Baite e terreni proprietà, meglio identificate nel rilievo fotografico in allegato. Ad ognuna delle due Baite è stata individuata la pertinenza diretta di particelle di bosco ceduo stimate unitamente al fabbricato formando il prezzo del Lotto. Le Baite sono state individuate come Lotto 7 quella in alto e Lotto n. 8 quella in basso.
DISLOCAZIONE NEL TERRITORIO COMUNE AI LOTTI 7 – 8
Versante orografico destro della Valle Fiumenero, località Sacco e in frazione Fiumenero di Valbondione (BG).
ACCESSIBILITA’ ALLE BAITE
L’accessibilità alle Baite e al bosco di pertinenza è possibile con strada vicinale sterrata che dopo un primo tratto tra il bosco costeggia il fiume Nero. La strada vicinale ha inizio dalla strada provinciale, nei pressi del cimitero di Fiumenero e una barra ribaltabile, chiusa con lucchetto, impedisce l’accesso ai non autorizzati. Il tempo di percorrenza a piedi dalla provinciale alle Baite è di circa 30/45 minuti. La strada vicinale è anche Sentiero Escursionistico CAI n. 227 che da Fiumenero porta al Rifugio Baroni al Brunone. Il percorso a piedi, dalla provinciale alle Baite, è di circa 45 minuti.
FORMAZIONE DEI LOTTI
XLVIII
Attualmente tutti le particelle comprese nei due Lotti, Baite comprese, disegnano planimetricamente un figura tondeggiante con al centro un’area a prato e ulteriori baite di altre proprietà. Nella formazione dei Lotti sono state assegnate alle singole Baite un gruppo di particelle attigue tra loro. L’area antistante le due Baite, identificata con la particella n. 838, nella presente è intesa come cortile comune.
Accertamento della Conformità Urbanistica/Edilizia: titoli abilitativi.
La ristrutturazione e ampliamento delle Baite è stata autorizzata dai titoli abilitativi:
▬ Conferenza dei Servizi con Verbale n. 1 (unico) del 11.04.2011, con Parere Favorevole
integrato da Prescrizioni del Responsabile del Servizio Tecnico del Comune di Valbondione (BG) nonché dal Decreto di Valutazione di Incidenza Positiva (ovvero assenza di incidenza negativa) n. 435 del 15.03.2011 con nota del 24.03.2011 Prot.n.
539 e Parere Paesaggistico Favorevole con nota del 29.03.2011 Prot.n. 570 del Parco Orobie Bergamasche inoltre il Parere Tecnico Favorevole con nota del 28.03.2011 Prot.n. 32493 della Provincia di Bergamo – Servizio Risorse Idriche. (ved.Allegato)
▬ Permesso di Costruire n. 2323 del 30.06.2011 Prot.n. 2177-6.3.2. (ved.Allegato) SCADENZA DEL TITOLO ABILITATIVO
Il termini per la conclusione delle opere del titolo abilitativo Permesso di Costruire, sopracitato, era 01.07.2014, prorogato, ai sensi dell’art. 30 della Legge n. 98/2013, con regolare istanza protocollata in data 30.06.2014, ridefinendo la nuova data della fine lavori al 01.07.2016.
La trascrizione del Sequestro Conservativo, avvenuta in data 17.11.2013, ha di fatto sospeso i termini per la fine lavori del PdC e della tempo aggiuntivo della proroga. Alla data di notifica del Decreto di Trasferimento sarà possibile riprendere i lavori fissando la
XLIX
Per eventuali difformità edilizie al titolo abilitativo si evidenzia che l’acquirente ha facoltà e diritto, ai sensi del D.L. del 03.04.1985 n. 146, alla richiesta di eventuali Permessi di Costruire in Sanatoria, da inoltrarsi entro 120 giorni dalla data di notifica del Decreto di Trasferimento del bene acquistato.
Accertamento della Conformità Sanitaria: Abitabilità/Agibilità.
