Le fonti dei dati immobiliar

Le diffusione di metodi estimativi quantitativi basati sulla comparazione di dati immobiliari, unitamente alle esigenze professionali e di gestione economica del territorio, pone l’accento sulla necessità di poter accedere in tempi brevi, ed in modo interattivo, ad un elevato numero di informazioni relative al mercato im- mobiliare e edilizio.

I dati immobiliari rappresentano il fondamento imprescindibile per svolgere lo studio dettagliato della realtà immobiliare e la valutazione degli immobili. La let- teratura estimativa e gli standard valutativi nazionali e internazionali mostrano un’ampia raccolta di metodologie statistico-estimative ed estimative basate sull’elaborazione diretta di dati immobiliari, in grado di fornire indicazioni valide riguardo il settore immobiliare.

L’applicazione di tali metodologie è in buona parte ostacolata dall’impossibilità di poter accedere alle informazioni necessarie, per l’assenza di strumenti preposti all’archiviazione dei dati immobiliari. Allo stato attuale le fonti dei dati immobi- liari puntuali sono poco numerose, mentre sono diffuse le quotazioni immobiliari che spesso forniscono informazioni che non rispecchiano l’effettivo quadro eco- nomico del mercato immobiliare, tenuto conto che il mercato immobiliare è segmentato in sub mercati.

La letteratura estimativa da tempo ha manifestato l’importanza di disporre di da- ti immobiliari completi e veritieri per svolgere stime attinenti alla realtà, e ha fornito le linee guida per la rilevazione degli stessi dati, nonché indicazioni in me- rito agli standard e alle metodologie estimative più idonee a svolgere una corret- ta analisi valutativa.

Al pari della necessità di acquisire i dati immobiliari vi è l’esigenza di renderli fa- cilmente fruibili a tutti coloro che, a vario titolo, sono interessati alle dinamiche del mercato immobiliare.

Le fonti dei dati e delle informazioni del mercato immobiliare sono numerose e variamente articolate. La principale distinzione riguarda le quotazioni e i prezzi immobiliari. Le quotazioni immobiliari indicano i valori medi unitari in genere per ambito di mercato, cioè per zona, per destinazione e per tipologia edilizia e sono

53 riferite ad ampi contesti e a ambiti di mercato dai profili approssimativi. Le quo- tazioni talvolta riportano i valori minimo e massimo, i loro repertori non indicano chiaramente le modalità di rilevazione e di elaborazione dei dati, né le indicazioni applicative e i test di controllo, e per questi motivi sono inadatte alla stima im- mobiliare. Il prezzo di mercato è invece un dato immobiliare puntuale riferito al singolo contratto ed è composto dal prezzo effettivamente corrisposto e dalle caratteristiche immobiliari intrinseche ed estrinseche che lo influenzano.

Alcune fonti delle quotazioni immobiliari sono istituzionali quali l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI); altre fonti sono rap- presentate da bollettini e da riviste del settore; altre fonti sono professionali quali gli ordini professionali, le associazioni degli operatori immobiliari.

Le fonti dei dati immobiliari sono rappresentate primariamente dai soggetti inte- ressati quali i compratori e i venditori, dai liberi professionisti (notai, ingegneri, architetti, commercialisti, geometri, ecc.), dalle agenzie immobiliari, dai mediato- ri non professionisti, dall'archivio notarile, dalle sezioni fallimentari ed esecuzioni immobiliari dei Tribunali, dagli archivi di Dipartimenti universitari e da altri enti di ricerca.

Raccolte di quotazioni immobiliari a carattere periodico e per diversi fini sono svolte da enti, organizzazioni e società quali: Nomisma, Cresme, Forum im- mobiliare, Clusis, Cariplo, Simil, ecc.

Occorre tenere presente che le fonti citate offrono spesso quotazioni elaborate su valori stimati, su prezzi richiesti con l’offerta, su valori dichiarati e su valori au- tomatici, accertati o concordati, piuttosto che sui prezzi veri di mercato.

Per svolgere una corretta analisi estimativa occorrono gli effettivi prezzi di com- pravendita corrisposti nell’operazione di transazione immobiliare.

A tutto oggi una fonte accreditata che fornisce dati di compravendita reali è ine- sistente. Questo rende difficile il compito del valutatore nello svolgimento del compito peritale e, altresì difficoltoso, quello di dimostrare i risultati estimativi ottenuti.

