TRIBUNALE DI BERGAMO - Ufficio Esecuzioni Immobiliari. Procedura Esecutiva Immobiliare n. 281/2016 Reg. Es. - PERIZIA PERITALE -

(1)

TRIBUNALE DI BERGAMO - Ufficio Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva Immobiliare n. 281/2016 Reg. Es.

- PERIZIA PERITALE -

Promossa da: ………. (….).

Con: Avv.Prof. Valerio Tavormina, foro Milano (MI) e Avv. Ermanno Masseroni, foro Bergamo (BG).

Contro: ………. (….).

Beni Pignorati: Valbondione e Gandellino (BG) Giudice Esecuzione: Dott.ssa Elena Gelato C.T.U.: Arch. Bartolomeo Consonni

Nel corso dell’udienza del 8 giugno 2016 per cono il G.E. Dott.ssa Elena Gelato il Funzionario Giudiziario delegato dopo il giuramento di rito e con la sottoscrizione del Verbale di Accettazione dell’Incarico di Stima e Giuramento, nominava quale Consulente Tecnico d’Ufficio C.T.U., per la valutazione degli immobili di proprietà dell’Esecutato in titolo, il sottoscritto Arch. Bartolomeo Consonni, Cod.Fisc. CNSBTL52B28L388H, con studio a Torre de’ Roveri (BG), c.a.p. 24060, in via Ugo Foscolo n. 25, P.E.C.:

[email protected].

Premessa.

Con Decreto ex artt. 669-sexies e 671 c.p.c. in data 21-22.11.2013 e successiva precisazione in data 25.11.2013 il Tribunale di Bergamo (BG) con il Giudice del Lavoro designato Dott.ssa Monica Bertoncini ha autorizzato “il sequestro conservativo su tutti i beni mobili e immobili del Sig. ……… fino alla concorrenza della somma di € 1.500.000,00” sequestro di poi confermato anche nell’importo con successiva ordinanza del 12.02.2014. L’Avv.Prof. Valerio Tavormina, C.F./P.I.V.A. quale associato dello Studio Legale Tavormina – Baldis: 06337780156 e C.F. personale: TVRVRL47E03C286R, del

(2)

II

foro di Milano (MI) e con studio a Milano (MI), c.a.p. 20122, in via Corso Italia n. 8 e l’Avv. Ermanno Masseroni, C.F.: MSSRNN52R12F205U, del Foro di Bergamo (BG) e con studio a Bergamo (BG), c.a.p. 24122, in via XX Settembre n. 58/A, unitamente con giusta procura rappresentante a difesa della ……… con sede sociale a ………... (…), c.a.p. ……..., in ……… C.F./P.I.V.A.: ……….., hanno dato corso all’esecuzione del detto sequestro conservativo provvedendo alla Registrazione con Nota di Trascrizione n. 45083/31151 del 26.11.2013 e da successiva Nota di Trascrizione in estensione n. 41635/29450 del 17.11.2014, presso l’Agenzia del Territorio di Bergamo (BG).

Il Tribunale di Bergamo (BG), Sezione Lavoro, a conclusione del giudizio con sentenza definitiva n. 66/2016 pubblicata in data 28.01.2016, in parziale accoglimento del ricorso, ha condannato ……….. al risarcimento di € 10.870.259,00 e al pagamento delle spese processuali liquidate in € 45.000,00. Sentenza immediatamente esecutiva con apposizione della formula di rito in data 24.02.2016 pertanto il sequestro conservativo è stato convertito in pignoramento ai sensi dell’art. 686 c.p.c.. La sentenza n. 66/2016 è stata annotata con domanda nn. 7458/1125 e nn. 7459/1126 presso l’Agenzia del Territorio di Bergamo in margine alle trascrizioni del sequestro conservativo sopracitate.

Identificazione e descrizione sommaria dei Beni oggetto di Pignoramento.

I beni immobiliari oggetto della procedura esecutiva sono individuati:

▬ Quota Intera (1/1) in Fiumenero di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, in via Don Tommaso Morandi n. 4, intero fabbricato isolato ad uso residenziale composto da cinque abitazioni con locali accessori, cortile comune e una autorimessa box, censite in Catasto Fabbricati Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Sez. FI, Foglio n. 1,

(3)

III

Alighieri n. 19, intero fabbricato isolato ad uso Albergo composto da bar, cucina, sala ristorante, appartamento, camere e locali accessori, censite in Catasto Fabbricati Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Sez. FI, Foglio n. 26, Particella n. 61 subalterni nn. 702, 704, 705.

▬ Quota Intera (1/1) in Fiumenero di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Sacco, terreni a bosco totale Ha: 15.58.40 con insistenza di due baite in ristrutturazione, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 2, Particelle nn.

242, 244, 245, 247, 248, 254, 255, 387, 426, 486, 496, 838.

▬ Quota Intera (1/1) in Bondione di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Mola, terreni a bosco totale Ha: 09.88.96, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 1, Particelle nn. 2778, 2779, 2780.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Bondione di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Gavazzo Valle Antica, terreni a prato totale Ha: 00.35.20, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 1, Particelle nn. 347, 348.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Bondione di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Valle dell Foga terreni a bosco totale Ha: 06.72.30, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 1, Particella n. 609.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Lizzola di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Entrarì, terreni a bosco totale Ha: 03.30.90, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 3, Particelle nn. 1363, 1364.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Lizzola di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Valle Infernel, terreni a bosco totale Ha: 06.20.30, censiti in Catasto Terreni Comune di Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 3, Particelle nn. 1499, 1521, 1526, 1527.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Bondione di Valbondione (BG), c.a.p.: 24020, località Valle Isola, terreni a bosco totale Ha: 10.22.30, censiti in Catasto Terreni Comune di

(4)

IV

Valbondione (BG), CC: L544, Foglio n. 3, Particelle nn. 975, 1533, 1534.

▬ Quota Indivisa (1/2) in Gandellino (BG), c.a.p.: 24020, località Spiazz, terreni a bosco totale Ha: 00.81.30, censiti in Catasto Terreni Comune di Gandellino (BG), CC: D903, Foglio n. 9, Particelle nn. 590, 591.

Accertamento della comoda divisibilità dei beni con la formazione dei Lotti per gruppi omogenei.

In ragione di vendita sono state individuate unità immobiliari residenziali autonome e terreni raggruppati per località e particelle in aderenza, funzionalmente :

▬ le unità immobiliari a residenza, composta da cinque appartamenti in unico fabbricato di cui tre con accessi indipendenti costituenti di fatto un condominio, proprietà in quota piena 1/1 - cinque lotti di vendita;

▬ le unità immobiliari a terreni boscati con la presenta di baite, proprietà in quota piena 1/1 - due lotti di vendita;

▬ l’unità immobiliare a struttura ricettiva Albergo/Bar/Ristorante, proprietà in quota indivisa

½ - un lotto di vendita;

▬ le unità immobiliari terreni boscati e/o agricoli accorpati unendo tra loro le particelle aderenti, proprietà in quota piena 1/1: due lotti di vendita;

▬ le unità immobiliari terreni a bosco/prati accorpati unendo tra loro le particelle aderenti, proprietà in quota indivisa 1/2: sei lotti di vendita.

Esattamente:

LOTTO 1 – Appartamento Piano Terra in fabbricato condominiale, Fiumenero di Valbondione (BG) in via Don Tommaso Morandi n. 4, quota piena 1/1 (ovvero dicasi 100%).

