Analisi sulle proprietà: tipo di alloggio e ubicazione

I dati sugli annunci coprono lo spazio temporale da gennaio 2015 a giugno 2018. Analizzando il numero di annunci, per non incorrere in errori di valutazione dovuti alla differenza di mesi per il

140 conteggio degli annunci su base annuale, i listings sono stati analizzati su base mensile in modo da analizzarne la relativa crescita.

A partire da gennaio 2015 il numero dei listings è sempre cresciuto per la città di Barcellona e segue un andamento stagionale. Vi sono dei picchi nel periodo di agosto di ogni anno, probabilmente quando i proprietari lasciano libera la casa per le ferie e ne approfittano per affittarla a guest che desiderano visitare la città nel periodo estivo. Vi sono invece delle cadute stagionali nel periodo invernale, rispettivamente a novembre e gennaio in cui il numero dei listings diminuisce rispetto al resto dell’anno. Le motivazioni sono dovute alla minore percentuale di occupazione di quel periodo, come si vedrà in seguito, che non incentiva un host ad affittare un alloggio per brevi periodi di tempo e per il fatto che gli host preferiscono non affittare la casa perché nel periodo invernale è occupata dai proprietari o viene lasciata libera per ospitare i parenti per le festività natalizie. Inoltre, dato il cap sul numero minimo di notti che un host può affittare una casa, i proprietari preferiranno renderla disponibile nei mesi di maggior affluenza turistica.

L’andamento negli anni è costante per le 5 classi, con un notevole aumento dal 2015 al 2018 degli annunci di classe 5 e un minore aumento di quelli di classe 1.

figura 4-2: numero totale di listings a Barcellona da gennaio 2015 a giugno 2018 distinti per classe di prezzo

Si ricorda che, analizzando annunci di diversi mesi dell’anno, alcuni possono fare riferimento alla stessa locazione.

Con l’aumento del numero degli annunci degli anni è cambiata la distribuzione delle classi. I listings di classe 5, che a gennaio 2015 erano presenti in minore percentuale, sono aumentati fino ad essere a giugno 2016 la maggioranza mentre gli annunci di classe 1 e di classe 3 sono diminuiti in proporzione.

0 1000 2000 3000 4000 5000

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Numero Listings per periodo

Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4 Classe 5

141 figura 4-3: distribuzione percentuale dei listing di Barcellona per classe da gennaio 2015 a

giugno 2018

Analizzando la variazione su base annuale, per una migliore visibilità, si nota che dal 2015 al 2018:

• I listings di classe 1 sono diminuiti dal 22% al 19%;

• I listings di classe 2 sono aumentati dal 18% al 21%;

• I listings di classe 3 sono diminuiti di dieci punti percentuali, dal 26% al 16%;

• I listings di classe 4 sono rimasti costanti;

• I listings di classe 5, i più costosi, hanno avuto l’exploit maggiore con una crescita di ben 11 punti percentuali sino ad essere, nel 2018, il 25% degli annunci totali.

In tabella 4:3 si riportano i valori in percentuale per anno, che vengono rappresentati graficamente in figura 4-4.

Percentuale annunci\anno 2015 2016 2017 2018

Classe 1 22% 21% 19% 19%

Classe 2 18% 19% 21% 21%

Classe 3 26% 21% 18% 16%

Classe 4 20% 21% 20% 19%

Classe 5 14% 18% 22% 25%

Totale 100% 100% 100% 100%

Tabella 4:3: distribuzione percentuale dei listings di Barcellona per anno. Per il 2018 i dati non fanno riferimento all’anno completo, ma solo per il periodo da gennaio 2018 a giugno 2018.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Distribuzione listings per classe

Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4 Classe 5

142 figura 4-4: distribuzione percentuale dei listings di Barcellona per anno. Per il 2018 i dati non

fanno riferimento all’anno completo, ma solo per il periodo da gennaio 2018 a giugno 2018.

Analizzando l’ubicazione degli alloggi si nota quali siano i quartieri in cui è maggiormente diffuso l’affitto a breve termine e in quali periodi.

Dall’analisi temporale si notano i picchi nei mesi di agosto, come per l’analisi sulle classi. Inoltre, la maggioranza dei listings è distribuita in pochi distretti. Infatti, il distretto 1 (Ciutat Vella) ed il distretto 2 (Eixample), situati nelle zone turistiche della città, hanno la maggioranza degli annunci, seguiti dai distretti Gràcia, San Martì e Les Corts. I distretti rimanenti hanno un numero di listings trascurabile in relazione al totale, anche se maggiore rispetto alla città di Torino.

figura 4-5: numero di listings per distretto a Barcellona da gennaio 2015 a giugno 2018 il numero di listings influenza direttamente l’offerta mensile del distretto, poiché quest’ultima è ricavata dal numero di giorni in cui ogni listings è disponibile sul mercato in un dato mese.

