Rilevazione dei dati immobiliar

Una volta individuato il segmento di mercato nei suoi parametri fondamentali si procede alla rilevazione del campione dei dati immobiliari di confronto.

Per rilevazione di dati immobiliari si intende il complesso di operazioni attraverso le quali si acquisiscono le informazioni sulle caratteristiche intrinseche ed estrin- seche18 per ciascuna unità statistica della popolazione considerata. La rilevazione può riguardare tutte le unità costituenti la popolazione (censimenti) o può essere limitata alle unità di un suo sottoinsieme (campione); la scelta fra questi due me- todi si adotta in base a considerazioni relative a costi, tempi, organizzazione del lavoro, profondità di rilevazione, disponibilità delle informazioni.

Il reperimento dei dati non è un'operazione agevole. I dati veri di mercato sono noti a venditori e compratori, agli inquilini e ai proprietari concedenti, agli agenti immobiliari, ai notai, ai commercialisti, ai consulenti fiscali, ai funzionari di banca che operano nel credito immobiliare, ai tecnici delle imprese edilizie e immobilia- ri, ai tecnici liberi professionisti (architetti, ingegneri, geometri, ecc.), agli ammi- nistratori dei condomini. La numerosità dei soggetti interessati non corrisponde, tuttavia, alla semplicità di acquisizione delle informazioni che, soprattutto per ragioni fiscali, restano occultate nei contratti di compravendita o di locazione. A questo si aggiunge il problema della privacy, prevalentemente per ciò che riguar- da i dati immobiliari puntuali, che impone agli operatori professionali il controllo sulla diffusione delle citate informazioni.

La rilevazione dei parametri dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari deve svolgersi con l'adozione di uno standard di rilevazione e di un codice di condotta. Il codice di condotta mira a garantire la diligenza, la competenza, la neutralità e l'indipendenza del valutatore. Lo standard di rilevazione impone regole uniformi di indagine volte ad assicurare la qualità delle informazioni, essenzialmente at-

di affitto; il rapporto tra i prezzi di unità collocate a diverso livello di piano; il rapporto tra la variazione del prezzo in un arco di tempo definito e il prezzo al momento iniziale.

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Le caratteristiche intrinseche indicano le qualità peculiari possedute da una unità immobiliare, ovvero da un edifìcio, sono incorporate naturalmente o artificialmente nell'immobile e sono relative alla tipologia della struttura. Le caratteristiche estrinseche indicano le qualità peculiari possedute dall'intorno di un edificio ov- vero di un'unità immobiliare e sono legate alla collocazione dell'immobile

49 traverso la predisposizione di schede di rilevazione del dato immobiliare (Allega-

to 2.2).

La rilevazione deve riguardare dati immobiliari veridici e deve quindi svolgersi sugli atti ufficiali, se attendibili, o sulle fonti dirette rappresentate dai soggetti in- teressati (compratori, venditori, locatori, locatari) o dagli operatori di mercato (agenzie immobiliari, liberi professionisti, ecc,). Il rispetto della privacy è assicu- rato se:

- la rilevazione è svolta tramite schede di rilevazione basate sugli atti uffi- ciali o, se non disponibili, nella disponibilità dei contraenti e sotto respon- sabilità del rilevatore;

- i dati immobiliari sono conservati in archivi cartacei o informatizzati riser- vati e non accessibili;

- l’elaborato finale non contiene elementi che consentano di risalire al sin- golo dato immobiliare o ai soggetti coinvolti;

- le fonti dei dati siano numerose e ruotate nel tempo con legge casuale. E’ chiaro che l’assenza di banche dati professionali limita significativamente l’esercizio della professione estimativa, rendendo difficoltosa, se non addirittura impossibile in talune circostanze, l’acquisizione diretta di dati immobiliari pun- tuali, completi e veridici.

3.3.1 Scheda di rilevazione dei dati immobiliari e Scale di misura

La scheda di rilevazione dei dati immobiliari è un'aggregazione complessa di in- formazioni riguardanti le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del fabbricato e dell'unità immobiliare, gli elaborati grafici (planimetria di insieme, pianta dell’edificio, pianta dell’unità immobiliare) e la documentazione fotografica (dell’edificio). Permette la rilevazione puntuale delle compravendite e degli affitti di una zona omogenea, fornendo, oltre che i dati economici, anche le caratteri- stiche delle unità immobiliari necessarie agli obiettivi prefissati.