Il Sequestro Conservativo ha di fatto bloccato i lavori in itinere e non ha permesso alla Direzione Lavori procedere alla risoluzione di quanto operato in autonomia dal Committente sottoponendo alla valutazione degli Enti preposti le Varianti in Corso d’Opera per alcune difformità realizzate in itinere della ristrutturazione. I mie tentativi di regolarizzare le difformità sono state sospesi dall’Ufficio Tecnico Comunale perché le medesime, in regime di salvaguardia ambientale, devono essere sottoposte preventivamente alla Conferenze dei Servizi composta da Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio, Parco delle Orobie Bergamasche, Provincia di Bergamo – Servizio Risorse Idriche e Commissione Edilizia Comunale, di non facile e immediata convocazione. In allegato vengono riportati gli elaborati grafici che evidenziano con i gialli e rossi le difformità da regolarizzare. Sarà onere degli acquirenti provvedere alla regolarizzazione dell’aumento di volume di parti interrate e altri aggiustaggi e concludere i lavori con le autorizzazioni necessarie. Essendo i lavori ancora in diritto temporale di esecuzione gli acquirenti potranno provvedere all’adeguamento dei fabbricati alle eventuali prescrizioni imposte dagli Enti in sede di Conferenza dei Servizi. Alla comunicazione della Fine Lavori sarà possibile inoltrare l’istanza di Agibilità.
Accertamento della Conformità Catastale: risultanze nei registri immobiliari.
La mancata conclusione dei lavori per entrambi le Baite non ha permesso l’allineamento catastale con l’inserimento in mappa e la presentazione delle planimetrie dei fabbricati.
Sarà onere degli acquirenti provvedere all’allineamento di entrambe le Baite.
L
Accertamento delle prescrizioni di salvaguardia di bene ambientale.
I fabbricati sono compresi nella fascia di salvaguardia Beni Ambientali di m 150 dal fiume Nero, ai sensi dell’art. 142, comma 1 punto c), del D.Lgs. n. 42/2004 e qualsiasi intervento edilizio deve essere preventivamente validato dall’Autorizzazione Paesaggistica.
Componente geologica, idrogeologica e sismica del sito – fattibilità geologica
Nel PGT il sito è classificato in Classe 4 “Fattibilità con gravi limitazioni” che comprende l’Ambito di fattibilità geologica “er”: aree molto acclivi e/o in erosione accelerata (D.G.R.
n. 8/1566 del 22.12.2005, D.G.R. n. 8/7374 del 28.05.2008 e D.G.R. n. 9/2616 del 30.11.2011). Le Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole del PGT, art. 4.4.1, definiscono le attività compatibili insediabili, esattamente: fabbricati tecnici, legnaia, deposito di attrezzi rurali, fienili o piccoli fabbricati orientati alla gestione e manutenzione dei boschi o dei pascoli con rigide prescrizioni tra cui con evidenza letterale “Siano tassativamente esclusi l’insediamento o la permanenza stabile di persone”.
L’Autorità di Bacino del Fiume PO – bacino di rilievo nazionale nella elaborato grafico comprende il sito delle Baite, indicato come Stalle Gromo, nel cono di AREA NON PROTETTA da rilasci in quota per versamento lungo l’invaso acclive del torrente Ceppo con alimentazioni pluviali e nivali, anche violente, della valle e montagne soprastanti confluendo nel fiume Nero. In passato una valanga, staccatasi dalle cime sovrastanti, ha percorso il letto del ripido torrente fino al fiume, sfiorando le Baite e trascinandosi gli alberi di sponda.
Descrizione tecnica/qualitativa materica esterna.
Le due Baite sono state oggetto di ristrutturazione che ha recuperato due ruderi di vecchie Baite in uso a ricovero temporaneo di taglialegna dei boschi cedui della Valle Fiumenero.
LI
Entrambi i fabbricati rurali di semplice costruzione e in tipica architettura rurale della zona montana. La ristrutturazione ha rispettato lo stato di fatto dell’esterno modificando lo spazio interno adeguandoli ai bisogni di residenza odierna come casa vacanza.
L’AREA CORTILIZIA COMUNE.
Antistante le due Baite c’è un’area a prato, identificata con la particella n. 838, a cortile comune tra le due Baite. La presenza di mezzo del cortile di un muro controterra dotato di parapetto in legno può essere la ragione geometrica, a facoltà e spesa degli acquirenti, per l’eventuale divisione della stessa.
GLI ACCESSI ALLE SINGOLE BAITE.
Entrambe le Baite hanno ingresso proprio dal cortile comune, tra loro non sono interferenti e completamente autonomi.
LE FACCIATE DEI FABBRICATI.
Tutte le facciate di entrambe le Baite son in pietra a vista grigia e serramenti di finestre e porte in legno con finitura grezza.
IL TETTO.
Entrambi i tetti hanno orditura e assito in legno e manto in lastre piode di Ardesia e con tipologia a due falde a capanna. Il manto di copertura della Baita bassa è in continuità con altra baita in aderenza ma di proprietà non esecutata. Una lama in ferro disposta su entrambe le falde ne indica il confine. Le coperture di entrambe le Baite hanno in opera diversi paraneve.