L’offerta è crescente negli anni, così come la domanda, che segue un forte andamento stagionale

22% 21% 19% 19%

18% 19% 21% 21%

26% 21% 18% 16%

20% 21% 20% 19%

14% 18% 22% 25%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2015 2016 2017 2018

Percentuale

Anno

Percentuale annunci per classe

1 2 3 4 5

0 2000 4000 6000 8000

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Numero Listings per distretto

Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuic

Les Corts Sarrìa-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardò Nou Barris Sant Andreu Sant Martì

143 crescente è concentrato soprattutto nel distretto 1 e nel distretto 2. La domanda è stata calcolata analizzando i giorni in cui i listings sono stati affittati da un host.

figura 4-6: offerta totale nel mese per circoscrizione a Barcellona da gennaio 2015 a giugno 2018. L'offerta è stata calcolata sommando il numero totale di giorni per cui un alloggio è stato

disponibile (o affittato) in un determinato mese.

Figura 4-7: domanda totale nel mese per circoscrizione a Barcellona da gennaio 2015 a giugno 2018. La domanda è stata calcolata sommando il numero totale di giorni per cui un alloggio è

stato affittato in un determinato mese.

Mentre la domanda indica il numero effettivo di case o stanze affittate a Barcellona, l’occupancy rappresentata in figura 4-8 indica la percentuale di occupazione di occupazione delle stanze. La

0 50000 100000 150000 200000

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Offerta mensile per Distretto

1 - Ciutat Vella 2 - Eixample 3 - Sants-Montjuic 4 - Les Corts 5 - Sarrìa-Sant Gervasi 6 - Gràcia 7 - Horta-Guinardò 8 - Nou Barris 9 - Sant Andreu 10 - Sant Martì

0 50000 100000 150000

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Domanda mensile per Distretto

1 - Ciutat Vella 2 - Eixample 3 - Sants-Montjuic 4 - Les Corts 5 - Sarrìa-Sant Gervasi 6 - Gràcia 7 - Horta-Guinardò 8 - Nou Barris 9 - Sant Andreu 10 - Sant Martì

144 domanda è più o meno maggiore a seconda dei distretti di riferimento, mentre la percentuale di occupazione è quasi costante tra i distretti e risente della stagionalità.

Figura 4-8: percentuale di occupazione totale per mese per circoscrizione a Barcellona da gennaio 2015 a giugno 2018. L’occupancy è stata calcolata come rapporto tra domanda e

offerta.

Senza considerare l’espansione geografica, i listings si distribuiscono come in tabella 4:4. Il distretto 1 e il distretto 2, da soli, includono più del 60% dei listings di tutta Barcellona, seguiti dal distretto 4, il distretto 6 ed il distretto 10.

Circoscrizione\anno 2015 2016 2017 2018

Ciutat Vella 1 34% 31% 28% 27%

Eixample 2 32% 32% 34% 34%

Sants-Montjuic 3 2% 2% 2% 2%

Les Corts 4 10% 10% 11% 11%

Sarrìa-Sant Gervasi 5 1% 1% 1% 2%

Gràcia 6 10% 11% 11% 11%

Horta-Guinardò 7 1% 1% 1% 1%

Nou Barris 8 0% 1% 1% 1%

Sant Andreu 9 1% 1% 1% 1%

Sant Martì 10 8% 9% 9% 10%

Tabella 4:4: distribuzione percentuale dei listings nei distretti della città di Barcellona

15%

35%

55%

75%

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Occupancy mensile per Distretto

1 - Ciutat Vella 2 - Eixample 3 - Sants-Montjuic 4 - Les Corts 5 - Sarrìa-Sant Gervasi 6 - Gràcia 7 - Horta-Guinardò 8 - Nou Barris 9 - Sant Andreu 10 - Sant Martì

145 figura 4-9: distribuzione percentuale dei listings nei distretti della città di Barcellona Valutando il numero di listings per chilometro quadrato si nota che gli annunci coprono buona parte della superficie di Barcellona. Paragonando Barcellona a Torino, infatti, si nota come nei periodi di agosto si raggiungano dei picchi di 1175 listings per km² per il distretto più densamente coperto, diversamente da Torino la cui numerosità massima raggiungeva solamente 47 annunci per km² a maggio 2017. La figura 4-10 rappresenta il numero degli annunci per espansione e permette di capire quali sono i distretti in cui la presenza di listings è più massiccia in relazione alla grandezza geografica.

figura 4-10: Numero di listings per km² per ogni distretto. Tramite questa figura si individuano i distretti in cui la presenza di AirBnb è più fitta per periodo, da gennaio 2015 a giugno 2018.