LOTTO 2 – Appartamento Piano Terra in fabbricato condominiale, Fiumenero di

(5)

V

LOTTO 3 – Appartamento Piano Terra in fabbricato condominiale, Fiumenero di

Valbondione (BG) in via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota piena 1/1 (ovvero dicasi 100%).

LOTTO 4 – Appartamento Piano Primo in fabbricato condominiale, Fiumenero di

Valbondione (BG) in via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota piena 1/1 (ovvero dicasi 100%).

LOTTO 5 – Appartamento/autorimessa Piano Primo/Secondo/Seminterrato in fabbricato

condominiale, Fiumenero di Valbondione (BG) in via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota piena 1/1 (ovvero dicasi 100%).

LOTTO 6 – Albergo, Bar & Ristorante in fabbricato isolato, Fiumenero di Valbondione

(BG) in via Dante Alighieri n. 19, proprietà in quota indivisa ½ (dicasi 50%).

LOTTO 7 – Baita e terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località “Sacco”,

proprietà in quota piena 1/1 (ovvero dicasi 100%).

LOTTO 8 – Baita e terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località “Sacco”,

proprietà in quota piena 1/1 (dicasi 100%).

LOTTO 09 – Terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località “Sacco”, proprietà

in quota piena 1/1 (dicasi 100%).

LOTTO 10 – Terreni boscati in Mola di Valbondione (BG), località “Mola” proprietà in

quota piena 1/1 (dicasi 100%).

LOTTO 11 – Terreni a prato in Gavazzo di Valbondione (BG), località “Valle Antica”,

proprietà in quota indivisa ½ (dicasi 50%).

LOTTO 12 – Terreni boscati in Dossi di Valbondione (BG), località “Valle della Foga”,

LOTTO 13 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Entrarì”, proprietà in quota indivisa ½ (dicasi 50%).

(6)

VI

LOTTO 14 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Valle Infernel”,

LOTTO 15 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Valle Isola”,

LOTTO 16 – Terreni boscati in Gandellino (BG), località “Spiazz”, proprietà in quota

indivisa ½ (dicasi 50%).

Accertamento esatta provenienza dei beni mediante ricostruzione di Trascrizioni ed Iscrizioni Ipotecarie pregiudizievoli nel ventennio.

Nel ventennio in esame i beni sopra descritti sono stati oggetto delle seguenti Trascrizioni ed Iscrizioni pregiudizievoli:

Provenienza anteriore al ventennio.

I beni immobiliari in Fiumenero di Valbondione (BG) sono pervenuti all’esecutato come segue:

▬ I beni in Valbondione (BG) al Foglio n. 1, Particelle nn. 347 – 348 – 609 – 975 – 1499 – 1521 – 1526 – 1527 – 1534 erano di proprietà di ………, C.F.

……… e nato a ………..(…) il ………, per acquisto fatto in regime della paternità.

▬ Atto di Divisione, a rogito Notaio Fausto Begnis di Bergamo in data 06.04.1967 Rep.n.

16607, Trascritto il 16.05.1967 ai nn. 9074/7088, a ………., C.F.

……….. nato a ………. (…) il …………, sono stati assegnati i beni in Valbondione (BG) al Foglio n. 1, Particelle n. 61 sub 1 – 2 – 3, i beni in Gandellino (BG) al Foglio n. 9, Particelle nn. 590 – 591.

▬ Atto di Compravendita, in autentica del Notaio Mario Donati di Clusone (BG) in data

(7)

VII

nato a ……….. (…) il ………, ha venduto a ……….

………, C.F. ………. nato a …………. (…) il …………, in

……… (…) Censuario di Fiumenero terreni alle Particelle nn. 242 – 244 – 245 – 247 – 248 – 251 – 254 – 255 – 387 – 426 – 486 – 496 – 506 in Valbondione (BG) Censuario Bondione Particelle nn. 2778 – 2779 – 2780.

Postilla riportata in atto: “Fanno presente i signori contraenti che gli immobili oggetto del presente atto sono ubicati tutti in alta montagna, sono molto scoscesi e di scarso reddito e sono sovente danneggiati dalla caduta di valanghe”.

▬ Atto di Compravendita, rogato dal Notaio Giuliana Quarti di Clusone (BG) in data 28.09.1989, Rep.n. 38304 e Racc.n. 4390, Registrato a Clusone (BG) il 16.10.1989 al n.

290, Vol. IV e Trascritto il 26.10.1989 nei Registri Immobiliari di Bergamo (BG) ai nn.

30446/22874, ………..., C.F. ……….. nata a

……….. (…) il ……… e dichiaratasi nubile con interprete in giusta nomina e giuramento ………. nata a ……….. (…) il ………….., ha venduto a ………, C.F. ……….. nato a ………… (…) il

………... e dichiaratosi celibe, in Valbondione (BG) Censuario di Fiumenero fabbricato di remota costruzione non avente caratteristiche di lusso e identificato con la scheda planimetrica di variazione n. M/101869 presentata all’UTE di Bergamo (BG) in data 21.01.1977 n. 599 con area di pertinenza censita in C.T.R. alla Partita n. 1191 con le Particelle n. 35 (pr. 2°, are 0,50, RDL. 200, Ral. 150), n. 36 (pr. 1°, are 1,10, RDL.

440, Ral. 330) e n. 37 (pr. 2°, are 0,95, RDL. 237, Ral. 285). Provenienza: atto rogato dal Notaio Mario Donati di Clusone (BG) in data 28.02.1975, Rep.n. 19038 e Racc.n.

6987, Registrato a Clusone (BG) il 20.03.1975 al n. 213, Vol. 2, mod. I e Trascritto nei Registri Immobiliari di Bergamo (BG) in data 28.03.1975 ai nn. 5006/4456.

▬ Dichiarazione di Successione, presentata all’Ufficio del Registro di Clusone (BG) in

(8)

VIII

data 23.06.2011 n. 504 Vol. 9990/11, Trascritta il 28.10.2011 ai nn. 48600/28608, in morte di ………, C.F. ……….. e nato a ……….. (…) il

………, e deceduto il ………. Eredi: ………, C.F.

……… e nato a …………. (…) il …………..., e ……….., C.F. ……… e nato a …… (…) il ………….... Beni per quota intera in Valbondione (BG) fabbricati Foglio n. 26, Particelle n. 61 sub 701 e 702, Cat. D2 e C/6, e terreni al Foglio n. 1, Particelle nn. 347 – 348 – 609 e terreni al Foglio n. 3, Particelle nn. 975 – 1363 – 1364 – 1499 – 1521 – 1526 – 1527 – 1533 – 1534 e in Gandellino (BG) terreni al Foglio n. 9, Particelle nn. 590 – 591.

Formalità gravanti sull’immobile.

Nel ventennio preso in esame sugli immobili sopradescritti gravano le seguenti formalità pregiudizievoli:

▬ Ipoteca, rogata dal Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga (BG) in data 27.10.2008, Rep.n. 106778 Racc.n. 19200, a favore di ………. con sede a ……..

.(…) ed a carico di ………., C.F. ………... e nato a ………….

(…) il ………, € 160.000,00 di cui € 80.000,00 di capitale in 15 anni, Trascritta in data 30.10.2008 a Bergamo (BG) ai nn. 68083/13389. Grava sul bene al Foglio 1 Mappale n. 38 sub 705.