La ferrea convinzione che il dato immobiliare rappresenta l’unica vera fonte per attribuire un equo valore ad un immobile ha dato origine all’idea di rendere uti-

54 lizzabile la mole di dati immobiliari conservata nel Dipartimento di Pianificazione Territoriale della Facoltà di Ingegneria dell’Università della Calabria. Nel tempo l’attività di rilevazione ha permesso di acquisire un considerevole numero di dati relativi a transazioni di compravendita e a contratti di affitto di unità immobiliari appartenenti a diverse destinazioni e tipologie immobiliari e edilizie. Questa grande quantità di dati, attendibile nella veridicità – la fonte è solitamente il compratore o il venditore – nella scrupolosa e dettagliata rilevazione attraverso le schede standardizzate è un patrimonio di informazioni e conoscenze che può essere organizzato nelle operazioni di archiviazione e di fruizione da parte dell’utenza professionale.

3.4.1 L’Observatory of Real Estate Market (OREM)

La raccolta cartacea dei dati immobiliari nel Dipartimento di Pianificazione Terri- toriale è iniziata nel 1993, con il fine di consentire agli studenti l’apprendimento delle metodologie estimative moderne con l’uso degli standard internazionali at- traverso l’analisi e l’elaborazione di dati di mercato veri. In tal modo nel corso degli anni si è potuta costituire una banca di dati immobiliari cartacea, l’Observatory of Real Estate Market (OREM), di dimensioni, a tutto oggi, di una certa rilevanza.

Per sua natura, la banca dati mira a divenire uno strumento di ausilio per l’attività di stima, che concorra ad assolvere il compito di rendere trasparente il mercato immobiliare attraverso la conoscenza, lo studio e la diffusione delle in- formazioni relative alle dinamiche dei prezzi e dei volumi, alle caratteristiche del- la domanda e dell’offerta, alle principali caratteristiche immobiliari dei mercati immobiliari locali.

Le finalità dell’Osservatorio sono essenzialmente riconducibili a:

1) garantire la massima attendibilità dei dati e delle informazioni relative al mercato immobiliare calabrese contenute nella Banca Dati (BDOREM);

2) valorizzare a fini statistici e conoscitivi tutte le informazioni disponibili nella banca dati concernenti o attinenti il settore immobiliare;

55 3) sviluppare una specifica azione di analisi e studio del mercato immobiliare e dei fenomeni che lo caratterizzano.

Perché le predette finalità siano perseguibili, l’attività dell’ Osservatorio deve partire da una chiara e univoca definizione del sistema di rilevazione dei dati im- mobiliari adottato.

La natura estremamente complessa ed articolata del mercato immobiliare impo- ne, infatti, la standardizzazione delle regole di indagine, dei protocolli valutativi e dei codici di condotta, al fine di garantire attendibilità ai dati immobiliari, atten- dibilità senza la quale qualsiasi valutazione immobiliare, per quanto procedural- mente corretta, non può essere certificata o dimostrata.

La necessità di definire uno standard di indagine nell’attività di rilevazione del mercato immobiliare, che deve sempre far riferimento ad atti ufficiali e fonti fi- duciarie, può risolversi nella definizione del modello rilevazione per le due prin- cipali unità di rilevazione statistica: il segmento di mercato (parametri) ed i dati immobiliari (prezzi veri e caratteristiche tecnico-economiche).

L’attività di rilevazione si svolge nel rispetto della privacy, non tanto in riferimen- to ai parametri dei segmenti di mercato, generalmente di dominio pubblico, quanto ai dati puntuali. In termini pratici, la riservatezza delle informazioni è ga- rantita proprio dall’utilizzo delle schede di rilevazione, conservate in archivi riser- vati e dall’utilizzo di campioni sufficientemente numerosi, che non consentono in alcun modo di risalire ai soggetti dei singoli dati. L’etica professionale e la prepa- razione dei soggetti che hanno accesso ai dati, nonché le norme contrattuali con la Banca dei dati stessa, tuttavia, restano il cardine del rispetto della privacy. L’Osservatorio fornisce la base necessaria per poter svolgere funzioni di studio sul mercato immobiliare a servizio delle istituzioni locali e degli operatori, contri- buendo, altresì, alla trasparenza del mercato stesso.

La rilevazione dei dati immobiliari consente, infine, l’elaborazione di importanti indici di mercato, tramite l’elaborazione statistica dei dati rilevati stessi. L’analisi dei dati mira a fornire profili posizionali e tipologici delle unità immobiliari, equa- zioni di stima del prezzo e del reddito di mercato, statistiche economiche sui

56 segmenti del mercato immobiliare, quotazioni sui dati reali, trend e saggi di va- riazione dei prezzi.

I dati e le informazioni raccolte dal sistema di rilevazione costituiscono una banca dati in cui i dati di input, rappresentati dalle schede di rilevazione dei dati immo- biliari e del segmento di mercato, sono direttamente forniti dai tecnici che ope- rano nel settore immobiliare e fruibili dagli operatori stessi, mentre i prodotti di output, quali dati immobiliari puntuali, parametri del segmento di mercato, indici e statistiche, sono invece fruibili dal pubblico.