RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIAR
3.5 Il campione di indagine
La consapevolezza che il dato immobiliare costituisce l’unico elemento attendibi- le su cui fondare l’oggettività della valutazione ha dato vita all’idea di utilizzare le informazioni disponibili presso l’Observatory of Real Estate Market al fine di co- struire il database immobiliare funzionale all’implementazione dei metodi auto- matici.
L’indagine di mercato, in particolare, ha riguardato il nucleo centrale della città di Cosenza.
E’stato acquisito un campione di 712 dati immobiliari relativi a transazioni di compravendita e di 59 dati relativi a contratti di affitto afferenti al segmento di mercato dell’usato degli appartamenti in condominio in edifici multipiano. Si tratta di immobili fisicamente, tecnicamente, economicamente e funzionalmente simili per i quali l’uso è esclusivamente residenziale, e le motivazioni di acquisto e vendita sono solitamente imputabili al trasferimento. La forma di mercato è ri- conducibile alla concorrenza monopolistica ristretta, in cui la presenza di agenzie immobiliari in franchising costituisce la forma di intermediazione più diffusa. Dalle schede di rilevazione associate a ciascun dato immobiliare sono state ac- quisite le informazioni relative alle caratteristiche immobiliari ritenute rilevanti nel meccanismo di formazione dei prezzi nell’area di studio. Più specificamente, le variabili rilevate nel campione sono:
57 - Numero Perizia (NumPer): rappresenta l’identificativo alfanumerico asso-
ciato alla scheda di rilevazione contenuta nell’archivio cartaceo dell’OREM;
- Indirizzo: indica il nome della strada e il numero civico dell’edificio in cui ha sede l’immobile rilevato19;
- Superficie interna (SUI): misurata in mq, rappresenta la superficie interna dell’immobile al lordo dei muri interni e al netto di quelli esterni;
- Superficie balconi (SUB): espressa in mq, indica la superficie complessiva di balconi e terrazze;
- Superficie soffitta (SUF): espressa in mq, rappresenta la superficie delle soffitte;
- Superficie cantina (SUC): misurata in mq, indica la superficie dei locali scantinati;
- Superficie garage (SUG): misurata in mq, indica la superficie complessiva di garage e box auto interni;
- Box auto (BOX): misurato con scala cardinale, indica il numero di box auto esterni all’edificio di proprietà esclusiva dell’immobile;
- Posto auto (PAU): misurato con scala cardinale, indica numero di posti auto di proprietà esclusiva dell’immobile (si intende un posto auto pari a 12,5 mq);
- Quota millesimale (q): misurata in millesimi, indica la quota millesimale di proprietà;
- Superficie esterna condominiale proquota (SUEQ): misurata in mq, indica la quota parte di superficie condominiale scoperta attribuibile all’immobile;
- Superficie esterna di proprietà esclusiva (SUEP): misurata in mq, indica la superficie esterna di pertinenza esclusiva dell’immobile;
- Superficie commerciale (o virtuale o equivalente)(SC): misurata in mq, in- dica la superficie complessiva dell’immobile calcolata sommando alla su-
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A tal proposito si può anticipare che gli indirizzi sono stati standardizzati in funzione dello stile di format- tazione del grafo stradale relativo alla viabilità principale e secondaria.
58 perficie principale le superfici secondarie annesse e collegate20, ciascuna in ragione del proprio rapporto mercantile21;
- Servizi (SER): misurata a n°, indica il numero di servizi igienici;
- Ascensore (ASC): espresso come variabile dicotomica, indica con 0 l’assenza dell’ascensore, con 1 la presenza dello stesso;
- Riscaldamento (RISC): espresso come variabile dicotomica, indica con 0 l’assenza del riscaldamento autonomo, con 1 la presenza dello stesso; - Affacci (AFF): misurati con scala cardinale, indicano il numero di lati su cui
ci sono finestre;
- Stato di manutenzione (MAN): misurato con scala a punteggio, si è attri- buito 0 per indicare uno stato di manutenzione scarso, 1 per manuten- zione mediocre, 2 per manutenzione sufficiente, 3 per uno stato discreto, 4 se lo stato di manutenzione è buono, 5 se lo stato di manutenzione è ottimo;
- Esposizione (ESP): misurata a punteggio, indica l’esposizione prevalente dell’immobile. E’ assegnato valore pari a 2 se l’esposizione è est-ovest, 1 se l’esposizione è nord-est o sud-est, 0 negli altri casi.