▬ Decreto di Sequestro Conservativo, in base ad atto emesso dal Tribunale di Bergamo in data 22.11.2013, Rep.n. 3167/2013, a favore di ………... con sede a

…….. (…) e di ……….. con sede a ……….. (…) ed a carico di ………., C.F. ……… e nato a ……… (…) il

…………., Trascritto il 26.11.2013 a Bergamo (BG) ai n. 45083/31151. Con ann.n.

(9)

IX

di rettificare la nota precedente per omissione del terreno in Valbondione (BG) al Foglio n. 2 Mappale n. 838. Con ann.n. 7459/1126 del 25.02.2016 è stata annotata la Sentenza di Condanna Esecutiva.

Allineamento Catastale

Le unità immobiliari oggetto di procedura esecutiva sono censite in Catasto Fabbricati o Terreni.

▬ Lotto n. 1 – Appartamento P.T. in Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota intera (1/1):

 Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Catastale: L544,

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 702, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 4, Superficie Catastale: totale m² 84,00 (totale escluse aree scoperte m² 84,00), Rendita: € 237,57.

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 703, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n.

2,5, Superficie Catastale: totale m² 51,00 (totale escluse aree scoperte m² 51,00), Rendita: € 148,48.

 Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 704, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n.

(10)

X

2,5, Superficie Catastale: totale m² 61,00 (totale escluse aree scoperte m² 61,00), -, Rendita: € 148,48.

▬ Lotto n. 4 – Appartamento P.P. in Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota intera (1/1):

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 706, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: 1, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 5, Superficie Catastale: totale m² 92,00 (totale escluse aree scoperte m² 87,00), Rendita: € 296,96.

▬ Lotto n. 5 – Appartamento/autorimessa P.P.-P.S.-P.Sem. in Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4, proprietà in quota intera (1/1):

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 705, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: 1-2-S1, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 8, Superficie Catastale: totale m² 188,00 (totale escluse aree scoperte m² 184,00), Rendita: € 475,14.

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 707, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: S1, Categoria: C/6, Classe: 2, Consistenza: m² 57,00, Superficie Catastale: totale m² 66,00, Rendita: € 79,48. (già scheda 599 del 31.01.1977).

▬ Lotto n. 6 – Albergo, Bar & Ristorante in Fiumenero di Valbondione (BG) via Dante Alighieri n. 19, proprietà in quota indivisa (1/2):

(11)

XI

Dante n. 19, Piano: S1-T-2-3, Categoria: D/2, Classe: -, Consistenza: -, Superficie Catastale: -, Rendita: € 4.948,00.

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 26, Particella: n. 61 sub. n. 705, Ubicazione: via Dante n. 19, Piano: S1-1, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 8, Superficie Catastale: totale m² 169,00 (totale escluse aree scoperte m² 159,00), Rendita: € 475,14.

Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 26, Particella: n. 61 sub. n. 702, Ubicazione: via Dante n. 19, Piano: T, Categoria: C/6, Classe: 2, Consistenza: m² 11,00, Superficie Catastale: totale m² 13,00, Rendita: € 15,34.

▬ Lotto n. 7 – Baita e Terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località

“Sacco”, proprietà in quota intera (1/1):

 Catasto Terreni del Comune di Valbondione (BG), Codice Catastale: L544, Foglio:

n. 2, Particella: n. 247, Classamento: prato, Classe: 3, Consistenza: Ha 00.41.40, Reddito Domenicale: € 3,21, Reddito Agrario: € 3,21.

n. 2, Particella: n. 248, Classamento: bosco ceduo, Classe: 2, Consistenza: Ha 00.12.80, Reddito Domenicale: € 0,93, Reddito Agrario: € 4,40.

n. 2, Particella: n. 387, Classamento: modello 26, Classe: -, Consistenza: Ha 00.40.00, Reddito Domenicale: € -, Reddito Agrario: € -.

- Porzione AA Classamento: incolto produttivo, Classe: U, Consistenza: Ha 00.21.00, RD: € 0,43, RA: € 0,22.

- Porzione AB Classamento: pascolo, Classe: 2, Consistenza: h 00.19.00, RD: €

(12)

XII

1,08, RA: € 0,49.

▬ Lotto n. 8 – Baita e Terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località

“Sacco”, proprietà in quota intera (1/1):

n. 2, Particella: n. 242, Classamento: incolto produttivo, Classe: U, Consistenza: Ha 00.30.50, Reddito Domenicale: € 0,63, Reddito Agrario: € 0,32.

n. 2, Particella: n. 244, Classamento: pascolo, Classe: 1, Consistenza: Ha 00.11.60, Reddito Domenicale: € 1,20, Reddito Agrario: € 0,60.

▬ Lotto n. 9 – Terreni boscati in Fiumenero di Valbondione (BG), località “Sacco”, proprietà in quota intera (1/1):

n. 2, Particella: n. 254, Classamento: incolto produttivo, Classe: U, Consistenza: Ha 01.19.40, Reddito Domenicale: € 2,47, Reddito Agrario: € 1,23.

n. 2, Particella: n. 255, Classamento: incolto sterrato, Classe: -, Consistenza: Ha 00.09.70, Reddito Domenicale: € -, Reddito Agrario: € -.

(13)

XIII

01.63.60, Reddito Domenicale: € 6,76, Reddito Agrario: € 5,07.

▬ Lotto n. 10 – Terreni boscati in Mola di Valbondione (BG), località “Mola”, proprietà in quota intera (1/1):

▬ Lotto n. 11 – Terreni a prato in Gavazzo di Valbondione (BG), località “Valle Antica”, proprietà in quota indivisa (1/2):

n. 1, Particella: n. 347, Classamento: incolto produttivo, Classe: U, Consistenza: Ha 00.01.30, Reddito Domenicale: € 0,03, Reddito Agrario: € 0,01.

n. 1, Particella: n. 348, Classamento: prato, Classe: 3, Consistenza: Ha 00.33.90, Reddito Domenicale: € 2,63, Reddito Agrario: € 2,63.

(14)

XIV

▬ Lotto n. 12 – Terreni boscati in Dossi di Valbondione (BG), località “Valle della Foga”, proprietà in quota indivisa (1/2):

▬ Lotto n. 13 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Entrarì”, proprietà in quota indivisa (1/2):

▬ Lotto n. 14 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Valle Infernel”, proprietà in quota indivisa (1/2):

n. 3, Particella: n. 1499, Classamento: bosco alto, Classe: 1, Consistenza: Ha 00.73.60, Reddito Domenicale: € 28,51, Reddito Agrario: € 2,28.

n. 3, Particella: n. 1526, Classamento: incolto sterrato, Classe: -, Consistenza: Ha

(15)

XV

▬ Lotto n. 15 – Terreni boscati in Lizzola di Valbondione (BG), località “Valle Isola”, proprietà in quota indivisa (1/2):

▬ Lotto n. 16 – Terreni boscati in Gandellino (BG), località “Spiazz”, proprietà in quota indivisa (1/2):

 Catasto Terreni del Comune di Gandellino (BG), Codice Amministrativo Catastale:

D903, Foglio: n. 9, Particella: n. 590, Classamento: bosco ceduo, Classe: 2, Consistenza: Ha 00.64.20, Reddito Domenicale: € 4,64, Reddito Agrario: € 1,99.

 Catasto Terreni del Comune di Gandellino (BG), Codice Amministrativo Catastale:

D903, Foglio: n. 9, Particella: n. 591, Classamento: bosco ceduo, Classe: 2, Consistenza: Ha 00.17.10, Reddito Domenicale: € 1,24, Reddito Agrario: € 0,53.