I SERRAMENTI ESTERNI.
Tutte le aperture a finestra delle due Baite hanno cornice perimetrale in legno tinto chiaro, e grata metallica antintrusione, eccetto una finestra al piano primo della Baita alta. Non ci sono gli oscuranti esterni.
LE FORNITURE DI SERVIZIO.
LII
Entrambe le Baite non solo collegate alla linea elettrica di fornitura elettrica ma ognuna ha un singolo pannello fotovoltaico e batterie di accumulazione. Per entrambe la fornitura di acqua era ottenuta da un serbatoio di accumulo posto in alto e alimentato dal torrente Ceppo e canalizzato fino alle Baite ma una recente valanghe ha rovinato il serbatoio e parte dell’impianto di adduzione. Di tutti gli impianti meccanici ed elettrici non ci sono le dichiarazione di conformità alla regola dell’arte redatta dagli stessi impiantisti.
CARATTERISTICHE ESTERNE PROPRIE DI OGNI BAITA
La Baita Alta ha un cortiletto antistante l’ingresso conformando una terrazza e copertura del bagno e antibagno seminterrati della Baita Bassa. E’ pavimentata in lastre di pietra locale a opus incertum. A nord, con continuità della terrazza, è stato realizzato un porticato con colonne e orditura/assito di copertura in legno e manto in piode di Ardesia e con continuità della pavimentazione. Esternamente alla Baita Bassa è stata realizzata un scala rivestita in pietra che permette di accedere a un terrazza, agibile e pavimentata in lastre di pietra, a copertura della cucina seminterrata. Dalla stessa terrazza si accede anche al piano superiore della Baita.
ACE/APE – Attestato Certificazione Energetica/Attestato di Prestazione Energetica.
Le singole Baite non sono registrate al Catasto Energetico e quindi prive di relativa attestazione.
Accertamento delle prescrizioni pregiudizievoli opponibili all’acquirente.
Per quanto è stato possibile rilevare, per entrambe la Baite, non sussistono servitù attive e/o passive, oneri, pesi, sull’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva.
Accertamento di procedure espropriative per pubblica utilità.
Dall’indagine esperita, per entrambe le Baite, non risultano procedure espropriative per
LIII
La Baita del Lotto n. 7 è in uso diretto dell’Esecutato mentre la seconda Baita del Lotto n. 8 è in uso al fratello dell’Esecutato e che ne ha curato la ristrutturazione ma non conclusa.
Determinazione del valore venale unitario dei fabbricati a Baite
La determinazione del valore venale delle Baite ha considerato le prescrizioni dettate dall’art.
4.4.1 della N.T.A. del P.G.T. che definiscono le attività compatibili insediabili in sito di soli fabbricati tecnici, legnaia, deposito di attrezzi rurali, fienili o piccoli fabbricati orientati alla gestione e manutenzione dei boschi o dei pascoli evidenziando in modo perentorio l’esclusione di insediamento o la permanenza stabile di persone. Ulteriore gravame è la geologia del luogo con evidenza dell’acclività e l’erosione accelerata del versante del monte soprastante le Baite con rilasci in rotolamento di massi verso il fiume Nero e con memoria della valanga discesa nell’alveo del torrente Ceppo, poco lontano dalla Baita.
.Tutto quanto in aggravio riduce il valore venale a € 550,00/m² per la Baita Alta, Lotto n. 7, con opere concluse e perché fabbricato singolo e in posizione prevalente rispetto alle altre Baite, e € 520,00 per la Baita Bassa, Lotto n. 8, con opere non completamente concluse.
Determinazione del valore venale unitario dei terreni accorpati alle Baite
La valutazione economica diretta ha considerato la possibile estrazione del legname/sfalcio erba nonché, se pur marginale, la raccolta dei prodotti del sottobosco è stata computata assumendo la superficie catastale di ogni particelle applicando il Valore Agricolo Medi della Provincia – Annualità 2016 redatto dall’Agenzia delle Entrate Ufficio di Bergamo ulteriormente confermati dalla Tabella dei Valori Agricoli medi dei terreni, riferiti all’anno 2015, valevoli per l’anno 2016, redatta dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo e per la Regione Agraria n. 2, esattamente: Bosco d’Alto fusto € 18.500/Ha, Bosco Ceduo € 16.500,00/Ha, Bosco misto € 16.500,00/Ha, Incolto Produttivo € 7.500,00, Pascolo € 11.500,00/Ha, Prato € 80.000,00/Ha, eventualmente ridotti allo stato di fatto delle cose.