Sono, infine, stati considerati i caratteri economici. Per le compravendite:
- Data di compravendita (DAT): misurata con scala cardinale, indica l’anno in cui si è realizzata la compravendita;
- Prezzo di compravendita (PRZ): misurato in €, indica il vero prezzo corri- sposto nella transazione immobiliare;
- Prezzo unitario medio (pmed): misurato in €/mq, rappresenta il prezzo uni- tario medio relativo alla superficie commerciale, riferito all’anno di com- pravendita;
Per il segmento degli affitti, infine, è stato rilevato il canone di affitto:
- Canone di affitto (RDT): misurato in €/mese, indica il canone di locazione mensile.
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Le superfici esterne sono escluse dal calcolo della superficie commerciale.
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Per rapporto mercantile si intende il rapporto tra il prezzo unitario della superficie secondaria e il prezzo unitario della superficie principale.
59 Al fine di realizzare un confronto tra i dati immobiliari rilevati e le quotazioni for- nite dall’Agenzia del Territorio, sono state, infine, acquisite le informazioni ripor- tate nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
L'ipotesi di base dell'OMI è che il fattore della localizzazione sia quello maggior- mente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in parti- colare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che, al fine di ri- durre la variabilità campionaria, è sufficiente suddividere il territorio in porzioni che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche co- muni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi. ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omoge- nea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali.
Nello specifico, il territorio sul quale è stata svolta l’analisi risulta diviso in otto zone omogenee OMI così denominate:
Zona B1: zona centrale che comprende via Roma, via Montesanto, via XXIV Mag- gio e Corso Italia;
Zona B2: zona centrale ex zona A1 pregiata che comprende Corso Mazzini, viale Alimena e Piazza Fera;
Zona C1: zona semicentrale che comprende viale della Repubblica, via Arnone e Corso Umberto;
Zona C2: zona semicentrale est che comprende viale Mancini, viale Falcone e via Borsellino;
Zona D1:zona periferica est che comprende via Popilia e via Reggio Calabria; Zona D2: zona periferica nord che comprende Città 2000, via Panebianco e viale Cosmai;
Zona D3: zona periferica (centro storico) che comprende Corso Telesio e colle Triglio ;
Zona D4: zona periferica (zona stadio) che comprende la zona San Vito e la zona Serra Spiga.
60 Alle zone omogenee sopra indicate corrispondono intervalli di quotazioni relativi a prezzi e affitti diversi, pur se generalmente riferiti a uno stato conservativo medio.
Tabella 3.1 – Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (anno 2009)
Zona qmin (€/mq) qmax (€/mq) qmed (€/mq) rmin (€/mq) rmax (€/mq) rmed (€/mq) B1 – Zona centrale 1.370,00 1.430,00 1.400,00 63,54 85,54 74,54
B2 – Zona centrale ex pregiata 1.490,00 1.570,00 1.530,00 67,21 91,65 79,43
C1 – Zona semicentrale 1.190,00 1.570,00 1.380,00 61,10 73,32 67,21
C2 – Zona periferica Nord 1.220,00 1.570,00 1.395,00 56,21 70,88 63,55
D1 – Zona semicentrale Est 950,00 1.350,00 1.150,00 48,88 65,99 57,43
D2 – Zona periferica Est 1.250,00 1.450,00 1.350,00 63,45 68,43 65,94
D3 – Zona centro storico 650,00 900,00 775,00 28,11 40,33 34,22
D4 – Zona stadio 620,00 590,00 605,00 35,44 51,32 43,38
La zonizzazione indicata dall’Agenzia del Territorio individua effettivamente sotto mercati diversi, differenziati essenzialmente dal fattore localizzativo che si riflet- te quantitativamente nel livello dei prezzi.
In riferimento ai parametri caratterizzanti i segmenti di mercato, per l’area og- getto di studio può essere condivisa e adottata la segmentazione proposta dall’Agenzia del Territorio, nei cui sottomercati, a parità di tipo di contratto, de- stinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, caratteri della domanda e dell’offerta e forma di mercato, le differenze di prezzo sono essenzialmente ri- conducibili alla localizzazione e al livello dei prezzi. Una ulteriore segmentazione è conseguente alla dimensione degli immobili, in virtù della quale, per ciascuna area, possono essere individuate quattro classi (appartamenti piccoli, apparta- menti medi, appartamenti medio-grandi, appartamenti grandi).
In allegato sono riportate le schede dei segmenti di mercato individuati per l’area oggetto di indagine (Allegato 3.3).
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