INDIVIDUAZIONE GEOGRAFICA DEL COMUNE DI VALBONDIONE (BG)

Comune: Valbondione, composto dalle località: Bondione, Fiumenero e Lizzola, Provincia:

Bergamo (BG), Regione: Lombardia, Popolazione: n. 1.065 abitanti (01.01.2016 ISTAT),

(16)

XVI

Densità 10,99 ab./km², Superficie 98,89 km², Coordinate Geografiche: 46°2’6,36”N - 10°0’24,84”E; Altitudine: 900 m s.l.m. (min 750 – max 3.050); Codice Postale: 24020;

Codice Istat: 016223; Codice Catastale: L544; Classificazione Sismica: zona 3 (sismicità bassa); Zona Climatica: F; Gradi Giorno: 3.348 GG.

La frazione Fiumenero ha altitudine 795 m s.l.m. e popolazione n. 127 abitanti.

INDIVIDUAZIONE GEOGRAFICA DEL COMUNE DI GANDELLINO (BG)

Comune: Gandellino, Provincia: Bergamo (BG), Regione: Lombardia, Popolazione: n.

1.012 abitanti (01.01.2016 ISTAT), Densità 40,26 ab./km², Superficie 25,13 km², Coordinate Geografiche: 45°59’31,20”N - 9°56’49,92”E; Altitudine: 682 m s.l.m. (min 674 – max 2.712); Codice Postale: 24020; Codice Istat: 016107; Codice Catastale: D903;

Classificazione Sismica: zona 3 (sismicità bassa); Zona Climatica: F; Gradi Giorno: 3.048 GG.

Determinazione del valore venale comune a tutti i lotti di vendita dei fabbricati.

Per tutti i fabbricati oggetto di procedura esecutiva è stata applicata la determinazione del più probabile valore venale ritenendo che la procedura di stima più appropriata al caso in esame, per addivenire a un valore medio di mercato, sia quella comparativa e comunemente definita sintetica basata su parametri fisici tecnici. Pertanto i valori unitari scaturiti da compravendite d’immobili simili, in questo periodo di stagnazione del mercato immobiliare con i prezzi in calo, hanno determinato il valore finale o meglio il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Ulteriormente al fine della determinazione del valore venale sono state considerate la posizione periferica dei fabbricati rispetto al centro del comune e altri parametri di seguito relazionati, nonché rapportando il prezzo alla formula giudiziaria di forzata vendita.

(17)

XVII

Per i terreni sono stati applicati i “Valori Agricoli Medi della Provincia di Bergamo – Annualità 2016 - Regione Agraria n. 2” redatto dall’Agenzia delle Entrate di Bergamo;

riconfermati dalla “Commissione Provinciale Espropri – Tabella dei valori agricoli medi dei terreni riferiti all’anno 2015 e valevoli per l’anno 2016” della Provincia di Bergamo.

(18)

XVIII

DESCRIZIONE SOMMARIA, INDIVIDUAZIONE, SERVIZI D’INTORNO, CARATTERISTICHE COMUNI - LOTTI n. 1÷5

Fabbricato residenziale condominiale

Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4 Quota Intera (1/1)

PREMESSA

I Lotti 1, 2, 3, 4, 5, sono compresi in un unico fabbricato isolato cielo-terra composto da cinque unità abitative articolate su piano terra, primo, secondo, e locali accessori e autorimessa al piano seminterrato. Pertanto si anticipano intorni e caratteristiche tra loro comuni per poi riprenderli singolarmente nei dettagli interni e nella valutazione economica.

INDIVIDUAZIONE IN MAPPA CATASTALE

Individuazione con frecce rosse del fabbricato residenziale oggetto di pignoramento:

(19)

XIX

La frazione di Fiumenero occupa la parte meridionale del territorio comunale di Valbondione, prossima al confine con il Comune di Gandellino. Il fabbricato oggetto di procedura esecutiva è localizzato in via Don Tommaso n. 4. La frazione dista circa km 4,5 dal centro di Bondione dove ha sede il Comune e circa Km 50 dal capoluogo Bergamo (BG).

Individuazione con frecce rosse del fabbricato residenziale oggetto di pignoramento:

URBANIZZAZIONE PRIMARIE E SECONDARIE DELLA FRAZIONE

Le strutture di servizio quali asilo nido, scuole primarie, impianti sportivi non sono presenti., solo a nord della frazione c’è un piccolo parco giochi. La chiesa presente è dedicata a Sant’Antonio Abate e l’oratorio a San Rocco. Il parcheggio ad uso pubblico nell’immediato del fabbricato è posto a lato del cancello pedonale ma limitato a solo due posti auto. Altri parcheggi pubblici sono nei pressi del cimitero e nei pressi dell’innesto de torrente Nero con il fiume Serio. Nella frazione è presente un solo un piccolo negozio di alimentari. Altre strutture di servizio e commerciali di vicinato sono presenti in Bondione.

(20)

XX

COLLEGAMENTI ALLA VIABILITA’ PRINCIPALE

Il fabbricato condominiale è posto all’interno del nucleo abitato della frazione ed è poco distante dalla Strada Provinciale n. 49 (ex SS671) dell’alta Valle Seriana che collega la città capoluogo di Bergamo (BG) a Valbondione (BG) e che attraversa longitudinalmente l’abitato di Fiumenero.

TRASPORTI PUBBLICI

Nella frazione di Fiumenero c’è la fermata del servizio di trasporto pubblico dalla SAB – Consorzio Bergamo Trasporti Est con più corse giornaliere.

CONTRARIETA’ LOCALI

Nel comparto strettamente residenziale non ci sono unità produttive o locali d’intrattenimento di disturbo. Il traffico veicolare è prevalentemente locale e di transito verso Bondione e Lizzola.

ORIENTAMENTO CARDINALE PREVALENTE DEL FABBRICATO

Il fabbricato condominiale è orientato in linea di massima sui quattro punti cardinali.

L’ampia area cortilizia è rivolta nord-est. L’illuminamento a sud del sole è in parte compromesso dalla presenza di altri fabbricati disposti in opposto lungo la strada e che proiettano parzialmente la loro ombra sulla parete del fabbricato.

Accertamento della Conformità Urbanistica/Edilizia: titoli abilitativi.

Il fabbricato di costruzione antecedente alla Legge n. 765/1967 è stato radicalmente ristrutturato con i seguenti titoli abilitativi (ved. Allegati):

▬ Concessione Edilizia - C.E. n. 1150 del 12.04.1990, di “Ristrutturazione e sistemazione fabbricato”.

▬ Denuncia di Inizio Attività - D.I.A. P.E. n. 2169 del 03.04.2008 di “Modifica copertura

(21)

XXI

▬ Denuncia di Inizio Attività - D.I.A. P.E. n. 2335 del 13.05.2011 “Modifiche distributive alloggi”, Variante Finale alla P.E. n. 2169. Istruttoria Favorevole del 13.06.2011 Prot. n. 1961 – 6.3.1.

▬ Denuncia di Inizio Attività - D.I.A. P.E. n. 2336 Sanatoria del 14.06.2011

“Ampliamento e manutenzione straordinaria”. Istruttoria Favorevole del 15.06.2011 Prot. n. 1995 - 6.3.1.

SANATORIA DI EVENTUALI DIFFORMITA’ EDILIZIE.

Per eventuali difformità edilizie ai titoli abilitativi si evidenzia che l’acquirente ha facoltà e diritto, ai sensi del D.L. del 03.04.1985 n. 146, alla richiesta di eventuali Permessi di Costruire in Sanatoria da inoltrarsi entro 120 giorni dalla data di notifica del Decreto di Trasferimento del bene acquistato.

