo del territorio, è un piano in regime di salvaguardia, siamo obbligati a verificare se i due piani possono, mi scusi, se il Piano di lottizzazione è conforme al Piano di governo del territorio. Solo se è conforme potrà andare avanti nella sua stesura presentata, altrimenti si deve adeguare.
Consigliere Manenti
… (intervento fuori microfono)… va be’, chiarissimo…
Presidente
Bene. Il Segretario voleva fare un’ulteriore precisazione.
Segretario Generale
Allora, rispetto alla domanda del Consigliere Fumagalli, cioè la destinazione, se non ho capito male, dell’incameramento di cauzione al sociale, non è una cosa che attiene al rapporto convenzionale con il lottizzatore, però il Comune, il Consiglio potrebbe vincolare il Comune alla destinazione di questa somma su quei fondi di Bilancio dedicati ai servizi sociali. E finché non interviene una diversa deliberazione del Consiglio Comunale medesimo sul tema il Comune deve orientare l’incameramento su quella destinazione…
Sindaco
… (intervento fuori microfono)… è un impegno da parte del Comune…
(interventi fuori microfono)
… io sono, lo faccio mio…
Segretario Generale
… sì, la Giunta lo può fare, tanto non attiene assolutamente ai rapporti con il lottizzatore, che è completamente disinteressato a questa vicenda, si mette un punto aggiuntivo, di vincolare la destinazione dell’eventuale incameramento di cauzione agli stanziamenti di Bilancio dedicati ai servizi sociali…
Sindaco
… o a investimenti nel sociale…
Presidente
… e allora lo votiamo…
(interventi in sottofondo)
… la cifra del…
(interventi fuori microfono) Segretario Generale
… no, non c’entra con la convenzione…
(interventi in sottofondo)
Presidente
… vediamo di definire questo problema. L’Assessore voleva fare una precisazione, perché è rimasto in sospeso una decisione importante, sì, una scelta importante. Prego.
Assessore Adobati
Rispetto alla determinazione della somma da mettere nella garanzia fideiussoria, la valutazione fatta che ci dicevamo è abbastanza vicina nelle diverse forme di calcolo, ma se ci atteniamo a quella che ci sembra più rispondente, secondo il nostro parere, che è quella di mettere l’Amministrazione nelle condizioni di erogare un servizio, quando, si tratta di fare un calcolo di un differenziale tra un valore medio di mercato e il valore convenzionato che qui abbiamo sancito, cioè quei 40 Euro metro quadro. Se consideriamo, e questa è la valutazione che abbiamo fatto, un valore di mercato di affitto di 70 Euro metro quadro, abbiamo un differenziale di 30 Euro al metro quadrato, per i 300 metri quadrati circa sono 9.000 Euro, vanno moltiplicati per 30 anni e quindi 270.000 Euro. Naturalmente da indicizzare con indice Istat.
Va aggiunta a questa somma una somma che deriva dal differenziale, anche qui, del canone che andiamo a convenzionare secondo queste
Va aggiunta a questa somma una somma che deriva dal differenziale, anche qui, del canone che andiamo a convenzionare secondo queste