Le caratteristiche immobiliari che normalmente concorrono alla formazione del prezzo possono essere raggruppate in categorie:

50 - caratteristiche locazionali: mirano a formare un quadro di insieme nel quale si collocano le unità rilevate, e devono generalmente risultare uni- formi per tutte le unità del campione da analizzare. In particolare indica- no la distanza dal centro, la presenza di servizi e infrastrutture, le condi- zioni ambientali, ecc.;

- caratteristiche posizionali e tipologiche: consentono una più precisa indi- viduazione spaziale delle unità del campione estimativo e la collocazione in un contesto edilizio. Si riferiscono alle peculiarità dell’edificio (epoca di costruzione, tipologia strutturale costruttiva, impianti tecnologici, ecc.) e caratterizzano la singola unità immobiliare rilevata (variabili di superficie, servizi igienici, livello piano, luminosità, affacci, ecc.);

- caratteristiche economiche: sono correlate alla redditività dell’immobile, si riferiscono alla situazione locativa e alle condizioni giuridiche. Com- prendono la destinazione d'uso, la situazione locativa ed eventuali servi- tù;

- caratteristiche soggettive: descrivono modalità e ragioni del possesso, dell’acquisto e della vendita;

- caratteristiche compravendita: indicano i termini del contratto (data di compromesso e data di vendita, prezzo contrattato e prezzo dichiarato, ecc.)

- caratteristiche finanziari: comprendono le condizioni e le forme di finan- ziamento.

E’ opportuno precisare come le caratteristiche immobiliari debbano essere “mi- surate”.

In riferimento alle modalità di “misurazione” delle caratteristiche immobiliari, queste possono essere distinte in caratteristiche quantitative e caratteristiche

qualitative. Le prime possono essere misurate con una scala cardinale mediante

unità tecniche ed economiche (caratteristiche di superficie, numero di servizi, impianti, ecc.), le altre possono essere misurate con scale nominali o ordinali (luminosità, esposizione, panoramicità, ecc.).

51 Con l’utilizzo della scala cardinale, i numeri vengono utilizzati per indicare la quantità di elementi contenuti in un insieme finito. L’unità di misura è di natura fisica, tecnica o economica e consente l’impiego delle consuete operazioni sui numeri.

La scala nominale è viceversa legata all’uso del linguaggio, ma può essere espres- sa numericamente con una variabile dicotomica legata alla presenza o assenza di una qualità o funzione dell’oggetto (0 assenza, 1 presenza).

La scala ordinale, infine, esprime la posizione occupata da un oggetto, o dal gra- do di qualità di un oggetto, in una serie ordinata; tale classificazione è rappresen- tata numericamente dai numeri ordinali.

Quando le caratteristiche immobiliari entrano nell’analisi estimativa, che preve- de analisi quantitative sui dati, è necessario riportare tutte le grandezze in una scala cardinale. In particolare, la scala nominale può essere convertita in una sca- la cardinale tramite una variabile dicotomica, mentre il passaggio dalla scala or- dinale a quella cardinale richiede l’assegnazione di un punteggio corrispondente alla posizione occupata nell’insieme ordinato.

Nel passaggio da una scala qualitativa a una scala quantitativa può verificarsi una perdita di contenuto qualitativo delle informazioni, a vantaggio delle operazioni di sintesi e numeriche sui dati. E’ per questa ragione che le caratteristiche quali- tative sono descritte da nomenclatori che hanno il compito di catalogare le classi della caratteristica, descrivendo compiutamente e in modo univoco le caratteri- stiche delle classi stesse.

La misurazione delle caratteristiche qualitative avviene in due fasi: la prima stabi- lisce il numero, il nome e la gerarchia delle classi, la seconda consiste nel tra- sformare la scala nominale in un numero binario, la scala ordinale in un punteg- gio corrispondente alla posizione gerarchica della classe. In questa operazione, i nomenclatori hanno sostanzialmente il compito di descrivere a parole le qualità della caratteristica classe per classe.

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