Accertamento della Conformità Sanitaria: Abitabilità/Agibilità.

In data 12.03.1998, dopo il primo intervento di ristrutturazione, è stata rilasciata regolare Abitabilità dal Comune di Valbondione. A seguire dopo l’ultimo intervento edilizio di modifica e adeguamento parziale del fabbricato è stata rilasciata una seconda Agibilità in data 02.10.2012, Prot. n. 2699-6.3.2, che adegua e integra l’Agibilità alla nuova configurazione degli appartamenti (ved. Allegati).

Accertamento della Conformità Catastale: risultanze nei registri immobiliari.

Sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, a seguito dell’obbligata visura, è stata rilevata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie dell’unità immobiliare (Art. 19, comma 14, D.L. n.78/2010, convertito con modificazioni dalla Legge n. 122/2010), eccetto alcune anomalie riscontrate nell’ingresso dell’appartamento del Lotto n. 5 (ved. Allegati).

Accertamento del regolare pagamento di oblazioni in sanatoria: Condoni Edilizi.

(22)

XXII

Ai sensi della Legge n, 47/1985 e s.m.i., del DPR n. 380/2001 e s.m.i., del Legge 323/2003 risulta che per l’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva è stato presentato domando di Condono Edilizio e regolarmente pagata l’oblazioni a saldo.

Accertamento delle prescrizioni di salvaguardia di bene ambientale.

Il fabbricato condominiale è compreso nella fascia di salvaguardia Beni Ambientali di m 150 dal fiume Serio, ai sensi dell’art. 142, comma 1 punto c), del D.Lgs. n. 42/2004.

Descrizione tecnica/qualitativa materica esterna.

Il condominio in cui insistono i cinque appartamenti, suddivisi in cinque lotti di vendita Lotti 1, 2, 3, 4, 5, è un fabbricato isolato cielo-terra. Il lato lungo del corpo di fabbrica è posizionato a confine sud lasciando libero a nord un’area ampia a cortile. Il lotto edificato è contornato a sud-est dalla via Don Tommaso Morandi, a ovest dal percorso pedonale e a nord da slargo stradale con la presenza di due parcheggi ad uso pubblico.

IL FABBRICATO

Il fabbricato era un aggregato di abitazione, di stalla e di fienile di vecchia formazione composti in tre corpi di fabbrica, tra loro aderenti e affiancati sul lato lungo. Nel tempo é stato oggetto di ristrutturazione radicale operata in due periodi diversi e oggi è completamente conclusa.

L’ACCESSO.

L’accesso all’area condominiale avviene a nord con ampio cancello a doppia anta pedonale dotato di citofono e apertura elettrocomandata e con copertura a pensilina permette l’accesso all’ampio cortile interno antistante il fabbricato.

L’AREA CORTILIZIA

I lati liberi del cortile sono perimetrati a ovest da alto e vecchio muro con soprastante rete

(23)

XXIII

condominiale c’è una ampia legnaia ad uso comune coperta e posta a ridosso di un vecchio muro di fabbricato precedente. Il giardino è limitato a contenute aiuole con piantumazioni a ebra ed arbusti. La pavimentazione del cortile è in lastre di porfido in parte a opus incertum e in parte squadrate.

GLI ACCESSI AI LOTTI DEL FABBRICATO CONDOMINIALE

Dal cortile comune si accede direttamente alle unità abitative, disposte a piano terra, dei Lotti 1 – 2 – 3, mentre le unità abitative dei Lotti n. 4 e 5 sono disposte al primo e secondo piano e si accede da unico ingresso e scala interna comune.

LE FACCIATE DEL FABBRICATO CONDOMINIALE

Le facciate del condominio evidenziano i tre corpi di fabbrica che le compongono con i due corpi esterni con finitura intonacata pigmentata e il corpo centrale con facce in conci di pietra a vista.

IL TETTO.

Il tetto evidenzia l’insieme dei tre corpi di fabbrica con coperture a capanna e con la presenza di lucernari. Il manto di copertura sono in tegole di calcestruzzo grigio. Non è stato possibile visionarlo per valutarne direttamente lo stato di fatto ma solo osservato dall’esterno evidenziando in modo approssimativo che è in ordine. Gli sporti di gronda sono in mensole e assito di legno. Le scossaline, canali e tubi tondi pluviali sono in lamiera di rame e i comignoli sono in muratura e in rame. La terrazza del Lotto n. 4 è coperta con tetto a orditura/assito in legno e manto in piode di Ardesia.

I SERRAMENTI ESTERNI.

Tutti i Lotti 1÷5 hanno in comune medesime caratteristiche dei serramenti. Gli scuri esterni delle finestre e portafinestre sono in griglie di legno tinto noce e i serramenti sono in legno tinto e vetro camera termico con guarnizioni e sezionati in una o due ante. Alcune finestre del Piano Terra hanno la grata metallica esterna ma non gli scuri esterni. Tutti i portoncini

(24)

XXIV

d’ingresso al piano terra di accesso alle unità abitativa sono in massello di legno a doppia anta disuguale e maniglia in bronzo.

I BALCONI E TERRAZZA.

Al piano primo, verso il cortile apre una terrazza compresa nel Lotto 4. E’ coperta con tetto dall’orditura in legno e manto in piode di pietra. Nel Lotto 5 ci sono alcuni balconi, localizzati nella descrizione specifica, che hanno pavimento in gres porcellanato e ringhiera in ferro sagomato a modanature.

LA CANTINA E LOCALE DI SGOMBERO

Al piano interrato c‘è la cantina a cui si accede direttamente dalla scala interna. Il locale di Sgombero è disposto in fondo all’autorimessa e si accede direttamente solo da essa.

Entrambi i locali accessori sono compresi esclusivamente nel Lotto n. 5.

LA AUTORIMESSA

L’autorimessa è ampia e può ospitare comodamente quattro auto e alcune moto nonché biciclette. Si accede anche dalla scala interna al condominio. L’ingresso dall’esterno a dimensioni di con larghezza circa cm 320 e altezza circa cm 230. A lato dell’autorimessa c’è una seconda non di proprietà dell’esecutato ma con copertura il cortile comune del condominio in proprietà all’esecutato. Le caratteristiche sono evidenziate dal rilievo fotografico in allegato.

Descrizione tecnica/qualitativa materica interna e generica ai Lotti n. 1÷5.

L’ORGANIZZAZIONE INTERNA

L’organizzazione interna di ogni unità abitativa è descritta nei singoli lotti e individuabile negli estratti catastali.

I SERRAMENTI INTERNI.

(25)

XXV

Le porte interne sono in legno verniciato, ad anta unica a scorrere o a battuta, a specchiature cieche fodrinate o a vetro stampato e con cornici modanate. In generale sono in buon stato di conservazione ed efficienti.

LE FINITURE INTERNE.

Tutte le pareti e i soffitti sono intonacate a civile. Tutte le pavimentazioni di ogni singolo locale di ogni abitazione dei Lotti n. 1, 2, 3, 4 sono in ceramica a diverse pezzature e colori.

Le pavimentazioni del Lotto n. 5 sono in parquette di legno eccetto i bagni e l’area cucina.

LE CUCINE.

In tutti i lotti la cucina, sia in angolo cottura che in propri locali, hanno le pareti fronte lavello e piano cottura rivestite in ceramica a diverse pezzature e colori. I piani cottura sono alimentati a gas di rete.