34% 31% 28% 27%

32% 32% 34% 34%

2% 2% 2% 2%

10%1% 10%1% 11%1% 11%2%

10%1%0%1%8% 11%1%1%1%9% 11%1%1%1%9% 11%10%1%1%1%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2015 2016 2017 2018

Distribuzione annunci per Distretto

Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuic Les Corts Sarrìa-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardò Nou Barris Sant Andreu Sant Martì

0 500 1000 1500

gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15 nov-15 gen-16 mar-16 mag-16 lug-16 set-16 nov-16 gen-17 mar-17 mag-17 lug-17 set-17 nov-17 gen-18 mar-18 mag-18

Listings/km

²

per distretto

Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuic

Les Corts Sarrìa-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardò Nou Barris Sant Andreu Sant Martì

146 In tabella 4:5 è riportato il numero di annunci in percentuale in relazione alla grandezza geografica. Diversamente da Torino, i distretti in cui sono presenti più annunci sono anche quelli in cui la densità di listings è più fitta. Nella tabella 4:6 è riportato il numero di listings per km².

Circoscrizione\anno 2015 2016 2017 2018

Ciutat Vella 1 45% 40% 37% 37%

Eixample 2 25% 26% 27% 28%

Sants-Montjuic 3 0% 1% 1% 1%

Les Corts 4 9% 10% 11% 11%

Sarrìa-Sant Gervasi 5 0% 0% 0% 0%

Gràcia 6 14% 16% 16% 15%

Horta-Guinardò 7 0% 0% 1% 1%

Nou Barris 8 0% 0% 1% 0%

Sant Andreu 9 1% 1% 1% 1%

Sant Martì 10 4% 5% 5% 6%

Tabella 4:5: distribuzione percentuale dei listings nei distretti dal 2015 al 2018 prendendo in considerazione l’espansione geografica della città. In questo modo si può stabilire quali sono i quartieri in cui la presenza di AirBnb è preponderante rispetto all’espansione del territorio.

2015 2016 2017 2018 km²

Ciutat Vella 1 7209,8 10849,22 10939,42 5339,421 4,49 Eixample 2 4057,641 6908,445 7989,276 4091,153 7,46 Sants-Montjuic 3 78,64169 141,0304 180,8431 92,74005 21,35

Les Corts 4 1492,763 2734,046 3218,914 1662,829 6,08 Sarrìa-Sant Gervasi 5 64,26083 106,3216 122,3494 67,24739 20,09

Gràcia 6 2325,537 4260,859 4584,248 2235,8 4,19 Horta-Guinardò 7 60,95318 129,8495 163,3779 76,08696 11,96

Nou Barris 8 55,22388 129,4776 147,1393 65,29851 8,04 Sant Andreu 9 163,872 330,9451 381,8598 172,7134 6,56 Sant Martì 10 677,037 1320,093 1527,037 804,1667 10,8 Tabella 4:6: numero di annunci per km² nelle circoscrizioni della città di Torino dal 2015 al 2018.

Si ricorda che il 2018 ha un numero di annunci minore a causa del diverso periodo in esame, quindi per un migliore studio sulla densità è necessario considerare solo il 2015, 2016 e 2017.

In figura 4-11 è stata rappresentata, tramite l’addin PowerMap la distribuzione dei listings su AirBnb in relazione ai distretti. La maggiore concentrazione di listings è situata nella zona centrale della città e nelle vicinanze del porto e il numero decresce all’allontanarsi dal centro. Il diverso colore indica le fasce di prezzo: nella zona centrale il colore rosso preponderante indica prezzi per notte elevati rispetto alle zone periferiche in cui è preponderante il colore nero che segnala la presenza di listings di classe economica.

147 figura 4-11: mappa geografica rappresentante la distribuzione per classe degli annunci totali nella città di Barcellona. La legenda del colore relativo alle classi è posta nella figura in alto a

sinistra.

Il numero di listings raggiunge le 517.393 unità dal 2015 al 2018, un numero estremamente superiore rispetto alla città di Torino, per cui la visione e la comprensione della distribuzione di questi sulla cartina può risultare difficoltosa. Analizzando la densità di annunci sul territorio tramite una heat map, in cui il colore rosso indica alta densità e il colore blu bassa densità, si può avere un ulteriore idea sul numero di annunci sul territorio. Nella zona centrale e costiera della città è massima e diminuisce allontanandosi dal centro e nelle zone periferiche.

figura 4-12: heat map della città di Barcellona. Il colore rosso indica una alta concentrazione di listings mentre il colore blu una minore concentrazione

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Nel documento Impatto della Sharing Economy sull'Hotel Industry: il caso AirBnb = The impact of the Sharing Economy on the Hotel Industry: the AirBnb Case (pagine 139-148)