I BAGNI.

Tutti i bagni di ogni lotto hanno pareti rivestite in piastrelle di ceramica a diverse pezzature e colori. In ogni lotto è descritta l’attrezzatura sanitaria in essa contenuta con evidenza che tutte sono in efficiente esercizio e ottimo stato di conservazione.

GLI IMPIANTI TECNOLOGICI.

L’impianto di riscaldamento, compreso la produzione di ACS, di tutte le unità abitative è singolarmente autonomo con caldaia propria collocata all’interno. I termosifoni sono in metallo ma privi di valvola termostatica autoazionante. Gli impianti elettrici sono efficienti in tutte le unità abitative. Di tutti gli impianti meccanici ed elettrici ci sono le dichiarazione di conformità alla regola dell’arte redatta dagli stessi impiantisti.

ACE/APE – Attestato Certificazione Energetica/Attestato di Prestazione Energetica.

Le singole unità abitative comprese nel fabbricato condominiale non sono registrate al Catasto Energetico e quindi prive di relativa attestazione.

Accertamento delle prescrizioni pregiudizievoli opponibili all’acquirente.

(26)

XXVI

Per quanto è stato possibile rilevare non sussistono servitù attive e/o passive, oneri, pesi, sull’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva, eccetto quanto sotto evidenziato.

Accertamento di procedure espropriative per pubblica utilità.

Dall’indagine esperita non risultano procedure espropriative per Pubblica Utilità del fabbricato condominiale e del cortile oggetto di procedura esecutiva.

Accertamento di chi occupa le unità immobiliari comprese nei Lotti n. 1÷5.

L’appartamento, l’autorimessa e i locali accessori compresi nel Lotto n. 5 sono occupati dall’esecutato e dalla sua famiglia. I restanti Lotti 1, 2, 3, 4 sono in gestione per disponibilità data con Comodato d’Uso dall’Esecutato a ………, C.F.:

………, nata in data ……… a …………. (…) e moglie del medesimo,

con attività imprenditoriale di Affittacamere, Casa vacanze e Bed and Breakfast;

regolarmente iscritta in camera di commercio dal 2008, Partita I.V.A.; 03519430163, Codice Istat: 016223, Codice Ateco attività: n. 552051. In particolare l’appartamento a piano terra, identificato dal Lotto n. 1, è occupato con Contratto d’Affitto ad Uso Abitativo, redatto in data 04.04.2013 con durata di 10 anni ma non è stato trascritto, nel medesimo il locatore è ………. e il conduttore ………..

(27)

XXVII

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 1

Appartamento in condominio residenziale Piano Terra Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4

Quota Intera (1/1)

DISLOCAZIONE NEL CONDOMINIO

L’appartamento è individuato, con alle spalle il cancello d’ingresso al cortile comune interno, al Piano Terra e nel primo portoncino d’ingresso a sinistra.

PLANIMETRIA CATASTALE (indicativa e non in scala)

ALLINEAMENTO CATASTALE

Proprietà intera (1/1) dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n.

1, Particella: n. 38 sub. n. 702, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T,

(28)

XXVIII

Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 4, Superficie Catastale: totale m² 84,00 (totale escluse aree scoperte m² 84,00), Rendita: € 237,57.

ORGANIZZAZIONE INTERNA

L’ingresso all’appartamento avviene direttamente dal cortile ed apre sulla bussola di disimpegno. A seguire un ampio locale del soggiorno e cucina. Il muro separatore tra cucina e soggiorno è alto circa cm 100. Con un secondo disimpegno notte si accede alla camera da letto e al bagno. Il bagno è attrezzato con lavabo, doccia, vaso a cacciata, vasca lavatoio con attacco lavatrice, non c’è il bidet. Il riscaldamento a termosifoni è integrato da una grossa

stufa in ceramica alimentata a legna Altre caratteristiche sono riportate nella descrizione comune per i Lotti 1÷5, nonché visibili nel rilievo fotografico in allegato. Altezze interne circa cm 255, sup.lorda m² 83,46.

VALUTAZIONE

Richiamando quanto in premessa sulla modalità di stima comuni a tutti i Lotti nonché delle caratteristiche e finiture comuni a tutti i Lotti n. 1÷5 Residenziali e assumendo la superficie catastale dichiarata nella visura, risulta:

▬ Appartamento m² 83,46 x 1 x € 1.100/m² = € 91.806,00

IMPORTO BASE ASTA LOTTO n. 01 - € 91.806,00

(29)

XXIX

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 2

L’appartamento è individuato, con alle spalle il cancello d’ingresso al cortile comune interno, al Piano Terra e nel penultimo portoncino d’ingresso diretto a destra.

Proprietà intera dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 703, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T,

(30)

XXX

Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 2,5, Superficie Catastale: totale m² 51,00 (totale escluse aree scoperte m² 51,00), Rendita: € 148,48.

L’ingresso all’appartamento avviene direttamente dal cortile ed apre nel locale del soggiorno e angolo cottura. Con disimpegno notte si accede alla camera da letto e al bagno. Il bagno è attrezzato con lavabo, vaso a cacciata, bidet, vasca e attacco lavatrice, non c’è il vano doccia.

Altre caratteristiche sono riportate nella descrizione comune per i Lotti 1÷5, nonché visibili nel rilievo fotografico in allegato. Altezze interne circa cm 255, sup.lorda m² 50,38.

VALUTAZIONE

IMPORTO BASE ASTA LOTTO n. 02 - € 55.418,00

(31)

XXXI

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 3

L’appartamento è individuato, con alle spalle il cancello d’ingresso al cortile comune interno, al Piano Terra e nel penultimo portoncino d’ingresso diretto a destra.

Proprietà intera dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 704, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: T, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 2,5, Superficie Catastale: totale m² 61,00 (totale escluse aree scoperte m² 61,00), -, Rendita: € 148,48.

(32)

XXXII

L’ingresso all’appartamento avviene direttamente dal cortile ed apre nel locale soggiorno e angolo cottura. Con disimpegno notte si accede alla camera da letto e al bagno. Il bagno è attrezzato con lavabo, vaso a cacciata, bidet, vasca con tenda doccia e supporto alto della doccietta della rubinetteria e attacco lavatrice. Altre caratteristiche sono riportate nella descrizione comune per i Lotti 1÷5, nonché visibili nel rilievo fotografico in allegato. Altezze interne circa cm 255, sup.lorda m² 60.00.

VALUTAZIONE

▬ Appartamento m² 60 x 1 x € 1.100/m² = € 66.000,00

IMPORTO BASE ASTA LOTTO n. 03 - € 66.000,00

(33)

XXXIII

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 4

Appartamento in condominio residenziale Piano Primo Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4

L’appartamento è individuato al Piano Primo con ingresso dal cortile comune con portoncino centrale al fabbricato e scale in comune con l’appartamento del Lotto n. 5 .

Proprietà intera dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 706, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: 1,

(34)

XXXIV

Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 5, Superficie Catastale: totale m² 92,00 (totale escluse aree scoperte m² 87,00), Rendita: € 296,96.

L’ingresso all’appartamento avviene direttamente dalla scala in comune con il Lotto n. 5.

Apre direttamente nel locale del soggiorno e l’ampia cucina è attigua ma in un locale separato. Con disimpegno antibagno si accede al bagno. Un secondo disimpegno con tre gradini permette di accedere alle due camere da letto di cui una con ampia terrazza coperta di pertinenza. Il bagno è attrezzato con lavabo, vaso a cacciata, bidet, vasca e attacco lavatrice, non c’è il vano doccia separato. Altre caratteristiche sono riportate nella descrizione comune per i Lotti 1÷5, nonché visibili nel rilievo fotografico in allegato. Altezze interne circa cm 225/335, sup.lorda m² 93,68.

VALUTAZIONE

▬ Terrazza m² 18,87 x 0,40 x € 1.100/m² = € 8.302,80 TOTALE € 111.350,80

IMPORTO BASE ASTA LOTTO n. 04 - € 111.351,00

(35)

XXXV

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 5

Appartamento/autorimessa in condominio residenziale Piano Primo e Secondo Fiumenero di Valbondione (BG) via Don Tommaso Morandi n. 4

L’appartamento è individuato al Piano Secondo e al Piano Primo, con scala interna.

(36)

XXXVI

▬ Proprietà intera dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 705, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: 1-2-S1, Categoria: A/3, Classe: 2, Consistenza: vani n. 8, Superficie Catastale:

totale m² 188,00 (totale escluse aree scoperte m² 184,00), Rendita: € 475,14.

▬ Proprietà intera dell’immobile distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di

Valbondione (BG), Codice Amministrativo Catastale: L544, Sezione Urbana: FI, Foglio: n. 1, Particella: n. 38 sub. n. 707, Ubicazione: via Don Tommaso Morandi n. 4, Piano: S1, Categoria: C/6, Classe: 2, Consistenza: m² 57,00, Superficie Catastale: totale m² 66,00, Rendita: € 79,48. (già scheda 599 del 31.01.1977).

L’ingresso all’appartamento avviene direttamente dalla scala in comune con il Lotto 4. La porta d’ingresso apre sul pianerottolo di mezzo della scala interna che collega il piano giorno

(37)

XXXVII

bidet e ampia doccia, un locale lavanderia con attacco lavatrice e vasca lavatoio nonché la caldaia e un secondo locale a ripostiglio. Una limitata porzione di sottotetto non è praticabile.

Il riscaldamento a termosifoni è integrato da due stufe alimentate a legna. Dai locali a giorno si accede a due lunghi e stretti balconi, uno a sporto sul cortile interno e uno su via Morandi.

Scendendo al Piano Notte al pianerottolo di arrivo aprono un ampia camera matrimoniale con proprio balcone a sporto sul cortile interno, un bagno attrezzato con lavabo, vaso a cacciata, bidet e vasca, non c’è la doccia, dal bagno si accede a un balconcino a sporto su via Morandi.

Un disimpegno permette di accedere a due camere da letto. Dimensioni: altezza interna circa cm 225, sup.lorda m² 214,17, intercapedine impraticabile m² 15,00. Al Piano Interrato, di pertinenza esclusiva dell’appartamento Lotto 5, raggiungibile con scala comune, c’è la cantina (h interna cm 225, sup.lorda m² 8,20) e una ampia autorimessa (h interna cm 230, sup.lorda m² 70,97) e da essa si accede a un locale di sgombero (h interna cm 225, sup.lorda m² 28,18).

VALUTAZIONE

Richiamando quanto in premessa sulla modalità di stima comuni a tutti i Lotti, nonché delle caratteristiche e finiture comuni ai Lotti n. 1÷5 Residenziali e assumendo la superficie catastale dichiarata nella visura, risulta:

▬ Intercapedine impraticabile m² 15,00 x 0,10 x € 1.100/m² = € 1.650,00

▬ Balconcino m² 2,20 x 0,20 x € 1.100/m² = € 484,00

▬ Balconi m² 17,50 x 0,25 x € 1.100/m² = € 4.812,50

▬ Locale Sgombero m² 28,18 x 0.25 x € 1.100/m² = € 7.749,50

▬ Cantina m² 8,20+x 0.15 x € 1.100/m² = € 1.353,00

▬ Autorimessa a corpo € 45.600,00

TOTALE € 297.235,00

IMPORTO BASE ASTA LOTTO n. 05 - € 297.235,00

(38)

XXXVIII

DESCRIZIONE E STIMA DEL LOTTO n. 6

Fabbricato cielo-terra Albergo, Bar & Ristorante Fiumenero di Valbondione (BG)

Quota Indivisa (1/2)

Descrizione sommaria, individuazione, servizi d’intorno.

Il Lotto 6 sono è un fabbricato isolato cielo-terra e a conformazione a torre, è articolato su quattro piani: Terra, Primo, Secondo, Terzo e Sottotetto e locali di sgombero e centrale termica al piano seminterrato e destinazione d’uso a struttura alberghiera/ristorante.

DISLOCAZIONE NEL TERRITORIO

In Fiumenero di Valbondione (BG) via Dante Alighieri n. 19 INDIVIDUAZIONE IN MAPPA CATASTALE

Individuazione con freccia rossa della particella oggetto di pignoramento:

(39)

XXXIX

La frazione di Fiumenero occupa la parte meridionale del territorio di fondovalle del Comune di Valbondione. Il fabbricato oggetto di procedura esecutiva è localizzato in via Dante Alighieri al numero civico 19. La frazione dista circa km 4,5 dal centro di Bondione dove ha sede il Comune e circa Km 50 dal capoluogo Bergamo (BG).

Individuazione con freccia rossa della particella oggetto di pignoramento:

COLLEGAMENTI ALLA VIABILITA’ PRINCIPALE

L’Albergo è posto a lato dalla Strada Provinciale n. 49 (ex SS671) e alla progressiva kilometrica km 47 + 600 della medesima, dell’alta Valle Seriana che collega la città capoluogo di Bergamo (BG) a Valbondione (BG) e che attraversa longitudinalmente l’abitato di Fiumenero.

TRASPORTI PUBBLICI

Poco lontano dell’Albergo c’è la fermata del servizio di trasporto pubblico garantito dalla SAB – Consorzio Bergamo Trasporti Est con più corse giornaliere.

CONTRARIETA’ LOCALI

(40)

XL

Nel comparto strettamente residenziale non ci sono unità produttive o locali d’intrattenimento di disturbo. Il traffico veicolare è prevalentemente locale e di transito da e verso Bondione e Lizzola.

ORIENTAMENTO CARDINALE PREVALENTE DEL FABBRICATO

Le facciate del fabbricato albergo sono orientate in linea di massima sui quattro punti cardinali. L’illuminamento naturale del sole, nei limiti della valle, è pieno.

Accertamento della Conformità Urbanistica/Edilizia: titoli abilitativi.

Il fabbricato è stato costruito prima dell’entrata in vigore della Legge n. 765/1967. A seguire asono stati fatti interventi manutentivi e/o di adeguamento. I titoli abilitativi sono:

▬ Autorizzazione Ambientale AUT.AMB. n. 3/2006 del 11.05.2006 Prot.n. 1981 per

“Manutenzione straordinaria albergo esistente”.

▬ PdC - Permesso di Costruire n. 2032 del 28.07.2007 e per “Installazione del nuovo ascensore, il rifacimento del manto di copertura, la formazione di nuovo abbaino e ritinteggiature delle facciate”.

▬ Autorizzazione Paesaggistica n. PAE 1/2008 del 09.04.2008 Prot.n. 1351 per

“Modifica tinta fronti e conformazione prospetto ovest”.

▬ DIA – Denuncia Inizio Attività n. 274 del 07.10.2008 Prot.n. 3543 “Manutenzione Straordinaria”

Accertamento della Conformità Sanitaria: Abitabilità/Agibilità.

Non è stato possibile recuperare il Certificato di Agibilità edilizia del fabbricato.

Accertamento della Conformità Catastale: risultanze nei registri immobiliari.

Sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, a seguito dell’obbligata visura, è stata rilevata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie dell’unità

(41)

XLI

n. 122/2010), eccetto per alcune anomalie dell’appartamento al primo piano che l’acquirente dovrà risolvere riallineando con l’aggiornamento della scheda (ved. Allegati) Accertamento del regolare pagamento di oblazioni in sanatoria: Condoni Edilizi.

Ai sensi della Legge n, 47/1985 e s.m.i., del DPR n. 380/2001 e s.m.i., del Legge 323/2003 risulta che per l’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva non sono stati presentati domando di Condono Edilizio.

Accertamento delle prescrizioni di salvaguardia di bene ambientale.

L’Albergo è compreso nella fascia di salvaguardia Beni Ambientali di m 150 dal fiume Serio, ai sensi dell’art. 142, comma 1 punto c), del D.Lgs. n. 42/2004 per cui ogni azione edilizia esterna deve essere autorizzata preventivamente con idonea Autorizzazione Paesaggistica.

Descrizione tecnica/qualitativa materica esterna.

IL CORTILE ESTERNO

Il cortile esterno al fabbricato e verso la via pubblica, nel primo tratto di fronte all’ingresso è adibito a parcheggio per tre/quattro autovetture mentre in angolo sud, con andamento a elle, nel periodo caldo è destinato ad esterno bar con tavolini e ombrelloni.

LE FACCIATE DEL FABBRICATO CONDOMINIALE

Le facciate del fabbricato, in concomitanza dell’installazione interna dell’ascensore, sono state oggetto di recente manutenzione e sono in un buon stato conservativo. Tutto il piano terra è in pietra a vista come pure i cantonali fino al primo piano. Una pensilina con mensole, orditura e assito e piode in ardesia è presente su tutto il fronte strada del piano terra e in copertura dell’ingresso.

IL TETTO.

In concomitanza dei lavori di manutenzione delle facciate e stato rivisto tutto il sistema tetto e inserito un lucernario per l’illuminazione naturale del sottotetto. Il manto di

(42)

XLII

copertura è in piode di ardesia e l’orditura portante e assito sono in legno. Dall’ispezione fatta nel sottotetto si sono rilevate le buone condizioni ed efficienza dello stato delle cose.

In copertura sono collocati i fermaneve a tubo e a piastra. In salvaguardia della cadute dall’alto non è la installata la Linea Vita.

I SERRAMENTI ESTERNI.

Tutte le finestre e portafinestra hanno come oscuranti le avvolgibili. La porta d’ingresso è con telaio e battente in legno finestrato con vetratura anche colorata e tuttuno con la finestra laterale.

Descrizione tecnica/qualitativa materica interna L’ORGANIZZAZIONE INTERNA

L’organizzazione interna dell’Albergo e:

▬ Piano Seminterrato: locali accessori all’attività.

▬ Piano Terra: bar, sala ristorante, cucina, reception albergo.

▬ Piano Primo: appartamento ad uso privato.

▬ Piano Secondo: n. 6 camere per gli ospiti (dal numerazione dal 7 al 12).

▬ Piano Terzo: n. 6 camere per gli ospiti (dal numerazione dal 13 al 18).

▬ Piano Quarto: solaio accessibile solo con scale interne.

IL BAR

Al bar si accede direttamente da strada e da esso si accede, a seguire, al ristorante e alla reception dell’albergo. Non è ampio e oltre al bancone ci sono pochi tavoli.

IL LOCALE CUCINA.

Il locale cucina, in retro del bar, è ampio e funzionale al servizio ristorante. Una portafinestra a doppia anta permette l’accesso al cortile di retro per le necessità di

(43)

XLIII

angolo cottura che in propri locali, hanno le pareti fronte lavello e piano cottura rivestite in ceramica a diverse pezzature e colori. I piani cottura sono alimentati a gas di rete.

LA SALA RISTORANTE.

La sala ristorante è ampia e conformata a elle con ampie finestra che la rendono luminosa.

Dalla cucina si accede direttamente al ristorante attraversando il disimpegno della reception. Una sala accessoria esterna è a veranda con pareti e copertura in orditura e assito in legno, con manto di copertura in piode di Ardesia e con ampie vetrature. Nell’insieme il locale è accogliente e idoneo allo scopo. L’altezza interna è di cm 290.

LA RECEPTION DELL’ALBERGO.

La reception è disposta nell’immediato dopo del bar e prima della sala del ristorante ed è conformata in un ampio disimpegno e da esso si accede direttamente alle camere dell’albergo.

LE CAMERE DELL’ALBERGO.

Alle camere dell’albergo dei piani secondo e terzo si accede con scala interna ed ascensore . Ogni stanza è completa di bagno con lavabo, vaso a cacciata, bidet in ceramica e doccia. I pavimenti sono in gres porcellanato e tutte le pareti dei bagni sono rivestite in piastrelle di ceramica. Altezze interne cm 280.

L’APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO.

L’appartamento è in uso esclusivo della seconda quota indivisa (1/2) non esecutata ed è composto da cucina, tre camere da letto, un ripostiglio e tre bagni. Dalla cucina si accede ad un’ampia terrazza a copertura della sala ristorante. E’ pavimentato in gres porcellanato e i bagni sono rivestiti in piastrelle di ceramica.

L’AUTORIMESSA

L’autorimessa non è usata per il ricovero di autoveicoli ma come deposito di attrezzature necessarie all’attività di cucina e nonché celle frigorifere.

(44)

XLIV

I SERRAMENTI: FINESTRE E PORTAFINESTRE.

Tutte le finestre e portafinestre sono in alluminio presumibilmente a taglio termico, ante e telaio hanno guarnizioni di perimetro e di battuta nonché vetro camera. In generale sono in buon stato di conservazione ed efficienti.

I SERRAMENTI: PORTE INTERNE.

Le porte delle camere sono con telaio e battente ad anta unica in legno verniciato, a doppia specchiatura cieca con foderina in legno e cornici modanate. In generale sono in buon stato di conservazione ed efficienti.

I LOCALI ACCESSORI AL PIANO SEMINTERRATO.

Al piano seminterrato ci sono locali accessori quali: i servizi igienici del ristorante, il servizio igienico/spogliatoio del personale, la lavanderia/stireria, il locale caldaia, depositi e magazzino legna, anche con accesso esterno per le forniture. Tutti i locali accessori all’attività sono in stato di efficienza all’uso.

GLI IMPIANTI TECNOLOGICI.

L’impianto di riscaldamento, compreso la produzione di ACS, di tutta la struttura è prodotta una grossa caldaia ETA SH a gassificazione di ceppi di legna corredata di serbatoio puffer quale termo-accumulatore per acqua di riscaldamento e ACS, collocata in centrale termica al piano seminterrato. La legna proviene dai boschi di proprietà. Tutti i locali del bar, ristorante, appartamento, camere e servizi igienici al piano interrato sono riscaldate con radiatori in ghisa. In sala ristorante e in veranda sono installate due stufe in metallo e ceramica per sopperire a necessità o per accensioni d’emergenza in periodi non invernali ma a temperature basse. Nei periodi estivi una caldaia a gas metano permette la produzione di ACS per la cucina. Gli impianti elettrici sono efficienti in tutti i locali. Le dichiarazioni